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Financer son propre logement

Devenir propriétaire

Capacité financière et fonds propres

Variantes de financement

Raiffeisen et Minergie

Aspects fiscaux

Couverture de risques

Plan de la présentation :


Capacitéfinancière et fonds propres



Aspects fiscaux


1.

Etablissement d’un budget

(quel loyer suis-je prêt à

payer ?)

2.

Etablissement d’un plan financier (quels sont les fonds à

ma disposition ?)

3.

Prendre les conseils d’un spécialiste (rendez-vous à

la Banque Raiffeisen la plus proche !)

4.

Etablissement du contrat de prêt hypothécaire (selon la stratégie fixée avec son conseiller)

5.

Constitution des garanties et paiement (en général par l’intermédiaire d’un notaire)

Comment devenir propriétaire Quelles sont les étapes du financement d’un logement?





Aspects fiscaux


Coût de revient Que comprend le coût de revient?

Terrain (y compris eau, gaz, électricité, séparatif)

Travaux préparatoires (abattage, accès, aplanissement)

Coût du bâtiment (construction proprement dite)

Aménagement extérieurs (gazon, plantations, clôtures)

Honoraires des ingénieurs et architectes

Primes d’assurances de construction (RC et travaux)

Coût du crédit de construction (intérêts intercalaires)

Les frais d’achat ne sont pas pris en compte





Aspects fiscaux


Informations sur votre situation patrimoniale et en termes de revenus (pour le couple)

Prix d’achat ou devis

Contrat de vente ou de construction

Extrait du registre foncier / plan de situation

Plans d’architecte au 1/100ème

Descriptif de construction / liste des artisans

Permis de construire (dès sa délivrance)

Etablissement de la stratégie (choix des produits)

Demande de crédit Quelles sont les pièces à

fournir à

votre Banque Raiffeisen?





Aspects fiscaux


Prix d’achat /Coût de construction

CHF 1’200’000,--

Le prix est examiné

par un expert de la banque pour servir de base tous les calculs financiers.

Fonds propres

CHF 240’000.--

Crédit bancaire CHF 960’000.--

1er

rang (2/3 de CHF 1’200’000) CHF 800’000.--

2ème

rang (jusqu’à

80 %)

CHF 160’000.--

Financer son propre logement Quelle est la structure du financement?





Aspects fiscaux


Frais immobiliers Quels frais faut-il compter par mois/an?

Valeur de gage

CHF 1’200’000.--Hypothèques

CHF 960’000.--

Taux hypoth. de 1er

rang 5% * CHF 40'000.--

Taux hypoth. de 2ème

rang 6% * CHF 9’600.--

* taux techniques 5,16 % (moyenne sur 30 ans)

Amortissement 2ème

rang sur 20 ans

CHF 8’000.--

Entretien, charges, assurances CHF 12’000.--

Frais totaux par an

CHF 69’600.--par mois

CHF 5’800.--





Aspects fiscaux


Valeur de l’objet CHF 1’200’000.--

Hypothèques CHF 960’000.--

Charges annuelles totales CHF 69’600.--

Revenu annuel brut minimum des débiteurs :CHF 208’800.--

(soit 12 x CHF 17’400,--)

Calcul de la capacité

financière Quel revenu brut est nécessaire pour assurer la capacité

financière?





Aspects fiscaux


Fonds propres D’où

peuvent provenir les fonds propres?

Epargne

Prestations propres (travaux effectués par vos soins)

Versement anticipé d’héritage, donations

Titres (à gager ou à réaliser)

Capital de prévoyance (à gager ou à réaliser)

Propriété foncière (à gager ou à réaliser)

Polices d’assurances sur la vie (à gager ou à réaliser)

Votre

apport doit

s’élever

à

20%





Aspects fiscaux


Frais uniques Quels frais uniques supplémentaires faut-il prévoir?

Taxes (registre foncier, droits de mutation, constitution des cédules hypothécaires, soit +/- 4 % )

Imposition unique et distincte en cas de retrait anticipé du capital de prévoyance (entre 5 et 8 %)





Aspects fiscaux


Hypothèque à

taux variable (la banque modifie le taux en fonction du marché)

Hypothèque à

taux fixe (le taux est fixé

pour une période de 2 à

15 ans)

Hypothèque LiborTop (le taux change tous les 6 mois avec une protection)

Hypothèque LiborFlex(le taux suit les évolutions du marché

tous les 6 mois)

Modèles hypothécaires Quels sont les modèles proposés par votre Banque Raiffeisen?





Aspects fiscaux


Le choix du produit va dépendre de la stratégie adoptée par le client

Modèles hypothécaires Quelle

a été

l’évolution des taux d’intérêt depuis 1985?

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

%

Variable fixe 5 ans LiborTop 5 ans (Lancement 2000) LiborFlex 5 ans (Lancement 2004)

Variable / fixe 5 ans / LIBOR de 3,25 à 3,56 %





Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Les taux indexés sur le LIBOR sont particulièrement volatiles.

Evolution mensuelle du taux LIBOR CHF 6 mois

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%m

ars.

2000

mai

.200

0ju

il.200

0se

pt.2

000

nov.

2000

janv

.200

1m

ars.

2001

mai

.200

1ju

il.200

1se

pt.2

001

nov.

2001

janv

.200

2m

ars.

2002

mai

.200

2ju

il.200

2se

pt.2

002

oct.2

002

déc.

2002

févr

.200

3av

r.200

3ju

in.2

003

août

.200

3oc

t.200

3dé

c.20

03fé

vr.2

004

avr.2

004

juin

.200

4ao

ût.2

004

oct.2

004

déc.

2004

févr

.200

5av

r.200

5ju

in.2

005

août

.200

5oc

t.200

5dé

c.20

05fé

vr.2

006

avr.2

006

juin

.200

6ao

ût.2

006

oct.2

006

déc.

2006

févr

.200

7av

r.200

7ju

in.2

007

août

.200

7oc

t.200

7dé

c.20

07fé

vr.2

008

avr.2

008

juin

.200

8ju

il.200

8se

pt.2

008

nov.

2008

2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072000 2008





Aspects fiscaux



Au 31.12.2007 8'484 immeubles ont été construits ou transformés selon le standard

Minergie

80% sont des immeubles d'habitations, le solde des immeubles commerciaux et industriels





Aspects fiscaux


Le taux peut être un encouragement Nous encourageons les travaux et les améliorations du logis

Hypothèque Minergie

(réduction de taux de 0,5 % sur CHF 250’000,-- pendant une durée de 4 ans)

Hypothèque de Rénovation

(réduction de taux pendant 4 ans sur CHF 200’000,--

ou CHF 300’000,--

sur une nouvelle tranche de prêt servant à

financer les travaux de nos clients existants ––

réduction allant de 0,5 % pour les nouveaux clients, 0,625 % pour les clients avec de 5 à

10 ans d’ancienneté, et de 0,75 % pour

les clients de plus de 10 ans)





Aspects fiscaux



Raiffeisen a reconnu très tôt le potentiel du secteur Minergie

Promotion du confort d'habitation

Complément idéal à

notre gamme de produit(proposition de fonds de placement "Futura")

Positionnement clair par rapport aux préoccupations environnementales actuelles

Contribution à

la la diminution de la consommation d'énergie





Aspects fiscaux



Avantages pour les clientsConfort d'habitation plus élevéUne plus faible consommation d'énergieConservation de la valeur du bâtimentSurcoûts justifiables de max. 10%Coûts de départ allégésEn partie subventionné

par l'état

Avantages pour la BanqueConservation de la valeur du bâtiment (isolation, aération confortable, etc...)Meilleure possibilités de revente





Aspects fiscaux


Raiffeisen et Minergie Hypothèque Minergie Raiffeisen

Hypothèque octroyée uniquement sur présentation du certificat

Minergie datant de moins de 5 ans

Aucune prolongation à

l’expiration

Relation bancaire intégralement auprès de Raiffeisen

Spécificités

Réduction pendant 4 ans maximumDurée

0,5 % de réduction du taux d’intérêt sur CHF 250’000.-

max.

Variable ou fixe

Taux d’intérêt





Aspects fiscaux


Impôt sur la fortune+ valeur vénale admise par le fisc-

dettes (hypothèques, emprunts, crédits)

Impôt sur le revenu+ valeur locative / loyers perçus-

intérêts débiteurs payés

-

charges d’entretien destinées à

maintenir la valeur-

versement au pilier 3a (CHF 6’365,--

ou CHF 31’824,--)

Impôt sur les gains immobiliers-

dans le cadre de la vente d'un bien immobilier à

usage

propre (habitation) impôt sur le gain éventuel, avec récupération possible en cas de remploi (délai à prévoir)

Aspects fiscaux Quelle est la situation fiscale après acquisition d‘un logement en

propriété

?





Aspects fiscaux


Frais déductibles / Charges d'entretien

EffectifsRéparations et rénovations sans plus-valuesInvestissements destinés à l'économie d'énergie et au ménagement de l'environnementPrimes d'assurances immobilières (incendie, dégâts des eaux, bris de glace, RC immobilière)Les frais d'administration (gérance, téléphone, etc…)Contributions périodiques (eaux, éclairage, ordures)Restauration de monuments historiques (sous restrictions)

Forfaitaires

20% des rendements bruts de l'immeuble (val locative)


propriété

?





Aspects fiscaux


Impôt Foncier (règlementation cantonale)

Maximum 1.5 o/oo de l'estimation fiscale de l'immeubleVarie en fonction de la communeLausanne 1.5 o/oo / Nyon 1.3 o/oo / Bretonnières 0.3 o/oo

Impôt sur les gains immobiliersMin 7% / Max. 30% de la différence entre : le prix d'achat + les impenses ./. le prix de vente.Pas d'impôt si le gain immobilier est inférieur à CHF 5'000Dégressif en fonction du nombre d'années de possession


propriété

?





Aspects fiscaux


Aspects fiscaux Les intérêts actuels sont souvent inférieurs à

la valeur locative

Historiquement, la valeur locative est inférieure aux intérêts

0

20'000

40'000

60'000

80'000

100'000

120'000

140'000

75 125 175 225 275 325 375

Surface habitable

Mon

tant

des

inté

rêts

ver

sés Taux 5,5 %

Taux 3,5 %

Taux 2,5 %Val. locative

Genève





Aspects fiscaux


Aspects fiscaux Quelle est l’influence sur les revenus ?

Valeur locative brute (max 20 % des revenus)

CHF + 30’000,--Entretien effectif ou forfait 17.5 %

CHF -

5’250,--

(7 % jusqu’à

10 ans, 17,5 % au-delà)

Intérêts de la dette

CHF -

33’600,--

Différence de revenus

CHF -

8’850,--

Amortissement via 3eme

pilier A

CHF -

6’365,--

Total de la diminution de revenus

CHF -

15’215,--

Influence sur l’imposition totale CHF -

6’847,--(taux marginal de 45 %)





Aspects fiscaux


Assurance Hypothèque Raiffeisen

couverture chômage(CHF 2’500,-- d’intérêts pendant 12 mois)

couverture décès (à hauteur du 2ème rang)

En collaboration avec

Couverture de risques Quelles

couvertures de

risques faut-il vérifier?





Aspects fiscaux


Votre conseiller

se

tient

à

votre disposition

80 Banques Raiffeisen en Suisse romande

www.raiffeisen.ch

http://www.raiffeisen.ch/

Merci de votre attention

Diapositives techniques en cas de question.

Hypothèque à taux variableDevenir propriétaire

Capacité

financière et fonds propres


Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque à

taux variable?

Avantages pour le client

Possibilité

d’opter à

tout moment pour un autre modèle

hypothécaire

Prélèvement semestriel des intérêts

Taux d’intérêt Variable, selon la situation sur le marché

des capitaux

Amortissement

Personnalisé, par ex. croissant, constant ou avec des franchises

d’amortissement

Indirect via le 3ème

pilier

Durée Long terme, résiliable par les deux parties avec un préavis de 6 mois

Spécificités Assurance risque individuelle

Hypothèque à taux fixeDevenir propriétaire

Capacité



Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque à

taux fixe?


Aucun risque de hausse des taux d’intérêt pendant la durée convenue

Budget clairement établi

Taux d’intérêt Fixe pendant la durée convenue

AmortissementNormalement aucun sous forme directe

Possibilité

d’amortissement indirect via le 3ème

pilier

Durée De 2 à

15 ans

Spécificités Assurance risque décès individuelle

Hypothèque LiborTopDevenir propriétaire

Capacité



Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque LiborTop?


Durées et taux maximum divers

Garantie de taux d’intérêt liés au marché

à

court terme

Grande transparence

Taux d’intérêt Taux Libor 6 mois plus marge individuelle et frais de couverture

AmortissementNormalement aucun

Possibilité


pilier

Durée 3, 5 et 7 ans

Spécificités

A partir de CHF 200’000.-

Fixation du taux d’intérêt et de la prime possible à

tout moment, avec préavis de 2 jours ouvrables à

Londres

Assurance risque individuelle

Hypothèque LiborFlexDevenir propriétaire

Capacité



Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont

les caractéristiques de l’hypothèque LiborFlex?


Durées

variables

Grande transparence

Possibilité

de changer l‘ensemble

de l’hypothèque pour un

autre modèle hypothécaire Raiffeisen (une seule fois)

Attention, pas de protection à

la hausse !

Taux d’intérêt Taux Libor 6 mois et marge individuelle

AmortissementNormalement aucun

Possibilité


pilier

Durée 3 et 5 ans

Spécificités

A partir de

CHF 200’000.-

Fixation du taux d’intérêt et de la prime possible à

tout moment, avec préavis de 2 jours ouvrables à

Londres

Assurance risque décès individuelle

Hypothèque MinergieDevenir propriétaire

Capacité



Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque Minergie?

Avantages pour le

clientPromotion de constructions écologiques et durables

Taux d’intérêt0,5 % de réduction du taux d’intérêt sur CHF 250’000.-

Variable ou fixe

Amortissement Selon l’hypothèque choisie

Durée Réduction pendant 4 ans maximum

Spécificités

Hypothèque octroyée uniquement sur présentation du certificat

Minergie datant de moins de 5 ans

Aucune prolongation à

l’expiration

Relation bancaire intégralement auprès de Raiffeisen

Hypothèque RénovationDevenir propriétaire

Capacité



Aspects fiscaux


Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque de Rénovation ?

Avantages pour le

client

Rabais de 0.5% à

0.75% sur CHF 200'000.–

pour une maison

individuelle ou CHF 300'000.--

pour un immeuble locatif (selon

durée de la relation client).

Taux d’intérêt Variable ou fixe

Amortissement Selon l’hypothèque choisie

Durée Réduction pendant 4 ans maximum

Spécificités Possibilité

de résiliation anticipée soumise à

condition

financer son propre logement - ernstschweizer.ch · devenir propriétaire capacité financière et...

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