extraitmeyer_chronologie

« Développement durable et Qualité Environnementale en aménagement du territoire, urbanisme, architecture et construction »

Formation Europe & Environnement 2006-2007 à Strasbourg Mémoire de formation Alain MEYER

Version du 18 septembre 2007

Pour une autopromotion en France selon l'exemple allemand des Baugemeinschaften essai de guide pratique

Pour une autopromotion en France

4 Guide pratique pour une autopromotion en France

Comme annoncé en introduction, ce mémoire ne souhaite par « conclure » sur le sujet, mais formule un "essai" de guide pratique. L'essai sera transformé lorsque les informations de ce premier guide auront été validées par les experts respectifs (je ne suis pas expert) et confirmées par des retours d’expériences. La partie sera gagnée lorsque la pratique n’aura plus besoins de guide !

Ce guide comporte trois parties : une chronologique, des conseils thématiques et enfin des documents et exemples. La chronologie se présente sous la forme d’une check-list accompagné de commentaires qui explicitent les points les plus importants d’une opération immobilière en général et les points spécifiques d’une opération en autopromotion.

4.1 La chronologie

4.1.1 I. Phase initiale : le collectif des intéressés

Phase de regroupement et de programmation jusqu'à la réservation du terrain pour un groupe stabilisé (non nécessairement complet) de co-maitres d’ouvrages prêt à s’engager dans la seconde phase.

4.1.1.1 Lancement de l’initiative du projet

" faire un choix raisonné d’une démarche d’autopromotion par rapport au contexte local et comparativement à d’autres solutions

Est-il réaliste d’envisager une démarche d’autopromotion dans le contexte local ? L’autopromotion est elle une démarche connue et reconnue localement, soutenue par une collectivité ou un aménageur détenteur du foncier ?

Dans la négative et sauf à être militant et être pêt à tenter une première à ses frais et risques, préférer une autre voie plus classique ; construction, achat, location !

" vérifier la disponibilité du foncier L’autopromotion se développe principalement grâce à la réservation de foncier par un acteur public (collectivité, aménageur, association) : cette disponibilité existe-t-elle a priori en faveur de l’autopromotion ou faut-il la négocier ?

Il est peut réaliste d’escompter acquérir le foncier d’un particulier sauf à l’associer à l’opération de construction.

" situer la nature de l’initiative

Préciser qui est à l’initiative de l’opération ; un particulier, un architecte, un monteur d’opération professionnel, une opportunité foncière. Le groupe est-il constitué ou à constituer ? le terrain est-il donné ou à trouver ?

Le groupe va-t-il se constituer autour d’un terrain existant et disponible ou autour d’une idée porter par un ou plusieurs initiateurs ?

" identifier et distinguer « initiateur » et « leader »

Le projet possède son ou ses initiateurs, le groupe son ou ses leaders. Une opération d’autopromotion a besoin des deux, mais les rôles et les qualités doivent être bien distingués.

" définition du concept et nom du projet

synthétiser les grandes lignes de l’opération et de son concept et la « baptiser » avant d’engager les premières démarches.

E&E_070918_Mémoire de formation AM page 65/100 Impression 19/09/2007 12:54:39


4.1.1.2 Définition des objectifs collectifs

" définir un profil du groupe Esquisser la quantité et la qualité des membres du groupe. Plus le groupe est important, plus il est lourd à gérer.

Les membres se connaissent-ils déjà ? Seront-ils d’origine sociale et de profil homogène (familles avec enfants, personnes âgées) ou hétérogène ?

" définir le lieu souhaité d'implantation

Déterminer un site objectif : soit un lieu très précis (ville, quartier) ou les caractéristiques du lieu (desserte transports publics, zone résidentielle, proximité école)

" définir la nature du projet immobilier

Quels usages seront-ils abrités : habitat, locaux professionnels, mixte ou exclusif.

Le projet envisage-t-il au dela des espaces privatifs des espaces communs ou collectifs ?

" cadrage des objectifs financiers et de délai

Le projet doit envisager clairement dès le départ des objectifs financiers et de délai pour permettre aux personnes intéressés de se positionner rapidement sur ces points

" définir les valeurs humaines du projet

Le projet est il purement utilitaire ou porteurs de valeurs : mixité, solidarité, écologie,…

Le projet de construction vise-t-il également un projet communautaire ou de vie partagé ?

" définir le profil de performance et de qualité du bâtiment

quelle qualité architecturale et performance techniques (consommation énergétique). quels standards de prestations ?

" choisir entre une autopromotion « libre » ou « guidée »

L’opération s’envisage-t-elle en autopromotion « libre » - la plus difficile - ou « guidée » par un professionnel ? Suivant le choix, les garanties de réussite et d’avancement et le public concerné ne sera pas le même.

Le catalogue de l'exposition "auf.einander.bauen" de Berlin a présenté 12 projets classés selon un profil établi avec les critères significatifs suivants : initiateur, présence d'enfants, mixité générationnelle, coût, performance énergétique, équipements collectifs.

Ci-dessous une proposition de « profil d’opération » qui permet de « profiler » en amont une opération d’autopromotion et de les distinguer entre elles :

Document 14: Exemple de profil d'une opération d'autopromotion

critères / profil 1 2 3

Initiateur particulier(s) architecte monteur d'opération professionnel

profil ménages (enfants) indifférent + 50% ménages avec enfants équipements dédiés pour les enfants

profil d'âge indifférent une certaine catégorie mixité générationnelle

locaux/ vie collective non prévu locaux communs, convivialité projet de vie collective (solidarité)

performance énergétique standard bâtiment économe bâtiment très économe

stationnement standard règlementaire - véhicule / + vélos sans voiture ou partagé

coût prix du marché inférieur prix du marché supérieur au prix du marché



4.1.1.3 Recherche des membres & Recherche du terrain

Typiquement un projet d’autopromotion initié ne dispose pas d’un groupe au complet ni d’un terrain. Les initiateurs devront alors organiser la « publicité » et la « promotion » de leur initiative afin de constituer le groupe et de trouver le terrain adapté à l’opération et recevant les suffrages des membres du groupe.

" définir le mode de recrutement choisir selon le contexte et les objectifs entre un démarchage ouvert tout public (bourse de contact, plateforme internet, , publication d'annonce) ou un recrutement restreint et ciblé (activation réseau relationnel, professionnel du réseau associatif ou local).

Le recrutement d’activité (profession libérale, surface commerciale en rez de chaussée) nécessite une stratégie particulière.

" fixer les objectifs de recrutement

recrutement par compétence, recherche d'une expérience professionnelle particulière, d'un leader, notamment dans le cas d’une autopromotion « libre »

recrutement sélectif selon le profil objectif du groupe ou pour compléter un noyau déjà constitué

" fixer les conditions de participation et d’intégration au groupe

Pendant la phase initiale et jusqu'à la réservation du terrain, l'entrée et la sortie du groupe doit rester souple afin que les intéressés puissent participer avant de s'engager.

Les conditions d’admission dans le groupe doivent être déterminées : cooptation, acceptation des premiers arrivés,…

" Etablir un document de présentation de l’initiative

un support de communication est vital pour la recherche de membre et de terrain : une page internet et l’utilisation de l’email sont des moyens bon marché qui assurent une accessibilité et une communication optimale.

Les CAUE et la presse écrite locale peuvent servir de relai de la communication du groupe ou accueillir une présentation publique.

" Démarcher les propriétaires de foncier

Certaines villes allemandes ont mis en place des politiques et guichets spécifiques pour l’autopromotion ; cela n’est pas encore le cas en France. Un lourd travail de démarchage et de pédagogie est donc à mener auprès des élus et des services des collectivités ou des aménageurs publics.

Le démarchage peut faire d’une pierre deux coups et viser spécifiquement une personne susceptible à la fois d’apporter un terrain et de s’associer à l’opération d’autopromotion

" Collecter les informations relatives aux terrains envisagés

Il convient de mener comme n’importe quel professionnel une collecte complète des informations relatives au terrain, à ses caractéristiques et aux conditions de sa constructibilité. Consulter les services d'urbanisme, demander un CU.

4.1.1.4 Organisation du fonctionnement du groupe et recours à des prestataires

" choix d'une structure informelle ("groupe") ou formalisée

Le choix d’une structure support formalisée ou non (groupe informel, association de fait, association personne morale aux statuts déposés) est moins liés aux besoins d’organisation interne du groupe qu’à la promotion qu’il conduit et à la crédibilité qu’il souhaite se donner dans ses rapports aux tiers. Une association aux status déposés sera plus crédible qu’un représentant d’un groupe informel.



" définir l’objet et les objectifs du groupe (rédaction d’une charte ou de statuts associatifs)

Indépendamment du choix de la forme, il est nécessaire de clarifier par un document écrit au sein du groupe les objectifs poursuivis et les modalités de fonctionnement par la rédaction d’une déclaration, d’une charte, de statuts associatifs.

" Règle de la prise de décision & modalités de règlement des conflits

La bonne modération du groupe, la capacité de ce dernier à prendre des décisions, à gérer constructivement les désaccords et les conflits entre ses membres est une garantie de la réussite de l’opération. Ce sujet doit être envisagé objectivement et pragmatiquement et il est nécessaire dès ce stade de définir les modalités de prise et d’enregistrement des décisions ainsi que les modalités pratique de règlement amiable des conflits (recours à une instance de médiation)

" choix d’un mode de conduite du groupe : désignation d'un leader compétent ou recours à un professionnel

Le groupe doit choisir soit de se fier à lui-même (autopromotion libre) en désignant un leader volontaire et capable, dont les compétences propre doivent être complétée par le recours aux conseils spécialisés nécessaires, soit de recourir à un assistant à maitrise d’ouvrage ou un monteur d’opération.

Dans le premier cas, les dépenses se limitent au défraiement du leader et au paiement des conseils, dans le second le professionnel doit être rémunéré.

" Mettre en place un budget de fonctionnement et assurer la solvabilité du groupe

" nomination d’un trésorier

A ce stade les dépenses à engager sont faibles ; il faut cependant assurer leur couverture par une collecte de fonds avec un trésorier responsable et une comptabilité et un système de répartition des dépenses.

Un fonds de roulement doit être constitué pour couvrir aisément les dépenses. Le groupe - à ce stade peut formalisé - ne doit en aucun cas engager des dépenses sans s’être assurer de la disponibilité préalable des fonds !

La participation au frais sera à minima la première confirmation de l’engagement des membres.

Il est essentiel que le règlement des dépenses prévoit clairement les cas l'entrée et de sortie des personnes du groupe pendant la phase initiale, ceci afin d’assure une couverture juste et fiable des dépenses et de prévenir tout conflit.

" Règles d’entrée et sortie du groupe

L'entrée des nouveaux membres peut soit être libre (premier arrivé, premier accepté dans la limite de la taille maximale du groupe) soit soumise à l'agrément unanime ou majoritaire des membres existants (cooptation). Cette dernière formule de la cooptation peut garantir la cohésion du groupe mais être aussi discriminatoire.

L'entrée dans le groupe peut être conditionné à au paiement d'un droit d'entrée forfaitaire identique pour tous quelque soit le moment d'arrivée ou d'un somme précisément calculée comme une part des dépenses déjà engagée à la date. La sortie du groupe peut impliquer simplement la perte de toutes les sommes versées (droit d'entrée, cotisation) ou "la revente" à un membre remplaçant.

" Faire un bilan de compétence et s’entourer des conseils nécessaires

Une opération de construction est éminament complexe et requiert un champ très large de compétence. Le groupe doit dès le départ faire une bilan honnête de ses ressources internes et envisager le recours à des ressources externes.

En l’espèce : conseil juridique, conseil financier et/ou fiscal, notaire.



" Choix d’un prestataire pour les études de faisabilité et de programmation

4.1.1.5 Recensement des besoins & moyens ; montage opérationnel et faisabilité

" Elaboration du programme recensement des besoins en locaux et surfaces

établir un tableau récapitulatif des besoins par personne

" Elaboration du budget recensement des moyens financiers

capacité de financement par personne et totale. Il est important de distinguer la capacité de financement du terrain, de celle de la construction et de distinguer la capacité de financement en fonds propre et celle issue d'un prêt bancaire. Des fonds propre immédiatement mobilisables par tous à hauteur du prix du terrain, permettent plus facilement de réserver le foncier si une opportunité se présente et que plusieurs acheteurs sont en concurrence. L'achat du foncier n'est pas dépendant de l'aléa sur l'obtention d'un crédit de l'un des membres

" Etablissement d'un calendrier prévisionnel

date limite de livraison tenant compte des situations particulières de chacun. Un dépassement du délai peut amener à l’abandon du projet par certains membres.

" Etude de faisabilité Sur un ou plusieurs terrains potentiellement disponibles

Pour vérifier l’adéquation programme et terrain

4.1.1.6 Choix et réservation d'un terrain !Option sur le terrain / promesse de vente :

" Le choix du terrain

" La forme du contrat de réservation

Suivant la nature du vendeur et le pays. « Réservation » ou « option » en Allemagne et « promesse de vente » en France.

" Le délai de réservation Le délai doit permettre la réalisation des études jusqu'au dossier de PC et l'établissement d'un Etat de division / création de la SCIA : délai minimal de 6 mois à 12 mois.

" Les conditions de la vente et la compatibilité avec le projet envisagé

Une collectivité ou un aménageur fixe en général des conditions particulières de la vente dans le contrat de vente ou un cahier des charges de cession qui y est annexé. Ce document doit être examiné avec soin pour vérifier la compatibilité avec le projet envisagé (programme, délai, coût)

" La fiscalité de l’acquisition future

Etudier en fonction de l’intérêt du vendeur, de ceux des différents co-maitres d’ouvrages, de la nature des lots à construire (logement, local d’activité) si l'achat du terrain est à envisage en droit d'enregistrement ou en TVA immobilière

" Le titulaire de la réservation Préciser le titulaire de la réservation : tous les membres du groupe, l’association, la société constituée, avec possibilité de se substituer une forme juridique ultérieurement constituée.

4.1.2 II. Phase étude : le collectif d’étude

Organisation du groupe constitué titulaire d’une option sur un terrain sous la forme d’une société et études du projet immobilier jusqu'à obtention du permis de construire et l’achat du terrain par acte authentique.



4.1.2.1 Organisation sous la forme d'une société

" choix de la structure juridique

" Etablissement des statuts de la société / recours à un avocat ou notaire

" Etablissement de l’Etat de division de l'immeuble et du capital social

Répartition des différents lots projetés selon les plans de l’architecte (niveau dossier permis de construire)

" Etablissement du règlement de copropriété

" Immatriculation de la société

Paiement des frais d’immatriculation (droit fixes d’environ 100 €) et désignation du gérant

" Mise en place d’un compte bancaire pour la société

4.1.2.2 Sélection des prestataires d’étude & conduite des études

" choix d’une procédure de sélection

Choix direct d’un maitre d’œuvre, sélection sur référence, sur esquisse ou concours. Le concours nécessite en général une indemnisation des candidats non retenus. La maitrise d’œuvre est en général constituée de plusieurs prestataires (architecte, bureau d’étude, ingénieur) constitué en groupement solidaire ou organisé en sous-traitants d’un architecte mandataire.

" Mise au point du contrat de maitrise d’œuvre

" définition du nombre et du contenu des missions

Le contrat peut être proposé par l’architecte ou par le collectif. Il peut se construire à partir de contrats types établis par l’ordre des architectes, se référer quant aux contenus des missions et obligations à la loi MOP. Le contrat devra être adapté dans tous les cas pour tenir compte des spécificités d’une opération d’autopromotion.

" Négociation des honoraires Les honoraires sont librement négociables. Les honoraires HT sont généralement exprimé en % du montant prévisionnel HT des travaux. Ce % s’établit, selon l’importance de l’opération et sa complexité et selon les missions confiées entre 8% et 16%.

La répartition entre les membre du groupement ou entre le mandataire et les sous-traitant est un point important à vérifier afin de s’assurer que chaque prestataires disposera des fonds lui permettant d’assurer les études et le suivi de chantier nécessaire à la bonne qualité de l’ouvrage.

" Signature du contrat Le contrat est signé par la société et désigne l’ensemble des associés comme co-maitres d’ouvrage.

" La mission d’OPC (si hors mission de MOE)

La mission d’ordonnancement pilotage et coordination peut soit être incluse dans la mission de maitrise d’œuvre soit être confiée à un autre prestataire spécialisé (Pilote de chantier)

" La mission de CSPS (si hors mission de MOE)

" Calendrier de réalisation et prévisionnel de dépense par poste et par lots

" Réalisation des études selon le programme et le budget prévisionnel des travaux

Le programme est une annexe contractuelle du contrat de maitrise d’œuvre. Les études respectent le cadre du programme.



" Suivi des modifications apportées au projet

Suivi à gérer par des fiches de modifications ad hoc

" commandes éventuelles d'études et diagnostics complémentaires

La conduite des études de maitrise d’œuvre peut faire apparaître le besoins d’études et diagnostics complémentaires car non disponibles dans le programme. Ces commandes sont à diligenter par le maitre d’ouvrage (diagnostic de l’Etat existant, relevé de géomètre, étude géotechnique).

" Approbation des études d’avant projet définitif

Les études d’avant projet se décomposent habituellement en un avant projet sommaire (APS) et un avant projet définitif (APD). L’approbation de ce dernier et de l’estimation qui l’accompagne définit le nouveau programme du maitre d’ouvrage : il s’agit donc d’un acte important.

" Validation du cadre opérationnel complet

programme (APD)

budget opération & accords de financement

calendrier

4.1.2.3 Recherche et Accord sur le financement

" recherche du financement soit par la société, soit individuellement par chacun des associés

" obtention, collecte et vérification des accords de financement

"

4.1.2.4 Autorisations d’urbanisme

" collecte des informations réglementaires (POS/PLU) et contractuelles (cahier des charge de cession)

" établissement des demandes administratives et constitution des dossiers d’autorisation d’urbanisme

Démarche et dossiers à établir par le maitre d’œuvre. Demandes à déposer par le maitre d’ouvrage. Attention aux délais d’instruction théoriques et réels.

" Obtention des autorisations et prise en compte des prescriptions

" Prise en compte des délais de recours et de retrait administratif

4.1.2.5 Vente des derniers lots (le cas échéant)

"

"



4.1.2.6 !Achat du terrain par acte authentique

" Vérification du respect du cahier des charges de cession par le vendeur

" Actualisation du prix de vente

" Signature de l’acte de vente Le transfert de propriété s’effectue soit du vendeur à la société constitué par le collectif d’autopromotion, soit directement du vendeur à chacun des associés co-maitres d’ouvrage au prorata des parts sociales.

4.1.3 III. Phase de réalisation : le collectif de construction

Le groupe propriétaire du terrain et titulaire du droit d’y construire peut construire ; consultation des entreprises, passation des marchés de travaux et travaux jusqu'à réception et livraison de l'immeuble. Attribution des logements en jouissance puis partage en copropriété et mise en place de la copropriété.

4.1.3.1 Consultation, choix des entreprises, travaux & réception

" choix d’une passation des marchés en entreprise générale ou en lots séparés

" Choix de la nature du prix des marchés

Les marchés peuvent être passés à prix global et forfaitaire ou à prix unitaires

" Détermination des travaux et prestations réalisés par les associés eux-mêmes (hors marchés des entreprises)

Sur la base d’un projet entièrement définit et chiffrée, les associés dans un souci d’économie peuvent décider de réaliser eux-mêmes un partie des travaux et prestations de finition essentiellement ou celles concernant l’aménagement extérieurs et les plantations d’espaces verts.

" Constitution du/des dossiers de consultation des entreprises et maitres d’ouvrages

A charge du maitre d’œuvre. Les pièces de consultation une fois signé par les deux parties, constituent le contrat liant les autopromoteurs aux entreprises.

" Vérification et validation du DCE et mise au point des pièces administratives

La description des ouvrages et des prestations, des métrés et quantités, doit être soigneusement vérifié : toute erreur dans le dossier sera à régulariser au frais des co-maitres d’ouvrages. Toute modification aux marchés devra être réalisée par voie d’avenant.

" Déterminer les modalités de passation et de prise en charge des avenants

" Mise en concurrence et analyse des offres rendues

" Consultation et passation des marchés d’assurance

Le maitre d’ouvrage est obliger de souscrire une assurance dommage ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier. Il peut souscrire facultativement d’autres assurances ; Assurance tout risque chantier,..

" attribution des marchés

" travaux

" contrôle financier : dépenses


extraitmeyer_chronologie

Documents