extrait opérations immobilières

Le bimdia juridique des professionneLs de LimmobiLier

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Immobiliresoprations

Une publication

n71-72|janvier-fvrier 2015

Loi de finances 2015Croissance ou dclin pour limmobilier ?

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Janvier-fvrier 2015 www.lemoniteur.fr/ope-immo

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Comit de rdactionDirecteur du comitPhilippe PELLETIERAssoci de Lefvre Pelletier et associs, Avocats. Il est prsident du plan btiment durable.

Bruno CHEUVREUXNotaire associ, tude Cheuvreux ; membre fondateur et reprsentant notarial, Gridauh

Jacqueline FAISANTPrsidente du directoire, BNP Paribas REIM

Franoise KAMARAConseiller la premire chambre civile de la Cour de cassation et prsident de la Commission des clauses abusives

Aurlie LEMOINEDirectrice, dpartement tudes et Recherches, CBRE

Paul TALBOURDETAvocat la Cour, De Pardieu Brocas Maffei

Estelle DEBAUSSART-JONIECDirectrice des affaires juridiques et des marchs, Paris Habitat

Catherine STEPHANOFFSecrtaire gnral, membre du comit excutif et directeur juridique, Groupe Nexity

Hugues PRINET-MARQUETProfesseur, universit Panthon-Assas (Paris II)

IndexAccessibilitDrogation.........................................................7ERP..................................................................6Action en dmolition.........................................11Agent immobilierCarte professionnelle........................................17ArchitecteDevoir de conseil..............................................51Assurance constructionAssurance tous risques chantier........................37Dommages-ouvrage.........................................36Semop............................................................32Autorisation durbanismeAvis pralables................................................14Drogations aux rgles de densit......................14Matriaux cologiques......................................14Bail commercialIndice des loyers des activits tertiaires..............15Location grance..............................................40Rvision de loyer..............................................34Bail dhabitationExpulsion de squatteurs....................................10Fixation du loyer...............................................46Loi du 6 juillet 1989..........................................39Observatoires des loyers....................................15Bail rural..........................................................40Contrat de construction de maison individuelle.....36

Coproprit......................................................41Diagnostic immobilier.......................................17Documents durbanismeAnnulation.......................................................16Drogation.......................................................14co-prt taux zroAttestation......................................................15Travaux finanables..........................................15Grand ParisSem opration unique....................................32Taxes..............................................................27ICPEAutorisation unique..........................................11Dclaration dexploitation..................................35Impt sur les socitsRgime mre-fille........................................43, 44Loi de financesAides personnelles au logement.........................26Dispositif Pinel.................................................22Droits de mutation...........................................50Grand Paris.....................................................27Mesures environnementales.......................... 3, 26Plus-values................................................24, 50Prt taux zro................................................25Redevance pour cration de bureaux..................27Taxes locales...................................................21TVA.................................................................23Loi littorale.......................................................35Marchs publicsHarmonisation.................................................12NotaireDevoir de vrification........................................41

PhotovoltaqueDfiscalisation.................................................17Plan dinstallation de chantier...........................48

Plus-values immobilires..................................44

Proprit publiqueCession dun immeuble....................................37Fonds de commerce..........................................38RetailQuartier du Marais...........................................18SemopAssurance construction.....................................32Capital social..................................................30Champ contractuel...........................................31Champ dintervention.......................................28Contrat de partenariat......................................31Grand Paris.....................................................32Oprateur conomique......................................30Procdure........................................................29Sret..............................................................43

Taux effectif global...........................................42

Termites...........................................................15

Toilettes...........................................................14

VenteBiens de section...............................................17Indivision........................................................16SCI.................................................................39Tiers expert......................................................38Vice cach.......................................................16Vente en ltat futur dachvement........................Protection de lacqureur...................................16

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3 D I T O R I A L

www.lemoniteur.fr/ope-immo Janvier-fvrier 2015

17, rue dUzs 75108 Paris cedex 02, France Tl. : 01 40 13 30 30 Fax : 01 40 41 08 87 www.lemoniteur.fr/ope-immo

RDACTION Directeur des rdactions :Michel DalloniDirecteur ditorial :Franois-Xavier HermelinRdactrice en chef dlgue : Sophie Michelin-MazranRdacteur en chef technique : Franck VacleResponsable de production : Denis GuillambertOnt collabor ce numro* : Herv Debaveye, ingnieur ; Pascal Derrez, rdacteur juridique ; Sabine chalier, directrice adjointe ; Sandra Fernandes, avocat ; Pierre Haxaire, ingnieur ; Michel Huet, avocat ; lise Jacot, avocat ; Nathalie Levray, journaliste ; Anne Malfiltre, avocat ; Olivier Ortega, avocat ; Pierre Pintat, avocat ; Brigitte Tallet-Cuzol, conseiller commerce et tourisme

*Les opinions exprimes par les auteurs de cette revue nengagent queux-mmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.

PROmOTION-DIffusIONDirecteur : Jean-Baptiste AllineCharge de diffusion : Nina YinguiGestion des abonnements : Nadia Clment

RELATION CLIENTsDirecteur : Christophe Richardservice clients : Tl. 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo Prix de vente au numro : 50 TTC Abonnement annuel : 449 TTC (10 nos + les services numriques : accs illimit au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique)

Abonnement en nombre tarif tranger : contactez le Service clients au 01 40 13 50 65

Gestion : Jean-Pierre Heileman

DIRECTEuR COmmERCIAL mARquEs CONsTRuCTION Anton Keil

fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire

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Prsident, directeur de la publication : Christophe CzajkaDirecteur du ple construction : Nathalie Auburtin

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Faut-il vraiment lire la loi de finances

pour 2015 ?La moindre tentative de lecture de la loi de finances pour 2015, adopte dfinitivement par lAssemble nationale le 18 dcembre dernier et df-re depuis au Conseil constitutionnel, suscite ds les premires lignes un questionnement vigoureux de lide que le lecteur peut se faire du principe dintelligibilit de la loi : chaque disposition est prtexte un renvoi un article dun code ou dune autre loi, en remplaant quelques mots par quelques autres, et confine au jeu de piste pour celui qui veut comprendre ce qui change. Heureusement, le site Legifrance veille et met jour ds la parution de la loi de finances les textes modifis.

La seconde dception tient au constat que la rumeur selon laquelle les impts naugmenteraient plus en 2015 est fausse car les taxes fleurissent au dtour de tel article apparemment inoffensif. Est ainsi finalement rforme la taxe de sjour pour les communes touristiques et assimiles avec notamment un relvement global de son barme tarifaire. De mme, est cre au profit de la rgion le-de-France une taxe annuelle sur les surfaces de station-nement. Encore, la taxe intrieure de consommation applicable au gazole est augmente de deux centimes au bnfice de lAgence de financement des infrastructures de transport de France et psera finalement, du fait de labandon de lcotaxe, sur les transporteurs qui devaient en tre exonrs.

Un peu de rconfort pourra tre trouv auprs des mesures de crdit dim-pts tel que le nouveau crdit dimpt pour la transition nergtique (Cite) qui remplace et largit le crdit dimpt dveloppement durable tout en confortant opportunment la dmarche RGE. La loi de finances prvoit ensuite lexonration des plus-values de cession des terrains btir partir de la 22e anne, et non plus partir de la 30e comme prcdemment. Dans le mme ordre dide, sont allgs les droits des mutations titre gratuit. Surtout, la loi de finances proroge le dispositif du prt taux zro jusquau 31 dcembre 2017, et ltend lachat de logements anciens rhabiliter situs dans certaines communes rurales.

Le sommet de la satisfaction du contribuable et du juriste qui naime rien tant que se rassurer en constatant que des normes sont supprimes est atteint la lecture de larticle 20 de la loi qui abroge purement et simplement des taxes en matire de gestion des eaux pluviales urbaines, de stockage souterrains dhydrocarbures, de pavage et de trottoirs ou encore de graines olagineuses !

Au final, cette lecture soulve une interrogation inspire de la citation bien connue du gnral de Gaulle : une bonne loi de finances ne doit-elle pas tre longue et obscure ? n

Par Olivier Ortega, avocat, associ, Lefvre Pelletier & associs, Avocats

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Module 2 : Le bti et les travaux DDDDssssosos rdreeeees s etet pppppppaaaaaataaaa hologies dans le btiment GeGeGeeeeGesssststss ion dededededed s s acccccccchhhhhhahhh ts de travaux immobiliers

Module 3 : Les obligations et les risques CoCooContntraraaaiininttetes s rrrrglglglg ememememeneneentatatatatairrrreseeeeseses eeennnn exexexxplplploioioittatt tionnnon dddimmmmmeublblles RiiRiisqsqueueuees s teechhninnniquququququesesesees dddddananananans ss ss leleeee bbbbtttt imimimmmeneennttt

Module 4 : Lexternalisation de la maintenance GeGeststttioioooonnnn jujujujuj riiriddididiquq e deees contrats deeee mmamamm ininteenananccn eee Avvantat ges ete inconvv nients de ee leeexe ttetet rnrnalaliissatatiooi nnn

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SOMMAIRE

INDEX........................................................2

DITORIAL

Faut-il vraiment lire la loi de finances pour 2015 ?....................................................3

A fAIT DbAT info+Mise en accessibilit des ERP : rduire les difficults rencontres par les exploitants.........................................6

TEXTES OffICIELS

Sommaire deS texteS officielS...............9

ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS.....10

aU JoUrNal officiel

Le texte retenirLoi.de.simplification.de.la.vie..des.entreprises.:.lurbanisme.aussi..est.concern.............................................14

rPoNSeS miNiStrielleS info+ .........16

ACTuALIT DES mARChS info+Le quartier parisien du Marais, une destination retail la mode.................18

DOSSIERS info+leS 3 loiS de fiNaNceS : dcliN oUcroiSSaNce PoUr limmoBilier ?......20

15 qUeStioNS SUr la Sem oPratioN UNiqUe, qUelleS oPPortUNitS eN matire immoBilire ?.......................28

JuRISpRuDENCE

Sommaire de JUriSPrUdeNce.................33

La dcision retenirDe.la.validit.des.clauses.dindexation.comportant.un.indice.de.base.fixe..........34

Urbanisme et Environnement info+Droit.de.lenvironnement..et.qualit.environnementale.....................35

ConstructionContrats.de.la.construction......................36

Responsabilits.et.assurances.................36

Vente et Contrats spciauxProprit.publique....................................37

Ventes.dimmeubles.................................38

l Les oprations de requalification des coproprits dgrades (ORCD)

l Analyse du march rsidentiell Le traitement des contentieux locatifs aprs les lois Alur et hamon

l Le droit de premption du prfet en communes carences

l Le dcret charges de la loi pinel

l Lco-prt taux zrol Les nouvelles rgles de compensation paris

l prparation du chantier et premire runion

Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumRO

Gestion et ProfessionsBaux.dhabitation.et.mixtes......................39

Baux.commerciaux.et.professionnels.....40

Coproprit.et.ensembles.immobiliers....41

Notaires.....................................................41

FinancementTechniques.contractuelles.......................42

Srets......................................................43

FiscalitAutres.impositions....................................43

EN SyNThSE

Baux dhabitation : fixation du loyer dans le secteur priv...................................46

Installation de chantier : plan provisoire et environnement..............48

VOS QuESTIONS

Spcial loi de finances................................50

TRIbuNE LIbRE

Le devoir de conseil de larchitecte, un puits sans fond ?.....................................51

SOmmAIRE ThmATIQuE........................ 52

fiscalit info+Les 3 lois de finances : dclin ou croissance pour limmobilier ?

Promu.levier.conomique.contre.la.crise,.le.secteur.de.la.construction.et.du.logement.porte.des.espoirs.ambitieux.de.croissance..Cest.dans.ce.contexte.que.les.lois.de.finances.actent.les.deux.plans.de.relance.dvoils.cet.t.et.sefforcent.dencourager.la.libration.du.foncier,.linvestissement.locatif,.laccession...la.proprit.ou.encore.la.construction.de.logements.locatifs.sociaux.................20

Construction info+La SEm opration unique, quelles opportunits en matire immobilire ?

La.loi.du.1er.juillet.2014.autorise.dsormais.les.collectivits.territoriales.et.leurs.groupements..crer,.avec.un.ou.plusieurs.actionnaires.oprateurs.conomiques,.slectionns.aprs.mise.en.concurrence,.une.socit.dconomie.mixte..opration.unique,.dite.Semop.............................................28

DOSSIERS Du mOIS

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6Janvier-fvrier 2015 www.lemoniteur.fr/ope-immo

a fait dbatThmatiqueGestion et Professions

Mise en accessibilit des ERP : rduire les difficults rencontres par les exploitantsLa date fixe pour la mise aux normes des ERP, le 31 dcembre 2014, est aujourdhui dpasse. Face aux difficults rencontres par les diffrents acteurs pour atteindre les objectifs fixs, lordonnance du 26 septembre 2014 et ses dcrets dapplication crent un outil de planification, lagenda daccessibilit programme tout en encadrant les drogations lobligation de mise en conformit. Un arrt du 8 dcembre 2015 vient galement fixer un nouveau cahier des charges pour les ERP dans le bti existant. Regards croiss dexperts.

lise Jacot, avocat et Brigitte Tallet-Cuzol, conseiller commerce et tourisme de la CCI Nantes Saint-Nazaire

Accessibilit des eRP : deRniRe ligne dRoite ?

Des objectifs incontournables Les objectifs accessibilit prescrits par la loi sont aujourdhui incontournables pour les exploi-tants et propritaires dtablissements recevant du public (ERP). Ces derniers doivent rendre leurs tablissements [] accessibles tous, et notam-ment aux personnes handicapes, quel que soit le type de handicap [] (article L. 111-7 du Code de la construction et de lhabitation). En matire de mise aux normes des locaux existants, la sou-plesse du dispositif est la garantie datteindre les objectifs, dans un contexte o les locaux concerns sont multiples : immeuble de bureaux, immeuble mixte usage dhabitation et de commerces, local commercial indpendant de centre-ville, etc. La loi se devait donc dapprhender tant lactivit exerce dans les tablissements que les caractristiques des btiments, pour proposer des solutions propor-tionnes et adaptes. Cest pour tenir compte au plus prs de cette ralit que les objectifs diffrent en fonction de la catgorie de lERP concern, et que la loi permet au matre douvrage de satisfaire ses obligations lgales par des solutions deffet quivalent , ds lors que celles-ci rpondent aux objectifs poursuivis .

Une planification lgale de la mise en accessibilitPour attnuer leffet couperet de la date du 31 d-cembre 2014, qui aurait plac de nombreux exploi-tants dans des situations difficiles, lordonnance du

26 septembre 2014 a cr, lagenda daccessibilit programme (AdAP). Cet outil de planification doit tre dpos la mairie par le propritaire des lo-caux ou lexploitant avant le 27 septembre 2015, sauf demande de prorogation motive. Il comprend un programme et un calendrier des travaux ra-liser ainsi que leurs modalits de financement. Cet outil doit permettre aux tablissements non conformes dtablir leur tableau de bord pour par-venir aux objectifs imposs par le lgislateur avant dventuelles sanctions civiles et/ou pnales qui pourraient aboutir, dans les cas les plus graves, la fermeture administrative de ltablissement. Les conditions dexcution de lAdAP sont encadres par la loi notamment en ce qui concerne son d-lai dexcution qui ne saurait excder, par principe, trois annes.

Lobtention de drogations temporaires La situation de certains tablissements justifie quils bnficient dune drogation temporaire leur obli-gation de mise en conformit. La demande prsen-te aux autorits comptentes doit tre justifie soit par une impossibilit technique rsultant de len-vironnement du btiment, soit par des contraintes lies la conservation du patrimoine architectural soit, enfin, en raison dune disproportion manifeste entre les amliorations apportes par la mise en uvre des prescriptions techniques daccessibilit, dune part, et leurs cots, leurs effets sur lusage du btiment et de ses abords ou la viabilit de lex-ploitation de ltablissement, dautre part. La loi in-tgre donc dans le dispositif de mise en accessibi-lit un principe de ralit technique et conomique qui naboutit cependant pas une exemption de mise en conformit puisque, dans la plupart des cas, loprateur devra proposer des solutions alter-natives. Depuis le 4 novembre 2014, la loi accorde une drogation de plein droit aux ERP situs dans les immeubles collectifs usage principal dhabita-tion lorsque la coproprit refuse de faire procder aux travaux de mise en conformit crant ainsi une situation de blocage.

chiFFREs-cLsn 225000ERPsontauxnormesde2015n 255000autrestablissementsontfaitlobjetdetravauxentrele01/01/2007etle31/12/2013n 9,8%desdossierscomportentunedemandededrogationauxrglesdaccessibilit,dont83%dentreellessontacceptesSource : ministre de lcologie, dcembre 2013

La loi intgre un principe de ralit technique et conomique qui naboutit pas une exemption de mise en conformit.

lise Jacot

DR

Complment rdactionnel sur www.lemoniteur.fr/OPE71-72iNFO+

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7www.lemoniteur.fr/ope-immo Janvier-fvrier 2015

a fait dbat

sUiVREUnarrtdu8dcembre2015,publiau Journal officieldu13,vientprcisercertainesdispositionsdudcretdu5novembre2014surlaccessibilitdesERPsitusdansuncadrebtiexistant.CetextetraitenotammentdesproblmatiquesdecertainsERPcommelesrestaurantsavecledimensionnementdesallesdecirculationouleshtelsaveclexonration,danscertainscas,lobligationdinstallationdunascenseur.LetexteassouplitenoutrelesobligationsimposesauxparkingsdpendantsdunERP.Ilestentrenvigueurle01/01/15.

@ym

la44

Ce sont les normes relatives au handicap physique qui ont le cot le plus lev.

Brigitte Tallet-Cuzol

Quelles sont les actions daccompagnement de la CCI la mise aux normes des ERP existants et les difficults rencontres ?En 2011, conscients de la ncessit dinformer nos entreprises, nous avons mis en place plusieurs moyens daccompagnement : runions de sensibilisa-tion (47 ont t ralises depuis 2011 et un peu plus de 1 000 chefs dentreprise y ont particip), infor-mation via nos outils de communication (revue Plein Ouest et site Internet), participation comme membre avec voix dlibrative la sous-commission dpar-tementale daccessibilit et aux quatre commissions daccessibilit darrondissement ou encore conseil individuel ponctuel. Parmi les problmes rencontrs, nous avons relev une difficult mobiliser les entre-prises sur ce sujet, beaucoup de chefs dentreprise tant persuads que leur tablissement peut tre ac-cessible trs simplement par une rampe amovible

Quels sont les cots de mise aux normes et les cls de rpartition entre bailleur/preneur ?Ce sont les normes relatives au handicap physique qui ont le cot le plus le-v. Linstallation dun l-vateur, linstallation dune porte et dune nouvelle vi-trine, la cration de toilettes conformes, ce sont des cots qui, pour un ERP de 5e catgorie, peuvent at-teindre plusieurs dizaines de milliers deuros. Or, dans la trs grande majorit des baux commerciaux, ces travaux sont la charge du locataire. La loi Pinel a re-mdi partiellement cette situation, uniquement pour les baux conclus ou renou-vels compter du 5 no-vembre 2014, en mettant obligatoirement la charge du propritaire les travaux qualifis de grosses r-parations au sens de lar-ticle 606 du Code civil. Cet article a donn lieu une jurisprudence importante qui va pouvoir continuer stoffer !

Quelles sont les demandes de drogation les plus frquentes dans les dossiers prsents aux commissions daccessibilit ?Les demandes de drogation sont peu frquentes dans nos commissions, ce sont essentiellement des drogations techniques, la drogation financire tant trs marginale. Pourquoi une telle situation ? En premier lieu une dsinformation trop frquente depuis fin 2013, dans la presse gnraliste et la radio, sur un report en 2017 de la mise aux normes et sur son assouplissement. En second lieu, mal-gr nos recommandations, un dcouragement de nos commerants face la complexit du dossier durbanisme constituer. En dernier lieu, et cest le plus inquitant, leur lassitude face une accu-mulation de contraintes fiscales, sociales quils ont du mal assumer. Laccessibilit cest une norme de plus, une charge financire en plus, du temps en plus.

Faut-il craindre un engorgement court terme dans le traitement de ces dossiers ?Cela semble vident, nous insistons maintenant au-prs de nos chefs dentreprise sur la ncessit de dposer un dossier avant le 27 septembre 2015. Si tous les exploitants dERP publics et privs, qui ne sont pas aux normes, dcident de dposer avant le 27 septembre 2015, un dossier avec ou sans un agenda daccessibilit programme, qui peut aussi comporter une demande de drogation, ladminis-tration naura certainement pas la capacit de les traiter. n

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TEXTES OFFICIELS


Urbanisme et EnvironnementPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................11 Projet de loi Macron : faciliter les projets de construction majeurs

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 Liste actualise de matriaux cologiquement performants La communication des avis pralables sapplique aussi aux autorisations durbanisme

rPOnSES mInISTrIELLES..............................................................16 viter lannulation de lintgralit dun document durbanisme

ConstructionPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................12 Lharmonisation de la notion de marchs publics est en marche

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 Cabinets daisances dans le neuf

Vente et Contrats spciauxrPOnSES mInISTrIELLES..............................................................16 Habilitation judiciaire pour la vente dun bien indivis : statu quo Garantie des vices cachs : vers une simplification de la procdure ? Vente en ltat futur : une scurit accrue pour les acheteurs ? La dure de validit des diagnostics ne sera pas modifie Prcisions sur la vente de biens propres sectionaux info+Gestion et ProfessionsPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 Proposition de loi anti-squat : le texte est remani par le Snat

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 Les conditions dagrment des observatoires des loyers Lutter contre les termites LILAT : rattrapage depuis 2005

rPOnSES mInISTrIELLES..............................................................17 Agent immobilier et carte professionnelle

FinancementaU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 Lco-prt taux zro simplifi depuis le 1er janvier 2015

FiscalitPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 Publication des lois de finances

rPOnSES mInISTrIELLES..............................................................17 Dfiscalisation des investissements photovoltaques en outre-mer

Loi de simplification de la vie des entreprises : lurbanisme aussi est concernLe chantier de simplification du droit, annonc par le prsident de la Rpublique, se poursuit avec la publication au Journal officiel le 21 dcembre 2014 de la loi relative la simplification de la vie des entreprises .............................14

LE TEXTE RETENIRUrbanisme commercialUrbanisme et Environnement

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

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tableau de bord lgislatifCe tableau vous permet didentifier immdiatement ltat davancement entre les deux assembles des principaux textes en cours dadoption par le Parlement. Les textes sont situs en fonction de leur thmatique et de leur tat dans le processus de dcision.

Projets ou propositions de loi

1re lecture par lAssemble nationale

1re lecture par le Snat

2e lecture par lAssemble nationale

2e lecture par le Snat

Adoption du texte et procdure de conciliation

Contrle de constitutionnalit

Parution au JO

Entre en vigueur du texte

LF2015 et LFR2014 1

Proposition de loi anti-squat 2

Projet de loi Macron 3

Projet dordonnance relative aux marchs publics 4

Tableau arrt la date du 19/01/2015

1 Fiscalit

publication des lois de financesLe 18 dcembre dernier, le Parlement a dfinitivement adopt la loi de finances pour 2015 et la seconde loi de finances rectificative pour 2014. Certaines mesures intressant la fiscalit immobilire mritent notre sens dtre soulignes :

Possibilit de constituer une intgration fiscale horizontale Il est dsormais possible de constituer un groupe horizontal entre socits surs franaises dtenues plus de 95 % par une socit mre tablie dans un tat membre de lUnion europenne (EEE), en Islande, au Liechtenstein ou en Norvge.Le passage dun groupe classique (cest--dire vertical ) un groupe horizontal , afin par exemple dinclure des socits surs de la socit mre dans le groupe, emporte cessation du groupe vertical . En consquence, les plus ou moins-values de cession intragroupe ainsi que les subventions et abandons de crance sont dneutralises. Sagissant des provisions intragroupe, leur reprise ultrieure pourra tre neutralise si les socits en cause rejoignent le nouveau groupe horizontal .Droits denregistrementEn matire de droits denregistrement, les rgles dassiette spcifiques applicables en cas de cession de titres de socits prpondrance immobilire sont supprimes. Les droits sont dsormais calculs sur le prix de cession ou sur la valeur relle des titres si celle-ci est suprieure.

Rgime fiscal du rachat par une socit de ses propres titresPour les oprations ralises depuis le 1er janvier 2015, les produits rsultant dun rachat de titres relvent du seul rgime des plus-values. Aussi, pour les associs soumis limpt sur les socits (IS), lorsquune filiale prpondrance immobilire rachte ses propres titres, le gain est imposable au taux de droit commun de lIS. Pour les associs personnes physiques, ce gain, diminu le cas chant de labattement pour dure de dtention, est imposable au barme progressif de limpt sur le revenu.Les autres mesures contenues dans ces deux lois sont analyses en pages 20 et 50 de ce numro.

- Loi n 2014-1654 du 29 dcembre 2014 de finances pour 2015 (JO du 30 dcembre 2014, p. 22828) - Loi n 2014-1655 du 29 dcembre 2014 de finances rectificative pour 2014 (JO du 30 dcembre 2014, p. 22898)

2 Gestion et professions

proposition de loi anti-squat : le texte est remani par le snatLa proposition de loi visant faciliter lexpulsion des squatteurs de domicile (commente dans Ope. Immo. 67, Juillet-aot 2014, p. 9) a t adopte en premire lecture par le Snat le 10 dcembre 2014, dans des termes diffrents de ceux prvus par le texte initial.Les snateurs ont notamment supprim la mesure phare qui portait de 48 96 heures suivant le dbut de la commission de linfraction, le dlai permettant de faire constater le flagrant dlit.

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projets, propositions et rapports TEXTES OFFICIELS


En outre, les snateurs ont supprim la disposition permettant au maire, ayant cherch par tous moyens contacter le propritaire ou le locataire du logement occup illgalement (dans le cadre de lapplication de larticle 38 de la loi Dalo du 5 mars 2007), de demander au prfet de mettre en demeure loccupant illgal de quitter les lieux. Le maire nest donc plus autoris se substituer au propritaire priv si celui-ci est introuvable, afin de saisir le prfet et de demander lexpulsion.Larticle unique du texte adopt par les snateurs propose daligner la sanction de maintien dans le domicile dautrui aprs une intrusion illicite sur celle dj prvue par larticle 226-4 du Code pnal en cas dintroduction dans le domicile dautrui, soit une peine dun an demprisonnement et de 15 000 euros damende.La date de la discussion de ce texte na pas encore t fixe lordre du jour de lAssemble nationale.

Proposition de loi tendant prciser linfraction de violation de domicile, n 2444, enregistre lAssemble nationale le 10 dcembre 2014 et renvoye la Commission des lois constitutionnelles

3 Urbanisme et environnement

projet de loi Macron : faciliter les projets de construction majeursCes dernires annes sont marques par une rforme ininterrompue du droit de lurbanisme et de lenvironnement : le projet de loi pour la croissance et lactivit, dit projet de loi Macron , sy inscrit pleinement.Lobjectif affich par le texte est de faciliter les projets de construction. Ce qui conduit le gouvernement proposer plusieurs mesures, dont certaines assez radicales, principalement exposes aux articles 26 29 du projet de loi.

tendre lexprimentation dautorisation unique en matire dICPEIl est ainsi envisag dtendre le champ de lexprimentation en matire dautorisation unique institue par la loi n 2014-1 du 2 janvier 2014 et lordonnance n 2014-355 du 20 mars 2014. Cette autorisation unique runissant lensemble des autorisations ncessaires la ralisation dun projet soumis autorisation au titre de la lgislation relative aux installations classes pour la protection de lenvironnement (ICPE) est actuellement exprimente en Champagne-Ardenne et Franche-Comt pour une dure limite trois ans. compter de lentre en vigueur du texte, elle sera tendue lensemble du territoire franais pour les projets

prsentant un intrt majeur pour lactivit conomique compte tenu du caractre stratgique de lopration concerne, produisant de la valeur ajoute, importante en termes demplois ou de dveloppement du territoire. Elle pourra par ailleurs tre gnralise, voire tendue, des autorisations dune autre nature, le texte prvoyant dhabiliter le gouvernement prendre une ordonnance en ce sens dans les dix-huit mois suivant la publication du texte.Extension du certificat de projet la rgion le-de-FranceLe champ de lexprimentation en matire de certificat de projet, institu par la loi prcite du 2 janvier 2014 et lordonnance n 2014-356 du 20 mars 2014, devrait galement tre tendu (article 27). Actuellement mise en uvre en rgions Aquitaine, Bretagne, Champagne-Ardenne et Franche-Comt, la mesure sera galement applique en le-de-France compter de lentre en vigueur du texte, pour les projets prsentant un intrt majeur pour lactivit conomique.Autres assouplissements prvus par ordonnancesLes changements les plus importants devraient toutefois venir des ordonnances que le gouvernement sera autoris prendre dans les douze mois suivant la publication du texte (article 28). En ltat, le champ de ces ordonnances est particulirement vaste puisque le gouvernement pourra prendre toute mesure visant : acclrer la dlivrance des autorisations requises pour la ralisation dun projet et les conditions de leur mise en uvre, notamment par la rduction des dlais dinstruction, une meilleure articulation avec les formalits requises au titre dautres lgislations ou encore un amnagement des pouvoirs du juge administratif lorsquil statue sur un recours en matire durbanisme individuel ; modifier les rgles applicables lvaluation environnementale des projets particuliers et celle des plans et programmes rglementaires, en particulier en permettant des valuations groupes ; moderniser et clarifier les modalits de participation et dinformation du public, en autorisant leur modulation selon limportance du projet concern et le recours une procdure unique pour plusieurs projets ou dcisions ; acclrer le rglement des litiges relatifs aux projets ayant un impact environnemental en donnant au juge les moyens dune intervention efficace et proportionne aux enjeux.Nouveau cadrage de laction en dmolitionEnfin, le projet de loi envisage de limiter les risques de dmolition en modifiant profondment le rgime de larticle L. 480-13 du Code de lurbanisme (article 29). En ltat, cette disposition permet au juge judiciaire, sous certaines conditions, dordonner la dmolition dun ouvrage excut conformment un permis

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

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de construire lorsque celui-ci est finalement annul par le juge administratif. Le projet de loi envisage de restreindre la mesure de dmolition au cas dans lequel limmeuble concern est situ dans une zone bnficiant dune protection pour des motifs patrimoniaux (AMVAP, primtres de protection des monuments historiques, secteurs sauvegards notamment) ou environnementaux (zones vises par les lois Montagne et Littoral, rserves naturelles, sites inscrits et classs, site Natura 2000, zones figurant dans des plans de prvention des risques comme ne devant pas accueillir de constructions nouvelles ou dextensions de constructions existantes). Fortement dcrie comme incitant la ralisation de constructions illgales, cette mesure nen avait pas moins t prconise sans tre alors suivie par le rapport remis par le Prsident Labetoulle le 25 avril 2013, ayant conduit ladoption de lordonnance n 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de lurbanisme.Le projet de loi devrait tre examin en sance publique compter du 26 janvier 2015.

Projet de loi pour la croissance et lactivit, n 2447, dpos le 11 dcembre 2014 lAssemble nationale, renvoy une commission spciale

4 Construction

Lharmonisation de la notion de marchs publics est en marcheConformment larticle 42 de la loi n 2014-1545 du 20 dcembre 2014 relative la simplification de la vie des entreprises, le gouvernement a prpar un projet dordonnance relative aux marchs publics. Ce texte vise notamment transposer la nouvelle directive de lUnion europenne sur les marchs publics du 26fvrier 2014, cette transposition devant intervenir au plus tard le 18 avril 2016. Une transposition partielle avait dj eu lieu, afin de faciliter laccs des PME aux marchs publics, avec le dcret n 2014-1097 du 16 septembre 2014.

Lun des objectifs de cette transposition est de rassembler au niveau lgislatif, au sein dun corpus juridique unique, les rgles communes applicables aux contrats qui constituent des marchs publics au sens des directives europennes. La dichotomie entre la notion franaise de march public et celle retenue au niveau europen serait donc voue disparatre. Ainsi, le projet dordonnance a vocation faire la synthse des nombreux textes actuellement parpills qui portent sur les contrats de marchs publics au sens du droit de lUnion europenne, ces textes devant tre abrogs (article C du projet dordonnance) : en particulier, le projet dordonnance se substituerait au Code des marchs publics, mais galement lordonnance n 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchs passs par certaines personnes publiques ou prives non soumises au Code des marchs publics et lordonnance n 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat. Le projet dordonnance rserve ainsi une place aux dispositions spcifiques des nouveaux marchs de partenariat qui concernent la passation de ces marchs, leur financement et la rmunration du titulaire.En revanche, les dlgations de service public ne sont pas intgres dans le projet dordonnance. Le projet dordonnance ne peut donc tre assimil un vritable Code de la commande publique qui regrouperait lensemble des rgles applicables aux contrats des acheteurs publics.Le projet dordonnance ainsi que son tude dimpact sont consultables sur le site de la Direction des affaires juridiques du ministre de lconomie, qui invite faire parvenir dventuelles remarques sur le projet jusquau vendredi 30 janvier 2015. Le fichier du projet dordonnance publi est intitul volet lgislatif . La transposition des directives ne sera donc pas entirement ralise par voie dordonnance et donnera lieu des dcrets dapplication.

Projet dordonnance du ministre de lconomie, de lIndustrie et du Numrique relative aux marchs publics

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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL

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Urbanisme et Environnement

Loi de simplification de la vie des entreprises : lurbanisme aussi est concern

TO retenir

Le chantier de simplification du droit, annon-c par le prsident de la Rpublique, se pour-suit avec la publication au Journal officiel le

21 dcembre 2014 de la loi relative la simplification de la vie des entreprises. Ce texte faon pudding prvoit ainsi une cinquantaine de mesures dont cer-taines intressent directement le droit de lurbanisme. Sagissant des documents durbanisme, la loi habilite le gouvernement adopter par ordonnance toute me-sure autorisant les projets de construction ou dam-nagement, situs en entre de ville ou dans les zones dominante commerciale, dpasser les rgles de hauteur ou de gabarit, si les conditions de desserte par les transports publics le permettent.De plus, la loi renforce la limitation du nombre daires de stationnement exigibles : une seule aire par loge-ment pour les tablissements assurant lhbergement des personnes ges et pour les rsidences universi-taires. Et dans une zone de 500 mtres autour dune gare ou dune station de transport public guid ou de transport collectif en site propre, le nombre de places est quant lui limit 0,5 dans les cas prcits et un pour les autres catgories de logements. Dans ces situations, les documents durbanisme peuvent se

dispenser de prvoir une obligation de cration de stationnement.Par ailleurs, sagissant des autorisations durbanisme, la loi tend le champ dapplication des drogations aux rgles durbanisme (article L. 123-5-1 du Code de lurbanisme) qui sappliquent donc aussi dans les communes appartenant une zone durbanisation continue de plus de 50 000 habitants. De plus, la drogation relative aux rgles de densit et de station-nement, bnficie dsormais aux travaux dagrandis-sement de la surface de logement, et non plus seu-lement aux travaux de surlvation. Autre nouveaut, la loi autorise les constructions destines principale-ment lhabitation droger aux rgles de retrait par rapport aux limites sparatives. Enfin, elle allge les mesures de participation du public pour les projets soumis permis de construire ou damnager don-nant lieu, aprs un examen au cas par cas, une tude dimpact, en prvoyant quils nont plus faire lobjet dune enqute publique, mais seulement dune mise disposition du public (et ce pour les demandes dposes aprs le 22 dcembre 2014).

Loi n 2014-1545 du 20 dcembre 2014 (JO du 21/12/2014, p. 21647)


La communication des avis pralables sapplique aussi aux autorisations durbanisme Afin dassurer une meilleure transparence au pro-cessus ddiction dune dcision administrative, le lgislateur a habilit le gouvernement adopter, par voie dordonnance, des mesures visant d-finir les conditions dans lesquelles peuvent tre communiques aux demandeurs les avis pra-lables recueillis sur leur demande, avant que les autorits administratives naient rendu leur dci-sion. Cest dans ce contexte quune ordonnance du 6 novembre 2014 a modifi larticle 2 de la loi du 17 juillet 1978 portant diverses mesures damliora-tion des relations entre ladministration et le public, et diverses dispositions dordre administratif, social et fiscal. Cette mesure ne laissera pas indiffrents les services instructeurs et les demandeurs dautorisa-tions durbanisme ! Ainsi, depuis le 1er janvier 2015, par exception au principe selon lequel les avis pr-paratoires une dcision administrative ne sont pas communicables tant que la dcision est en cours dlaboration, les avis prvus par un texte lgislatif ou rglementaire sont communicables lauteur de la demande, ds leur envoi lautorit comptente

pour statuer sur la demande. Prcisons que seuls sont concerns les avis rendus sur des demandes tendant bnficier dune dcision individuelle cra-trice de droits, lexclusion des avis recueillis dans des procdures o linitiative appartient ladminis-tration. Lorsque lavis rendu est dfavorable, le texte impose de communiquer galement les motifs de lavis. Le rapport au prsident de la Rpublique re-latif cette ordonnance prcise que cette commu-nication anticipe doit permettre de rduire le dlai de ralisation des projets en anticipant lissue de linstruction et en vitant, le cas chant, davoir former une deuxime demande aprs un refus qui aurait pu tre vit par un ajustement du projet initial. Pour ne pas fausser le jeu de la slection, notamment en matire de commande publique, les avis se prononant sur les mrites compars de plusieurs demandes sont exclus de cette nouvelle obligation de communication anticipe.

Ordonnance n 2014-1328 du 6 novembre 2014 (JO du 07/11/2014, p. 18778)


Liste actualise de matriaux cologiquement performantsAfin damliorer la performance nergtique des logements, la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a introduit au sein du Code de lurbanisme un article L. 111-6-2 qui prvoit que, malgr les rgles relatives laspect extrieur des constructions, une autorisation durbanisme ne peut sopposer dsormais lutilisation de matriaux cologiquement performants. La liste de ces matriaux, jusqu lors fixe par un dcret de 2011, vient dtre modifie. Sont dsormais considrs comme favorables la construction durable tous les matriaux qui prsentent, en plus de leur performance environnementale, une qualit environnementale et sanitaire. Ce texte est entr en vigueur le 29 novembre 2014.

Dcret n 2014-1414 du 27 novembre 2014 (JO du 29/11/2014, p. 19942)

Construction

Cabinets daisances dans le neufDans un souci de simplification des normes de construction, linterdiction dune communication directe entre les lieux daisances et les pices o sont pris les repas vient dtre prcise. En effet, la prsence dun sas nest plus ncessaire pour assurer la conformit des logements neufs au Code de la construction et de lhabitation. Une sparation suffisante pourra tre garantie par une simple porte entre les toilettes et les salles de sjour ou les cuisines. De plus, les cabinets daisances spars de la salle de bains ne sont plus la norme. Les professionnels du btiment pourront donc librement fixer leur emplacement et indirectement rduire les cots de construction. Ce texte est entr en vigueur 1er dcembre 2014.

Dcret n 2014-1342 du 6 novembre 2014 (JO du 08/11/2014, p. 18908 )

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AU JOURNAL OFFICIEL TEXTES OFFICIELS


Gestion et Professions

Les conditions dagrment des observatoires des loyersLe dcret relatif aux observatoires locaux des loyers, est paru. Il est complt par deux arrts, alors mme que labandon de lencadrement des loyers, lexception de Paris, a t annonc par le gouver-nement en aot 2014. Pralablement toute diffu-sion, les observatoires doivent obtenir un agrment du ministre charg du Logement. Les pices consti-tutives du dossier dagrment sont nonces aux termes dun premier arrt du 10 novembre 2014. Ce dossier comprend notamment la liste des com-munes correspondant au primtre gographique observ, une note dtaillant la mthode de collecte, de contrle, de traitement des donnes et une note prsentant les conditions et modalits de diffusion de linformation. Ds lobtention de lagrment, lob-servatoire pourra transmettre les donnes quil a collectes lAgence nationale pour linformation sur le logement (Anil) ainsi qu des chercheurs en faisant une demande motive. Une mise dispo-sition du public de la publication annuelle des r-sultats retraits et agrgs est galement prvue, tout comme une communication des donnes toute personne qui en fait la demande ainsi quaux reprsentants de ltat dans la rgion en veillant les anonymiser.

En outre, lobservatoire agr devra rendre compte de son activit en remettant au ministre charg du Logement, avant le 31 mars de chaque anne, le rap-port de lanne prcdente comprenant le dtail des activits et tudes de lobservatoire et les informations quil a publies. Lannexe du premier arrt du 10 no-vembre 2014 impose que tout rsultat statistique, pu-bli par lobservatoire, soit fond sur un minimum de 50 observations, ceci afin de garantir une prcision des rsultats et le respect du secret statistique.La qualit statistique des donnes diffuses par les observatoires est galement assure par le comit scientifique de lobservation des loyers institu par le mme dcret du 5 novembre 2014. Ce comit doit dfinir les prescriptions mthodologiques concernant particulirement la mthode de collecte et de diffu-sion des donnes par les observatoires. Les premiers membres de ce comit, choisis en raison de leur qua-lification en matire conomique dans le domaine du logement ou des statistiques, ont t nomms pour trois ans par un second arrt du 10 novembre 2014.

- Dcret n 2014-1334 du 5 novembre 2014 (JO du 07/11/2014, p. 18813) - Arrts du 10 novembre 2014, NOR: ETLL1414505A et NOR: ETLL1418031A (JO du 14/11/2014, p. 19190 et 19199)

Financement

Lco-prt taux zro simplifi depuis le 1er janvier 2015Le dispositif de lco-prt taux zro (co-PTZ) a fait lobjet de plusieurs amnagements destins favoriser le financement des travaux de rnovation nergtique dans les logements anciens. En premier lieu, lintervention des tablissements de crdit est simplifie et allge : il nappartient plus ces insti-tutions dattester lligibilit des travaux de rnovation la rglementation de lco-PTZ, cette responsabilit tant transfre aux entreprises qui ralisent ces tra-vaux. La liste des pices fournir par lemprunteur, lappui de sa demande davance, puis lissue des travaux, est donc modifie pour intgrer cette exi-gence dattestation sur les descriptifs de travaux qui doivent tre signs par chaque entreprise ralisant les travaux de performance nergtique. Le non-res-pect de ces nouvelles obligations par les entreprises est sanctionn dune amende dont les modalits de calcul et de recouvrement sont prcises par dcret dapplication.

En deuxime lieu, les critres techniques dfinissant les travaux finanables par lco-PTZ sont prciss et refondus : dune part les critres dligibilit de lco-

PTZ sont aligns sur ceux du crdit dimpt dvelop-pement durable (remplac par le crdit dimpt pour la transition nergtique), de lautre le primtre des travaux dits induits , cest--dire des travaux indis-sociablement lis aux travaux dconomie dnergie, est dfini par arrt. Il est galement relever que les niveaux dexigence requis pour lobtention dun co-PTZ en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et La Runion) sont modifis, et le dispositif introduit dans le dpartement de Mayotte. En troisime lieu, une disposition prvoyant une r-munration suprieure des banques pour les co-PTZ coproprits par rapport celle applicable aux particuliers est insre larticle R. 319-27-1 du Code de la construction et de lhabitation, ce qui devrait permettre de stimuler la distribution des prts dans les coproprits. Lensemble de ces disposi-tions entre en vigueur le 1er janvier 2015.

- Dcrets nos 2014-1437 et 2014-1438 du 2 dcembre 2014 (JO du 04/12/2014, p. 20171 et 20172) - Arrts du 2 dcembre 2014, NOR: ETLL1420785A et NOR: ETLL1420787A (JO du 04/12/2014, p. 20173 et 20217)


Lutter contre les termitesAfin de protger les btiments neufs du risque dinfestation par les termites, il tait prvu quau sein des zones contamines ou susceptibles de ltre et dfinies lchelle du dpartement, les projets de construction devaient prvoir une barrire de protection entre le sol et le btiment. Dans la mesure o ce zonage dpartemental ne permettait pas de lutter efficacement contre les termites, un dcret du 28 novembre 2014 autorise dsormais les prfets dlimiter des zones prcises ne comprenant pas lensemble du dpartement, mais uniquement les parties du territoire identifies comme tant risque. En outre, les prfets nont plus lobligation de publier larrt de zonage dans la presse locale.

Dcret n 2014-1427 du 28 novembre 2014 (JO du 30/11/2014, p. 20017)


LILAT : rattrapage depuis 2005 Depuis le 1er septembre 2014, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise deffet du bail commercial renouveler ne peut excder la variation des indices ILAT (indice des loyers des activits tertiaires) ou ILC (indice des loyers commerciaux). La suppression de la rfrence lICC par la loi Pinel a soulev des difficults. En effet, pour calculer la variation du loyer dun bail de neuf ans, il convient de se reporter aux indices publis il y a neuf ans. Or, lILAT a connu sa premire publication au 1er T2008. Un avis publi le 20 novembre 2014 a permis de surmonter cette difficult en procdant la parution des indices ILAT du 1er T2005 au 4e T2007.

Avis relatif lindice des loyers des activits tertiaires du premier trimestre 2005 au quatrime trimestre 2007, NOR: FCPO1426977V (JO du 20/11/2014, p. 19487)

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TEXTES OFFICIELS RPONSES MINISTRIELLES

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viter lannulation de lintgralit dun document durbanismeLorsquun plan local durbanisme est contest devant le juge, est-il possible de limiter lannulation contentieuse aux seules dispositions juges illgales ?

La jurisprudence et plusieurs dispositions rcentes permettent dencadrer lannulation contentieuse des documents durbanisme. Ainsi, le juge administratif peut refuser, sous certaines conditions, dannuler un document durbanisme adopt lissue dune procdure irrgulire. Par ailleurs, la loi du 24 mars 2014 pour laccs au logement et un urbanisme rnov (Alur) confirme que des annulations partielles de documents durbanisme peuvent tre ordonnes par le juge. Cette loi permet galement au juge doctroyer un sursis statuer et de laisser applicable un document durbanisme entach dillgalits rgularisables, le temps pour lauteur de lacte de rgulariser ces illgalits.

l Q. de Marc Francina, n 63550 (JOAN du 02/09/2014, p. 7294)l R. du ministre du Logement, de lgalit des territoires et de la Ruralit (JOAN du 18/11/2014, p. 9658)

OBSERVATIONIl est possible pour une commune de demander loctroi de dommages-intrts du fait dune requte quelle estime abusive lencontre de son document durbanisme.

Habilitation judiciaire pour la vente dun bien indivis : statu quo Le gouvernement entend-il allger la procdure instaure par larticle 815-5-1 du Code civil permettant un indivisaire de demander en justice lalination du bien en cas dopposition de certains co-indivisaires, ds lors que cette alination ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ?

La loi de simplification du droit n 2009-526 du 12 mai 2009 a entendu prendre en compte lintrt de lindivision tout en assurant la protection de chacun de ses membres. Concernant les actes dalination, des conditions strictes ont t dictes afin dobtenir une autorisation judiciaire. Ces contraintes sexpliquent par le caractre doublement exceptionnel de la mesure : elle facilite la vente force dun bien indivis par drogation la rgle de lunanimit du consentement des indivisaires simposant en principe pour tout acte grave portant sur lindivision, et elle dispense du recours la procdure de principe qui est celle du partage. Un allgement de ces dmarches nest donc pas envisag ce jour.

l Q. de Gwendal Rouillard, n 54242 (JOAN du 22/04/2014, p. 3415)l R. du ministre de la Justice (JOAN du 11/11/2014, p. 9532)

OBSERVATIONAfin dobtenir cette autorisation judiciaire, le demandeur doit disposer dune majorit des deux tiers des droits indivis. De plus, un notaire doit intervenir aux fins dinformation des indivisaires minoritaires. Cette procdure conduit une licitation impose et ne permet donc pas dautoriser une vente amiable.

Garantie des vices cachs : vers une simplification de la procdure ?La restitution dune partie du prix dune vente immobilire affecte dun vice cach doit obligatoirement tre arbitre par des experts. Le lgislateur modifiera-t-il sur ce point larticle 1644 du Code civil ?

Lorsque que lacheteur dune chose affecte dun vice cach dcide de se faire restituer une partie de son prix, cette restitution est obligatoirement effectue par voie dexpertise (article 1644 du Code civil). Dans son arrt du 3 dcembre 2013, n 12-28420, la Cour de cassation a relev le fait que lobligation de dsigner des experts alourdit le cot et la dure des procdures, ce qui pourrait dissuader certains justiciables de demander une rduction de prix. Suivant ces recommandations, la commission des lois de lAssemble nationale a adopt, dans le cadre du projet de loi relatif la modernisation et la simplification du droit et des procdures, un amendement supprimant lobligation de recourir des experts, tout en laissant lopportunit au juge de solliciter larbitrage dexpert dans les cas o il lestimerait ncessaire.l Q. de Pierre Morel-A-LHuissier, n 60438 (JOAN du 15/07/2014, p. 5977)l R. du ministre de la Justice (JOAN du 02/12/2014, p. 10090)

OBSERVATIONLe projet de loi relatif la modernisation et la simplification du droit et des procdures a t adopt par lAssemble nationale le 30 octobre 2014 et transmis au Snat pour une nouvelle lecture.

Vente en ltat futur : une scurit accrue pour les acheteurs ? Quelles sont les mesures envisages par le gouvernement pour renforcer lencadrement de la vente en ltat futur dachvement (Vefa) ?

La protection des acqureurs a t significativement amliore par lordonnance n 2013-890 du 3 octobre 2013 avec la suppression de la garantie intrinsque dachvement et lobligation pour les vendeurs de justifier dune garantie financire dachvement de limmeuble. Le gouvernement, qui veut concilier la protection des acqureurs avec la relance de la construction, ne souhaite pas bloquer des projets de promotion immobilire avec un encadrement lgislatif trop strict. Le sujet de la garantie financire dachvement pourra tre dbattu lors de la concertation qui sera mene pralablement la prise du dcret dapplication de lordonnance du 3 octobre 2013.

l Q. de Martial Saddier, n 58683 (JOAN du 01/07/2014, p. 5430)l R. du ministre du Logement, de lgalit des territoires et de la Ruralit (JOAN du 25/11/2014, p. 9933)

OBSERVATIONLe rgime de la Vefa est criti-qu en ce quil ne garantirait aucune scurit aux ache-teurs en cas de dpt de bilan du vendeur-promoteur avant lachvement de lopration.

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RPONSES MINISTRIELLES TEXTES OFFICIELS


La dure de validit des diagnostics ne sera pas modifieLe gouvernement envisage-t-il de revoir la rglementation afin que les diagnostics tablis au moment du compromis de vente demeurent valables jusqu lacte de vente ?

Les exigences spcifiques pour les diagnostics de risques sanitaires et scuritaires du btiment ont t adaptes pour faire prvaloir la scurit juridique des transactions immobilires. Ces dures de validit sont indispensables car elles permettent aux acqureurs de pouvoir se prmunir de la prsence de ces risques sanitaires ou scuritaires du btiment. En consquence, le gouvernement nenvisage pas, court terme, de travailler llaboration de nouvelles dures de validit.

l Q. de Genevive Gosselin-Fleury, n 53738 (JOAN du 15/04/2014, p. 3324)l R. du ministre du Logement, de lgalit des territoires et de la Ruralit (JOAN du 04/11/2014, p. 9342)

OBSERVATIONDoit tre annex lacte de vente, un dossier de diagnos-tic technique (DDT) en cours de validit relatif au plomb, lamiante, aux termites, aux risques naturels et technolo-giques, aux installations de gaz et dlectricit, aux per-formances nergtiques et linstallation dassainisse-ment non collectif.

Prcisions sur la vente de biens propres sectionaux info+ Les membres dune section de commune peuvent-ils se partager le produit de la vente des biens propres de la section ?

La lgislation prvoit, dune part, que le produit de la vente des biens de la section ne peut tre employ que dans lintrt de la section et, dautre part, quen cas de vente de la totalit des biens de la section, le produit de la vente est vers la commune. Ainsi, le partage du produit de la vente entre les membres de la section nest pas possible. En revanche, dans lhypothse o les biens de la section sont transfrs en totalit ou en partie la commune, les membres de la section peuvent prtendre une indemnit dont le total ne peut excder le produit de la vente. Cette indemnit est la charge de la commune.

l Q. de Jean-Louis Masson, n 11467 (JO Snat du 01/05/2014, p. 1009)l R. du ministre de lIntrieur (JO Snat du 30/10/2014, p.2439)

OBSERVATIONLes sections de commune sont dfinies comme toute partie dune commune possdant titre permanent et exclusif des biens ou des droits distincts de ceux de la commune (article L. 2411-1 du Code gnral des collectivits territoriales).

Agent immobilier et carte professionnelleLe gouvernement entend-il faire voluer la rglementation relative aux conditions daccs la profession dagent immobilier modifie successivement par le dcret du 21 octobre 2005, puis par celui du 15 avril 2008 ?

En application des principes gnraux de lapplication des normes dans le temps, les nouvelles conditions daptitude nont t appliques quaux demandes de carte formes aprs le 1er janvier 2006, date dentre en vigueur du dcret du 21 octobre 2005. Les personnes titulaires dune carte au 31 dcembre 2005 ont pu en obtenir le renouvellement pour dix ans sans satisfaire aux nouvelles conditions daptitude, en application de larticle 20 de la loi du 2 janvier 1970. La circulaire CIV 2006-01 D2/06-01-2006 du 6 janvier 2006 prcise les modalits dapplication des nouvelles conditions daptitude en fonction de la date laquelle la demande de carte professionnelle a t dpose.

l Q. de Sophie Rohfritsch, n 56264 (JOAN du 27/05/2014, p. 4201)l R. du ministre de la Justice (JOAN du 25/11/2014, p. 9925)

OBSERVATIONLa formation et le contrle des professions de limmobilier ont t renforcs par la loi Alur du 24 mars 2014 (chapitre III du titre I de la loi).

Dfiscalisation des investissements photovoltaques en outre-merLes contribuables de bonne foi, qui ont investi en outre-mer dans une centrale photovoltaque, et qui ont dduit cet investissement de limpt sur le revenu affrent lanne au cours de laquelle la simple livraison de la centrale est intervenue, alors que la centrale ntait pas encore raccorde au rseau, doivent-ils tre sanctionns ?

Le fait gnrateur de la rduction dimpt prvue larticle 199 undecies B du Code gnral des impts, est constitu par la livraison effective de limmobilisation sur laquelle linvestissement porte. Les contribuables doivent pratiquer la dduction dimpt lanne o les installations photovoltaques sont livres, raccordes au rseau dlectricit et mises en production. Dans le cas o les installations sont livres, en tat de fonctionner, mais ne produisent pas encore dlectricit, le fait gnrateur est rput comme tabli pour ne pas faire peser sur les investisseurs des dlais de raccordement. La rduction nest alors accorde qu condition quun dossier de raccordement ait t dpos, et quune certification par le Comit national pour la scurit des usagers de llectricit (Consuel) atteste de ltat de fonctionnement des installations.l Q. de Pierre de Morange, n 41739 (JOAN du 05/11/2013, p. 11503)l R. du ministre du Budget(JOAN du 26/11/2013, p.12367)

OBSERVATIONLe document produit par le Consuel doit certifier que lachvement des immobilisations a t constat avant le 31 dcembre de lanne au titre de laquelle la rduction dimpt est demande.

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ACTUALIT DES MARCHS

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Le QUARTIeR PARISIeN DU mARAIS, UNe DeSTINATIoN ReTAIL LA moDeCur historique de la capitale, le Marais demeure une destination touristique et shopping la mode et par consquent une cible privi-lgie par les enseignes internationales dans leur dveloppement parisien. Dsormais, la forte demande se heurte une offre limite, avec peu de grandes surfaces. Ce dsquilibre a fait rapidement progresser les loyers et les montants de cessions de bail. Le Marais est devenu une vritable marque comme lillustre rcemment la stratgie adopte par le BHV. Lenseigne a repens son identit et a choisi de se rebaptiser BHV Marais pour attirer une clientle urbaine, chic et moderne.

Sabine echalier, directrice adjointe, dpartement tudes et Recherche, CBRE France

CHIFFRES-CLS

Valeur locative HT/m/an pondre au quatrime trimestre 2014 RuedesFrancs-Bourgeois:

25005000 RuedesRosiers:

20004000 RueVieilleduTemple:

10003500 RueSainte-CroixdelaBretonnerie:

10001500 Source : CBRE

LExIquE

*Flagship :boutiquephareexprimantleconceptetlespritduneenseigne.Ilsagitsouventdumagasinaveclaplusgrandesurfacedeventedansunevilledonne,permettantdeproposerunevastegammedeproduitsdelamarque.*Mass market :positionnementdenseignesproposantdesproduitsdegrandeconsommationdestinationduplusgrandnombre.*Zone prime : trononleplus recherchparlesenseignes lchelleduquartieretolesvaleurslocativessontdefaitlesplusleves.

SuIVRE

Le projet de loi Macronprvoitdanssonvoletddiautravailledimancheplusieursdispositions.Lapossibilitpourlescommerantsdouvrirleursmagasinspasseraitde512dimanchesparan.Lemairefixeraitpararrtavantle31dcembredelanneencourslalistedesdimanchespourlesquelsilenvisagedesupprimer,pourlannesuivante,lereposhebdomadaire.Leszonestouristiquesactuellesseraientgalementtendues.

Le marais : the place to be !un quartier historique et cosmopolite LatypologiedelapopulationauseinduMaraisavoluaucoursdesderniresannes,aujourdhui plutt orienteCSP+.LeMaraisestconsid-rcommeunquartierjeune,branch,artiste,limagedeSohoNewYork,CoventGar-denLondresouLasRam-blasBarcelone.Ilestaus-siunedestinationtouristiqueincontournable puisquil in-carnelecentrehistoriquedeParis, avec sesmonumentsemblmatiquesetsesnom-breuxmuses limage delhtelSalhbergeantlada-tionPicasso.LeMaraisaaus-sisugarderuneauthenticitquelestouristesrecherchentlorsdeleurvisitedelacapi-tale.Ilbnficieenoutredunnouveauplandesauvegardeetdemiseenvaleur(PSMV)approuv en 2013.De fait,lecommercetientuneplacecentraleavecdesrestaurants,bars, boutiques et galeriesdart.LaplacedesVosgesetlaruedesFrancs-Bourgeoissont dailleurs identifiescommezonestouristiquesetles commerces bnficientalors de lautorisation dou-verture dominicale. Cet at-trait touristiqueest renforcetgnredavantagedefluxconfirmantleMaraiscomme

unedestinationtouristiqueetculturelle.

un quartier plbicit par les enseignes internationalesLafermetureprogressivedescommerces indpendants,confrontsdesniveauxdeloyerslevsetintressspardes montants de cessionsde baux consquents, creponctuellementdesopportu-nitspourlesenseignesinter-nationales,notammentdansleprt--porterquiyouvrentleur flagship* parisienou bien y dveloppent desconceptsnovateurs (AdidasOriginal,LacosteLiveouDie-selBlackGold). La ruedesRosiersetcelledesFrancs-Bourgeois constituent lesaxeslesplusrecherchs.Parmanquedoffre,lesruesadja-centesconnaissentunintrtcroissant,limagedelarueSainte-CroixdelaBretonnerieo des enseignes commeLevis, Diesel et rcemmentCasiosesontpositionnes.Sicertaines enseignes mass market*cherchentsim-planter,lepositionnementestnanmoins orient moyen/haut de gamme. La taillemoyennedesboutiquesdansleMaraisestcompriseentre50m et 150 m. Les en-seignesdoiventdonctreen

mesuredesadaptercetypedeformat.

un quartier avec des ouvertures dominicales Septzonestouristiquesdaf-fluence exceptionnelle oudanimationculturelleperma-nenteonttidentifiesdansParispermettantdedrogerlargledelafermeturedo-minicale.LequartierduMa-rais enbnficie,maisuni-quement pour la place desVosges, laruedArcoleet larue des Francs-Bourgeois.Malgr cette restriction, lescommerants des rues ad-jacentessontpourlaplupartouverts chaque dimanche.Si pendant plusieurs an-nes,certainscommerantsontpris ledroitdouvrir leurcommerce, certains ont trappels lordre par lesservices de linspection dutravail. La fermeture impo-se pourrait tre lourde deconsquencepourcescom-merants qui ralisent prsde20%de leurs ventes ledimanche. La question delouverturedominicaleestundbatpolitiquepluslargequirevient souvent (cf. le pro-jetdeloiMacron), lquilibreentre intrt conomiqueetintrtsocialtantrgulire-mentsoulev.

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ACTUALIT DES MARCHS avec

De NoUVeLLeS eNSeIGNeS

Un quartier en pleine transformation au gr des ouvertures denseignes internationales

LesenseignesdemodefranaisetellesqueZadig&Voltaire,SandroetMajeonttparmilesprcurseursdansleMa-rais,danslesannes2000,etont large-mentcontribuenfaireunedestinationtrs tendance. Aprs plus de deux ansdengociation,derecoursetdetravaux,lamarque japonaiseUniqloaouvertaupremier trimestre 2014, au 39 rue desFrancs-Bourgeois,surunesurfacesup-rieure1200m(soit950mdesurfacedevente).Cetteenseigneest,pourlheure,leplusgrandpointdeventeduMarais,pluttcoutumierdessurfacesinfrieures200m.Cepointdeventeenregistredesrsultatsexceptionnels,parmilesmeilleursenEurope.LouverturedeKarenMillensur130mpondrspourunevaleurlocativede2900/men2011,puiscelleen2012dunouveauconceptTheKooplesSportsuivieparAmorino,ruedesFrancs-Bour-geois,proximit immdiatedelaPlacedesVosges,ontlargementcontribure-lancerlecommercedanscetteportionderue.Aprslouverturedesonflagship*du279rueSaint-Honor,lecrateuram-

ricainMichaelKorsagalementsignenjuillet2013sur80mpondrsau43ruedesFrancs-Bourgeois. Lenseignebran-che poursuit ainsi son dveloppementenFrance,enchoisissantdesdestinationsshoppingincontournables.Aujourdhui, laruedeTurennebnficiedesnouveauxfluxamensparces rcentes implantations,suscitantlintrtdenouvellesenseignes.

Les axes secondaires en pleine renaissanceLedsquilibreentreloffreetlademandesurlesaxeshistoriquesprofitentdesaxessecondairescommelarueSainte-CroixdelaBretonnerie,deplusenplusplbiscitepar lesenseignes.Pourpreuve, louver-turedenouveauxpointsdeventecommeDiesel(2012),LevisetSuperdry(2013),rejointsparCasioquiaouvertaun5sur62mpondrspour1729/msonpre-mierpointdeventeenFrance,signifiequeLeMaraisestbienloilfauttre.Lou-vertureduflaghshipUGGenoctobre2012,au26rueVieilleduTemple,afaitparlerdelle.Les200monttprement

ngocisavecunecessiondeparts so-cialesde3,4Md.LeMaraisadenouveautchoisipourunepremireimplantationparisienneduneenseigneinternationale.LouverturedespremiresboutiquesCOS(groupeH&M)enmars2009et AdidasOriginal enmai 2009, rue desRosiers,sontlaparfaiteillustrationdelavolontdesenseignesinternationalesdtreprsentesdansleMarais.

une offre innovante et haut de gammeLesgroupes internationauxcherchent ymettreenavantdenouvellesgammesdeproduits innovantsetoriginaux.Len-seignegastronomiqueitalienneEataly,ou-vrirasonuniquepointdeventefranaisen2017aucurduquartier,venantrenforcersonpositionnementhautdegamme.Cetteoffrecommercialeinditeserarpartiesur4000msurplusieurspiedsdimmeubles,relisentreeuxpardespassagesetdesplacettes,crantdesespacesdevieconvi-viaux,renforantenconsquencelespritvillage.

FoCUS

Le principe du repos dominical en sursis ?La lgislation franaise actuelle impose le repos dominical. Un commerce sans salari peut ouvrir le dimanche. En re-vanche, louverture le dimanche dun commerce qui emploie des salaris, dont le repos hebdomadaire est en principe fix le dimanche, nest possible que sil existe des drogations. Certaines activits ont des drogations de droit. Dabord, celles lies aux contraintes de production et aux besoins du public : htels, cafs, restaurants, dbits de tabac, stations-services, magasins de meuble, fleuristes et poissonniers, tablissement de sant et sociaux, entreprises de transport et dexpdition, entreprises de presse et dinformation, muses et salles de spectacles, marchs et foires, services la personne ou in-dustries utilisant des matires premires prissables. Les commerces alimentaires ont galement le droit douvrir sans restriction le matin jusqu 13 heures ainsi que les commerces de dtail non alimentaires situs dans une zone touristique ou thermale dfinie par arrt prfectoral. Des drogations par autorisation administrative peuvent galement tre accordes pour des dures temporaires ou dans le cadre de primtres dusage de consommation exceptionnel (PUCE). Tout cet di-fice risque dtre remis en cause avec la rforme Macron.

Source : service-public.fr

volution des valeurs locatives prime (loyer + droit au bail)

Source : CBRE

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fisc

alit

Dossier

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LF 2015, LRF 2014 et LPFP 2014-2019

Les 3 Lois de Finances : dcLin ou cRoissance PouR LimmobiLieR ?Promu levier conomique contre la crise, le secteur de la construction et du logement porte des espoirs ambitieux de croissance. cest dans ce contexte que les lois de finances actent les deux plans de relance dvoils cet t et sefforcent dencourager la libration du foncier, linvestisse-ment locatif, laccession la proprit ou encore la construction de logements locatifs sociaux. le collectif budgtaire poursuit paralllement lassainissement des finances publiques, mais en ponctionnant collectivits et oprateurs de ltat, tout en revoyant les aides. la fiscalit locale est de son ct ajuste. limmobilier tiendra-t-il ses promesses ?

Par nathalie Levray, journaliste

La reLance de LimmobiLier: meiLLeur boucLier contre La crise ?Le gouvernement peut se rjouir : le Conseil constitutionnel a valid, en ne censurant finale-ment qu la marge, les textes de son collectif bud-gtaire 2015; un peu de miel dans un contexte conomique dfavorable. Le dficit public, revu la hausse 4,4% du pro-duit intrieur brut (PIB) pour 2014, est espr 4,1% pour 2015. Bercy lutte contre un manque de recettes suprieur 75 milliards d en pro-grammant une conomie de 50 milliards d sur trois ans dont 21 milliards d pour la seule anne 2015. Les collectivits territoriales y contribueront hauteur de 20% dici 2017, et pourront disposer de ressources fiscales supplmentaires.Lquipe gouvernementale parie en partie sur lim-mobilier pour faire revenir la croissance (1% at-tendu en 2015), avec la relance de la construc-tion et la transition nergtique. Reprenant le cadre pos par les plans de relance du logement des 25 juin et 29 aot 2014, le cru budgtaire 2015, sous-tendu par la loi de simplification du 20 dcembre 2014 et le projet de loi de transition nergtique pour une croissance verte, sefforce dencourager linvestissement dans le secteur du logement neuf intermdiaire et laccession la proprit, de booster la construction de logements locatifs sociaux, la surlvation et la transformation

de locaux, et de dynamiser les terrains btir et les rnovations.Pourtant, ni les chiffres rviss pour 2014, ni le budget 2015, pas plus que les projets annuels de performances de la mission galit des territoires et logement ne traduisent pas la volont affiche de faire du logement une priorit daction. Le crdit supplmentaire de 5,71 milliards d accor-d courant 2014 et la programmation budgtaire autour de 13 milliards d par an jusquen 2017, proviennent plus de transferts de trsorerie et du jeu dcritures comptables (voir les exemples de la CGLLS*, page 6 et du Fnal*, page 8) que de rels efforts financiers.Ds lors la sphre immobilire, et par ricochet lco-nomie franaise, rcolteront-t-elles les fruits esp-rs? Ou ces dispositions fiscales trop timides et len-gagement financier insuffisant ne pourront-ils rien pour un secteur dans lequel 3,5 millions de per-sonnes sont non ou mal loges en 2014 selon la Fondation Abb Pierre et o lambition de construire 500 000 logements par an parat utopique face aux 299 200 chantiers ouverts sur un an ? En attendant la rponse que lavenir dlivrera, voici les mesures fiscales adoptes pour tenter de secouer le cocotier conomique de limmobilier. Elles sont de trois ordres selon quelles jouent sur la corde de la fiscalit locale, quelles touchent directement lhabitat ou quelles concernent plus particulirement lenvironnement.

RFRencesn Loi n 2014-1654 de finances pour 2015 du 29/12/14 (JO du 30/12/14, p. 22828)n Loi n 2014-1655 de finances rectificative pour 2014 du 29/12/14 (JO du 30/12/14, p. 22898)n Loi n 2014-1653 de programmation des finances publiques pour les annes 2014 2019 du 29/12/14 (JO du 30/12/14, p. 22786)

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