etude prÉ-opÉrationnelle copropriÉtÉ … · prÉsentation soliha est parisien 12/05/2016 2 bat...
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SYNTHÈSE ETUDE PRÉ OPÉRATIONNELLE
EST PARISIEN
estparisien.soliha.fr
COPROPRIÉTÉ RASPAILETUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE
IVRY-SUR-SEINE
•
centre commercial + bâtiment boxes)
• 1090 lots (lot principaux = 402 logements et 5 locaux commerciaux).
• .
• Parking en sous-de parking et des boxes en surface
CARACTÉRISTIQUES
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BAT A BAT B BAT CCENTRE
COMMERCIALANNEXE NBRE
Logements 210 108 84 402
Typologies
Locaux commerciaux 5 5
caves (sous-sol) 210 108 84 402
Boxes (surface) 66 66
Places parking (surface) 215 215
Places parking (sous-sol) 121 121
TOTAL LOTS 420 216 168 5 281 1090
118 F2 / 212 F3 / 36 F4 / 36 F5
Le bâtiment A :
- R+10
- orientation est / ouest
- 210 appartements (2 et 3 pièces) + 1 loge
-
Le bâtiment B :
- R+12
- orientation est / ouest
- 108 appartements (2 et 3 pièces)
-
Le bâtiment C :
- R+ 6
- orientation nord / sud
- 84 appartements (2 à 5 pièces) + 1 loge
-
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CARACTÉRISTIQUES
Equipements et services
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Oui Non Remarques
Chauffage collectif x Chaudière gaz à condensation
Eau froide x avec compteurs divisionnaires
ECS collectif x Ind. gaz ou électrique
Ascenseur x au total 16 machines (1 par entrée)
Espaces verts x
Parking / garage x places de parking en surface et en sous-sol
Boxes x en surface
Caves x
Vide-ordures x en fonctionnement
Local poubelle x
Locaux collectifs (vélo, poussettes) x
Gardien x 2 couples
Logement du gardien x
Interphone /digicode x
CARACTÉRISTIQUES
Un secteur à forts enjeux urbains
• Localisation = centre-ville
• Quartier prioritaire politique
de la ville
• ZAC Gagarine-Truillot
LOCALISATION
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La requalification de la résidence, un des axes structurants du projet urbain Gagarine - Truillot
LOCALISATION
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Le programme de la ZAC
- Démolition / Réhabilitation de logements sociaux
- Construction de nouveau logements sociaux et privés
- Requalification / création de nouveaux espaces publics
- Création de nouveaux commerces et locaux
- Création de nouveaux équipements publics
Emprise foncière :
• Référence cadastrale : 000 AM 46
• Surface de la parcelle : 19 932 m²
Structure juridique : simple (absence syndicats secondaires, AFUL/ASL..)
Contexte de construction :
• L’immeuble construit par une société anonyme immobilière de construction, la
société « Ivry Raspail »
• L’objet de cette société était la construction de plusieurs corps de bâtiment à usage
principal d’habitation et leur division en lots destinés à être accordés en jouissance
puis en propriété aux actionnaires de la société.
Mise en copropriété
• Règlement de copropriété ancien : date de publication- 29/04/1964
• 2 modificatifs votés (28/06/79 et 26/02/13)- publication non confirmé
• 2015)
VOLET JURIDIQUE ET FONCIER
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2 types de parties communes:
•
• PC spéciales (appartenant à certains copropriétaires)
• 1- Parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment (A, B et C)
• 2- Parties communes aux copropriétaires de places de garage en sous-sol
• 3- Parties communes aux copropriétaires de boxes en surface
• 4- Parties communes aux copropriétaires de locaux commerciaux
7 clefs de répartition des frais :
• Charges générales Charges locations de compteurs EF
• Charges bâtiment Charges tantièmes EF
• Charges chauffage
• Charges garages en sous-sol
• Charges locaux commerciaux
VOLET JURIDIQUE ET FONCIER
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• La copropriété comprend un parc diversifié
allant du F2 au F5.
• Répartition contrastée entre les bâtiments :
VOLET IMMOBILIER- CARACTÉRISTIQUES DU PARC
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F233%F3
67%
Bât. A
F233%
F361%
F56%
Bât. B
F214%
F37%
F443%
F536%
Bât. C
% Ensemble
résidence
Surfaces
moyennes (m²)
F2 29% 42
F3 53% 58
F4 9% 70
F5 9% 85
TOTAL 100% 58
Structure de propriété : majorité PO
PB : majoritairement appartement
• 5 propriétaires bailleurs personnes morales (SCI, sociétés).
• 10 propriétaires bailleurs louent plusieurs logements (3 au maximum).
• la
VOLET IMMOBILIER STRUCTURE DE PROPRIÉTÉ
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PO- 55%PB- 35%
PLC- 1%PLA- 6%
Autres- 3%
Statuts de propriété
Nb
Propriétaires occupants (PO) 224
Propriétaires bailleurs (PB) 141
Propriétaires de locaux
commerciaux ou d’activité
(PLC)
3
Propriétaires de locaux
annexes: boxes, places de
stationnement (PLA)
24
Autres situations (propriétaires
occupants et bailleurs,
situations non définies)
14
Total 406
• majorité PO sur les 3 bâtiments
• Variations des proportions par bâtiment (en fonction des typologies)
• Plus de locataires sur le bâtiments A et B
• Plus de PO sur le bâtiment C
VOLET IMMOBILIER
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Nombre de transactions
• Rythme assez élevé sur les appartements (en moyenne 20 ventes / an),
• Les transactions concernent majoritairement les petites surfaces ; 86% des ventes de F2 et de F3
VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / TRANSACTIONS
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Prix de vente :
• moyenne (sur 6 ans et demie): 3 226 /m²
• moyenne pour 2015 : 3 403 /m²
• Décrochage de 15,2% par rapport aux
moyennes de la ville (environ 4 001
/m² en 2015
• Parmi les adresses les moins chères de
Ivry-sur-Seine
VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / TRANSACTIONS
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Evolution des prix :
• Globalement : stabilité, voire évolution légèrement à la hausse entre 2009 et 2015.
• F3 : évolution à
la baisse
VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / TRANSACTIONS
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Marché de la location
• Valeurs proches à ceux de la ville (environ 14 /m²)
• Loyers HC compatibles avec les plafonds du loyer intermédiaire ANAH (mais très éloignés des plafonds du loyers social ANAH).
VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / LOCATIONS
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• Public enquêté : propriétaires occupants et bailleurs et locataires
• Questionnaires renseignés directement en ligne
• Possibilité de recevoir un questionnaire papier (sur demande)
• Possibilité de saisie assistée (déplacement d’un enquêteur sur place)
Déroulement
• Fin 2015- début 2016
• Préalablement au démarrage : affiches sur parties communes + envoi d’un courrier
accompagné d’une note explicative (procédure de saisie en ligne)
• Relances en porte à porte (2ème quinzaine de janvier)
• Réunion d’information avec le concours de la Ville
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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(questionnaire validé par le CS)
• profil des propriétaires et occupants
• des logements
• Le ressenti thermique, les besoins et les souhaits en matière de travaux
Taux de retour
• Taux de réponse « ménages » : 30,5% des ménages enquêtés (69% PO / 10% LOC / 21% PB)
• Taux de réponse « logements » : 33% des logements de la résidence
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Echantillon bien reparti et représentatif
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Profil des occupants
• 50% ménages de petite taille
• Taille moyenne : 2,7 personnes / ménage
• Plus de familles parmi les locataires (65%)
• Plus de couples et personnes seules
parmi les propriétaires (53%)
• Par bâtiment :
• personnes seules et familles (A et B)
• couples et familles (C)
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Profil économique des occupants
• Actifs, salariés du secteur privé (40%) ou fonctionnaires (10%).
• 31% de retraités (38% parmi les PO) plus nombreux dans les bâtiments A et C
• 13% de situations de précarité recensés chômage (8%), RSA (3%), invalidité (2%) -répartition homogène sur
• Le revenu moyen annuel moyen = 23 900 ;
• il est plus important pour le groupe des propriétaires (environ 25 000 ).
• Faible endettement des propriétaires occupants
• 58
• 33%
• Les ménages les plus endettés se concentrent dans les bâtiments B et surtout A.
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Stabilité résidentielle
• population assez stable (surtout PO) : 57% des PO résident 10 ans.
• dans le bâtiment C )
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Eligibilité aux aides ANAH
• 69% des PO ont des revenus inférieurs
aux .
• Dont 62% ont des ressources inférieurs
aux plafonds ANAH « très modeste ».
Comparaison avec les plafonds de ressource du logement social
• 84 % des PO ont des revenus inférieurs
aux plafonds du logement social.
• Dont 44% ont des ressources inférieurs ou
aux plafonds «très sociaux »
(PLA I, PLUS MIN)
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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• Indicateur : croissement 2 indicateurs (tranche de ressources anah et endettement)
• Capacité limité.
• uniquement 20% des ménages aurait la capacité .
VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE
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Modalités de gestion
• Syndic professionnel (le cabinet IFNOR) depuis avril 2010.
• Même gestionnaire depuis 2010
• Mandat de 1 an (échéance 30/06/2016)
Conseil syndical
• 15 personnes (13 PO et 2 PB).
• Tous les bâtiments sont représentés : 4 conseillers du bâtiment A, 2 conseillers du bâtiment B et 9 conseillers du bâtiment C.
• La plupart des membres reconduit son mandat depuis plusieurs années.
• Mandat actuel de trois ans ( 30/06/17).
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Implication des copropriétaires
• 1 seule AG par an (période 2011-2015),
• Niveaux de participation assez bas et en constante baisse
• Les niveaux de participation constatés ne permettent pas une prise de décisions fluide (résolutions nécessitant la majorité absolue votées le plus souvent en deuxième lecture)
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Modalités de gestion comptable
• comptable calé
• Avance de trésorerie réajusté périodiquement. En 2015 = 166 224,80 .
• Depuis 2014, constitution la réalisation des et conservation = 56 000 (28 000 pour le bâtiment A, 15 000 pour le bâtiment B et 13 000
pour le bâtiment C).
• .
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Les dépenses courantes
• Un budget en baisse (changement de mode de chauffage)
• Charges trimestrielles 2016 en moyenne : environ 626
• Variation selon la typologie des appartements (484 pour un F2, 561 pour un F3, 637 pour un F4 et 714 pour un F5).
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Structure des dépenses courantes
• 3 postes principaux de dépenses :
- Les frais de personnel (33%)
- Le chauffage, énergie et combustible
(17%)
- L’eau (16%)
• Le poste « frais de personnel » ne cesse pas d’augmenter (+17% sur 5 ans).
• les postes « eau » et « chauffage / énergie / combustible) ont sensiblement diminué
par rapport à 2010 (-12% pour l’eau et -9% pour le chauffage).
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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• Coût moyen (41,10 /m²/an) inférieur à la valeur moyenne OSCAR pour des immeubles du même type (45,10 /m²/an).
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Les dépenses exceptionnelles
• En moyenne, 27 par trimestre et par logement (essentiellement travaux votés)
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Indicateurs financiers
Dettes de la copropriété
• nette diminution de la dette vis-à-vis des fournisseurs depuis 2014.
• Au 30/09/2015, 14 352 , dont EDF (4 129 ).
Dettes des copropriétaires
• Impayés en diminution (13% du budget)
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Structure des impayés (au 30/09/15) :
• Nombre de débiteurs relativement important (31% du total)
• 10 copropriétaires concentrent 67% de la dette totale (impayés de plus de 3 000 ).
• Les gros débiteurs sont majoritairement de propriétaires bailleurs (7/10) ; les autres statuts concernés sont: 2 propriétaires occupants et 1 copropriétaire au même temps bailleur et occupant.
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Recouvrement
• Protocole de recouvrement clair et voté en AG
• Actions judiciaires menées régulièrement : 10 procédures actuellement en cours
3 saisies immobilières (propriétaires débiteurs de plus de 10 000 , représentant au total 47 800 environ).
1 succession non réglée (rapprochement du notaire)
7 propriétaires avec des dettes un peu moins importantes (2 dans la tranche de 1001 à 3000 , 3 dans la tranche de 3001 à 5000 et 2 dans la tranche de 5 001 à 10 000 ).
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Trésorerie
• Nette augmentation des marges en terme de trésorerie depuis 2012
VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT
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Etat des bâtiments
• état de dégradation moyen : A et B (0,50), C (0,45)
• Bâtiments correctement entretenus et répondant globalement aux réglementations en vigueur.
Problématique centrale :
• du bâti (nécessité -terrasse et des façades)
• faible performance énergétique (bâtiments énergivores, non isolés)
Problématiques particulières :
• Risque pour les personnes (A, B et C) - Les épaufrures et éclats de béton au niveau de la façade (
• Risque structurel relatif aux épaufrures des poteaux (A, B et C): structure porteuse des péristyles et du bâtiment
•
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Derniers travaux votés / réalisés (éléments communs)
Production de chauffage collectif :
•
condensation, au gaz (auparavant chauffage fuel)
•
P1/P2/P3 (16 ans)
Autres travaux collectifs réalisés/ en cours
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Voté Réalisé Montant voté Montant payé
Audit énergétique 2012 2013 30 745,57 € 2012 30 747,51 €
Réfection des joints
d'étainchéité -chaussée au
pour tour des box
2014 15 000,00 €
Reprise structure et joint
d'étanchéité2015 87 000,00 €
appels fonds
Derniers travaux votés / réalisés
• Bâtiment A
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Voté Réalisé Montant voté Montant payé
2011 11 832,82 €
2012 458,18 €
Réparation partielle des
façades - bât A2014 5 000,00 €
Remplacement des fontes
fuyardes -bât A2015 25 000,00 €
Remplacement portes hall et
contrôles d'accès - bât A2015 51 000,00 €
appels fonds
Mise aux normes ascenseur
(2010-2013) - bât A 2012 2013 12 291,00 € 12 291,00 €
• Bâtiment B
• Bâtiment C
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Voté Réalisé Montant voté Montant payé
Mise aux normes ascenseur
(2010-2013) - bât B2011 2013 14 385,00 € 10 889,48 € 2012 14 385,00 €
Remplacement des fontes
fuyardes -bât B2015 28 000,00 €
Remplacement portes hall et
contrôles d'accès - bât B2015 22 000,00 €
appels fonds
Performance énergétique
• Audit énergétique réalisé en 2013 par E2C
• Bâtiments énergivores : E (258 KWhEP/m².an)
• Actualisation (après travaux de chauffage
et calorifugeage du réseau) :
D (227 KWhEP/m².an)
Les principaux postes déperditifs :
• parois verticales, menuiseries et toiture
(60% des pertes)
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Etat des logements
• Echantillon de 51 logements représentatifs visités (ensemble escaliers, types, toutes localisations, PO/LOC)
• Globalement en état de dégradation moyen (71% du total)
• 18% des logements : dégradation importante (dont 14% F2 et F3 et dont 12% locataires)
•
fréquentes (7 enquêtes depuis 2014, essentiellement dans le bâtiment A).
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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FAIBLE MOYENNE IMPORTANTE TOTAL
F2 6% 18% 4% 27%
F3 2% 43% 10% 55%
F4 0% 4% 4% 8%
F5 4% 6% 0% 10%
TOTAL 12% 71% 18% 100%
PO LOC NR TOTAL
FAIBLE 12% 0% 0% 12%
MOYENNE 45% 24% 2% 71%
IMPORTANTE 6% 12% 0% 18%
TOTAL 63% 35% 2% 100%
Etat des logements
• Les principaux désordres rencontrés:
•
mauvais état)
• Installations électriques anciennes
• Systèmes de production ECS anciens
• Inconfort thermique (lié en partie à des aménagements non adaptés dans les
logements
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Etat des logements
Installations gaz / électricité à revoir
Décloisonement loggia / descente EU ménagères dan la cuisine
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Préconisation de travaux parties communes : programme et estimation du coût
Scénario de travaux à court terme (3-5 ans):
• énergétique :
Passage en étiquette C (141 KWhEP/m².an)
gain énergétique de 38%
•
• Fermeture des loggias (de préférence avec déviation des descentes EU pour permettre le décloisonnement)
• Remplacement des menuiseries
•
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Bâtiment A Bâtiment B Bâtiment C Ensemble
(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)
275 014 € 120 890 € 252 480 € 648 384 € X X X
1 415 579 € 1 508 796 € 355 829 € 3 280 204 € X X
164 271 € 72 900 € 144 631 € 381 802 € X X
948 220 € 488 780 € 491 720 € 1 928 720 € X X
237 557 € 121 385 € 88 655 € 447 597 € X X X
195 300 € 100 440 € 78 120 € 373 860 € X X X
- € X
3 235 941 € 2 413 191 € 1 411 435 € 7 060 567 €
15 409 € 22 344 € 16 803 € 17 564 €
17 843 € 25 830 € 19 444 € 20 323 € Quote part moyenne / logement TTC
(honoraires compris)
Mis
e e
n
co
nfo
rmit
é
Travaux prioritaires / court terme (3-5 ans)
Quote part moyenne / logement HT
Diagnostic électrique, investigation sur les réseaux
(EP, EU, EV), réseaux de chaleur
Sous total travaux prioriatires / court terme
Changement de l’ensemble des menuiseries
incluant la fermeture des loggias, skydômes et
porte d’entrée inchangée
Réfection de l’ensemble des réseaux d’évacuation
(EP, EU, EV)
Installation d’une VMC dans l’ensemble du bâtiment
en utilisant le réseau de ventilation existante
Réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse avec
isolation thermique + sécurisation des terrasses
avec des garde-corps
Réfection (scellement garde-corps, joints
étanchéité, etc.) et ravalement de l’immeuble avec
isolation thermique de l’ensemble des murs
Réfection et isolation des péristyles (travaux de
structure : poteaux)
Valo
risati
on
/
Am
éli
ora
tio
n
Vo
let
én
erg
éti
qu
e
San
té /
sécu
rité
Avantages et contraintes
Réfection et isolation de la toiture
Avantages :
Ouvrage dégradé il est nécessaire
Elimine les problèmes sur le long terme
Permet une mise aux normes au niveau de à la toiture (garde-corps)
thermique : élimine les ponts thermique et donc les déperditions de chaleur
Contraintes :
• Coût
• Pas de financements publics sans le poste isolation thermique
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
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Avantages et contraintes
Réfection et isolation de façades (inclue la reprise de structure et la réfection des joints de dilatation)
Avantages :
Ouvrage dégradé il est nécessaire
Elimine les problèmes de chute de matériaux et de
thermique : élimine les ponts thermique et donc les déperditions de chaleur,impact sur les consommations de chauffage
Impact sur du bien (effet patrimonial)
Contraintes :
• Coût
• Pas de financements publics sans le poste isolation thermique
• Induit des études techniques complémentaires : diagnostic amiante avec relevés de lafaçade et étude thermique (procédée isolant thermique, vérification des isolationsthermiques internes qui aurait pu être mise en place pour éviter les condensations)
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 52
Avantages et contraintes
Réfection et isolation de
Autres contraintes :
• Nécessité de travailler la question de la ventilation efficace des logements (le bâtimentdevienne étanche, les problèmes peuvent
• Autorisations administratives obligatoires (changement des façades).
• Attention la façade Est du bâtiment C est en limite de parcelle (épaisseur de peutdéborder sur la parcelle voisine)
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 53
Avantages et contraintes
Fermeture des loggias (avec déviation des descentes EP)
Avantages:
• Disparition des ponts thermiques
• Rend accessible des conduits sur toute leur hauteur
• Améliore la valeur du bien
•
administratives
Contraintes :
• Démarches administratives à faire
• Nécessite dans les logements pour déposer les descentes existantes et induitsdes travaux complémentaires dans les parties privatives
• Réflexion obligatoire sur de ces espaces (été, effet de serre)
• Sans déviation des descentes EP, décloisonnement interdit de la paroi entre la loggia et lacuisine (risque sanitaire lié aux descentes)
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 54
Avantages et contraintes
Avantages :
Impact sur la ventilation : renouvellement efficace (complément aux autres postes detravaux)
Elimine les problèmes constatés dans les logements
Permet de réguler le débit et de ce fait la température des logements (amélioration duconfort thermique)
Contraintes :
• Nécessite le détalonnage de des portes à du logement
• Nécessite une organisation des flux : menuiseries avec grille uniquement dansles pièces sèches (modification règlement interne)
• Nécessite régulier des filtres
• Nécessite l aux occupants
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 55
Les travaux à plus long terme :
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 56
Bâtiment A Bâtiment B Bâtiment C Ensemble
(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)
27 300 € 14 040 € 10 920 € 52 260 € X X X
283 500 € 145 800 € 129 000 € 558 300 € X
42 000 € 21 600 € 16 800 € 80 400 € X X X
352 800 € 181 440 € 156 720 € 690 960 €
1 680 € 1 680 € 1 866 € 1 719 €
San
té /
sécu
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Valo
risati
on
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Am
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tio
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erg
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qu
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Travaux à moyen terme (5-10 ans)
Quote part moyenne / logement HT
Confinement des vides ordures
Sous total travaux moyen terme
Mise en sécurité des installations électriques des
parties communes*
Mise aux normes des ascenseurs (2018)
*Comprend : raccordement des éclairages communs (intérieurs et extérieurs) sur des détecteurs de
VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 57
Bâtiment A Bâtiment B Bâtiment C Ensemble
(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)
65 100 € 33 480 € 37 200 € 135 780 €
310 € 310 € 443 € 338 €
Vo
let
én
erg
éti
qu
e
Sous total travaux long terme
Quote part moyenne / logement HT
Travaux à long terme (+ de 10 ans)
Réactualiser les mesures d’évacuations relatives
aux skydômes en partie privative
65 100 € X 33 480 € 37 200 € 135 780 €
Amélioration de la sécurité incendie : risque
propagation depuis les caves
Détecteur de fumée
Pose de porte Coupe-Feu au niveau des caves et
des logements
San
té /
sécu
rité
Mis
e e
n
co
nfo
rmit
é
Valo
risati
on
/
Am
éli
ora
tio
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SYNTHÈSE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 58
Les constats :
• Un immeuble vieillissant, nécessitant des interventions importantes sur bâti àcourt terme
• Des travaux de conservation qui ne peuvent pas bénéficier aide publique ne sontpas couplés avec des travaux énergétique.
• Une opportunité : un scénario énergétique permettant de modifier significativement laperformance énergétique globale de la résidence (passage étiquette C, gain 38%)
• Des travaux onéreux (environ 20 000 /logement)
• Des copropriétaires majoritairement occupants modestes voire très modestes, avec un faiblepotentiel sans la mobilisation de financements publics
• Une situation favorable pour engager des travaux, en raison amélioration de lasituation financière de la copropriété
• Un projet complexe et une copropriété qui reste très fragile = un risque de dérapage si lemontage opérationnel pas bien préparé et accompagné
• Une résidence à forts enjeux urbains car située au secteur en rénovation appuyépar les pouvoirs publics
SYNTHÈSE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 59
Les recommandations :
• Favoriser la réalisation du scénario de travaux à court terme (projet à forte composanteénergétique)
• Intégrer la copropriété dans un dispositif CD permettant :
La mobilisation ingénierie spécifique (fluidification du projet,limitation des risques de dérapage)
de financement publics (limités au projet énergétique), notamment pourles PO à faibles ressources
La coordination avec le projet urbain
SYNTHÈSE
12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 60
Approche financière:
• En cas uniquement de réalisation du scénario de travaux décrit en page 50
Mobilisation Mobilisation Mobilisation
anah J J J
Ville L J J
ASE anah J J J
ASE CG J L J
Eco PTZ J J J
Eco PTZ "habiter mieux" J J J
Credit d'impôt DD J J J
valorisation CEE J L L
Credit d'impôt
Autres
DIFFUS- aides ind. OPAH CD- aide SDC OPAH CD - Mixage SDC+ind
Subventions
Primes
Prêts