etude de marché 2011 valencienne

Février 2011

Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011


SOMMAIRE

PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD P 4

LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES P 5

INTRODUCTION P 6

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS>> Evolution>des>volumes>depuis>1994 P>9>> Analyse>des>transactions>depuis>2000 P10>> Analyse>détaillée>de>l’année>2010 P12

ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE P17

SITUATION DE L’OFFRE>> Le>stock>disponible>à>6>mois P18>> Le>stock>disponible>à>12/18>mois P19>> Répartition>géographique>des>stocks P20

LES VALEURS P22

LE MARCHÉ 2010 DE L’INVESTISSEMENT P24

INTRODUCTION P49

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS>> Analyse>du>marché>global P50>> Répartition>par>bassins P55>> Analyse>de>l’offre P56>> Les>valeurs>des>bassins P58

CONCLUSION ET PERSPECTIVES P25

ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS>> Euralille>/>Lille>Gares P28>> Lille P30>> Les>Grands>Boulevards P32>> Les>Parcs>Tertiaires P34>> Villeneuve>d’Ascq>->> Centre>Ville>/>Centre>Commercial P36>> Haute>Borne>/>Sud>Métropole P38>> Roubaix>/>Tourcoing P40>> Lille>Sud>/>Eurasanté P42>> Rocade>Nord>Ouest P44

LES PRIX P59

OBSERVATIONS ET CONCLUSION P60

LOCAUX D’ACTIVITÉBUREAUX

ISSN 2110 - 6274

ARTHUR LOYD LILLELeader sur le marché de la transaction

Arthur>Loyd>Lille,>acteur>majeur>du>conseil>et>de>la>transaction>en>Immobilier>d’entreprises,>a>réalisé>sur>la>Région>Nord->Pas>de>Calais,>plus>de>180>transactions>:

>�>� 50>000>m2>de>bureaux> >� 67>000>m2>de>locaux>d’activités> >� 17>000>m2>d’investissements

Arthur>Loyd>est>le>premier>Réseau>national>de>Conseil>en>Immobilier>d’Entreprise>présent>dans>52>villes>françaises>et>au>Luxembourg>:

Arthur Loyd en France c’est plus de 2 500 transactions en 2010 pour près de 280 collaborateurs.Le site du Réseau Arthur Loyd est http://www.arthur-loyd.com

Présentation d’Arthur Loyd

>� Aix-en-Provence >� Clermont-Ferrand >� Le>Havre >� Nancy >� Rouen

>� Amiens >� Compiègne >� Le>Mans >� Nantes >� Saint>Martin

>� Angoulême >� Fontainebleau >� Lille >� Nice>->Sophia>Antipolis >� Soissons

>� Annecy >� Fréjus >� Limoges >� Nîmes >� Strasbourg

>� Avignon >� Grenoble >� Luxembourg >� Orléans >� Toulon

>� Biarritz >� La>Guadeloupe >� Lyon >� Paris>->île>de>France >� Toulouse

>� Blois >� La>Guyane >� Marseille >� Pau >� Tours

>� Bordeaux >� La>Martinique >� Melun-Sénart >� Perpignan >� Valencienn

>� Bourges >� La>Réunion >� Metz >� Poitiers

>� Brest >� La>Rochelle >� Montluçon >� Reims

>� Chartres >� Laval >� Montpellier >� Rennes


Négociations Arthur Loyd Lille Négociation Autres

Au sein de l’Europe du Nord,Lille Métropole cœur de l’Arc Métropolitain

Positionnée>au>carrefour>des>échanges>et>des>sites>majeurs>de>développement>européens>que>sont>Londres,>Bruxelles,>Paris,>Amsterdam>...,>la>région>du>Nord-Pas-de-Calais>se>situe>au>centre>du>cœur>économique>de>l’Europe>du>Nord.>Entouré>de>ces>grandes>capitales,>l’Arc>Métropolitain>est>donc>intégré>dans>un>marché>vaste>et>international>avec,>dans>un>rayon>de>300>km,>plus>de>100>millions>d’européens>(Britanniques,>Belges,>Néerlandais>et>Français).

Caractérisée>par>un>fort>passé>industriel,>la>région>a>su>se>tourner>vers>les>services>et>a>réalisé>de>nombreux>équipements>structurants.>Ces>réalisations>(par>exemple>le>TGV>et>le>tunnel>sous>la>manche)>ont>permis>de>dynamiser>le>territoire>et>constituent>des>projets>moteurs>du>développement>de>la>région,>plaçant>le>Nord-Pas-de-Calais>dans>un>objectif>d’ouverture>européenne.>Lille>est>désormais>à>2>heures>de>Londres,>d’Amsterdam,>de>Cologne>et>à>moins>d’une>heure>de>Paris>et>Bruxelles>en>TGV.

La>région>dispose>aujourd’hui>de>nombreux>atouts>en>matière>d’infrastructures>et>d’un>point>de>vue>économique>:

>� Lille>est>le>3ème>port>intérieur>de>l’hexagone>et>dispose>d’une>situation>de>premier>plan>vis>à>vis>des>flux>routiers>Nord/Sud.>� Calais>constitue>le>2ème>port>européen>de>voyageurs>� Dunkerque>abrite>le>3ème>port>français>de>marchandises>� Le>Nord-Pas-de-Calais>est>la>1ère>région>française>pour>les>investissements>étrangers.>

DEMOGRAPHIE>->POPULATION>ACTIVE

>� Métropole>franco-belge>de>1>900>000>habitants,>dont>700>000>habitants>sur>le>versant>belge,>constituée>de>6>arrondissements>(Courtrai,>Lille,>Mouscron,>Roselaere,>Tournai,>Ypres)>totalisant>2>500>km2>;

>� 100>millions>d’Européens>(Britanniques,>Belges,>Néerlandais>et>Français)>se>trouvent>à>moins>de>300>km>de>Lille>;>� 28%>de>la>population>à>moins>de>20>ans>;>>� Lille>est>la>3ème>ville>universitaire>de>France>et>compte>près>de>3>000>enseignants-chercheurs>;>� Population>active>:>500>000>personnes>sur>l’arrondissement>de>Lille>;>>� L’agglomération>lilloise>constitue,>avec>son>versant>belge,>une>‘’Eurométropole’’,>dont>les>46>000>entreprises>emploient>815>000>salariés.

ECONOMIE

Lille>Métropole>:>un>pôle>économique>de>première>importance>qui>regroupe>50>000>établissements>industriels>et>commerciaux>dont>:

>� 8>085>établissements>industriels>;>>� 3>761>établissements>de>commerce>inter-entreprises>;>>� 16>870>établissements>de>commerce>de>détail>;>>� 11>751>établissements>de>services>aux>entreprises>;>>� 9>526>établissements>de>services>aux>particuliers.>

>� 15>sièges>sociaux>de>multinationales:>ARC>INTERNATIONAL>->3>SUISSES>->AUCHAN>->BARCO>->BONDUELLE>-COFIDIS>->DALKIA>->DECATHLON>GROUPE>>VAUBAN>->FINAREF>->LA>MONDIALE>>->LEROY>MERLIN>->LA>REDOUTE>->LESAFFRE>->CASTORAMA>->ROQUETTE>REDCATS>->RENAULT>->TEREOS

Lille métropoleen quelques chiffres

4 - 5Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011

Nous>vous>présentons>la>15ème>édition>de>l’étude>du>marché>de>l’immobilier>de>bureaux>de>la>Métropole>Lilloise>complétée>par>celle>des>entrepôts>et>locaux>d’activités,>réalisée>par>Arthur>Loyd>Lille.

Comme>chaque>édition>précédente,>l’approche>globale,>dégageant>les>grandes>tendances,>sera>suivie>d’une>analyse>plus>détaillée>des>transactions>2010,>des>valeurs>de>marché>et>évolution>des>stocks.

Nous> complèterons> l’étude> bureaux> par> un> examen> de> chacun> des> 9> secteurs> géographiques> que> nous> avons> identifiés> comme>composant>le>marché>Métropolitain,>et>pour>les>locaux>d’activité>les>trois>bassins>principaux>d’implantation.

Nous>espérons,>par>ce>document,>pouvoir>contribuer>de>manière>aussi>complète>que>possible,>à>la>compréhension>de>nos>marchés>et>mettre>à>la>disposition>des>acteurs>économiques>et>politiques>un>outil>objectif>et>fiable.Nous>accueillerons>bien>volontiers>toutes>observations,>questions>et>suggestions.

Benoît>TIROT> > > > > > Daniel>DORCHIES> Directeur>> > > > > >>>>>>>>>>>>>>>Président

Introduction

Cette>étude>a>été>réalisée>par>:

Daniel>DorchiesBenoît>TirotCaroline>WastiauxVirginie>Tavernier

Bureaux>:

Thomas>DumoulinNathalie>VanneuvillePaul>LequintBenoît>FouvezStéphane>GreugnyJuliette>Saniez

Noëlle>SanchezSéverine>HaeckJustine>Wattinne

Locaux>d’activité>:

Bertrand>MeriauxJulien>SlembrouckAurélien>DespretsThibaut>Le>Blan

Stéphanie>LiberMuriel>Pioger



BUREAUX

8 - 9

>� Le>volume>des>transactions>163.000>m²>est>un>chiffre>record>depuis>15>ans.>>Il>représente>une>hausse>de>50%>par>rapport>à>2009,>année>certes>faible>en>transaction.

>� Si>nous>avions>clairement>prévu>une>sensible>hausse>des>transactions>sur>le>neuf>c’est>cependant>l’ensemble>du>marché>qui>bénéficie>de>l’accélération>des>transactions>:>+>70%>sur>le>neuf,>+>30%>sur>le>seconde>main.>

>� Le>volume>transacté>dépasse>largement>sa>moyenne>sur>10>ans>(124.000>m²)

Ainsi,>et>c’est>bien>le>paradoxe,>dans>un>contexte>économique>morose>présentant>encore>des>risques>systémiques,>les>entreprises>et>collectivités>ont>surréagi,>motivées>par>des>objectifs>de>rationalisation,>regroupements,>tendant>à>des>économies>budgétaires>sur>les>coûts>immobiliers.

Cette>réaction>des>utilisateurs>a>été>d’autant>plus>forte>que>:>� Le>marché>se>présentait>largement>offreur>donc>disponible>et>prêt>à>consentir>des>efforts>financiers.>� Les>années>2008>et>2009,>années>de>crise,>avaient>été>assez>faibles,>justifiant>un>report>des>implantations>sur>2010.

Le>niveau>important>des>transactions>résulte>donc>de>la>rencontre>des>besoins>de>rationalisation>des>utilisateurs>et>de>la>disponibilité>d’un>marché>largement>suroffreur.On>notera>que>le>niveau>des>comptes>propres>s’établit>au>plus>faible>score>depuis>5>ans.Les>autres>métropoles>françaises>réalisent>des>progressions>comparables>à>celle>de>Lille,>ceci>pour>les>mêmes>raisons.L’ampleur de ces phénomènes est à souligner, traduisant au niveau des utilisateurs, entreprises et collectivités, une forte réaction « anti crise », économiquement salutaire.

VILLE TOTAL COMPTES PROPRES

Lyon 220>000 -

Toulouse 108>000 32>000

Marseille 127>600 -

Nantes 82>500 17>000

Bordeaux 101>600 -

Nice>Sophia-Antipolis 50>400 -

Le Marché des transactions

1/ Evolution des volumes depuis 1994

Bu

re

au

x


« 2010 l’année des paradoxes »

2/ Analyse des transactions depuis 2000

A - Analyse du cumul des volumes par taille des transactions

B - Analyse du volume par taille des transactions

Analyse détaillée 2010 :� Lesimplantationssupérieuresà1.000m²«explosent»avecprèsde93.000m²représentant56%dutotal.� Cesmêmestransactions,envolume,après2années(2008–2009)defaibleniveau,doublenten2010.

La crise financière puis économique a déclenché les stratégies de rationalisation qui trouvent leur concrétisation en 2010.� Lesimplantationsdemoinsde1.000m²(équivalentdemoinsde70salariés)progressentparrapportà2009(+15%)enretrouvant

leurniveaumoyensur10ans.


Bu

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au

x


« Les grandes transactions tirent le marché »

C - Evolution de la taille moyenne des transactions

D - Evolution du nombre de transactions

E - Evolution par tranche de surface du nombre de transactions

10 - 11

PLUS AU DETAIL :

>� Après>une>baisse>régulière>depuis>4>ans,>les>grandes>transactions>supérieures>à>2.500>m²>voient>tripler>leur>score>en>2010>avec>un>record>sur>la>décennie>et>le>tiers>du>volume>global.4>transactions>significatives>constituent>ce>volume>dont>2>sur>Euralille>pour>18.000>m².

>� Les>transactions>entre>1.000>et>2.500>m²>(70>à>170>salariés)>s’établissent,>elles>aussi,>à>un>record>décennal> (45.000>m²)>en>progrès>de>60%>par>rapport>à>2008>/>2009.

>� Les> implantations>des> segments>250> />500>m²>et>500> />1.000>m²,>après>de>mauvais> scores>en>2009,> sont>en>hausse>pour>retrouver>des>niveaux>conformes>à>leurs>moyennes.Le>tissu>PME>(15>à>70>salariés)>a>lui>aussi>profité>de>l’offre>disponible>et>des>opportunités>du>marché.

>� Les>petites>implantations>(moins>de>250>m²)>qui>avaient>tenu>le>marché>depuis>5>ans,>sont>le>seul>secteur>dont>les>transactions>baissent>(->20%>en>volume>;>->25%>en>nombre>de>transactions).

La dynamique de mouvement suscitée par la crise et le besoin de rationalisation connaît - surtout pour les grosses mutations – une inertie par les échéances triennales et le temps d’identifier et négocier les solutions immobilières adaptées.

Nombre>et>taille>moyenne>des>transactions>:Le>nombre>de>transactions>–>375>->est>en>baisse,>légèrement>inférieur>à>la>moyenne>décennale>–>385.Néanmoins,>compte>tenu>des>grandes>implantations,>la>taille>moyenne>est>en>forte>hausse>à>435>m²>(269>m²>en>2009).

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 PROGRESSION

0>à>250>m2 250 193 247 241 258 291 286 290 318 241 ->24>%

251>à>500>m2 70 43 46 43 66 64 68 62 45 61 +>35,5>%

501>à>1000>m2 31 26 31 50 34 30 50 41 22 36 +>63,63>%

1001>à>2500>m2 15 20 15 13 11 27 26 21 20 30 +>50>%

Sup.>2500>m2 7 9 8 6 7 5 7 5 4 7 +>75>%

TOTAL 373 291 347 353 376 417 437 419 409 375 ->8,3>%

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3/ Analyse détaillée de l’année 2010

A - Répartition neuf / seconde main

B - Analyse géographique des transactions en nombre

� Étude des volumes

� Étude du nombre de transactions

Neuf Seconde Main

� Secteur>1 2>040 288

� Secteur>2 0 363

� Secteur>3 1>019 260

� Secteur>4 1>661 286

� Secteur>5 1>818 263

� Secteur>6 2>009 226

� Secteur>7 176 382

� Secteur>8 607 194

� Secteur>9 646 178

Taille moyenne des transactions en m2

2010

2010

2009 2008 2007

2009 2008 2007

>� En>surfaces>transactées,>la>part>du>neuf>progresse>sensiblement>cette>année>(+>7%)>pour>atteindre>44%.Cette>progression>est>corrélative>à>l’augmentation>de>l’offre>neuve>durant>la>période.

>� En>nombre>de>transactions,>compte>tenu>des>grandes>surfaces>opérées>sur>le>neuf>en>2010,>le>rapport>est>inverse,>en>baisse>de>26>à>16%>avec>59>transactions.La consommation de l’offre neuve et l’arrêt des constructions en blanc depuis 2008 inverseront cette tendance en 2011.


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Neuf

Seconde main

12 - 13

EURALILLE>/>LILLE>GARES

LILLE>/>CENTRE>VILLE

LES>GRANDS>BOULEVARDS>:Avenues>de>la>République,>de>la>Marne>et>de>Flandre

LES>PARCS>TERTIAIRES>:Villeneuve>d’Ascq>Les>Prés>/>Moulins>et>Pilaterie

VILLENEUVE>D’ASCQ>:Hôtel>de>Ville,>Centre>Commercial

SUD>DE>LA>MÉTROPOLE,>HAUTE>BORNE>:Villeneuve>d’Ascq,>Lezennes,>Fâches->Thumesnil,>Lesquin,>Templemars

ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ

LILLE>SUDEURASANTÉ

ROCADE>NORD>OUEST

2

3

4

5

6

7

9

8

1

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C - Répartition géographique

� TRANSACTIONS TOTALES - en m2

� Pour la transaction globale :

Comme>en>2009>plus>de>la>moitié>des>surfaces>transactées>s’est>opérée>sur>Lille (dont Euralille) et Grands Boulevards.

Dans le Neuf :

>� Avec>la>commercialisation>des>immeubles>ONIX>et>PERSPECTIVE,>Euralille>aura>confirmé>son>attractivité.>

>� Le>secteur>Sud Métropole>qui>comprend>la>Haute Borne>reste>compétitif>avec>20.000>m²>placés,>presqu’autant>que>sur>Euralille.

>� Ces>2>secteurs>ont>profité>d’une>offre>disponible>abondante,>réalisant>à>eux>deux>60%>du>volume>en>neuf.

En seconde main :

>� La>répartition>géographique>est>plus>équilibrée.

� Lille Centre>reste>le>1er>secteur>;>Lille Euralille>devient>un>pôle>d’échange>seconde>main.

� Roubaix Tourcoing,>avec>15.000>m²,>conservent>un>volume>significatif>pour>des>utilisateurs>endogènes>et>par>les>avantages>des>Zones>Franches.

>� Enfin,>les>parcs tertiaires améliorent>leurs>parts>et>volumes>au>travers>de>conditions>financières>très>compétitives>et>d’efforts>de>requalification>consentis>par>les>propriétaires.

Rappel 2009

Rappel 2008


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� NEUF - en m2

� SECONDE MAIN - en m2

14 - 15

Rappel 2009

Rappel 2008

Rappel 2009

Rappel 2008

EURALILLE>/>LILLE>GARES1

LILLE>/>CENTRE>VILLE2


3


4


5


6

ROCADE>NORD>OUEST9

LILLE>SUDEURASANTÉ

8


7

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D - Répartition Achat / Location

Les>achats,>avec>22.000>m²,>sont>faibles>en>2010>et>baissent>légèrement>en>volume>alors>que>le>marché>global>progresse.Ce>constat>provient>de>plusieurs>facteurs>:

>� Recul>sensible>des>petites>et>moyennes>transactions>qui,>en>tissu>PME,>s’expriment>à>l’acquisition.

>� Pas>–>ou>très>peu>–>d’offres>à>la>vente>sur>le>marché>neuf,>amenant>les>achats>à>se>porter>à>80%>sur>le>marché>de>seconde>main.

>� Peut-être>une>difficulté>d’accès>au>crédit,>couplée>à>une>incertitude>économique>au>niveau>des>PME.

Rappel 2008 Rappel 2009

Vente

Neuf Neuf

Location

Seconde main Seconde main

67 439 m2 17 800 m2 4346 m273 780 m2


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Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd

A - Evolution de la demande

B - Evolution du nombre et du volume de la demande

16 - 17

La>demande>exprimée>enregistrée>chez>Arthur>Loyd>est>importante>en>2010>comme>en>2009.Elle>révèle>un>potentiel>de>transaction>orienté>vers>de>grandes>surfaces>comme>elle>l’était>en>2009.Ce>constat>est>un>indicateur>positif>des>tendances>du>marché>2011.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Nombre>de>demandes>exprimées 477 503 530 519 458 438 459

Surface 170>000>m2 240>000>m2 294>000>m2 270>000>m2 235>000>m2 286>000>m2 295>000>m2

Taille>moyenne 356 477 566 462 513 653 642

Achat 27% 25% 46% 30% 34% 28% 35%

Lille>Euralille 45% 39% 45% 40% 35% 30% 35%

Bu

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1/ Le stock disponible à 6 mois

A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions

B - Evolution du stock neuf / seconde main

Situation de l’offre

Le stock neuf :Le>stock>neuf>chute>à>63>000>m²>d’offre>soit>l’équivalent>de>la>consommation>2010>et>20>mois>de>transaction>sur>la>moyenne>à>5>ans.Très>clairement>le>stock>neuf>est>revenu>à>un>niveau>d’équilibre>et>la>faiblesse>du>niveau>des>opérations>nouvelles>anticipe>une>situation>sous>offreuse>quant>aux>disponibilités>du>neuf>à>livraisons>2011>et>2012.

Le stock global : On>constate>une>baisse>de>17%>par>rapport>au>stock>début>2010.Ce>stock>de>235.000>m²>représente>environ>18>mois>de>transaction>au>rythme>de>2010>et>22>mois>sur>le>niveau>moyen>de>transaction>depuis>5>ans.Notre>marché>reste>globalement>en>position>«>offreur>»>mais>la>nette>suroffre>constatée>en>2009>s’estompe.

Au>détail,>les>situations>stock>neuf>et>seconde>main>divergent>:

Bu

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x


2/ Le stock disponible à plus de 1 an et projets

18 - 19

Le stock seconde main :Le>stock>de>seconde>main>(165.000>m²)>représente>quant>à>lui>21>mois>au>rythme>de>92.000>m²>transactés>par>an.C’est>un>rééquilibrage>qui>néanmoins>laisse>ce>marché>de>seconde>main>en>position>offreuse>avec,>il>faut>le>souligner,>une>disponibilité>très>hétérogène>en>géographie>et>surtout>en>qualité>des>immeubles>(voir>supra).

Il y a donc lieu de constater que la vigueur du rebond des transactions issue de la réactivité des utilisateurs dans (et à cause) de l’environnement économique difficile aura, en une année, corrigé largement les facteurs de risque de suroffre identifiés en 2009.Cette observation ne fera que conforter les investisseurs dans la confiance qu’ils accordent à notre marché.

Les>bureaux>rénovés>ou>en>très>bon>état>(classes>A>et>B)>voient>leur>stock>baisser>–>9>000>m²>->traduisant>bien>l’exigence>des>utilisateurs>quant>à>trouver>–>y>compris>en>seconde>main>–>des>prestations>de>bonne>qualité.Les>locaux>en>état>d’usage>de>catégorie>C>constituent>près>de>50%>de>l’offre>de>seconde>main.Les>bureaux>peu>performants>(catégorie>D)>baissent>avec>des>facteurs>de>sortie>dont>certains>locaux>convertis>à>d’autres>usages.

DISPONIBILITÉ>6>/12>MOIS OFFRE>DISPONIBLE>À>12/18>MOIS

PROJETSNEUF SECONDE>MAIN

>� Euralille>/>Lille>Gares 2>340 0 12>023 6>700>>� Lille 0 2400 0 0>� Les>Grands>Boulevards 0 0 13>020 1>800>� Villeneuve>d’Ascq>->

>>>>>>>>Les>Parcs>Tertiaires0 0 7>022 1>400

>� Villeneuve>d’Ascq>->>>>>>>>>Centre>Commercial

0 0 0 10>000

>� Haute>Borne>->Sud>Métropole 0 122 7>599 20>687>� Roubaix>/>Tourcoing>/>Roncq 12>800 0 3>918 15>128>� Lille>Sud>/>Eurasanté 0 0 0 20>800>� Rocade>Nord>Ouest 1>800 2030 7>773 3>000

TOTAL 16>940 4>552 51>355 79>51521>492

Offres disponibles

Bu

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au

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C - Qualification du stock de seconde main

3/ Répartition géographique des stocks

A - Offre disponible à moins de 6 mois

Rappel 2009

Rappel 2009

Rappel 2009

TOTAL

NEUF

SECONDE MAIN

231 300 m2

63 300 m2

168 000 m2

Situation de l’offreB

ur

ea

ux




3


4


5


6

ROCADE>NORD>OUEST9

LILLE>SUDEURASANTÉ

8


7


B - Répartition géographique des stocks

C - Répartition géographique du stock de seconde main à 6 mois - 168 000 m2

20 - 21

Le stock global :L’offre>disponible>globale,>à>prés>de>70%,>se>concentre>sur>les>4>secteurs>principaux>:>Lille>–>Euralille>–>Grands>Boulevards>–>Roubaix-Tourcoing.Chacun>de>ces>secteurs>voit>son>offre>diminuer>sauf>Lille>qui>passe>de>37.000>à>41.000>m².

Le stock neuf : Euralille>–>Lille>Gares>:>Bien>que>présentant>encore>le>quart>de>l’offre>neuve>disponible,>ce>secteur>baisse>d’un>tiers.Ailleurs>la>disponibilité>est>assez>répartie,>chaque>secteur>disposant>d’un>stock>neuf>de>5.000>à>7.000>m².

Le stock de seconde main :Il>est>essentiellement>offert>par>Lille,>Roubaix-Tourcoing>et>Grands>Boulevards>qui>présentent>106.000>m²>disponibles,>60%>de>l’offre>globale.Roubaix-Tourcoing>a>consommé>une>part>de>son>disponible>qui>passe>de>46.000>à>31.000>m²>dont>20.000>m²>classés>C>et>D.Lille>reste>constant>autour>de>34.000>m²>avec>une>offre>de>23.000>m²>catégories>C>et>D.

Bu

re

au

x

EURALILLE>/>LILLE>GARES

LILLE>/>CENTRE>VILLE


Evolution des valeurs de marché en neuf

Evolution des valeurs de marché en seconde main

Nous>observerons>:

Pour le neuf :La>baisse>amorcée>en>2008,>confirmée>en>2009,>est>stoppée>en>2010.Sur>le>second>semestre>2010>les>valeurs>se>sont>stabilisées>voire>redressées,>même>si>des>mesures>d’accompagnement>(franchise>de>loyer>ou>prise>en>charge>d’aménagement)>ont>facilité>les>transactions,>particulièrement>pour>les>engagements>de>longue>durée.Par>ailleurs,> l’incidence>des>normes>environnementales>et>économies>d’énergie>a>contribué>à>améliorer> les>valeurs>faciales>grace>à>une>demande>devenue>prioritaire>des>utilisateurs>pour>ce>type>d’immeubles.

Pour la seconde main :La>situation>de>suroffre>du>marché>empêche>un>rebond>des>valeurs>qui>n’est>pas>présent>en>2010>et>aura>peu>de>probabilité>de>se>manifester>en>2011.La>part>de>l’offre>seconde>main>catégories>A>et>B>peut>néanmoins>bénéficier>d’une>revalorisation>alors>que>les>catégories>C>et>surtout>D>doivent>consentir>des>baisses.

Les ValeursB

ur

ea

ux


22 - 23

Bu

re

au

x


L’investissement

Dès>2009,>nous>avions>prévu>une>meilleure>orientation>du>marché>2010>à>l’investissement>pour>3>raisons>:

>� Une>large>disponibilité>financière>chez>les>investisseurs>institutionnels>qui>avaient>très>peu>opéré>en>2009>;>� Des>stratégies>d’arbitrage>chez>certains>propriétaires>venant>alimenter>l’offre>;>� Un>effet>de>levier>très>puissant>entre>le>faible>coût>du>financement>et>les>taux>de>rendement.

Avec>près>de>60.000>m²>vendus>à>investisseurs>pour>126>millions>d’euros,> le>marché>lillois>à>l’investissement>retrouve>un>niveau>proche>de>celui>des>années>2006>et>2008>bien>que>restant>sensiblement>en>deça>de>2005>et>2007>(180>millions).

On>retrouve>la>confiance>des>investisseurs>institutionnels>qui>réalisent>80%>de>ces>placements>pour>107>millions>et>50.000>m².

Deux>opérations>significatives>:>l’immeuble>PERSPECTIVE>sur>Euralille>et>HERON>PARK>à>Villeneuve>d’Ascq.

Les>ventes>en>VEFA>d’immeubles>«>en>blanc>»>restent>difficiles,>voire>impossibles>pour>les>foncières>qui>ne>trouvent>pas>le>financement>de>la>dette>ainsi>que>pour>les>SCPI>qui>ont>besoin>d’un>rendement>immédiat.

Dans>le>contexte>d’une>offre>assez>rare,>les>taux>de>rendement>se>contractent>un>peu,>conduisant>les>actifs>consolidés>entre>6,5>et>7,5%>selon>les>conditions>propres>à>chaque>dossier.

Le marché 2010 de l’investissement

MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) SURFACE (m2)

2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010

Euralille>/>Lille>Gares 20 50 66 7 50 15>000 26>000 31>000 4>100 13>800

Lille / 23 10 14 24 / 15>000 9>000 7>500> 12>500

Grands>Boulevards 45 50 35 2 21 26>000 36>000 26>000 1>500 13>500

Autres 50 63 47 26 31 39>000 48>000 24>000 14>900 18>300

Totaux 115 186 158 49 126 80>000 125>000 90>000 28>000 58>100

Bu

re

au

x


Seconde mainNeufPrivé Institutionnel

Millions d’Euros investisvolume (m2)

Commechaqueannéenouscompareronslesconstatsde2010aveclesprévisionsquenousétablissionsilyaunan.

Nousavionsanticipéuneforteorientationdelademandeversleneuf,amenantàuneréductionsignificativedustock.Desvaleurstrouvantunpointbasstabiliséen2010surleneufetsecondemaindequalité.Uneoffreneuvequineserégénèrepas.

Notreanticipationsurcespointsaétéconfirméeparlesconstats2010.Cependant il faut convenir que nous n’avions pas prévu un rebond des volumes de transactions avec des proportions aussiimportantes.Ledoubleeffetdesstratégiesdesentreprisesquantàrationaliserleursimplantationsetlefortimpactd’implantationsdeservicespublics et associations (35.000 m² en 2010) dans le contexte d’un marché très offreur aura créé ce fort accroissement destransactions.

Les conclusions essentielles sur 2010>� Comme>les>années>antérieures>notre>marché,>largement>endogène,>fait>montre>de>sa>résistance>en>y>ajoutant>une>forte>réactivité>

des>utilisateurs>publics>et>privés>dans>l’optimisation>de>leurs>locaux>;>� Diminution> du> caractère> suroffreur> de> l’ensemble> du> marché,> le> neuf> et> le> seconde> main> de> qualité> venant> à> un> niveau>

d’équilibre>;>� Arrêt>des>baisses>de>valeurs>dans>ce>contexte>;>� Reprise>de>l’investissement>;>� Peu>de>renouvellement>de>l’offre>neuve.

Alors>que>l’emploi>tertiaire>en>France>métropolitaine>a>une>progression>de>plus>de>1%>en>2010,>l’arrondissement>de>Lille>ne>progresse>que>de>0,1>%>(+>0,4%>pour>Lille>;>->0,8%>pour>Roubaix-Tourcoing).Ainsi,>au-delà>des>besoins>de>modernisation>des> immeubles>à>usage> tertiaire,>modernisation>qui>d’ailleurs>amène>à>diminuer> la>surface>de>chaque>poste>de>travail,>le>faible>taux>d’accroissement>des>emplois>tertiaires>montre>l’une>des>limites>à>la>création>nette>de>surfaces.

Les perspectives 2011Nous>nous>plaçons>dans>les>hypothèses>économiques>suivantes>:

>� Taux>de>croissance>du>PIB>national>faible>;>� Stabilité>de>l’emploi>tertiaire>métropolitain.

Dans ce contexte :Il> paraît> légitime> de> considérer> que> le> mouvement> de> recherche> de> rationalisation> et> modernisation> des> surfaces> utilisées> se>maintiendra>en>gagnant>le>tissu>des>plus>petites>entreprises.Ce>facteur>continue>à>donner>la>prime>aux>immeubles>neufs>ou>requalifiés.

Nous>identifions>dans>le>secteur>privé>plusieurs>projets>importants>concernant>des>mutations>ou>regroupements>de>surfaces.Ces>projets>seront>l’un>des>éléments>constituant>la>dynamique>de>marché>2011.Du>côté>du>secteur>public>la>politique>de>modernisation>des>services>a>trouvé,>en>2009,>sa>concrétisation>avec>35.000>m²>de>part>de>marché.Il>y>a>lieu>de>considérer>que>l’essentiel>des>mutations>du>secteur>public>est>ainsi>réalisé.

Ainsi pour 2011 nous anticipons :� Unebonnedynamiquedemarchépourlesecteurprivéquicontinueraàrechercherdessurfacesfonctionnellesetàopérer

desregroupements.� Uneplusfaiblepartdusecteurpublicetparapublic.� Dansunmarchédont l’offreneuveà livraison rapideasensiblementdiminué, les valeurs locativesserontconfortéesavec

capacitéàunehaussemodéréepourdetrèsbonsimmeublesrépondantauxnormesd’économied’énergie.� Lecontexteéconomiqueetl’absencedecréationnetted’emploitertiairedevraientramenerleniveaudetransactionglobalautour

desamoyenne(120/130.000m²)avecunepartduneuf(ousecondemaindebonnequalité)quiresteélevée(50.000m²).� L’émergencedenouvellesopérationsestdanscecontextelégitimeetsouhaitable.

Conclusionet perspectives

24 - 25

Bu

re

au

x


Analyse détailléedes 9 secteurs

Bu

re

au

x


26 - 27

P28 P38

P40

P42

P44

P30

P32

P34

P36

Bu

re

au

x




3


4


5


6

ROCADE>NORD>OUEST9

LILLE>SUDEURASANTÉ

8

ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ7


Euralille / Lille GaresB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x

PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN

RÉPARTITION LOCATION / VENTE

STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Euralille/Lille gares

Location

Marché global

2006 2007 2008 2009 2010

Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)

25>910 39>296 18>760 14>350 32 807

Nombre>de>transactions>: 50 60 56 35 47

Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 518 654 335 410 698

Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets

56>600--

28>9008>9003>200

30>50029>6002>500

47>600-

2>400

33 5232340

12023-

VALEURS (en € /m2/an)

Neuf 190/200

Seconde main 150/170

2006 : 15 %

2007 : 27 %

2008 : 15 %

2009 : 13 %

2010 : 20 %


Tend

ance

28 - 29

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE

Investissement > 6,3 % / 6,8 %


Valeurs locatives

Taille des transactions

Lille / Centre VilleB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Lille Centre ville

LocationVALEURS (en € /m2/an)

Neuf 150/180


2006 : 19 %

2007 : 10 %

2008 : 08 %

2009 : 26 %

2010 : 14 %

Marché global

2006 2007 2008 2009 2010


20>068 15>124 10>460 28>438 22 872




21>500--

33>0012>5007>000

38>1003>0007>000

37>5008>000

-

41 3642400

--


Tend

ance

30 - 31

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Les grands boulevardsB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Grands Boulevards

Location

2006 2007 2008 2009 2010


19>777 29>829 22>250 14>183 26 954




42>500--

26>00015>40035>000

42>20015>10012>900

54>2003>300

-

45 855-

133 020-


Neuf 125/140


2006 : 15 %

2007 : 27 %

2008 : 15 %

2009 : 13 %

2010 : 17 %

Marché global


Tend

ance

32 - 33

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Les Parcs TertiairesB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Les Parcs Tertiaires

Location

2006 2007 2008 2009 2010


11>037 21>906 18>100 7>273 17 548




16>200--

10>5007>4005>000

11>8004>000

11>700

23>700-

4>600

16 747

-7 022

-


Neuf 120/130

Seconde main 90/100

2006 : 08 %

2007 : 15 %

2008 : 14 %

2009 : 07 %

2010 : 1 1 %

Marché global


Tend

ance

34 - 35

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Villeneuve d’AscqCentre commercial

Bu

re

au

x

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Villeneuve d’Ascq

Location

2006 2007 2008 2009 2010


7>117 3>422 2>270 6>480 7 295


Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 445 380 283 1>080 730


5>900--

2>0004>100

12>000

2>1008>000

-

11>800-

7>800

10 565---


Neuf 130/145

Seconde main 90/105

2006 : 05 %

2007 : 02 %

2008 : 02 %

2009 : 06 %

2010 : 04 %

Marché global


Tend

ance

36 - 37

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE

Investissement > 8 - 9 %


Valeurs locatives


Sud Métropole / Haute BorneB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Sud Métropole

Location

2006 2007 2008 2009 2010


11>995 13>161 18>000 16>770 25 926




9>600--

24>00016>80050>000

24>6009>300

14>000

24>71001>7005>000

20 035122

7599-


Neuf 125/140


2006 : 09 %

2007 : 15 %

2008 : 14 %

2009 : 15 %

2010 : 16 %

Marché global


Tend

ance

38 - 39

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Roubaix / Tourcoing / RoncqB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Roubaix-Tourcoing

Location

2006 2007 2008 2009 2010


26>223 13>143 29>000 15>467> 15 671




30>600--

24>00013>40012>000

25>70012>8003>000

55>500500

24>300

38 00212 8003 918

-


Neuf 125/140

Seconde main 90/100

2006 : 19 %

2007 : 09 %

2008 : 22 %

2009 : 14 %

2010 : 10 %

Marché global


Tend

ance

40 - 41

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Lille Sud / EurasantéB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Lille Sud/Eurasanté

Location

2006 2007 2008 2009 2010


5>577 6>838 3>280 2>296 6 994




6>400--

4>0002>800

10>000

3>5001>2003>500

13>000-

2>000

13 900---


Neuf 110/130

Seconde main 95/105

2006 : 04 %

2007 : 05 %

2008 : 03 %

2009 : 02 %

2010 : 04 %

Marché global


Tend

ance

42 - 43

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives


Rocade Nord-OuestB

ur

ea

ux

An

aly

se

dé

ta

illé

e d

es

9 s

ec

te

ur

s

Bu

re

au

x




STOCK À 1 AN

Seconde main

Neuf

Vente

Rocade Nord-Ouest

Location

2006 2007 2008 2009 2010


9>510 3>441 6>700 4>810 7 298




4>200125105

7>5003>900

10>000

11>5002>0003>000

16>100--

15 3033 8307 773

-


Neuf 125/135


2006 : 07 %

2007 : 02 %

2008 : 05 %

2009 : 04 %

2010 : 04 %

Marché global


Tend

ance

44 - 45

Bu

re

au

x

TENDANCES

Bu

re

au

x

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE



Valeurs locatives



Entrepôts & Locauxd’activité

Locaux d’activitéL

OC

AU

X

D’A

CT

IVIT

É


Introduction

48 - 49

Pour la cinquième année Arthur Loyd Lille présente une étude du marché des locaux d’activité de la Métropole lilloise en complément de celle réalisée pour les bureaux.

>� Définitions>retenues>:

>� Locaux>d’activité>:>>Un>local>d’activité>correspond>à>une>surface>jusque>1>500>m2>comportant>une>partie>stockage>et>/>ou>atelier.>Il>répond>aux>caractéristiques>suivantes>:

>� Hauteur>libre>supérieure>à>4,5>m.>� Au>minimum>un>accès>véhicule>de>plain>pied>� Une>partie>bureau>de>10>à>30%>de>la>surface>totale>

Ce>type>de>locaux>sera>de>qualité>améliorée>s’il>présente>:

>� Une>possibilité>de>charger>à>quai>� Une>hauteur>avoisinant>plus>ou>moins>6>m.>� Une>isolation>>->>Un>système>de>chauffage

>� Entrepôts>/>Ateliers>:>>Ces>locaux>correspondent>à>des>surfaces>supérieures>à>1>500>m2.Ils>disposent>d’accès>à>quai>et>plain>pied,>accès>nombreux>dans>l’utilisation>d’entrepôts>et>messagerie.

LO

CA

UX

D

’AC

TIV

ITÉ


Le marché des transactions

1/ Analyse du marché global

A - Répartition du neuf - seconde main

B - Répartition du neuf - seconde main depuis 2005

Après>une>année>2009>faible>en>volume>de>transactions>(126.000>m²),>2010,>avec>un>score>de>168.500>m²>retrouve>le>niveau>d’échange>moyen>constaté>sur>les>5>dernières>années.

C’est>un>redressement>significatif>de>2009>sur>2010>(+>35%)>mais>c’est>avant>tout>un>marché>qui>retrouve>ses>rythmes>antérieurs.

La>part>du>neuf>–>24.000>m²>->est>supérieure>aux>constats>précédents>(sauf>l’année>2008)>bénéficiant>d’une>offre>disponible.

Le marché, après avoir subi l’effet crise en 2009, semble réagir par des motivations de rationalisation des sites, recherche d’économies et regroupements comme l’a fait le marché tertiaire.

Neuf

Seconde main2009

2010168 458 m2 125673m2

LO

CA

UX

D

’AC

TIV

ITÉ


50 - 51

C - Répartition vente / location

� Évolution des volumes � Évolution du nombre de transactions

Les>transactions>à>l’acquisition>représentent>en>volume>50%>du>total.Trois>achats>en>seconde>main>cumulent>près>de>30.000>m²>dans>ce>score.Le>marché>2010>doit>l’essentiel>de>sa>progression>à>l’augmentation>de>ces>mutations>à>l’achat.A> l’inverse,>on>observera>que> le>volume>des> transactions> locatives>–>82.800>m²>-> reste> faible> (+>10%>par> rapport>à>2009>mais>inférieur>à>sa>moyenne>sur>5>ans>:>96.000>m²).

Le>nombre>de>transactions>par>contre>augmente>significativement>retrouvant>le>niveau>de>2008.La>transaction>moyenne,>vente>et>location,>est>en>baisse>constante>et>régulière>depuis>5>ans.Elle>passe>de>2.000>m²>(en>2005)>à>1.140>m²>(en>2010)>malgré>l’impact>cette>année>de>3>grosses>mutations.A>la>location>la>transaction>moyenne>s’établit>à>800>m²>(1.600>m²>en>2005).A>la>vente,>la>taille>moyenne>reste>stable,>voisine>de>2.000>m².

2009 : 125 673 m2 108 T

2010 : 168 458 m2 148 T

Vente Location

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D - Analyse de la taille des transactions

� Évolution des volumes depuis 2006

Le marché des transactionsL

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Les motivations d’économie, rationalisation, conduisent les entreprises à réduire leurs surfaces, les rendant plus fonctionnelles.

L’essentiel>de>la>dynamique>de>marché>se>trouve>dans>les>transactions>inférieures>à>3.000>m²>qui,>avec>110.000>m²,>représentent>les>2/3>du>volume>et>90%>du>nombre>d’implantations.Le>seul>segment>de>0>à>1.500>m²>cumule>près>de>63.000>m²>:>40%>des>transactions>en>volume>et>80%>en>nombre.Ce>segment>est>naturellement>largement>locatif.

52 - 53

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� Évolution du nombre de transactions depuis 2006

� Le bassin Nord Est : Ce>bassin>reste>le>plus>important>grace>à>une>offre>abondante>issue>de>son>passé>industriel.Il>représente,>avec>82.000>m²,>près>de>la>moitié>du>volume>global>et>45%>en>nombre>de>transactions.Il>continue>à>bénéficier>de>l’effet>Zone>Franche>et>d’un>tissu>d’entreprises>de>production>qui>souhaitent,>en>cas>de>déménagement,>rester>sur>ce>secteur.

� Le bassin Sud :Il>retrouve>une>dynamique>avec>près>de>70.000>m²>de>transactions>et>41%>du>volume>global.Pour>partie,>cette>attractivité>à>été>créée>par>la>restructuration>d’anciens>entrepôts>obsolètes>redécoupés>pour>créer>une>offre>de>3>à>6.000>m²>disponible>et>adaptée>aux>besoins.

� Le bassin Ouest : Cette>zone>est>la>seule>à>voir>son>volume>baisser>mais>son>nombre>de>transactions>croître.Elle>est>caractérisée>par>une>offre>beaucoup>plus>limitée>que>les>bassins>précédents,>plus>qualifiée>par>des>bâtiments>neufs>ou>récents>le>long>de>la>rocade>Nord-Ouest.Les>niveaux>de>prix>y>sont>supérieurs>à>ceux>constatés>sur>les>bassins>anciens>ce>qui>peut,>en>période>de>recherche>d’économies>budgétaires,>expliquer>une>baisse>des>volumes>transactés.


Le marché des transactionsL

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2/ Répartition géographique par bassins

54 - 55

A - Répartition en volume depuis 2005

B - Répartition en nombre depuis 2005

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Analyse de l’offre

Le>stock>global>progresse>assez>sensiblement>pour>atteindre>280.000>m²>(+>20%)>équivalant>à>18>mois>de>transaction.S’agissant>d’une>offre>très>hétérogène>en>taille>de>locaux,>qualité>et>géographie,>ce>chiffre>ne>constitue>pas>une>suroffre,>le>marché>n’est>pas>déséquilibré.Au> contraire,> on> considérera> cette> disponibilité> comme> permettant> à> quasiment> toute> demande> de> trouver> une> solution>adaptée>sur>la>métropole.

Le>stock>neuf>progresse>à>32.000>m²>représentant>16>mois>de>transaction>au>rythme>actuel.L’augmentation>du>stock>global>provient>essentiellement>de>la>seconde>main>(+>25%).

Les données économiques, avec fermeture d’entreprises (ou fermeture d’antennes régionales) ainsi que la recherche de rationalisation avec diminutions de surfaces, amènent ce grossissement du stock ancien.

Cette>offre>complémentaire> tend>à>allonger> les>délais>de>commercialisation>et>pèse>sur> les>valeurs,> essentiellement> sur> le>marché>locatif.

� Le bassin Nord Est : Avec>un>stock>de>170.000>m²>ce>secteur>dispose>de>2>ans>d’équivalent>transaction>donc>en>position>«>offreur>».On>notera>toutefois>un>parc>important>de>bâtiments>anciens>maintenant>inadaptés>et>difficiles>à>commercialiser.

� Le bassin Sud :75.000>m²>disponibles>soit>un>an>de>transaction,>le>bassin>Sud>est>peu>offreur>avec>un>parc>largement>constitué>de>locaux>anciens.

� Le bassin Ouest : Le>stock>augmente>de>25%>plaçant>ce>secteur>en>position>offreur>(2>ans>de>transactions).Néanmoins,>40%>de>cette>offre>est>constitué>de>neuf>ce>qui>lui>confère>un>facteur>d’attractivité.

1 - Étude des stocks disponibles à 6 mois depuis 2005

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56 - 57

2 - Répartition géographique

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Neuf

Seconde main

Les valeursL

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58 - 59

Étude des valeurs sur les 12 principales zones de la métropole

NEUF SECONDE MAINLocaux

d’activitéLocaux

d’activitéEntrepôts

(+ 1500 m2)

Bureaux* Activité Bureaux* Activité Plus de 6m Tendance

ZI Templemars 90 € 50 € 80 € 40 € 38 €

ZI Seclin 90 € 50 € 75 € 35 € 35 €

ZI Epinette 95 € 50 € 80 € 40 € 42 €

CRT Lesquin 100 € 55 € 85 € 42 € 40 €

HelluLezennes / Hellemmes - - 75 € 35 € 30 €

Pilaterie 105 € 55 € 90 € 45 € 45 €

CIT Roncq 95 € 50 € 80 € 40 € 38 €

ZI Neuville 90 € 45 € 80 € 38 € 32 €

ZI Ravennes les Francs 100 € 50 € 85 € 42 € 40 €

ZI Roubaix Est 90 € 48 € 75 € 35 € 30 €

Zamin LommeHallennes les Haubourdin

100 € 50 € 85 € 45 € 35 €

ZI Chapelle d’ArmentièresNieppe

95 € 50 € 75 € 35 € 32 €

ZI Villeneuve d’Ascq 100 € 50 € 85 € 45 € 37 €

ZI Rocade Nord Ouest 100 € 50 € 85 € 42 € 40 €

*Valeursdesbureauxfaisantpartiedeslocauxd’activité.

LES VALEURS LOCATIVES

Après>avoir>connu>en>2009>une>baisse>de>l’ordre>de>5%>(en>facial)>et>de>10%>(en>valeur>économique),>les>prix>sur>2010>se>sont>stabilisés>pour>les>immeubles>neufs>ou>récents>bien>entretenus.

Par>contre>l’ancien>obsolète>se>voit>contraint>à>compenser>son>inadaptation>par>la>baisse>de>loyer.

Les>qualités>intrinsèques>du>bâti,>fonctionnalité,>accessibilité,>environnement,>desserte>en>transports>en>commun,>deviennent>de>plus>en>plus>des>facteurs>discriminants>qui>impactent>sur>les>valeurs>dans>le>contexte>d’un>marché>offreur.

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Les principales données du marché 2010 :

Après>un>faible>niveau>de>transaction>en>2009,>2010>retrouve>le>score>moyen>des>6>années>précédentes>avec>près>de>170.000>m².

La>part>du>neuf>est>significative>avec>24.000>m².

Le>stock>global>grossit>au>niveau>de>18>mois>de>transaction>;>globalement>offreur>il>ne>crée>pas>de>réel>déséquilibre.

Les>valeurs>–>surtout>pour>le>parc>ancien>–>subissent>une>érosion.

Les perspectives 2011 :

L’incertitude>de>l’environnement>économique>semble>s’estomper>ayant>amené>les>entreprises>dès>2010>à>concrétiser>leurs>implantations>motivées>par>des>objectifs>de>rationalisation.

L’offre>disponible>facilite>la>réalisation>de>ces>projets.

Le>faible>coût>du>crédit>est>aussi>un>paramètre>renforçant>la>tendance>à>l’achat>déjà>présente>dans>le>tissu>PME.

Ces>observations>permettent>d’envisager>en>2011>un>marché>qui>conserve>son>rythme>2010.

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Conclusion& perspectives


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AIX EN PROVENCEBernard FIGUIERELe Triangle – 235 Rue Léon Foucault13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3Tel : 04.42.39.93.99Fax : [email protected]

BRESTErwan LE ROUX21 Rue de Lyon29200 BRESTTel : 02.98.46.28.14Fax : [email protected]

LA MARTINIQUEChristophe BEUNAICHE3 Rue Eugène Mona97200 FORT DE FranceTel : 05.96.42.93.42Fax : [email protected]

AMIENSBenoît TIROT / Nadia THORELCentre Jacobins, 72 rue des jacobins80000 AMIENSTel : 07.77.84.93.49Fax : [email protected]

CHARTRESAlexandre ROS4 Avenue Maunoury28600 LUISANT CHARTRESTel : 02.37.88.10.10Fax : 02.37.30.88.27martintrans@[email protected]

LA REUNIONThierry MICHEL11 Rue Jean Chatel97400 SAINT DENISTel : 02.62.97.48.48Fax : [email protected]

ANGOULEMEPatrick LA GUERCHE23 Place des Boissières16000 ANGOULÊMETel : 05.45.94.61.48Fax : [email protected]

CLERMONT FERRANDCristelle FENET10 Rue Valentin Haüy63000 CLERMONT FERRANDTel : 04.73.43.41.42Fax : [email protected]

LA ROCHELLEGilles DESVALLOIS40 Rue Chaudrier - BP 100417087 LA ROCHELLE Cedex 2Tel : 05.46.41.48.48Fax : [email protected]

ANNECYRobert MAILLET39 Route de Thônes74290 VEYRIER DU LACTel : 04.50.66.39.29Fax : [email protected]

COMPIEGNEEdouard BOUSSION157 Rue de la Gare60710 CHEVRIERESTel : 03.44.300.600Fax : [email protected]

LAVALJoël GASDON34 Boulevard les Loges53940 SAINT BERTHEVINTel : 02.43.64.32.32Fax : [email protected]

AVIGNONBertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]

FONTAINEBLAUMarc ARDILLY3 Rue Grande77300 FONTAINEBLEAUTel : 01.64.22.35.84Fax : [email protected]

LE HAVREPascal PIT23 Place de l’Hôtel de Ville76600 LE HAVRETel : 02.35.42.32.00Fax : [email protected]

BIARRITZDidier BLED38 Rue Gambetta64200 BIARRITZTel : 05.59.22.09.33Fax : [email protected]

FRÉJUSNuno FERNANDESCentre EuropeBoulevard du Cercéron83700 SAINT RAPHAËLTel : 04.94.40.66.66Fax : [email protected]

LE MANSBrigitte GILLES75 Boulevard Alexandre Oyon72000 LE MANSTel : 02.43.72.90.67Fax : [email protected]

BLOISBenoît PLUMEL20 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny41000 BLOISTel : 02.54.74.08.88Fax : [email protected]

GRENOBLEAlexandre BERTRAND1 Avenue Marcelin Berthelot38100 GRENOBLETel : 04.76.43.15.15Fax : [email protected]

LILLEBenoît TIROT Parc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]

BORDEAUXJean-Raymond BUNEL69 Rue des Remparts33000 BORDEAUXTel : 05.56.79.00.00Fax : [email protected]

LA GUADELOUPEFlorence NICOURT11 Rue du commandant Mortenol97110 POINTE A PITRETel : 05.90.83.88.88Fax : [email protected]

LIMOGESJean Michel Pisani49 Rue du Petit Tour87000 LIMOGESTel : 05.55.10.11.00Fax : [email protected]

BOURGESBenoît PLUMEL9 Place de la Nation18000 BOURGESTel : 02.48.20.02.02Fax : [email protected]

LA GUYANECécile ROUSSEAUPlace des Palmistes, 1 Rue Gontran Damas97300 CAYENNETel : 05.94.25.66.20Fax : [email protected]

LUXEMBOURGDaniel ORIGER7 Rue des MérovingiensL-8070 Bertrange LUXEMBOURGTel : (00-352).46.54.54Fax : (00-352)[email protected]

Arthur Loyd en France & LUXEMBOURG

LYONBrice ROBERT15 Rue Bossuet69006 LYONTel : 04.72.83.08.08Fax : [email protected]

NÎMES Bertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]

MARSEILLEStéphane JAUFFRETLes Docks – Hôtel de Direction10 Place de la Joliette - BP 5000213566 MARSEILLE Cedex 02Tel : 04.91.909.909Fax : [email protected]

ORLEANSVirginie SIRIEX81 Boulevard Alexandre Martin45000 ORLEANSTel : 02.38.62.51.00Fax : [email protected]

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SAINT MARTINMyriam LEGRANDCentre CommercialHowell Center97150 SAINT MARTINTel : 05.90.51.18.87Fax : [email protected]

METZGregory HEVIN8 Rue Claude ChappeTechnopôle 200057070 METZTel : 03.87.76.33.04Fax : [email protected]

PAUDidier Bled2 Rue Henri Faisans64000 PAUTel : 05.59.02.55.47Fax : [email protected]

SOISSONSJean-Luc HERMENTParc Gouraud – Immeuble les Ambassadeurs2 Allée de l’innovation02200 SOISSONSTel : 03.23.555.555Fax : [email protected]

MONTLUÇONClaude MICHAUD20 Avenue Marx Dormoy03100 MONTLUçONTel : 04.70.03.67.84Fax : [email protected]

PERPIGNANJoëlle ESTELA-METOIS9 Rue Camille Desmoulin66000 PERPIGNANTel : 04.68.34.48.25Fax : [email protected]

STRASBOURG Pascal ROTH4 Rue Saint Georges67500 HAGUENEAUTel : 03.88.06.16.90Fax : [email protected]

MONTPELLIERMichel PEINADOImmeuble Olympie - Parc Eurêka91 Rue de Thor34000 MONTPELLIERTel : 04.67.20.00.00Fax : [email protected]

POITIERSRichard SCHNEEKONIG & Régis DESVIGNES41 Rue de la Marne86000 POITIERSTel : 05.49.55.96.16Fax : [email protected]

TOULONIsabelle ROUCOLLE9 Boulevard de Strasbourg83000 TOULONTel : 04.94.668.668Fax : [email protected]

NANCYJean-Marc GILSON1 Place Carnot – BP 2073954064 NANCY CedexTel : 03.83.36.78.26Fax : [email protected]

REIMSAngelo LEMBO18 Rue Tronsson Ducoudray51100 REIMSTel : 03.26.35.30.44Fax : [email protected]

TOULOUSE Olivier AUSTRY12 Avenue Charles de Gaulle31138 BALMA CedexTel : 05.62.57.62.57Fax : [email protected]

NANTESYvan QUILLEC5 Rue Boileau44000 NANTESTel : 02.40.74.74.74Fax : [email protected]

RENNESBenoît PLUMEL12A Rue des pàtis tatelinCS 80635 35706 RENNES Cedex 7Tel : 02.99.87.01.01Fax : [email protected]

TOURSFrançois BOILLE19 Rue Edouard Vaillant37000 TOURSTel : 02.47.75.07.50Fax : [email protected]

NICE-SOPHIA ANTIPOLISPhilippe WERNERTFrégate - 2400 Route des Crêtes – BP 6506902 SOPHIA ANTIPOLIS CedexTel : 04.93.65.48.55Fax : [email protected]

ROUENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]

VALENCIENNESFrançois BRETON1 Rue du Sénateur Girard59300 VALENCIENNESTel : 03.27.28.24.24Fax : [email protected]

ARTHUR LOYD : 53 implantations FRANCE et LUXEMBOURG

Parc du Pont RoyalBâtiment A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 Lambersart CedexTél. 03 20 30 38 38Fax 03 20 30 38 39e-mail : [email protected]

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