Université de Liège //MCUAT/Faculté des sciences appliquées

Année 2009-2010

ETUDE DE CAS CONCRETSLOGEMENTS RUE DE LA TREILLE // Pierre BLONDEL /

LABRIQUE Julie

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TABLE DES MATIERES

1// CONTEXTE URBAIN/

A. SituationB. Historique de la communeC. Présentation du site

2// HISTORIQUE DU CAS/

A. Evolution des projets sur le terrainB. Intentions et objectifs C. Programme

3// ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE/

4// CARTHOGRAPHIE DES ACTEURS/

5// OUTILS URBANISTIQUES/

6// PRINCIPALES LECONS/

7// SOURCES/

8 // ANNEXES/

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1// CONTEXTE URBAIN/

A. Situation1

La région de Bruxelles capitale

La région Bruxelles capitales compte 19 communes.Étant donné son importance au niveau européen, elleaccueille de nombreuses entreprises nationales etinternationales. On y trouve également d’importantesconcentrations d’habitants venus de l’union européenne.

La commune d’Ixelles et le quartier Boondael

La commune d’Ixelles comporte 79.768 habitants (soit 7,57 % de la région) etelle s’étend sur 6,34 km2.2

Sa densité est de 12 573 hab/ km2 alors que la densité de Bruxelles ville est4566 hab/m2)Comme nous pouvons le remarquer sur la carte ci-dessus, Le territoire de lacommune d’Ixelles est découpé en deux. Ceci est dû à l'expropriation de 1864,qui fit perdre à Ixelles l'avenue Louise et ses proches alentours pour relierdirectement la Ville de Bruxelles au Bois de la Cambre.Cette commune contient différents quartiers, dont le quartier Boondael où sesitue le projet de Pierre Blondel. Ce quartier est situé dans la partie ouest de lacommune d’Ixelles. Il contient un tissu urbain hétéroclite qui influera lesdécisions de l’architecte par rapport au projet. La composition de ce tissuprovient de son histoire et donc des différentes périodes pendant lesquelles leterritoire fut construit.

1 http://www.bruxelles.irisnet.be/2 Au janvier 2008 et d’après le site Internet : « http://www.bruxelles.irisnet.be/ »

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B. Historique de la commune3

- Au moyen âge, de nombreux villagesformaient une sorte de "couronne"autour des villes principales.

- Au XIIIs jusqu’au XIVs, on voitnaître des hameaux autour du noyauprincipal. C’est pendant cette périodeque l’on voit apparaître la Chapelle deBoondael (1463). Cette chapelle est undes plus anciens bâtiments construitsautour du site sur lequel le projet de logement dessiné par P. Blondel vas’implanter.

- Durant le XIXs, Ixelles connaît l’urbanisation et la vie communale.En 1800, Ixelles devient une municipalité à part entière et acquiert sa formeadministrative actuelle. Pendant le 1ier quart du XIXs, Ixelles est lieu rural ornésd’étangs. La plupart des places publiques, notement la Place Flagey sontrecouverte d’eau. C’est en 1860 que l’on voit apparaître la place Flagey.

- Au XXs, après guerre 1918, on voit apparaître la circulation automobile, ce quimodifiera la structure de la ville. C’est après la guerre 1945, que le quartierBoondael (celui où se situe le projet de logements de Pierre Blondel) s’urbanise.

- Aujourd’hui, Ixelles est devenue le centre d'une activité culturelle intense, dû,en partie, à la présence de réfugiés politiques, et un lieu d'avant-garde pour lesartistes belges de toutes les disciplines. Ixelles est un quartier en gentrification.

3 HAINANT Michel, « A la découverte de l’histoire d’Ixelles », éd. Paul VAN GOSSUM,1999.

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C. Présentation du site :

Le site du vieux Tilleul se situe en creux deVallée entre le bois de la Cambre et Boisfort.

Quartier Boondael

Rue de la Treille

Ancienne rue des Commères

Avenue du bois de la Cambre

Square du Vieux Tilleul

Avenue des Grenadiers

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Comme énoncé dans le chapitre précédent, le site est composé d’un bâtihétéroclite. Les gabarits sont très différents les uns des autres, allant du rez+ 1jusqu'à du rez+9.

Les typologies se multiplient également autour du site à construire. On y trouvede l’habitat mitoyen sur la gauche, un immeuble à appartement mais aussi unesurface commerciale « type hangar » sur la droite.

Ceci rend encore plus complexe l’intégration des futurs logements à sonenvironnement.

Habitationmitoyenne

Immeuble àappartements

Surfacecommerciale

Square duvieux Tillieul

Chapelle deBoondael

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D. Historique du site :

Le site sur lequel est implanté le projet contient une particularité qui influera lesdécisions effectuées par P. Blondel.En effet jusqu’en 1910, L’îlot est traversé par une rue: « La rue des commères »(située en rouge sur l’image ci-dessous).Pierre Blonbel, n’est pas resté insensible à ce passage « historique » appréciédes habitants du quartier.

En 1970, le collège communal décide de démolir le pâté de maison entre la ruede la treille et le square du vieux tilleul car celui-ci est laissé à l’abandon etdevient délabré. Le site non construit est alors en situation de friche.

En 1975, On regroupe des parcelles (56%appartient à la commune et 44%appartient au privé)

En rouge,le nouveau parcellaire

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Voici en 1978, l’état de la rue des Commères. On peut remarquer sur la photo,la quasi non-existence de la rue, pourtant ce passage reste utilisé des habitantsdu quartier comme un raccourcis.

Ensuite pendant 20 ans, on voit défiler des demandes du privé pour acheter leterrain et des expertises de parcelles. Des certificats d’urbanisme vont égalementêtre déposés pour voir ce qu’on peut faire sur ce terrain mais aucun projet n’aaboutit.

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3// HISTORIQUE DU CAS/

A. Évolution des projets sur le terrain

En 1990, une demande de permis de bâtir est déposée à la commune. Le maîtred’Ouvrage étant S.A. bâtiments et ponts, et l’architecte, I.Turegun.

Celui-ci est massif et occupe toute la parcelle. Il se présente comme unimmeuble à appartement destiné à rentabiliser au maximum. Pourtant en 1991,un avis favorable sera remis par le fonctionnaire délégué.

Deux années plus tard (en 1993), le permis est périmé car les travaux n’ont pasdémarré dans les 2 ans de la délivrance du permis.

En 1995, le même maître d’ouvrage et avec le même architecte, réintroduit unedemande de permis de bâtir avec le même projet. Mais cette fois, la communerend un avis défavorable pour diverses raisons:

- La typologie de l’immeuble est dépassée.- Les gabarits projetés sont excessifs.- Les surfaces commerciales ne sont pas adaptées.- Les problèmes de circulation non pas été étudiés.- De plus, une enquête publique à donné lieu à une pétition signée par 148réclamants pour les raisons citée ci-dessus.

On peut remarquer que les habitants du quartier commencent à s’impliquerpersonnellement dans le projet et se sentent concerné par leur site.

Plan d’implantation Vue de façade

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En 2001, un nouveau promoteur (BELITA) rachète le terrain. Il fait une demandede certificat d’urbanisme. L’architecte étant Monsieur ASSAR.Comme on peut le voir sur photo de maquette, ce projet présente encore uneplace importante sur le site. En effet, le projet présente un haut et imposantgabarit.

Pour ces raisons, Les riverains contestent le projet immédiatement et prennentcontact avec l’échevin. Une liste avec des recommandations pour les futursprojets est remise à celui-ci. Dans cette liste, on retrouve l’ensemble desdesiderata rassemblés par le comité de quartier concernant les nouvellesconstructions et l’aménagement général du quartier. Des recommandations sontfaites par rapport à la qualité de vie :

- Le terrain communal autour de la rue des commères doit redevenir unezone verte,

- La rue de la treille doit être mise à sens unique, et des casse-vitessedoivent être aménagé afin de limiter la circulation sur une voiesecondaire,…

D’autres recommandations traitent des gabarits :- Le gabarit des nouvelles constructions est de 2+1- Les nouvelles constructions seront des maisons individuelles avec un jardin

ou des maisons comportant 2 à 3 appartements chacune,alternativement,…

- Les façades doivent être claires, les châssis en bois, et les toits en tuile,…

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En juillet 2001, les riverains demandent alors à Monsieur Pierre Blondeld’imaginer un projet alternatif. Cette demande est faite par l’intermédiaire d’unepersonne qui travaille à la commune qui connaissait le travail de l’architecte.Pierre Blondel commence alors une sorte « d’exercice pédagogique » avec lesriverains pour construire le projet. Pierre Blondel travaille dans un premier tempsgratuitement sur le projet et essaie de confectionner un projet qui seraitsusceptible de plaire aux habitants du quartier. A ce moment-là, Pierre Blondeln’est pas encore sûr de devenir l’architecte de ce projet. Il va donc prendre encompte l’avis et les recommandations des habitants par l’intermédiaire del’échevin et du président du comité de quartier.

Le projet étant moins compact, il fait une étude de faisabilité pour démontrerqu’il peut apporter plus ou moins la même rentabilité que le projet « Assar » enproposant diverses alternatives. (Cette étude est disponible en annexe 1)

En septembre 2001, il présente son projet aux habitants du quartier enexposant une maquette à la chapelle de Boondael et lors de la brocante annueldu quartier.

Après cette présentation, le promoteur BELITA demande à Blondel de travailleravec lui.

Pour que ce projet se réalise, un compromis de vente doit être réalisé entrel’architecte et la commune. En effet, le projet qu’a imaginé Pierre Blondeldépasse sur la voirie, rue de la Treille. La commune doit donc accepter de vendreune partie du terrain et de rétrécir la rue de la Treille. Cette rue était trop largepour la circulation locale qui était effectuée sur cet axe routier. En contrepartie,Pierre Blondel offre un square aux habitants du quartier. Ce qui permet de garder

MAQUETTE DU PROJET BLONDEL

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l’ancien passage de la rue des Commères et de laisser aux habitants leurpassage habituel vers le Delhaize.

Implantation du projet de Blondel

En gris foncé, on peut voir les dépassements que fait l’architecte sur la voirie.En vert les parcelles rendues publiques par Pierre Blondel.

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En 2002, des nouveaux plans d’alignement sont réalisés par la commune et desenquêtes publiques ont lieu au sujet des nouveaux alignements.

En septembre 2004, La vente est approuvée par le conseil communal.

Le 13 décembre 2004, le permis de bâtir est délivré. Suite à ce permis, deschangements mineurs ont encore lieu sur le projet.

Le 8 juin 2005, les travaux commencent et en 2008, les travaux sont terminés.Pendant la période des travaux, les liens entre l’architecte et le promoteur ontété difficiles car le promoteur n’a pas choisi son architecte et ces deux personnesn’avaient pas les mêmes convictions par rapport au projet.

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B. Intentions et objectifs du projet

Zone intermédiaire

Le terrain du vieux square se situe entredeux types d’urbanisation:Au nord-ouest, on retrouve un système enordre fermé, où les îlots sont traditionnelset la limite public/privé est franche.Au sud-est, le système mis en place esten ordre ouvert, les constructions sont enrecul par rapport à la voirie et lesimmeubles sont en blocs. La limite entrele privé et public y est floue.

Un espace vide:

L’espace est actuellement vide. Des vuesvers l’intérieur de l’îlot sont doncpossibles.

Des fonctions et des gabarits hétérogènes:

Autour du square, de multiples fonctionscohabitent: commerces, écoles,infrastructures sportives ou culturelles.Les gabarits diffèrent donc les unsdes autres: on obtient des immeublestrès bas comme pour le Delhaize,des immeubles à appartements trèshaut (R+9), en passant par desgabarits plus traditionnels.

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Un intermédiaire

Le projet est un intermédiaire entre lestypologies ouvertes et fermées. Il prend àchacun leurs qualités.C’est un projet de fermeture d’îlot dans lesens où il respecte les alignements etdonne un statut clair aux espaces.On retrouve également descaractéristiques de l’ordre ouvert. On aune perception complète du bâtiment, onpeut traverser l’îlot et il n’existe pas defaçade avant et arrière.

Prolongation du vide:

Le projet propose deux bâtimentsséparés.Ces deux bâtiments sont mis en place :Premièrement, pour prolonger le videformel constitué par le square du vieuxTilleul et éviter la fermeture brutale.Deuxièmement, pour assumerl’architecture de deux rues trèsdifférentes.Troisièmement, pour ouvrir le centre duprojet à un ensoleillement sud-ouestet enfin pour donner une image plusindividuelle aux logements collectifs.

Mixte et hétérogène:

Ce projet offre des logements dedifférentes typologies et une mixité defonctions. En effet, on peut y trouver descommerces et des locaux pour accueillirdes fonctions libérales.

Un passage public est laisser auxhabitants du quartier pour laisser unpassage plus aisé vers le Delhaize.

On retrouve également des gabaritsdifférents, entre la rue de la treille etl’avenue du bois de la cambre.

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C. Programme

7200 m2

- 37 Logements (5200 m2) de 70 à150 m2:

12 maisons25 appartements (2ch. min)

- 2 Commerce (150M2)- Bureaux (250 M2)- 48 emplacements de Parking ensous-sol- Espace extérieur pour chaqueappartement- Square « donné » au public

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Circulation

La circulation dans la rue de la treille se fait actuellement en sens unique avecdes espaces pour stationnements voitures.La largeur de cette voirie varie maintenant de 10 à 12,5 m.L’entrée dans le parking souterrain se fait rue du Bois de la Cambre pou ne pasperturber la rue de la treille où le trafic est plus local. Elle est située de manièreà ne pas perturber l’entrée vers le Delhaize.

Vues des logements vers l’extérieur de l’îlot.

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Aménagement des logements

Des plans, coupe et élévations du projet sont joints en annexe 2.

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3 // ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE /

Les enjeux et objectifs du projet n’ont pas été énoncés explicitement dans undocument. Cependant, suite à la prise de connaissance du projet et auxentretiens avec les créateurs du projet, il est possible de sortir quelqueséléments.

• Réhabiliter un terrain vague laissé à l’abandon depuis longtemps, où aucunprojet n’était accepter.

• Donner à la commune d’Ixelles une meilleure image en y apportant un projetinnovant, rafraîchissant pour la commune.

• Ramener dans cette commune une population plus aisée (« Des logementsannoncés comme de standing ‘moyen plus’, pour des acquéreurs genrebourgeois branchés voulant fondé une famille »4)

• Améliorer le cadre de vie des habitants en offrant des espaces publics dequalités.

• Donner un exemple de projet d’architecture contemporaine qui respecte latypologie de petits logements familiaux du quartier.

• Créer un projet qui s’intègre dans le tissu urbain en respectant le contexte etles échelles des différentes rues et du quartier.

• Donner un modèle en matière de participation (concertation avec leshabitants).

• Donner un exemple d’une nouvelle forme d’habiter. En effet, le projetprésente une nouvelle manière de vivre en milieu urbain. Il offre une mixitéd’habitations et d’appartements en offrant des espaces extérieurs. Ceslogements présentent une forte densité tout en gérant les problèmes depromiscuité. Le projet montre comment il est possible de vivre densémenttout en gérant la privatisation de chacun.

4 Provenant d’un article de presse, « Ixelles à l’abandon, projet fructueux rue de laTreille, par Marc BEAUDELOT, action B et E.

7200 m2- 37 Logements (5200 m2) de 70 à 150 m2:

12 maisons25 appartements (2ch. min)

- 2 Commerce (150M2)- Bureaux (250 M2)- 48 emplacements de Parking en sous-sol- Espace extérieur pour chaque appartement- square « donné » au public

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4// CARTHOGRAPHIE DES ACTEURS/

• Le Bureau d’architecture Pierre blondel s’est chargé de la conceptiondu projet. Il est également intervenu pour dialoguer avec les habitants duquartier et les convaincre du projet.

• Le Promoteur Belita s’est occupé de la maîtrise d’ouvrage.

• L’ Entreprise Van hoye était chargé de la construction du projet.

• La commune d’Ixelles était propriétaire des terrains. C’est égalementl’autorité qui a délivré les permis d’urbanisme et s’est occupée del’organisation des consultations et de l’information au public. Les acteursqui ont participé particulièrement à ce projet sont Louis Michel (architecteà la commune d’Ixelles), J-F. Vaes (Echevins de l’urbanisme) et PascalDufour (Echevins de la participation dans les quartiers).

• L’Association du vieux tilleul est le comité de quartier qui a montréune Participation active et qui s’est mobilisé pour ce site. Signalons ladémarche originale de mise en place du projet.

• Le Région de Bruxelles-Capitale intervient dans la décision d’octroi depermis : le fonctionnaire délégué de la région Bruxelles-Capitale donne sonavis au projet .

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5// OUTILS URBANISTIQUE ET REGLEMENTAIRE /

a. Montage juridique :

• Le PRAS (plan régional d’affectation du sol) affecte la zone où se situele projet en ZICHEE. Ce qui a été une « arme » contre certains projetspour les habitants.

Une ZICHEE est une « zone d'intérêt culturel historique esthétique oud'embellissement méritant d'être préservé et mise en valeur. »5

Selon le PRASS, « la modification de la situation existante de fait desgabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessiblesau public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de lanécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles,historiques ou esthétiques de la zone ou de promouvoir sonembellissement y compris au travers de la qualité de l’architecture desconstructions et des installations à ériger »6.

• Il existe un RRU (règlement régional d’urbanisme) sur la communed’Ixelles.

• Le Plan d’alignement « ne s’applique qu’aux voiries existantes. C’estun document à valeur réglementaire auquel est joint un planparcellaire. Il détermine, après enquête publique, la limite entre la

5 http://www.brunot.be/F641_01.htm

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voirie publique et les propriétés riveraines. Il permet de modifier leslimites préexistantes des voies publiques, en les élargissant ou en lesrétrécissant. Il peut être général ou partiel suivant qu’il concernel’intégralité d’une voie ou d’un ensemble de voies ou seulementcertaines sections. »7 Dans le cas du projet de P. Blondel, les pland’alignement ont servi à réajuster les limites privées sur le terraincommunale afin que le projet puisse se réaliser.

• Le Plan de vente

Ce plan a permis la transaction des terrains communaux vers le privé.

7 http://www.outils2amenagement.

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• Le projet a fait également objet d’une Demande de permisd’urbanisme.

• Propriétaires et locataires des terrains:Achat des terrains appartenant à la commune par le promoteurElaboration d’un square public en échange d’un morceau de voirie

• Des démarches de participation de la population ont été mises enplaces :- Des exposés aux habitants (chapelle + brocante)- Une liste faites à l’échevin- Des pétitions- Enquêtes publiques pour chaque permis d’urbanisme

• En ce qui concerne la communication du projet, des déposes boite,maquettes et articles de presse ont été mis en places.

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b. Montage financier :

Lors des entretiens avec la commune, Elle est restée discrète sur les prix devente des terrains et sur les prix de constructions du projet. Il a donc été difficilede connaître le montage financier exact. Toutefois, la commune m’a procuré undocument qui reprend une estimation du projet avant sa mise en œuvre (cedocument est consultable en annexe 1).

Voici un tableau qui reprend les éléments principaux du document annexe :

ÉLEMENT DU PROJET COUTAcquisition des terrains 32 000 000Rénovation et aménagement desabords

255 024 107

COUT TOTAL 289 479 107PRIX DE VENTE DES BIENS 332 443 5000

Cette simulation financière élaborée en 2001 par le bureau de Pierre Blondel pourprouver au promoteur la rentabilité de son projet, ne correspond pas à la réalité.En effet des changements ont été effectués sur le projet. Toutefois, il nous donneune approximation des coût que peut engendrer un tel projet.Notons également que tous les appartements n’ont pas été vendus, ce qui étaitprévu au départ. Des sociétés immobilières ont racheté plusieurs appartementspour les louer.

Prix locatifs sur Ixelles :

D’après le site http://www.immoweb.be, un Appartement de 60 m2 se loue +/-600 euro. Le prix estimé pour un appartement une chambre de 60 m2 est de 625euro. Le prix de vente d’un tel appartement est estimé à 108 900 euros(D’autres estimations sont disponibles dans le document annexe 4).Comme déjà dit dans un chapitre précédent, la commune d’Ixelles est unquartier en gentrification. On a donc pu voir au cours de ces dernières années,les prix de l’immobilier augmenter sur la commune d’Ixelles. Ainsi, selonl’A.S.BL. Habitat et Rénovation, en 2001 les prix moyens de location s’élevaient àIxelles, à 278 euro pour un flat, 404 euros pour un appartement une chambre,490 euros pour un appartement deux chambres, 540 euros pour un appartement3 chambres et 617 euros pour un appartement 4 chambres. Pour les famillesavec un revenu de remplacement, 50 à 60 % de leurs revenus étaient ainsiconsacrés au paiement du loyer.8

Un autre élément qui intervient est l’augmentation de populations sur lacommune d’Ixelles. En effet, durant l’année 2004, la Commune d’Ixelles aenregistré, avec 1.637 habitants en plus, la plus importante hausse depopulation au niveau national après la Ville d’Anvers.9

8 http://www.rbdh-bbrow.be/analyses/8evolutionimmobilier.pdf9 Aziz ALBISHARI, « Ixelles : 2000 nouveaux logements en 5 ans », COMMUNIQUE DE PRESSE, 19septembre 2006.

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6 // PRINCIPALES LECONS/

Points forts:

• Volonté de créer une mixité aussi bien au niveau des fonctions qu’au

niveau des logements.

• L’originalité de la démarche: les riverains demandent le projet et y

participent pleinement.

• Dialogue permanant entre la commune et les habitants.

• Accessibilité à la maquette et plans du projet aux riverains.

• L’intégration au site d’un projet d’architecture moderne en tenant compte

de l’existant sans à tout prix s’y raccrocher.

• Projet qui contente tout le monde: projet qui satisfait les habitants et la

commune tout en étant rentable.

• Développement d’un projet qui a une forte identité.

• Temps court à partir de la mise en oeuvre du projet par Pierre Blondel et

la fin des travaux.

Points faible:

• Travailler avec un promoteur qui ne nous choisit pas crée des discordes

entre l’architecte et celui-ci.

• Des appartements sont toujours en attente de locations.

• Les commerces ont une autre image que celle proposée dans les croquis :

Une surface commerciales type HORECA est devenue une surface de

bureau

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7// SOURCES/

ENTRETIENS/

- Entretiens avec Pierre Blondel, architecte

- Entretien avec Louis Michelle, architecte à l’urbanisme d’Ixelles

SITES INTERNET/

- http://www.bruxelles.irisnet.be

- http://www.annuaire-mairie.fr/

- http://www.bing.com/

- http://www.eurobru.com/

- http://www.ixelles.be/

- http://www.pblondel.be/

- http://www.rbdh-bbrow.be/analyses/8evolutionimmobilier.pdf

- Aziz ALBISHARI, « Ixelles : 2000 nouveaux logements en 5 ans »,

COMMUNIQUE DE PRESSE, 19 septembre 2006.

CONFERENCE/

- Pierre Blondel architecte donné dans le cadre du cours d’étude de cas concret

dans le cadre du master complémentaire en urbanisme.

MAGAZINE/

- HAINANT Michel, « A la découverte de l’histoire d’Ixelles », éd. Paul VAN

GOSSUM, 1999.

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8 //ANNEXES /

Table des annexes

1/ Étude de faisabilité du projet Blondel

2/ Plan de vente des terrains

3/ Plans coupe et élévation du projet de Blondel

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ANNEXE 1// étude de faisabilité du projet Blondel/

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ANNEXE 2// plan de vente/

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ANNEXE 3// Plans coupe et élévation du projet de Blondel/

PLAN DU SOUS-SOL

ESPACES EXTERIEURS

CIRCULATION VERS LES LOGEMENTS

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