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9 juin 2017

Séminaire Bâtiment Durable

La nécessité de la réversibilité dans la construction

Anders BÖHLKE

Executive Master Immobilier (USL-B – ICHEC)

Economie circulaire et réversibilité des bâtiments

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● Mettre en évidence les facteurs qui conditionnent les possibilités de

reconversion d’immeubles de bureaux.

● Mettre en évidence les contraintes techniques à prendre en compte lors d’une

réaffectation.

● Mener une réflexion sur les méthodes de conception et les manières de

construire actuelles, par le biais de la durée de vie des immeubles.

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• Évolutions• des bureaux

• des immeubles

• des modes de travail

• Quelques exemples de conversion d’immeuble et éléments spécifiques

• Critères de convertibilité

• Vers une mutation fonctionnelle programmée ?

EVOLUTIONS EXEMPLES CRITERES VERS…

Avant 1930.(Angle rue de la Science / square frère Orban).


1930 – 40.« Shell Building » (1935). Rue Ravenstein – arch. Alexis Dumont.

… des immeubles


1930 – 40.«Tours Eggericx» (1934-37). 22-23 square de Meeus– arch. J-J. Eggericx.

… des immeubles


Années 1950.Avenue des Arts 39 (1959).


Intérieur d’ilôts avenue des Arts (rez Filigranes)


Années 60.Avenue des Arts 40 (1960)


Années 1960.La Cité administrative de l’Etat.


1960 - 70.Martini tower (1961).


Années 1970Rue des Boiteux 8 (1972).


Années 1990.Brussimmo (1993). Arch. Samyn and Partners.


… des immeubles

Années 2000Dexia Tower - à la place de la Tour

Martini

(2006)

Années 2010Trebel Building Atenor (2016).

Années 2010IBGE building (2014) Tour & Taxis.


… des modes de travail


…des modes de travail


…des modes de travail(technologie)


…des modes de travail


• Une histoire récente et des évolutions rapides

• Tendances très marquées et très variées

• Accroissement de la complexité des immeubles

• Lié aux évolutions des manières de travailler, techniques et technologiques

• Existance de multiples typologies

• Cas par cas. Difficile de généraliser

• Concept de « Bureau figé » cristallisation de la fonction « bureau »

• Reflet de l’évolution des métiers de l’immobilier

• Obsolescence des immeubles s’accélère

• Demande nette est négative

Conclusions au sujet des immeubles existants


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• Évolution des immeubles de bureaux

• Exemples de conversion d’immeuble et éléments spécifiques



• 161.771 bâtiments (dont 108.000 maisons mitoyennes et 33.000 immeubles

à appartements)

• 6% de ces bâtiments ont été érigés après 1981

• 513.529 logements (dont 192.000 situés dans des maisons mitoyennes et

298.000 dans des immeubles à appartements)

• La part d’appartements a progressé de 12% entre 2000 et 2010

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Composition du patrimoine immobilier bruxellois


• 4.000 par an environ, mais en déclin (sensible) depuis 2008

• 76% de cet accroissement imputables à la construction neuve +

démolition/reconstruction, et 16% à la transformation de bâtiments existants

• 49% des logements autorisés sont des appartements 2 chambres, 24% des

appartements 1 chambre et 19% des appartements 3 chambres

= 0,7 % par an

Le parc bruxellois de logements de l’année 2030 existe à 90%

Celui de l’année 2065, existe à 65%.

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Le ryhtme de production de nouveaux logements

Quel est le taux de renouvellement des logements à Bruxelles ?


Quelques exemples de conversion d’immeubles

et éléments spécifiques.


Interventions sur les façades


La problématique des

rez-de-chaussée


La surélévation d’immeuble

Rue de la Loi 421040 Bruxelles


La typologie des logements


CHAMBON: BEFORELa mixité fonctionnelle


CHAMBON: AFTERLa mixité fonctionnelle


CHAMBON – URBAN RENEWAL

Mixed-use project-Former CGER/ASLK

headquarters – 3 iconic

buildings

- Residential: 25,000 m2

(220 units)

- Offices: 11,500 m2

- Student housing: 3,870

m2 (134 units)

- Hotel: 3000 m2

- Retail: 2400 m2

Delivery: 2014-2016


La mixité fonctionnelle

Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles


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Utilisation de l’espace dans le temps


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Source: X. De Geyter

commerce

passagers-gare

bus


Les immeubles de logement occupés en bureaux


Les immeubles de bureaux à destination des petits occupants


La transformation des bureaux en école

Haute Ecole des arts Saint Luc Bruxelles, Place Louis Morichar, 1050 Saint-Gilles



Immeuble Ommegang (Belfius)Saint-Louis, Bruxelles



Calhoun private school NYCManhattan (1973/2005)


Implantations du bâtiment

Systèmes structurels

Types de façade

Organisations spatiales

Distributions horizontales

Circulations verticales vues en plans

Type de vitrage et de châssis

Installations techniques vues en coupes


La transformation d’immeubles de bureaux

en Région de Bruxelles-Capitale

Ouvrage réalisé à l’initiative de la Région de Bruxelles-Capitale

Auteurs:

Christian LASSERRE - Pierre LACONTE - Anders BÖHLKE - Béatrice DOOREMAN

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La transformation d’immeubles de bureaux

en Région de Bruxelles-Capitale

Ouvrage réalisé à l’initiative du Ministre-Président

de la Région de Bruxelles-Capitale, Monsieur Charles PICQUÉ

AUTEURS :

Christian LASSERRE, Pierre LACONTE, Anders BÖHLKE, Béatrice DOOREMAN

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Critères de convertibilité


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Vers une mutation fonctionnelle programmée ?

Quels immeubles :

• pour quelles fonctions ?

• pour quels types d’occupant ?

• pour quelles durées d’occupation ?

• pour quelles durées de vie ?



De l’adaptabilité de la fonction à l’immeuble,

Vers une adaptabilité des immeubles aux (différentes)

fonctions…


Faut-il construire pour 100 ans ou + ?

Faut-il pouvoir programmer différentes fonctions ?

Faut-il anticiper différents usages ?



Perspective view of the Dom-ino system, 1914. Image from Le Corbusier & Pierre Jeanneret



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Faut-il construire pour 100 ans ou programmer

différents usages, différentes fonctions au sein d’un

immeuble?

Ou faut-il construire pour 15 à 20 ans ?



Immeubles classe A : 0 à 5 ans

Immeubles classe B : 5 à 15 ans

Immeubles classe C : plus de 15 ans



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Contact

Anders BÖHLKE

Program Manager de l’Executive Master Immobilier

Université Saint-Louis - Bruxelles

Coordonnées :

: +32 0479 85 04 34

E-mail : [email protected]

mailto:[email protected]

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