PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Plan Local d’Urbanisme
1- Rapport de Présentation 2ème Partie : Justification des choix retenus Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Sommaire
1. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace ______3
I. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace __ 4
II. Analyse des besoins induits par le scénario retenu de « croissance maîtrisée _ 7
2. Choix retenus pour établir le PADD ______________________________10
I. Une ville accueillante __________________________________________ 12
II. Une ville exemplaire______________________________________ 14
III. Une ville dynamique______________________________________ 16
3. Motifs de la délimitation des zones et des règles qui y sont applicables ________18
I. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme___________ 19
II. Caractéristiques principales des zones __________________________ 20
III. Grands principes d’élaboration du zonage _______________________ 23
IV. Justification des règles retenues dans les zones urbaines______________ 24
V. Justification des règles retenues dans la zone à urbaniser _____________ 32
VI. Justification des règles retenues dans les zones naturelles_____________ 34
VII. Justifications des choix qui concernent les orientations particulières
d’aménagement ______________________________________________ 36
4. Exposé des motifs des changements apportés aux règles d’urbanisme antérieures _38
I. Analyse POS-PLU ________________________________________ 39
II. Réponses aux contraintes supra communales _____________________ 48
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1. PROSPECTIVES ET ANALYSE DES BESOINS EN TERMES
D’AMENAGEMENT DE L’ESPACE
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A l’article L.123.1.2 du Code de l’Urbanisme, il est précisé que « le rapport de présentation […]
s’appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et
des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces agricoles, de
développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, d'équilibre social de
l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services. ».
A l’issue des différents chapitres consacrés au diagnostic territorial et à l’état initial de
l’environnement, les principaux atouts, potentialités, handicaps, contraintes ont été mis en
avant suivant ces différentes thématiques et les grands enjeux ont été dégagés en conclusion.
L’analyse des besoins déclinée ci-après constitue une nouvelle approche stratégique et
détaillée des enjeux d’aménagement du territoire par thème. Basée sur l’élaboration de
scénarios prospectifs, elle est une traduction concrète de la volonté politique en termes
d’aménagement du territoire communal.
En réponse à la question « quelle évolution démographique pour quel modèle urbain à
l’horizon 2025 ? », 3 scénarios démographiques sont proposés ci-après présentant également
leurs impacts sur la construction neuve.
I. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace
I.1. Scénario 0 - « point mort ou seuil d’équilibre »
Les scénarios de population ont été élaborés à partir des données du recensement général de
la population de 1999, du recensement de la population de 2007 et des données de la
construction neuve Sitadel.
Ce scénario expose le nombre de logements à construire pour parvenir à maintenir la
population à 35 444 en 2025 pour compenser tous les phénomènes consommateurs de
logements.
Evolution de la population entre 1990 et 2025
1990 1999 2007 2017 2025
Population municipale 30 303 33 795 35 444 35 444 35 444
Évolution annuelle + 1,22%/an + 0,60%/an 0%/an 0%/an
L’estimation des besoins en logements neufs nécessaires au maintien de la population à l’horizon 2025 dit « point mort » est réalisée à partir d’hypothèses relatives aux différents phénomènes suivants, qui contribuent à la consommation de nouveaux logements mis sur le marché :
� le renouvellement du parc de logements ;
� le desserrement des ménages ;
� la variation du parc de logements vacants, du parc de résidences secondaires et de logements occasionnels.
A partir de ces hypothèses, il est possible de calculer le point mort annuel, c'est-à-dire le nombre de logements moyen à construire chaque année pour maintenir à niveau la population.
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� Le renouvellement du parc : parallèlement à la construction de nouveaux logements, certains logements sont démolis, abandonnés ou affectés à une autre vocation (commerces, bureaux). Parfois, à l’inverse, des locaux d’activités sont transformés en logements. Le nombre de logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc peut être évalué en calculant la différence entre le nombre de logements construits et la variation totale du parc de logements au cours d’une même période.
Logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc
Nombre de logements construits (A)
Variation du parc total de logements
(B)
Nombre de logements consommés par le
renouvellement (A-B)
1990-1999 1 744 1 715 29
2000-2007 730 538 192
Entre 2000 et 2007, environ 26% des logements neufs ont été absorbés par le phénomène de
renouvellement du parc. Ce sont autant de logements qui n’ont pas permis d’augmenter la
population.
� Le desserrement des ménages : à l’échelle communale, comme à l’échelle nationale, le nombre moyen de personnes par ménage est en baisse. Ce phénomène de desserrement des ménages s’explique par l’émergence de nouveaux comportements sociaux : augmentation du nombre de divorces, de célibataires, de familles monoparentales, décohabitation, vieillissement de la population, etc.
Logements consommés par le desserrement des ménages
Population des ménages au début de
la période (A)
Taille des ménages à la
fin de la période (B)
Nombre de résidences
théoriques à la fin de la
période (A/B)
Nbre de résidences principales
au début de la période ©
Nbre de logts consommés
par le desserrement
(A/B)-C
1990-1999 29 941 3,14 9 531 9 091 440
2000-2007 32 880 2,98 11 045 10 467 578
La taille des ménages a diminué de 0,5%/an entre 1990 et 1999 et de 0,67%/an entre 2000 et
2007
� La variation de la vacance, du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels : l’existence d’un parc de logements vacants est indispensable pour assurer une fluidité du marché et proposer aux habitants un véritable parcours résidentiel. La part des logements vacants et des résidences secondaires a nettement diminué entre 1990 (6,4% du parc de logements) et 2007 (4%).
Logements consommés par la variation de la vacance et des résidences secondaires et
logements occasionnels
1990 1999 2007 1990-1999 1999-2007
Nbre de LV, RS et LO 624 963 461 339 -502
� Evolution du seuil d’équilibre entre 1990 et 2007
1990-1999 2000-2007
Renouvellement 29 192
Desserrement 440 578
Vacance et RS 339 -502
Seuil d’équilibre 808 268
Seuil d’équilibre annuel 90 33
Entre 1990 et 1999, 808 logements parmi les 1744 logements neufs ont contribué au maintien
de la population. Seuls 936 logements ont donc permis une augmentation de la population.
Entre 2000 et 2007, le seuil d’équilibre a diminué, atteignant 33 logements par an (au lieu de
90). Cette évolution est due à une forte diminution de la part des logements vacants qui ont
permis de compenser les besoins liés au renouvellement du parc de logements important sur
cette période.
� Estimation du seuil d’équilibre pour la période 2008-2025
Plusieurs hypothèses ont été faites pour permettre d’estimer le seuil d’équilibre pour la
période 2008-2025 :
� une moyenne du taux de renouvellement annuel observé depuis 1990, soit 0,2%/an � en effet, si le taux de renouvellement était quasi nul entre 1990 et 1999, signifiant que l’ensemble des logements construits servait à augmenter le parc de logements, la tendance s’est inversée dans les années 2000 et les démolitions ou encore le changement d’affection ont été fortement consommateurs de logements neufs. La pression foncière qui s’opère sur le territoire ne devrait pas permettre un renouvellement trop important dans le futur, même si le vieillissement du parc de logements laisse penser que le renouvellement restera positif d’ici 2025.
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� une moyenne des tendances passées concernant la diminution de la taille des ménages, soit -0,6%/an � durant la période 1990-1999, la taille des ménages a connu une baisse de l’ordre de -0,7%/an, conforme à la tendance nationale. Mais depuis les années 2000, le desserrement a été moins important, le territoire étant attractif pour des populations jeunes, qui s’éloignent de la capitale pour rejoindre la grande couronne parisienne, c’est pourquoi la taille des ménages en 2007 se maintient à près de 3 personnes / ménage. Pour le futur, l’hypothèse a été fait d’une baisse de la taille des ménages dans le respect des tendances nationales et en lien avec la décohabitation, le vieillissement de la population et la construction de petits logements dont le besoin se fait sentir à Villepinte mais suivant un rythme moins important que la moyenne française. (2,80 personnes par ménages en 2017 et 2,67 en 2025).
� un taux de logements vacants et de résidences secondaires qui se maintient à 5% du parc total en 2025 et qui ne diminue plus du fait d’une politique de construction neuve suffisante, et qui permet ainsi d’envisager la rotation au sein du parc de logements villepintois.
Ces différentes hypothèses de calcul aboutissent à un seuil d’équilibre ou point mort de :
- pour la période 2008-2017 : 99 logements par an ;
- pour la période 2018-2025 : 126 logements par an.
- Soit un total de 1998 logements pour l’ensemble de la période.
I.2. Scénario 1 – croissance dynamique
Le scénario 1 « croissance dynamique » correspond à un scénario plus dynamique que le
scénario 0 de maintien de la population. Ce scénario est basé sur une croissance importante
entre 2008 et 2017, en lien avec la traduction des objectifs du SDRIF exprimés par le porter à
connaissance, soit une moyenne de construction de l’ordre de 200 logements par an.
Les rythmes de croissance correspondent au rythme observé entre 2000 et 2007 pour la
période 2008-2017 (à savoir +0,7%/an) et à une stabilisation du même rythme durant la
période 2018-2025 (à savoir +0,64%/an).
Ces hypothèses permettent d’atteindre un objectif démographique de 38 000 habitants en
2017 et 40 000 habitants en 2025, et nécessitent de construire 3645 logements.
I.3. Scénario 2 – croissance maîtrisée
Le scénario 2 correspond à un rythme de croissance plus modéré qui tient compte du
tassement observé dans la construction neuve au cours des dernières années. En effet, 1 744
logements construits entre 1990 et 1999 soit 174/an environ, mais plus que 730 logements
construits entre 2000 et 2006 soit 91/an environ.
Le scénario 2 nécessite de construire 2890 logements à l’horizon 2025, et permettrait
d’atteindre 38 000 habitants, et il correspondrait à une moyenne de l’ordre de 153
logements par an d’ici 2017 puis 170 logements par an d’ici 2025.
I.4. Justifications du choix du scénario 2 – croissance maîtrisée
Villepinte se situe dans un secteur attractif de l’Île-de-France comme le traduisent bien les
dynamiques démographiques et d’habitat observées depuis les années 1960.
Différentes questions se posent et entrent en jeu pour le choix d’un scénario de
développement :
- La réponse aux besoins supra territoriaux :
- Cela concerne, à grande échelle, les besoins en logements de la région Île-de-
France, déclinés pour le département de Seine-Saint-Denis et rappelés dans le
projet de SDRIF 2008. L’objectif de production d’un minimum de 70 000
logements/an pour la Région Capitale a été retenu.
- Cet objectif n’est actuellement pas décliné dans un SCoT ou dans un Programme
Local de l’Habitat au niveau intercommunal. Un PLH a été prescrit sur le territoire
intercommunal par une délibération d’avril 2011. Par ailleurs le contrat de
Développement Territorial sur le Cœur Economique de Roissy Terres de France est
en cours d’élaboration.
- La réponse aux potentialités du territoire : il est ici question de la réceptivité, c'est-à-
dire des réserves foncières en renouvellement urbain. En effet, la mise en œuvre d’un
développement durable signifie avant tout un développement équilibré, laissant une
place prioritaire à la construction de la ville sur la ville. Dans cette logique, un potentiel
relativement modeste a été identifié :
- 865 logements environ ont été dégagés des différents projets connus par la ville
(permis délivrés et en cours entre 2007 et 2010).
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- l’analyse de la morphologie urbaine de la ville a permis de déduire un potentiel
foncier dans le diffus aux alentours des grands axes ainsi que ponctuellement dans
la zone pavillonnaire sur des parcelles encore disponibles ou pouvant faire l’objet
de regroupements. Au total, ces disponibilités se chiffrent à un total théorique
d’environ 19ha, dont 13ha environ occupés par le site de la Pépinière sur lequel
des études sont en cours pour évaluer la faisabilité d’un écoquartier.
- La question de l’optimisation des équipements, services et l’affirmation du dynamisme
communal :
- Les gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes qui situent la ville à moins de
30 mn de la gare du Nord et à quelques minutes de la plateforme aéroportuaire de
Roissy-Charles de Gaulle confèrent à Villepinte, malgré l’insuffisance constatée des
dessertes et rabattements par bus, un positionnement stratégique ainsi que des
enjeux en matière de création de nouveaux logements et de nouveaux emplois.
- De plus, la commune dispose d’une offre fournie en équipements et services, mais
qui souffrent pour certains d’une certaine vétusté et nécessitent un rattrapage
important dans les années qui viennent.
- L’intégration des différents phénomènes socio-démographiques structurels : le
vieillissement de la population, la baisse de la taille moyenne des ménages, le
vieillissement du parc de logements etc. induisent de nouveaux besoins à considérer
pour préserver le dynamisme démographique local. Par ailleurs l’accueil de
populations nouvelles crée également une demande en termes d’équipements.
Face à ces différents enjeux, le scénario 0, scénario théorique du point mort a été écarté car
trop peu ambitieux et ne s’inscrivant pas dans une dynamique.
Ainsi, le choix s’est porté vers un scénario de croissance maîtrisée de la population à l’horizon
2025.
Le scénario 2 a été préféré au scénario 1 en raison du rythme de croissance plus raisonné et
des disponibilités foncières existantes ; il s’agit pour la ville d’un ajustement nécessaire à
l’objectif de 200 logements par an du scénario 1 permettant à la fois de répondre aux besoins
de la population résidente et d’accueillir des populations extérieures, pour participer ainsi à
l’effort nécessaire sur l’ensemble de la Région. En effet, les enjeux de limitation de la
consommation de l’espace imposent à la commune de maîtriser son développement et
surtout de le faire en adéquation avec la capacité de ses équipements et celle à répondre aux
besoins générés par la construction de logements.
En effet la ville de Villepinte doit faire face à des enjeux de rénovation de son parc
d’équipements et se doit de rattraper un retard important d’entretien de nombre d’entre eux.
Par ailleurs, au cours des dernières années, 17 classes ont déjà dû être ouvertes en primaire
pour faire face à l’augmentation du nombre d’enfants ; cet effort déjà important ne peut être
reproduit à court terme.
II. Analyse des besoins induits par le scénario retenu de « croissance maîtrisée
II.1. Les besoins en matière de consommation d’espace
Un repérage foncier a été effectué dans le cadre de l’élaboration du PLU afin d’identifier les
potentiels de constructibilité et de mutabilité.
Différents types de secteurs ont été identifiés :
- dents creuses et friches (espace urbain laissé libre de toute construction, fonds de
parcelles de tailles suffisantes et peu qualitatifs du point de vue naturel) ;
- sites mutables : ils comprennent à la fois les zones bâties mal occupées (bâti en
mauvais état, vacant, etc.) et les zones bâties sous-occupées (pouvant être
densifiées) ;
- des secteurs d’extension urbaine limitée, positionnés en continuité du tissu urbain
constitué ou déjà identifiés comme secteurs prioritaires de développement dans le
précédent document d’urbanisme.
Il en résulte des disponibilités :
- de part et d’autre du boulevard Robert Ballanger, encore que certaines fassent l’objet
de projets connus, en cours ou qui vont prochainement faire l’objet de permis de
construire,
- de manière diffuse dans le secteur pavillonnaire sur des parcelles pouvant faire l’objet
de regroupements ou sur des espaces encore libres ;
- sur le site de la Pépinière, d’environ 13ha, lequel figurait déjà en zone à urbaniser au
POS.
Environ 865 logements à des stades de projets plus ou moins avancés ont été par ailleurs
identifiés.
Mis à part le site de la Pépinière, sur lequel une étude est en cours, les quelques 6ha
disponibles pourraient potentiellement accueillir entre 170 et 340 logements selon des
densités respectives de l’ordre de 35 logements/ha (soit en pavillonnaire) et 70
logements/ha (centralités de quartiers).
Le potentiel foncier est donc d’environ 1035 à 1205 logements, plus le potentiel de la
Pépinière. Le scénario de croissance maîtrisé implique donc de dégager des disponibilités
par mutations à l’intérieur du tissu urbanisé existant, et c’est l’objet du zonage graduel
justifié ci-après.
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II.2. Les besoins en matière d’équilibre social de l’habitat
Dans le diagnostic territorial, la nécessité de maintenir l’offre d’habitat social sur l’ensemble
du territoire a été soulevée.
La municipalité affiche aujourd’hui une politique volontariste sur ce sujet, elle a donc souhaité
réaffirmer sa volonté au travers des outils règlementaires offerts par le PLU.
La réalisation d’au moins 25% de logements sociaux dans l’ensemble des projets de 50
logements ou constitue une condition indispensable au développement résidentiel pour la
ville de Villepinte, dans le cadre d’un scénario de croissance maîtrisée
II.3. Les besoins en matière d’équilibre des transports
Le choix d’un scénario de croissance maîtrisée induit de nouveaux besoins concernant la
politique de transports, sur le territoire communal.
En effet, dans le diagnostic territorial, des faiblesses ont été identifiées :
- Des difficultés de circulation au niveau de certaines voies et des problèmes de
sécurisation :
- Une offre de transports collectifs pas toujours satisfaisante, en termes de fréquence
mais également de desserte,
- Un réseau de liaisons douces inégalement développé dans le tissu urbain existant.
Or, la construction prévisionnelle d’environ 1 500 logements correspond à un développement
significatif de l’offre de logements et pourrait amplifier les contraintes déjà existantes. Aussi,
la commune a affiché un certain nombre d’engagements dans son PLU, en faveur d’une
mobilité durable :
Les besoins en matière de stationnement : la densification de l’aire d’influence des gares et
des centralités de proximité existantes pourrait avoir pour effet d’accroître les besoins en
termes de stationnement. Aussi, la ville doit développer dans son PLU, les outils adaptés afin
de favoriser l’utilisation des transports en commun et donc de diminuer la pression du
stationnement sur l’espace public. De plus, le renforcement de l’offre de transports collectifs
constitue un pas vers la limitation de la présence de l’automobile dans la ville. De ce fait, il est
nécessaire d’œuvrer en faveur d’une amélioration de l’offre auprès des acteurs concernés.
Les besoins en matière de transports collectifs : en plus de soutenir les projets de
développement de l’offre de transports collectifs auprès des acteurs concernés, et notamment
de renforcement des liens avec la plateforme aéroportuaire, la ville doit conditionner le
développement des projets d’envergure à l’existence d’une offre de transports alternatifs de
proximité. De plus, le choix d’une densification potentielle à proximité des gares est une
réponse aux besoins de développement d’une offre résidentielle accessible en transports
collectifs.
Les besoins concernant les liaisons douces : en complément de l’offre de transports collectifs,
l’offre de liaisons douces constitue une alternative en faveur de déplacements éco-
responsables. Aussi, dans l’ensemble des projets du territoire, la question doit être abordée et
cela doit notamment être une question prioritaire dans l’élaboration des Orientations
d’Aménagement. C’est d’ailleurs pourquoi celle qui concerne la Pépinière comme celle qui
concerne la trame verte sur l’ensemble de la commune prennent largement en compte le
besoin de maillage en circulations douces.
II.4. Les besoins en matière d’équilibre économique et commercial
En matière de développement économique, il apparaît nécessaire :
- de renforcer l’équilibre entre emploi et habitat, et notamment de rapprocher type
d’offre d’emploi et niveau de qualification de la population, ou offre d’emploi et
formation ;
- renforcer la satisfaction des besoins des artisans insérés de manière diffuse dans les
zones pavillonnaires et dont le parcours d’entreprise ne trouve pas de réponse sous
forme de locaux de dimensions et de prix adaptés.
Les commerces existants sont concentrés surtout autour du pôle gare du Vert Galant, puis le
long du Boulevard Robert Ballanger et enfin sur quelques centralités de quartier. Le commerce
de proximité, hors Vert Galant, connaît de réelles difficultés. Le secteur gare a été réaménagé
afin d’améliorer la fonction multimodale du pôle mais aussi afin d’améliorer les conditions de
circulation. Cette offre en commerces et services de proximité est concentrée sur le sud de la
commune. Or, l’habitat est aussi appelé à se développer le long des axes du Boulevard Robert
Ballanger et des avenues Dambel et de la République. Il apparaît nécessaire de renforcer
l’offre en commerces et services de quartier, parallèlement à la valorisation du pôle gare.
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II.5. Les besoins en matière d’équilibre des équipements et services à la population
Les conséquences du choix du scénario de « croissance maîtrisée » sur les équipements
scolaires ont également été évaluées. Ainsi, à niveau d’accueil constant par rapport à 2007, le
nombre de ménages qu’il est prévu d’atteindre en 2025 nécessiterait un besoin de 15 classes
supplémentaires en maternelle et 19 classes supplémentaires en classe élémentaire. Or, les
écoles du territoire se rapprochent de leur capacité d’accueil maximale, c’est pourquoi la
question d’extension d’équipements existants ou encore de la création d’un nouvel
équipement scolaire doit être posée ; un groupe scolaire devrait d’ailleurs être créé sur le site
de la pépinière.
En ce qui concerne les besoins d’accueil de la petite enfance, le scénario retenu nécessite la
création de 106 places. Hors deux structures sont en projet et totaliseront une capacité de 120
berceaux. Les besoins dans ce domaine vont donc être satisfaits.
Par ailleurs, dans le cadre de l’intercommunalité, il serait pertinent d’ouvrir une réflexion sur
la mutualisation de certains équipements, notamment avec la ville de Tremblay-en-France
autour du pôle du Vert Galant.
II.6. Les besoins en rapport avec la préservation des surfaces forestières
Les surfaces boisées boisés du parc du Sausset, de la Poudrerie et du bois de la Tussion sont
protégées par des documents et des enjeux supra-communaux ; les autres parcs comme le
Sanatorium ou celui de l’Abreuvoir font l’objet de classement en zone naturelle et leur
pérennité n’est pas remise en cause par le scénario choisi.
De façon générale, le scénario 2 permet le maintien d’une trame verte à toutes les échelles de
la ville et du paysage, ce qui constitue l’un des objectifs centraux du PLU.
II.7. Les besoins en matière d’environnement et de paysage
Le scénario retenu de développement maîtrisé laisse une grande place au renouvellement
urbain et à la densification du tissu existant qui ne doit pas aller contre la préservation des
paysages urbains et naturels. Aussi, les besoins en matière d’environnement et de paysage
sont d’autant plus importants à considérer :
- Préserver de toute pression urbaine le patrimoine architectural et historique ancien
ou contemporain qui constitue une richesse paysagère d’importance,
- Préserver les réservoirs de biodiversité comme les espaces boisés du parc du
Sausset, de la Poudrerie et du bois de la Tussion de toute pression urbaine et
restaurer les continuités écologiques grâce à un travail fin sur les échanges entre la
trame verte à grande échelle et la trame verte insérée dans le tissu urbain,
- Requalifier les franges urbaines paysagères et assurer leur préservation,
- Permettre la requalification du boulevard Robert Ballanger et de ses abords, en
favorisant une qualité urbaine et architecturale comme un usage pacifié de l’espace
public avec de meilleures interconnexions avec les quartiers voisins ;
- Préserver les habitants des risques et des nuisances, et notamment maintenir des
espaces tampons entre les zones résidentielles et les grandes infrastructures qui
entaillent le territoire, telle l’A104.
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2. CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD
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Préambule
L’article R 123-2 du Code de l’urbanisme dispose que : « Le rapport de présentation […] 3° Explique les choix retenus pour établir le projet
d'aménagement et de développement durable, expose les motifs de la délimitation
des zones, des règles qui y sont applicables et des orientations d'aménagement … ». L’objet de la présente partie est donc de justifier les choix qui ont été pris lors de l’élaboration du PADD de façon à préciser les enjeux et les objectifs qui ont sous-tendu la rédaction de ce document. Le diagnostic territorial et le choix d’un scénario de croissance maîtrisée au regard de l’analyse des besoins et des capacités du territoire ont abouti à la fixation par la commune de 3 objectifs prioritaires pour l’aménagement du territoire :
- Une ville accueillante - Une ville exemplaire - Une ville dynamique
L’engagement autour de ces objectifs a, par la suite, été traduit dans le règlement, outil de la mise en œuvre concrète du projet politique sur le territoire.
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I. Une ville accueillante
Comme il a été démontré dans le diagnostic territorial, Villepinte bénéficie d’un
potentiel modéré en termes de mutation et de renouvellement de l’existant. Le
PADD vient affirmer ce constat et créer les conditions d’utilisation de ce potentiel
notamment par un développement maîtrisé, mettant en avant les besoins de la
population résidente et l’amélioration des espaces de vie et de rencontre.
I.1.Améliorer l’accompagnement de la population résidente
Cette première orientation vise à répondre aux différents besoins de la population résidente
de Villepinte.
Le diagnostic constatait une relative inadéquation entre l’offre et la demande de logement des
habitants actuels de la commune. Cette situation a pour effet, notamment, de bloquer le
parcours résidentiel des habitants de Villepinte. En effet, la réduction de la taille des ménages
appelle la réalisation de plus de logements pour un même nombre d’habitants. Le parc actuel
de logements concentre une importante proportion de grands logements et enregistre une
baisse dans le rythme de la construction neuve. La ville devra à la fois impulser une dynamique
de création de logements mais également diversifier l’offre. Il s’agira également d’améliorer le
parc existant : aussi bien le parc social, déjà en cours de réhabilitation, que le parc de
copropriétés privées en voie de dégradation.
Le PADD met l’accent sur la mixité fonctionnelle (commerce de proximité, habitat,
équipements, emplois) à l’échelle des quartiers afin de créer les conditions d’une vie locale de
qualité et de réduire les déplacements motorisés. La mixité sociale est souhaitée afin que les
opérations d’aménagement prévoient des espaces de vie et de rencontres pour tous, qui
s’adressent à tout type de ménage, notamment aux personnes en difficulté, aux personnes
seules et aux personnes âgées.
Les habitants de Villepinte sont également concernés par le traitement du stationnement
automobile qui doit être renforcé de façon limitée et circonscrite à la périphérie des
principales polarités du territoire afin de concentrer les besoins de déplacements et de lutter
contre le stationnement anarchique, source de nombreux désagréments pour la population
résidente.
I.2.Préserver le tissu aéré et le paysage vert du secteur pavillonnaire
Les zones pavillonnaires sont nombreuses sur le territoire de Villepinte. Dans le contexte
francilien actuel, marqué par des pressions fortes sur les marchés de l’immobilier et du
foncier, il est donc important de limiter la possibilité de densification excessive des zones
pavillonnaires de façon à préserver la qualité spécifique de cette typologie et la présence
d’espaces verts.
Ainsi le PADD veut maintenir le cadre de vie qualitatif de ces secteurs et propose des solutions
telles qu’imposer le stationnement automobile à l’intérieur des parcelles et de limiter l’accueil
de nouveaux projets dans les secteurs aux voiries de petite dimension. En contrepartie, il
prévoit aussi des zones de transition entre zones pavillonnaires et secteurs plus denses afin
d’accueillir une nouvelle population et de répondre aux enjeux démographiques.
Les déplacements et les circulations à l’intérieur des zones pavillonnaires doivent être
améliorés. Les modes actifs et doux de déplacement (piéton et vélo) sont à privilégier car ils
ne provoquent pas les désagréments et les nuisances des automobiles (nuisances sonores,
pollution, stationnement gênant, etc.).
I.3.Valoriser un cadre de vie agréable
La commune de Villepinte bénéficie d’un cadre de vie à la fois urbain et naturel qui bénéficie
d’un grand potentiel d’attractivité. Le PADD met en avant cette caractéristique de la commune
et formule des orientations qui visent à préserver et valoriser ce potentiel.
Le diagnostic territorial a présenté l’ensemble des espaces verts et naturels de la commune.
Ces espaces sont diversifiés et englobent à la fois des espaces naturels et boisés, ainsi que des
espaces plus artificiels tel que les parcs et les jardins privés. La mise en cohérence, par le biais
d’une trame verte, de ces différents espaces, est posée comme un objectif du PADD car ils
sont des facteurs d’acceptation, par les habitants, d’une certaine densité du tissu urbain dans
les secteurs pouvant évoluer dans ce sens.
Dans le même ordre d’idée, les berges du canal de l’Ourcq ont vocation à être valorisées dans
le but d’offrir un lieu de loisir et de promenade aux habitants de Villepinte, en lien avec le
Département, la ville de Paris et les communes voisines.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
13
D’autres orientations concernent les projets à venir de la commune. Elles imposent de
prendre en compte, de façon systématique, les nouvelles exigences ayant pour but la
valorisation du cadre de vie : Ainsi les nouveaux projets devront participer à la végétalisation
de la ville et à la qualité de vie des habitants ; ils devront également favoriser une insertion
paysagère qualitative.
Une analyse de la perception paysagère des entrées de ville a été menée dans le cadre du
diagnostic territorial. Elle indique le manque de structuration et de qualité que donne à voir
ces parties du territoire et en particulier les entrées est et ouest du boulevard Robert
Ballanger, axe très stratégique pour le territoire. Le PADD vise donc, comme condition de
valorisation d’un cadre de vie agréable, l’amélioration de la qualité urbaine et paysagère de
ces entrées de ville, amélioration qui devra être pensée en partenariat avec les villes voisines
du territoire.
Enfin, la présence de nombreuses infrastructures de transport, très structurantes et
fréquentées, provoque des nuisances sonores importantes. Ces nuisances devront être prises
en compte dans les projets afin d’atténuer cette gêne causée aux Villepintois. Cette
orientation du PADD permet de répondre, en partie, à l’objectif de la stratégie nationale de
développement durable, soit « résorber les points noirs du bruit les plus dangereux pour la
santé d’ici 2012 ».
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II. Une ville exemplaire
La commune de Villepinte souhaite se positionner comme une ville innovante en matière de
développement durable afin d’intégrer, dans ses aménagements, les nouvelles exigences du
Grenelle de l’Environnement, d’améliorer le fonctionnement de son territoire et de lutter
contre ses nuisances.
II.1 Devenir une ville peu émettrice en gaz à effet de serre
La lutte contre les gaz à effet de serre s’inscrit dans le cadre des objectifs des lois Grenelle. Le
PADD met l’accent sur la nécessité de poursuivre les démarches actuelles mais aussi d’en
développer de nouvelles afin de limiter les pressions exercées sur les ressources par le
développement urbain.
Cette orientation vise à limiter les impacts de l’urbanisation sur l’environnement et réduire le
risque de précarité énergétique pour les ménages les plus fragiles. Cette orientation se décline
en plusieurs engagements:
• L’intégration de la problématique de l’énergie et du bioclimatisme à tout projet ou à
toute intervention sur l’existant ;
• La rénovation énergétique du parc de logements et plus particulièrement les
logements antérieurs à 1974, année du commencement de la prise en compte des
problématiques de déperditions énergétiques ;
• L’optimisation du réseau de chaleur et de façon générale le recours aux énergies
renouvelables. Cette orientation participe particulièrement à l’objectif de porter à
23% la part des énergies renouvelables dans la consommation d’énergie d’ici 2020.
Cet objectif figure dans le Plan National pour un développement des énergies
renouvelables à haute qualité environnementale et dans la stratégie nationale de
développement durable.
La commune de Villepinte s’engage, à travers le PADD, à réduire les dépenses énergétiques
publiques engendrées par les équipements et logements publics. Cet objectif du PADD s’inscrit
pleinement dans la démarche, déjà amorcée depuis plusieurs années par la ville, avec
notamment la réalisation de travaux d’isolation extérieure sur le groupe scolaire Victor Hugo
ou encore du quartier des 4 tours ainsi que la mise en place d’outils tels que le bilan carbone
et le Plan Climat territoire.
Enfin, le poids des transports est important dans les émissions de gaz à effet de serre, en
particulier du fait de l’utilisation de la voiture individuelle. Le PADD met ainsi l’accent sur le
développement des modes doux de déplacement qui devront être favorisés par des
aménagements propices à l’utilisation de la marche à pied et du vélo (à vocation utilitaire)
mais également de rendre plus systématique l’utilisation des transports en commun pour les
déplacements quotidiens. Le développement des véhicules électriques est également à
privilégier en permettant l’implantation de bornes de recharge.
II.2 Encourager les déplacements actifs et doux
L’utilisation du vélo et de la marche à pied est voulu comme une alternative à la voiture
individuelle, non pas seulement à but de loisir mais également dans une démarche utilitaire
(déplacements domicile travail par exemple).
Cette orientation du PADD suppose une amélioration générale des conditions d’utilisation de
ces modes actifs et doux qui nécessite de repenser le fonctionnement global de la ville. Les
liaisons douces qui existent actuellement devront être complétées et sécurisées et leur
parcours devra être adapté au regard des besoins des usagers de la Ville, c'est-à-dire en
prévoyant une desserte des différents points d’intérêt de la commune : services, commerces,
gares mais aussi éléments remarquables du paysage et du patrimoine.
Le stationnement des vélos est évoqué par le PADD puisqu’il est un élément indispensable du
développement de ce mode de déplacement, pour des raisons de sécurité et pour éviter
l’encombrement des espaces publics et privés.
Le développement des micro-mobilités est lié au développement des modes doux. Son
objectif est de réduire les besoins de déplacement en rapprochant les usagers de la Ville
(habitants et actifs non-résidents) des services dont ils ont besoin. Ces micro-mobilités
devront être réalisées autour des différentes polarités de la Ville et en particulier celles liées
au transport en commun : pôle de commerces et de services, gares, etc.
Enfin, l’objectif d’amélioration des transports en commun a pour vocation, en partenariat avec
d’autres acteurs locaux, d’optimiser le trafic des bus et des RER, de favoriser l’intermodalité et
d’anticiper le développement des nouvelles infrastructures telles que le Grand Paris Express.
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Les deux orientations précédentes concourent par la même occasion, à l’échelle de la
commune, à atteindre les objectifs du Protocole de Kyoto, entré en vigueur en 2005. Cet
engagement international vise à réduire, entre 2008 et 2012, les émissions de gaz à effet de
serre de 5,2% par rapport au niveau de 1990. Cela répond également à l’objectif de la
stratégie nationale de développement durable qui vise à réduire de 20% les émissions de GES
d’ici 2020 par rapport à 1990.
II.3 Limiter l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources
Le PLU de Villepinte s’inscrit dans une volonté forte de préservation de l’environnement
naturel de la commune. En effet, la ville bénéficie d’une grande richesse naturelle avec
notamment trois sites Natura 2000 « Seine-Saint-Denis » et un site classé. L’objectif est ici de
créer un équilibre harmonieux entre les espaces urbains de la commune et les espaces
naturels, éléments importants du cadre de vie des habitants de Villepinte.
En premier lieu, la trame verte doit permettre la liaison de l’ensemble des grands espaces
naturels du territoire communal de façon à les préserver (et favoriser la biodiversité) mais
aussi à les valoriser puisqu’ils constituent un moteur fort d’attractivité pour le territoire.
Plusieurs objectifs sont mis en avant : la protection des zones humides, la création de
continuums écologiques entre le Parc de Sausset et le Parc de la Poudrerie et la préservation
de la diversité des biotopes et des valeurs paysagères.
Les grands espaces verts de Villepinte sont excentrés sur le territoire communal (Parc du
Sausset, Parc de Sevran, etc.) et peu accessibles du fait, notamment, de leur enclavement.
C’est pourquoi le PADD engage la commune à repenser l’aménagement des espaces verts
dans toutes les opérations d’aménagement à venir (ex : secteur de la Pépinière). En effet, du
point de vue des richesses paysagères de ces espaces et des activités qu’ils permettent (loisirs,
détente) ils sont des lieux de première importance dans une ville de première couronne
francilienne qui a vocation à accueillir de nouveaux habitants et à être densifiée.
Les dispositions précédentes permettent en outre de répondre à divers objectifs figurant dans
la stratégie nationale de la biodiversité, soit :
- Objectif 4 : Préserver les espaces et leur diversité
- Objectif 5 : Construire une infrastructure écologique incluant un réseau cohérent
d’espaces protégés
- Objectif 6 : Préserver et restaurer les écosystèmes et leur fonctionnement
- Objectif 11 : Maîtriser les pressions sur la biodiversité
- Objectif 14 : Garantir la cohérence entre politique publiques, aux différentes échelles
- Objectif 15 : Assurer l’efficacité écologique des politiques et des projets publics et privés.
Par ailleurs, la stratégie nationale de développement durable expose l’objectif de mettre sous
protection forte au moins 2% du territoire terrestre métropolitain d’ici 2020 afin de garantir la
conservation et la gestion durable de la biodiversité et des ressources naturelles. Le PADD
participe pleinement à cet objectif en inscrivant le développement de la trame verte comme
orientation. De la même manière, il participe à l’objectif « d’acquérir et préserver 20 000
hectares de zones humides » figurant dans le même document stratégique.
S’agissant de l’eau, le PADD encourage l’utilisation du potentiel de développement d’une
gestion intégrée des eaux pluviales, des techniques alternatives qui bénéficient de la présence
importante des zones pavillonnaires sur la commune, l’objectif étant de favoriser les espaces
perméables et d’éviter ainsi les inondations (de réguliers débordements des réseaux
d’assainissement par temps de pluie étant perceptibles sur le territoire). L’eau est également
une ressource à préserver qui doit, elle aussi, faire l’objet de mesures visant à l’économiser et
à optimiser son utilisation dans les équipements publics gérés par la collectivité mais aussi par
le biais d’une communication accrue auprès de la population.
Malgré une gestion efficace des déchets bénéficiant d’une collecte sélective complète, la
limitation de leur volume est un objectif important de la commune pour répondre aux
objectifs nationaux, en particulier ceux du Grenelle de l’environnement qui visent une
réduction de 7% de la production d’ordures ménagères et assimilés par habitants entre 2009
et 2014, mais aussi, le plan départemental d’élimination des déchets ménagers et assimilés de
la Seine-Saint-Denis, approuvé en 2005.
Le tri des déchets, en particulier dans les quartiers d’habitat collectif, fait l’objet d’un taux de
refus relativement important à Villepinte. Il doit être facilité par une meilleure prise en
compte des projets.
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III. Une ville dynamique
Villepinte, commune francilienne de première couronne bénéficie d’une position stratégique
et d’un potentiel fort d’attractivité en termes de cadre de vie et d’économie. Ce potentiel
devra être exploité pour répondre aux exigences du SDRIF et de la loi du Grand Paris et en
particulier l’enjeu de rapprochement des Franciliens à leur lieu de travail.
III.1 Faire de l’économie un moteur de la croissance locale
Villepinte bénéficie d’un parc d’immobilier d’entreprises très important du fait de la ZAC Paris
Nord 2, du Parc des Expositions et de la proximité de l’aéroport Charles de Gaulle. Ces deux
lieux doivent participer à la dynamisation économique du territoire par le biais de nouveaux
projets favorisant à la fois la mixité et la densification du tissu économique, en cohérence avec
les réflexions en cours dans le cadre de l’élaboration du Contrat de Développement Territorial.
Ce parc doit être adapté aux évolutions des besoins des entreprises locales tout au long de
leur développement, mais aussi aux nouvelles entreprises souhaitant s’implanter sur le
territoire.
Dans une logique de mixité fonctionnelle, le PADD indique le besoin d’encourager
l’implantation de commerces et de service au sein des polarités du territoire, le long des axes
structurants de la commune et notamment en rez-de-chaussée d’immeuble. Cette orientation
présente un double intérêt : limiter les besoins de déplacements pour les besoins courants des
habitants de Villepinte et favoriser le dynamisme et l’émergence de lieux de rencontre dans la
ville.
Le nombre d’emplois est en constante augmentation mais enregistre une baisse de croissance
depuis le début des années 2000. Le PADD met donc l’accent sur le développement de
certaines activités telles que les activités artisanales et celles de service aux entreprises, toutes
deux particulièrement créatrices d’emplois, compatibles avec le caractère urbain de
Villepinte et permettant une diversification du tissu économique de la commune.
L’ensemble de ces objectifs s’inscrit dans un projet de développement économique visant à
rendre le territoire de la commune attractif pour les entreprises. Ces actions devront être
menées dans le cadre d’une politique à grande échelle et intercommunale (Terres de France,
AFTRP) de façon à renforcer l’identité économique de Villepinte.
III.2 Renouveler le tissu urbain
La population de Villepinte est en constante augmentation du fait de l’apport dynamique de
son solde naturel. Pourtant son solde migratoire est négatif ou nul depuis les années 1990.
Cette situation est en partie due à une inadaptation du parc de logements aux besoins des
ménages actuels dont la taille diminue progressivement.
Au regard de ces éléments, la commune de Villepinte a opté pour un scénario de croissance
maîtrisée de la population, à savoir un objectif potentiel de 38 000 habitants en 2025 avec un
rythme de construction de l’ordre de 170 logements/an. L’enjeu est donc ici de soutenir la
croissance démographique mais en tenant compte de la réceptivité théorique de la commune
(nombre de logements pouvant encore être construits sur le territoire) et des secteurs
potentiellement mutables.
Le PADD insiste sur le fonctionnement de la ville qui doit permettre l’émergence de liens entre
les usagers du territoire (résidents et actifs non-résidents). Le PADD met l’accent sur les liens
d’usage qui doivent exister entre les quartiers et sur la mixité sociale qui s’appuie sur des
espaces de vie et de rencontres de qualité et qui ne soient pas exclusifs d’une catégorie
sociale ou d’âge. Le désenclavement du Parc de la Noue et le traitement des abords des
coupures urbaines que représentent les axes structurants de la commune (ex : boulevard
Robert Ballanger) sont au nombre des interventions en cours visant à favoriser l’unité du
territoire. Par ailleurs des transitions urbaines harmonieuses autour des axes structurants
doivent être recherchées afin d’éviter une confrontation brutale entre les zones ou le
renouvellement urbain est privilégié et les secteurs à dominante pavillonnaire.
Le centre ancien bénéficie d’un cadre patrimonial remarquable. Le PADD a voulu mettre en
avant ce potentiel d’attractivité de façon à accueillir de nouveaux habitants et de nouvelles
activités. Ce développement devra se faire en mettant en valeur la richesse patrimoniale de ce
secteur.
Enfin, le tissu urbain devra accorder une place prépondérante à l’innovation architecturale qui
permet de concilier la mixité et la densité d’une part, le cadre de vie et la préservation de
l’intimité de tous les habitants d’autre part.
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III.3 Favoriser un renouvellement exemplaire des secteurs stratégiques en mutation
Les projets de la ville doivent faire figure d’exemple en matière de développement durable sur
différents aspects : respect du cadre de vie et de l’environnement, mixité sociale et
fonctionnelle, maîtrise de la densité, etc.
Pour le quartier de la gare du Vert Galant, le PADD insiste sur le potentiel d’attractivité et de
développement de ce secteur en pleine mutation. En effet, dans le cadre du Grenelle de
l’Environnement, les gares et, de façon générale, les lieux de transports en commun, doivent
être privilégiés comme lieu de densification. Les abords de la gare du Vert Galant bénéficient
d’opportunités foncières pour développer des logements mais aussi des services et des
commerces.
Le secteur de la Pépinière constituera un projet d’écoquartier qui s’intégrera à la fois dans le
tissu urbain et dans la trame verte. Ce projet a pour objectif de compléter la trame urbaine de
la commune en créant des liens avec les quartiers pavillonnaires qui l’entourent mais
également de faire émerger un cadre de vie respectueux de son environnement naturel et
paysager, et exemplaire en termes de performance énergétique.
Enfin, le boulevard Robert Ballanger, secteur stratégique et en cours de mutation doit
affirmer son caractère central et attractif dans les années à venir en privilégiant plusieurs
actions : amélioration des circulations (modes doux et transport en commun à privilégier),
utilisation du potentiel foncier mutable pour créer une véritable structure urbaine le long de
cet axe, développement du commerce et organisation du stationnement, etc.
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3. MOTIFS DE LA DELIMITATION DES ZONES ET DES
REGLES QUI Y SONT APPLICABLES
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I. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme
Nom de zone Superficie (ha)
Up 188 Upa 97 Total zone Up 285 Total zone Uc 100 Uea 26 Ueb 49 Uec 171 Ued 6 Total zone Ue 252 Uma 6 Umb 44 Umc 34 Total zone Um 84 Uf 39 Ufa 8 Total zone Uf 47 Total zone AUv 13 N 230 Nl 18 Total zone N 248 ZAC Paris Nord 1 1
TOTAL 1 030*
*Ce total est le total mesuré, basé sur le fichier cadastral.
La superficie totale officielle de Villepinte est de 1037 ha. La différence de 7 ha (soit 0,7% sur
les 1037 ha), est tout à fait acceptable et due aux différents moyens de calculs de la superficie
communale.
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II. Caractéristiques principales des zones
Zone Vocation et localisation Caractéristiques
Um
La zone Um est une zone urbaine en mutation correspondant à l’axe du boulevard Robert Ballanger et à ses
abords, au quartier élargi de la gare du Vert Galant, aux axes des avenues Emile Dambel et de la République, aux
alentours de la Mairie.
Elle a une vocation mixte affirmée (habitat, commerces, services,…).
Elle comprend trois secteurs :
- Uma le long du côté nord du boulevard Robert Ballanger à partir du n°111 jusqu’à l'avenue du Maréchal De Lattre de Tassigny ;
- Umb sur le côté sud du boulevard Robert Ballanger entre la limite communale et l’avenue Emile Dambel, le long de l’avenue Emile Dambel jusqu'à la rue du Vert Galant, autour de la gare du Vert Galant, ainsi qu’au nord et au sud du centre ancien dans le secteur de la mairie ;
- Umc à l'entrée sud du centre ancien, le long de l’avenue de la République, sur les arrières sud du boulevard Robert Ballanger, en entrée de ville est en limite avec Tremblay-en-France, ainsi qu’au nord-ouest du secteur de la gare et jusqu’à la place Bérégovoy.
Les constructions sont implantées avec des marges de recul limitées et
peuvent être en limites séparatives.
Afin d’affirmer sa vocation mixte (habitat, commerces, services,…) et
son attractivité, cette zone comprend également des inscriptions
graphiques pour la protection des linéaires commerciaux.
Les hauteurs varient de 12 à 18m selon un système de gradation en
fonction du secteur concerné, et le dernier niveau doit
systématiquement être en recul par rapport à la façade sur rue.
Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont
privilégiés.
Uc
La zone Uc couvre les grands ensembles correspondant à des immeubles de logements collectifs organisés autour
de vastes espaces de statut publics ou privés. Ces immeubles varient de 3 à 15 niveaux. Ils sont implantés sur des
emprises foncières variables, allant des emprises foncières réduites au tour d’échelle des bâtiments, à des terrains
très étendus englobant des espaces centraux vastes et privatifs
La zone Uc une vocation mixte affirmée (habitat, commerces, services,…) et doit pouvoir évoluer progressivement
dans sa configuration bâtie et son affectation pour accueillir toutes les activités et les services complémentaires à
la vie de quartier, dans la mesure où elles ne créent pas de nuisance pour les riverains.
Un retrait des emprises publiques et des limites séparatives est
imposé pour les nouvelles constructions.
Les hauteurs existantes varient de 3 à 15 niveaux.
Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont
privilégiés.
Up
La zone Up est une zone urbaine qui couvre le tissu pavillonnaire de la commune et englobe les opérations de
lotissements réalisés de la fin du XIXème siècle à nos jours.
De caractère résidentiel dominant, elle peut néanmoins accueillir des activités commerciales et de services, voire
même des activités artisanales non nuisantes pour la vie de quartier.
Elle correspond à un tissu de densité moyenne où dominent des pavillons de deux étages (R+1 +C), implantés en
retrait des voies. Ce tissu pavillonnaire « classique » est relativement stable, mais doit pouvoir évoluer
progressivement : agrandissement, surélévation, réhabilitation, rénovation, constructions d’annexes …, doivent
être permis dans la limite du respect du caractère résidentiel du tissu.
Des retraits sont imposés par rapport aux voies publiques et limites
séparatives La hauteur des constructions est limitée à 9m de façon à
conserver le caractère résidentiel de la zone.
Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont
privilégiés (inconstructibilité des fonds de parcelle, coefficient
pondérateurs, etc.)
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Zone Vocation et localisation Caractéristiques
Elle comprend un secteur particulier :
Upa qui correspond à des lotissements récents de densité élevée, avec des parcelles de très petite superficie, des constructions pour la plupart en bande ou mitoyennes, des typologies architecturales homogènes. La cohérence de chaque opération doit être maintenue.
Uf
La zone Uf couvre l’hôpital Ballanger à l’entrée ouest de la ville et l’établissement pénitentiaire à l’est, au nord de
l’A104. Ils sont implantés sur des emprises foncières importantes.
La zone Uf à donc une vocation particulière liée à ces grands équipements et à leurs besoins.
Des retraits sont imposés par rapport aux voies et emprises publiques
ainsi qu’aux limites séparatives.
Le secteur Ufa rend possible des hauteurs plus élevées (25m
maximum de façade)
Ue
La zone Ue englobe toutes les zones d’activités de la commune.
Cette zone accueille un tissu d’activités diverses, constitué d’entreprises industrielles et artisanales, de grandes
surfaces commerciales, d’hôtels, mais aussi d’activités tertiaires de bureaux et de services.
Elle comprend plusieurs secteurs spécifiques :
- Uea : Zone d’Activités « Central Parc » en entrée de ville est au nord du boulevard Robert Ballanger et jusqu’à l’A104,
- Ueb : Zone Industrielle « des Merisiers » et zone artisanale des « Petits Ponts », ainsi qu’une partie du Parc des Expositions ;
- Uec : ZAC Paris Nord II (les prescriptions sont issues de la transposition du règlement d’aménagement de zone de la ZAC Paris Nord 2) ainsi qu’au Parc des Expositions,
- Ued : triangles de la Voie des Prés sur lesquels sont implantés une clinique, un Grand Frais et une entreprise artisanale.
Un retrait est imposé vis-à-vis de la voie ou de l’emprise publique.
Les implantations en limite séparative sont admises pour la plupart
des secteurs.
Les hauteurs admises varient de 12m à 18m en Uea avec une volonté
de requalification de l’entrée de ville.
Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont
privilégiés.
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Zone Vocation et localisation Caractéristiques
AUv
La zone AUv est une zone à urbaniser en écoquartier sous forme d’une réflexion d’aménagement d’ensemble ; elle
correspond au site dit de la Pépinière en limite de l’hôpital au sud de l’A104.
De vocation mixte, sa destination principale reste l’habitat, mais elle pourra accueillir tous les équipements
nécessaires et compatibles avec la vie de quartier.
Elle fait l’objet d’une orientation d’aménagement.
Cette zone fait l’objet d’une orientation d’aménagement sur le
secteur de la Pépinière ouverte à l’urbanisation. Ce secteur aura
vocation à accueillir une opération d’aménagement d’ensemble sous
réserve de mise en place d’une desserte des réseaux.
Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en recul
par rapport aux voies et emprises publiques ; l’implantation en limite
séparative est admise.
Les hauteurs autorisées sont de 15m maximum
Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont
privilégiés.
N
La zone N regroupe les espaces naturels et forestiers à protéger en raison de leur caractère d’espace naturel ou en
raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou
écologique.
Elle englobe :
- le Parc Départemental du Sausset
- le Bois de la Tussion
- le Parc National forestier de Sevran
- le Parc du Sanatorium
Nl est un secteur spécifique de la zone. Il permet des aménagements d’espace paysager et des équipements et
installations liés aux activités de loisirs sur le nord de la Pépinière ainsi que l’entretien et l’aménagement des
abords du canal de l’Ourcq (pour les installations nécessaires à l’exploitation du transport fluvial et des services
publics de part et d’autre du canal)
Des retraits sont obligatoires pour les nouvelles implantations, vis-à-
vis des voies et emprises publiques comme des limites séparatives.
La hauteur maximale autorisée est fixée à 12m mais seulement pour
les services publics ou d’intérêt collectif.
Cette zone permet de traduire la trame verte à Villepinte, elle est
complétée par un certain nombre d’inscriptions graphiques qui ont
vocation à préserver ce patrimoine naturel et paysager :
- Les espaces boisés classés
- Les secteurs parcs
- Les secteurs paysagers, etc.
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III. Grands principes d’élaboration du zonage
En cohérence avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durables, le règlement du
PLU a été élaboré afin de répondre aux grands objectifs de la commune (la justification de
l’ensemble des articles du règlement de chacune des zones est détaillée dans le chapitre
suivant) :
� Intégrer une démarche de développement durable à l’évolution urbaine de la ville
notamment en termes de mobilité, de construction et d’évolution de l’habitat ;
� Actualiser les règles d’urbanisme en fonction des évolutions réglementaires et des
besoins de la population en termes d’habitat et de construction ;
� Mettre en cohérence les différents espaces en développant les liens entre quartiers
et la mixité urbaine et sociale ;
� Mettre en œuvre un modèle urbain économe de l'espace, en cohérence avec ses
capacités d'accueil tout en limitant l’empreinte écologique et les pressions de
l'urbanisation sur les ressources naturelles.
Les grands principes qui ont donc guidé l’élaboration du zonage sont les suivants :
� Préserver et mettre en valeur la trame verte en identifiant les espaces boisés et
naturels sur la ville et en formulant pour chacun des prescriptions adaptées ;
� Préserver le caractère aéré et vert des zones pavillonnaires afin de maintenir la
qualité du cadre de vie, et des logements adaptés aux besoins du parcours
résidentiel des familles ;
� Favoriser les mutations du tissu urbain dans les espaces stratégiques afin de recréer
une identité pour la ville et d’en développer l’attractivité :
- Faire du secteur du boulevard Robert Ballanger un axe cohérent, urbain, avec
une mixité de fonctions et favorable au développement de polarités
commerciales ;
- Optimiser les alentours de la gare du Vert Galant.
- Répondre aux besoins en logements de la commune.
� Créer des secteurs de transition (Umb et Umc .entre les zones pavillonnaires et les
zones plus denses) afin d’éviter une confrontation brutale entre les abords des
grands axes (Uma) pouvant se densifier et le tissu résidentiel des maisons
individuelles ;
� Favoriser le dynamisme des zones d’activités pour maintenir les entreprises
présentes et développer l’accueil, notamment en entrée de ville Est ;
� Intégrer le futur projet sur le site de la Pépinière qui fait l’objet d’études en cours de
réalisation dans un principe d’écoquartier à dominante résidentielle comportant des
équipements et du commerce ;
� Conserver l’identité du centre ancien en privilégiant les accroches sur le bâti
remarquable existant, tel le Sanatorium, mais aussi les éléments de patrimoine
moins connus.
Par ailleurs le PLU met en œuvre un certain nombre de règles permettant de limiter
l’impact de l’urbanisation sur l’environnement en :
� Favorisant la gestion des eaux pluviales à la parcelle via l’article 4 du règlement de
chaque zone,
� Incitant à la performance énergétique pour les constructions neuves, mais
également pour les constructions existantes (possibilité d’isolation extérieure,
extensions utilisant des matériaux durables, toitures terrasses végétalisées,
encouragement des panneaux solaires, bonus d’emprise au sol pour l’utilisation de
matériaux biosourcés).
Il rend possible enfin la densification des secteurs stratégiques, ce qui est permis par la
création des différentes zones Uma, Umb et Umc qui créent une gradation progressive
entre les abords de l’axe du boulevard Robert Ballanger et les zones pavillonnaires.
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IV. Justification des règles retenues dans les zones urbaines
IV.1. Délimitation des secteurs Uma, Umb et Umc
Le secteur Uma correspond à la frange nord du boulevard Robert Ballanger entre le site de
projet dit de La Pépinière et l'avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ; il comprend des
zones urbanisées ayant fait, ou pouvant faire l'objet de projets de restructuration urbaine,
s'appuyant sur la vocation d'axe structurant du boulevard Robert Ballanger. Les terrains du
Château d'eau ont vocation à être restructurés, ce qui est engagé avec la construction d'une
crèche. A l'est de la poste, un secteur de projet doit à la fois permettre la délocalisation du
centre administratif actuellement situé sur l'axe Paul Vaillant Couturier dans des locaux
inadaptés et manquant d'espaces, ainsi que le désenclavement du Parc de la Noue ; une étude
est d'ailleurs en cours sur ce secteur et donnera des orientations sur l'utilisation du site afin de
respecter tous les objectifs d'un meilleur aménagement urbain.
Le secteur Umb correspond aux abords immédiats des grands axes pouvant accueillir des
opérations de renouvellement urbain et de densification ; il se base sur une profondeur
globale de 50m par rapport à ces axes, avec des adaptations en fonction de la configuration
des parcelles et des logiques de fonctionnement aux carrefours.
Le secteur Umc est un secteur de transition avec le secteur pavillonnaire et a été délimité de
manière à permettre un renouvellement urbain sur une certaine profondeur du tissu
pavillonnaire en prenant appui sur des opérations de densification ayant déjà eu lieu et sur
des espaces urbains importants dans le fonctionnement de la ville et représentants des points
d’appel (place Bérégovoy par exemple).
IV.2. Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières
Zones mixtes Um, Uc et Up
Dans la mesure où les zones urbaines non spécialisées présentent une vocation résidentielle
affirmée, avec un tissu plus ou moins dense, les articles 1 et 2 interdisent les constructions à
vocation d’industrie et d’entrepôts et leurs extensions / réhabilitations.
Les activités artisanales, commerciales et de bureaux sont autorisées car compatibles avec
l’habitat.
Il n’existe aucune ferme dans le tissu urbain existant des zones urbaines mixtes de Villepinte.
Les constructions nouvelles à destination d’activités agricoles et forestières sont interdites car
incompatibles avec la vocation résidentielle de ces zones.
Les exhaussements et affouillements du sol sont autorisés dans toutes les zones urbaines
mixtes sous réserve de contribuer à l’amélioration de l’environnement et de l’aspect paysager,
ou pour des raisons techniques et de raccordements aux réseaux.
Globalement, les dispositions relatives aux occupations et utilisations du sol soumises à
condition visent à permettre aux habitants de bénéficier d’un certain niveau de services,
d’équipements et de qualité du cadre de vie tout en les protégeant des nuisances étant
donnée la vocation résidentielle dominante des zones urbaines non spécialisées.
En zone Umb, les changements de destination des rez-de-chaussée à vocation de commerces
sont réglementés par des inscriptions graphiques sur le plan de zonage. Cette règle vise à
maintenir ces activités sur des linéaires continus de l’avenue de la gare afin d’affirmer des
centralités de vie dynamiques comme inscrit dans le Projet d’Aménagement et de
Développement Durable.
Les zones Uma et Umb, ainsi que AUv, font l’objet d’une mesure obligeant les opérations de
plus de 50 logements d’inclure une part minimale de 25% de logements sociaux afin de
répondre aux objectifs du PADD et de maintenir la part actuelle supérieure à 20% globalement
sur la ville de Villepinte. Le seuil de 50 logements correspond à l’estimation qui a été faite en
terme de faisabilité et d’équilibre de l’opération.
La zone Umb est concernée par un périmètre d’attente ; il s’agit de quelques constructions en
face de la Mairie, anciennes et en mauvais état, qui font l’objet d’une réflexion dans le cadre
de la revalorisation et de la réorganisation du bâti autour de la place. Les constructions
nouvelles y sont interdites pendant une période de 5 ans à dater de l’approbation du PLU. Une
convention a été signée entre la ville et l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF),
dans laquelle la ville a délégué à l’EPFIF son droit de préemption urbain pour acquérir le
foncier et proposer un parti d’aménagement. La ville souhaite apporter des améliorations à ce
secteur en veillant à la mise en place d’un tissu qualitatif en cohérence avec les constructions
environnantes, et notamment l’hôpital Sainte-Marie.
Afin de préserver les éléments constitutifs de la trame verte, il est également rappelé à
l’article 2 des zones concernées par des éléments remarquables (Cf. justification des
inscriptions graphiques), que les constructions sont extrêmement limitées dans les secteurs
parcs et paysagers et interdites dans les Espaces Boisés Classés.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued
Etant donné la vocation économique des zones d’activités économiques existantes de Central
Parc, des Merisiers, de Petit Forestier, du Parc des Expositions, de Paris Nord 2 et des abords
de l’A104, qui correspondent respectivement aux zones Uea, Ueb, Uec et Ued, les
constructions à usage d’habitation sont interdites sauf exceptions liées à l’activité. Par ailleurs,
les exploitations agricoles et de carrières sont susceptibles de perturber le fonctionnement
des sous-secteurs, c’est pourquoi elles sont interdites. Les occupations du sol soumises à
conditions particulières sont celles qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la zone, par
exemple les constructions à usage d’habitat pour le personnel dont la présence permanente
est nécessaire dans cet objectif de bon fonctionnement. Sont aussi autorisées sous conditions
les exhaussements et affouillements de sol dès lors qu’ils contribuent à l’amélioration des
conditions de fréquentation de la zone (travaux de voirie, espaces verts, réseaux…).
Zone urbaine spécialisée : Uf
Dans cette zone qui correspond d’une part à l’hôpital intercommunal et d’autre part à
l’établissement pénitentiaire, les restrictions sont comparables à celles de la zone Ue ;
néanmoins, le logement du personnel de ces équipements est autorisé dans la zone.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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IV.3. Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les règles de l’article 3 sont définies en prenant en compte les principes relatifs aux exigences
de sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet
article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de
sécurité et de services publics pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur
lesquelles les accès débouchent.
La commune de Villepinte a choisi plusieurs outils pour le respect de ces principes :
- en réglementant la largeur minimale des voies nouvelles à 8m (assouplissement à
6m pour les voies de moins de 50m de long) : cette règle a été instaurée afin de
laisser une place suffisante pour le croisement de deux véhicules en tenant compte
également des circulations douces, notamment piétonnes ;
- en règlementant l’aire de manœuvre à l’extrémité des voies en impasse de manière
à pouvoir faire demi-tour, y compris pour les engins de collecte des déchets
- en encadrant les conditions d’accès : les accès doivent avoir une largeur minimale
de 3,50m pour créer des conditions de confort et de sécurité pour les riverains
comme pour les personnes circulant sur l’espace public.
Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued, Uf et Ufa
Les règles concernant l’article 3 des zones Ue et Uf ont été définies suivant la même logique
que pour les zones urbaines mixtes. En revanche, afin de tenir compte des gabarits importants
des véhicules fréquentant les zones d’activités économiques types poids lourds et d’assurer la
sécurité des usagers, la largeur minimale des seules bandes de roulement nouvelles a été fixée
à 8m.
Dans le secteur Uec du Parc des Expositions, la règle reprise (largeur minimale de 3,50m) est
celle de la ZAC Paris Nord 2, par souci de cohérence.
Zone urbaine spécialisée Uf et Ufa
Les règles concernant l’article 3 de la zobe Uf et de son secteur Ufa ont été définies suivant la
même logique que pour les zones urbaines mixtes.
.
IV.4. Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Le raccordement de tout terrain constructible au réseau d’alimentation en eau potable est
obligatoire afin d’assurer le minimum vital pour les nouvelles constructions.
En matière d’eaux usées, la commune de Villepinte impose un raccordement au réseau.
En matière d’eaux pluviales, leur rejet dans le réseau d’eaux usées est interdit. Cet article
impose aussi des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales séparatifs dans les opérations
d’aménagement d’ensemble. Dans la même logique de limitation des impacts de
l’urbanisation sur la ressource en eau et les réseaux techniques, la commune de Villepinte
impose que les rejets fassent l’objet d’une technique de rétention ou de non
imperméabilisation, et le débit de fuite est limité à 2l/s/ha en accord avec les services
compétents.
De plus les barbacanes à l’aplomb du domaine public devront être raccordées aux descentes
d’eaux pluviales afin d’éviter les écoulements sur le domaine circulé par les piétons.
En matière de déchets, les locaux de stockage sont mutualisables, afin d’optimiser leur usage
et d’encourager les bonnes pratiques. Afin de faciliter l’utilisation de ces locaux, ces systèmes
de stockage doivent être en rez-de-chaussée.
Les règles concernant les zones Ue et Uf sont les mêmes que pour les zones urbaines mixtes
quant à la gestion de l’eau potable, des eaux usées et des eaux pluviales.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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IV.5. Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci
d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans le PLU. Ce choix a été fait
également afin de permettre aux ménages les plus modestes de développer des constructions
sur des parcelles peu étendues et ainsi de favoriser la mixité sociale dans les quartiers, dès lors
que les qualités du paysage urbain ne sont pas menacées et ce, grâce au respect des règles de
gabarits formulées aux articles 6, 7, 9 et 10 du règlement de chacune des zones.
IV.6. Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
L’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies joue un rôle
important dans la perception de l’ambiance urbaine d’un quartier. De plus, elle a une
influence importante sur la densité des constructions.
Le PLU Villepinte, dans son règlement, développe les outils au service du PADD à savoir,
notamment, la mise en œuvre d’un modèle urbain durable, en faveur de la ville compacte. Cet
objectif se concrétise par une incitation à la densification en priorité dans l’aire d’influence des
gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes, du Boulevard Robert Ballanger, à savoir la zone
Um. Cette zone instaure des secteurs dégressifs, de Uma à Umc. Dans la zone pavillonnaire
des adaptations sont possibles pour les pavillons existants tout en assurant le maintien
d’espaces de respiration sur chaque parcelle. C’est dans cette logique que les règles des
articles 6, 7, 9, 10 et 13 qui traduisent le gabarit des constructions ont été fixées.
Dans les secteurs Uma, Umb et Umc, les constructions doivent être implantées avec un recul
de 4m minimum par rapport à l’alignement afin de maintenir une respiration au contact des
espaces publics et un dégagement visuel en bordure d’axes pouvant se densifier, notamment
en hauteur. Néanmoins l’alignement est requis pour des axes comprenant déjà des
alignements de fait créant des fronts urbains continus, et comprenant pour certains des
commerces en rez-de-chaussée.
En Uma, les équipements publics ou d’intérêt collectif peuvent s’implanter dans la bande des
4m car une partie de cette zone, devant le Parc de la Noue, pourrait accueillir le centre
administratif ; l’enjeu est de désenclaver le Parc de la Noue et ce secteur doit donc faire l’objet
d’une réflexion d’ensemble. Des études sont d’ailleurs engagées par la ville.
Dans la zone Uc, l’implantation avec un recul minimal de 4m est obligatoire afin de maintenir
des respirations avec l’espace public et en cohérence avec la forme urbaine des grands
ensembles qui s’implante traditionnellement en retrait des emprises publiques et voies.
Des exceptions sont autorisées sous forme de reculs ponctuels dans les zones Um et Uc, pour
des motifs d’animation architecturale de façades, ainsi que de l’espace public, mais aussi pour
des motifs de continuité avec les bâtiments existants ou pour permettre l’évolution de
constructions existantes ne respectant pas ces règles.
Dans la zone Up, l’implantation des constructions doit se faire avec un recul minimum de 5m
par rapport à l’alignement afin de faciliter le stationnement des véhicules à l’intérieur de la
parcelle devant les maisons. Cela correspond aussi à l’aspect moins dense de cette zone, où la
ville encourage l’évolution du bâti mais préserve l’ambiance urbaine traditionnelle de ces
lieux. Néanmoins afin de tenir compte du cas que représentent les constructions existantes
pour lesquelles le recul était de 4m dans le POS, et afin de permettre les aménagements
nécessaires au confort des habitants (marquises, auvents, escalier d’accès…), des éléments
peuvent être implantés dans une bande comprise entre 2 et 5m par rapport à l’alignement.
Zone urbaine spécialisée : Uf
Les constructions peuvent s’implanter à l’alignement ou avec un recul minimal de 4m afin de
tenir compte des spécificités de fonctionnement de l’hôpital et de l’établissement
pénitentiaire.
Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued
Le recul imposé par rapport à l’alignement est de 4m, excepté pour les locaux techniques
nécessaires, afin de permettre un aménagement paysager en façade sur rue.
Dans le secteur Uec, ce recul doit être au moins égal à la hauteur du bâtiment, avec un
minimum de 5m, en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris Nord 2.
Enfin, pour toutes les zones, les dispositifs d’isolation thermique pour les constructions
existantes ne respectant pas ces règles sont autorisés en adéquation avec les objectifs du
PADD de faciliter la diminution de l’empreinte énergétique de la ville sur son environnement.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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IV.7. Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Comme l’article 6, l’article 7 réglementant l’implantation des constructions par rapport aux
limites séparatives joue un rôle important dans la perception de l’ambiance urbaine d’un
quartier. De plus, il permet d’agir sur la densité en permettant/imposant les constructions
mitoyennes ou à contrario en imposant des reculs plus ou moins importants par rapport aux
limites séparatives.
Dans les secteurs Uma, Umb et Umc, les constructions peuvent être implantées en limites
séparatives. En cas de retrait, il doit être au moins égal à la hauteur de la façade considérée
avec un minimum de 6m si la façade comporte des baies, ou au moins égal à la moitié de la
façade considérée, avec un minimum de 3m, en cas de façade aveugle. Ces seuils permettent
de maintenir un ensoleillement minimal sur les parcelles voisines en fonction de la hauteur
des constructions d’une part, le passage éventuel de véhicules de secours en fond de parcelle
d’autre part, ainsi que l’entretien des espaces laissés libres entre les constructions et les
limites séparatives. Néanmoins, l’implantation sur les 2 limites séparatives étant possible, la
constitution de fronts urbains est encouragée dans ces zones appelées à faire l’objet
d’opération de renouvellement urbain.
Dans la zone Uc, les constructions peuvent s’implanter en limites séparatives ou avec un
retrait minimal comme fixé dans les secteurs Um, pour les mêmes raisons évoquées :
ensoleillement des parcelles, passage des véhicules de secours, entretien, transition avec la
zone pavillonnaire.
Des exceptions concernent des motifs de continuité avec les bâtiments existants ou pour
permettre l’évolution de constructions existantes ne respectant pas ces règles.
Dans la zone Up, l’implantation des constructions est régie en fonction de la distance par
rapport à la marge de recul. En effet, au-delà d’une bande de 20m par rapport à cette marge
de recul, soit 25m par rapport à l’alignement, seules les constructions annexes sont autorisées
si leur hauteur est inférieure à 3,50m et leur superficie inférieure à 20m². Ce dispositif vise à
maîtriser la densification de la zone pavillonnaire, à éviter les constructions en second rang qui
génèrent à plus ou moins long terme de nombreux conflits de voisinage, et à préserver les
cœurs d’îlots verts en application de l’objectif de maintien de la trame verte dans la ville.
Dans la bande des 25m constructible, l’implantation des constructions peut se faire en limites
séparatives pour les terrains d’une largeur inférieure à 12m, ce qui correspond à un grand
nombre de cas réels sur la ville, où les parcelles peuvent être de taille très réduite.
Par ailleurs, le choix ayant été fait de préserver les fonds de parcelles, le souci de ne pas
instaurer de règles trop contraignantes à l’avant des parcelles a paru comme une mesure juste
de compensation de droit à bâtir pour les pétitionnaires.
Dans le secteur Upa, l’implantation en limites séparatives est autorisée pour tenir compte de
la configuration spécifique de ce tissu urbain qui présente des maisons en bandes sur de petits
terrains.
Pour les terrains d’une largeur supérieure à 12m, seule l’implantation sur l’une des deux
limites séparatives est autorisée afin d’éviter la constitution de fronts bâtis importants lorsque
c’est possible, et donc de maintenir le caractère aéré de la zone pavillonnaire, et ainsi des
percées visuelles vers les fonds de parcelles.
Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued, Uf et Ufa
Les constructions nouvelles doivent s’implanter en fonction de leur hauteur et de leur
percement par des baies ou non, et avec un recul de 8m minimum par rapport aux limites
séparatives (3m pour des façades aveugles). Cette règle est prise afin de favoriser l’aération du
tissu bâti et des aménagements qualitatifs dans les zones d’activités, et permet donc d’éviter
les effets de masse.
Dans le secteur Uec, les retraits sont réglementés en cohérence avec le règlement de la ZAC
de Paris Nord 2.
Enfin, pour toutes les zones, les dispositifs d’isolation thermique pour les constructions
existantes ne respectant pas ces règles sont autorisés en adéquation avec les objectifs du
PADD de faciliter la diminution de l’empreinte énergétique de la ville sur son environnement.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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IV.8. Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Afin de permettre l’évolutivité du tissu urbain et l’implantation de constructions et formes
urbaines innovantes, imbriquées, s’articulant autour de plusieurs plots ou unités bâties
interconnectées, et s’adaptant parfaitement avec les logiques de sites, les bâtiments contigus
sont autorisés.
Dans le cas de bâtiments non contigus, la distance est à la fois fonction de la hauteur des
façades en vis-à-vis concernées et de leur percement ou non par des baies ; les choix des seuils
ont été faits afin de garantir une luminosité minimale dans les rez-de-chaussée tout en
permettant une certaine densification à l’intérieur d’une même parcelle.
Zone urbaine spécialisée : Uf
Cet article n’est pas réglementé afin de ne pas contraindre la spécificité de fonctionnement
des bâtiments de l’hôpital et de l’établissement pénitentiaire.
Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued
Les dispositions sont articulées de la même façon que pour les zones mixtes afin de de
favoriser l’aération du tissu bâti et des aménagements qualitatifs dans les zones d’activités, et
permet donc d’éviter les effets de masse.
Dans le secteur Uec, les retraits sont réglementés en cohérence avec le règlement de la ZAC
de Paris Nord 2.
IV.9. Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions
L’article 9 qui règlemente l’emprise au sol maximale des constructions joue un rôle important dans la densification du tissu urbain. Aussi, il a également été règlementé de manière dégressive depuis le secteur Uma - où l’objectif est d’optimiser le foncier conformément au PADD - vers les secteurs pavillonnaires tout en gardant de véritables espaces végétalisés, où un équilibre est plus que n’importe où ailleurs, à préserver, entre d’un côté les espaces artificialisés, et d’un autre la préservation d’espaces de respiration.
De ce fait, en secteur Uma, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60%. Cette règle a été fixée afin d’encadrer la densification et l’ouverture de droits à construire importants en lien avec la suppression de la réglementation du COS. De plus, cela participe à l’objectif de la commune de préserver un équilibre entre densification et préservation d’espaces de respiration, notamment pour l’infiltration des eaux pluviales.
Dans la logique de dégressivité qui a été choisie, cette emprise maximale est de 50% en secteur Umb et de 40% en secteur Umc.
Dans cette logique, une souplesse a été intégrée dans le règlement qui permet qu’en cas de constructions employant des matériaux biosourcés, un bonus de 5% d’emprise au sol supplémentaire est accordé.
De plus, afin de favoriser dans ces secteurs le dynamisme commercial existant ou d’agir en faveur des polarités commerciales à renforcer, ces emprises sont portées respectivement à 70, 60 et 50% pour les secteurs Uma, Umb et Umc en cas d’implantation de commerces en rez-de-chaussée.
En secteur Umc de transition avec la zone pavillonnaire, l’emprise au sol permet l’évolution de cette zone vers des logements intermédiaires ou collectifs, en préservant également une aération du tissu urbain.
Dans la logique de dégressivité des emprises au sol, l’emprise au sol maximale est fixée à 50% dans la zone à dominante d’ensembles collectifs, et à 35% dans les secteurs à dominante pavillonnaire qui correspondent à la zone Up. Néanmoins, dans les secteurs Upa, pour tenir compte de la spécificité du tissu urbain (petites parcelles, maisons accolées…), l’emprise au sol est portée à 45%.
Zone urbaine spécialisée : Uf L’emprise au sol maximale est fixée à 45%, en cohérence avec le règlement précédent du POS. Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued L’emprise au sol maximale est fixée à 70% dans les secteurs Uea, Ueb et Ued afin de permettre une certaine densité d’implantation des constructions à usage d’activité tout en maintenant un minimum d’espaces libres pouvant être aménagés. Dans le secteur Uec, l’emprise au sol est réglementée en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris Nord 2. De façon à faciliter l’isolation par l’extérieur des constructions existantes qui ne répondent pas à ces seuils, et en cohérence avec l’objectif du PADD de limiter l’empreinte de la ville sur son environnement, ces pourcentages peuvent être dépassés. Afin de permettre les extensions, reconstructions ou constructions de bâtiments neufs pour les équipements existants, notamment les écoles, l’emprise au sol n’est pas réglementée pour les équipements publics ou d’intérêt collectif, y compris pour les installations ferroviaires. Enfin l’emprise au sol est limitée dans les espaces parcs et les espaces paysagers afin de préserver l’intégrité de la trame verte identifiée sur le territoire.
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IV.10. Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Les hauteurs maximales autorisées dans chacune des zones urbaines mixtes ont été
règlementées en fonction du principe de dégressivité.
Ainsi la hauteur est limitée à 18m en secteur Uma, 15m en secteur Umb et 12m en secteur
Umc, le dernier niveau des constructions devant être réalisé en attique, avec un recul de 2m
minimum par rapport à la façade donnant sur rue ; cette mesure permet d’atténuer la
perception de la densité de fronts urbains potentiels dans ces secteurs de renouvellement.
Dans la zone Uc la hauteur maximale est de 15m avec un dernier niveau en attique, selon les
mêmes principes.
Dans la zone Up, la hauteur est limitée à 6m à l’égout du toit et à 9m au faitage dans le cas de
toitures en pente, ce qui favorise la construction de constructions type pavillonnaire. Les
toitures terrasses sont également possibles afin de favoriser le rôle tampon qu’elles jouent
dans la rétention des eaux pluviales ; néanmoins, si la hauteur maximale est de 9m, le dernier
niveau doit également être en attique avec un recul de 2m minimum par rapport à la façade
donnant sur rue.
Zone urbaine spécialisée : Uf
Les hauteurs autorisées, dans la zone Uf comme dans son secteur Ufa, correspondent aux
besoins de l’hôpital et de l’établissement pénitentiaire. La hauteur de 25m autorisée en
secteur Ufa correspond à un projet d’extension et de construction de l’hôpital qui avait été
intégré par modification dans le POS en 2010.
Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued
Mis à part le secteur Uec où la règle correspond à celle de la ZAC Paris Nord 2, les hauteurs
autorisées dans les secteurs Uea, Ueb et Ued correspondent aux besoins des activités. Dans le
secteur Uea, la hauteur a été portée à 18m entre le boulevard Robert Ballanger et l’A104 afin
de favoriser le renouvellement sur cette entrée de ville pour l’instant peu matérialisée dans le
paysage urbain ; par ailleurs, la forte déclivité du terrain naturel à cet endroit permet
également d’autoriser une hauteur plus importante.
IV.11. Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Cet article comprend des règles générales qui visent à favoriser l’insertion architecturale et
paysagère des bâtiments. Il donne les grands principes à respecter en la matière.
Dans l’ensemble des zones urbaines, les règles encourageant la qualité architecturale et
paysagère concernent aussi bien les constructions nouvelles que les extensions de bâtiments
existants et les constructions annexes. En effet, une cohérence d’ensemble est visée. Les
règles édictées conformément aux orientations du Projet d’Aménagement et de
Développement Durable concernent aussi les matériaux des façades, avec par exemple,
l’interdiction d’employer à nu des matériaux destinés à être recouverts. Toujours concernant
les façades, il a été fait le choix de privilégier l’harmonie des couleurs, par un traitement des
façades, clôtures, menuiseries, s’intégrant le mieux possible dans l’environnement.
La hauteur maximale des clôtures a globalement été augmentée (de 2m à 2,10m) afin de
répercuter l’augmentation de la hauteur des murets (de 80cm à 1m) décidée pour tenir
compte des impératifs techniques d’intégration des coffrets de gaz et d’électricité.
Dans la zone Up, des prescriptions particulières pour un certain nombre de rues concernent
les clôtures ; il s’agit de règles figurant auparavant au POS et adaptées au plan d’urbanisme
particulier de certains lotissements.
Dans le secteur Uec, l’article 11 est rédigé en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris
Nord 2.
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IV.12. Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Afin de favoriser la qualité des espaces publics, il est prévu que les aires de stationnement et
leurs zones de manœuvre, y compris pour les deux-roues motorisés, soient réalisées en
dehors des voies publiques ouvertes à la circulation, sur le terrain d’assiette du projet, et selon
les zones en rez-de-chaussée dans l’enveloppe du bâtiment ou en sous-sol.
La commune souhaite maintenir des normes de stationnement minimales dans son PLU afin
de prendre en compte les besoins réels des résidents, y compris dans le périmètre d’influence
des gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes qui bénéficient d’une offre de rabattement
en bus. C’est pourquoi un abattement de 30% des normes est accordé dans un rayon de 800m
autour de ces gares.
Les normes de stationnement automobile sont définies en fonction de leur destination. Cette
règle permet ainsi d’adapter le stationnement aux usages dans la zone.
De plus, afin d’encadrer la réalisation des aires de stationnement en prévoyant des
aménagements suffisants, des normes techniques ont été définies, tant pour le stationnement
automobile que pour le stationnement deux-roues qui a été règlementé dans chacune des
zones : « Chaque emplacement de stationnement doit répondre aux caractéristiques suivantes :
Automobile Motocycles moto, scooter
longueur 5,00m 2,50 m
largeur 2,30m sans obstacle de part et d’autre, 2,50m en cas d’obstacle d’un seul côté, 2,80m en cas d’obstacle des 2 côtés ou type boxe
1,20 m
dégagement 6m, et 5,50m si la largeur de la place est supérieure à 2,50m
2,20 m
Chaque emplacement de stationnement poussettes - vélos doit répondre aux caractéristiques suivantes :
- local ou emplacement clos en rez-de-chaussée,
- minimum 1 dispositif d’attache vélo par tranche de 2m² de surface de stationnement ;
- la superficie minimale ne peut être inférieure à 10m². »
En effet, un local aménagé en rez-de-chaussée et de dimension proportionnelle à l’opération
est exigé afin d’améliorer la fonctionnalité de ce type d’espace et donc de faciliter l’utilisation
de ce mode de déplacement alternatif à la voiture.
IV.13. Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Les règles de l’article 13 visent à encadrer le rapport entre surfaces perméables et surfaces
imperméabilisées. Elles sont complémentaires des articles 6, 7, 9 et 10 qui déterminent les
formes urbaines et les gabarits des constructions. La commune a choisi ici plusieurs outils :
- des dispositions générales qui concernent la végétalisation des espaces libres de construction et qui sont communes à toutes les zones urbaines ;
- la détermination de coefficients d’espaces verts ;
- l’utilisation d’inscriptions graphiques de préservation de la trame verte.
Dans toutes les zones urbaines, il est prévu que les espaces libres de construction, non utilisés
pour les parkings et la voirie interne doivent être aménagés en espaces verts. Les parcs de
stationnement doivent également être plantés d’au moins un arbre de haute tige pour 4
places de stationnement, et s’ils peuvent être plantés en bosquets pour favoriser des
aménagements paysagers, leur plantation de manière isolée est réglementée par un volume
de terre minimal afin de garantir au mieux leur développement.
Les coefficients d’espaces verts sont exprimés de façon dégressive inverse à l’emprise au sol,
dont la moitié ou les trois-quarts doivent être en pleine terre. Sont intégrés dans le calcul les
espaces plantés sur dalle, selon l’épaisseur de terre végétale, ainsi que les terrasses
végétalisées, également selon l’épaisseur du substrat. Cette mesure permet de traduire les
objectifs de développement durable et de favoriser les bâtiments innovants peu
consommateurs d’énergie.
IV.14. Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols
Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une
politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des
gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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V. Justification des règles retenues dans la zone à urbaniser
Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières
Plusieurs raisons ont permis à la commune d’afficher dans son PLU un objectif de
développement limité de l’urbanisation dans la zone AUv : absence de réseaux suffisants,
fortes qualités paysagères. Aussi, les règles qui ont été définies dans le règlement de la zone
avoisinent les règles de la zone urbaine Umb, mixte, en faveur d’une urbanisation à dominante
d’habitat qui permette de préserver des espaces de respiration. Pour ces règles identiques, les
justifications sont les mêmes que celles développées ci-avant pour la zone Umb. De plus, il est
précisé dans le règlement de la zone AUv que les constructions nouvelles doivent faire l’objet
d’une réflexion d’aménagement d’ensemble sous forme d’écoquartier. Cette règle permet
d’approcher l’objectif de préservation des qualités du site puisque la mise en œuvre d’un
projet d’aménagement global est obligatoire.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Sont rappelés à l’article 3 du règlement les principes relatifs aux exigences de sécurité
publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article
subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité
pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.
Les cheminements piétonniers doivent être aménagés pour empêcher toute autre utilisation
afin de préserver l’intégrité des milieux.
Par ailleurs les mêmes règles de largeur de voies et d’accès que celles de la zone Um sont
fixées en cohérence avec la vocation de la zone AUv.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
L’article 4 est réglementé comme pour toutes les autres zones du PLU en accord avec les
documents en vigueur qui réglementent l’assainissement, l’accès à l’eau potable et la gestion
des déchets.
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci
d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans le PLU. Ce choix a été fait
également afin de permettre aux ménages les plus modestes de développer des constructions
sur des parcelles peu étendues et ainsi de favoriser la mixité sociale dans les quartiers, dès lors
que les qualités du paysage urbain ne sont pas menacées et ce, grâce au respect des règles de
gabarits formulées aux articles 6, 7, 9 et 10 du règlement de chacune des zones.
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
Les dispositions concernant l’intégration des constructions par rapport à l’alignement en zone
à urbaniser reprennent les règles et les justifications de la zone Um, soit un recul minimum de
3m par rapport à l’alignement, avec les mêmes exceptions concernant l’isolation par
l’extérieur, les continuités de volume avec l’existant, les séquences en façades sur rue.
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les dispositions concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives en zone à urbaniser reprennent les règles et les justifications des secteurs Uma et
Umb ; il s’agit donc de permettre la constitution de fronts bâtis, en cohérence avec la
vocation de densification et l’objectif de créer des formes urbaines compactes, tout en
imposant des retraits suffisamment importants pour un traitement paysager et utilitaire des
espaces restés libres entre deux propriétés.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Les dispositions concernant l’implantation des constructions sur une même propriété en zone
à urbaniser reprennent les règles et les justifications des secteurs Uma et Umb ; favoriser une
certaine densité en permettant les bâtiments contigus, et favoriser des retraits suffisants pour
maintenir une bonne luminosité et favoriser les aménagements paysagers pour les bâtiments
non contigus.
Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions
Les dispositions concernant l’emprise au sol maximale autorisée en zone à urbaniser
reprennent les règles et les justifications de la zone Umb.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Les règles concernant la hauteur maximale des constructions en zone à urbaniser reprennent
les règles et les justifications de la zone Umb.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Les règles concernant l’aspect extérieur des constructions en zone à urbaniser reprennent les
règles et les justifications de la zone Umb.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Les règles concernant les obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement en
zone à urbaniser reprennent les règles et les justifications de la zone Umb.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Les règles concernant les espaces libres et espaces verts en zone à urbaniser reprennent les
règles et les justifications de la zone Umb.
Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols
Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une
politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des
gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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VI. Justification des règles retenues dans les zones naturelles
La zone N regroupe les espaces naturels et forestiers à protéger en raison de la qualité des
sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou
écologique, ou en raison de leur caractère d’espace naturel (art. R123-8 du Code de
l’Urbanisme). La zone N induit une protection stricte des espaces situés généralement en
dehors de l’empreinte urbaine. Elle assure donc la protection des secteurs présentant un fort
intérêt écologique tels que le Parc du Sausset, le Parc de la Poudrerie, le Bois de la Tussion, le
nord de la Pépinière, ainsi que d’autres parcs tels que celui du Sanatorium ou de l’Abreuvoir.
Cette zone N comprend un secteur Nl qui correspond aux espaces naturels qui permettent
l’accueil limité et encadré de l’activité humaine tout en réduisant ses impacts sur
l’environnement. Le secteur Nl est un espace qui accueille ponctuellement des constructions
pour l’accueil du public. Sa création permet la modernisation et l’adaptation des
constructions existantes, afin de limiter le mitage de ces espaces à préserver, et les
aménagements nécessaires dans le secteur au nord de la Pépinière, de part et d’autre du
canal de l’Ourcq, en cohérence avec les choix faits sur la commune limitrophe de Tremblay-
en-France dont le PLU a récemment été approuvé.
Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières
En cohérence avec la vocation de la zone, seuls - l’aménagement, la réfection, l’isolation par
l’extérieur et le changement de destination des constructions existantes sont autorisés dans le
respect de la valeur écologique et paysagère du site, ainsi que les aménagements légers
destinés à l’accueil et l’information du public.
L’objectif est de ne pas altérer les espaces naturels concernés et de les protéger tout en
permettant d’accueillir des installations nécessaires au caractère « investi» de certains de ces
espaces naturels, et de permettre les évolutions nécessaires du bâti, que ce soit pour les
bâtiments de l’ancienne Poudrerie ou pour le centre de loisirs.
Dans le secteur Nl sont également autorisées les constructions nécessaires aux équipements
de sports et de loisirs afin de permettre les aménagements nécessaires pour la valorisation et
la fréquentation de ces secteurs, à savoir le parc du Sausset, le nord de la Pépinière et les
abords du canal de l’Ourcq, où sont déjà présentes des pistes cyclables qui se prolongent
jusqu’à Paris.
Sont également rappelées les règles qui s’appliquent aux espaces parcs et aux espaces
paysagers au titre de l’article L123-1-5-7° du code de l’urbanisme.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Sont rappelés à l’article 3 du règlement les principes relatifs aux exigences de sécurité
publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article
subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité
pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.
Les cheminements piétonniers doivent être aménagés pour empêcher toute autre utilisation
afin de préserver l’intégrité des milieux.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
L’article 4 est réglementé comme pour toutes les autres zones du PLU en accord avec les
documents en vigueur qui réglementent l’assainissement, l’accès à l’eau potable et la gestion
des déchets.
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, l’article 5 n’est pas réglementé.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
Afin de préserver l’esprit naturel et préservé de la zone, les constructions doivent se mettre en recul de 10m par rapport aux voies. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Afin de préserver au maximum l’aspect vert et paysager des lieux, les constructions doivent s’implanter à une distance par rapport aux limites séparatives au moins égale à leur hauteur. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Cet article n’a pas été règlementé en zone naturelle où les constructions autorisées sont déjà très limitées et où les articles 6, 7, 9 et 13 sont très contraignants et permettent la protection de ces espaces.
Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions
Dans la zone N comme dans les secteurs Nl, qui doivent faire l’objet d’une protection stricte, l’emprise au sol des constructions est de 5% maximum de la superficie de l’unité foncière. L’objectif est ici de limiter fortement l’artificialisation des sols afin de maintenir les zones d’écoulement des eaux et le caractère naturel des espaces. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
La hauteur maximale des constructions autorisées est fixée à 3,50m en zone N afin de permettre surtout les constructions de service public ou d’intérêt collectif qui pourraient être nécessaires au fonctionnement de la zone.
Cette règle permet de protéger les points de vue et ambiances paysagères et de ne pas inciter au développement de constructions aux gabarits trop imposants, non en accord avec les objectifs de préservation liés au caractère de ces secteurs.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Les règles définies quant au choix des gabarits, des matériaux et couleurs, c’est à dire l’aspect extérieur, favorisent l’homogénéité des constructions avec leur contexte d’implantation. Elles visent à éviter les contrastes avec les paysages environnants ou les constructions existantes.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Etant donné la vocation de la zone, les obligations minimales de stationnement sont définies de manière souple et doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone. Elles doivent être réalisées en dehors des voies publiques ou privées, sur le terrain d’assiette de l’opération, afin de limiter leur impact visuel et l’imperméabilisation des sols.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Etant donné le caractère naturel de la zone, au moins 90% de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts. Les règles imposent de manière générale aux espaces non bâtis d’être plantés de manière à préserver les ensembles végétaux de grande valeur paysagère qui permettent l’infiltration des eaux pluviales.. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.
Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols
Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé
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VII. Justifications des choix qui concernent les orientations particulières d’aménagement
VII.1. Orientation d’Aménagement du site de la Pépinière
L’orientation d’Aménagement du site de la Pépinière a été conçue en réponse aux besoins de
la commune :
- De renforcer le front urbain le long du boulevard Robert Ballanger
- De maintenir une mixité sociale de l’habitat
- De créer un quartier connecté aux quartiers voisins
- De préserver la trame verte et de la traduire à toutes les échelles, du grand paysage aux
espaces privés ;
Les différentes préconisations d’aménagement qui ont été définies peuvent se justifier de la
manière suivante :
- L’urbanisation du site : la vocation principale des potentielles opérations d’urbanisation
futures sera celle de l’habitat, du fait de la proximité à l’entrée de ville, à la gare RER (et
la future gare de métro automatique), à la situation le long du boulevard Robert
Ballanger qui représente l’axe à requalifier le plus important de la ville. Il est également
nécessaire de maîtriser la fréquentation du site afin d’en préserver la qualité
paysagère ;
- Habitat et performance énergétique : l’implantation de nouveaux logements dans ce
secteur devra inclure une proportion de l’ordre de 25% de logements sociaux et
privilégiera la production d’habitat intermédiaire et collectif. Par ailleurs, les nouveaux
bâtiments devront présenter des performances élevées en termes de limitation de la
consommation énergétique, l’objectif étant de réaliser un écoquartier ;
- Les déplacements : la promotion de l’usage des modes doux à l’échelle de la commune
sera concrétisée dans cette portion de territoire car les liaisons douces internes
représenteront une opportunité de décloisonnement du cœur d’îlot et de revalorisation
des rues existantes sur lesquelles elles s’appuieront ; par ailleurs le souhait de créer une
passerelle en liaison avec le parc du Sausset est exprimé afin de concrétiser la volonté
de maillage des liaisons douces et de désenclaver le Parc du Sausset par rapport aux
quartiers d’habitat.
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- Traitement paysager et espaces publics : la situation dont jouit le site doit être
optimisée afin de développer l’attrait du secteur. Son image sera symbolisée par la
création d’espaces de vie et de rencontre à travers l’aménagement des espaces publics
et en particulier des parcs, qu’ils soient urbains ou paysagers, et qui seront un
marqueur identitaire fort du quartier à l’échelle communale. Par ailleurs le nord du site
en limite avec l’A104 restera sous forme naturelle afin d’assurer un rôle tampon et de
préserver le futur quartier des nuisances sonores.
VII.2. Orientation d’Aménagement de la trame verte
Cette orientation a pour objectif, en appui du zonage et du règlement, de traduire le principe
de trame verte inscrit dans le PADD en exprimant sa traduction à toutes les échelles de la ville,
des grands espaces naturels ou boisés aux jardins des espaces privé.
Il s’agit de favoriser le maintien d’une certaine biodiversité sur le territoire, de maintenir
l’interpénétration entre espaces verts et espaces urbains qui fait la caractéristique et la qualité
du cadre de vie villepintois, et ainsi de limiter l’imperméabilisation des sols. La justification est
donc à la fois d’ordre écologique, paysager et fonctionnel.
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4. EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES
AUX REGLES D’URBANISME ANTERIEURES
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I. Analyse POS-PLU
1.1 Les objectifs POS - PLU
1.1.1 Les objectifs du Plan d’occupation des Sols
Villepinte était dotée d’un POS approuvé le 29 novembre 1989. Ce document a été mis en
révision et à nouveau approuvé le 15 juin 2000. Il a évolué au fil des années par modification
en 2004 et 2010 et par révision simplifiée en 2005 et 2009.
Les objectifs principaux de la mise en révision du POS en 2000 étaient les suivants:
L’affinage de l’incorporation du PAZ de l’ancienne ZAC Haie Bertrand (créé en 1974) POS. En
effet, les deux documents présentaient des divergences et il convenait de réaliser quelques
adaptations ;
La modification du règlement de façon à préserver le caractère pavillonnaire et le cadre de vie
de certains secteurs, maintenir le bâti traditionnel avec le souci d’une véritable politique
d’urbanisation maîtrisée dans le secteur de la mairie ;
La suppression et la création de réserves pour la création d’équipements publics ;
La mise à jour des emplacements réservés.
1.1.2 Les objectifs du Plan Local d’Urbanisme
Conformément à l’article L 121-1 du Code de l’Urbanisme, l’élaboration du PLU a pour
objectif d’assurer :
1° L'équilibre entre :
a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces
urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités
agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;
1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;
Cet article remplace l’ancien article L 121-10 du Code de l’urbanisme qui était en vigueur
avant la loi SRU. Il met en avant et réunit l’ensemble des principes fondamentaux qui viennent
s’imposer aux rédacteurs des documents d’urbanisme qu’il s’agisse des PLU, des SCoT ou des
cartes communales.
Il s’agit d’un article d’ « équilibre » entre différents besoins et préoccupations qui se
rencontrent et parfois se contredisent en matière d’urbanisme : diversité des fonctions
urbaines, mixité sociale, respect de l’environnement et du patrimoine, etc.
En application de cet article, le PLU de Villepinte met en avant les objectifs suivants :
• Préserver et mettre en valeur la trame verte
• Préserver le caractère aéré et vert des zones pavillonnaires
• Conserver l’identité du centre ancien
• Favoriser les mutations du tissu urbain dans les espaces stratégiques afin de recréer une
identité pour la ville et d’en développer l’attractivité
Faire du secteur du boulevard Robert Ballanger un axe cohérent, urbain, avec une mixité de
fonctions et favorable au développement de polarités commerciales ;
Optimiser les alentours de la gare du Vert Galant.
• Créer des secteurs de transition entre les zones pavillonnaires et les zones plus denses afin
d’éviter une confrontation brutale entre les abords des grands axes pouvant se densifier et
le tissu résidentiel des maisons individuelles.
• Intégrer le futur projet sur le site de la Pépinière
• Favoriser le dynamisme des zones d’activités
1.2 Règlement : document graphique
1.2.1 Le Plan d’Occupation des sols
Le document graphique règlementaire du POS révisé en 2000 comprenait au total 4 zones
urbaines qui, pour certaines, étaient divisées en secteurs.
Zone UC :
Zone mixte à vocation principale d’habitat et de commerce
2 secteurs : UCa et secteur de plan masse de Montconseil
Zone UE :
Zone couvrant des équipements collectifs et des grands ensembles
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Zone UP :
Zones pavillonnaires de la commune
Un secteur spécifique : UPa
Zone UI :
Toutes les zones d’activités de la commune (entreprises industrielles, artisanales, grandes
surfaces commerciales, etc.)
Un sous secteur spécifique : UIa
Zone NA :
Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone mixte, vocation principale d’habitat)
Zone ND :
Zone naturel d’intérêt paysager à préserver (aménagements autorisés : espace paysager,
équipements pour des activités de loisirs)
Un secteur spécifique : NDz
1.2.2 Le Plan Local d’Urbanisme
Le zonage du PLU a été élaboré dans un souci de cohérence et de clarté par rapport au plan de
zonage du POS.
Le PLU compte 5 zones urbaines, 1 zone à urbaniser et 1 zone naturelle
Zone Um : zone urbaine mixte de renouvellement
Cette zone concerne les parties du territoire qui ont vocation à évoluer dans les années à
venir. Les mutations urbaines y sont donc favorisées grâce aux prescriptions du règlement en
incitant à la mixité fonctionnelle (habitat, services, équipements).
3 secteurs se distinguent :
• Le secteur Uma : ce secteur est la portion centrale du boulevard Robert Ballanger,
côté nord. Cette portion se situe entre l’actuelle station service Elf et l’avenue du
Maréchal de Lattre de Tassigny. Il a vocation à tenir un véritable rôle de centralité.
Dans le POS, ce secteur correspondait à la zone UC et au secteur UCa.
• Le secteur Umb : ce secteur est situé sur le côté sud du boulevard Robert Ballanger
(anciennement UC également), le long de l’avenue Emile Dambel (anciennement en
zone UP), autour de la gare du Vert Galant (le long de l’avenue de la gare et
anciennement en zone UC), ainsi qu’au nord et au sud du centre ancien dans le
secteur de la mairie (anciennement zone UC).
• Le secteur Umc : ce sont les secteurs pavillonnaires proches des lieux de centralités,
qui ont vocation à évoluer et à former des zones de transition avec les centres des
zones pavillonnaires. Ils étaient classés en UP dans l’ancien POS (à l’exception d’une
petite zone en UI, en limite de Tremblay-en-France). Ils sont situés au sud du
boulevard Robert Ballanger, le long de l’avenue de la République, en entrée de ville
est en limite avec Tremblay-en-France, ainsi qu’autour de la place Bérégovoy.
Zone Uc : zone urbaine mixte de grands collectifs
Cette zone concentre de l’habitat de type grand ensemble qui a vocation à être réhabilité et
densifié. Elle correspond à l’ancienne zone UE, avec des adaptations ponctuelles.
Zone Up : zone urbaine à dominante pavillonnaire
Cette zone correspond aux secteurs pavillonnaires de la commune, anciennement en zone UP
dans le POS.
Le secteur Upa comprend spécifiquement les zones de lotissement présentant une forme
particulière, avec des parcelles de petite taille. Ce zonage correspond à l’ancienne zone UP du
POS avec des adaptations ponctuelles.
Zone Uf : zone urbaine d’équipements
Cette zone couvre les parties du territoire accueillant les équipements de taille
supracommunale : l’hôpital et l’établissement pénitentiaire.
Le secteur Ufa est spécifique : c’est celui de l’hôpital Robert Ballanger, prévu pour le projet
d’extension par une modification du POS en 2010
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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Zone Ue : Zone d’activité
La zone Ue est une zone urbaine spécialisée pour les activités économiques. Elle comprend 4
secteurs :
Uea : Central Parc et entrée de ville
Ueb : Les Merisiers et Petit Forestier, et une partie du Parc des Expositions
Uec : ZAC Paris Nord 2 et une petite partie du Parc des Expositions
Ued : « triangles » de l’A104
Ces zones correspondent à l’ancien zonage UI. Elles permettent aujourd’hui une densification
et un accueil diversifié des activités économiques.
Zone AU : zone à urbaniser
Cette zone désigne le secteur de la Pépinière, qui fait l’objet d’une orientation
d’aménagement et qui s’appuie sur un projet en cours de définition. Dans le POS, ce secteur
était classé en zone NA.
Zone N : zone naturelle
Cette zone est une zone naturelle au sens strict à savoir qu’elle est instaurée uniquement pour
la conservation des espaces et n’aura pas vocation à accueillir de nouvelles constructions. Il
s’agit du bois de Tussion, du parc de la Pouderie, etc.
Le secteur Nl permet des aménagements et des constructions légères à usage de loisirs et des
installations nécessaires de part et d’autre du canal de l’Ourcq
Le secteur Nl concerne le nord de la Pépinière.
Cette zone permet de mettre l’accent sur la trame verte de Villepinte.
1.3 Règlement : prescriptions écrites
3.1.1 Le Plan d’Occupation des Sols
Cf. Tableau de synthèse des prescriptions écrites du POS de Villepinte pages suivantes.
3.1.2 Le Plan Local d’Urbanisme
La révision du POS a été l’occasion de redéfinir les zones qui existaient auparavant. Le
règlement et le zonage du PLU se sont inspirés de ceux du précédent POS pour les zones où les
évolutions urbaines sont limitées, mais a créé des zones nouvelles adaptées pour favoriser une
certaine mutation.
CF. tableau de correspondance des zones entre POS et PLU pages suivantes.
La prise en compte des ZAC dans le PLU de Villepinte
La zone d’aménagement concerté (ZAC) est un outil à la disposition des communes pour
mener à bien des opérations d’aménagement. Les 2 ZAC intercommunales de Paris Nord 1 et
Paris Nord 2 sont situées en partie sur le territoire de Villepinte mais ne sont pour l’instant pas
supprimées. La ZAC Paris Nord 2 est intégrée au règlement du PLU. La ZAC Paris Nord 1, qui ne
concerne en fait qu’un talus sur lequel il n’est pas prévu de construction, est indiquée en tant
que telle sur le plan de zonage.
La suppression du COS
Dans un souci de simplification du règlement, la ville de Villepinte a souhaité maintenir la
suppression des prescriptions relatives au COS dans le POS de 2000. Il ne permet pas de gérer
une forme urbaine, ce sont les règles de gabarit qui sont à privilégier.
La possibilité de prévoir l’aménagement des combles, notamment dans le pavillonnaire
permet l’évolution des logements avec les besoins des propriétaires.
Cette mesure fait partie des innovations qui permettent de mettre en place un
développement plus durable. En effet, la densification de l’urbanisation des secteurs
pavillonnaires, uniquement contrôlée par des règles d’alignement, de retrait et d’emprise au
sol, sera facilitée et les constructions innovantes (aménagement des combles, etc.) seront
possibles.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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La prise en compte du développement durable
Le règlement du PLU introduit également plusieurs mesures qui répondent aux objectifs fixés
par le développement durable qui n’existaient pas dans le POS : possibilité d’isolation des
constructions existantes par l’extérieur, gestion du pluvial à la parcelle, les dispositifs liés aux
énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs, prise en
compte des toitures et murs végétalisés.
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Zone du POS Descriptif (POS) Principales caractéristiques (POS)
UC
Zones à vocation mixte (habitat, commerces,
équipements, services, activités) constituant les
trois centralités de la commune :
• le Centre ancien
• Vert Galant
• les abords du bd Robert Ballanger
Tissu mixte et aggloméré constitué de petits
collectifs (R+3 et R+4) en ordre continu le long
des axes structurants
3 secteurs :
• Secteur UCa : entrée de ville ouest (Aulnay
et Sevran), requalification urbaine à
encourager
• Secteur UCb : bâti d’habitat collectif de
densité moyenne dont l’intégration avec le
tissu environnant est insuffisant
• Secteur Montconseil : secteur de plan de
masse à restructurer autour d’un maillage
viaire en cohérence avec la trame existante
• Surface minimum de 700 m² • Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques
Implantation à l’alignement (Place Degeyter, Avenue et Place de la Gare, Avenue de la République)
Secteur Montconseil : implantation à l’intérieur des cônes de constructibilité
• Règle générale : Implantation en retrait des limites séparatives égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de
8m pour les façades avec baies et à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours
Dans une bande de 20m par rapport à l’alignement, les constructions peuvent s’implanter soit en limite séparative soit en retrait tel que défini au principe (exception : implantation sur au moins une des deux limites séparatives latérales le long du boulevard Robert Ballanger, de la rue de la Gare et de la place de la Gare) Au-delà de la bande de 20m par rapport à l’alignement : retour à la règle générale
• Emprise au sol : 60% maximum de la superficie totale du terrain
Secteur UCa : 60% max
Secteur UCb : 50 % max
Secteur Montconseil : implantation dans les polygones de constructibilité
• Hauteur : 9,40m à l’égout, 14m au faîtage (R+2+C)
Secteur UCa : 15 m / 18 m (R+4+C)
Secteur UCb : 12,70 m / 16 m (R+3+C) Quartier Vert Galant : 12,60 m / 16 m
• Pourcentage d’espaces verts plantés : 20%
UE
Zones à vocation d’habitat collectif et d’accueil
d’équipements
Gabarits et densité contrastés selon
l’affectation du bâti
UEa : secteur de restructuration et d’extension
de l’hôpital Robert Ballanger
• Implantation à l’alignement des voies et emprises publiques ou en retrait de 4 m minimum
• Règle générale : Implantation en retrait des limites séparatives égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de
8m pour les façades avec baies et à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours
• Emprise au sol : 40% maximum de la superficie totale du terrain
• Hauteur : 12,60m à l’égout, 16m au faîtage (R+3+C)
• Pourcentage d’espaces verts plantés : 30%
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Zone du POS Descriptif (POS) Principales caractéristiques (POS)
UP
Zone couvrant les secteurs pavillonnaires de la
commune
Présence de certaines activités commerciales,
artisanales et de services
Tissu moyennement dense (R+2) avec un
parcellaire moyen de 350 à 400 m².
Tissu stable appelé à évoluer vers de la
densification
2 secteurs : UPa et UPb
• Surface minimum de 350 m², 200m² en UPa et 150m² en UPb • Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques, en UPb : à l’alignement ou en retrait • Implantation en retrait égal à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 8m pour les façades avec
baies et de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours Implantation sur une des deux limites séparatives dans une bande de 20m par rapport à l’alignement. et en retrait des limites séparatives au-delà de la bande de 20m. UPa : implantation possible sur une ou deux limites séparatives de 4 m minimum des voies et emprises publiques
UPb: implantation à l’alignement ou en retrait
• Emprise au sol : 30% maximum de la superficie totale du terrain
Secteur UPa : 40% max
Secteur UPb : 40 % max
• Hauteur : 6,70m à l’égout, 11m au faîtage (R+2+C)
• Pourcentage d’espaces verts plantés : 40%
UI
Zone couvrant toutes les zones d’activité de la
commune, hors ZAC Paris Nord 2
Tissu d’activités diverses : entreprises
industrielles et artisanales, grandes surfaces
commerciales, hôtels et nombreux bureaux et
services (embranchement A 104, RD 115 et
RD 40)
Un sous-secteur pour les zones d’activités en
devenir : UIa
• Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques, en UIa : en retrait de 30m minimum des
limites d’emprises de l’A104, implantation en retrait de 10m minimum des limites d’emprises de la rue du maréchal de Lattre de Tassigny
• Implantation en retrait égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de 8m pour les façades avec baies et égal à
la moitié de la hauteur avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours Implantation sur une des deux limites séparatives dans une bande de 20m par rapport à l’alignement.
UIa : implantation nécessairement en retrait de limites séparatives
• Emprise au sol : de 60 à 80% en fonction de la superficie totale du terrain
• Hauteur : 12m
NA Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone
mixte, vocation principale d’habitat)
Aucune prescription
ND
Zone naturel d’intérêt paysager à préserver
(aménagements autorisés : espace paysager,
équipements pour des activités de loisirs)
Un secteur spécifique : NDz
• Implantation en retrait de 10m minimum des voies et emprises publiques • Implantation en retrait des limites séparatives en respectant une marge latérale au moins égale à 8m
• Hauteur : 12m
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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TABLEAU DE CORRESPONDANCE ENTRE LES ZONES DU POS ET DU PLU
POS
Zones Secteurs et sous secteurs Vocation/Localisation PLU
UCa
UCb UC
Secteur Montconseil
Zones à vocation mixte (habitat, commerces, équipements, services, activités)
constituant les trois centralités de la commune :
• le Centre ancien
• Vert Galant
• les abords du bd Robert Ballanger
Uma, Umb, Uc, AUv
UE Secteur UEa Zones à vocation d’habitat collectif et d’accueil d’équipements Uc, Uf, Ufa, Umb, Umc, Upa
UPa
UP
UPb
Secteurs pavillonnaires de la commune
Up, Upa, Umb, Umc
UIa UI
Zone couvrant toutes les zones d’activité de la commune, hors ZAC Paris Nord 2 Uea, Ueb, Uec, Ued
NA
Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone mixte, vocation principale d’habitat)
AUv, N
ND NDz Zone naturelle d’intérêt paysager à préserver N, Nl, Up, Upa
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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1.4 Emplacements réservés
Le POS de Villepinte comptait 11 emplacements réservés dont :
- 2 au bénéfice du département de Seine-Saint-Denis, concernant l’élargissement à
24 mètres du boulevard Robert Ballanger et pour la création d’une voie nouvelle
entre la RN2 et la limite communale de Tremblay-en-France.
- Les 9 autres au bénéfice de la commune pour le prolongement, l’élargissement ou
la création de certaines voies et pour le projet de centre administratif et
d’équipement culturel rue Henri Barbusse.
Le PLU recense 12 emplacements réservés communaux et 2 départementaux.
Plusieurs d’entre eux figuraient déjà dans le POS :
- l’élargissement à 24 mètres du boulevard Robert Ballanger
- la restructuration d’un marché couvert en équipement public
- le prolongement de l’avenue Charles de Gaulle jusqu’à Sevran
- l’aménagement du carrefour rue de Paris
De nouveaux emplacements réservés sont également créés, notamment pour l’extension du
stade Infroit et pour créer un espace vert.
1.5 Espaces boisés classés
Le périmètre des espaces boisés classés a été globalement maintenu, sauf ajustements
ponctuels. Leur délimitation a été affinée grâce à un travail de repérage et de transcription du
SDRIF effectué par les services de la Direction régionale et interdépartementale de
l'alimentation, de l'agriculture et de la forêt d'Île-de-France (DRIAAF) et transmis à la ville.
La plupart des boisements existants font l’objet d’une protection en application de l’article
L123-1-7 du Code de l’urbanisme, soit au titre des secteurs parcs, des secteurs paysagers ou
des alignements d’arbres existants ou à créer.
1.6 Nouvelles dispositions du PLU
De nouvelles inscriptions graphiques sont intégrées dans le PLU. Elles concernent la protection
du linéaire commercial (voir partie sur le règlement) ou encore aux éléments de patrimoine
bâti.
Le patrimoine de Villepinte se décline en éléments architecturaux et vernaculaires. Il s’agit de
sites et monuments reconnus pour leur valeur historique ou culturelle ainsi que d’éléments
qui structurent ou rythme l’espace, servent de repères visuels ou de points d’appels. Tous ces
éléments racontent l’histoire de Villepinte et participent à son image actuelle.
Tous les éléments ne sont pas forcément protégés au titre de l’article L123-1-5-7°, en raison
de leur dégradation trop avancée, ou de questions de précarité qui peuvent nécessiter une
démolition plutôt qu’une rénovation trop lourde, et enfin pour ne pas créer de pression sur les
familles concernées et pouvant éprouver des difficultés à valoriser leur bien (ex : Villa du
Citole, quartier des Castors, maisons Lods…).
A Villepinte, le patrimoine bâti à protéger est constitué des éléments suivants :
- Le patrimoine rural :
o Ferme Godier et Dauvergne
o Ferme du Marais
- Les grandes demeures :
o Villa du Cèdre
- Le patrimoine religieux
o Eglise Notre Dame
o Chapelle du Sanatorium
- Le patrimoine vernaculaire
o Pont de l’ancienne voie ferrée Aulnay-Rivecourt
o Poste de garde
o Lavoir
o Bornes royales
- Le patrimoine industriel
o Bâtiments de la Poudrerie
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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- Le patrimoine contemporain
o Gare du Vert Galant
o Bâtiment central de l’hôpital et pavillons d’entrée
o Les Solaires
o Médiathèque
o Bâtiment école rue Chevalier de la Barre
o Bâtiment principal du centre administratif
o Pavillon Prouvé sur Paris Nord 2
o Le quartier des pyramides
o L’église Saint Vincent de Paul
Par ailleurs, le PLU identifie certains espaces comme appartenant aux différentes catégories
présentées dans le tableau ci-dessous et leur applique une protection, plus ou moins forte, au
travers de règles d’urbanisme qui leur sont associées.
Ces espaces ont été définis en cohérence avec l’objectif de traduction de la trame verte
repérée et proposée par la ville ; il s’agit d’identifier et préserver le maillage existant à toutes
les échelles, de celle des grands espaces boisés à celle des jardins, en prenant en compte les
espaces de parcs ou les zones vertes qui assurent une fonction tampon entre zones habitées
et axes de transports.
Catégories Prescriptions
Secteur parc
L.123-1.5.7° du
Code de
l’Urbanisme
Ces secteurs, publics ou privés, devront préserver au minimum 95%
d’espaces libres, d’espaces verts, d’aires de jeux et de loisirs ; les
constructions en lien avec l’usage du site et sa mise en valeur sont
autorisées à hauteur de 5% de la surface protégée.
Le caractère boisé doit être préservé.
Secteur paysager
L.123-1.5.7° du
Code de
l’Urbanisme
Ces secteurs, publics ou privés, constituent des espaces de respiration
dans le tissu urbain constitué et ont un impact paysager important.
Y sont admis les constructions, ouvrages ou installations autorisés dans
la zone, dans la limite de 30 % de l'emprise protégée et en préservant,
dans la mesure du possible, les arbres ou plantations existantes.
Catégories Prescriptions
Secteur jardins
familiaux
L.123-1.5.7° du
Code de
l’Urbanisme
Ces secteurs constituent des espaces de respiration dans le tissu
urbain constitué ou des espaces de transition entre l’habitat et les
zones naturelles. Il s’agit de terrains cultivés à protéger.
Seuls y sont autorisés les abris de jardin d’une surface de plancher
inférieure à 20m² et d’une hauteur inférieure à 2,5m au faîtage. Au
moins 80% de leur superficie doit être maintenue et végétalisée.
Les alignements
d’arbres existants
ou à créer
L.123-1.5.7° du
Code de
l’Urbanisme
Les plantations d’alignement repérées sont à conserver ou à planter.
Les symboles graphiques employés constituent un principe de
repérage et non une localisation exacte des arbres à conserver ou à
planter.
Les accès aux propriétés et les voies nouvelles sont admis en tenant
compte dans la mesure du possible des arbres ou plantations
existantes.
Ainsi différents niveaux de prescriptions ont été élaborés en fonction du degré d’intérêt de ces
espaces, de leur fréquentation, et de la prise en compte des besoins liés aux aménagements
qui pouvaient y être nécessaires. Ce repérage permet de traduire la volonté communale de
limiter la pression de l’urbanisation sur l’environnement et de limiter la progression des
surfaces urbanisées malgré la densification possible de certaines zones. Ces outils sont
complémentaires des mesures prises dans le règlement sur les emprises au sol, les coefficients
d’espaces verts, les pourcentages de pleine terre, etc.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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II. Réponses aux contraintes supra communales
L’article R 123-2-1 du Code de l’urbanisme dispose que « lorsque le plan local d’urbanisme doit
faire l’objet d’une évaluation environnementale […], le rapport de présentation 1° Expose le
diagnostic prévu au premier alinéa de l’article L 123-1 et décrit l’articulation du plan avec les
autres documents d’urbanisme et les plans ou programmes mentionnés à l’article L 122-4 du
Code de l’Environnement avec lesquels il doit être compatible ou qu’il doit prendre en
considération ». Ces documents sont listés à l’article R 122-17 du Code de l’environnement.
2.1 Le Schéma Directeur de la Région Île-de-France
Les articles L 141-1 et L 111-1-1 du Code de l’urbanisme indiquent que le PLU doit être
compatible avec le Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF). Le SDRIF
actuellement en vigueur a été approuvé le 26 avril 1994 et fait l’objet d’une révision. Le
nouveau projet a été adopté le 25 septembre 2008 par le Conseil Régional d’Île-de France
mais ce projet n’a pas été approuvé du fait de son incompatibilité avec la loi du Grand Paris
promulguée le 3 juin 2010. Le blocage de l’approbation de nombreux documents d’urbanisme
a poussé le législateur à prendre des mesures de souplesse au regard des règles d’opposabilité
habituelles. En effet, la loi n° 2011-665 du 15 juin 2011 permet, en Île-de-France, d’approuver
un projet de révision ou de modification d'un document d'urbanisme malgré son
incompatibilité au SDRIF de 1994.
Cette souplesse de la loi pose deux conditions :
- la révision ou la modification du document doit être compatible avec le projet de SDRIF de
2008 d'une part,
- sur des dispositions qui ne soient pas contraires à la loi du 3 juin 2010 (loi du Grand Paris)
d’autre part.
Cette dérogation aux articles du Code de l'urbanisme s'appliquera jusqu'à l'approbation du
prochain SDRIF qui interviendrait, au plus tard et selon la loi, le 31 décembre 2013. La
commune a ainsi obtenu une décision favorable du Préfet de la région Ile-de-France à sa
demande de dérogation au SDRIF de 1994, afin de ne pas reporter dans le PLU de Villepinte un
projet de voirie inscrit dans le schéma directeur de 1994, et non repris dans le SDRIF de 2008.
Ce projet de voirie, qui visait à relier l’A4 et l’A104, traversait le site de la Pépinière et le tissu
pavillonnaire de Villepinte, pour rejoindre les terrains Montceleux à Sevran et poursuivre
jusqu’à Clichy-Montfermeil.
Le principe de ceinture verte francilienne inscrit au SDRIF de 1994, ainsi que le principe de
liaison verte à renforcer du SDRIF de 2008, se concrétisent dans le PLU par une série de
mesures de protection, de valorisation et de création d’espaces verts. En effet, le PADD et les
inscriptions graphiques (espaces boisés classés, secteurs parcs, secteurs paysagers, secteurs
de jardins familiaux) mettent l’accent sur l’importance de préserver les espaces verts et de
favoriser les continuités écologiques au travers du développement de la trame verte (en lien
avec les communes voisines). Une attention particulière est portée sur la diversité des
biotopes et les continuums écologiques entre le Parc du Sausset et le parc de la Poudrerie.
L’orientation d’aménagement sur le secteur de la Pépinière prévoit également le passage de la
trame verte par le biais d’un parc paysager traversant la future zone d’aménagement. Les
classements indiqués dans les deux SDRIF sont également respectés :
Tous les espaces identifiés comme espace paysager ou espace vert par le SDRIF de 1994, et
comme espace boisé et naturel ou de loisirs dans le projet de 2008, font l’objet d’un
classement en zone N dans le règlement de Villepinte : le Parc de la Poudrerie et Bois de la
Tussion sont classés par ailleurs comme espaces boisés classés, le Parc du Sausset est identifié
en espaces boisés classés et en secteurs parcs. Le projet de 2008 prescrit un espace vert à
créer au centre ouest de la commune ce qui se concrétise dans l’orientation d’aménagement
du secteur de la Pépinière (parc paysager aménagé).
Les SDRIF de 1994 et de 2008 prévoient un accroissement important du parc de logements
afin de répondre aux besoins des populations résidentes et futures (avec un déficit de
réalisation de 5 642 logements sur la période 1990/2005). Le PLU comprend des objectifs
portant à 170 logements neufs/an afin de répondre aux besoins de la population et
d’atteindre les 38 000 habitants en 2025.
Les SDRIF de 1994 et 2008 mettent l’accent sur l’importance du bassin d’emploi nord-est
francilien de Roissy dans le développement économique de l’Île-de-France. Le PLU de
Villepinte prévoit l’accueil d’une partie de ce développement dans les années à venir, grâce à
un zonage spécifique dédié aux activités économiques et en soutenant la mutation et la
diversification du secteur de la ZAC Sud Charles-de-Gaulle vers des activités à haute valeur
ajoutée, de formation et de recherche.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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2.2 Le Plan de Déplacements Urbains d’Île-de-France
Le Plan de Déplacements Urbains d’Île de France (PDUIF) a été approuvé par arrêté
interpréfectoral le 15 décembre 2000. Il a fait l’objet d’une évaluation portée par le Syndicat
des transports d’Île-de-France. Les conclusions du rapport d’évaluation ont permis de lancer la
révision du PDUIF votée le 12 décembre 2007 par le STIF en cours actuellement. L’approbation
définitive du nouveau PDUIF est prévue pour 2012.
La loi de solidarité renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 affirme la nécessité de
mettre en œuvre une politique de déplacements au service du développement durable et vise
à une mise en cohérence des politiques sectorielles (urbanisme, habitat, déplacements,
activités). De ce fait, elle a instauré un lien de compatibilité du PLU avec le PDUIF.
Les objectifs du PDUIF de 2000, actuellement en vigueur, sont les suivants : - diminution de 3% du trafic automobile, - diminution de la part de la voiture particulière dans le nombre de déplacements
motorisés internes à la grande couronne, - augmentation de l’usage des transports collectifs de 2% en déplacements, leur part
modale devant dépasser le tiers des déplacements domicile-travail et domicile-école,
- augmentation de 10% de la part de la marche dans les déplacements domicile-école, - doublement des déplacements à vélo, - augmentation de 3% de la part des tonnages de marchandises acheminées par la
voie d’eau et le fer.
La ville de Villepinte a pris en compte les orientations du PDUIF dans le PLU. Le souhait de
Villepinte d’encourager les déplacements actifs et doux apparaît comme une orientation
principale du PADD, les objectifs se dessinant par la suite concernant tout aussi bien le
maillage des liaisons douces que le renforcement des transports en commun et
l’aménagement des gares et des polarités favorisant les micro-mobilités et ayant pour effet de
limiter les besoins de déplacement. L’orientation faisant de Villepinte une ville peu émettrice
en gaz à effet de serre (en encourageant notamment les modes doux, l’usage des transports
en commun, des véhicules électriques, etc.) rentre également en cohérence avec les grands
principes du PDUIF et du Grenelle de l’Environnement. Par ailleurs le développement du fret
ferroviaire n’est pas oublié puisque la ville soutient le projet de création de 2 gares TGV fret
(au sud de l’aéroport CDG sur la commune de Tremblay-en-France et à Goussainville) afin de
désengorger le fret routier.
Afin de mettre en œuvre les objectifs fixés dans le PADD, la ville de Villepinte développe dans
la partie réglementaire du PLU des outils nécessaires : des emplacements réservés sont
notamment prévus pour la création de liaisons douces par exemple.
L’orientation d’aménagement du secteur de la Pépinière reprend également le principe de
création de liaisons douces afin de limiter les déplacements automobiles.
Enfin le PLU renforce considérablement la réglementation concernant le stationnement de
vélos, en termes à la fois quantitatifs (pourcentage par rapport à la taille de l’opération et
taille minimale imposée) et qualitatifs (locaux aménagés en rez-de-chaussée).
2.3 L’accueil et l’habitat des gens du voyage
En application de la loi n°2000-614 du 5 juillet 2000, le Schéma départemental d’accueil des
gens du voyage de Seine-Saint-Denis, approuvé le 28 août 2004 puis annulé par le tribunal
administratif le 17 septembre 2007, avait identifié pour les communes de Tremblay-en-France
et Villepinte, le besoin de création de 50 places de stationnement. Un nouveau Schéma
Départemental est actuellement en cours d’élaboration.
2.4 Le Plan d’exposition au bruit (PEB) de l’aérodrome de Paris-Charles-de-Gaulle
Conformément à l’article L.147-1 du code de l’urbanisme, les PLU doivent être compatibles
avec les plans d’exposition au bruit. Le PEB de l’aérodrome de Paris Charles-de-Gaulle a été
approuvé par arrêté interpréfectoral le 9 juin 1989. Une procédure de révision du PEB a été
ouverte par un arrêté interpréfectoral du 5 janvier 2006. Le nouveau PEB a été approuvé par
un arrêté interpréfectoral du 3 avril 2007. Cet arrêté est intervenu après un avis favorable
émis par la commission d’enquête en date du 7 mars 2007. Il fixe les indices sonores Lden
(Level Day Evening Night) définissant les limites extérieures des zones de bruit.
Villepinte rappelle dans le PADD, son engagement pour « Valoriser un cadre de vie agréable »
qui s’inscrit directement dans la lutte contre les nuisances sonores dues aux infrastructures.
Le PEB constitue une annexe du PLU, en application de l’article R123-14 4°.
PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012
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2.5 Le plan départemental d’élimination des déchets
En application de la loi du 13 juillet 1992 et de l’article L.541-15 du code de l’environnement,
le plan départemental d’élimination des déchets ménagers et assimilés de Seine-Saint-Denis
dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral n°05/3366 en date du 26 juillet 2005
s’impose aux personnes morales de droit public et à leurs concessionnaires.
Le PLU indique, dans ses annexes et dans le diagnostic territorial (en application de l’article
R 123-14 3° du Code de l’urbanisme), les systèmes d’élimination des déchets de la ville.
2.6 Le Schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux du bassin Seine-Normandie
Le SDAGE est un outil au service de la gestion de l’eau, institué par la loi sur l’eau du 3 janvier
1992. Villepinte est une ville située dans le bassin hydrographique de Seine-Normandie dont le
SDAGE 2010-2015 a été adopté par le Comité de Bassin le 29 octobre 2009. Il intègre les
obligations définies par la directive européenne sur l’eau ainsi que les orientations du Grenelle
de l’environnement. Ce document stratégique pour les eaux du bassin Seine-Normandie fixe
comme ambition d’obtenir, en 2015, le bon état écologique sur 2/3 des masses d’eau.
Les défis et actions à mener du SDAGE 2010-2015 sont les suivants :
- Diminuer les pollutions ponctuelles par les polluants classiques - Diminuer les pollutions diffuses des milieux aquatiques - Réduire les pollutions des milieux aquatiques par les substances dangereuses - Réduire les pollutions microbiologiques des milieux - Protéger les captages d'eau pour l'alimentation en eau potable actuelle et future - Protéger et restaurer les milieux aquatiques et humides - Gestion de la rareté de la ressource en eau - Limiter et prévenir le risque d'inondation
Le PLU rappelle ces différentes préconisations dans son état initial de l’environnement. Dans
le cadre du PADD, il met l’accent sur plusieurs objectifs relatifs à la gestion de l’eau dans son
orientation « limiter l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources ». En effet, la
commune devra porter une attention particulière à la gestion de la rareté de la ressource en
eau pour sa propre consommation et en sensibilisant ses administrés. De même, la prévention
des risques d’inondation sont pris en compte avec le développement de la gestion intégrée
des eaux pluviales sur les secteurs d’extension et de renouvellement urbain.
Il convient de noter que la commune de Villepinte n’a pas de Schéma d’aménagement et de
gestion des eaux (SAGE) mais fait partie du périmètre du futur SAGE « Croult-Vieille-Mer » en
cours d’élaboration. Celui-ci s’étend sur 446 km² et regroupe 86 communes de 2
départements et 2 bassins versants du ru des Haras et du ru d’Enghien.
2.7 Natura 2000
La commune de Villepinte est concernée par 3 sites Natura 2000 sous le statut de zone de
protection spéciale (ZPS) :
- Le Parc départemental du Sausset
- Le Bois départemental de la Tussion
- Le Parc national forestier de Sevran
L’objectif de ce classement est de constituer un réseau de sites naturels protégés à l’échelle
européenne pour préserver les espèces et les habitats remarquables sur le territoire.
Le PLU de Villepinte répond à la nécessité de préservation de ces 3 sites. En effets, les
orientations du PADD concernant la valorisation du cadre de vie Villepintois, la limitation de
l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources participent à la protection de ces
zones. Le classement en espaces boisés classés du Bois de la Tussion et du Parc national
forestier de Sevran et en secteur parcs du Parc du Sausset (au titre de l’article L123-1-5 7°)
sont également des éléments qui assurent les objectifs de préservation attachés au
classement en Natura 2000.