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LIX
Le Nouvel Observateur
PARIS ÎLE-DE-FRANCE SPÉCIAL IMMOBILIER
Où acheter selon son budget PRIX MOYENS DES APPARTEMENTS ET VARIATIONS SUR UN AN EN JUIN 2011
ARGENTEUIL2 846 €/m2
Des coins pour bâtir sur-le-champParcs urbains, espaces verts, ville fleu-
rie… Argenteuil ne se réduit pas à sa
dalle. Historiquement, c’est une ville
de vergers et de maraîchers. On y
découvre encore des parcelles de ter-
rain à bâtir – à moins d’un quart
d’heure de la porte Maillot ou de la
gare Saint-Lazare. Olivier Fleury-
Mahieux, directeur de l’agence Cen-
tury 21, en vend deux à trois par mois :
« Les prix ont augmenté de 10% depuis
le début de l’année. Il faut compter
185 000 euros pour 300 m2 et entre
210 000 et 215 000 euros pour 450 m2. »
Ils sont situés sur les Coteaux, un sec-
teur « exceptionnel », ou aux Cham-
pioux, plus populaire. C’est une
aubaine pour les primo-accédants qui
peuvent bénéficier du PTZ+, le nou-
veau prêt à taux zéro renforcé. Ainsi,
un promoteur a lancé un programme
d’une vingtaine de pavillons. Le mar-
ché du neuf est prolifique dans la ville ;
en témoigne la construction, derrière
la gare, de 150 appartements lancée
par le groupe Bouwfonds Marignan.
Les prix se stabilisent : à partir de
100 000 à 110 000 euros dans l’ex-ZUP,
le Val-d’Argent-Nord, pour un 4-pièces
de 80 m2, unique choix pour certains
foyers souhaitant devenir proprié-
taires. Un 3-pièces en centre-ville,
dans une résidence années 1970,
impeccable, avec balcons et sur jardin,
s’est vendu 205 000 euros. Très
demandés, les pavillons avec trois
chambres se négocient entre
270 000 et 330 000 euros.
+ 2,8% en un an
CERGY2 583 €/m2
Toutes sortes de résidences et de maisonsLes demandes les plus variées peu-
vent être satisfaites : « Notre stock
tourne, se reconstitue, indique Sté-
phane Korol, directeur de
Laforêt Immobilier, et
les prix sont tenus
grâce à une forte
présence sur le mar-
ché des investis-
seurs. » Ainsi,
un primo-accé-
dant peut, avec
90 000 euros,
choisir entre un
studio de 18 m2
dans une rési-
dence proche de la
préfecture et un
28-m2 à Saint-Chris-
tophe, un quartier plus
populaire. En milieu de
gamme, une famille a eu la chance
de signer pour un 92-m2, place des
Touleuses, à 215 000 euros. Les prix
des résidences de standing n’ont rien
à envier à ceux du Port : 159 000 euros
pour un 2-pièces de 48 m2 au Villar-
ceau. Au Port, les appartements sont
à guetter et restent chers : pas moins
de 3 600 à 3 800 euros/m2.
Près du RER et déjà à la campagne,
Cergy-le-Haut affiche des prix
attractifs. « On s’y sent bien. On peut
aller à vélo dans le parc du Vexin,
c’est ce que les gens recherchent »,
confirme Stéphane Chaillé, à la tête
de l’agence Orpi. Un jeune couple,
pour son premier achat, s’est offert
une maison de 80 m2 à 250 000 euros,
et des ex-locataires un 4-pièces de
76 m2, en rez-de-chaussée sur jardin,
à 230 000 euros.
+ 3,1% en un an
ENGHIEN3 773 €/m2
Toutes sortes d’o�res à saisirLes attraits d’Enghien ne sont plus à
prouver, et les acquéreurs doivent se
montrer réactifs. « Nous avons moins
de biens à la vente, ils partent
Verdure, équipe-ments sportifs et culturels ou centres-villes rénovés garantissent une bonne qualité de vie.
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SPÉCIAL IMMOBILIER PARIS ÎLE-DE-FRANCE
très vite car les acquéreurs sont
toujours présents, explique Christian
Fournier, responsable des ventes à
l’agence Laforêt. Ce sont les maisons
avec trois chambres qui sont les plus
recherchées, précise-t-il. Pour les
petites surfaces, il y a davantage de
roulement. » Idéal pour un primo-
accédant, un F2 près de la gare, en
très bon état, mansardé (27 m2 loi
Carrez, 38 m2 au sol), s’est vendu
120 000 euros, soit le prix d’une
chambre de service à Paris. Il y a
toujours des amateurs pour les
maisons en meulière, proches du
lac. L’une d’entre elles, mitoyenne,
avec beaucoup de travaux, dans le
cadre d’une succession, a atteint
400 000 euros, pour 90 m2 et
quelque 230 m2 de terrain. Une
autre de 80 m2, plus classique, bou-
levard Sadi-Carnot, s’est négociée
au même prix. Plusieurs demeures
d’exception, style Mansart, de 250
à 350 m2 sur 600 à 800 m2 de terrain,
entre 1,1 et 1,5 million d’euros, atten-
dent un acquéreur.
+ 4,4% en un an
ERMONT3 001 €/m2
La valeur montanteCalme, tranquille, résidentielle :
Ermont a la cote et tente de plus en
plus de cadres des Hauts-de-Seine,
voire de la capitale. Au printemps
dernier, des Parisiens ont troqué leur
2-pièces dans le 11e arrondissement
pour une maison en meulière à
450 000 euros. Un pavillon de
120 m2, proche d’une voie ferrée, a
trouvé preneur en deux mois et demi
à 449 000 euros. Il y a quatre gares à
Ermont, qui permettent de rejoindre
Paris en vingt minutes. Au centre-
ville, un studio de 28 m2 dans une
résidence année 1970, avec un grand
balcon, s’est vendu en deux semaines
à 127 000 euros au bénéfice d’un
primo-accédant. « Ces petites sur-
faces se vendent très bien, indique
Jérôme Cossu, de l’agence Orpi. Un
investisseur peut envisager de les
louer aux alentours de 600 euros
mensuels. » Toujours dans le centre,
un F4 de 82 m2 s’est vendu
299 000 euros.
+ 5,2% en un an
FRANCONVILLE2 676 €/m2
Pas l’impression d’être en banlieueEn franchissant la Seine, les ache -
teurs venus de la petite couronne
– Clichy, Asnières ou Colombes –
vont au-devant de prix attractifs. Ils
représentent un tiers des acheteurs
rencontrés par Olivier Renoult, de
l’agence Orpi. « Ceux qui achètent en
immeuble n’ont pas l’impression
d’être cernés de tours, et ceux qui
cherchent une petite maison ont
l’embarras du choix. » Avec un habi-
tat pour moitié collectif et pour
moitié pavillonnaire, Franconville
présente un large éventail de possi-
bilités. Il faut compter à partir de
290 000 euros pour une maison
dans un petit lotissement ou en ville
avec jardinet ; entre 310 000 et
350 000 euros pour un pavillon avec
trois chambres ; 340 000 euros pour
une maison individuelle dotée de
300 m2 de terrain. Le prix pour un
appartement ancien tourne autour
de 2 800 euros/m2. La politique de la
ville favorise les programmes neufs,
au tarif moyen de 4 000 euros/m2.
Le quartier de la gare est très attrac-
tif puisqu’il n’est qu’à quarante-cinq
minutes de la porte Maillot ou de la
gare du Nord. On y trouve de tout :
du pavillon Phénix à la villa en meu-
lière. Et, l’hiver prochain, ouvrira un
supermarché très attendu. Toute -
fois, les primo-accédants privilé -
gient le centre-ville, plus commode
et plus abordable.
+ 3,7% en un an
HERBLAY3 187 €/m2
Au top, avec des prix sagesCette commune a assurément le vent
en poupe. « Nos atouts ? Un secteur
pavillonnaire calme, peu d’im -
meubles. Nous sommes à vingt
minutes de la gare Saint-Lazare et en
tête de ligne. Il y a le pôle d’activité de
la Patte-d’Oie, qui donne des moyens
à la municipalité. Enfin, Herblay
offre un bon rapport qualité-prix »,
explique Philippe Oberto, chez Orpi.
En effet, un 3-pièces de 58 m2, en
excellent état, construit en cœur de
ville en 2000, s’est négocié à
216 000 euros. Des résidents de Cour-
bevoie ont, quant à eux, déboursé
360 000 euros pour une maison
années 1930 de 100 m2, aux murs de
pierres, située à cinq minutes de la
gare. D’autres, venus d’Asnières-sur-
Seine, ont payé 436 000 euros pour
un pavillon de 150 m2 dans un lotis-
sement de standing bâti en 2004,
Le Vexin, un coin de verdure où coule une rivièreA cheval sur le Val-d’Oise et les Yvelines, le parc régional du Vexin
offre un décor champêtre aux stressés, à quarante-cinq minutes
de l’Etoile par l’A15 ou le RER A, que l’on peut prendre, à moins
d’un quart d’heure de la route du parc, à Cergy-le-Haut. Ce havre
de verdure constitue une tentation pour jeunes couples en quête
d’environnement bucolique et vallonné : des champs, des vaches,
un âne… Il suffit de sauter le pas ! « A Magny-en-Vexin, il y a dix ans,
il se vendait 25% de résidences secondaires, aujourd’hui notre activité
concerne à 90% des résidences principales », constate Guillaume
Martinaud, président du groupement d’intérêt économique Orpi ouest-parisien. Les prix s’en
ressentent : une grange rénovée dans les années 1980 atteint 250 000 euros. Une belle maison
Directoire de 160 m2, rare, en excellent état, avec un parc de 1 000 m2, s’affiche à 388 000 euros.
A Marines, un primo-accédant aimant bricoler s’est offert pour 155 000 euros une vieille maison
de 80 m2 avec travaux. On peut explorer d’autres localités dont les noms font rêver :
Wy-dit-Joli-Village, baptisé par Henri IV, Guiry ou Genainville, réputé pour ses thermes
gallo-romains. Enfin, de jeunes cadres parisiens testent ce mode de vie en résidence secondaire :
« On nous demande s’il y a ADSL, s’amuse Guillaume Martinaud. La réponse est oui ! »
Près de la gare à
Enghien-les-Bains,
à dix minutes de
Paris, un 38-m2
coûte le prix d’une
chambre parisienne.
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PARIS ÎLE-DE-FRANCE SPÉCIAL IMMOBILIER
“J’ai trouvé un mini-Paris”Stéphanie Prigent, 33 ans,
assistante de formation
« Je vivais en colocation dans le 18e arrondissement de
Paris. Des amis m’avaient fait visiter Enghien-les-Bains,
il y a deux ou trois ans, et j’avais beaucoup apprécié
la ville. Quand j’ai décidé d’acheter, j’ai cherché ici. J’ai
eu peur que ce soit trop cher pour moi, et, finalement,
j’ai trouvé mon studio. Je viens de Bretagne, j’adore la
mer, l’eau, et là, il y a le lac. J’aime me promener, sortir,
et j’ai trouvé ici des boutiques, des activités, une vie
collective riche, de l’animation autour du casino, un
théâtre, le festival de jazz… C’est un mini-Paris ! Seul
petit bémol, pour rentrer le soir, en une demi-heure
de la gare du Nord, je suis dépendante des trains. Mais
si je devais déménager, je resterais dans le secteur. »
près de Conflans-Sainte-Honorine.
Ceux qui possèdent un petit budget
s’orienteront plutôt vers le quartier
des Buttes-Blanches. Une famille ori-
ginaire de Seine-Saint-Denis y a
acquis 100 m2 avec 260 000 euros.
Par ailleurs, une maison de 160 m2
avec vue sur le mont Valérien et la
tour Eiffel s’est vendue 535 000 euros ;
une autre, d’architecte et avec pis-
cine, proposée à 545 000 euros, a
séduit des acheteurs de Colombes.
+ 3,1% en un an
MONTMORENCY3 313 €/m2
La ville endormie La ville semble suspendue aux déci-
sions prises dans le cadre du Grand
Paris, et en particulier aux tergiver-
sations autour du boulevard inter-
communal du Parisis (BIP) – un ser-
pent de mer depuis… 1937 ! Il
constitue, certes, un progrès en
matière de transports, mais les rive-
rains sont plutôt contre en raison des
nuisances, des travaux et du bruit. Et
le coût de son enfouissement serait
trop élevé. Certains acquéreurs ont
parié sur les rumeurs d’abandon du
projet, et quelques maisons, répu -
tées invendables, car situées le long
du tracé, ont enfin trouvé acquéreur.
Pourtant, « le marché est resté moins
actif qu’en 2010, commente Marc
Boccara, directeur de l’agence Lafo-
rêt. Même si, dans notre secteur, les
prix restent attractifs ». Ainsi, un
primo-accédant originaire de Bou-
logne s’est offert un duplex de 38 m2
en centre-ville pour 135 000 euros.
Très apprécié, le bas Montmorency
est à cinq minutes d’Enghien. Là, un
85-m2 en secteur résidentiel s’y est
vendu 335 000 euros.
+ 2,8% en un an
PONTOISE2 796 €/m2
Des prix à négocier assurémentLa gentrification du centre-ville
suffira-t-elle à attirer les bobos de la
capitale ? Jean-François Borie, du
réseau Orpi, s’inquiète du niveau
des prix : « Nous effectuons beau-
coup de visites, pour peu de réalisa-
tions. Et pourtant, nous avons de
l’offre, dans différents secteurs. »
Les plus privilégiés sont le quartier
de l’Hermitage, au bord de l’Oise, et
le quartier Saint-Jean, proche du
tribunal, où l’on trouve de jolies vil -
las anciennes. L’une d’elles, de
150 m2 avec un jardin de 60 m2, est
restée sept mois sur le marché à
430 000 euros, pour être finalement
vendue à 370 000 euros. Dans le
quartier Notre-Dame, reconstruit
après la guerre, un jeune acheteur a
pu s’offrir un 2-pièces de 32 m2 pour
130 000 euros. On trouve peu de
pavillons et de constructions
neuves dans cette ville charnière, à
trente minutes en train de Paris.
Des logements d’un programme
réalisé par Kaufman & Broad sont
en vente place du Grand-Martroy à
4 700 euros/m2.
+ 5,6% en un an
SARCELLESDes maisons très intéressantesVoici un bon filon pour ceux qui
sont en quête d’habitat individuel.
« Notre atout, ce sont de belles mai-
sons indépendantes à bon prix : de
238 000 à 410 000 euros », explique
Alain Watelle, le directeur de
l’agence Laforêt. Le Village, bien sûr,
mais aussi, plus au nord, le quartier
Chauffour, proche de la forêt
d’Ecouen, sont très recherchés. Une
belle propriété construite en 1975, de
180 m2 sur 600 m2 de terrain, s’y est
vendue 410 000 euros ; « la même à
Montmorency aurait été évaluée à
500 000 ou 600 000 euros », estime
Alain Watelle. Non loin, une
construction fonctionnelle de 1986,
six pièces, 97 m2 sur 334 m2 de ter-
rain, n’a pas dépassé 223 800 euros.
Une famille a pu quitter son grand
ensemble à Saint-Denis pour une
maison neuve de 102 m2, avenue de
la Pépinière, acquise 270 000 euros.
D’autres ont eu l’opportunité de
faire construire sur une friche
de 2 500 m2, découpée en trois par-
celles situées à proximité de la gare
RER de Saint-Brice.
+ 5,3% en un an
TAVERNY2 757 €/m2
De belles opportunités adaptées à chaque envieDans cette ville, il y en a pour tous
les goûts : du récent, de l’ancien
– des maisons en meulière –, de
l’atypique, des biens situés en
centre-ville ou non, et même des
corps de ferme ! Cependant, le mar-
ché varie peu, il n’y a pas eu le sur-
saut de ventes habituel des beaux
jours. « Nous réalisons un nombre
constant de transactions, essentiel-
lement avec une clientèle locale »,
note Stéphane Naveau, de Cen-
tury 21, qui observe aussi un retour
des primo-accédants, en quête de F2
ou de F3 en centre-ville, dans de
petites résidences. Un habitant du
Plessis-Bouchard s’est ainsi porté
acquéreur d’un 2-pièces de 40 m2
pour 165 000 euros. Une famille de
Saint-Denis est passée du 3-pièces
au 4-pièces en achetant 68 m2 à
180 000 euros, dans la résidence
Guynemer-Mermoz. Des Parisiens
ont réalisé leur premier achat dans
le quartier Verdun : une maison
1930, en meulière, à rénover entiè-
rement : 265 000 euros pour 80 m2
sur 350 m2 de terrain.
+ 2,2% en un an
Peu de logements
neufs à Pontoise,
mais un chic fou.
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SPÉCIAL IMMOBILIER PARIS ÎLE-DE-FRANCE
Haut de gamme Réhabilité Ancien Haut de
gamme Réhabilité Ancien Haut de gamme Réhabilité Ancien
Argenteuil Arnouville-lès-Gonesse Beaumont-sur-Oise
4 024 3 658 3 291 2 925 2 415 1 905 3 403 3 120 2 838 2 555 2 053 1 550 3 313 2 990 2 668 2 345 1 888 1 431
Bezons Cergy Cormeilles-en-Parisis
4 488 4 034 3 581 3 127 2 573 2 018 3 554 3 227 2 899 2 572 2 240 1 908 4 153 3 803 3 454 3 104 2 576 2 047
Courdimanche Deuil-la-Barre Domont
3 771 3 493 3 214 2 936 2 497 2 058 4 027 3 689 3 350 3 012 2 532 2 051 4 140 3 741 3 343 2 944 2 411 1 878
Eaubonne Ecouen Enghien-les-Bains
4 606 4 183 3 760 3 337 2 779 2 221 4 167 3 728 3 290 2 851 2 422 1 993 5 937 5 216 4 495 3 774 3 103 2 431
Eragny Ermont Ezanville
3 688 3 379 3 070 2 761 2 319 1 877 4 589 4 143 3 698 3 252 2 738 2 224 4 136 3 703 3 271 2 838 2 314 1 790
Franconville Garges-lès-Gonesse Gonesse
3 722 3 417 3 112 2 807 2 415 2 023 3 671 3 293 2 915 2 537 2 125 1 713 3 232 2 973 2 715 2 456 2 109 1 761
Groslay Herblay Jouy-le-Moutier
4 470 3 981 3 493 3 004 2 506 2 007 4 241 3 870 3 500 3 129 2 662 2 194 3 132 2 880 2 629 2 377 1 995 1 612
L’Isle-Adam Le Plessis-Bouchard Montigny-lès-Cormeilles
3 924 3 564 3 203 2 843 2 394 1 945 4 007 3 710 3 413 3 116 2 604 2 092 3 622 3 295 2 968 2 641 2 215 1 788
Montmagny Montmorency Osny
3 769 3 401 3 032 2 664 2 215 1 765 4 524 4 077 3 631 3 184 2 666 2 148 3 870 3 501 3 131 2 762 2 328 1 894
Pontoise Saint-Brice-sous-Forêt Saint-Gratien
3 677 3 338 2 998 2 659 2 179 1 699 3 858 3 457 3 057 2 656 2 303 1 950 4 686 4 239 3 793 3 346 2 824 2 302
Saint-Leu-la-Forêt Saint-Ouen-l’Aumône Sannois
3 823 3 521 3 220 2 918 2 418 1 918 3 577 3 292 3 008 2 723 2 350 1 976 4 320 3 947 3 575 3 202 2 643 2 084
Sarcelles Soisy-sous-Montmorency Taverny
3 770 3 361 2 951 2 542 2 107 1 671 4 431 4 048 3 665 3 282 2 823 2 363 4 164 3 801 3 438 3 075 2 652 2 228
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MAISONS INDIVIDUELLES
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Argenteuil Cergy Eaubonne Enghien-les-Bains
En ¤/m2 Studio/2-pièces
3-pièces
4-pièces
5-pièceset plus
Studio/2-pièces
3-pièces
4-pièces
5-pièceset plus
Studio/2-pièces
3-pièces
4-pièces
5-pièceset plus
Studio/2-pièces
3-pièces
4-pièces
5-pièceset plus
Haut de gamme
5 165 4 168 3 611 3 719 5 354 3 769 3 331 3 894 4 598 3 767 3 374 3 537 5 631 4 913 5 318 6 150
4 635 3 820 3 334 3 378 4 677 3 352 2 951 3 306 4 194 3 454 3 123 3 152 4 974 4 450 4 771 5 363
Réhabilité4 105 3 472 3 057 3 038 4 000 2 935 2 571 2 719 3 790 3 140 2 871 2 767 4 318 3 987 4 223 4 575
3 575 3 124 2 780 2 698 3 322 2 518 2 190 2 131 3 386 2 826 2 619 2 383 3 661 3 524 3 676 3 787
Ancien3 113 2 635 2 349 2 593 2 977 2 320 2 192 1 954 2 996 2 672 2 328 2 079 3 012 3 282 3 589 3 630
2 651 2 145 1 918 2 488 2 633 2 122 2 193 1 778 2 607 2 517 2 037 1 775 2 364 3 041 3 503 3 472
Montmorency Pontoise Sannois Taverny
Haut de gamme
5 940 4 371 4 633 5 204 4 958 3 979 3 791 3 605 4 787 4 001 3 862 3 316 6 860 3 984 3 551 3 249
5 270 4 049 4 195 4 458 4 585 3 556 3 362 3 105 4 308 3 627 3 422 2 978 5 969 3 765 3 402 3 064
Réhabilité4 601 3 727 3 757 3 713 4 211 3 133 2 934 2 606 3 830 3 253 2 983 2 641 5 078 3 546 3 253 2 878
3 932 3 405 3 318 2 967 3 837 2 709 2 505 2 106 3 351 2 879 2 543 2 304 4 188 3 326 3 103 2 692
Ancien3 555 3 168 3 050 2 706 3 157 2 386 2 115 1 809 3 266 2 716 2 366 2 175 2 985 2 929 2 742 2 328
3 179 2 930 2 782 2 445 2 476 2 062 1 724 1 512 3 181 2 553 2 188 2 046 1 782 2 531 2 381 1 963
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