LE BILAN DES CINQ ANNEES D’APPLICATION DU DECRET ET
ARRETE COMPTABLE
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE
•Un état des lieux sur l’application du décret et arrêté comptable.
• Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un prejudice pour le syndicat des copropriétaires: Organisation d’un audit realisé par l’ARC
• Le non respect de la tenue des documents comptables: Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables.
• Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic
LES QUESTIONS ABORDEES
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE
M. Alain Perrier : Auditeur de compte à l’ARC • Un bilan du décret et arrêté comptable
M. Hagège Emile: Directeur de Copropriété-Services• Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un
préjudice pour le syndicat des copropriétaires
M. Max Mortier : Diplômé d’expertise comptable : contrôleur de compte à l’ARC• Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les
annexes comptables
M. Pierre Falhun : Expert comptable du cabinet Eco-expertise• Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors
du changement de syndic
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE
Le contrôle des comptes et de gestion
À quel titre intervient le contrôleur de l’ARC ?Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 27 :
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Décision Conseil syndical
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Les obligations comptables
Quelles sont-elles ?Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et son arrêté (même date) :
Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires.
C’est une obligation depuis 2007.
Le décret et l’arrêté n’ont jamais été modifiés…
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Les non-conformités
Sont-elles nombreuses ?Oui, malheureusement,
Quelles sont-elles ?Elles portent sur tous les domaines : procédures, engagements, séparation des exercices, séparations des opérations courantes des travaux, distinctions des charges et produits, documents présentés, nomenclature comptable, comptes non justifiés, répartition…
Pour quelles raisons existent-elles ?Logiciels comptables non conformes, choix délibéré, manque de formation, omissions ou imprécision du décret et de l’arrêté…
Quelles sont les conséquences ?Bilans faussés, « bombes à retardement », problèmes en cas de mutation…
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Comment lutter ?
Modifier le décret et l’arrêtéAction commune ARC, FNAIM, UNIS vers l’autorité de tutelle pour corriger et améliorer
Rendre les règles vraiment obligatoiresSanctionner les présentations de comptes non conformes amenant un refus d’approbation des comptes en obligeant à convoquer une autre assemblée générale dans les trois mois, aux frais du contrevenant
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Quelques exemples
Mélange d’opérations exceptionnelles et courantesTravaux votés de 50 000 €
Montant appelé de 50 000 €
Charges réelles de 55 000 € => 5 000 € passent en charges courantes
Non gestion des sinistresFactures en charges de 10 000 €
Indemnités en produits (non appariés) de 8 000 €
2 000 € resteront à charge sans aucune information
Non séparation des exercicesExercice N : 1 500 € d’acompte
Exercice N + 1 : 1 500 € de solde
Personne ne verra que les charges sont de 3 000 € réellement
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Quelques exemples (suite)
Répartition d’autorité du résultat d’un exerciceAvant l’examen des comptes par l’Assemblée générale
Celle-ci est mise devant le fait accompli
L’insuffisance est exigée avant l’approbation ou le refus (!)
Nomenclature comptable non respectéeHonoraires de syndic dans de multiples comptes (fournisseurs, exotiques, copropriétaires, créditeurs divers, attente, travaux… sans jamais établir le bilan réglementaire obligatoire
Comptes d’oubli (compte d’attente non justifié)Transfert d’une partie des charges courantes gênantes
Transfert de montants dus par le Syndic ou un fournisseur
Transfert de soldes de travaux gênants
Mise aux oubliettes de produits (subventions, indemnités…) comme montré ci-après 9
L’intérêt de contrôler l’enregistrement réel dans un compte de produit
Comprendre l’intérêt de procéder à l’enregistrement d’un produit
Travaux à réaliser 25 000 € Produits à recevoir 15 000 € (subvention par exemple)
DEBIT CREDIT
Charges travaux 25 000€
Produits constatés néant
Charges supportées par les
copropriétaires 25 000€
DEBIT CREDIT
Charges travaux 25 000€
Produits constatés 15 000€
Charges supportées par les
copropriétaires 10 000€
Indemnités à recevoir de l’assureur de 15 000 € : deux types d’écritures possibles :
Indemnités affectées en diminution des charges
DEBIT CREDIT
Charges travaux 25 000€
Produits constatés 15 000€
Charges supportées par les
copropriétaires 10 000€
Indemnités affectées sur un compte d’attente 471
DEBIT CREDIT
Charges travaux 25 000€
Produits constatés
Charges supportées par les
copropriétaires 25 000€
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LES ABUS COMPTABLES ENTRAINANT UN PREJUDICE
POUR LA COPROPRIETE
Constat: Conséquence:
Absence de précision sur le compte comptable à utiliser concernant les honoraires de syndic
Eparpillement des honoraires sur plusieurs comptes
Constat:
Absence de motifs légaux pour créer des comptes d’avance supplémentaires.
Conséquence:
Appels de fonds supplémentaires sans justification
Constat: Conséquence:
Absence de précision de compte concernant les copropriétaires vendeurs
Absence de traçabilité permettant de remonter sur l’apurement des comptes vendeurs
Constat: Conséquence:
Absence d’obligation de procéder à un rapprochement bancaire
En l’absence d’un rapprochement bancaire, impossibilité de connaitre le réel solde bancaire en fin d’exercice
Constat: Conséquence:
Absence de règles concernant les écritures afférentes aux écritures de banque.
Amalgame de plusieurs opérations dans une même écriture.
Constat: Conséquence:
Comptes de charges ayant un libellé imprécis ou ambigüe
Difficultés à remonter sur la facture correspondante à la charge indiquée.
Constat: Conséquence:
Difficultés à vérifier si les produits ont été affectés aux charges
Les charges de l’exercice seront plus importantes entrainant une régularisation plus élevées sur les comptes des copropriétaires.
consultations comptables
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•Le règlement de copropriété,
•Le carnet d’entretien
•La balance de l’exercice
•Le grand livre
•Le contrat du syndic
Les documents nécessaires
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•Principalement examen du grand livre
•Lecture et interprétation de TOUS les comptes du Grand livre :
• Avances des trésorerie
• Copropriétaires
• Fournisseurs
• Banques
• Charges
• Appels de fonds
En quoi consiste cette prestation
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•Interaction entre le conseil syndical et le prestataire
•Le conseil syndical prend des notes
•Il n’y a pas de rapport écrit
•Une lecture de ce rapport peut être fait
•Durée entre 2 et 5 heures en fonction de la taille et la complexité des problèmes rencontrés
En quoi consiste cette prestation
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Le cout
• Il est fonction du nombre de lots principaux :
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Au delà des chiffres…
Il y a vous !