2 ImmoPlus Tribune de Genève | Samedi-dimanche 14-15 mai 2016
Contrôle qualité
Tribune de Genève | Samedi-dimanche 14-15 mai 2016 ImmoPlus 3
Contrôle qualité
MichelGampertChambre des notairesde Genève
Comment réserverune opportunité d’achat
Vous avez trouvé l’objet immobilier devos rêves et tant vous-même que le ven-deur souhaitez garantir la transaction fu-ture.
Vous vous mettez d’accord avec le ven-deur sur plusieurs conditions essentielles de la vente. Mais chacun doit encore réglercertaines modalités avant la signature de l’acte définitif de vente (résiliation de bail,vente ou achat préalable, dénonciation ouconclusion d’un emprunt hypothécaire, libération de son logement, financement, etc.)
Que faire pour garantir à chacun la fu-ture vente immobilière? Vous avez deux possibilités.
La première est de conclure une pro-messe de vente et d’achat. C’est un acte notarié passé en la forme authentique qui
précise toutes les conditions du futur trans-fert, mais laisse certaines conditions en suspens (délai, autorisations administrati-ves, prêt hypothécaire à obtenir ou à rem-bourser, etc.). Son coût s’élève à environ 0,5% du prix de vente. Vendeur et acqué-reur signent l’acte définitif de vente lors-que toutes les conditions sont remplies.Si les conditions ne sont pas remplies ousi l’une des parties se rétracte, l’acte pré-voit les conséquences financières pour chacune et permet de s’adresser au juge pour faire respecter les engagements de l’autre.
La deuxième possibilité est de signerune vente à terme. C’est également un acteauthentique établi par un notaire. Vendeuret acquéreur sont certains de vouloir et depouvoir exécuter la vente, mais ils ont be-soin d’un certain délai. Dans ce cas, les fraisd’acquisition (environ 4% du prix) sont presque totalement payés au moment de lasignature de la vente à terme. Seul un actede constatation que les conditions sont remplies est signé au moment de la date detransfert.
Dans la promesse de vente comme dansla vente à terme, il est généralement prévud’inscrire un droit d’emption en faveur del’acquéreur sur le feuillet du bien immobi-lier du vendeur au Registre foncier pen-dant une durée convenue. Cela empêche levendeur de modifier les conditions de vente ou de vendre à un autre acquéreur durant cette période.
Souvent, les parties recourent à unesimple convention écrite pour fixer les con-ditions négociées et garantir la conclusiondu futur contrat de vente. Or, la loi prévoitque les contrats relatifs au transfert de biens immobiliers (article 216 du Code desobligations) doivent être passés non pas enla forme écrite, mais en la forme authenti-que, à savoir devant un notaire, pour êtrevalables et en réclamer l’exécution. La simple convention écrite n’offre donc pasde garantie réelle comme la promesse de vente ou la vente à terme par acte authenti-que, car elle ne permet pas de réclamer l’exécution de la vente.
www.notaires-geneve.ch
Christophe AumeunierSecrétaire général, Chambre genevoise immobilière
Faut-il une autorisation pour vendre une PPE?
Question de Daniel F, à Genève: «Mon loca-taire, qui a occupé les lieux pendant neuf ans, m’a remis son congé. Après réflexion,je souhaite vendre cet appartement de4 pièces. Il est situé dans une propriété parétages construite en zone de développe-ment en 2000. Nonobstant le fait que la période de contrôle de l’Etat de dix ans estéchue, devrais-je demander une autorisa-tion de vente? Cette autorisation est-elle soumise à des conditions particulières?»La Loi sur les démolitions transformations et rénovations de maison d’habitation (LDTR) est très restrictive. Elle prévoit que
l’aliénation, sous quelque forme que ce soit(notamment la cession de droits de copro-priété d’étages ou de parties d’étages, d’ac-tions, de parts sociales), d’un appartementà usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à autorisation dans lamesure où l’appartement entre, à raison deson loyer ou de son type, dans une catégo-rie de logements où sévit la pénurie.
Par arrêté du 13 janvier 2016, le Conseild’Etat a déterminé, selon la dernière esti-mation de l’Office cantonal de la statistique,que la pénurie sévit dans les logements de1 à 7 pièces. L’appartement de 4 pièces de notre lecteur entre bien dans cette catégorieet son aliénation est soumise à autorisation.
Contrairement au cas d’un appartementsitué dans un immeuble locatif qui n’est pasune propriété par étage (PPE) ou dans un immeuble qui a été converti en PPE au cours de son existence (et pour lesquels lesconditions à remplir pour vendre un appar-tement confinent encore, dans les faits, à l’impossibilité), le cas de notre lecteur est plus simple.
L’autorisation de vente doit lui être déli-vrée. Les dispositions légales ne laissent
aucune marge d’appréciation ou de manœuvre à l’autorité. Le seul contrôle ef-fectué est relatif au constat que l’immeubleest soumis au régime de la PPE dès sa cons-truction, ou non. Les travaux préparatoiresqui ont mené à la rédaction des dispositionsapplicables sont clairs. Le législateur a voulu préserver le caractère de la propriétépar étage qui est, notamment, de permettrel’accession à la propriété. Il s’agissait donc de maintenir et de protéger la possibilité d’acheter et de vendre ces biens même s’ilsavaient été loués. C’est la distinction essen-tielle qui est faite avec les appartements situés dans des immeubles locatifs et qui subissent de regrettables contraintes, sou-vent au détriment des locataires.
Ainsi, notre lecteur doit malheureuse-ment se plier à cette formalité de requérir etd’obtenir une autorisation de vente avant de se rendre chez le notaire. L’autorisationest à solliciter du Département de l’aména-gement du logement et de l’énergie. Il trou-vera sur son site Internet le formulaire y relatif, dont il faut regretter la complexité.
www.cgionline.ch
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Architecture
La végétation prend racine sur les faça des et les toits de nos villesLa présence de végétaux sur les bâtiments offre des avantages pourles édifices commepour les résidents
Laurent Buschini
Faire cohabiter des végétauxdans l’architecture semble apriori incongru. Et pourtant,l’idée séduit de plus en plus.Elle est d’ailleurs ancienne (lire
en page suivante).Nombre d’architectes pensent à la
présence végétale dès le début de leurprojet architectural. C’est le cas d’EricOtt, du bureau d’architecture neuchâte-lois IPAS, qui a conçu des projets inté-grant des végétaux de l’arc jurassien auxportes de Genève. Pour lui, la nature estune source d’inspiration primordiale etconstante: «Nous aimons l’emploi desvégétaux. Il y a plusieurs manières del’appliquer à l’architecture. On peuts’inspirer de la nature sans utiliser devégétal pour autant. Dans ce cas, on agitpar imitation en utilisant des matériauxqui vont procurer une luminosité recher-chée, un espace choisi. Par exemple, onpeut créer un espace et une luminositéqui rappellent la canopée.»
L’architecte peut aussi utiliser le végé-tal comme un matériau à part entière:«Le végétal doit être considéré dès laconception comme contribuant à la défi-nition de son espace et de son climat,indique Eligio Novello, du bureau U15Architectes, à Vevey. L’essence, le vo-lume, la densité, les cycles saisonniers etles états des végétaux doivent être inté-grés lors de la réflexion initiale pour ga-rantir l’intégration du végétal, sans tropd’artifices.» L’architecte vaudois rap-pelle que le végétal nécessite passable-ment de lumière pour vivre, ce qui impli-que des prises de jour importantes.«L’eau est indispensable au végétal enpermanence et en justes quantités, maisl’eau est aussi l’ennemie des ouvrages,rappelle encore Eligio Novello. Les dis-positifs architecturaux mis en place pourintégrer le végétal doivent prendre encompte ces facteurs déterminants et par-fois antagonistes.»
Les tours du Bosco Verticale (forêtverticale) à Milan, en Italie, construitespar l’architecte transalpin Stefano Boeri(voir la Une du présent supplément), sont
emblématiques de cette tendance à cons-truire une nouvelle nature maîtrisée.
Les arbres et les arbustes«Les arbres sont placés dans des bacsintégrés dans la structure du bâtiment,indique Laura Gatti, la paysagiste et agro-nome qui a travaillé à l’implantation vé-gétale des tours milanaises. Bien en-tendu, il faut choisir les essences avecsoin, en fonction de leur exposition. Laprésence des arbres a des effets bénéfi-ques pour le bâtiment lui-même. Ainsi, lavégétation diminue l’exposition des faça-des au vent. Elle offre de l’ombre auxstructures et aux résidents.»
Plus les arbres grandissent et plus lesbacs dans lesquels ils se trouvent sontstables: «Les risques qu’un arbre soit dé-raciné sont très faibles», assure LauraGatti. De même, pour éviter que les raci-nes ne représentent un risque pour lesstructures du bâtiment, quelques pré-cautions suffisent: «L’arbre ne chercheque ce qui lui manque, poursuit LauraGatti. Dans ce cas, ses racines s’infiltrentdans le moindre interstice. Quand oncomprend ses besoins, il n’y a pas deproblème. D’après nos calculs, les arbresne souffrent pas non plus de la chaleurémise par les murs de béton. La réverbé-ration n’est pas suffisante pour avoir uneinfluence sur eux.»
EntretienMais il faut bien entendu surveiller etentretenir ces installations pour évitertout dégât ou toute infiltration d’eau, parexemple: «A Milan, le coût de l’entretiendes arbres est de l’ordre de 120 à130 francs par mois, indique BernardNicod, patron de la régie immobilièreéponyme et promoteur des Terrasses desCèdres, à Chavannes-près-Renens (VD),un projet qui sera réalisé par StefanoBoeri, en tenant compte de l’expériencemilanaise. Des spécialistes descendentavec des cordes depuis le sommet ettaillent les arbres une fois par an.»
CoûtCe type de construction demande toute-fois une exécution des travaux exem-plaire et de qualité à tous les niveaux. Laprésence de végétaux a donc un coût:«Le prix de la construction d’un immeu-ble de cette qualité est forcément plusélevé qu’un HLM, admet Bernard Nicod.Il s’agit d’un projet très abouti urbanisti-quement et architecturalement, mais ilne s’agit pas de luxe ostentatoire.»
Bénéfices en tout genre«La végétation purifie et améliore la qua-lité de l’air, protège contre le bruit etcontre le vent, énumère Bernard Nicod.Elle contribue au maintien et au dévelop-pement de la biodiversité en ville. Enfin,elle apporte la nature à domicile, sourced’équilibre psychologique pour l’être hu-main.»
Un élément que Laura Gatti décèledans l’expérience qu’en font les habi-tants des deux tours du Bosco Verticale:«Beaucoup de citadins ont perdu le lienavec la nature. La présence d’arbres etde plantes sur leur habitation leur donnela possibilité de redécouvrir les cycles dela nature. De même, les résidents obser-vent les oiseaux qui viennent nidifierdans les arbres selon les saisons.» «Levégétal placé dans les étages d’unouvrage de plusieurs niveaux recrée unrapport au sol, perdu dans les ouvragesen hauteur», souligne Eligio Novello.
Une présence végétale qui a pour effetde déplacer le débat, avance Bruno Mar-chand, professeur d’architecture àl’Ecole polytechnique fédérale de Lau-sanne (EPFL): «Il y a de nos jours beau-coup de projets de tours dans les pays duMoyen-Orient. Mais, sous nos latitudes,elles sont moins bien acceptées. Ellessont aussi critiquées pour leur mauvaisbilan écologique. C’est le symbole de l’ar-tificiel. Placer de la végétation sur cesconstructions permet d’atténuer ces cri-tiques. L’image de la tour disparaît auprofit de la végétation suspendue. Ledébat se transfère vers la question decette présence de la végétation. Celapeut sembler étrange, mais cela peutaussi avoir pour conséquence de séduirela population.»
Enfin, la présence végétale a un effetécologique à l’échelle de la ville: «Milanest l’une des villes les plus polluées d’Eu-rope, assure Eric Ott. A peine 4% de sasurface est recouverte de végétaux. Leprojet de Stefano Boeri présente donc unintérêt évident. La construction destours du Bosco Verticale apporte uneréponse à la pollution atmosphérique.Ce projet restitue de la nature au centrede la ville, alors qu’il aurait été presqueimpossible de créer un parc urbain parmanque de place.»
La présence des tours du Bosco Verti-cale inscrit aussi la capitale lombarde surla carte des villes soucieuses d’écologie.«Cela fait du bruit, même si celui-cis’estompe ensuite», résume Eric Ott.
Toits végétalisésPour les toits végétalisés, on utilise aussides bacs comme ceux utilisés dans lestours du Bosco Verticale: «Le principeest similaire mais simplifié, indiqueEric Ott. On aménage un système de drai-nage de l’eau pour l’irrigation des végé-taux du toit. Cela demande de l’entretienpar des professionnels. Il faut aussi res-pecter des normes de sécurité, se harna-cher lorsqu’on travaille sur un toit. On nepeut pas laisser les propriétaires procé-der à l’entretien. Il en est de mêmepour l’entretien d’un ascenseur, parexemple.»
Le végétal dans la ville diminue l’al-bedo (fraction de lumière réfléchie parune surface) général de la cité, signaleEligio Novello. «C’est le cas des végétauxsur les toits plats, qui contribuent à unrafraîchissement de la surface de toitureet à une diminution de la chaleur dansl’ouvrage.»
Tandis qu’un toit en dalles ou en tui-les a un rayonnement plus important.«Sans parler des panneaux solaires, quisont de véritables radiateurs à cielouvert», note Eric Ott.
La toiture végétalisée est aussi de plusen plus demandée car elle améliore,notamment, l’esthétique. «Il est plus agréable de voir un toit végétalisé en facede chez soi plutôt qu’un toit de gravier,indique Bruno Marchand. On profite dela végétation environnante.»
La couverture végétale permet ausside drainer les eaux de pluie. Ces derniè-res sont freinées et mettent plus detemps à atteindre les canalisations, cequi facilite leur gestion.
Enfin, le végétal peut aussi améliorerl’isolation thermique d’un bâtiment parrapport à une toiture traditionnelle engravier ou en dalles étanches.
DensificationLa végétalisation des bâtiments va aussifavoriser la densification des villes:«Il sera plus difficile à l’avenir de cons-truire à la campagne, en zone agricole,assure Bruno Marchand. La densificationva donc se poursuivre en grande partieen milieu urbain. Or, on ne peut pasnon plus diminuer drastiquement lesespaces verts. En végétalisant des édifi-ces, on étend les zones vertes sur les toitset les façades. C’est une transformationqui permet de prolonger le bâtimentavec des jardins, voire de l’agricultureurbaine.»
ImmobilierSupplément paraissant le samediEditeurTamedia Publications romandes SARédacteur en chef responsablePierre RuetschiRédaction Fabrice Breithaupt,tél. 022 322 38 [email protected] [email protected] immobilièresGregory Pavoni, tél. 022 322 34 [email protected]é immobilierDidier Schütz, tél. 021 349 50 65
C’est votre droit La chronique du notaire
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Végétaliser l’habitat, une idée ancienneU Professeur à l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), Bruno Marchand cite le cas de l’architecte américain Frank Lloyd Wright, qui intégrait des serres d’hiver dans certains de ses projets au début du XXe siècle.«La sensibilité pour la nature a été contrariée par la fascination de la technique durant la modernité du XXe siècle, mais cela revient fortement depuis quelques années.»
«Dans les pays du nord de l’Europe,par exemple, des maisons enterrées utilisent le couvert végétal comme isolant, rappelle de son côté Eric Ott, architecte du bureau IPAS. Au début du XXe siècle, à l’aube de la construction des premiers gratte-ciel de New York, un caricaturiste américain, AB Walker, avait imaginé une tour comme un empilement de plateaux horizontaux soutenus par une structure métallique. Une solution rendue possible par les nouvelles techniques de construction. Chacun des niveaux était traité comme un site vierge qui délimite une propriété privée occupée par une maison rurale et son jardin. Le projet d’AB Walker prête à sourire. Mais il a inspiré nombre d’architectes par la suite.» L.B.
Les toits végétalisés (ici, la station «Place de l’Europe»du Métro M2 , à Lausanne) offrent une vue agréableet contribuent à diminuer la chaleur dans le bâtiment. KEYSTONE
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ET SI ON PARLAIT DE TOIT ?
