Download - Foncier économique et locaux d’activités dans le Pays de Lorient. Évolution 2010-2013

11 juin 2014

Foncier économique et

locaux d’activitésEvolution 2010-2013

Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014

Objectifs

2

� 3 ans après le schéma directeur, un état des lieux actualisé du foncier

économique et des locaux

�Foncier éco consommé et locaux construits de 2010 à 2013

� Disponibilités du foncier économique fin 2013

� La situation du marché des bureaux fin 2013�Observatoire partenarial n°4 avec IE et Blot immobilier

Foncier économique et locaux d’activités :

des leviers du développement et de

l’attractivité du territoire


Méthode

3

� Des relevés de terrains dans

l’ensemble des zones d’activités du

pays de Lorient - occupation ou

non des parcelles, secteur des

entreprises implantées

�Saisie sur SIG

�Publiés sous forme de fiches

ZA

�Le traitement du fichier permis

de construire – source DREAL

� Une enquête et un partenariat

auprès des professionnels pour le

marché des bureaux


Une présentation en 3 parties

4

� I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013

� II. Foncier éco : les disponibilités fin 2013

� III. Marché des bureaux : situation fin 2013 (observatoire n°4)


I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013

5

� 1. Un rythme qui se

maintient malgré la crise

� 170 entreprises

implantés en 4 ans soit 42

par an comme de 2003 à

2009

�246 000 m² de locaux

commencés soit 61 000 m²

par an (60 000 m² de 2002

à 2008)

Nombre d’implantations dans les ZA du pays de Lorient

Surfaces de locaux commencés dans le pays de Lorient

Source AudéLor et DREAL


6

� 2. Une surface consommée

plus faible

� 12 ha/an contre 16 ha

auparavant

�Une forte baisse en 2013

�Seulement 20 % de l’ensemble

du foncier consommé (70 ha par

an)

Foncier éco consommé dans les ZA du pays

de Lorient (en ha)

Foncier éco consommé (en ha)

Source AudéLor


� 3. Une hausse du commerce et des bureaux, une baisse de la

logistique

7

Foncier éco consommé

�Une baisse sensible de la logistique et de

l’automobile

�Un maintien de la production et de la

construction

�Pour la production, 2 grands

projets en renouvellement (Capitaine

Houat et Krustanord)

�Une hausse du commerce de détail


de Lorient (en m²) – MOYENNE ANNUELLE

Source AudéLor


8

Locaux d’activités construits

� Une baisse des bâtiments industriels et

des entrepôts

�Un maintien du commerce

�Une hausse des bureaux

Locaux commencés pays de Lorient 2010-2013

Source DREAL - AudéLor


9

� Production � Cité Marine, A2S, Forges Le

Béon

� Capitaine Houat, Krustanord

� Construction� SRB, Pigeon Bretagne Sud

� Decoferm, Mamelet Jaillet, le

Corre…..

� Logistique�Mediapost, Lori SI…..

4. Exemples d’implantations 2010-2013

� Commerce � Leclerc,

� Electro dépôt, Fête ci Fête

ça

� La grande Récré, Boulanger,

Sport 2000, GIFI, CetA

� Capitaine Houat, Krustanord

� Bureaux� Pen men, Nautilus, Diaph

�Celtic Submarine….

�Mayereau, AMIEM….


� 5. Foncier éco : Kerpont et Le

Porzo aux 1ers rangs

10

�Un rôle de Kerpont qui se réduit :

� Audi, Electrodepot, Trécobat, AMIEM,

Mayereau, Néotek Ponsel….

�29 % du total contre 61 % de 2003 à

2009

� un épuisement progressif des

possibilités dans les limites actuelles

�Une optimisation du foncier sur

Kerpont�densification = 1/3 de la consommation

�Le Porzo :

� déjà au 2ème rang de 2003 à 2009

� Cité Marine, A2S…


� 6. Foncier éco consommé :

un tropisme pour l’Est qui se

confirme

11

� Est : 44 % des entreprises implantées

et 63 % du foncier économique

consommé

� Ville centre : 30 % des entreprises et

17 % du foncier

Foncier éco consommé Pays de Lorient

2010-2013 (en ha)

� Accès direct RN : 56 % du foncier

consommé

� Est et Accès direct RN : 46 % du

foncier consommé mais 85 % pour la

production

Source AudéLor


� 7. Locaux commencés : Kerpont

et Keroman aux 1ers rangs

12

� Quartier portuaire :

� Celtic Submarine, Nautilus,

pen men….

� KrustaNord

�Le Rohu :

� Capitaine Houat

�Restavy :

� Forges le Béon….

Locaux commencés 2010-2013

Evolution / 2003-2009

� Quartier portuaire et Le

Porzo en hausse

� Kerpont : en baisse (-30 %)


13

Bâtiments industriels et entrepôts

2010-2013

Bureaux 2010-2013

Commerce 2010-2013


14

� 8. Une demande de

foncier économique

segmenté : un jeu des 7

familles

� Accessibles – spacivores

: 8 % des entreprises mais

30 % des surfaces

�Une part importante des

« commerciales »


de Lorient 2010-2013 (en ha)


15


II. Foncier éco : Les disponibilités fin 2013

16

� 1. Un niveau de

disponibilités insuffisant

� Seulement 45,6 ha

aménagés et immédiatement

disponibles dans le Pays de

Lorient

�33 ha dans Lorient

Agglomération

�Equivalent à 2,8 à 3,5

années de commercialisation

Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient – Fin 2013


17

� 2. Une diminution

des disponibilités dans

les ZA communautaires

� De 14 ha à 8,4 ha

�+1,8 ha ex CC Plouay

Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient

Source AudéLor


18

� 3. Moins d’un tiers des surfaces

disponibles à l’Est et en accès

direct RN

� Les ZA situées à l’Est et en accès direct RN

représentent 30 % des disponibilités et 46 % de la

demande


Est : 45 % des disponibilités et 63 % de la demande

Nombre de terrains disponibles


19

� 4. Peu de grands terrains

disponibles

� des disponibilités le plus souvent en

1ere et 2ème couronne


Nombre de terrains de 5000 m² et plus disponibles

Source AudéLor


20

� 5. Des zones d’activités inscrites au schéma directeur des

ZA de Lorient Agglomération (juillet 2011)

6 nouvelles zones :

� Sur des sites classés

stratégiques au ScoT

� Un phasage :

� Avant 2015

� 2015-2020

� Après 2020


III. Marché des bureaux situation fin 2013

21

� 1. Une baisse des transactions

en 2013

� 7 066 m² ont été

commercialisés en 2013

� soit une baisse de -30,2% par

rapport à 2012.

� Après, une progression de +17 %

par an en moyenne 2009-2012

Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou

loués dans le pays de Lorient

Source AudéLor, IE, Blot et porteurs de projets


22

� 2. Une baisse plus

forte dans le neuf

�3550 m² loués ou

vendus dans le neuf en

2013

� -38 % dans le neuf et

-22 % dans l’ancien

Transactions en bureaux dans le pays de Lorient

en 2012 et 2013

Source AudéLor, IE, Blot entreprises et porteurs de projets


23

� 3. Une production de

bureaux en hausse en

2013/2014

�Une production annuelle

(+5700 m²/an) supérieure à

la moyenne de la période

précédente (2005-2012) :

+ 3750 m²


24

� 4. Une offre de

bureaux neufs qui

devient significative

� 6000 m² disponibles dans le

neuf soit 37 % du total

(moyenne 30 %)

� Une progression de +130 %

� Fin 2012, 2 600 m²

disponibles dans le neuf soit

seulement 20 % du total

Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin

d’année

Source AudéLor et porteurs de projets –


25

16 000 m²disponibles dans le

parc tertiaire

Dont 6000 m² dans le

neuf

NB : récent = moins de 10 ans


.

5. Une sur-offre dans l’ancien,

une absence de tension dans

le neuf

� Globalement, un ratio de 2,3 en 2013 contre 1,3

en 2012

� Le marché du neuf n’est plus en tension (ratio de

0,5) et se rapproche de la sur-offre (ratio de 1,6)

� Le marché de l’ancien (ratio de 3,0) est en sur-

offre (une partie de l’offre est « obsolète »). Le

déséquilibre est plus fort qu’en 2012 (ratio de

2,4)

26

Ratio : volume de l’offre sur montant des

transactions annuelles

Le marché est considéré :

� en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2

� En sous-offre quand il est inférieur à 1


.

6. Pays de Lorient : les niveaux de prix

27

Location

Ancien : de 75 à 100 €/m²/an

Récent : 110-140 €/m²/an

Neuf : aménagé

� Périphérie : 130 €/m²/an ; � Urbain : 160 €/m²/an � « Prime » : 180 €/m²/an

Vente

Ancien : 600-800 €/m²

Récent 1 200 €/m²

Neuf : � Périphérie : 1550 €/m² ; � Urbain : 1 800 €/m²/an � « Prime » : 2100 -2300 €/m²

Source : IE, Blot entreprises et porteurs

de projet- Obs bureaux n°4


.

7. Les projets d’ici 2020

28

� Environ 10 000 m² de bureaux en projet

� 2200 m² : Cap City

� 2300 m² - 3800 m² : Technellys

� 3000 m² : Gare

� 2500 m² : Péristyle

Surfaces annoncées – avril 2014Source AudéLor et porteurs de projets –

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