CSEEI
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Examen écrit
Épreuve: Droit
Partie: Code civil (CC)
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission
sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 11
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les
pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible: 40 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Sans
Abréviations
CO Code des obligations
CC Code civil suisse
Épreuves Sujet Pondération
Vue d’ensemble du droit
A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2
A2 Droit des personnes 2
A3 Principes des droites réels 2
A4 Possession et registre foncier 2
B1 Droit des personnes 4
B2 Droits réels 8
B3
B4
C1
C2
Droits réels
Droits réels
Registre foncier
Droits réels, etc.
10
2
4
4
Total 40
CC Examen écrit (la présente partie) 40
CO/CPC
Fiscalité
Examen écrit
Examen écrit
60
20
Total 120
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 3 sur 11
A) Groupes de questions à répondre par juste ou faux 8 points
Évaluation des groupes de questions A1 – A4
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5 Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1 – Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
Si un groupe de yodel loue la salle communale, il s’agit de droit
public.
juste
faux
0,5
Une norme de droit dispositif ne doit être observée qu’en
l’absence d’un accord contractuel.
juste
faux
0,5
Le registre des réserves de propriété pour les motocycles est
tenu par l’Office de la circulation routière.
juste
faux
0,5
L’accord de Paris sur le climat appartient au droit privé. juste
faux
0,5
Exercice A2 – Droit des personnes
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
Walter, 90 ans, rédige un mandat pour cause d’inaptitude. Cela
limite l’exercice de ses droits.
juste
faux
0,5
Marc et Susie ne veulent pas se marier, mais se faire inscrire en
tant que «partenaires enregistrés». Est-ce possible ?
juste
faux
0,5
La capacité juridique d’une personne physique ne débute
qu’avec l’inscription au registre des naissances, à l’office de
l’état civil.
juste
faux
0,5
Une personne morale agit par l’intermédiaire de ses organes. juste
faux
0,5
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 4 sur 11
Exercice A3 – Principes des droits réels
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
Le principe de l’antériorité relève du droit impératif, de sorte que
même des conventions entre les parties ne peuvent pas
s’écarter de cette hiérarchie des droits réels.
juste
faux
0,5
Le transfert de propriété d’un immeuble à la suite d’un achat
nécessite une inscription au registre foncier.
juste
faux
0,5
Les héritiers sont inscrits comme propriétaires au registre
foncier dans l’ordre successoral correspondant à leurs parts
successorales.
juste
faux
0,5
Les parties sont libres de faire inscrire au registre foncier une
dette foncière allemande en euros sur un immeuble situé en
Suisse.
juste
faux
0,5
Exercice A4 – Possession et registre foncier
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
Tout possesseur est propriétaire. juste
faux
0,5
La possession est le moyen de publicité par lequel le droit sur
une chose mobilière est rendu visible vers l’extérieur.
juste
faux
0,5
Une cédule hypothécaire est annotée au registre foncier. juste
faux
0,5
Le registre foncier est tenu par l’Office fédéral du registre foncier
à Berne. Il a des filiales dans toute la Suisse.
juste
faux
0,5
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 5 sur 11
B) Exemples d’application du droit des personnes
et des droits réels 24 points
Exercice B1
Droit des personnes
Question 1
Définissez la capacité juridique.
4
1
Capacité à être sujet de droits et d’obligations. (ou) Capacité à être un sujet de droit.
Question 2
Définissez la capacité de discernement.
1
Capacité à percevoir la portée de ses actes. (ou) Capacité à agir de manière raisonnable.
Question 3
Werner Moser, 95 ans, veuf, vit seul dans son logement. Il peut toujours
maîtriser les activités quotidiennes, mais ses forces ont décliné et il a besoin
d’aide pour les travaux de nettoyage, dont il a chargé une tierce personne.
Parallèlement, il charge sa banque d’investir une partie de sa fortune dans des
instruments financiers complexes.
Que pensez-vous de sa capacité de discernement dans le cadre de ces deux
mandats ? La capacité de discernement peut-elle être présente dans un cas et
pas dans l’autre ?
2
La capacité de discernement est relative. Sa présence doit être examinée séparément pour chaque acte juridique.
Ici, la capacité de discernement est probablement présente pour un acte juridique «quotidien» tel qu’un mandat pour des travaux de nettoyage; pour un acte juridique plus délicat tel que le placement de fonds dans des instruments financiers complexes, ce n’est probablement pas le cas.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 6 sur 11
Exercice B2
Droits réels
Contexte
Monika Zuber-Gruber, mariée sous le régime de la participation aux acquêts,
veut vendre sa maison de vacances à Ernest Müller.
Questions
1. Définissez et désignez l’«acte générateur d’obligation».
2. Quelle forme est requise ici pour l’acte générateur d’obligation ?
3. Le conjoint de Monika Zuber-Gruber doit-il signer l’acte ?
4. Définissez et désignez l’«acte de disposition».
8
2
1
1
2
Question 1 :
Constitution d’une obligation de procéder à une disposition. Fonde le droit obligatoire de fournir une certaine prestation. Contrat de vente
Question 2 :
Acte authentique
Question 3 :
oui non
Question 4 :
Génération immédiate d’une modification du droit. Fonde un droit absolu sur l’élément de fortune lui-même.
Inscription au registre foncier.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
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Suite exercice B2
Question 5
À la date du transfert de propriété, Ernest Müller aurait dû verser à Monika
Zuber-Gruber le solde du prix de vente, soit 300’000 francs. Deux mois et demi
après le transfert de propriété, ce montant reste impayé. Monika Zuber-Gruber
apprend alors qu’Ernest Müller a déjà revendu la maison de vacances et s’est
éclipsé en Amérique du Sud.
Que recommanderiez-vous à Monika Zuber-Gruber?
2
Question 5 :
Requérir l’inscription de l’hypothèque légale du vendeur avant l’expiration du délai de trois mois (art. 837 al.1 CC & art. 838 CC).
Exercice B3
Droits réels
En décembre 2011, Jean a fait don de son immeuble à son fils Marcel, sous
réserve toutefois de bénéficier d’un usufruit en sa faveur.
Question :
1. Expliquez ce qu’est un usufruit en en mentionnant six caractéristiques.
10
6
Question 1 :
L’usufruit est une servitude personnelle.
La servitude ne peut pas être transférée.
La servitude s’éteint au décès du bénéficiaire.
La servitude dure au maximum 100 ans.
L’usufruitier a un droit de jouissance complet sur la chose.
L’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose.
Autres réponses possibles :
L’usufruitier peut louer et affermer la chose.
L’usufruitier est tenu d’acquitter les impôts sur le produit et la fortune.
L’usufruitier supporte les frais ordinaires d’entretien et les dépenses.
d’exploitation de la chose ainsi que les intérêts des dettes dont elle est grevée
et les primes d’assurances.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 8 sur 11
Suite exercice B3
À la date du don, l’immeuble n’était grevé d’aucun droit de gage. Marcel
connaît des difficultés financières et constitue une cédule hypothécaire sur
l’immeuble (sans l’assentiment de son père Jean). La cédule hypothécaire est
remise à Daniel, ami et créancier de Marcel.
Questions
2. Marcel était-il en droit de constituer une cédule hypothécaire sans
l’assentiment de son père ? Motivez votre réponse.
3. Que devient l’usufruit si Marcel ne parvient plus à honorer ses
engagements financiers et que Daniel exige la réalisation forcée de
l’immeuble ?
2
2
Question 2 :
Marcel avait le droit de créer une cédule hypothécaire sans l’accord de son père. En qualité de propriétaire, il peut disposer de l’immeuble. L’existence d’un usufruit ne limite pas son pouvoir de disposition.
Question 3 :
La cédule hypothécaire est de rang inférieur à celui de l’usufruit (principe de l’antériorité). L’usufruit ne peut donc pas être éteint par la procédure de réalisation forcée et l’acquéreur doit tolérer le maintien de l’usufruit.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 9 sur 11
Exercice B4
Droits réels
Sven est coursier à vélo indépendant. Pendant ses vacances à l’étranger, il
confie son vélo à son ami Mario. Quand il revient chez lui, il rencontre par
hasard Marcel, qui lui montre le vélo qu’il vient d’acheter. Il s’avère que ce vélo
est celui que Sven a prêté à Mario.
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
Si Marcel a acheté le vélo à Mario de bonne foi, il est protégé dans
son acquisition.
juste
faux
0,5
Sven peut reprendre le vélo à Marcel, si nécessaire avec
l’intervention de la police.
juste
faux
0,5
Si Marcel savait lors de l’achat que le vélo appartenait à Sven, il
doit rendre le vélo à Sven.
juste
faux
0,5
Le vélo doit dans tous les cas être restitué à Sven, car il s’agit d’un
bien insaisissable.
juste
faux
0,5
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 10 sur 11
C) Questions générales 8 points
Exercice C1
Registre foncier
Selon le droit du bail actuel, un contrat de bail en cours est transmis à
. Une de vos connaissances
souhaite ouvrir une droguerie et loue des locaux à cet effet dans un
immeuble commercial.
1. Elle vous demande si, en dépit du principe du maintien des baux, il ne
serait pas nécessaire de faire annoter son contrat de bail de 10 ans au
registre foncier ? Motivez votre réponse.
2. Comment appelle-t-on un droit personnel annoté au registre foncier ?
4
2
2
Question 1 :
Si le contrat de bail n’est pas annoté au registre foncier et qu’il n’est pas explicitement transféré par le bailleur lors d’une vente, le nouveau propriétaire peut, en certaines circonstances, résilier le bail avant l’échéance de la durée de dix ans. L’annotation du contrat de bail permet d’assurer le transfert du bail aux ayants cause du bailleur.
Question 2 :
Droit réel limité.
8
Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________
Page 11 sur 11
Exercice C2
Droits réels, etc.
Pascal Pleite est l’unique associé et le directeur de la société PP Sanitär
GmbH, laquelle est au bord de la faillite. Il a besoin de toute urgence d’un petit
véhicule de livraison pour l’entreprise. Il a convenu avec le revendeur que le
prix de vente du véhicule d’occasion, soit 10’000 francs, pourrait être versé par
tranches. Connaissant la situation financière précaire de son client, le
commerçant rédige un contrat de vente aux termes duquel le véhicule ne
deviendra la propriété de PP Sanitär GmbH que lors du versement de la
dernière tranche. Le contrat est signé par les deux parties lors de la réception
du véhicule. Aucune autre mesure n’est prise. Deux semaines plus tard, la
faillite de PP Sanitär GmbH est ouverte. L’administration de la faillite estime
que PP Sanitär GmbH est propriétaire du véhicule de livraison et le revendeur
est d’avis que l’objet est toujours sa propriété.
Question :
Qui a raison ? Motivez votre réponse.
4
L’administration de la faillite a raison.
Le transfert de la détention du véhicule à PP Sanitär GmbH marque également le transfert de la propriété de l’objet (art. 714 CC).
Pour empêcher le transfert de la propriété, la réserve de propriété aurait dû être inscrite dans un registre public au domicile de la Sàrl (art. 715 CC).
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Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Epreuve : Droit
Partie : CO/CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
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sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
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N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 9
Informations à l’intention des candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez
impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure
et de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été
données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a
inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)
6. Temps disponible : 60 minutes/60 points (resp. 120 minutes/120 points pour les trois
épreuves de droit ensemble.)
7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En
l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.
Abréviations
CO Code des obligations
CC Code civil suisse
Épreuves Sujet Pondération
Vue d’ensemble du droit Pondération
A CO partie générale 30
B CO partie spéciale 20
C CPC, garanties 10
Total 60
CC
CO/CPC
Examen écrit
Examen écrit (la présente partie)
40
60
Fiscalité Examen écrit 20
Total 120
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 3 sur 9
A) CO, partie générale 30 points
Évaluation des groupes de questions A1 – A2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Les affirmations suivantes sont-elles justes ou fausses?
2
Une créance implique un acte juridique bilatéral.
juste
faux
0,5
Les créances naissent uniquement par contrat.
juste
faux
0,5
Les créances doivent revêtir la forme écrite pour être valables.
juste
faux
0,5
Un acte juridique unilatéral aussi peut engendrer une créance.
juste
faux
0,5
Exercice A2
Les affirmations suivantes sur la naissance d’un contrat sont-elles justes ou
fausses?
2
Un contrat est parfait par une manifestation de volonté réciproque
et concordante.
juste
faux
0,5
Un contrat peut aussi être parfait par un acte concluant.
juste
faux
0,5
Les contrats dont un contenu est illicite peuvent être annulés.
juste
faux
0,5
Les contrats nuls doivent être attaqués dans un délai d’un an.
juste
faux
0,5
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 4 sur 9
Exercice A3
Indiquez en précisant l’article de loi pertinent si les offres suivantes sont
contraignantes et le cas échéant, pendant combien de temps:
1. Stavros Damnoni souhaite faire repeindre son logement de 3 pièces et
demande un devis par téléphone. Le peintre explique que le prix sera de
l’ordre de 3’750 francs.
2. Paula Pini envoie des prospectus dans lesquels elle offre ses tableaux à
des prix d’action.
3. Marcel Kornus, joaillier, dépose un bracelet dans sa vitrine accompagné
d’une étiquette indiquant 250 francs.
4. Magnus Holzweg, menuisier, rédige une offre écrite sans précision quant
au délai pour la fabrication d’une table de balcon.
5. La société Hemd&Co vend des chemises en lin «2 pour 1, jusqu’à
épuisement du stock».
10
Solution A3 :
1. Offre contraignante pendant la durée de la conversation, art. 4 al .1 CO.
2. Ne constitue pas une offre, art. 7 al. 2 CO.
3. Constitue une offre, art. 7 al. 3 CO.
4. Offre contraignante jusqu’au moment où l’auteur peut s’attendre à recevoir
une réponse, art. 5 al. 1 CO.
5. Offre contraignante jusqu’à épuisement du stock, art. 7 al. 1 CO.
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 5 sur 9
Exercice A4
Heiri Kolass veut vendre sa voiture, qu’il devait présenter au contrôle des
véhicules automobiles le mois passé et dont la date de l’entretien est échue.
Malgré cela, il rédige l’annonce suivante : «VW Golf, 7 ans, sans accident,
contrôle 2017, entretien à jour, 7000 francs.» Tanja Sulger s’intéresse au
véhicule et l’achète pour le prix demandé, après que Heiri Kolass lui ait une
nouvelle fois confirmé lors de la remise que le véhicule avait passé le contrôle
et subi l’entretien. Peu après l’achat, Tanja Sulger reçoit une convocation de
l’Office de la circulation routière pour le contrôle de la voiture. Tanja souhaite
rendre la voiture à Heiri et récupérer son argent.
Sur quelles dispositions de la partie générale du code des obligations Tanja
peut-elle se fonder pour tenter de récupérer son argent et à quoi doit-elle prêter
attention?
10
Solution A4 :
Tanja peut invoquer l’erreur, voire le dol (art. 24, resp. 28 CO) et
contester le contrat (art. 31 CO).
La contestation rend le contrat nul et non avenu.
Tanja doit exiger le remboursement de son versement en se fondant sur
l’obligation résultant de l’enrichissement illégitime (art. 62 CO)
Elle doit observer le délai de prescription.
Exercice A5
Aline Hausotter était en route vers son lieu de travail le matin du 23 décembre.
En arrivant à 9 heures chez son employeur, Skytele AG, elle a glissé sur le
verglas en franchissant le chemin piéton traversant le terrain de Kosmos AG
(propriétaire de l’immeuble dans lequel Skytele AG avait ses bureaux) et, dans
sa chute, a subi une grave déchirure des ligaments croisés. Les frais médicaux
ont totalisé 6’579 francs, dont 657.90 francs à la charge d’Aline Hausotter.
Indiquez, en précisant les dispositions légales pertinentes, si elle peut exiger le
remboursement de ce montant et si oui de qui et à quel titre.
6
Solution A5 :
Responsabilité de propriétaire de Kosmos AG (art. 58 CO).
Conditions remplies: dommage (657.90 francs), illicéité (lésions corporelles),
lien de causalité adéquat (chute et blessure).
Responsabilité causale, aucune faute n’est nécessaire.
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 6 sur 9
B) CO, partie spéciale 20 points
Évaluation des groupes de questions B1 – B2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 1 point = 1
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Indiquez si les déclarations suivantes sur le contrat d’entreprise sont justes ou
fausses.
4
La loi exige que tout contrat d’entreprise revête la forme écrite.
juste
faux
Le contrat d’entreprise est exécuté lorsque l’entrepreneur entame ses activités.
juste
faux
Les contrats d’entreprise comprenant des travaux de peinture dans un immeuble doivent revêtir la forme authentique.
juste
faux
Les contrats d’entreprise sont révocables en tout temps.
juste
faux
Exercice B2
Martin Barholder est traduit en justice par un locataire. Il se fait assister et représenter par Hans Moser, avocat. Évaluez si les affirmations suivantes sont justes ou fausses.
4
Le contrat entre Martin Barholder et l’avocat Hans Moser doit être conclu par écrit.
juste
faux
L’avocat Hans Moser ne touche ses honoraires que s’il gagne le procès, car la loi prévoit qu’une victoire est due dans ce type de contrat.
juste
faux
Martin Barholder peut en tout temps résilier le contrat qui le lie à Hans Moser en tant qu’avocat.
juste
faux
L’avocat Hans Moser répond de l’exécution consciencieuse de son travail.
juste
faux
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 7 sur 9
Exercice B3
Paul Schwarzkopf commande un pupitre pour son bureau auprès d’Innendeko AG. L’objet doit être livré dans quatre semaines environ. Six semaines plus tard, Paul Schwarzkopf n’a aucune nouvelle du fournisseur.
Question
a) De quel type de contrat s’agit-il et dans quels articles de loi est-il réglé ?
Paul Schwarzkopf voit la même table dans un autre commerce, où il peut l’emporter le jour-même, ce qu’il fait, sans en informer Innendeko AG. Le lendemain, Innendeko AG livre la table commandée.
Question
b) Expliquez la situation juridique en précisant les dispositions légalespertinentes et indiquez si Paul Schwarzkopf doit accepter la livraisond’Innendeko AG.
6
Solution B3 :
a) Contrat de vente au sens des art. 184 ss CO.
b) Paul Schwarzkopf aurait d’abord dû mettre Innendeko AG en demeure (2)et lui fixer un délai pour s’exécuter (1), en indiquant qu’il se départirait ducontrat si la livraison n’intervenait pas dans ledit délai (1), art. 102 CO(0,5), art. 107 ss CO (0,5).
Exercice B4
Le 7 mai 2018, Petra Saxer a acheté un téléviseur dans un commerce spécialisé.
Questions
a) Que doit faire Petra Saxer et quels sont ses droits si elle constate le 8mai 2018 que l’écran est rayé?
b) Que doit faire Petra Saxer si elle constate le 17 juillet 2018 que latélécommande infrarouge ne fonctionne pas?
c) De quels droits dispose Petra Saxer si le téléviseur tombe en panne le 8mai 2020?
Répondez aux questions en indiquant les dispositions légales pertinentes.
6
Solution B4 :
a) Petra Saxer doit informer le vendeur sans délai (avis de défaut) (1), art.
201 al. 1 CO (0,5). Elle dispose ensuite du droit d’exiger une réduction du
prix ou la résiliation du contrat (1), art. 205 al. 1 CO, 0,5.
b) Défaut caché, à dénoncer aussitôt, art. 201 al. 3 CO.
c) Les droits sont prescrits, art. 210 CO.
Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018 Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 8 sur 9
C) CPC, garanties et prescription 10 points Évaluation des groupes de questions C1 – C4 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse. Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant: Réponse exacte = 0,5 point = 0,5 Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C1
Les déclarations suivantes sont-elles juste ou fausses ?
2
Le code de procédure civile règle également la procédure en droit pénal.
juste
faux
0,5
Le CPC contient exclusivement des dispositions cantonales. juste
faux
0,5
Le CPC contient des dispositions spéciales pour les rapports de bail et d’affermage.
juste
faux
0,5
Le CPC règle la compétence matérielle et fonctionnelle des tribunaux.
juste
faux
0,5
Exercice C2
Patrizia Zanni a fait consigner son loyer d’un montant de 1’875 francs, car le chauffage n’y fonctionne plus depuis plusieurs jours. Évaluez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.
2
Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux commerciaux, l’autorité de conciliation se compose d’un président et de représentants siégeant paritairement.
juste
faux
0,5
L’autorité de conciliation peut exceptionnellement procéder à un échange d’écritures préalable.
juste
faux
0,5
L’autorité de conciliation peut soumettre une proposition de jugement aux parties.
juste
faux
0,5
L’autorité de conciliation peut, sur requête du demandeur, statuer au fond dans les litiges patrimoniaux dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 2’000 francs.
juste
faux
0,5
8
Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________
Page 9 sur 9
Exercice C3
Joanne prête Fr. 8'000.- à Aline pour une formation. Pour garantir le remboursement, Daniel promet de verser le montant à Joanne si Aline n’est pas en mesure de rembourser Joanne. Évaluez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.
2
Si Aline et Daniel sont mariés, Daniel peut valablement s’engager
envers à Joanne oralement.
juste
faux
Si Daniel est marié avec Heidi, il a besoin du consentement écrit
de Heidi.
juste
faux
L’engagement de Daniel envers Joanne doit dans tous les cas
faire l’objet d’un acte authentique.
juste
faux
Joanne peut d’emblée exiger le montant de Daniel sans intervenir
d’abord auprès d’Aline.
juste
faux
Exercice C4
Kostas a posé de nouveaux revêtements de sol dans le cabinet dentaire de
Maximilian. Il a facturé ces travaux le 10 mai 2013. Cette facture reste impayée à
ce jour. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.
4
La créance est forcément prescrite aujourd’hui.
juste
faux
Si Maximilian a résidé à l’étranger du 1er janvier 2014 au 31
décembre 2016, la créance n’est pas prescrite.
juste
faux
La créance n’est pas prescrite si Maximilian en a versé la moitié le
10 janvier 2017.
juste
faux
Si la créance est prescrite, le juge doit le signaler à Maximilian.
juste
faux
La prescription de la créance peut être empêchée si Kostas
adresse une relance à Maximilian.
juste
faux
Kostas et Maximilian pourraient convenir par écrit de renoncer à
faire valoir la prescription.
juste
faux
La prescription de la créance peut être empêchée si Kostas
dépose une requête de conciliation.
juste
faux
Si la prescription est interrompue, un nouveau délai de prescription
commence ensuite à courir.
juste
faux
CSEEI
Rue du Midi 2
1003 Lausanne
T +41 (0) 21 601 24 80
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Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : Droit
Partie : Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission
sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
Examen 8
Partie: Droit; fiscalité Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 5
Informations à l’intention des candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez
impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure
et de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été
données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a
inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)
6. Temps disponible : 20 minutes
7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En
l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.
Épreuves Sujet Pondération
Vue d’ensemble du droit Pondération
A Le système fiscal suisse 4
B Taxe sur la valeur ajoutée 16
Total 20
CC Examen écrit 40
CO/CPC
Fiscalité
Examen écrit
Examen écrit (la présente partie)
60
20
Total 120
Examen 8
Partie: Droit; fiscalité Numéro de candidat/e _____________________
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A) Le système fiscal suisse 4 points
Évaluation du groupe de questions A
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A
Paul Miller a développé une plateforme de financement participatif par prêt
(crowdlending) pour des financements immobiliers aux États-Unis et a
maintenant déménagé en Suisse y pour offrir ce service. Intéressé par le
système fiscal suisse, il a fait quelques recherches et vous bombarde de
questions lors de la signature du contrat de bail d’un logement. Déterminez si
les déclarations suivantes sont justes ou fausses.
4
Les charges publiques sont constituées des services obligatoires et
des taxes publiques.
juste
faux
Les impôts donnent droit à une contre-prestation directe de l’État.
juste
faux
Les impôts d’affectation servent à couvrir les besoins financiers
généraux.
juste
faux
Les taxes douanières sont prélevées par les cantons frontaliers.
juste
faux
Les impôts sur le tabac sont prélevés par la Confédération.
juste
faux
Le droit fiscal fait partie du droit administratif.
juste
faux
Le sujet fiscal est ce qui est imposé.
juste
faux
Le taux d’imposition désigne l’ampleur de la charge fiscale.
juste
faux
Examen 8
Partie: Droit; fiscalité Numéro de candidat/e _____________________
Page 4 sur 5
B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points
Évaluation du groupe de questions B1
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Paul Miller continue de bavarder à propos de la TVA. Ses déclarations
suivantes sur la TVA en Suisse sont-elles correctes ou pas ?
4
La TVA vise à imposer la consommation de biens, mais pas de
services.
juste
faux
La TVA vise à imposer tous les niveaux de la chaîne de création
de valeur.
juste
faux
Les opérations des banques et des assurances ne peuvent pas
être imposées par option.
juste
faux
La TVA est un impôt indirect.
juste
faux
La TVA fonctionne via un taux d’imposition unique.
juste
faux
La période d’imposition de la TVA coïncide avec l’année civile.
juste
faux
Les créances TVA se prescrivent par 15 ans à compter du terme
de la période fiscale pendant laquelle elles sont apparues.
juste
faux
L’option favorise la taxe occulte.
juste
faux
Exercice B2
Entretemps, Paul Miller a fondé une entreprise et celle-ci est assujettie à la
TVA. Quelles méthodes de décompte peut-il choisir ?
2
Solution B2
Méthode effective
Méthode forfaitaire (taux de la dette fiscale nette)
Examen 8
Partie: Droit; fiscalité Numéro de candidat/e _____________________
Page 5 sur 5
Exercice B3
En 2019, Paul Miller achètera pour 54’000 francs (TVA 8% incl.)
d’équipements informatiques pour son entreprise assujettie à la TVA. Mais plus
tard, il n’utilisera l'installation qu’à des fins privées et celle-ci sera donc
transférée dans sa fortune privée en 2021.
Mentionnez les incidences fiscales en matière de TVA du transfert de l’installation dans la fortune privée en indiquant l’article pertinent de la LTVA (1 point) et effectuez les calculs correspondants (4 points).
Question complémentaire: quelle modification faudrait-il apporter au calcul s’il s’agissait non pas d’équipements informatiques mais d’un immeuble (1 point) ?
6
Solution B3
Il y a prestation à soi-même selon l’art. 31 LTVA.
Impôt préalable déduit lors de l’achat Fr. 4’000.00
- 20 % d’amortissement pour 2019 Fr. - 800.00
- 20 % d’amortissement pour 2020 Fr. - 800.00
D’où correction de l’impôt préalable Fr. 2’400.00
Question complémentaire: amortissement de 5% au lieu de 20% par an.
Exercice B4
Décrivez brièvement le but de la déduction de l’impôt préalable (1 point) et
mentionnez sa condition de base (1 point).
2
Solution B4
Permettre l’allégement fiscal de la consommation de biens et de services
Éviter la taxe occulte
Éviter le cumul de la TVA
Condition de base :
Utilisation des biens et services pour une activité entrepreneuriale
Exercice B5
Quels sont les deux types de décompte TVA (1 point) et lequel ne peut être
utilisé que sur demande (1 point)?
2
Solution B5
Décompte selon les contre-prestations convenues ou perçues.
Décompte selon les contre-prestations perçues.
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Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : Connaissances de la construction
© Commission suisse des examens de l’économie immobilière
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Outils autorisés
Aucun
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 31
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les
pages supplémentaires (brouillons ou annexes), inscrire absolument le n° de candidat/e et le
nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible: 90 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction ne sera effectuée.
Annexes
Pas d’annexe.
Épreuve Sujet Pondération
A Bases de la technique de construction 60
B Droit de l’aménagement du territoire 14
C Droit de la construction 16
Total 90
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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A) Groupe d’exercices
Bases de la technique de construction 60 points
PLANS
Exercice A1
Les autorités exigent différents plans pour la procédure d’autorisation de
construire d’un immeuble collectif. Mentionnez quatre plans, avec leur échelle,
nécessaires dans le cadre d’une demande d’autorisation de construire.
Remarques: les mentions multiples ou les variantes de plans identiques ne
comptent qu’une fois (exemple: la réponse «plan SS / plan RDC / plan horizontal
1er étage» ne compte que pour un plan).
Remarque :
1 point par réponse correcte.
4
Solution A1
- Plan différents niveaux, 1:100
- Coupe, 1:100
- Façade, 1:100
- Plan cadastral (plan de situation), 1:500
Autres réponses possibles :
- Plan des canalisations, 1:100 (admis)
- Plan de quartier 1:100 (admis)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
Page 4 sur 31
ORGANISATIONS ET PUBLICATIONS
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A2
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A2
Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes sur le thème des
organisations et publications.
3
Avec le Code des frais de construction CFC, la SIA prescrit la structuration des coûts dans la construction.
juste
faux
Dans la construction, il existe un catalogue normalisé pour la réalisation de listes de prestations. Ce catalogue est appelé le CAN (abréviation).
juste
faux
Le BPA établit le Répertoire suisse de la protection incendie pour les assurances incendie cantonales et émet des recommandations pour les directives techniques.
juste
faux
Le système des couleurs CRB définit le code selon lequel les couleurs correspondantes peuvent être mélangées. Ce système permet d’assurer que les couleurs codées soient toujours mélangées de la même manière.
juste
faux
Dans la construction, l’abréviation CFE signifie «Code des frais par éléments». La structuration est ici basée sur les éléments constructifs, c’est-à-dire par ex. toiture, façade, etc.
juste
faux
La SUVA établit des ordonnances, des directives et des mémentos consacrés à la sécurité sur les chantiers.
juste
faux
Exercice A3
Après de longues recherches, le maître d’ouvrage a enfin trouvé l’architecte pour la réalisation de sa maison. Il s’agit maintenant d’établir le contrat d’architecture. Celui-ci doit être basé sur le règlement SIA 102 concernant les prestations et honoraires des architectes. Mentionnez les trois principales prestations de l’architecte selon le règlement SIA 102.
Remarque: 1 point par réponse correcte.
3
Solution A3
1. Étude du projet2. Appel d’offres3. Exécution / Réalisation (admis : dossier pour l’enquête, exécution, etc.)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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CONSTRUCTION, ENVELOPPE
Exercice A4
Un bâtiment repose toujours sur des fondations. Celles-ci font partie de la structure porteuse. Le choix du type de fondations dépend d’un certain nombre de facteurs et de conditions. Il existe différents types de fondations, dites plates (ou superficielles) ou profondes.
a) Définissez les principales fonctions des fondations en deux à trois phrases.
b) Mentionnez trois facteurs importants pour le choix du type de fondations.
c) Mentionnez deux types de fondations plates et deux types de fondations
profondes.
Remarques:
a) 1 point pour la réponse correcte.
b) 0,5 point par réponse correcte.
c) 0,5 point par réponse correcte.
4,5
Solution A4
a) Fonctions des fondations
Les fondations ont pour fonctions d’assurer l’assise et la portance du
bâtiment, d’en transférer les charges dans le sol et d’y assurer son ancrage.
La stabilité doit être garantie et aucun tassement inadmissible ne doit pouvoir
intervenir.
b) Facteurs déterminants pour le choix du type de fondations
- Caractéristiques du sol
- Système structurel porteur choisi / structure porteuse
- Eaux de pente et eaux souterraines
Autre réponse possible :
- Influences des constructions voisines
c) Fondations plates
- Radier
- Semelle isolée
Autre réponse possible :
- - Semelle filante
-
Fondations profondes
- Pieux de soutènement
- Pieux flottants
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
Page 6 sur 31
Exercice A5
Une maison se compose de différents éléments de construction. L’enveloppe est un
élément important du bâtiment. Répondez aux questions suivantes relatives à
l’enveloppe du bâtiment:
a) Mentionnez (en mots-clés) six fonctions centrales d’un mur extérieur.
b) Esquissez les différentes couches d’une façade compacte. Dessinez les
couches en centimètres et nommez-les.
Remarques:
a) 0,5 point par réponse correcte.
b) 1 point max. pour une esquisse avec les dimensions correctes;
2 points pour la désignation correcte des couches.
6
Solution A5
a) Fonctions centrales d’un mur extérieur
- Portance
- Isolation thermique et acoustique
- Délimitation de l’espace
- Protection contre les intempéries
- Protection contre l’incendie
- Étanchéité
Autres réponses possibles :
- Esthétique
- Rentabilité
- Protection contre les influences mécaniques
b) Coupe d’une façade compacte (esquisse demandée)
Noms des différentes couches:
1) Crépi extérieur
2) Isolation thermique
3) Maçonnerie
4) Crépi intérieur
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A6
Outre les mesures énergétiques, l’assainissement d’immeubles collectifs anciens inclut généralement aussi l’agrandissement des balcons ou la pose de nouveaux balcons. Cela permet de rehausser sensiblement la valeur d’un immeuble, surtout si ces balcons sont vitrés.
Répondez aux questions suivantes relatives à la construction de balcons:
a) Des aspects du droit de la construction doivent être éclaircis. Mentionnez troispoints importants à cet égard.
b) Quels aspects techniques de la construction doivent être éclaircis de manièredétaillée pour la réalisation? Mentionnez trois points importants.
Remarques:
a) 0,5 point par réponse correcte.
b) 0,5 point par réponse correcte.
3
Solution A6
a) Aspects importants du droit de la construction- Respect du règlement de construction - Procédure de mise à l’enquête - Obtention du permis de construire
b) Aspects importants de la technique de construction- Fondations - Raccord à la façade isolé (prévention de ponts thermiques) - Ancrage dans la dalle de l’étage - Transition dans la zone du seuil
Exercice A7
Les constructions en bois sont généralement différenciées en fonction du type de contreventement de leurs murs. Mentionnez trois types de construction en bois.
Remarque: 1 point par réponse correcte.
3
Solution A7
1. Construction en panneaux massifs
2. Construction à colombages
3. Construction à ossature
Autres réponses possibles :
- Construction à poteaux et poutres
- Construction à ossature croisée
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A8
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A8
Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives aux fenêtres, aux portes et aux protections solaires.
3,5
Dans une fenêtre, un meneau est un renfort vertical visant à rigidifier la fenêtre pour améliorer sa résistance à la pression du vent.
juste
faux
Dans la construction, les systèmes de vitrage sont différenciés en
fonction de leur méthode de pose – à sec ou par voie mouillée – à
battue (cadre / parclose) ou collée
juste
faux
Il existe différentes classifications pour les portes. La classe de
résistance E1-E3 désigne la résistance au feu d’une porte.
juste
faux
Les portes extérieures subissent différentes contraintes climatiques.
La déformation du vantail qui en résulte exerce une influence
cruciale sur le bon fonctionnement de la porte. Il existe donc des
classes climatiques définissant les exigences imposées aux portes à
cet égard.
juste
faux
Selon SIA 500, les portes d’entrée doivent être adaptées aux
personnes handicapées. La largeur d’une porte d’entrée d’un
immeuble collectif de dix logements ou plus doit être d’au moins 80
cm.
juste
faux
Les garde-corps vitrés qui protègent les personnes contre les
chutes, sont également appelés « verre de sécurité feuilleté (VSG) »
juste
faux
Les volets roulants empilables offrent une meilleure protection
contre l’effraction et une meilleure régulation de la lumière que les
stores à lamelles.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
Page 9 sur 31
TECHNIQUE DOMESTIQUE
Exercice A9
Dans un circuit électrique, il y a trois valeurs importantes. Mentionnez ces valeurs et l’unité correspondante (en laquelle la valeur est mesurée).
Remarque: 1 point par réponse correcte (valeur et unité correspondante).
3
Solution A9
Valeurs importantes dans un circuit électrique:
1) Tension, mesurée en volts
2) Courant (intensité), mesuré en ampères
3) Résistance, mesurée en ohms
Exercice A10
La dureté de l’eau indique la quantité de calcium et de magnésium dissoute dans l’eau.
a) Comment la dureté de l’eau est-elle indiquée en Suisse?b) Que recommandez-vous à un propriétaire qui se plaint d’une dureté trop
élevée de l’eau?
Remarque: 0,5 point par réponse correcte.
1
Solution A10
a) Échelle française de dureté
b) Fourniture et pose d’un adoucisseur d’eau
Exercice A11
Les tuyaux des conduites sous pression doivent être raccordés par des systèmes résistant à la pression. Il existe plusieurs moyens de raccorder des conduits sous pression dans le domaine sanitaire. Mentionnez deux systèmes de raccordement typique dans le domaine sanitaire.
Remarque: 0,5 point par réponse correcte.
1
Solution A11
Systèmes de raccordement de tuyaux résistant à la pression :
- Vissés - Compressés - Soudés - Enfichés
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A12
Le dimensionnement des installations de chauffage et de ventilation est régi par des bases légales et des normes.
a) Mentionnez deux bases légales pour les installations de chauffage et deventilation.
b) Mentionnez une norme SIA réglant le dimensionnement des installations dechauffage et de ventilation.
Remarque: a) 1 point par réponse correcte.b) 0.5 pour la réponse correcte
2,5
Solution A12
a) Bases légales:
- Loi sur l’énergie
- Loi sur la protection des eaux
Autre réponse possible :
- Ordonnance sur la protection de l’air
b) Normes SIA:
- SIA 380/1 Besoins de chaleur pour le chauffage
Autre réponse possible :
- SIA 180 Protection thermique, protection contre l’humidité et climat intérieur
dans les bâtiments
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A13
Le radon est un gaz rare qui apparaît à différents endroits de Suisse.
a) Expliquez en une à deux phrases ce qu’est le radon et quels sont ses effets.b) Indiquez une mesure de construction pouvant être prévues afin de protéger
les occupants ou les utilisateurs des bâtiments.
Remarques:
a) 1 point pour la réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte
1,5
Solution A13
a) Radon:
- Le radon est un gaz rare radioactif. Le radon et ses produits de filiation
constituent une part considérable de l’irradiation naturelle. En Suisse, le
radon est présent essentiellement dans les régions alpines comportant des
roches primaires (granit). Il peut pénétrer dans les caves par des fentes et
causer des cancers du poumon.
b) Mesures de protection:
- Séparation entre les caves et les locaux d’habitation (par ex. à l’aide de portes
étanches)
Autres réponses possibles :
- Ventilation naturelle des caves
- Introduction d’air extérieur dans les locaux d’habitation par des fenêtres ou
des installations de ventilation
- Les enveloppes de bâtiment en contact avec le terrain doivent être étanches
(radier et murs en contact avec le terrain entièrement bétonnés)
- Système d’évacuation de l’air sous les fondations (drainage du radon)
- Ventilation sous le bâtiment (vide sanitaire sous le radier)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A14
Les nouveaux logements sont de plus en plus souvent équipés d’installations de ventilation forcée. Mentionnez les composants (1-6) de l’installation de ventilation esquissée ci-après.
Remarque: 0,5 point par réponse correcte.
3
Solution A14
Installation de ventilation dans la construction de logement:
1) Extraction de l’air
2) Apport d’air extérieur
3) Récupération de chaleur (échangeur)
4) Ventilateurs d’aération douce
5) Air repris (vicié)
6) Air tempéré pulsé
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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AMENAGEMENTS INTERIEURS :
Exercice A15
Lors de la construction de logements, on utilise différents types de chapes.
a) Expliquez en une à deux phrases ce qu’est une chape rapportée.
b) Mentionnez deux applications typiques des chapes rapportées.
Remarques:
a) 1 point pour la réponse correcte.
b) 1 point par réponse correcte.
3
Solution A15
a) Dans la pratique, la chape rapportée est souvent qualifiée de chape de
mortier. Elle est posée directement sur le support (par ex. une dalle en
béton). Le mortier doit être lié au support sur toute sa surface.
b) Applications typiques
- Caves
- Parkings souterrains
Autres réponses possibles :
- Balcons
- Sols soumis à de fortes contraintes
- Charges utiles élevées
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A16
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A16
Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives aux revêtements de sol.
3
La pose à bâtons rompus est une méthode typique utilisée
exclusivement pour les carrelages.
juste
faux
Pour la pose d’un revêtement sur la chape, le poseur doit procéder à une mesure de l’humidité. On parle ici de mesure selon la méthode CM (Carbide Measurement).
juste
faux
Les carrelages en grès cérame sont résistants au gel et peuvent
aussi être utilisés à l’extérieur.
juste
faux
Les parquets peuvent aussi être flottants.
juste
faux
Le linoleum est essentiellement composé de PVC.
juste
faux
Le granit est un sol composé de fragments de pierre colorés, sans
joints et poli.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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DOMMAGES DE CONSTRUCTION ET PHYSIQUE DU BATIMENT :
Exercice A17
Les dommages dus à la condensation dans les logements sont un problème fréquent dans les bâtiments.
a) Expliquez en deux à trois phrases en quoi consiste les dégâts decondensation pouvant apparaître dans les logements. Indiquez commentet pourquoi ces dommages apparaissent et par quels facteurs ils sontfavorisés.
b) Indiquez trois exemples typiques de situations dans lesquelles cesdégâts peuvent apparaître.
Remarques: a) 2 points pour la réponse correcte.b) 0,5 point par réponse correcte.
3,5
Solution A17
a) Explications sur les dommages dus à la condensation
Les dégâts de condensation apparaissent souvent près des fenêtres, enhiver, lors de grandes différences de température avec les mursextérieurs. La température de la surface de la paroi et l’humidité de l’airjouent ici un rôle crucial en produisant ce qu’on appelle un point derosée, au-delà duquel l’humidité de l’air se condense sur la paroi. Si cettecondensation ne sèche pas, les parois deviennent grises, humides, etdes moisissures peuvent s’installer.
b) Trois exemples typiques de situations favorisant la condensation et lesdommages correspondants :
- Locaux dont l’air est très humide (salle de bain, cuisine) - Locaux mal isolés (parois dont la surface présente une basse
température) - Présence de ponts thermiques
Autres réponses possibles :
- Locaux ou parties de locaux mal aérés (locaux d’angle ou sans fenêtre ni ventilation artificielle suffisante).
- Parois de murs extérieurs situées derrière des meubles
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A18
Une bonne aération des logements est indispensable pour éviter des dommages
à la construction. Mi-janvier, une famille emménage dans un immeuble collectif
dont vous assurez la gérance. Le bâtiment date de 1955 et les logements ne
disposent pas d’une ventilation contrôlée. Lors de l’emménagement, on vous
demande ce que vous recommandez en matière d’aération pendant les mois
d’hiver. La famille a entendu parler de deux types d’aération.
a) Mentionnez les deux types d’aération.
b) Lequel de ces types d’aération recommandez-vous à la famille, pendant
la saison froide ?
c) Indiquez à la famille deux avantages majeurs de cette méthode d’aération
par rapport à l’autre.
Remarques :
a) 0,5 point par réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte.c) 1 point par réponse correcte.
3,5
Solution A18
a) Types d’aération :
- Aération «en grand»
- Aération permanente
b) Recommandation :
Aération en grand
c) Deux avantages majeurs :
- La perte d’énergie est moins importante
- Les parties d’ouvrage (surfaces des parois) proches des fenêtres se
refroidissent moins
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A19
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A19
Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives à la physique du bâtiment.
3
Le bruit de pas est une forme de bruit solidien.
juste
faux
L’eau a deux états physiques différents.
juste
faux
Plus la valeur U est élevée, plus l'isolation thermique d'un
élément de construction est bonne.
juste
faux
La thermographie d’une façade avec fenêtre montre à quels
endroits interviennent les principales pertes d’énergie. Ces
endroits apparaissent en bleu.
juste
faux
Il existe différents types de ponts thermiques, par ex. les ponts
thermiques matériels.
juste
faux
Lorsqu’on connaît l’évolution exacte des températures à travers
les différentes couches d’une façade, on peut déterminer si des
problèmes de condensation peuvent apparaître.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A20
Aujourd'hui, de nombreux bâtiments sont équipés de systèmes solaires et/ou photovoltaïques.
Expliquez en 1-2 phrases la différence la plus importante entre un système solaire et un système photovoltaïque.
Remarque :
1 point par réponse correcte.
2
Solution A20
Différence entre un système solaire et un système photovoltaïque.
- Avec le système solaire (collecteurs solaires), l'énergie solaire est utilisée
pour la production d'eau chaude
- Le système photovoltaïque convertit la lumière du soleil en électricité.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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B) Groupe d’exercices
Droit de l’aménagement du territoire 14 points
Contexte
Loi sur l’aménagement du territoire
La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du
territoire. Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans
l’ordonnance sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).
Annexes: sans
Exercice B1
Chaque canton doit établir un plan directeur et le réviser périodiquement.
Répondez aux questions suivantes:
a) Nommez 3 des 4 parties du territoire qui doivent au moins être désignéesdans le plan directeur ?
b) Après combien d’années doit intervenir une révision du plan directeur, enrègle générale ?
Remarques:
a) 0,5 point par réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte.
2
Solution B1
a) Nommez 3 des 4 parties du territoire doivent qui doivent au moins être
désignées dans le plan directeur :
- Les parties du territoire qui se prêtent à l’agriculture.
- Les parties du territoire qui se distinguent par leur beauté ou leur valeur,
ont une importance pour le délassement ou exercent une fonction
écologique marquante.
- Les parties du territoire qui sont gravement menacées par des forces
naturelles ou par des nuisances.
Autre réponse possible :
- Les parties du territoire qui se prêtent à la production d’électricité à partir
d’énergies renouvelables
b) Après combien d’années doit intervenir une révision du plan directeur, en
règle générale ?
10 ans (aussi admissible: 10 – 15 ans)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice B2
L’aire forestière est une zone non constructible.
Où trouvez les prescriptions régissant ce qu’est la forêt au sens des lois,
comment l’aire forestière peut être exploitée et quels bâtiments y sont
admissibles ?
Remarque :
1 point par réponse correcte.
1
Solution B2
Loi fédérale sur les forêts
0,5 point seulement si seul le «droit fédéral» est mentionné.
Exercice B3
Il arrive régulièrement que des bâtiments doivent être construits dans la zone
agricole. Mentionnez deux cas dans lesquels une nouvelle construction peut être
conforme à la zone agricole.
Remarque:
1 point par réponse correcte.
2
Solution B3
- Constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou à
l’horticulture productrice.
- Constructions et installations nécessaires à la production d'énergie à partir de
biomasse.
Autres réponses possibles :
- Constructions et installations servant au développement interne d’une
exploitation agricole ou d’une exploitation pratiquant l’horticulture productrice
(également admissible).
- Constructions et installations nécessaires à la détention de chevaux, si elles
sont réalisées dans une entreprise agricole existante (également admissible).
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice B4
Dans certains cas, la Confédération intervient elle-même dans l’aménagement du
territoire, notamment à travers des conceptions et des plans sectoriels.
Mentionnez trois conceptions de la Confédération.
Remarques:
1 point par réponse correcte.
3
Solution B4
- Conception énergie éolienne.
- Conception relative au transport ferroviaire de marchandises.
- Conception «Paysage Suisse».
Autre réponse possible :
- Conception des installations sportives d’importance nationale
Exercice B5
La distinction entre zones à bâtir et zones non constructibles est l’une des principales caractéristiques du droit de l’aménagement du territoire. À certains endroits, les réserves de terrain à bâtir sont encore suffisantes, ailleurs de nouvelles zones à bâtir doivent être désignées.
Mentionnez quatre conditions d’attribution de nouvelles zones à bâtir.
Remarque:
0,5 point par réponse correcte.
2
Solution B5
- Le terrain doit se prêter à la construction.
- Le terrain sera probablement nécessaire à la construction dans les quinze
prochaines années même si toutes les possibilités d’utilisation des zones à
bâtir réservées ont été épuisées et il sera équipé et construit à cette
échéance.
- Les terres cultivées ne sont pas morcelées.
- Sa disponibilité est garantie sur le plan juridique.
Autre réponse possible :
- Le plan directeur peut être mis en œuvre (également admissible: 0,5 point)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Groupes de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation des groupes de questions des exercices B6 et B7
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B6
Les plans sectoriels, directeurs et d’affectation ont des forces obligatoires
spéciales, visent un aménagement spécifique de certaines régions et sont
édictés par différents organes. Évaluez les affirmations suivantes:
2
Les plans d’affectation spéciaux s’écartent de la réglementation ordinaire des constructions. Ils doivent donc toujours obtenir l’approbation d’une autorité supérieure.
juste
faux
Les plans directeurs sont toujours édictés au niveau fédéral – il n’existe pas de plans directeurs cantonaux.
juste
faux
Les plans d’affectation généraux sont établis à l’échelle de la parcelle.
juste
faux
Les plans directeurs peuvent être attaqués par des plaintes des différents propriétaires fonciers concernés aussitôt après leur adoption.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice B7
La Confédération, les cantons et les communes ont différentes compétences dans
la procédure d’aménagement du territoire.
Approuvez-vous les affirmations suivantes ?
2
Les plans d’affectation ou leurs modifications n’ont pas à être
approuvés par une autorité cantonale pour avoir force obligatoire
– la décision de la commune suffit.
juste
faux
Les cantons peuvent renoncer à désigner des zones de
protection s’ils prévoient d’autres mesures appropriées.
juste
faux
Si les cantons ne parviennent pas à s’entendre entre eux ou
avec une autorité fédérale sur la modification d’un plan directeur,
le Conseil fédéral tranche en dernier ressort.
juste
faux
Les plans sectoriels de la Confédération priment toujours la
compétence cantonale en matière d’aménagement du territoire.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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C) Groupes d’exercices
Droit de la construction 16 points
Contexte
Loi sur les constructions (LC),
loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)
Règlement des constructions et des zones (RCZ)
Selon la zone, le type et la situation des constructions et installations autorisées, il faut observer
les prescriptions de la Confédération, des cantons et des communes.
Annexes: sans
Exercice C1
Votre client possède un fonds non bâti. Celui-ci se situe en zone à bâtir
(bâtiments d’habitation), mais il n’est pas encore équipé.
Le site se trouve le long d’une route très fréquentée et il est exposé à des
nuisances sonores nocturnes considérables dues à une ligne ferroviaire proche.
Le lieu est donc extrêmement bruyant mais votre client souhaite tout de même y
construire une habitation.
Expliquez-lui les conditions à remplir pour que le fonds puisse être équipé, en
vous basant sur les exigences légales imposées aux bâtiments dans les zones
de bruit.
Remarque:
1 point par réponse correcte.
3
Solution C1
- Les valeurs de planification pour l’exposition au bruit doivent être respectées.
- Des mesures d’aménagement, de conception ou de construction sont prises pour assurer le respect des valeurs de planification pour l’exposition au bruit.
- L’autorité d’exécution octroie une dérogation pour de petites parties des zones à bâtir.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice C2
La loi sur l’aménagement du territoire prévoit que les constructions et les
installations ne peuvent être réalisées ou modifiées qu’avec l’autorisation des
autorités. Votre client possède un immeuble collectif et souhaite l’équiper d’une
installation solaire. Il a entendu dire que le législateur a simplifié la procédure
d’autorisation pour les installations solaires, notamment en matière d’esthétique.
a) Indiquez-lui si son hypothèse est correcte, donc si l’exploitation
d’installations solaires prime les exigences esthétiques du règlement des
constructions.
b) Expliquez-lui les trois conditions auxquelles la réalisation d’une nouvelle
installation solaire ne nécessite pas d’autorisation de construire.
Remarques:
a) 1 point pour la réponse correcte.b) 0,5 point par réponse correcte.
2,5
Solution C2
a) L’intérêt à exploiter l’énergie solaire prime-t-il les exigences esthétiques du
règlement des constructions lors de la réalisation d’installations solaires ?
En principe oui : l’exploitation de l’énergie solaire prime les exigences
esthétiques du règlement des constructions mais pas dans tous les cas
(réponse suffisante).
Dans les zones de protection ou sur les monuments inscrits au patrimoine, la
pose de panneaux solaires reste soumise à autorisation; mais dans toutes les
autres zones, notamment aussi lorsqu’elles ne sont pas destinées
spécifiquement à l’exploitation de l’énergie solaire, il suffit de signaler la
construction à l’autorité compétente.
b) À quelles conditions la réalisation d’une nouvelle installation solaire ne
nécessite-elle pas d’autorisation de construire ?
- La construction se trouve dans une zone désignée par le canton comme
peu sensible en termes d’esthétique et où l’annonce de la construction de
l’installation solaire à l’autorité compétente suffit.
- La construction ne se trouve pas dans une zone désignée par le canton
comme étant protégée, dans laquelle la réalisation d’installations solaires a
été déclarée soumise à autorisation.
- L’installation n’est pas prévue sur un monument d’importance nationale ou
cantonale.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice C3
Votre client possède un fonds situé en zone à bâtir et souhaite construire. Le
fonds est délimité au nord par une forêt et au sud par un petit cours d’eau de
quelques mètres de largeur.
a) Existe-t-il des prescriptions fédérales ou cantonales régissant les
distances entre un bâtiment et la forêt?
b) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment d’un cours d’eau ?
c) Quelle est la distance minimale jusqu’au cours d’eau ?
Remarque:
0,5 point pour la réponse correcte.
1,5
Solution C3
a) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment de la forêt ?
Dans le droit cantonal.
b) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment d’un cours d’eau ?
Dans l’ordonnance fédérale sur la protection des eaux.
Autre réponse possible :
Droit de la protection des eaux/de l’environnement de la Confédération.
c) Quelle est la distance minimale jusqu’au cours d’eau ?
Cela dépend du canton, le minimum est en tout cas est de 8 mètres.A Genève elle est au minimum de 10 mètres.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice C4
La durée de la procédure d’autorisation de construire joue souvent un rôle
majeur pour le coût d’un projet de construction. On souhaite généralement une
procédure rapide, mais certaines étapes doivent obligatoirement être
respectées.
Décrivez le déroulement d’une procédure d’autorisation de construire et indiquez
les quatre étapes absolument indispensables.
Remarque:
1 point par réponse correcte (max. 4 points).
4
Solution C4
1) Ouverture: dépôt de la demande d’autorisation, publication dans la Feuille
officielle, pose éventuel de gabarits sur les lieux.
2) Mise à l’enquête publique: demande de communication de la décision,
éventuellement opposition.
3) Examen de la demande d’autorisation par l’autorité compétente.
4) Décision: octroi de l’autorisation de construire ou non.
Autre réponse possible : procédure de recours.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice C5
Une procédure d’autorisation de construire est un processus administratif au
cours duquel le droit d’être entendu doit être garanti et cela aussi pour des
personnes et des organisations qui n’approuvent pas le projet de construction
mais la procédure diffère selon les cantons.
La majorité des cantons a opté pour une procédure d’opposition permettant aux
opposants de présenter leurs objections au projet, ce qu’ils doivent faire pour
obtenir ensuite la possibilité de déposer un recours en cas d’octroi de
l’autorisation de construire. Le canton de Zurich utilise ici une autre procédure.
Les procédures étant différentes, vous devez choisir l’une des deux possibilités
suivantes pour répondre à la question.
1) Vous répondez à la question en fonction de la procédure d’opposition en
vigueur dans tous les cantons sauf celui de Zurich :
a) Qui peut former opposition ?
b) Que peut-on faire valoir au moyen de l’opposition ?
Remarque:
0,5 point par réponse correcte.
OU
2) Vous répondez à la question en fonction de la procédure d’opposition en
vigueur dans le canton de Zurich :
a) Quel acte juridique doit accomplir un opposant avant l’octroi d’une
autorisation de construire pour avoir ensuite la possibilité de recourir
contre une décision positive ?
Remarque:
1 point pour la réponse correcte.
1
Solution C5
1) Dans tous les cantons sauf celui de Zurich, on peut former opposition contre
un projet de construction.
a) Qui peut former opposition ?
- Tout un chacun ayant un intérêt direct.
b) Que peut-on faire valoir au moyen de l’opposition ?
- Tout ce qui vient à l’esprit des opposants.
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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OU
2) En relation avec la procédure en vigueur dans le canton de Zurich :
a) Quel acte juridique doit accomplir un opposant avant l’octroi d’une
autorisation de construire pour avoir ensuite la possibilité de recourir
contre une décision positive ?
Demande de transmission de la décision d’autorisation (réponse
suffisante)
(La demande ne doit pas forcément contenir une requête formulée, ni
mentionner les motifs d’opposition, ni indiquer, à cette étape, si la
personne ou l’organisation concernée pourrait être habilitée à recourir.
Mais en règle générale, la transmission de la décision est soumise au
versement d’un émolument de chancellerie. La décision d’autorisation
doit être transmise même si le requérant a dépassé le délai de 20 jours
– il peut faire valoir son droit jusqu’à la prise de la décision.)
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Groupes de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation des groupes de questions des exercices C6 et C7
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C6
Avant de construire, il faut effectuer différents calculs pour déterminer ce qu’on
peut bâtir sur le fonds et pour quelle affectation. Plusieurs termes techniques sont
utilisés dans ce cadre. Indiquez si les définitions suivantes sont correctes:
2
Le coefficient de masse est le rapport entre le volume bâti
au-dessus du terrain et la surface de terrain déterminante.
juste
faux
La surface de terrain déterminante comprend les terrains ou
parties de terrains compris dans la zone à bâtir correspondante
sous déduction des surfaces des accès ainsi que des surfaces
relatives au réseau routier d’ordre supérieur (principal, collecteur
et de desserte).
juste
faux
L’indice brut d’utilisation du sol est le rapport entre la somme des
surfaces de plancher et la surface de terrain déterminante.
juste
faux
L’indice de surface verte est le rapport entre la surface verte
déterminante (somme des surfaces naturelles ou végétalisées qui
sont perméables et ne servent ni au dépôt ni au stationnement) et
la surface de terrain déterminante.
juste
faux
8
Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice C7
La construction est réglementée par un grand nombre de directives techniques.
Indiquez si les déclarations suivantes sont correctes:
2
Le «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» actuel
(MoPEC 2014) est applicable dans toute la Suisse.
juste
faux
Toute demande d’autorisation de construire d'un bâtiment
destiné à la résidence de personnes ou d'animaux doit être
accompagnée d'un document attestant des mesures de
protection contre l’incendie.
juste
faux
La réalisation de citernes à mazout ne nécessite une autorisation
cantonale que dans les secteurs de protection des eaux
particulièrement exposés.
juste
faux
Lors de leur construction, les nouveaux immeubles collectifs
comprenant plus de dix logements doivent être équipés
d’appareils fournissant des données pour le décompte individuel
des frais de chauffage.
juste
faux
cseei
Rue du Midi 2
1003 Lausanne
T +41 (0) 21 601 24 80
www.cseei.ch
Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : EP, EE
Épreuve partielle : Economie d’entreprise © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission
sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible pour la partie Économie d’entreprise : 30 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Sans
Abréviations
CC Code civil suisse CO Code des obligations Cst. Constitution fédérale EE Économie d’entreprise EP Économie politique
Épreuves Sujets Pondération
A1 L’évaluation du bilan et ratios sur immobilisations 4
A2 Amortissements : méthodes directe et indirecte 2,5
A3 Capacité d’autofinancement : méthodes directe et
indirecte
3
A4 Cash-flow et capacité d’autofinancement 2,5
A5 L’actif immobilisé 4
A6 Décompte trimestriel de la TVA 4
B1-B5 Questions à choix multiple 10
Total 30
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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A) Partie A 20 points
Exercice A1
L’actif immobilisé d’un bilan au 31.12.2017 présente le compte
« Immobilisations industrielles » pour une valeur de CHF 4'500'000, ainsi que
le compte « Amortissements cumulés sur immobilisations industrielles » pour
une valeur de CHF 2'300'000. Le compte « Amortissements » quant à lui
s’élève à CHF 2'950'000. Le comptable vous informe qu’il y a une réserve
latente de CHF 100'000 existant sur les immobilisations industrielles. Une
« Dette hypothécaire » d’une valeur de CHF 900'000 figure dans les dettes à
long terme. Les « Capitaux propres » du bilan s’élèvent à CHF 1'150'000.
Veuillez répondre aux questions suivantes en vous basant sur la donnée
ci-dessus :
1) Quelle est la valeur comptable des immobilisations industrielles acceptéepar le code des obligations ?
2) Quelle est la valeur comptable à prendre en compte pour cesimmobilisations industrielles lorsque l’entreprise établit un bilananalytique ?
3) Est-ce que la valeur comptable de ces immobilisations reflète sa valeur demarché ? Justifiez votre réponse par une explication succincte.
4) Veuillez calculer le ratio de la « règle d’or du bilan ».
4a) Jugez-vous ce résultat en dessous de la norme, dans la norme ou au-dessus de la norme ? Justifiez votre réponse.
5) Veuillez calculer le ratio du degré de couverture des immobilisations.
5a) Jugez-vous ce résultat en dessous de la norme, dans la norme ou au-dessus de la norme ? Justifiez votre réponse.
6) En langage comptable, comment appelle-t-on l’addition des fondsétrangers à long terme et des capitaux propres ?
4
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Solution A1
1) CHF 2'100'000 (4'500'000 – 2'300'000 – 100'000)
2) CHF 2'200'000 (4'500'000 – 2'300'000)
3) Non, car les actifs immobiliers et mobiliers sont évalués à leur valeurd’acquisition ou à leur prix de revient. Le Conseil fédéral (CF) indique qu’ilfaudrait avoir un bien similaire (impossible pour un immeuble), traité dansun marché actif (impossible aussi) pour une comparaison fiable. Lespertes de valeur dues à l’usure et au temps peuvent donc être évaluéespar l’amortissement comptable, ou par le biais de correction de valeur(art. 960a, al. 3 CO)
4) Règle d’or = (capitaux propres + dettes à long terme) / actifs immobilisés
(1'150'000 + 900'000) / 2'200'000 = 93,18 %
4a) En dessous de la norme. En effet, l’actif immobilisé doit être financépar les fonds étrangers à long terme et les capitaux propres. Il estabsolument nécessaire que ce ratio soit supérieur à 100% pour qu’il y aitune concordance des échéances entre la durée pendant laquelle un actifest mobilisé et la durée pendant laquelle le capital utilisé pour sonfinancement est à disposition.
5) Degré de couverture des immobilisations = capitaux propres / actifsimmobilisés 1'150'000 / 2'200'000 = 52,27 %
5a) Dans la norme pour une PME, en dessous de la norme pour unegrande entreprise (les deux appréciations sont acceptées). Ce résultatindique qu’un peu plus de la moitié des immobilisations sont financéespar les fonds propres et l’autre petite moitié par des capitaux étrangers àlong terme. Il est courant pour les PME d’avoir ce ratio inférieur à 100 %sans que cela ne représente un risque majeur. Dans les grandesentreprises, il est courant que ce ratio soit supérieur à 100%.
6) Les capitaux permanents.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A2
1) Veuillez décrire le fonctionnement de la comptabilisation directe et
indirecte des amortissements.
L’amortissement direct consiste à (cochez la ou les opérations à effectuer) :
comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé
débiter le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements cumulés
L’amortissement indirect consiste à (cochez la ou les opérations à
effectuer) :
comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé
débiter le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements cumulés
2) Quelle méthode permet de conserver la valeur d’acquisition des
immobilisations ?
2,5
1
1
0,5
Solution A2
1) Amortisssement direct
X comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé
X débiter le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements cumulés
Amortissement indirect
comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actifs immobilisés
X débiter le compte d’amortissements
créditer le compte d’amortissements
X créditer le compte d’amortissements cumulés
2) L’amortissment indirect
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A3
1) Sur la base des deux comptes de résultat ci-dessous, déterminez la
capacité d’autofinancement (CAF) des entreprises « Westiti » et « Estoril »,
avec la méthode directe et avec la méthode indirecte.
Compte de résultat Westiti Compte de résultat Estoril
Achat
marchandises
110 Ventes
nettes
200 Achat
marchandises
170 Ventes
nettes
300
Salaires et frais
généraux
40 Salaires et frais
généraux
80
Amortissements 20 Amortissements 40
Bénéfice net 30 Bénéfice net 10
200 200 300 300
2) Quelle conclusion simple pouvez-vous tirer de la comparaison des
capacités d’autofinancement et du bénéfice net de ces deux entreprises ?
3
2
1
Solution A3
1) Westiti
Méthode directe => 200 – 110 – 40 = 50
Méthode indirecte => 20 + 30 = 50
Estoril
Méthode directe => 300 – 170 – 80 = 50
Méthode indirecte => 40 +10 = 50
2) Ces deux entreprises ont dégagé la même CAF, soit 50. Le bénéfice de
l’exercice est inférieur à la CAF en raison des amortissements comptables
enregistrés. Ces charges sont plus importantes dans l’entreprise Estoril
que dans l’entreprise Westiti. Le résultat net varie donc d’un cas à l’autre.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A4
Cash-flow et capacité d’autofinancement.
Les affirmations ci-dessous sont-elles en relation avec la notion de capacité
d’autofinancement (CAF) ou sont-elles plutôt relatives à la notion de cash-
flow ? Justifiez votre choix par une croix dans la colonne appropriée.
CAF Cash-
flow
Inclut les postes du bilan qui ont généré des entrées et
des sorties de liquidité.
Fait abstraction des délais de paiement des charges ou
d’encaissements des produits.
Prend en compte les éléments du compte de résultat
uniquement.
Tient compte des activités d’investissement et de
financement.
Mesure le surplus d’actifs circulants, par rapport aux
dettes à court terme, généré par l’exploitation de
l’entreprise.
2,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
Solution A4
CAF Cash-
flow
Inclut les postes du bilan qui ont généré des entrées et
des sorties de liquidité. X
Fait abstraction des délais de paiement des charges ou
d’encaissements des produits. X
Prend en compte les éléments du compte de résultat
uniquement. X
Tient compte des activités d’investissement et de
financement. X
Mesure le surplus d’actifs circulants, par rapport aux
dettes à court terme, généré par l’exploitation de
l’entreprise.
X
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A5
Quelles sont les quatre rubriques de l’actif immobilisé identifiées dans le code
des obligations ? Veuillez illustrer ces rubriques avec deux exemples ou un
commentaire explicatif.
Rubriques de l’actif
immobilisé
Exemples ou commentaire
4
1
1
1
1
Solution A5
Rubriques de l’actif
immobilisé
Exemples ou commentaire
Immobilisations
financières
Placements financiers à long terme (actions,
obligations ou fonds de placement)
Participations Parts du capital d’une autre entreprise qui sont
détenues à long terme et confèrent au détenteur
une influence notable. L’influence est présumée
notable lorsque les parts du capital détenues
donnent droit au moins à 20 % des droits de vote.
Immobilisations
corporelles
Peuvent être mobilières (machines, mobilier,
installations, parc informatique, véhicules, outillage,
etc.) ou immobilières (bâtiments, usines, terrains
non bâtis, etc.)
Immobilisations
incorporelles
Brevets, marques commerciales ou achetées,
licences de fabrication, franchises, goodwill ou fonds
de commerce (valeur estimée de la clientèle, de
l’enseigne ou du nom commercial, à payer par un
commerçant qui rachète une entreprise)
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A6
Comptabilisation de la TVA.
1) Quelle est la nature des comptes suivants ? Cochez la bonne réponse.
Compte : Impôt préalable Compte : TVA due
Actif Actif
Passif Passif
Charges Charges
Produits Produits
2) Citez les deux éléments distincts sur lesquels l’entreprise peut prétendreà la récupération de l’impôt préalable.
3) Dans quel cas – au lieu de payer la TVA – l’entreprise reçoit-elle unremboursement de la part de l’Administration fédérale des contributions ?
4) Quels sont les deux taux principaux de TVA en Suisse valables dès le
1er janvier 2018 ?
4
1
1
1
1
Solutions A6
1) Compte : Impôt préalable Compte : TVA due
X Actif Actif
Passif X Passif
Charges Charges
Produits Produits
2) L’impôt préalable peut être récupéré sur :
1. les achats de marchandises (TVA sur coûts des marchandises, frais
de transports, TVA douanière)
2. les investissements et frais généraux (TVA sur investissements en
actifs immobilisés, TVA sur prestations imposables comme la téléphonie,
les carburants, certains coûts en électricité, matériel de bureau ou
informatique, la publicité. La TVA n’est pas calculée sur les loyers payés
par l’entreprise, les assurances, les amortissements).
3) Si la TVA due est inférieure aux impôts préalables
4) 7,7% et 2,5%
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
Page 10 sur 11
B) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 10 points
Évaluation des groupes d’exercices B
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1 2
L’octroi d’un crédit bancaire à court terme permet d’améliorer le
niveau de la capacité d’autofinancement.
juste
faux
Les états financiers d’une entreprise se composent de deux
éléments : le bilan et le compte de résultat.
juste
faux
Lorsque les pertes cumulées dépassent la valeur du capital-
actions, l’entreprise se trouve en surendettement et doit en aviser
le juge pour un éventuel dépôt de bilan, à moins de mesures
d’assainissement drastiques.
juste
faux
Les parties prenantes, ou « stakeholders », sont constituées par les
actionnaires ou les associés de l’entreprise.
juste
faux
Exercice B2 2
Le goodwill est aussi nommé fonds de commerce et représente la
valeur estimée de la réputation, de la clientèle d’une entreprise, lors
du rachat de cette dernière par un nouvel acquéreur.
juste
faux
Les terrains non bâtis ont généralement un taux d’amortissement
de 5 % par an.
juste
faux
L’évaluation des postes du bilan doit se faire selon le principe de
prudence (art. 960 al. 2 CO) sans toutefois « empêcher une
appréciation fiable de la situation économique de l’entreprise ».
Raison pour laquelle les réserves latentes sont autorisées en
Suisse pour certains postes du bilan.
juste
faux
Une augmentation des réserves latentes induit une augmentation
des produits et donc une augmentation du résultat net.
juste
faux
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________
Page 11 sur 11
Exercice B3 2
L’établissement d’une réserve de réévaluation sur un immeuble correspond à une écriture comptable sans effet monétaire.
juste
faux
Les ratios de liquidité permettent d’évaluer la solvabilité de l’entreprise en comparant certains actifs circulants par rapport à ses dettes à court terme.
juste
faux
Le fond de roulement net est déterminé par la valeur des capitaux permanents moins la valeur des actifs immobilisés.
juste
faux
La rentabilité de l’entreprise est calculée grâce au résultat net.
juste
faux
Exercice B4 2
La marge brute correspond à la différence entre le total des ventes nettes et le total des achats en relations avec ces ventes.
juste
faux
Les organes de la SA se composent de deux éléments : l’assemblée générale des actionnaires et le conseil d’administration.
juste
faux
La Sàrl n’a pas l’obligation de se soumettre à une révision de sa comptabilité.
juste
faux
Le capital minimum d’une Sàrl est fixé à CHF 20'000.-.
juste
faux
Exercice B5 2
L’acronyme IFRS signifie « International Financial References Supervision ».
juste
faux
Dans le cadre des SWISS GAAP RPC, les réserves latentes arbitraires ne sont pas autorisées.
juste
faux
Selon le CO, il n’existe que deux types d’actions, les actions nominatives et les actions au porteur.
juste
faux
Dans les ratios de liquidité, lorsque le current ratio (ratio de liquidité générale) avoisine les 150%, il est possible d’affirmer que l’entreprise est en excellente santé de trésorerie, quel que soit le type d’activité.
juste
faux
cseei
Rue du Midi 2
1003 Lausanne
T +41 (0) 21 601 24 80
www.cseei.ch
Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : EP, EE
Épreuve partielle : Economie politique EP © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission
sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 9
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible: 30 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Sans
Abréviations
CC Code civil suisse CO Code des obligations Cst. Constitution fédérale EE Économie d’entreprise EP Économie politique
Épreuves Sujets Pondération
A1 Besoins de l’individu 5
A2 Rationalité des choix 3
A3 Objectifs de la politique économique 2
A4 Formes de marché 2
A5 Fixation des prix 2
A6 Systèmes économiques 3
A7 Politique économique 4
A8 Défaillances du marché 3
A9 Défaillances de l’Etat 2
B1-B2 Questions à choix multiple 4
Total 30
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 3 sur 9
A) Partie A 26 points
Exercice A1
La pyramide générale des besoins d’Abraham Maslow peut être analysée sous le
prisme des besoins en matière immobilière. Remplissez le tableau ci-dessous en
relation avec la structure décrite par le célèbre psychologue américain. Pour la
dernière colonne, citez – pour chaque niveau – un exemple de besoin lié au
secteur immobilier qui aura un impact sur la production d’objets immobiliers.
5
Solutions A1
Niveaux de
la pyramide
Types de besoins généraux Exemple pour le secteur
immobilier
5 Epanouissement, réalisation Construction de la maison de ses
rêves (en paille, écologique, en
carton, etc.)
4 Estime, reconnaissance,
prestige, indépendance
Un architecte construit un immeuble
qui sort de l’ordinaire, ou vise un prix
d’architecture, ou rêve d’avoir son
propre cabinet d’architecture ; un
dictateur fait construire un palais
démesuré
3 Besoins sociaux Habitats collectifs, homes,
écoquartiers
2 Sécurité Logements de qualité ; système
d’alarme ; achat d’un bien immobilier
1 Besoins physiologiques, vitaux Se loger, avoir un toit ; construction
de logements
Niveaux de
la pyramide
Types de besoins généraux Exemple pour le secteur
immobilier
5
4
3
2
1
1
1
1
1
1
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 4 sur 9
Exercice A2
Le prix Nobel d’économie 2017, l’Américain Richard H. Thaler, a été récompensé
pour ses travaux sur les mécanismes psychologiques et sociaux à l'œuvre dans
les décisions des consommateurs ou des investisseurs. Il a démontré les limites
de la rationalité et a promis d'essayer de dépenser son prix "de la façon la plus
irrationnelle possible".
A) Dans le cadre d’une location immobilière, citez l’exemple d’un acte rationnel.
B) Dans le même cadre, citez deux situations qui entraînent parfois l’individu
hors des sentiers de la rationalité.
C) Avec le million de francs reçu par la Fondation Nobel, veuillez conseiller
M. Thaler pour une dépense « la plus irrationnelle possible » dans le secteur
immobilier.
3
1
1
1
Solution A2
A) Obtenir un résultat maximal en engageant un minimum de ressources.
Location qui présente un bon rapport qualité-prix.
B) Les contraintes du marché : pénurie de logements, location d’urgence (trop
cher, mais pas le choix) ; appartement de luxe très cher pour impressionner
son entourage ; le coup de cœur, etc.
C) Dépense totalement disproportionnée, voire délirante (payer un million pour
dormir dans une yourte et aider ainsi un village en Mongolie) ou coup de
folie (dormir une nuit dans le lit de la Reine d’Angleterre, être autorisé à
dormir dans la pyramide de Chéops, acheter quelques m2 de trottoir sur
Sunset Boulevard à Los Angeles, etc.).
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 5 sur 9
Exercice A3
Les objectifs de la politique économique peuvent être résumés sous la forme
d’un hexagone dit « magique ». En partant de la nécessité de construire de
nouveaux logements pour une population en augmentation constante (cas de la
Suisse), décrivez :
A) un exemple qui démontre l’harmonie des (ou du moins de deux) objectifs
B) un exemple qui démontre la concurrence ou le caractère antinomique decertains objectifs.
2
1
1
Solution A3
A) La construction de logements va stimuler la croissance économique et
lutter contre le chômage.
B) En stimulant la croissance, la construction de logements va multiplier lesnuisances écologiques et stimuler l’inflation.
Exercice A4
En matière d'offre, dans notre système d'économie de marché, les formes de marché peuvent être diverses.
A) Classez, dans l'ordre décroissant de leur importance en nombre, les formes
de marché suivantes: monopole – duopole – oligopole – concurrence
monopolistique.
B) Citez deux motifs qui incitent un Etat, dans certains domaines, à instaurer un
monopole public.
2
1
1
Solution A4
A) Concurrence monopolistique – oligopole – monopole – duopole
B) Recherche de l’intérêt général ; préservation de certaines ressources
Autre réponse possible : volonté de contrôler un secteur stratégique, etc.
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 6 sur 9
Exercice A5
La théorie économique enseigne que le prix résulte de la rencontre de l'offre et de
la demande. La réalité économique montre que la fixation du prix dépend d'un
certain nombre d'autres critères.
Citez deux éléments qui – sans remettre fondamentalement en cause la théorie
de base – démontrent que la détermination d'un prix dans notre système
d'économie de marché subit d'autres influences que les simples forces du marché.
2
2
Solution A5
Intervention de l’Etat (coût du produit plus élevé pour respecter des normes environnementales ou sécuritaires).
Ecoulement du temps (baisse volontaire des prix de certains produits périssables).
Autres réponses possibles :
Impact des coûts de production (volonté d’une entreprise de ne pas vendre à perte).
Impact des formes de marché (tentation du monopoleur d’augmenter les prix – ententes cartellaires fréquentes en cas d’oligopole).
Exercice A6
A) Depuis quand le système d'économie de marché n'a-t-il plus de concurrent ?
B) Citez deux éléments qui ont entraîné le déclin puis la chute du système
économique qui a bousculé l'économie de marché au XXe siècle.
3
1
2
Solution A6
A) Depuis l’effondrement du communisme au début des années 1990.
B) Impossibilité de planifier l’économie d’un pays entier – Démotivation des
travailleurs.
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 7 sur 9
Exercice A7
La politique économique d'un Etat s'articule autour d'une série d'actions possibles
dans le court terme ou dans le plus long terme.
A) Comment appelle-t-on la politique d'un Etat qui vise à agir à court terme ?
Citez deux éléments ou aspects de cette politique.
B) Même question lorsqu'un Etat souhaite influencer la vie économique sur le
long terme. Citez également deux aspects ou domaines de cette politique qui
justifient l'intervention de l'Etat en matière économique.
4
2
2
Solution A7
A) Politique conjoncturelle : politique monétaire, politique budgétaire
Autres réponses possibles : politique fiscale, politique sociale.
B) Politique structurelle : L’Etat agit par des politiques sectorielles dans
l’éducation, la santé, la recherche, l’énergie, les transports, etc.
Exercice A8
La théorie économique libérale soutient que les forces du marché se suffisent à
elles-mêmes et qu'un marché est ainsi capable de s'autoréguler. Les
défaillances du marché prouvent le contraire.
Citez trois cas de défaillance du marché qui démontrent la nécessité d’un certain
niveau de régulation étatique.
3
Solution A8
1. La limitation de la concurrence (sans régulation, les monopoless’imposent).
2. Impact sur les biens communs (l’air, les poissons, les ressourcescommunes se dégradent ou disparaissent).
3. Coûts externes élevés (pollution, bruit et autres nuisances se développent).
Autre réponse possible :
Information asymétrique (impossible de tout savoir et de tout connaître).
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 8 sur 9
Exercice A9
L’intervention de l’Etat est une réponse souvent efficace pour lutter contre les défaillances du marché.
Citez deux cas où cette intervention peut, au contraire, s’avérer contreproductive voire nuisible, à tel point qu’on parle de défaillance de l’Etat.
2
Solution A9
1. Cas des Etats corrompus ou incapables.
2. Mesures qui produisent l’effet contraire à celui escompté (effet cobra).
8
Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________
Page 9 sur 9
B) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 4 points
Évaluation du groupe de questions B1 – B2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Analyse des besoins
2
Les besoins vitaux de l’individu sont illimités.
juste
faux
La plus grande partie des Egyptiens – comme tout le monde – ont des
besoins qui s’arrêtent, la plupart du temps, au niveau 3 de la
pyramide de Maslow.
juste
faux
Le besoin de respirer est le besoin économique le plus important.
juste
faux
Les besoins d’un individu évoluent dans le temps et diffèrent d’un
individu à l’autre.
juste
faux
Exercice B2
Questions diverses
2
L’inélasticité de la demande se vérifie avec les biens de première
nécessité.
juste
faux
On parle d’offre élastique pour les biens dont il existe une grande
réserve rapidement disponible à la vente.
juste
faux
La courbe de l’offre traduit les intentions des acheteurs.
juste
faux
En Suisse, Orange (devenu Salt) fait partie d’un oligopole sans lien
avec le duopole des deux géants oranges.
juste
faux
cseei
Rue du Midi 2
1003 Lausanne
T +41 (0) 21 601 24 80
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Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : EP, EE
Épreuve partielle : Financement immobilier © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission
sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de
loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des
mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des
compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de
cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux
doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des
textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 10
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible pour la partie Financement immobilier : 30 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Sans
Abréviations
CC Code civil suisse CO Code des obligations Cst. Constitution fédérale EE Économie d’entreprise EP Économie politique
Épreuves Sujet Pondération
A1 - A6 Connaissances en financement immobilier 8
A7 - A9 Crédit de construction 4
A10 Fonds étrangers 3
B1 - B2 Cas pratiques 12
C1 - C5 Choix multiples 3
Total 30
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
Page 3 sur 10
A) Partie A 15 points
Exercice A1
En termes de financement de logement, que signifie la notion de 20/80 ? 0,5
Solution A1
Fonds propres/fonds étrangers
ou
20% = part de fonds propres / 80% = part du prêt hypothécaire
Exercice A2
Quelles sont les 3 méthodes de comptabilisation d’un amortissement
hypothécaire ?
1,5
Solution A2
Direct
Indirect
Extraordinaire
Exercice A3
Veuillez citer les 3 phases de chaque affaire de crédit.
1,5
Solution A3
1) Examen du crédit
2) Accord et montage du crédit
3) Surveillance de crédit
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A4
Quels sont les différents types de risques de crédit ?
Mentionnez les quatre principales catégories de risques de crédit qu’une
banque doit prendre en compte.
2
Solution A4
1. Les risques de défaut
2. Les risques de marché
3. Les risques opérationnels
4. Les risques de liquidité
( Détail (non exigé) :
Exercice A5
Pour l’octroi d’un financement, quels sont les 3 principaux critères cumulés pris en
compte par un organisme de financement ?
1,5
Solution A5
1) Revenus du débiteur
2) Fonds propres
3) Valeur du bien
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A6
Dans un calcul d’établissement des charges hypothécaires, qu’advient-il des
éventuels montants annuels dus pour le leasing ou le petit crédit ?
Veuillez citer les 2 options possibles.
1
Solution A6
1. Frais y relatifs sont rajoutés aux charges hypothécaires ou
2. Frais y relatifs sont déduits des revenus du débiteur
Exercice A7
Dans le cadre d’un crédit de construction, par qui sont signés les bons de
paiement lorsqu’ils sont envoyés à la banque ?
2
Solution A7
Le client (ou maître d’ouvrage, ou propriétaire)
L’architecte (ou l’entreprise générale)
Exercice A8
En matière de crédit, qu’entend-on par la notion de « consolidation » ?
1
Solution A8
La consolidation est le transfert d’un crédit de construction en un prêt
hypothécaire une fois les travaux achevés.
Exercice A9
Lorsqu’un artisan voit ses factures en souffrance, de quel moyen dispose-t-il
pour préserver ses intérêts et dans quel délai ?
1
Solution A9
L’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs
Dans les 4 mois qui suivent l’achèvement de ses travaux (art. 839 al. 2 CC)
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A10
Quelle est la part maximum de fonds étrangers possibles pour les projets
suivants :
A) Immeuble locatif
B) Terrain en zone agricole
C) Terrain avec permis de construire en force
D) Crédit de construction pour un appartement de vacances
E) Villas en DDP
F) Immeuble mixte
3
Solution A10
A) Immeuble locatif : 80%
B) Terrain en zone agricole : 0%
C) Terrain avec permis de construire en force : 50%
D) Crédit de construction pour un appartement de vacances : 50 à 66%
E) Villas en DDP : 80%
F) Immeuble mixte : 60 à 75%
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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B) Partie B 12 points
Exercice B1
De quel revenu minimum annuel brut doit disposer un débiteur pour l’acquisition
d’un bien immobilier dont la valeur reconnue est de CHF 1’200'000.-, compte
tenu d’un taux d’avance de 80% ?
Prendre en considération le fait que notre débiteur doit aussi s’acquitter d’une
pension alimentaire de CHF 1'000.- par mois pour son fils de 4 ans.
Etablissez le calcul complet.
4
Solution B1
Prix d'achat 1'200'000.--
PH 1er rang 800'000.-- 5% 000.--
PH 2ème rang 160'000.-- 5% 000.--
Amortissement 2e Rang En 15 ans 666.65
Frais d'entretien 200'000.-- 1% 000.--
Total des charges 666.65
Total des charges = 1/3 du revenu brut 70'666.65 x 3 212'000.-
Pensions alimentaires 1'000.-- x 12 12'000.-
Revenus nécessaires 224'000.-
Aussi OK avec charges = 33% du revenu brut 70'666.65 / 33% 214'141.35
Pension alimentaires 1'000.-- x 12 12'000.-
Revenus nécessaires 226'141.35
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice B2
Le revenu brut d’un immeuble locatif représente la somme de CHF 500'000.-.
Les fonds propres investis, hors frais d’acquisition, s’élèvent à CHF 1'700'000.-.
Les charges hypothécaires réelles du prêt à 80% ainsi que les charges courantes
de l’immeuble s’élèvent à CHF 350'000.-, hors amortissement et impôts.
Sur cette base, déterminez le rendement brut et le rendement net de l’objet
(en %).
Développez le calcul selon les standards (hors frais d’achat).
3
Solution B2
/20% 8'500'000.- Taux de rendement brut 500'000.- / 8'500'000 % 5.88 %
Calcul du rendement net 150'000.00 Taux de rendement net 150'000.- / 1'700'000 % 8.82 %
Exercice B3
Citez 2 possibilités pour améliorer le rendement net d’un bien immobilier.
3
Solution B3
1) Augmentation des loyers ou du revenu locatif
2) Réduction des charges d’immeubles ou hypothécaires
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice B4
En tant qu’institut de financement, déterminez s’il est possible de répondre
favorablement à une demande de prêt d’un montant de CHF 1'040’000.- ?
M. Paul (1975) et son épouse Marie (1976) souhaitent acquérir une villa d’un
prix retenu de CHF 1'300'000.-.
Paul et Marie ont 2 enfants (2006 et 2010).
Revenus de Paul : CHF 140'000.-
Revenus de Marie : CHF 90'000.-
Fonds propres cash : CHF 100'000.-
Avoirs 2ème pilier : CHF 100'000.-
Prêt de tiers obtenu : CHF 120'000.- au taux d’intérêt de 3%
2
Solution B4
Les fonds propres minimaux ne provenant pas du 2ème pilier nécessaires
(selon les directives relatives aux exigences minimales pour les financements
hypothécaires de Swissbanking dès le 1.9.2014) sont de 10 % de la valeur
de nantissement.
Les prêts rémunérés ou remboursables ne font pas partie des fonds
propres.
Partant du principe que le prix de CHF 1'300'000.- correspond à la valeur de
nantissement, les fonds propres requis (hors 2ème pilier et prêts de tiers)
devraient être de CHF 130'000.-.
Donc financement refusé ou pas possible pour ce
couple.
immobilières 2018
Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________
Page 10 sur 10
C) Questions à choix multiples 3 points
Soulignez, pour chacune des questions C1 à C3, la réponse correcte.
Exercice C1
En Suisse, selon la BNS, à combien se monte le volume hypothécaire national
à fin 2017 ?
CHF 800 mrds CHF 900 mrds CHF 1'000 mrds
Exercice C2
Au 1.10.2017, quelle modification le Conseil fédéral a-t-il introduite en matière
de 2ème pilier ?
A) Réduction de la limite de retrait LPP de CHF 20'000.- à CHF 10'000.-
B) Réduction de la limite de remboursement (après retrait) à CHF 10'000.-
C) Accepter la possibilité de retraits partiels anticipés à intervalle de 3 ans
Exercice C3
Pour une personne de 52 ans qui souhaite acheter son propre logement, le
retrait de sa prestation de libre passage LPP est limité à 10% de la valeur du
bien immobilier ?
VRAI / FAUX
1
1
1
Solution C3
C1 : CHF 1'000 mrds
C2 : réponse B
C3 : Faux
cseei
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Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : EP, EE
Épreuve partielle : Marchés immobiliers et
commercialisation © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS
correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi
(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises
en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
Page 2 sur 9
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible pour la partie Marchés immobiliers et commercialisation : 30 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Sans
Abréviations
CC Code civil suisse CO Code des obligations Cst. Constitution fédérale EE Économie d’entreprise EP Économie politique
Épreuves Sujets Pondération
A1 -
A15
Divers 30
Total 30
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A1
De quel facteur économique dépend principalement la demande immobilière :
A) pour les bureaux et les surfaces commerciales ?
B) pour le logement ?
1
Solution A1
A) De la croissance économique
B) De l’évolution démographique (et des salaires)
0,5 par facteur
Exercice A2
Une société étrangère vendant des prestations de haut de gamme souhaite
s’installer en Suisse et vous demande conseil pour implanter ses différents
services internes. Quel est le critère de situation le plus important pour chaque
service ?
Précisez également la cible du prix de location (bas, moyen ou élevé) de
chaque lieu.
3,5
Solution A2
Les différents services Critère le plus important Prix de location
Ses agences Rue avec fréquentation élevée (fort passage), visibilité
élevé
Son siège Lieu d’excellente réputation moyen ou élevé
Son back-office Lieu avec accès facile aux transports et avec des commodités (restauration, salle de sport, etc.)
moyen ou bas
Ses archives La situation est secondaire bas
Son centre de conseil à distance
Idem back office moyen ou bas
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A3
Un nouveau type de placement immobilier indirect non côté a fait son apparition
récemment en Suisse. Lequel ?
1
Solution A3
Le crowdfunding (financement participatif)
Exercice A4
Citez 5 signes annonciateurs d’une bulle immobilière.
2,5
Solution A4
1) Liquidité excessive
2) Appétit du risque supérieur à la moyenne
3) Longue phase de hausse des prix immobiliers
4) Décorrélation (fort décalage) des prix de l’immobilier par rapport à
l’évolution des revenus
5) Décorrélation des prix de l’immobilier par rapport à l’évolution des prix à la
consommation
Autres réponses possibles :
6) Décorrélation des prix de l’immobilier par rapport à l’évolution des loyers
annuels
7) Part élevée de transactions immobilières spéculatives
8) Croissance importante, voire démesurée des volumes de crédits
hypothécaires
9) Examen du crédit insuffisant lors de l’octroi de ce dernier
10) Activité de la construction excédentaire
11) Surenchère de l’offre
12) Le secteur de la construction prend trop de poids dans le PIB national
13) Longue période de taux d’intérêt bas
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A5
Expliquez les raisons pour lesquelles les marchés immobiliers sont souvent en
déséquilibre, l’offre n’arrivant pas à s’adapter à la demande ?
2
Solution A5
Car l’offre est très inélastique : si la demande augmente, il n’est pas possible de construire rapidement de nouvelles surfaces et on se trouvera dans une situation d’excédent de demande. Si la demande diminue, les surfaces ne peuvent pas être détruites et on observera un excédent d’offre.
Exercice A6
Citez deux types d’acheteur dans l’immobilier et mentionnez, pour chacun de ces deux types, le critère économique qui va motiver leur choix.
2
Solution A6
Types d’acheteur Que recherchent-ils ?
Investisseurs le meilleur rendement par rapport au risque
Usagers la meilleure qualité par rapport au coût/prix
Exercice A7
Le taux de propriétaires Suisse est le plus bas du continent ; quelle en est la raison principale ? Ce taux a pourtant progressé ces dernières années ; citez deux raisons qui expliquent cette progression.
1,5
Solution A7
1) Le taux d’endettement élevé sur le long terme, qui rend le risque élevé.L’endettement n’est pas dans la culture helvétique.
2) Augmentation des revenus ; taux hypothécaires bas avec possibilité debloquer les taux ; démocratisation de la PPE.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A8
Le taux de vacances a augmenté en Suisse cette année. Citez les deux raisons principales qui expliquent cette évolution.
1
Solution A8
1) Ralentissement de l’augmentation de la population (baisse de la croissancedémographie) et
2) parallèlement, croissance de l’offre immobilière (la construction delogement continue à croître)
Exercice A9
Après avoir stagné en 2015, puis baissé en 2016, les prix des logements en PPE ont augmenté de 0,3% au premier semestre 2017. Citez les trois raisons principales qui expliquent cette surprenante dynamique de hausse.
1,5
Solution A9
1) L’économie a évolué de manière favorable, le taux de chômage demeurantbas et le revenu disponible ayant augmenté ces dernières années.
2) Le nombre de logements proposés à la vente a diminué.
3) Elargissement de l’offre en matière de crédits hypothécaires proposant destaux hypothécaires très attractifs.
Exercice A10
Citez deux raisons qui expliquent la très probable augmentation du prix des villas individuelles au cours des prochaines années ?
2
Solution A10
1) La construction de villas individuelles va devenir difficile en raison des prixdes terrains élevés (où il est plus rentable de construire des villasmitoyennes ou des appartements).
2) Volonté des autorités de densifier (LAT et LAT2 en discussionactuellement).
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A11
Une entreprise de construction de petite taille vous mandate dans le but d’augmenter son chiffre d’affaires à moyen et long terme.
Détaillez les 4 étapes que vous allez entreprendre lors de l’audit de l’entreprise en question.
4
Solution A11
1 pt par étape
Les 4 éléments de l’audit Les 4 P du marketing-mix
Détails de chaque étape
Produit Tester la qualité du service de ladite entreprise (qualité du travail, délais) et se poser la question sur sa valeur ajoutée, ce qui la différencie de la concurrence.
Prix L’entreprise est-elle concurrentielle au niveau de ses prix ? Analyse des prix appliqués par la concurrence.
La distribution, l’emplacement
L’entreprise est-elle située dans un marché urbain avec beaucoup de projets de construction ou est-elle placée dans une vallée sans activités immobilières ?
La communication Physique: publicité sur les véhicules, dans les chantiers, uniforme des employés au nom de l’entreprise, promotions, fidélisation de la clientèle, concours, relations publiques, communiqués de presse, participation aux salons et foires. Virtuelle : sites internet avec vidéos, photos, testimonial, etc. Présence sur les réseaux sociaux, blog, etc. Accueil : accueil téléphonique, la qualité de traitement des appels et prise en charge des demandes, etc.
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A12
Un vendeur affiche un prix de vente beaucoup trop élevé pour son bien immobilier ; la demande n’est donc pas au rendez-vous. Quelles sont alors les deux options possibles pour ce vendeur ?
Indiquez pour chaque option une conséquence ou un risque probable.
2
Solution A12
1) Afficher une baisse de prix.Risque : une baisse de prix affichée fait fuir les acquéreurs, ce qui conduità un risque (a) d’un délai de vente rallongé et (b) au risque de devoir vendrele bien à un prix inférieur au marché (l’image négative de la baisse de prixpeut limiter le nombre d’acquéreurs potentiels, la vente ne se déroulera pasdans des conditions idéales).
2) Retirer l’objet du marché pendant un certain temps, afin que la baisse deprix soit moins visible.Risque : le délai de vente sera augmenté.
Exercice A13
Vous devez chercher des objets immobiliers d’investissement pour un investisseur. Où pouvez-vous trouver des objets à vendre ?
Citez 4 possibilités.
2
Solution A13
1) Portail internet, annonces immobilières électroniques, papier, etc.
2) Auprès des agences immobilières
3) Auprès des offices de poursuites et faillites
4) Auprès des services contentieux/vente des établissements bancaires
Autre réponse possible :
5) Faire appel à des chasseurs immobiliers
en estimations immobilières 2018
Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A14
A) Qu’est-ce que la segmentation des prix en matière immobilière ?
B) Pourquoi est-il plus prudent de l’utiliser pour donner un avis sur la demandeque de parler d’un prix au mètre carré général ?
2
Solution A14
A. Diviser la demande par tranche de prix. Car le prix est en rapport avec la
capacité financière de la population.
B. Le prix par mètre carré général est imprécis car il dépend évidemment de la
surface. On devrait également parler plutôt de prix au mètre carré par
segment de surface. En effet, les petits appartements ont des prix au m2 plus
élevés que les grands appartements.
Exercice A15
Quel est le type d’objet immobilier présentant actuellement le plus de risques de bulle immobilière ?
Expliquez pourquoi.
2
Solution A15
Le marché des immeubles de placement, car prix élevés et augmentation du taux de vacants.
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Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : Estimation immobilière
Partie : Estimation de la valeur de marché © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen.
D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes
au niveau de leur contenu.
Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de
solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention
des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Règle graduée
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi
(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises
en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires éventuelles, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Si des réponses sont rédigées sur des pages séparées, veuillez absolument les numéroter et
y inscrire votre n° de candidat/e, votre nom complet, ainsi que le n° de la question à laquelle
il est répondu.
3. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
4. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
5. Temps disponible : 240 minutes
6. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis à la fin de l’examen. Si tout
ou partie d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Annexe 1 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF 1234
Annexe 2 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF DDP (1235)
Annexe 3 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF 1236
Annexe 4 : Macro et micro-situations de l’immeuble, plans topographiques
Annexe 5 : Extrait de la mensuration cadastrale, échelle 1 : 2’500
Annexe 6 : Extrait de la mensuration cadastrale, échelle 1 : 1’000
Annexe 7 : Plans schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 (surfaces)
Annexe 8 : Coupes schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 et 1 :100 (cubages)
Questions / Sujet Pondération
A Evaluation d’un immeuble bâti 125
A1 Données métriques (m2, m3) d’un immeuble bâti 25
A2 Evaluation de la valeur vénale des immeubles 91
A3 Options d’agrandissement des immeubles 9
B Evaluation d’un terrain 75
B1 Investissements, prix de revient des coûts de construction et valorisation 25
B2 Rentabilisation, valeur escomptée future, taux de rendement requis et financement 50
C QCM thématique 40
C1 Questions générales sur les évaluations 12
C2 Questions sur la VI 13
C3 Questions sur la VR 15
Total 240
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
Page 3 sur 28
Dispositions relatives à l’examen
La présentation de vos calculs et de vos commentaires forme la base de l’estimation que vous
remettez au client. Celui-ci est très exigeant. C’est pourquoi les calculs et commentaires incomplets,
incompréhensibles ou manquants entraînent des réductions des points attribués.
Les exigences suivantes doivent être observées lors de l’élaboration des solutions :
Transparence, clarté
Il doit ressortir clairement de votre présentation comment vous avez obtenu les résultats de vos
calculs. Vos solutions doivent donc montrer la progression entière et sans lacune des calculs qui
mènent à vos résultats. En outre, toutes les valeurs utilisées et autant que possible les résultats
intermédiaires doivent être désignés de manière claire et univoque.
Hypothèses
Partout où des hypothèses ou des estimations sont nécessaires pour poursuivre vos calculs, ces
éléments doivent être clairement indiqués comme tels. Les points suivants doivent être observés
dans ce cadre :
- Description de l’hypothèse ou description de la valeur estimée.
- Argumentation sur le bien-fondé de l’hypothèse ou de l’estimation en
phrases entières. L’argumentaire doit se référer au cas en question et
montrer pourquoi vous estimez que l’hypothèse avancée ou la valeur
estimée est correcte.
Présentation
Les calculs doivent être rédigés de manière claire et aisément compréhensible. Réfléchissez à la
meilleure manière de présenter les solutions avant d’entamer les calculs. Prêtez ici une attention
particulière aux points suivants :
- Les descriptions, les argumentations sur les hypothèses et les valeurs
estimées doivent toujours figurer directement dans les étapes de calcul
où elles sont utilisées.
- La présentation doit favoriser la transparence de la démonstration. Un
tableau ou une liste avec des subdivisions pertinentes peuvent s’avérer
utiles.
- Une écriture lisible aide à discerner les différentes étapes du calcul et à
les rendre aisément compréhensibles.
- Des modifications et des corrections fréquentes rendent le travail peu
clair.
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Question A – Evaluation d’un immeuble bâti 125 points
Informations
Contexte et directives
World Society Ltd a construit la première étape de son siège européen à Genève en 2004 sur la
parcelle RF 1234 (en vert sur le plan cadastral Annexe 6). L'autorisation de construire a été délivrée
sur base d'un Indice d'Utilisation du Sol (IUS) de 0,40. World Society Ltd a en outre acquis le Droit
Distinct et Permanent DDP (1235), en jaune sur le plan cadastral Annexe 6, en tant que
superficiaire, afin de permettre une seconde étape en extension de la première. La Fondation de
Promotion Economique en est la superficiante, soit la propriétaire de la parcelle RF 1236. Cette
Fondation possède également en tant que superficiante et superficiaire les parcelles RF 341 et
DDP (2410), en orange sur le plan cadastral Annexe 6, limitrophes du complexe immobilier de
World Society Ltd. World Society Ltd a achevé le chantier de la première étape sur RF 1234 en
2004, et celui de l'extension par la seconde étape construite sur le DDP (1235) en 2010. Par suite
d’une révision de la réglementation des constructions en 2009, l’Indice d’Utilisation du Sol (IUS)
maximal légalisé a été porté de 0,40 à 0,50 pour la zone dans laquelle les deux étapes de
constructions ont été réalisées.
Le patrimoine immobilier de World Society Ltd est dès lors composé des immeubles suivants :
Parcelle RF 1234 acquise en pleine propriété (en vert sur le plan cadastral Annexe 6). Parcelle
RF DDP (1235) sur RF 1236, Droit distinct et permanent échéant au 30.04.2079 (en jaune sur
le plan cadastral Annexe 6). Ce DDP a été contractuellement conclu avec une rente foncière
annuelle de 20.- CHF/m2 de terrain par an, et comporte une indemnité contractuelle à
l'exercice futur du droit de retour au superficiant convenue à la valeur intrinsèque dépréciée
des constructions faisant retour à l'échéance.
Les bâtiments construits sur les biens-fonds ci-dessus en deux étapes de construction (2004
puis 2010), qui sont parfaitement identiques, tant en surfaces exploitables qu'en volumes,
qualités constructives, équipements, et potentiel de marché. Seules leur configuration foncière
et leur année de construction diffèrent (2004 pour la première étape, 2010 pour la seconde).
Veuillez-vous référer aux annexes concernant les données métriques des immeubles en plans et
coupe, et les surfaces foncières selon les Feuillets RF fournis en annexes. Dans vos calculs,
considérez que les surfaces locatives nettes (SN) correspondent à 85% des Surfaces Brutes hors-
sol (SBP) déterminantes pour le calcul de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS).
Concernant le Droit Distinct et Permanent DDP (1235) tenez compte dans vos calculs de la durée
contractuelle de ce droit, des conditions de la rente foncière, ainsi que de l'indemnité due au
superficiaire à l'exercice du droit de retour au superficiant à l'échéance du contrat.
Veuillez répondre aux questions suivantes de manière claire et structurée, avec toutes les étapes
intermédiaires de vos calculs. La clarté et la lisibilité de vos réponses sont prises en compte dans
la notation. Expliquez et argumentez vos choix lorsque vous déterminez des taux, des charges ou
des revenus. Les réponses raturées, tracées ou non lisibles, ne sont pas prises en compte dans la
correction.
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
Page 5 sur 28
Question A1
Etablissez pour chaque bâtiment un décompte des surfaces brutes totales, des
surfaces brutes hors-sol pour IUS, des surfaces locatives nettes par niveaux,
ainsi que du volume SIA 416 hors-sol, en sous-sol, et total. Veuillez vous référer
aux annexes pour les données métriques, et à l'énoncé pour le solde.
Décomposez toutes les étapes de calcul de manière logique et structurée, en
partant des contenances en m2 des parcelles.
Reportez les résultats de vos calculs dans le tableau ci-dessous, et le détail de
vos calculs en page suivante :
25
RF 1234 RF DDP (1235)
Surface du terrain 5'400 m2 4'320 m2
Indice d’utilisation du Sol (IUS) 0,40 0,50
Surfaces brutes (SBP) Totales
Surfaces brutes (SBP) Hors-Sol
Eventuelle réserve de droits à bâtir (SBP)
4'160 m2
2'160 m2
540 m2
4'160 m2
2'160 m2
Aucune
Surfaces locatives nettes (SN) Hors-sol
Eventuelle réserve de droits à bâtir (SN)
1’836 m2
459 m2
1’836 m2
Aucune
Volume sia 416 14'160 m3 14'160 m3
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
Page 6 sur 28
Détail des calculs, données métriques Pleine propriété RF 1234 :
Surface du terrain 5'400 m2
SBP Hors-Sol pour IUS 5'400 m2 x 0,40 (IUS) = 2'160 m2 SBP
Réserve DAB = 0,50 – 0,40 = 0,10 ; 0,10 x 5'400 m2 = 540 m2 SBP
Surfaces brutes SBP par niveaux :
Surfaces Sous-Sol : 50 m x 40 m = 2'000 m2 SBP
Surfaces Hors-Sol : Rez 40 m x 30 m = 1'200 m2 SBP
16 m x 10 m = 160 m2 SBP
Total Rez = 1'360 m2 SBP
1er étage 16 m x 50 m = 800 m2 SBP
Total SBP du bâtiment 4'160 m2 SBP
Surfaces Locatives Nettes SN :
Total SN Locative Hors-Sol 2'160 m2 SBP x 0,85 = 1'836 m2 SN
SN Locative de la Réserve de DAB 540 m2 SBP x 0,85 = 459 m2 SN
Cubage sia 416 :
Sous-Sol 2'000 m2 x 3,30 m = 6'600 m3
Rez 1'360 m2 x 3,50 m = 4'760 m3
1er étage 800 m2 x 3,50 m = 2'800 m3
Total cubage sia 416 = 14'160 m3
D’éventuelles erreurs de calculs concernant les surfaces ne devront pas faire
l’objet d’une seconde correction pour les cubages si les reports sont corrects.
Détail des calculs, données métriques RF DDP (1235)
Surface du terrain 4'320 m2
SBP Hors-Sol pour IUS 4'320 m2 x 0,50 (IUS) = 2'160 m2 SBP
Réserve DAB = Aucune
Surfaces brutes SBP par niveaux : Idem ci-dessus
Total SBP du bâtiment 4'160 m2 SBP
Surfaces Locatives Nettes SN : Idem ci-dessus
Total SN Locative Hors-Sol 1'836 m2 SN
Cubage sia 416 : Idem ci-dessus
Total cubage sia 416 14'160 m3
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Question A2
World Society Ltd vous mandate pour évaluer les valeurs vénales des
immeubles composant son parc immobilier.
Question A2a
Considérant la première étape de construction datant de 2004, quelle est
la Valeur Vénale du bien-fonds RF 1234 et de ses constructions ? Compte
tenu d'un immeuble administratif et du marché immobilier local, fondez
votre évaluation sur la méthode de la Valeur Actuelle Améliorée. Ne tenez
aucun compte du potentiel théorique de densification éventuelle. Établissez
votre évaluation sans égard pour l’indexation des revenus et des charges
(inflation future supposée nulle), sauf pour les coûts futurs de rénovations.
Considérez les paramètres suivants :
Taux net sur base d'une exigence de rendement des capitaux propres
fixée par votre mandante à 6,00%. Ratio de financement (capitaux
étrangers) de 65% avec un taux hypothécaire historique moyen fixé à
hauteur de 4,25% tout en tenant compte du taux hypothécaire actuel
de référence selon OFL.
Référence des loyers de marché retenue à 450.- CHF/m2 par an,
dépôts et archives à 200.- CHF/m2 par an, parkings à 150.- CHF/mois.
Le risque locatif (vacance locative) en comparatif du marché local est
retenu à hauteur de 3,0% de l’état locatif théorique.
Les charges Opex (courantes, administration, gestion, entretien)
représentent 12% de l'état locatif théorique, les provisions Capex
(provisions pour travaux futurs en annuités) sont à établir sur base de
3 cycles de rénovations de 25 ans, pour un coût de 30% de la Valeur
à neuf CFC 2 (750.- CHF/m3 sia 416). Tenez compte d'une
augmentation des coûts de construction de 0,70% par an
(renchérissement des coûts de construction). Horizon temps du calcul
de 100 ans.
Arrondissez le résultat final en francs à la dizaine de milliers de francs et
les taux en pourcentages à deux chiffres après la virgule.
Développez vos calculs de manière logique et structurée en page suivante.
91
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immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Développements de vos calculs :
a) Revenus locatifs Bruts
Bureaux (énoncé) 1'836 m2 SN x 450.- CHF/m2.an = 826'200.- CHF/an
Dépôts (voir plans) 400 m2 x 200.- CHF/m2.an = 80'000.- CHF/an
Parkings (voir plans) 54 places x 1'800.- CHF/an = 97'200.- CHF/an
Total EL théorique en comparatif de marché 1'003'400.- CHF/an
b) Taux Net
Taux hypothécaire de Référence OFL 1,50%
Taux hypothécaire moyen historique 4,25%
Taux Capitaux Etrangers (moyenne) 2,88% soit (1,50% + 4,25%) / 2
Coût Moyen Pondéré du Capital WACC
Capitaux Etrangers 2,88% x 65% = 1,87%
Capitaux Propres 6,00% x 35% = 2,10%
Taux net = 3,97%
Autres méthodes acceptées si argumentées et cohérentes.
c) Revenus locatifs Nets
Rubrique Montant Ratio Taux/Prime
Etat Locatif brut 1'003'400.- 100,0% 4,67%
Charges Opex -120'408.- -12,0% -0,56%
Risque Locatif - 30'102.- -3,0% -0,14%
Revenus Locatifs Nets 852'890.- 85,0% 3,97%
d) Valeur Vénale avant prise en compte des provisions Capex
Rente annuelle nette 852'890.- CHF/an pendant 100 ans à 3,97%
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1
𝑖∗(1+𝑖)𝑛
Valeur Actuelle = 24,68273 x 852'890.- = 21'051'654.-
e) Provisions Capex par cycles et annuités
Valeur à neuf CFC 2 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-
Part concernée par les rénovations 30% x 10'620'000.- = 3'186'000.-
Construction 2004 Durée du cycle = 25 ans, évaluation en 2018
1ère rénovation 2029 (2004 + 25) dans 11 ans (2029 – 2018)
2ème rénovation 2054 dans 36 ans
3ème rénovation 2079 dans 61 ans
./. Provision pour 1ère Rénovation
Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 11 ans
i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛
Valeur future indexée = 3'440'091.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,65173 x 3'440'091.- = - 2'242'017.-
Méthode alternative acceptée :
Prise en compte d’un taux d’actualisation réel et non nominal
Taux i Réel = 3,97% - 0,70 % = 3,27%
FAR postnumerando à 3,27% = 0,70201 x 3'186'000.- = 2'236'597.-
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Veuillez accepter et considérer comme corrects des légers écarts sur les résultats
obtenus si les provisions sont calculées sur base d’une actualisation au taux réel.
./. Provision pour 2ème Rénovation
Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 36 ans
i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛
Valeur future indexée = 4'095'498.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,24632 x 4'095'498.- = - 1'008'800.-
./. Provision pour 3ème Rénovation
Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 61 ans
i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛
Valeur future indexée = 4'875'773.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,09310 x 4'875'773.- = - 453'912.-
Total Valeur Vénale (Valeur Actualisée) de RF 1234 17'350'000.-
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Question A2b
Considérant la seconde étape de construction datant de 2010, quelle est la valeur vénale du bien-fonds RF DDP (1235) sur 1236 ? Ne fondez votre évaluation que sur la valeur actuelle des encaissés locatifs nets. Les paramètres d'évaluation demeurent identiques à ceux de l'énoncé de la question A2a. Fondez vos calculs sur une valeur établie en date du 30.04.2018. Pour l’indemnité au droit de retour, tenez compte du renchérissement des coûts de construction et de la vétusté des ouvrages.
25
Développements de vos calculs :
a) Revenus locatifs Bruts Idem A2a 1'003'400.- CHF/an
b) Taux Net Idem A2a 3,97%
En cas de calcul incorrect sanctionné à la question A2a, veuillez accepter
comme corrects des calculs fondés sur le taux ou les revenus déterminés par le
candidat dans la question A2a si les résultats sont mathématiquement
adéquats.
c) Revenus locatifs Nets
Rubrique Montant Ratio Taux/Prime
Etat Locatif brut 1'003'400.- 100,0% 5,20%
Charges Opex -120'408.- -12,0% -0,62%
Risque Locatif - 30'102.- -3,0% -0,16%
Rente Foncière -86'400.- -8,6% -0,45%
Revenus Locatifs Nets 766'490.- 79,4% 3,97%
Rente Foncière = 4'320 m2 x 20.- CHF/m2.an = 86'400.-
d) Valeur Vénale avant prise en compte des provisions Capex et indemnité
Rente annuelle nette 766'490.- CHF/an pendant 61 ans à 3,97% (échéance du
DDP au 30.04.2079 et évaluation au 30.04.2018, admis 61,00 ans).
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1
𝑖∗(1+𝑖)𝑛
Valeur Actuelle = 22,85114 x 766'490.- = 17'515'172.-
e) Provisions Capex par cycles et annuités
Valeur à neuf CFC 2 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-
Part concernée par les rénovations 30% x 10'620'000.- = 3'186'000.-
Construction 2010 Durée du cycle = 25 ans, évaluation en 2018
1ère rénovation 2035 (2010 + 25) dans 17 ans (2035 – 2018)
2ème rénovation 2060 dans 42 ans
3ème rénovation 2085 dans 67 ans Après échéance du DDP
./. Provision pour 1ère Rénovation
Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 17 ans
i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛
Valeur future indexée = 3'587'127.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,51600 x 3'587'127.- = - 1'850'967.-
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Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Veuillez accepter et considérer comme corrects des légers écarts sur les résultats
obtenus si les provisions sont calculées sur base d’une actualisation au taux réel.
./. Provision pour 2ème Rénovation
Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 42 ans
i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛
Valeur future indexée = 4'270'547.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,19502 x 4'270'547.- = - 832'847.-
./. Provision pour 3ème Rénovation
Survenant après échéance contractuelle du DDP et exercice
du droit de retour au superficiant, sans impact sur la Valeur vénale.
Valeur actualisée = - 0.-
+ Indemnité au Droit de retour à l’échéance contractuelle
Calcul en Valeur Intrinsèque, soit tenant compte du renchérissement et de la
dépréciation de la vétusté des ouvrages.
Valeur Intrinsèque à neuf aujourd’hui 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-
Échéance dans 61 ans (2079 – 2018), i = 0,70%
Valeur à Neuf Future indexée = 16'252'577.-
Dernière rénovation selon les cycles ci-dessus = 2060
Vétusté projetée à l’échéance (1% par an) de 19%, soit (2079 – 2060) x 1%
Valeur Résiduelle dépréciée Future = 0,81 x 16'252'577.- = 13'164'587.-
Échéance dans 61 ans (2079 – 2018)
i = 3,97% postnumerando ; 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1
𝑖∗(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée = 0,09310 x 13'164'587.- = + 1’225'561.-
Veuillez considérer comme corrects des calculs de la vétusté
basés sur d’autres méthodes (Ross par exemple), pour autant
qu’elles soient cohérentes et correctement appliquées.
Total Valeur Vénale (Valeur Actualisée) de RF DDP (1235) 16'060'000.-
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Question A2c
Considérant l'intégralité de son patrimoine immobilier, quelle est sa valeur vénale en y incluant le potentiel de densification ? Votre calcul devra sur baser sur une Valeur Résiduelle incluant une projection du potentiel identifié de création de valeur par densification, sous déduction de l'intégralité des coûts de constructions liés au chantier. Fondez votre analyse sur les facteurs suivants :
Volume SIA 416 de l'extension sur le même ratio m3/m2 SBP pour IUSque ceux des bâtiments existants, ainsi que le ratio SBP par étage / SBPtotal. Ratio SN locative / SBP places de parkings / SBP sous-solégalement identiques. L'extension ne comportera pas de dépôt.
Mêmes niveaux de loyers pour les bureaux et parkings. Ratio decharges Opex et risque locatif inchangés. Tenez compte des provisionsCapex à hauteur de 10% des revenus locatifs. Horizon-temps identiquede 100 ans, avec construction en 2019, soit 12 mois de chantier.
Pour les frais d'investissement, considérez le même montant enCHF/m3 SIA 416 que pour les Questions A2a et A2b. Lesaménagements extérieurs CFC 4 sont à prendre en compte à hauteurde 250'000.- pour une réfection après chantier, les frais secondairesCFC 5 à hauteur de 6% des coûts totaux évalués.
Veuillez remplir le tableau ci-dessous pour l'évaluation de la densification (colonne Extension) uniquement pour l’immeuble possédant une réserve de Droits à bâtir (DAB), et développer l’intégralité des calculs y relatifs en pages suivantes.
31
Existant Extension
A m2 SBP construits hors-sol pour IUS 2'160 m2
B Réserve de Droits à Bâtir (DAB) 540 m2
C m3 sia 416 14'160 m3 3'540 m3
D Ratio m3 / m2 SBP
(Soit ratio C/A)
6,56 Soit :
540 m2 x 6,56
E Surface Sous-Sol 2'000 m2 500 m2
F Ratio surface Sous-Sol / Hors-Sol
(Soit ratio E/A) 0,93 Soit :
540 m2 x 0,93
G Nombre de parkings
(Arrondissez à l’entier supérieur) 54 pl. 14 places
H Ratio m2 Sous-Sol / Parking
(Soit ratio E/G) 37,04 Soit :
500 m2 / 37,04
Surface
SBP
Ratio
SN/SBP
Réserve de droits à bâtir …..540 m2 x …85 % = ………459 m2 SN
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Développement de vos calculs pour la Valeur vénale résiduelle du terrain et la
Valeur vénale globale du patrimoine immobilier (A2a + A2b + A2c) :
1) Report de la Valeur Vénale de RF 1234 selon A2a 17'350'000.-
2) Report de la Valeur Vénale de RF DDP (1235) selon A2b 16'060'000.-
3) Valeur Résiduelle de la Réserve de Droits à bâtir A2c
3.1) Revenus locatifs Bruts théoriques du potentiel de densification
Bureaux 459 m2 SN x 450.- CHF/m2.an = 206'550.- CHF/an
Parkings 14 places x 1'800.- CHF/an = 25'200.- CHF/an
Total EL théorique en comparatif de marché 231'750.- CHF/an
3.2) Taux Net Idem A2a et A2b 3,97%
3.3) Revenus locatifs Nets
Rubrique Montant Ratio Taux/Prime
Etat Locatif brut 231'750.- 100,0% 5,29%
Charges Opex -27'810.- -12,0% -0,64%
Annuités Capex -23'175.- -10,0% -0,53%
Risque Locatif -6'953.- -3,0% -0,16%
Revenus Locatifs Nets 173'813.- 75,0% 3,97%
3.4) Valeur Actuelle Future projetée après densification
Rente annuelle nette 173'813.- CHF/an pendant 100 ans à 3,97%
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando ; 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1
𝑖∗(1+𝑖)𝑛
Valeur Actualisée Future = 24,68273 x 173'813.- = 4'290'167.-
3.5) Coûts de construction nécessaire
CFC 0 Terrain (pour mémoire) 0.-
CFC 2 Bâtiment 3'540 m3 x 750.- 2'655'000.-
CFC 4 Am. extérieurs (énoncé) 250'000.-
CFC 5 Frais secondaires 2'905'000.- x 6% 174'300.-
./. Soit Prix Revient estimé de la densification -3'079'300.-
3.6) Valeur Résiduelle Future de la Densification 1'210'867.-
./. Frais de commercialisation, pertes locatives Pour mémoire
3.7) Valeur Résiduelle Actuelle de la Densification
Valeur future = 1'210'867.- dans 1 an ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1
(1+𝑖)𝑛
Valeur actualisée A2c = 0,96182 x 1'210'867.- = 1’160'000.-
TOTAL VALEUR VENALE DES ACTIFS IMMOBILIERS 34'570'000.-
Incluant la Réserve de Droits à Bâtir (A2a + A2b + A2c)
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Question A3
World Society Ltd vous informe qu'elle prévoit à court terme un besoin
d'environ 460 m2 de Surfaces Nettes Locatives (SN) supplémentaires par
rapport aux surfaces exploitables existantes sur RF 1234 et DDP (1235). Pour
des raisons pratiques et fonctionnelles, votre mandante souhaite disposer de
ces surfaces en un unique ensemble immobilier compact. L'acquisition d'un
nouvel immeuble éloigné des immeubles évalués n'est donc pas souhaitée
par votre client. Tenez également compte qu'une augmentation ultérieure des
besoins en surfaces est prévue par votre cliente à plus long terme.
Question A3a
Quelles possibilités pouvez-vous proposer à votre mandante pour
répondre à ses besoins d'agrandissement de ses immeubles. Citez-en
trois et expliquez en une seule phrase en quoi elles consistent.
9
3
1. Développer à court terme la réserve de droits à bâtir de la parcelle RF
1234 en sa possession, négocier avec le Département un IUS
supérieur pour répondre aux besoins à plus long terme.
2. Négocier avec la Fondation de Promotion superficiante l'acquisition du
DDP (2410) sur RF 341 limitrophe à la seconde étape, permettant de
réaliser ses besoins à court et plus long terme.
3. Vendre les immeubles évalués et acquérir un autre immeuble ou un
terrain à bâtir, permettant ainsi d'augmenter les surfaces exploitables
au sein d'un complexe immobilier unique selon les besoins planifiés.
Autres possibilités de réponses pertinentes acceptées si cohérentes
et argumentées adéquatement.
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Question A3b
Mentionnez pour chacune d'entre-elles les avantages et les inconvénients.
Motivez votre réponse au moyen du tableau ci-dessous, en un maximum de
deux phrases par alternative.
6
Alternatives de
développement
Avantages Inconvénients
Développer la réserve
de DAB existante sur
RF 1234.
Patrimoine possédé,
rapidité, coûts
moindres.
Incertitudes sur la
possibilité d'obtenir
l'IUS nécessaire tant
que l'autorisation
n'est pas en force.
Risque d'oppositions
de voisins en cas de
densification.
Acquérir le DDP
(2431) limitrophe.
Pas de coûts fonciers
ni de pertes
d'exploitation, malgré
la rente foncière.
Incertitudes sur la
possibilité de
l'acquérir, rente
foncière, pas de
pleine propriété.
Marché étroit, risques
de pression haussière
sur les coûts.
Vendre le site et
relocaliser le siège par
l'acquisition d'un autre
immeuble.
Nouveau complexe
avec possibilité d'une
nouvelle typologie de
locaux totalement
adaptée.
Coûts importants,
pertes d'exploitation,
temps pour le
réaliser, planification
et organisation du
déménagement.
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Question B – Évaluation d’un terrain 75 points
Informations
Contexte et directives
Un Client vous contacte pour évaluer un terrain qu'il souhaite acquérir afin d'y construire à l'avenir un immeuble résidentiel locatif. Vous avez fait une première évaluation de ce terrain, basée sur son potentiel constructif, et établi un projet de plan financier pour réaliser ce potentiel. Ils contenaient les paramètres suivants :
Zone de Moyenne densité. Indice d'Utilisation du Sol (IUS) maximum légal de 0,80. Surfacefoncière selon cadastre 2'625 m2. La situation est en périphérie d'une agglomération urbaine,l'immeuble sera implanté en zone piétonne et ne comportera pas de parking. Un parking publicavec possibilités d'abonnements est à proximité. Volume total envisagé pour le projet selonnorme sia 416 de 7'980 m3 hors-sol et sous-sol. Le gabarit autorisé est de 4 niveaux hors-sol(soit R+3). Votre client a cependant souhaité se limiter à un étage de moins afin de limiter lerisque d'oppositions de voisins. Le total des Surfaces Brutes de Plancher (SBP) hors sol estretenu au maximum de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS). Les surfaces locatives nettes (SN)seront de 80% des Surfaces Brutes de Plancher (SN/SBP = 80%).
Frais d'Investissements globaux de 8'550'000.- incluant 192'000.- de pertes locatives initialeset 5% de Marge de Risques et Bénéfices attendue sur le Prix de Revient CFC 0 à 5.
Rentabilité brute exigée de 5,00%, avec un ratio de financement de 70% de capitauxétrangers. Par prudence, votre client vous a demandé d'anticiper des coûts durables derémunération des capitaux étrangers à 3,00%. Vous avez tenu compte d'un ratio global decharges y compris les provisions Capex pour travaux futurs de 20% de l'Etat Locatif escomptéfutur (charges courantes, administratives et d'entretien, provisions pour travaux futurs enannuités). Le risque locatif est estimé à 2,0% de l'Etat Locatif théorique dans le marché local.
Vous avez établi le calcul des Classes de Situation selon la méthode Naegeli pour le Foncier comme suit :
1 Macro situation 5.5
2 Affectation 5.5
3 Micro-situation 4.0
4 Accessibilité 5.0
5 Contexte de marché 4.0
Total notation 24.0 / 5 = 4,8 x 6,25% = 30,0 %
La part attribuable au terrain (incidence foncière en %) est donc de 30,0 % du Prix de Revient total de l’opération CFC 0 à 5, admis être la Valeur Intrinsèque de l’immeuble après travaux.
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Lexique
SBP Surface Brute de Plancher, correspondant au calcul de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS).
SN Surface Nette, correspondant aux surfaces locatives.
IUS Indice d'Utilisation du Sol (Rapport entre les surfaces brutes hors-
sol et la surface du terrain).
Capex Provision effectuée dans le but de couvrir les coûts futurs de
rénovation de l'immeuble, par annuités.
Opex Charges relatives à l'exploitation d'un immeuble de rendement
(courantes, administration et gestion, entretien et maintenance pour
son maintien en état).
Coûts de construction Ensemble des coûts relatifs à la construction de l'immeuble,
CFC 1-2-4-5.
Prix de revient Total des coûts relatifs à la réalisation de l'immeuble, incluant le prix
d'achat du terrain CFC 0 en plus des coûts de construction.
Frais d’investissement Total global des coûts et des dépenses investies dans la promotion
immobilière. Ces coûts doivent être rentabilisés sur le marché locatif
après achèvement du chantier. Ils incluent la marge de Risques et
Bénéfices, ainsi que les pertes locatives initiales avant la conclusion
des baux locatifs, en plus des coûts de construction et du prix d'achat
du terrain.
Date d’évaluation 30.04.2018
Veuillez répondre aux questions qui suivent en détaillant toutes les étapes intermédiaires de calcul.
La clarté et la lisibilité des résultats sont pris en compte dans la notation.
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Question B1 – Investissements
Question B1a
Sur quel montant de prix de revient (coûts du terrain CFC 0 et coûts de
construction CFC 1 à 5) vous êtes-vous basé pour votre plan financier ? Tenez
compte des pertes locatives ainsi que de la marge de risques et bénéfices
attendue par le promoteur immobilier.
25
5
Frais d’investissements globaux 8‘550‘000.-
./. Pertes locatives initiales, frais de commercialisation -192'000.-
Prix de Revient yc marge de Risques et Bénéfices 8'358'000.- 105%
./. Marge de Risques et Bénéfices -398'000.- 5%
Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 7'960'000.- 100%
Question B1b
Votre client vous informe que le vendeur souhaite un prix de vente du terrain à
1'000.- CHF/m2. Une marge de négociation est pressentie aux environs de 10%.
Que conseillez-vous à votre client, sur la base de votre propre évaluation ?
5
Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 (Selon B1a) 7'960'000.- 100%
./. CFC 1 à 5 : Coûts de construction -5'572'000.- 70%
CFC 0 : Part attribuable selon Classes de Situation 2'388'000.- 30%
Surface du terrain selon énoncé 2'625 m2
Soit Valeur du terrain en CHF/m2 : 2'388’000 / 2'625 m2 = 910.- CHF/m2
Votre appréciation sur le prix demandé par le vendeur, en une seule phrase :
Le prix demandé est trop élevé, il est recommandé de le négocier à la baisse sur
une cible de 910.- CHF/m2 de terrain, ce qui semble réaliste selon les
négociations en cours.
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Question B1c
Votre client vous informe qu'après de multiples négociations, le vendeur a fixé un
prix minimum à 950.- CHF/m2 de terrain. Quelles sont les propositions de
modifications des paramètres d'évaluation du plan financier que vous pouvez lui
proposer afin d'atteindre quand même son objectif de rentabilité malgré des coûts
fonciers augmentés ? Mentionnez-en cinq, seules les cinq premières seront
prises en compte.
5
1. Diminuer les coûts de construction _____________________________
2. Diminuer la marge de risques et bénéfices _______________________
3. Augmenter les loyers cibles en sortie de l’opération ________________
4. Diminuer la rentabilité attendue sur le capital propre investi __________
5. Augmenter la dette hypothécaire (les capitaux étrangers) ___________
Question B1d
Considérant des coûts CFC 1 d'adaptation des réseaux existants (égouts,
réseaux gaz et électricité) de CHF 160'000.-, des frais secondaires CFC 5 pris
en compte à hauteur de 6% des CFC 1 à 4, ainsi qu'un CFC 4 de 160.- CHF/m2,
sur quels coûts de construction CFC 2 en CHF/m3 avez-vous établi votre
évaluation ? La valeur attribuée au terrain CFC 0 demeure inchangée.
10
Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 (Selon B1a) 7'960'000.- 100%
./. CFC 0 Part attribuable au foncier (Selon B1b) -2'388'000.- 30%
Coûts de construction CFC 1 à 5 106% 5'572'000.- 70%
./. CFC 5 Frais secondaires 6% -315'396.-
Intermédiaire CFC 1-2-4 100% 5'256'604.-
./. CFC 1 Adaptation des réseaux -160'000.-
./. CFC 4 Aménagements extérieurs
Surface du terrain 2'625 m2 ; IUS maximum = 0,80
Surface SBP hors-sol = 2'100 m2 (2'625 m2 x 0,80)
Gabarit R+2, soit 3 niveaux soit Assise au sol = 2'100 m2 / 3 = 700 m2 SBP
Surface des aménagements :
2'625 m2 – 700 m2 = 1'925 m2
Soit 1'925 m2 x 160.- -308'000.-
CFC 2 Solde attribuable aux coûts de construction 4'788'604.-
Soit pour 7'980 m3 sia 416 :
4'788'604.- / 7'980 m3 = 600.- CHF/m3
immobilières 2018
Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Question B2 – Rentabilité de l’opération
Question B2a
Sur quel niveau de loyers moyens futurs après chantier en CHF/m2 par an vous
êtes-vous fondé pour évaluer la promotion immobilière ? Arrondissez le résultat
au franc.
50
10
Investissements globaux 8'550'000.-
(Doit correspondre au total des coûts de construction, acquisition du terrain,
pertes locatives initiales et coûts de commercialisation, marge de risques et
bénéfices du promoteur immobilier)
Rentabilité brute exigée par le promoteur immobilier 5.00%
Etat Locatif escompté futur 8'550'000.- x 5.00% = 427'500.- CHF/an
SBP hors-sol selon IUS 0,80 = 2'625 m2 x 0,80 = 2'100 m2 SBP
Ratio SN / SBP = 80% x 2'100 m2 SBP = 1'680 m2 SN Locative
Niveau des loyers escomptés = 427'500.- / 1'680 m2 = 254.- CHF/m2 par an
Question B2b
Sur quelle rentabilité des fonds propres investis par le promoteur dans la
promotion immobilière vous êtes-vous fondé pour l'évaluer ? Arrondissez le
résultat à deux chiffres après la virgule.
12
Taux Brut requis 5.00% 427'500.- 100.0%
Charges globales yc Capex -1.00% -85'500.- -20.0%
Risque Locatif -0.10% -8'550.- -2.0%
Taux & Rendement nets 3.90% 333'450.- 78.0%
WACC (coût moyen pondéré du capital, ci-dessus) = 3.90%
./. Capitaux Etrangers -70% x 3.00% = -2.10%
Rendement pondéré des Capitaux propres = 1.80%
Part des Capitaux propres = 100% - 70% = 30%
Rendement des Capitaux propres = 1.80% / 30% = 6.00%
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Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________
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Question B2c
Votre client a contacté une banque pour étudier le financement de l'opération.
Après le premier entretien, votre client reconsidère la structure de financement
de l'affaire. Quels seraient les effets d'une augmentation du recours au capital
étranger dans son financement ? Considérez au moins trois facteurs
économiques qui seraient modifiés de ce fait, qu'ils impactent l'évaluation
immobilière ou non.
9
1. Impact sur l’augmentation de la rentabilité des Capitaux propres
investis, par effet de levier. Les Capitaux étrangers étant rémunérés à
un taux inférieur à celui des Capitaux propres, une augmentation du
capital étranger induira un capital propre immobilisé moindre, pour une
génération de cash-flow net équivalente. La rentabilité du Capital propre
sera donc accrue.
2. Impact sur l’augmentation du risque global de l'opération jusqu’à
l’achèvement de la commercialisation locative complète de
l'immeuble en fin de chantier. Un recours accru au Capital étranger
augmentera les charges sur le poste du service de la dette. Même si elle
ne modifie pas l'évaluation immobilière (EBIT), cette charge devra être
assumée par le promoteur même si elle s'avère supérieure aux revenus
locatifs nets effectifs en cours de commercialisation locative. Cette
situation pourrait générer un besoin d'injection de liquidités en début
d'exploitation de l'immeuble, et augmenter de fait les frais
d’investissements globaux de la promotion immobilière.
3. Impact sur la fiscalité, quoique ce facteur n'influence pas l'analyse
économique de la promotion immobilière. Un recours accru aux Capitaux
étrangers contribuera à augmenter la déductibilité fiscale de la dette
hypothécaire (sur la fortune) et du service de la dette (sur les revenus).
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Question B2d
Suite à ce dialogue, votre client souhaite optimiser le rendement de ses capitaux
propres. Envisagez une optimisation des coûts de construction de l'opération,
tous les autres paramètres du plan financier demeurant inchangés, afin que la
rentabilité sur fonds propres soit de 7.00%. Quelle modification des coûts CFC 1
à CFC 5 en pourcent devez-vous envisager pour ce faire, tenant compte de coûts
fonciers inchangés et d'une marge de Risques et Bénéfices portée à 10% en
fonction des risques accrus ? Arrondissez les investissements à la dizaine de
millier de francs.
19
Nouvelle WACC en fonction de l’exigence accrue de rentabilité :
Capitaux étrangers 70% x 3.00% = 2.10%
Capitaux propres 30% x 7.00% = 2.10%
Taux Net, Coût moyen pondéré du capital = WACC 4.20%
Etat Locatif net selon B2b 333'450.-
Ratio de charges = 20% et risque locatif 2% (inchangés selon énoncés)
Revenus & Taux nets 4.20% 333'450.- 78%
Charges Opex & Capex 1.08% 85'500.- 20%
Risque locatif 0.11% 8'550.- 2%
Revenus & Taux bruts 5.38% 427'500.- 100%
Frais d’investissement globaux plafond (calculs nets ou bruts acceptés)
427'500.- / 5.38% = 7'940'000.-
333'450.- / 4.20% = 7'940'000.-
./. Pertes locatives initiales, frais de commercialisation -192'000.-
Prix de Revient CFC 0 à 5 yc Risques et Bénéfices 7'748'000.- 110%
./. Marge de Risques et Bénéfices selon énoncé -704'364.- -10%
Prix de Revient CFC 0 à 5 hors Risques et Bénéfices 7'043'636.- 100%
./. Valeur attribuable au foncier selon B1b -2'388'000.-
Coûts de construction CFC 1 à 5 résultants 4'655'636.-
./. Report Coûts antérieurs CFC 1 à 5 selon B1b -5'572'000.-
Diminution des coûts de construction requise -916'364.-
Soit diminution en pourcentage :
-916'364.- / 5'572'000 = -16.4%
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Question C – QCM thématique 40 points
Évaluation du groupe de questions C1 à C3
Veuillez cocher OUI les affirmations totalement et intégralement correctes. Celles qui sont incorrectes ou contiennent même partiellement des affirmations inexactes doivent être cochées NON. Plusieurs réponses correctes par question sont possibles.
Question C1 - Questions générales sur les évaluations
Question C1a
En matière de responsabilité de l'expert immobilier envers son client,
lesquelles des phrases ci-dessous sont-elles correctes concernant l'affirmation
: "Une évaluation immobilière en valeur vénale n'étant par nature pas une
science exacte, son auteur n'est lié par aucune responsabilité envers son client
quant aux conclusions de l'évaluation." ?
12
5
C'est correct, car une évaluation est un simple avis, que le client se
doit d'interpréter et de comprendre à ses risques et périls.
oui
non
C'est faux, car l'évaluation est une science exacte.
oui
non
C'est faux, car le contrat d'évaluation est un contrat d'entreprise et
non de mandat.
oui
non
C'est correct, car l'expert ne répond pas des actes de son client
effectués sans le consulter au préalable.
oui
non
C'est faux, car l'expert demeure responsable de la pertinence de son
évaluation envers son client, et doit assumer son mandat avec toute
la diligence requise d'un spécialiste de son domaine.
oui
non
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Question C1b
Les hypothèses d'évaluation doivent-elles être mentionnées dans un rapport
d'expertise ?
1
Lorsque l'expert identifie des facteurs de risques particuliers pouvant
générer une fluctuation éventuelle future de la valeur, il se doit de
mentionner les hypothèses d'évaluation qu'il a retenues concernant la
quantification de ces risques, même si leur survenance est aléatoire.
oui
non
Question C1c
La Valeur établie dans un rapport d'expertise dépend-elle du but de l'évaluation ?
1
Un client vous contacte pour évaluer l’usine qu’il exploite en usage
propre pour la fabrication d’appareillages électriques. Cette évaluation
vous est demandée dans un but comptable, à la clôture du bilan au
31.12.2017. Le 1er février 2018, le propriétaire décide de vendre l’actif
sur le marché afin de réorganiser sa production et restructurer son
bilan. Est-il adéquat de se fonder sur l’évaluation que vous avez
effectuée sans autre investigation ?
oui
non
Question C1d
Un client souhaitant acquérir un immeuble vous mandate à titre onéreux pour
une évaluation en Valeur vénale dans le cadre d'une transaction. Est-ce adéquat
et correct du point de vue de l'éthique et de la déontologie professionnelles de :
5
Mener à bien le mandat, même si vous ne bénéficiez pas d'un titre
d'estimateur immobilier, mais en ayant l’expérience et les
compétences requises pour en assumer la responsabilité ?
oui
non
Transmettre confidentiellement le rapport à un confrère qui doit
évaluer la propriété voisine, sans l'accord explicite du client qui vous a
mandaté ?
oui
non
Négocier avec le vendeur en toute discrétion afin d'articuler une
valeur qui lui convienne ?
oui
non
Transmettre votre évaluation à la banque qui financera l'acquisition
sur demande du mandant ?
oui
non
D‘évaluer à titre onéreux le même immeuble pour un second
acquéreur intéressé, votre premier mandant vous ayant annoncé
renoncer à l'acquérir ?
oui
non
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Question C2 – Questions sur la valeur intrinsèque
Question C2a
La valeur intrinsèque d'un bâtiment correspond-elle aux définitions suivantes ?
13
4
A l'évaluation des coûts de reconstruction d'un bâtiment identique,
avec une valeur foncière évaluée entre autres méthodes à l'aide des
Classes de Situations (Selon W. Naegeli).
oui
non
A l'évaluation de la reconstruction d'un bâtiment similaire, sous
déduction de sa vétusté et de son obsolescence, en y intégrant le
foncier sur base de l'incidence foncière ou d'un calcul selon les
Classes de Situation. Cette évaluation est généralement libellée par
CFC.
oui
non
A l'arbitrage économique d'acquérir sur le marché un terrain nu
équivalent en qualité de situation pour y construire un bâtiment
similaire, sous déduction de la vétusté et en tenant compte de son
obsolescence.
oui
non
Au montant de la couverture d'assurance incendie auquel est ajouté
la valeur du terrain, évaluée avec la méthode des Classes de
Situation (CS) par exemple.
oui
non
Question C2b
Parmi les paramètres d’évaluation ci-dessous, lesquels influencent la Valeur
intrinsèque d’un immeuble, y compris la valeur attribuable au foncier ?
5
La demande de marché pour l'immeuble évalué, lorsqu'elle conduit
les acheteurs à proposer aux vendeurs des prix inférieurs aux coûts
estimés de construction dépréciés de la vétusté et de l’obsolescence
de l'immeuble en y incluant le terrain ?
oui
non
La demande de marché pour l'immeuble évalué, lorsqu'elle conduit
les acheteurs à proposer aux vendeurs des prix supérieurs aux coûts
estimés de construction dépréciés de la vétusté et de l’obsolescence
de l'immeuble en y incluant le terrain ?
oui
non
La centralité de l'immeuble, la qualité de ses abords directs, l'offre
en services et infrastructures à proximité ?
oui
non
Une source de nuisances dans le voisinage de l'actif, telles que
routes, aéroports, lignes à haute tension, STEP, porcherie ?
oui
non
La disponibilité de terrains nus non bâtis à la vente dans une qualité
de situation équivalente ?
oui
non
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Question C2c
Un bâtiment en fin de cycle de rénovation présentera-t-il ?
4
Une vétusté prononcée, correspondant aux coûts de rénovation pour
en supprimer les dégradations provoquées par le vieillissement des
ouvrages, dont l'évaluation devra tenir compte en fonction des
durées de vie respectives de chaque partie d'ouvrage ?
oui
non
Une obsolescence prononcée, correspondant au décalage entre les
prestations qualitatives offertes par l'immeuble évalué et les
exigences des acheteurs potentiels de cet immeuble. Ils sont
quantifiés sur base des coûts de rénovation de l'immeuble pour y
apporter ces qualités attendues.
oui
non
Une vétusté et une obsolescence prononcées, dont l'évaluation
devra tenir compte en logique de coûts de rénovation pour une
remise à neuf, ainsi que de la dépréciation liée à l'absence des
qualités requises de l'immeuble au regard des exigences du marché
sur le segment considéré.
oui
non
Un risque accru que des coûts de dépollution ou décontamination
soient engendrés (amiante, PCB, plomb, etc.) ?
oui
non
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Question C3 – Questions sur la valeur de rendement
Question C3a
Les écarts entre les valeurs intrinsèque et de rendement d'un immeuble de
rendement peuvent-ils être générés ou augmentés par :
15
7
Un qualitatif constructif excédant l'usuel du marché local, qui ne peut
pas être correctement renté sur le marché locatif ?
oui
non
Un qualitatif constructif excellent et supérieur à l'usuel comparatif du
marché, qui est correctement renté par des loyers supérieurs au
niveau comparatif de marché estimé ?
oui
non
Un qualitatif constructif insuffisant au regard de l'usuel du marché
local, avec une pénurie d'offre sur le marché locatif, et des loyers
élevés en résultant ?
oui
non
Un qualitatif constructif insuffisant au regard de l'usuel du marché
local, avec une suroffre d'objets comparables sur le marché locatif,
induisant un taux de vacance élevé ?
oui
non
Une dégradation des conditions de financement, qui renchérit le
crédit et augmente l'exigence de rendement des investisseurs sur le
marché immobilier ?
oui
non
Une pénurie d'actifs construits à vendre compte tenu d'une demande
très soutenue des investisseurs pour acquérir des immeubles en
exploitation ?
oui
non
Des alternatives de placement attractives pour les investisseurs sur
d'autres véhicules de placements que les immeubles de rendement,
ainsi que d'une suroffre locative dans le marché local ?
oui
non
Question C3b
Dans la composition du taux de capitalisation brut, comment la prime pour les
charges courantes et d'exploitation, d'entretien, d'administration et de gestion,
ainsi que les provisions pour travaux futurs par annuités, se calcule-t-elle ?
4
Un ratio de charges de 20% de l'EL capitalisé induira une prime sur
taux net de 20% du taux net.
oui
non
Un ratio de charges de 20% de l'EL capitalisé induira une prime sur
taux net de 20% du taux brut.
oui
non
Un ratio de charges de 20% de l'EL capitalisé induira une prime sur
taux brut de 20% du taux net.
oui
non
Un ratio de charges de 20% de l'EL capitalisé induira une prime sur
taux brut de 20% du taux brut.
oui
non
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Question C3c
Pour un calcul correct de la valeur de rendement d'un immeuble locatif,
comment définissez-vous l'état locatif pertinent et comment constituez-vous
correctement le taux de capitalisation brute ?
4
Lorsque les acomptes de charges des locataires (chauffage, eau
chaude, frais annexes) sont inclus dans l'Etat Locatif qui vous est
remis comme base d'évaluation, alors qu'ils ne figurent pas dans les
comptes de gestion de l'immeuble (soit des charges assumées par
le propriétaire), l'Etat Locatif pertinent à considérer devra-t-il les
inclure ?
oui
non
Est-il correct de considérer que les encaissés locatifs d'un immeuble
capitalisés au taux brut débouchent sur une valeur en capital
identique à celle des revenus nets capitalisés au taux net ?
oui
non
Le taux de vacance locative naturelle du marché locatif modifie-t-il le
taux net (WACC, coût moyen pondéré du capital) par l'application
d'une prime ?
oui
non
Les rénovations d'immeubles étant couramment financées par les
banques, est-il nécessaire de tenir compte de leurs coûts futurs
probables dans la composition du taux brut de capitalisation par
l'application d'une prime sur le taux net ?
oui
non
Fin de l’examen
cseei Rue du Midi 2 1003 Lausanne T +41 (0) 21 601 24 80 [email protected] www.cseei.ch
Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit
Épreuve : Estimation immobilière
Partie : Estimation de la valeur de marché © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Annexes
Annexe 1 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF 1234
Annexe 2 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF DDP (1235)
Annexe 3 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF 1236
Annexe 4 : Macro et micro-situations de l’immeuble, plans topographiques
Annexe 5 : Extrait de la mensuration cadastrale, échelle 1 : 2’500
Annexe 6 : Extrait de la mensuration cadastrale, échelle 1 : 1’000
Annexe 7 : Plans schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 (surfaces)
Annexe 8 : Coupes schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 et 1 :100 (cubages)
Annexe 1 DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
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Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / 1234 Cet extrait n'a aucun effet juridique!
Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble 1234 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11155 11222 33 Surface 5’400 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: E22
Garage en sous-sol: E23 Rue de l’Amirauté 11, 1299 Genève Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun
Propriété Propriété individuelle WORLD SOCIETY SA , société anonyme, ZOUG 12.11.2003 Z567 Achat
Mentions Aucune
Servitudes 25.01.1947 A103 (D) (Type A) Restriction au droit de bâtir
ID.2004/00145287, 66744 à charge de B-F Genève, 12/9999
05.09.1989 6681 (C) (Type G) Canalisations souterraines (électricité) ID.2000/015718, 87154 en faveur de SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE, entreprise de droit public, GENEVE
Charges foncières Aucune
Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage) Aucune
Texte contrat Servitude, (Type A)
ID.2004/00145287, 66744
Voir plan
Voir conditions
Droits de gage immobilier 01.01.1990 5640 Cédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 60'000'000.00, 1er rang,
Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur HYPOFINANCE TRADE SA, BALE 01.01.1990 5640
Affaires en suspens Affaires du registre foncier jusqu'au 28.06.2017 Aucune
Explications: 1. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations", "Droits de gage immobiliers": la colonne de gauche contient la date et la pièce justificative
de l'inscription sur l'immeuble (rang); la colonne de droite contient la date et la pièce justificative d'une inscription complémentaire. 2. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations": C = charge; D = droit; CD = dominants servants indéterminés; DI = fonds dominants
indéterminés. 3. ID = numéro d'identification d'un droit. R = radiation d'un droit.
Annexe 2 DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / DDP (1235) Cet extrait n'a aucun effet juridique!
Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble DDP 1235 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11755 11222 33 DDP 007-385248 (D) 30.04.2003 010-39558 (D) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079
ID.007-2003/003872 à la charge de B-F Genève 1236
Surface 4’320 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: F488
Garage en sous-sol: F501 Rue de l’Amirauté 12, 1299 Genève Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun
Propriété Propriété individuelle WORLD SOCIETY SA , société anonyme, ZOUG 12.01.2003 Z567 Achat
Mentions Aucune
Servitudes Aucune
Charges foncières Aucune
Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage)
04.05.2003 111-389248 Conditions spéciales quant à l'indemnité de retour du droit de superficie ID.007-2003/000000
Texte contrat
ID.2012/015719, 85955 Voir conditions
Droits de gage immobilier 01.01.1990 5640 Cédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 35'000'000.00, 1er rang,
Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur SOCIETE HYPOTHECAIRE, BERNE 01.01.1990 5640
Affaires en suspens Affaires du registre foncier jusqu'au 28.06.2017 Aucune
Explications: 1. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations", "Droits de gage immobiliers": la colonne de gauche contient la date et la pièce justificative
de l'inscription sur l'immeuble (rang); la colonne de droite contient la date et la pièce justificative d'une inscription complémentaire. 2. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations": C = charge; D = droit; CD = dominants servants indéterminés; DI = fonds dominants
indéterminés. 3. ID = numéro d'identification d'un droit. R = radiation d'un droit.
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Annexe 3 DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / 1236 Cet extrait n'a aucun effet juridique!
Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble 1236 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11755 11222 33 DDP 007-385248 (C) 30.04.2003 010-39558 (C) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079
ID.007-2003/003872 au bénéfice de B-F Genève DDP 1235
Surface 4’320 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: F488
Garage en sous-sol: F501 Incorporés au DDP 1235
Rue de l’Amirauté 12, 1299 Genève
Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun
Propriété Propriété individuelle PROMOTION ECONOMIQUE, Fondation, GENEVE 01.01.1962 B520 Achat
Mentions Aucune
Servitudes 04.05.1976 007-385248 (C) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079 ID.007-
2000/003872
05.09.1989 6681 (C) (Type G) Canalisations souterraines (électricité) ID.2012/015719, 85955
en faveur de SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE, entreprise de droit public, GENEVE
Charges foncières Aucune
Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage)
04.05.2003 111-389248 Conditions spéciales quant à l'indemnité de retour du droit de superficie ID.007-2003/000000
Texte contrat
ID.2012/015719, 85955 Voir conditions
Droits de gage immobilier 01.01.1961 8520 Cédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 25'000'000.00, 1er rang,
Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur HYP-HOP, ZURICH 01.01.1961 8520
Affaires en suspens Affaires du registre foncier jusqu'au 28.06.2017 Aucune
Explications: 1. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations", "Droits de gage immobiliers": la colonne de gauche contient la date et la pièce justificative
de l'inscription sur l'immeuble (rang); la colonne de droite contient la date et la pièce justificative d'une inscription complémentaire. 2. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations": C = charge; D = droit; CD = dominants servants indéterminés; DI = fonds dominants
indéterminés. 3. ID = numéro d'identification d'un droit. R = radiation d'un droit.
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Annexe 4 DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
Genève
1234, 1236, DDP (1235)999
Annexe 5DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
Rue d
e l'Am
irauté11
12
Genève
1234, 1236, DDP (1235)999
Annexe 6
F488
E22
984
985
341
979
977
980
983
982
981
978
80,00 m
DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICESATTENTION : NE PAS PRENDRE DE COTE GRAPHIQUE (ECHELLE APPROXIMATIVE). VEUILLEZ VOUS REFERER AUX FEUILLETS RF EN ANNEXES POUR LES SURFACES DES TERRAINS.
DP 872
DDP (2410)
54,00
m
DDP (1235)
1236
80,00
m
67,50 m1234
1ère
ETAPE (
2004
)
2ème E
TAPE (
2010
)
E23
F501
Plans Schématiques Ech 1:5001er Etage
Seconde étape (Constr. 2010) Incorporée au DDP (1235) s/ 1236
Bâtiments F488, F501 Ratio SN Locative / SBP = 85%
Annexe 7DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES 0 m 5 m 10 m 20 m
50,00 m
16,0
0 m
14,0
0 m
30,00 m
50,00 m
16,00 m14,00 m
40,00 m10,00 m
30,0
0 m
Rez-de-Chaussée Ratio SN Locative / SBP = 85%
50,00 m
16,0
0 m
14,0
0 m
40,00 m
Sous-Sol Stationnement : 54 places
Dépôts, Archives : 400 m2 SN Locative
DDP (1235) Bâtiments F488, F501
RF 1234 Bâtiments E23, E22
10,0
0 m
Bureaux
Bureaux
Bureaux
Services
Bureaux Open Spaces
Hall distributifConférences
Dépôts, Archives 400 m2 SN Locative
Parking
Entrée / Sortie
CVSE CVSE
Accès
10,00 m
Coupe Schématique Ech 1:500
Annexe 8DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES
0 m 5 m 10 m 20 m
16,00 m 14,00 m
DDP (1235) Bâtiments F488, F501
RF 1234 Bâtiments E23, E22
Bureaux
Bureaux
Bureaux
Bureaux
10,00 m
40,00 m
Parking Dépôt
Bureaux
Parking
Bureaux+ 3.50
+/- 0.00
+ 7.00
- 2.80
Coupe Schématique Ech 1:100 0 m 1 m 2 m 4 m
Faux-plafond
Faux-plancher
Façade rideau poteaux-traverses
Dalle BA
Radier BA frais sur frais
Complexe d'étanchéité multicouches
Sous-Sol
Rez
1er Etage
+/- 0.00
Faux-plafond
Faux-plancher
+ 7.00
- 2.80
+ 3.50
260
9026
090
350
350
230
50
330
50
Dispositions structurelles voir Cahier des charges Ingénieur Civil N° 236-4.
Service = 500 daN/m2; CP 350 kg/m3 emin = 2 cm
cseei Rue du Midi 2 1003 Lausanne T +41 (0) 21 601 24 80 [email protected] www.cseei.ch
Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018
Examen écrit Épreuve : Estimation immobilière Partie : Mathématiques financières © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA, l’OBLF, la LFAIE et la LDFR. Les éditions
annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et
peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas
des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des
copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes
légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle
des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par
une édition officielle de la chancellerie fédérale.
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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible: 120 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Table de mortalité
Épreuves Sujet Pondération
A Mathématiques financières
A1 - Définitions
A2 - Exemples de calcul
15
30
B Droit d’habitation 30
C Construction ou location 45
Total 120
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A) Mathématiques financières
A1 - Définitions 15 points
Définissez les termes techniques suivants des mathématiques financières en une ou deux phrases au maximum. Pénalité en présence de simples mots-clés ou de longues explications.
Capitalisation 2,5
Solution
Détermination du capital final résultant du capital initial et des intérêts et
intérêts composés. La capitalisation représente toujours une valeur finale
future, ce qu'on appelle la valeur finale simple.
Actualisation 2,5
Solution
L'actualisation (escompte) produit la valeur actuelle d'un paiement futur,
ce qu'on appelle la valeur actuelle simple.
Valeur finale d’une rente 2,5
Solution
Détermination du capital final résultant du capital initial augmenté du
paiement régulier de montants fixes (rente) ainsi que des intérêts et
intérêts composés.
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Valeur actuelle (d’une rente) 2,5
Solution
La valeur actuelle (d'une rente) exprime la valeur d'un flux de trésorerie
(futur) à la date actuelle.
Annuité 2,5
Solution
Un versement régulier composé de deux éléments : intérêt et
remboursement.
Paiement annuel comprenant le capital et l'intérêt pour :
a) le remboursement d'une dette
ou
b) l'alimentation d'un fonds destiné à financer un investissement futur.
Actualisation d’une rente 2,5
Solution
L'actualisation d'une rente produit la valeur actuelle d'une rente perpétuelle.
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A2 - Exemples de calcul 30 points
Contexte
Un couple de retraités économes verse 1000 francs chaque début d’année sur un compte d’épargne, ceci depuis huit ans déjà. Ils ont ouvert ce compte sans versement initial et le taux d’intérêt est resté inchangé depuis lors, à 1,25% (sans prise en compte des frais bancaires et des impôts).
a) Quel est le capital disponible à la fin de la 8e année, avec les intérêts et lesintérêts composés ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
15
7
Solution
Facteur de Capitalisation de rente prae-numerando (versements anticipés)
Facteur prae-numerando = (1+i) x ( ( (1+i)n -1 ) / i ) Facteur post-numerando
Rente annuelle = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%
Valeur en Capital = Rente annuelle x Facteur
= 1000 x (1+1,25%) x ( ( (1+1,25%)8 -1 ) / 1,25% ) = 1000 x 1,0125 x ( ( (1,0125)8 -1 ) / 0,0125 ) = 1000 x 1,0125 x ( 0,10449 / 0,0125 )
= 1000 x (1,0125 x 8,35889 )
= 1000 x 8,46338
= 8'463,40 CHF
b) Quel capital (intérêts et intérêts composés compris) est disponible à la fin dela 8e année si un montant initial de 1000 francs a été versé lors del’ouverture du compte ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
5
Solution
Facteur de Capitalisation (versement initial unique)
Facteur = (1+i)n
Versement initial unique = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%
Valeur Finale simple = Capital initial x Facteur
= 1000 x (1+1,25%)8 = 1000 x (1,0125)8 = 1000 x 1,10449
= 1'104,50 CHF
en estimations immobilières 2018 Épreuve: Estimation immobilière. Partie: Math. financières Numéro de candidat/e _____________________
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c) Quel montant initial aurait-on dû verser lors de l’ouverture du compte pourque 1000 francs soient disponibles à la fin de la 8e année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
3
Solution
Facteur d’Actualisation (sur base d’un versement initial unique)
Facteur = 1 / (1+i)n
Capital final futur = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%
Valeur Actuelle simple = Capital futur x Facteur
= 1000 x (1 / (1+1,25%)8 ) = 1000 x (1 / (1,0125)8 ) = 1000 x 0,90540
= 905,40 CHF
Contexte
Un propriétaire foncier a reçu une proposition de contrat hypothécaire pour examen. Il vous prie de l’aider en votre qualité de professionnel des finances. La somme due est de 500 000 francs, avec amortissement annuel et rémunération du capital de 2%. Le remboursement et le service de la dette interviennent en dix tranches annuelles égales, la première échéant à la fin de la 1ère année.
a) Quel est le montant de la tranche annuelle ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
15
6
Solution
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando (incluant les intérêts et les remboursements, l’ensemble en annuités fixes)
FAR = (1 / (1+i)n ) x ( ( (1+i)n -1 ) / i )
Capital = 500'000.- ; Durée n = 10 ans ; Intérêts i = 2,0%
Valeur en Capital / FAR = Tranche annuelle
500'000 / ( (1 / (1+i)n ) x ( ( (1+i)n -1 ) / i ) ) =
500'000 / ( (1 / (1,02)10 ) x ( ( (1,02)10 -1 ) / 0,02 ) ) =
500'000 / ( 0,82035 x ( 0,21899 / 0,02 ) ) =
500'000 / ( 0,82035 x 10,94972 ) =
500'000 / 8,98259 = 55'663,25 CHF
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b) Quelle est la part d’intérêt la 2e année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
5
Solution
Première Tranche : 55'663,25 CHF ./. Intérêts (500'000.- x 2,0%) _-10'000.- CHF Soit Amortissement 45'663,25 CHF
Dette initiale 500’000.- CHF ./. Amortissement 1ère Tranche _-45'663,25 CHF (Voir ci-dessus) Dette à la fin de la première Tranche 454'336,75 CHF
Seconde Tranche : Intérêts (454'336,75 x 2,0%) 9'086,75 CHF
c) Quelle est la tranche annuelle si elle doit être payée en début d’année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
4
Solution
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) praenumerando (versements anticipés)
FAR praenumerando = (1+i) x FAR postnumerando= (1+2,0%) x 8,98259 (Voir a. ci-dessus) = 9,16224
Capital / FAR = Tranche annuelle 500'000 / 9,16224 = 54'571,85 CHF
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B) Droit d’habitation 30 points
Contexte
Madame Gerber (69 ans), propriétaire d’une petite maison individuelle, annonce à ses enfants qu’elle souhaite leur remettre la maison, mais en continuant d’y résider aussi longtemps que possible, et qu’elle payerait un loyer pour cela. Madame Gerber veut un droit d’habitation viager sur sa propre maison, garage compris, et verserait CHF 12'000.- nets par an pour cela.
Les principaux chiffres :
Coût de construction à neuf CFC 0 150 000 CFC 2 550 000 CFC 4 + 5 100 000
Dépréciation actuelle 120 000
Revenu locatif en cas de location à des tiers 23 000 (net annuel, conforme au marché, loué en l’état)
Frais d’exploitation annuels en % de la location à des tiers 14%
Taux d’intérêt du calcul 2,5%
Cycle de rénovation 30% des CFC 2 tous les 35 ans
Exercice B1
Calculez la valeur vénale avec et sans droit d’habitation. Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.
30
Solution
Possibilité 1 : Basée sur la Valeur Intrinsèque
1a) Valeur Vénale sans DH
Valeur intrinsèque CFC 0 à 5 ................................................................ 800’000 ./. Dépréciation (vétusté, obsolescence) ............................................ _-120’000 Total Valeur Vénale sans DH ............................................................. 680’000
1b) Calcul de la Valeur en Capital du DH
Espérance de vie de la bénéficiaire (Voir table de mortalité)........ n = 21,64 ans Taux d’intérêt du calcul actuariel .......................................................... i = 2,5% Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando
FAR postnumerando = (1 - ( 1 / (1+i)n ) ) / i
= (1 - ( 1 / (1,025)21,64 ) ) / 0,025
= (1 - ( 1 / 1,70634 ) ) / 0,025 = 0,41395 / 0,025
= 16,55795
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Calcul des revenus locatifs nets au profit du nu propriétaire Loyer annuel encaissé de Mme Gerber .................................................. 12’000 ./. Charges et frais d’exploitation annuels 14% x 23’000 .......................... -3’220 ./. Provisions pour rénovations futures
Valeur à neuf CFC 2 = 550’000 Coût des rénovations = 30% x 550'000 = 165’000 Cycles n = 35 ans, i = 2,5% Facteur d’actualisation pour annuité des coûts de rénovation
FAR = ( (1 + i)n -1 ) / i
= ( 1,02535 -1 ) / 0,025 = 1,37321 / 0,025 = 54,92821
Annuité = 165'000 / 54,92821 ........................................................... _-3’004 Total Rente annuelle nette = ................................................................. 5’776
Valeur en Capital de la rente nette perçue sur l’espérance de vie de la bénéficiaire 5'776.- CHF/an pendant 21,64 ans à 2,5% par an (FAR = 16,55795) 5'776 x 16,55795 = 95'639.- CHF
Contribution actualisée de la Valeur Future de la maison faisant retour en pleine propriété au nu propriétaire, à l’échéance de l’espérance de vie de Mme Gerber. Valeur Future à l’échéance (sans DH) 680'000 dans n = 21,64 ans, i = 2,5%
Facteur d’actualisation = 1 / (1 + i)n
= 1 / (1,025)21,64
= 1 / 1,70634 = 0,58605 Valeur Actualisée de la Valeur future de marché sans DH 680'000 x 0,58605 = 398'514.- CHF
1c) TOTAL VALEUR DE MARCHE AVEC LE DH 494'153.- CHF
Possibilité 2 : Basée sur la Valeur Actualisée des Revenus
2a) Valeur Vénale sans DH Calcul des revenus locatifs nets théoriques de marché Loyer en comparatif de marché, en l’état ................................................ 23’000 ./. Charges et frais d’exploitation annuels 14% x 23’000 .......................... -3’220 ./. Provisions pour rénovations futures
Valeur à neuf CFC 2 = 550’000 Coût des rénovations = 30% x 550'000 = 165’000 Cycles n = 35 ans, i = 2,5% Facteur d’actualisation pour annuité des coûts de rénovation
FAR = ( (1 + i)n -1 ) / i
= ( 1,02535 -1 ) / 0,025 = 1,37321 / 0,025 = 54,92821
Annuité = 165'000 / 54,92821 ........................................................... _-3’004 Total Rente annuelle nette = ............................................................... 16’776
Total Valeur Vénale sans DH = 16'776 / 2,50% = ............................... 671’040
2b) Calcul des Revenus moindres pour le DH
Revenus locatifs théoriques de marché 23'000 ./. Loyer encaissé de Mme Gerber _-12’000 Soit manques à gagner annuel = 11’000 Rente annuelle nette de 11'000.- CHF/an pendant 21,64 ans à 2,50% par an
Espérance de vie de la bénéficiaire (Voir table de mortalité)........ n = 21,64 ans Taux d’intérêt du calcul actuariel .......................................................... i = 2,5%
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Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando
FAR postnumerando = (1 - ( 1 / (1+i)n ) ) / i
= (1 - ( 1 / (1,025)21,64 ) ) / 0,025
= (1 - ( 1 / 1,70634 ) ) / 0,025
= 0,41395 / 0,025 = 16,55795
Valeur en Capital des manques à gagner temporaires durant le DH -11'000 x 16,55795 ........................................................................ -182’137
2c) TOTAL VALEUR DE MARCHE AVEC LE DH 671'040 - 182'137 = ......................................................................... 488’903
Veuillez considérer comme corrects de légers écarts de résultats selon les arrondis effectués sur les facteurs d’actualisation. Une pertinence au millier de Francs doit être admise.
En cas d’erreur commise à l’une étape des calculs, ne pas péjorer ultérieurement la notation des résultats en découlant si des reports de résultats erronés conduisent à un résultat mathématiquement correct, quoique comportant une erreur partielle à l’une des étapes de résolution.
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C) Construction ou location / Parcage 45 points
Contexte « Construction ou location »
Un client a un projet de construction pour un immeuble de bureaux qu’il entend utiliser lui-même mais en guise d’alternative, il souhaite savoir combien de temps il pourrait louer un objet équivalent aux mêmes conditions. Les loyers à payer seraient alors financés par le placement alternatif pour le montant de l’investissement correspondant au projet de construction.
Vous disposez des données suivantes pour les calculs :
Prix du terrain 200 000 Volume de la construction (m3) 1 975 CHF / m3 550 Aménagements extérieurs et frais secondaires 152 250 Surface utile principale en m2 500 CHF / m2 / an (loyer net) 140 Cycle de rénovation 45% des CFC 2 tous les 35 ans Conditions de location Paiement annuel, en fin d’année Taux d’intérêt du calcul pour la valeur actuelle 3,75% Taux d’intérêt du calcul pour le placement alternatif 3,0% Horizon d’évaluation pour la valeur actuelle 100 ans
45
Exercice C1
Calculez le montant du placement alternatif en fonction de la valeur immobilisée
pour la nouvelle construction.
4
Coûts de construction à neuf
CFC 0 200’000
CFC 2 1'975 m3 x 550.- CHF/m3 = 1'086’250
CFC 4+5 Global _152’250
Total valeur immobilisée 1'438’500
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Exercice C2
Déterminez le montant du loyer annuel.
3
Surface utile principale ................................................................. Loyer annuel
500 m2 x 140.- CHF/m2 par an = ......................................................... 70'000.-
Exercice C3
Calculez la période pendant laquelle le loyer pourrait être payé.
7
Rendement du placement i = 3,0% Capital investi = 1'438'500.- CHF soit intérêts annuels = 43'155.- CHF/an Loyer immobilier à couvrir = - 70'000.- CHF/an Le rendement du placement n’est pas suffisant pour couvrir le Loyer, il ne sera possible de l’assumer qu’en consommant le capital investi.
Paramètres d’arbitrage à considérer dans ce cas : Valeur Future en Capital du paiement du Loyer = Valeur actuelle du Capital investi A l’échéance, le Capital est entièrement consommé.
- Loyer x (1 + i)n – 1 = Capital (avec facteur de capitalisation post-numerando) i
(1 + i)n – 1 = (- Capital / Loyer); (1 + i)n = ( i x (- Capital / Loyer) ) +1 i
log((1 + i)n) = log( ix(-Capital / Loyer) +1) ; n x log(1 + i) = log( i x (- Cap / Loyer)+1 )
Durée n = log( i x (- Cap / Loyer)+1) = log( (-3% x 20,55) + 1) = log(1+i) log (1,03)
Durée n = log(-0,6165+1) = log(0,3835) = -0,41623 = -32,42 ans log(1,03) log(1,03) 0,01284
Le flux annuel est négatif, soit correspondant à une dépense, car le loyer est supérieur au produit des intérêts du placement.
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Exercice C4
Calculez la valeur actuelle pour le projet de construction.
17
Valeur locative nette 500 m2 x 140.- CHF/m2 par an = ........................................................... 70’000 ./. Frais d’exploitation 70'000 x 15% = ................................................. _-10’500 Rente annuelle nette ............................................................................. 59’500
Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando n = 100 ans, i = 3,75%
FAR postnumerando = (1 - ( 1 / (1+i)n ) ) / i
= (1 - ( 1 / (1,0375)100 ) ) / 0,0375
= (1 - ( 1 / 39,70183 ) ) / 0,0375
= 0,97481 / 0,0375 = 25,99499
Valeur Actuelle du projet avant prise en compte des coûts de rénovation 59'500 x 25,99499 = ......................................................................... 1'546’702
./. Déduction pour première rénovation ; n = dans 35 ans ; i = 3,75% Coûts = 45% x 1'086'250 = 488'813.- Facteur d’actualisation des coûts de rénovations futures en valeur actuelle
FAR = 1 / (1 + i)n
= 1 / 1,037535 = 1 / 3,62730 = 0,27569 488'813 x 0,27569 ............................................................. -134’759
./. Déduction pour seconde rénovation ; n = dans 70 ans ; i = 3,75%
FAR = 1 / (1 + i)n
= 1 / 1,037570 = 1 / 13,15732 = 0,07600 488'813 x 0,07600 .............................................................. -37’151
./. Déduction pour troisième rénovation ; n = dans 105 ans après l’échéance de l’horizon-temps d’évaluation ....................................................................... -0
TOTAL VALEUR ACTUELLE DU PROJET ...................................... 1'374’792
Exercice C5
La solution de location est-elle financièrement intéressante à long terme pour le client ou faut-il lui préférer le projet de construction ? Motivez votre décision en une à deux phrases.
3
La variante de location n'est pas attractive, car le capital investi dans le placement
alternatif ne permet de payer le loyer immobilier de 70’000.- CHF/an que pendant
32 ans environ. Sur le long terme (pour une durée supérieure à 33 ans), le projet
de construction est plus rentable et économiquement intéressant.
D'autres réponses et argumentaires sont possibles ; elles devront être évaluées par
les correcteurs selon la pertinence et la cohérence avec les résultats proposés par
les candidats.
en estimations immobilières 2018 Épreuve: Estimation immobilière. Partie: Math. financières Numéro de candidat/e _____________________
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Fin de l’examen
Contexte « Parcage »
Il est possible de convenir d’un droit d’utilisation pour les places de parc des clients. Celui-ci est réglé par un paiement unique pour un droit réel de durée illimitée.
Calculez le montant du paiement unique en tenant compte des données suivantes :
Valeur locative par place de parc, en CHF par mois 30
Frais d’exploitation et d’entretien 10% à la charge des ayants-doit en % de la valeur locative
Provisions à la charge des ayants-droit 5% en % de la valeur locative
Nombre de places de parc 17
Taux d’intérêt du calcul 3,75%
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Revenus locatifs nets des parkings (CHF/an) 17 places x 12 mois x 30.- CHF/mois = .................................................... 6’120 ./. Frais d’exploitation et d’entretien ; 6'120 x 10% = .................................. -612 ./. Provisions ; 6'120 x 5% = ..................................................................... _-306 Total de la Valeur locative du droit d’utilisation des parkings = .............. 5’202
1) Possibilité Actualisation perpétuelle
Facteur d’actualisation de la rente perpétuelle = 26,66667 Valeur du droit d’utilisation (paiement unique en capital) = 5'202 x 26,67 = 138’720
2) Possibilité Capitalisation
Valeur du droit d’utilisation (paiement unique en capital) = 5'202 / 3,75% = 138’720
Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018 Partie : Estimation immobilière - Mathématiques financières
Annexe 1 - Espérance moyenne de vie (Mortalité) - Stauffer/ Schaetzle 2010
Âge Homme Femme Âge Homme Femme Âge Homme Femme 0 84.16 88.19 50 35.56 39.11 100 3.26 3.51 1 83.35 87.36 51 34.63 38.15 101 3.08 3.31 2 82.39 86.40 52 33.70 37.20 102 2.91 3.11 3 81.41 85.41 53 32.78 36.25 103 2.75 2.93 4 80.42 84.42 54 31.86 35.30 104 2.60 2.75 5 79.43 83.43 55 30.95 34.36 105 2.45 2.59 6 78.43 82.43 56 30.04 33.42 106 2.31 2.44 7 77.44 81.44 57 29.14 32.48 107 2.17 2.29 8 76.44 80.44 58 28.25 31.55 108 2.03 2.16 9 75.44 79.44 59 27.36 30.62 109 1.89 2.03 10 74.44 78.44 60 26.48 29.70 110 1.73 1.90 11 73.44 77.45 61 25.61 28.78 111 1.52 1.78 12 72.45 76.45 62 24.74 27.87 112 1.18 1.65 13 71.46 75.46 63 23.88 26.96 113 0.66 1.52 14 70.47 74.46 64 23.03 26.06 114 0.50 1.39 15 69.48 73.47 65 22.19 25.17 115 1.10 16 68.49 72.48 66 21.35 24.28 116 0.65 17 67.60 71.49 67 20.52 23.39 117 0.50 18 66.52 70.49 68 19.70 22.51 19 65.54 69.50 69 18.89 21.64 20 64.56 68.51 70 18.09 20.77 21 63.58 67.52 71 17.29 19.91 22 62.60 66.53 72 16.51 19.06 23 61.62 65.54 73 15.73 18.21 24 60.65 64.55 74 14.97 17.38 25 59.67 63.56 75 14.22 16.55 26 58.70 62.57 76 13.49 15.73 27 57.73 61.58 77 12.77 14.92 28 56.75 60.60 78 12.07 14.12 29 55.78 59.61 79 11.38 13.34 30 54.81 58.62 80 10.72 12.58 31 53.84 57.64 81 10.08 11.83 32 52.87 56.65 82 9.47 11.11 33 51.89 55.67 83 8.89 10.40 34 50.92 54.68 84 8.33 9.73 35 49.95 53.70 85 7.80 9.09 36 48.98 52.72 86 7.31 8.48 37 48.01 51.74 87 6.85 7.90 38 47.04 50.76 88 6.43 7.37 39 46.07 49.78 89 6.05 6.87 40 45.10 48.80 90 5.70 6.42 41 44.14 47.82 91 5.38 6.01 42 43.17 46.85 92 5.09 5.65 43 42.21 45.88 93 4.83 5.33 44 41.25 44.90 94 4.57 5.03 45 40.30 43.93 95 4.33 4.75 46 39.34 42.96 96 4.09 4.48 47 38.39 42.00 97 3.87 4.22 48 37.44 41.03 98 3.66 3.97 49 36.50 40.07 99 3.45 3.73