CENTRE COMMERCIAL COLVERTCENTRE COMMERCIAL COLVERTAMIENS AMIENS -- 00JUILLET 2008
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ETUDE DE POTENTIELETUDE DE POTENTIEL
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AMIENSAMIENS
Proposition de programme commercialProposition de programme commercial
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24, Rue de la Bredauche45380 LA CHAPELLE ST MESMIN45380 LA CHAPELLE ST MESMIN
Tél: 02.38.43.41.38 – Fax: 02.38.70.50.95Email: [email protected]
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8. PROGRAMME COMMERCIAL ENVISAGEABLE
CENTRE COMMERCIAL COLVERTCENTRE COMMERCIAL COLVERTAMIENS AMIENS -- 22
8.1. Un marché théorique qui devrait peu varié dans le cadre du projet de rénovation urbaine.
Marché théorique estimatif actuel, en M€
Alimentaire Equipement de la
Equipement de la maison
Hygiène santé beauté
Culture loisirs
Total
personneColvert 9,7 2,5 3,3 1,9 3,5 20,8Saint Pierre 2 5,1 1,3 1,7 1,0 1,7 10,9Saint Pierre 1 4,0 1,1 1,4 0,8 1,5 8,9Nord Ouest 8,9 2,4 3,1 1,8 3,2 19,3Nord Ouest 8,9 2,4 3,1 1,8 3,2 19,3Espoir & Avenir 2,3 0,6 0,8 0,4 0,8 4,9Marivaux 8,2 2,2 2,9 1,6 3,0 18,0
Total zone enquêtée 38,1 10,1 13,2 7,6 13,7 82,8
Marché théorique projeté après projet urbain, en M€ (hors inflation)
Alimentaire Equipement de la
personne
Equipement de la maison
Hygiène santé beauté
Culture loisirs
Total
Colvert 10,0 2,6 3,4 1,9 3,6 21,4Colvert 10,0 2,6 3,4 1,9 3,6 21,4Saint Pierre 2 5,1 1,3 1,7 1,0 1,7 10,9Saint Pierre 1 4,0 1,1 1,4 0,8 1,5 8,9Nord Ouest 8,2 2,2 2,8 1,6 3,0 17,8Espoir & Avenir 2,3 0,6 0,8 0,4 0,8 4,8Marivaux 8,2 2,2 2,9 1,6 3,0 18,0
Total zone enquêtée 37,7 10,0 13,1 7,5 13,6 81,9
En l’état actuel du projet urbain, et sans intégrer une densification de logements sur le site du centre commercial du Colvert, l’évolutionà attendre du marché théorique sur la zone d’influence du site est à peu près stable, avec des nuances en fonction des secteursgéographiques.
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8.2. Proposition de composition commerciale à terme.La proposition de programme commercial à terme sur site est basée sur une analyse du potentiel de chiffre d’affaires optimisé, activitépar activité, sur le site. Il prend en compte également l’existant et l’historique du site pour évaluer les taux d’emprise envisageables,compte tenu du caractère atypique du site. Ainsi, la colonne composition « classique » donne le format qui serait envisagé si le site nebénéficiait pas de l’apport d’une clientèle extérieure, avec son rôle de centralité sur l’ensemble des quartiers Nord d’Amiens. Bien
Existant cc Colvert
Surfaces SHON esti‐matives
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en k€)
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesProgramme commercial proposé
évidemment, cette analyse tient compte de l’environnement concurrentiel et de l’évolution prévisible des comportements d’achats.
)Alimentaire:
Boulangerie pâtisserie 3 260 120+84+60(?) ‐ Travaux envisagés pour 1 ets
900 1000 1 3 270 1 boulangerie + 2 points chaud
Vi i iViennoiserieBoucherie charcuterie 1 60 (?) 500 1 Intégré à la moyenne surface alimentaireBoucherie hallal 3 240 120+60(?)+60(?) 2000 1900 1 2 200 120+60Poissonnerie 1 126 Travaux envisagés 230 220 1 120 Repositionnement de l'existantPrimeursAutres alimentaires 1 60 (?) 130 Non repositionné( ) p
Généralistes:
BazarAlimentation généraleS é ttSupéretteHard Discount 1 800 CA recomposé; 1735
k€ déclaré par l'exploitant en 2007.
1840
Soft discount 3000 1 1 1200
CA potentiel 3 à 3,5 M€ pour un soft discount mais avec un impératif d'une offre produits frais très compétitive et poids inférieur de l'épicerie / boisson (au mieux un tiers du chiffre d'affaires) et limitation de la
SupermarchéHypermarché
)concurrence sur site.
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Existant cc Colvert
Surfaces SHON
estimatives
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesProgramme commercial proposé(
k€)
Equipement de la personne
Li i
p p
LingerieHabillementChaussuresCouture, réparations, mercerieHorlogerie bijouterieg jBijoux fantaisie, accessoires
Equipement de la maison
D i d itDroguerie produits d'entretienBricolageElectrodomestiqueRéparation électroménager
Linge de maison / tissuMobilier décoration …
Hygiène Santé Beauté
Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150Optique 100Parfumerie / EsthétiqueCoiffure 1 30 145 260 1 2 100Laverie Pressing 30 CA potentiel insuffisant
CENTRE COMMERCIAL COLVERTCENTRE COMMERCIAL COLVERTAMIENS AMIENS -- 55
Existant cc Colvert
Surfaces SHON esti‐matives
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en k€)
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesProgramme commercial proposé
Culture Loisirs
Presse / Librarie / Tabac / Jeux
1 60 (?) 1500 1600 1 1 80
Location vidéoFleuriste 80 CA un peu court pour une implantationInformatique multimédiaDivers 1 30 (?) 50
Autres services
Taxiphone / téléphonie / internet
3 160 80+60+20(?) 380 1 80
Bar / snack 3 400 200+140+60(?) 2 240 2 intentions de vente sur 3 existants.Kebab / sandwicherie / pizza à emporter
4 180 67+35+40(?)+40(?) 1 2 120p
Bar Brasserie 1 180 105 1 1 180 Intention de vente.RestaurantCordonnerie multiservicesAgence bancaire 1 120 Caisse d'Epargne 1 120 Maintien existantDABA d'Agent d'assurancesAuto écoleCentre auto / GarageStation serviceLavage autoLa PosteLaboratoire / médical
Total 26 2906 9495 11290 9 18 2860(hors services)
CENTRE COMMERCIAL COLVERTCENTRE COMMERCIAL COLVERTAMIENS AMIENS -- 66
8.3. Variante de composition commerciale.
Compte tenu du caractère atypique de la composition du chiffre potentiel de la « locomotive » alimentaire (1 M€ seulement depotentiel en épicerie / boisson) envisagée dans l’hypothèse de consommation initiale, nous vous proposons une variante de cettecomposition, qui se rapproche plus, dans l’équilibre de la composition, de la situation existante, avec une supérette ne jouant pas le rôlede locomotive mais plutôt un ensemble de commerces moteurs complémentaires les uns des autres
Existant cc Colvert
Surfaces SHON esti‐matives
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en k€)
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesVariante de programme commercial
de locomotive, mais plutôt un ensemble de commerces moteurs complémentaires les uns des autres.
Alimentaire:
Boulangerie pâtisserie 3 260 120+84+60(?) ‐ Travaux envisagés pour 1 ets
900 1000 1 3 270 1 boulangerie + 2 points chaud
ViennoiserieViennoiserieBoucherie charcuterie 1 60 (?) 500 1 1 120 Boucherie "discount"Boucherie hallal 3 240 120+60(?)+60(?) 2000 1900 1 2 200 120+60Poissonnerie 1 126 Travaux envisagés 230 220 1 120 Repositionnement de l'existantPrimeursAutres alimentaires 1 60 (?) 130 1 60 Repositionnement de l'existant
Généralistes:
BazarAlimentation généraleSupérette 1500 1 1 600 CA potentiel de 1 2 à 1 5 M€Supérette 1500 1 1 600 CA potentiel de 1,2 à 1,5 M€.Hard Discount 1 800 CA recomposé; 1735
k€ déclaré par l'exploitant en 2007. Fermé depuis.
1840
Soft discount
SupermarchéHypermarché
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Existant cc Colvert
Surfaces SHON
estimatives
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en k€)
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesVariante de programme commercial
k€)
Equipement de la personne
LingeriebillHabillement
ChaussuresCouture, réparations, mercerieHorlogerie bijouterieBijoux fantaisie, accessoiresj ,
Equipement de la maison
Droguerie produits d' id'entretienBricolageElectrodomestiqueRéparation électroménager
Linge de maison / tissug /Mobilier décoration …
Hygiène Santé Beauté
Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150O i 100Optique 100Parfumerie / EsthétiqueCoiffure 1 30 145 260 1 1 60Laverie Pressing 30
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Existant cc Colvert
Surfaces SHON
estimat‐ves
Remarques(?)=surfaces à confirmer
Chiffre d'affaires
estimatif (en k€)
Chiffre d'affaires optimisé après
rénovation urbaine
Composition "classique"
RemarquesVariante de programme commercial
Culture Loisirs
Presse / Librarie / Tabac / Jeux
1 60 (?) 1500 1600 1 1 80
Location vidéoFleuriste 80 CA un peu court pour une implantationInformatique multimédiaDivers 1 30 (?) 50
Autres services
Taxiphone / téléphonie / internet
3 160 80+60+20(?) 380 1 80
Bar / snack 3 400 200+140+60(?) 1 120Kebab / sandwicherie / pizza à emporter
4 180 67+35+40(?)+40(?) 1 2 120p
Bar Brasserie 1 180 105 1 1 180 Repositionnement existantRestaurantCordonnerie multiservicesAgence bancaire 1 120 Caisse d'Epargne 1 120 Maintien existantDABA d'Agent d'assurancesAuto écoleCentre auto / GarageStation serviceLavage autoLa PosteLaboratoire / médical
Total 26 2906 9495 9790 9 18 2280(hors services)
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L’hypothèse d’un soft discount, compte tenu de l’environnement concurrentiel existant, très proche, de lacomposition atypique du chiffre d’affaires envisageable, et des concepts de distribution connus à ce jour,
8.4.1. Inscription du programme commercial dans le
p yp q g , p j ,apparaît difficile à mettre en œuvre, car la capacité à trouver une enseigne adaptée et intéressée risque d’êtretrès limitée. C’est pourquoi, dans un premier temps, nous prendrons en compte la variante de programmationcommerciale, même si le positionnement prix de la supérette sera difficilement discount, pour une premièresimulation très schématique de l’inscription de ce programme dans le site, en tenant compte des contraintes dephasage de l’opération partant sur un principe de démolition / reconstruction du centre commercial comptecadre d’une
restructuration du site – hypothèse 1.
phasage de l opération, partant sur un principe de démolition / reconstruction du centre commercial, comptetenu de l’état de son bâti.La première hypothèse consiste à étirer le linéaire commercial le long de l’avenue de la Paix, en positionnant lasupérette en bout de ligne, au centre de l’espace à retraiter. Cette hypothèse n’est pas adaptéecommercialement, le linéaire étant trop long (supérieur à 100mètres).
180
180
SupéretteSupérette
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8.4.2. Inscription du programme commercial dans le
Cette seconde hypothèse tient compte de la difficulté la première hypothèse pour repositionner, de manièretrès schématique, un linéaire commercial sur une partie du centre commercial existant, afin de compléter lelinéaire nécessaire au programme de 2.200 m² au total de SHON, sans modifier l’emplacement de lasupérette Il présente l’avantage de reconstituer une forme de place ce qui est très positif au niveaucadre d’une
restructuration du site – hypothèse 2.
supérette. Il présente l avantage de reconstituer une forme de place, ce qui est très positif au niveaucommercial, de plus répondant à la relocalisation du marché.
18
180
80
180SupéretteSupérette
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8.4.3. Inscription du programme commercial dans le
Cette troisième hypothèse est une variante de la seconde, avec repositionnement de la supérette à l’Est qui,compte tenu de la fermeture actuel de Mutant, tire partie de ce élément négatif pour en faire uneopportunité; celle de donner la possibilité de reconstruire la supérette en fin d’opération, après démolition
cadre d’une restructuration du site – hypothèse 3.
complète et d’un seul tenant du centre commercial existant.
1
180
00
180
180
SupéretteSupérette60SupéretteSupérette
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