Consommation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers, Évaluation foncière et analyse méthodologique Renouvellement Urbain et Densification
Démarche prospective sur la thématique foncière
Table des matières
Consommation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers, Evaluation foncière et analyse méthodologique Renouvellement Urbain et Densification .................................................................................................................................................................................... 1
1- Dossier de synthèse ..................................................................................................................................................................... 5
Volet 1 : CONSOMMATION DE L’ESPACE ................................................................................................................................ 6
Volet 2 : RESSOURCES FONCIERES ......................................................................................................................................... 15
Volet 3 : DENSIFICATION / RENOUVELLEMENT URBAIN ................................................................................................. 21
2- Annexes ..................................................................................................................................................................................... 33
2.1 : Méthodologie de définitions des droits à bâtir (expérimentation PLU de Marseille ) ........................................................ 32
2.2 : Méthodologie de densification pavillionnaire : expérimentation processus BIMBY ……………………………………...36
2.3 : Notes d’étape sur la densification et le renouvellement urbain……………………………………………………………...59
2.3.1 : Etude de cas habitat pavillionnaire : Site test de Marignane………………………………………………………… . 59
2.3.2: Etude de cas habitat pavillionnaire : Site test de Géménos…………………………………………………………… 66
2.3.3 : Etude de cas habitat collectif: Site test de Sainte Anne à Marseille………………………………………………….. 80
2.3.4 : Etude de cas habitat collectif: Site test de Sakakini à Marseille……………………………………………………… 87
2.3.5 : Etude de cas espace économique : Zones UE de Gignac-la-Nerthe…………………………………………………….97
2.3.6: Etude de cas espace économique : Zones UE de Saint Jean du Désert à Marseille (Vallée de l’Huveaune) ………… 103
2.4: Note d’étape sur les réserves foncières………………………………………………………………………………………108
2.5 :Note d’étape sur la consommation de l’Espace………………………………………………………………………………111
o
o
o
ZonageNombre de
permis
Nombre de
logements
SHON
totale
Surface
parcelles
Taille
moyenne
parcelle
COS virtuelSHON moyenne par
logement (en m²)
UB 50 75 7195 50149 1003 0,14 96
UC 3 42 2726 9122 3041 0,30 65
UD 35 45 4703 34182 977 0,14 105
UE 2 2 722 3390 1695 0,21 Non significatif
A 3 3 769 40918 13639 0,02 Non significatif
TOTAL 93 167 16115 137761 1481 0,12 96
Permis de construire logements: bilan pour la période 2006-2011
GIGNAC LA NERTHE
Zonages PLUNombre de
permis
SHON totale
réalisée
SHON
moyenne
par PC
Total de la surface
parcelles
impactées par la
construction
% /surfaces
impactées
Taille
moyenne
parcelle
COS virtuel
constaté
UE 12 12550 1046 96782 43% 8065 0,13
UD 3 757 252 30847 14% 10282 0,02
AUE 1 479 479 7819 3% 7819 0,06
A 3 440 147 44858 20% 14953 0,01
UB 4 3139 785 43275 19% 10819 0,07
TOTAL 23 17365 755 223581 100% 9721 0,08
Permis de construire activités et équipements: bilan 2006-2011 (six ans)
GIGNAC LA NERTHE
N° Nom Opération commune Nom Mode urbanisation Vocation
Potentiel
estimé unité
surface
(en ha) statut
date
creation SHON Observations
3 Toes Marignane le Toes résidentielle dominante 100 logement
9 La Savine Marseille La Savine résidentielle dominante 30 logement ANRU Projet ANRU
13 La Viste Marseille La Viste renouvellement urbain résidentielle dominante 110 logement 12 desctruction reconstruction
16 Mardirossian Marseille Mardirossian renouvellement urbain résidentielle dominante 900 logement ZAC rien de fait à ce jour: AUTRE CHIFFRE à 1000
22 Hauts de Sainte-Marthe Marseille
Hauts de Sainte-
Marthe extension résidentielle dominante 1800 logement 148,7 ZAC 2004
28 Saint- Just Marseille Saint-Just renouvellement urbain résidentielle dominante 60 logement 8,3 ZAC 1994
30 La Claire Marseille Claire Paranque extension résidentielle dominante 400 logement PAE
32 Château-Gombert extension Marseille
Château-
Gombert extension résidentielle dominante 1000 logement ZAC 1986 en fait 620 par extension / 380 par modification
34 Sud Caillol /UA400 Marseille Sud caillols/U400 extension mixte 200 logement 131 ZAC 1974
37 Saint-Loup Marseille Saint-Loup renouvellement urbain résidentielle dominante 900 logement PAE
39 Rouet Marseille Rouet renouvellement urbain résidentielle dominante 100 logement 9,5 ZAC 1999 Potentiel total 1140/ potentiel estimé après 2009
41 Vallon Régny Marseille Vallon Régny extension mixte 1300 logement 34,5 Zac 2005 phasage lié au BUS
43 La Jarre Marseille Jarre renouvellement urbain résidentielle dominante 140 logement 21,6 ZAC 1994 potentiel total 500/potentiel estimé après 2009
N° Nom Opération commune Nom
Nombre de
logements
dénombrés en 2012
Potentiel estimé
en 20122013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Total réalisés
entre 2013 et
2020
Solde à
réaliser
après 2020
3 Toes Marignane le Toes 100
9 La Savine Marseille La Savine 30
13 La Viste Marseille La Viste 110
16 Mardirossian Marseille Mardirossian 900
22 Hauts de Sainte-Marthe Marseille
Hauts de Sainte-
Marthe 1800
28 Saint- Just Marseille Saint-Just 60
30 La Claire Marseille Claire Paranque 40032 Château-Gombert extension Marseille Château-Gombert 1000
34 Sud Caillol /UA400 Marseille Sud caillols/U400 200
37 Saint-Loup Marseille Saint-Loup 900
39 Rouet Marseille Rouet 100
41 Vallon Régny Marseille Vallon Régny 1300
43 La Jarre Marseille Jarre 140
Nombre de logements réalisés
N° Nom Opération commune Nom surface (en
ha)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Total
consommé
entre 2013 et
2020
3 Toes Marignane le Toes
9 La Savine Marseille La Savine
13 La Viste Marseille La Viste 12
16 Mardirossian Marseille Mardirossian
22 Hauts de Sainte-Marthe Marseille
Hauts de Sainte-
Marthe 148,7
28 Saint- Just Marseille Saint-Just 8,3
30 La Claire Marseille Claire Paranque
32 Château-Gombert extension Marseille Château-Gombert
34 Sud Caillol /UA400 Marseille Sud caillols/U400 131
37 Saint-Loup Marseille Saint-Loup
39 Rouet Marseille Rouet 9,5
41 Vallon Régny Marseille Vallon Régny 34,5
43 La Jarre Marseille Jarre 21,6
Surface consommée
Commune
Bassin et
carte
référence
Identifiant
programmeNom programme
Nombre de
logements
du
programme
Niveau chaine de
construction
Zonage
POS/PLU
Surface
terrain (en
ha)
Livraison
préuveCaractéristiques du programme
Chateauneuf les Martigues Ouest 14 Les Vignes 1 78 en cours 2012 , 17 MI; 7 lots nus, 54 logs accession
Chateauneuf les Martigues Ouest 14 Les Vignes 2 256 2013 25 STUDIOS, 1 ehpad de 71 lits, 117 loc social
Chateauneuf les Martigues Ouest 16 Jardins de laurence 33 2013 33 logs individules dont 11 sociaux
Chateauneuf les Martigues Ouest 10 Le Rousseau 24 2013 100% social
Chateauneuf les Martigues Ouest 7 Foyer les Fauvettes 51 foyer de 51 lits
Chateauneuf les Martigues Ouest 9 Le Fournellier 288 2014 dont 111 logements sociaux
Chateauneuf les Martigues Ouest 13 Villa Indigo 44 2013 logements individuels en accession
Chateauneuf les Martigues Ouest 11 Le Clos Bolmon 43 dont 10 logements sociaux et 3 PLS
Chateauneuf les Martigues Ouest 19 Route de Laure 169 PC accordé en 2012 2015 dont 74 locatifs sociaux
Chateauneuf les Martigues Ouest 18 Jardins de Lucien 104 PC déposé en 2012 2016 dont 52 logements sociaux
Chateauneuf les Martigues Ouest 8 Le Léou 38 PC déposé en 2013 2016 38 villas locatives sociales
Chateauneuf les Martigues Ouest 20 Grande bastide 4 100% social
Chateauneuf les Martigues Ouest 12 Le stade 150 2015 dont 30 locatifs sociaux
Chateauneuf les Martigues Ouest Non géolocalisé La Moute 150 projet long terme: dont 45 locatifs sociaux (30%)
TOTAL CHATEAUNEUF 1432
Bassin
Identifiant
programme
N° agam
Identifiant : Nom Zonage
PLU
Surface
totale (en
ha)
surface urbanisable
disponible (si précisée)
Niveau précision
surfacePerspectives urbanisation
Gignac Ouest GIC-01 Pousaraque-Roquebarbe AU1a 37 37 précision sig urbanisation différée
Gignac Ouest GIC-02 Pielette AU1 7,1 7,1 précision sig urbanisation différée
Gignac Ouest GIC-03 Figuerolles AU1 4 4 précision sig urbanisation différée
Chateauneuf Ouest CHA-01 bastide neuve AUH 32 10 précision sig court terme / urbanisation réglementée
Chateauneuf Ouest CHA-02 Fournelliers AUH1 13,7 5 précision sig court terme / urbanisation réglementée
Chateauneuf Ouest CHA-03 la Moute AU1 9 9 précision sig urbanisation différée
BassinIdentifiant
programmeAppelation Etat (zone activité ou réserve) Vocation
Niveau de
remplisasge /
statut zone
Présisions
localisation
Zonage
PLU
Surface
totale (en
ha)
surface
disponible
Gignac ouest GIG-01 Gavols-Rebuty réserve différée économie réserve AUE 11 11
Gignac ouest GIG-02 Bricard court terme / urbanisation réglementée économieréserve
Au sud de
Florides AU2 30 30
Gignac ouest GIG-03Extension zone des
Aiguillesréserve différée économie
réserve
prolongement
zac aiguilles AU2 10,6 10,6
Chateauneuf ouest CHA-01 réserve différée économie Zone frontalière AiguillesAU2 14,2 14,2
Base Projets
Ce tableau permet d’avoir :
- Une vision à court/moyen de la production de logements à
partir des autorisations de programmes et des projets identifiés (lignes
vertes), soit 88 logements pour Gignac (73 autorisés + 15 en projet),
Sources
surfaces concernées
(en ha) Nombre de logements
Densité
Logements/ha
En cours (programmes autorisés) enquête PC 6 73 1,3 1,1
En projet PLH 15 0,3 0,2
En réserve foncière (Zones AU) suivi foncier/enquête PC 48 960 exemple 20 logs/ha 16,6 14,8
En potentiel Droit à bâtir (dents creuses) suivi foncier/enquête PC selon PLU 0,0 0,0
En ressources programmées (hors zones AU) 0 0
En suspens question du renouvellement ? 0,0 0,0
TOTAL 54 1048 18,1 16,1
DONNEES DE REFERENCE
Nombre de logements réalisés 2006-2011 168
Moyenne annuelle réalisés 2006-2011 28
Objectifs PLH 2012-2018 (logements/an) 58
Cadrage SCOT (Gignac 11% des 12000 logs) 65
Estimations
Données
consolidées
EXEMPLE DE GIGNAC LA NERTHE En équivalent
an/objectifs PLH
En équivalent
an/objectifs
scot (*)
(*) Données indicatives chiffre calculé au prorata de la population etextrapolé au nombre de logements à construire sur le bassin (12000)
- Une vision à moyen/ long terme à partir d’estimations réalisées
sur les réserves foncières (choix de la densité à faire, 20 logements/ha ici retenu),
les dents creuses (hypothèse à faire à partir de l’interprétation du PLU) et les
données collectées sur les ressources programmées.
… et éventuellement un tableau de bord « activités économiques » Le processus est similaire à celui employé pour les logements avec les
différences suivantes :
- Contrairement à l’habitat où la donnée de base est l’unité
logement, les permis de construire « activités » mentionnent des
surfaces planchers (SHON) et non pas des emplois. Ce qui suppose
d’établir des ratios soit à partir des surfaces de plancher (emplois/SHON)
ou à partir de la surface de la zone (emplois/ha),
- les dents creuses ne sont repérées que dans le tissu des zones
UE existantes,
- les cas de renouvellement peuvent être appréhendés à partir
du repérage des friches au sein des zones UE, ce qui représente un
travail important.
En rappel, Il est clair et évident que le volet « activités économiques »
doit s’appuyer sur l’établissement au préalable d’un atlas des « espaces
d’activités » concernant toutes les zones UE du territoire (repérage dents
creuses, friches…)
Et comme pour le logement, un suivi du remplissage des zones
AUE
Sources
surfaces concernées
(en ha) SHON en m²
Densité
emplois/ha
En cours (programmes autorisés) enquête PC 5,2 4550 210
En projet MPM /DPEAT
En réserve foncière (Zones AUE) suivi foncier/enquête PC 52 exemple 40 emplois/ha 2000
En potentiel Droit à bâtir : dents creuses dans les zones UE suivi foncier/enquête PC selon PLU
En ressources programmées (hors zones AUE) 0 0
En suspens question du renouvellement: friches dans zones UE ? ?
TOTAL 2210
EXEMPLE DE GIGNAC LA NERTHE : activités économiques En équivalent
emplois
(indicatif)
Le SCOT a fait émerger un certain nombre de problématiques fortes sur
le territoire de MPM dont celles relevant du renouvellement urbain et de
la densification correspondantes au volet 1-3 de la fiche N° 23 rédigée
par la Direction de l’urbanisme et du foncier de MPM. L’objet de cette
démarche est d’apporter des éléments d’éclairage sur les méthodes de
définition du potentiel foncier pour les espaces à vocation résidentielle
et économique.
Pour se faire, six secteurs tests ont été retenus et ont fait l’objet d’une
étude de cas. Le choix s’est ainsi opéré :
- Deux secteurs composés majoritairement d’habitat
pavillonnaire. Le premier concerne un ensemble constitué d’une zone
UC et d’une UD1 à Marignane. Il correspond à du pavillonnaire de
moyenne de gamme constitué essentiellement de petits lots. Le second
concerne un vaste ensemble pavillonnaire, classé en zone UD2, à
Géménos. Ici, cette zone se classe plutôt dans le pavillonnaire « haut de
gamme » formé de grands lots avec des maisons dont le prix est au
moins le double de celui des maisons du pavillonnaire marignanais
étudié,
- Deux secteurs urbains denses à Marseille. L’un est situé dans le
quartier de Saint-Anne et l’autre dans le secteur de Sakakini. Leur choix a
été motivé dans le premier cas par le fait d’une autre étude à l’agence
sur les droits à bâtir montrant le gain de constructibilité lié au nouveau
PLU. Et, dans le deuxième cas, la localisation péricentrale du secteur en
interface entre un secteur et les zones périphériques, motive le choix.
- Deux espaces économiques, l’un de type urbain, l’autre de type
« périurbain ». Le premier espace économique, Saint-Jean du désert,
situé à Marseille, s’insère dans le réseau d’espaces d’activités de la Vallée
de l’Huveaune, territoire à enjeu retenu dans le SCOT. Le second
correspond à un type d’espaces d’activités peu étudié qui se situe dans
les communes périphériques. Il s’agit de deux zones UE de Gignac la
Nerthe.
L’expression relative au renouvellement urbain est aujourd’hui entourée
d’une nébuleuse d’interprétations qui- in fine-brouille sa compréhension.
Il est ici proposé de partir du concept le plus associé au terme
« renouvellement urbain », c’est à dire « refaire (ou reconstruire) la ville
sur la ville ». En ce sens, on distinguera le renouvellement urbain de
l’autre mode de production de la ville qui est l’extension urbaine ou
l’étalement urbain. Avec une première conséquence qui consiste à
considérer que l’on exclut du champ du renouvellement urbain toutes les
zones classées « N » dans les PLU pour ne garder que les zones urbaines
« U » qui au regard de leur diversité ne peuvent pas être traitées de la
meme façon. Ce cadre étant posé, reconstruire la ville sur la ville renvoie
à plusieurs modes de renouvellement urbain contribuant à accroitre la
densité au sein des zones urbaines. Le terme « densité » s’applique à la
surface bâtie consacrée à l’habitation et à l’activité. Au-delà de la surface
bâtie, les variations de densité concernent aussi les habitants et les
entreprises. Nous proposons dans le cadre de cette étude d’associer la
notion de renouvellement urbain à celle d’augmentation de la densité. A
partir de ce postulat, il est proposé de distinguer six types de
densification:
Type 1 : densification « dents creuses » FONCIER
RESIDENTIEL ET ECONOMIQUE
Les dents creuses correspondent à des terrains non bâtis situés au cœur
de la zone urbaine qui possèdent des droits à construire et ne font pas
l’objet de servitudes. Ces dents creuses offrent un potentiel de
constructibilité sous estimé ou mal estimé aussi bien dans les cœurs des
villes ou des villages qu’au sein des espaces d’activités.
- Type 2 : densification « extension d’ajustement» FONCIER
RESIDENTIEL ET ECONOMIQUE
Ce type de densification concerne des logements individuels qui font
l’objet d’une extension ou d’une surélévation ne produisant pas un
nouveau logement. Elle suppose que le propriétaire dispose de droits
résiduels de construction et procède à l’extension (ou à la surélévation)
répondant à des besoins propres à son ménage. Le même principe
s’applique au foncier économique lorsque une entreprise s’est réservé de
l’espace sur la parcelle qu’elle occupe pour répondre aux éventuels
besoins d’extension de l’établissement.
- Type 3 densifications « Bimby » FONCIER RÉSIDENTIEL
UNIQUEMENT
Le dispositif connu sous l’appellation « Bimby » (Build in my back yard »
se concrétise par la densification des zones pavillonnaires ou des
lotissements dont les parcelles possèdent suffisamment de droit à
construire pour produire un ou plusieurs logements supplémentaires. Il
est aujourd’hui considéré comme un mode de faire innovant et
possédant des performances réelles dans l’évolution de l’habitat
individuel. (cf Etude BIMBY en annexe)
- type 4 : densification «1 égale 2 » FONCIER RESIDENTIEL
UNIQUEMENT
Ce type de densification concerne les logements individuels qui
possèdent des caractéristiques permettant de créer un (ou plusieurs
logements supplémentaire(s)) sans création de SHON. Généralement, il
s’agit de logements individuels de grande superficie (au moins supérieure
à 100 m²) possédant un étage. La restructuration s’opère souvent par la
division du logement selon les étages : la villa est divisée en deux : le rez-
de-chaussée et l’étage ont deux occupants différents, voire deux
propriétaires différents. Ce phénomène a été évoqué dans la commune
de Plan-de-Cuques qui possèdent un parc non négligeable de grandes
maisons à étage ou encore dans l’étude BIMBY. Il est très difficile à
identifier à partir des bases de données disponibles.
- Type 5 « démolition-reconstruction » FONCIER RÉSIDENTIEL
ET ÉCONOMIQUE
La densification peut se faire par des opérations plus lourdes et plus
complexes à mettre en œuvre à travers la démolition-reconstruction. En
l’occurrence, l’optimisation du foncier suppose de passer- en zone
pavillonnaire- du logement individuel à un petit ensemble collectif (ou à
du pavillonnaire plus dense). Ce type de densification exige de dégager
des unités foncières suffisamment grandes pour accueillir des nouvelles
formes urbaines nettement plus denses. Pour les autres types de tissus
qu’ils soient à vocation résidentielle ou économique, les clés d’entrée
sont plus liées à une volonté d’optimisation d’un foncier mal occupé
parce que peu dense ou supportant un bâti dégradé et/ou une entreprise
dont l’activité est en dissonance avec la vocation de la zone. Ce type de
renouvellement suppose de mettre en place une stratégie foncière sur le
long terme.
- Type 6 « réhabilitation » FONCIER RESIDENTIEL UNIQUEMENT
Le dernier type de densification est un peu particulier car il n’interfère
pas sur les formes urbaines. Il s’agit d’une densification du nombre
d’habitants liée à la réhabilitation de logements vacants remis sur le
marché. Dans certains cas, comme à Cassis, c’est un support de
« densification » qui est considéré comme le plus porteur pour créer de
nouvelles résidences principales. Il n’est identifiable qu’à partir d’études
spécifiques conduits à une échelle fine.
Type renouvellement
urbain
Données nécessaires A noter
Type 1 : densification
« dents creuses »
Cadastre
Orthophotos
PLU : zonage et règlement
Identification à partir d’un outil
SIG complété par
visite terrain
Type 2 : densification
extension d’ajustement
Cadastre
PLU : zonage et règlement
Travail de calcul du droit
résiduel à construire
Type 3 : densification
« Bimby »
Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et règlement
Travail de calcul du droit
résiduel à construire
Type 4 : densification « 1
=2»
Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et règlement
Identification difficile
Visite terrain nécessaire
Type 5 : démolition-
reconstruction
Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et règlement
Visite terrain nécessaire
Nécessité de mettre en place
uns stratégie foncière
Type 5 : Réhabilitation
logements vacants
Taxe habitation
Données ERDF (peu
accessibles)
Non disponibles à ce jour
Visite terrain indispensable
1. Les principes communs aux espaces résidentiels et
économiques a. Identification des espaces inoccupés : dents creuses
constructibles, b. Identification des espaces sous-occupés : approche via les droits
à bâtir avec connexion au règlement des PLU / optimisation du foncier
c. Identification des espaces mal occupés : approche transversale mêlant des éléments relatifs :
À la vocation de la zone : présence d’habitat dans zone
économique par exemple:
A l’éradication des « héritages urbains » aujourd’hui en
flagrante dissonance avec la situation présente: bâti dégradé,
zone de bonne desserte en TC (habitat), entreprises mal
localisées ou en sursis (économie)
A l’anticipation de la mise en œuvre de projets
structurants apportant une plus value à la zone.
Les deux premiers principes s’appuient essentiellement sur une méthode
de type « SIG » a priori reproductible sans trop de difficultés. Le premier
consiste à repérer les opportunités foncières (dents creuses, parcelles
libres) et le second à favoriser la densification sur les parcelles déjà
bâties et présentant un potentiel de constructibilité significatif.
Le dernier principe requiert une approche plus transversale s’appuyant à
la fois sur de l’analyse des données SIG, de connaissance et d’un suivi
régulier des projets, mais aussi du travail de terrain, de la veille foncière
et économique… Il comporte un volet « expertise » qui vient compléter
l’analyse « SIG ». Il doit permettre de renouveler (démolir-reconstruire),
de construire plus dense, de remailler le tissu urbain (habitat) et de
rationaliser l’usage du foncier économique.
2. Déclinaison des principes aux volets « habitat » et
« économique »
VOLET RESIDENTIEL
Tissu pavillonnaire Tissu urbain
Territoires tests : Marignane et
Gémenos
Saint-Anne / Sakakini
1.Dents creuses 1.Dents creuses
2.Approche de type « Bimby »
(agam/universités)
Densification de l’individuel
2.Droits à bâtir (méthode « PLU »)
3.Approche « renouvellement » : à développer
3.approche à développer
VOLET ECONOMIQUE
Zones économiques urbaines Zones économiques périphériques
Territoire test : Saint-Jean du
Désert (fait)
Territoire test : Zones UE Gignac
Approche référentiel foncier
« Vallée de l’Huveaune »
Ok pour principe 1
Avec le principe « 3 » axé sur une
mauvaise utilisation au sens du
règlement du PLU pour Marseille
qui est prescriptif en termes de
nature de l’activité économique
mal occupées
difficultés pour principes 2 et 3 car
les zones sont souvent sous-
occupées et n’ont pas de vocation
particulière
3 Le volet résidentiel
Les tissus pavillonnaires:
Deux cas de figure hors Marseille.
Marignane :
Zone UC et UD de Marignane ; - Règlement inadapté au processus de densification, - COS insuffisant pour tirer des droits à bâtir, - Une occupation parcellaire optimale, - Un morcellement parcellaire trop important, - Une densité de logement limité pour un site pavillonnaire
Les conclusions opérationnelles: - Pas de dents creuses, - Possibilité de BIMBY très faible, - L’enquête terrain ne révèle pas de terrain éligible au
renouvellement urbain,
Gémenos :
Zone UD2 de Gémenos : - Règlement offre la possibilité de densification, - COS important mais le règlement limite la construction
verticale, - Le parcellaire est intéressant, - Présence d’activité non résidentielle inadaptée au site
pavillonnaire,
Les conclusions opérationnelles: - Quelques dents creuses sur site, - De nombreuses possibilités de BIMBY, - Possibilité de surélévation du bâti existant, - Limite du renouvellement au regard du bâti logement
existant, - Limite de la densification est induite par le marché logement
sur Gémenos, -
Le tissu collectif: Deux cas de figure à Marseille Zone UT2 de Saint Anne:
- Nouveau PLU offrant de nouveaux droits à bâtir, - Zone sans COS, le règlement ouvre des formats et des
volumes, - Règlement ouvert à la mixité dans une certaine limite, - Calcul en cours mais possibilité de densification « brute » en
ce qui concerne le parcellaire, - Attention, présence importante d’équipements,
Les conclusions opérationnelles: - Gain de verticalité au regard de l’existant, - Pas de densification de type “Bimby” possible
Zone UT2 de Sakakini : - Secteur UGE (équipements) non densifiable, - Secteur UR3 (pavillonaire) non éligigle au processus de
densification de type Bimby en raison de la petite taille des parcelles (300 m² en moyenne)
- Nouveau PLU offrant de nouveaux droits à bâtir, - Zone sans COS, le règlement ouvre des formats et des
volumes, - Règlement ouvert à la mixité dans une certaine limite,
Les conclusions opérationnelles: - Approche parcellaire inapppropriée nécessitant une
approche par îlot, - Modélisation difficile en raison de nombreux paramètres à
intégrer lies au réglement: o La notion de Coeur d’ilot végétalisé avec une taille
minimale, o La notion de profondeur de bande constructible et
de bande logements, o Le retrait suivant une inclinaison impose (60°) à
partir de R+5, o Principes architecturaux: profondeur de batiment
entre 12 et 17 mètres pour le logement et 25 mètres pour l’activité,
o Stationnement en ouvrage imposé.
- En résumé, la densification ne peut se faire que sous forme d’une
opération d’ensemble nécessitant un remembrement parcellaire et
une technicité “urbanistique” pointue.
4 Le volet économique
Saint Jean du Désert :
Les zones UEa, UEt, UEce : - Règlement prescriptif prenant en compte la sectorisation
fonctionnelle de la Vallée de l’Huveaune et au sens large les territoires de l’économie du SCoT,
- Opération d’aménagement sur une partie du territoire (les Locaux Bleus),
- Pas de COS en zone économique - Règlement pousse à l’optimisation de l’occupation de la
parcelle, - Gain de verticalité,
- Règlement excluant toute occupation non économique ou non liée à l’activité du site (équipement) sur site, et l’activité économique non conforme à la vocation,
Les conclusions opérationnelles : - Quelques dents creuses, - Quelques parcelles sous occupées mais possibilité de
rétention foncière, - De nombreux bâtis dégradés, - Parcelles non conformes importantes, - Au final, identification d’un secteur à enjeu (les locaux bleus),
espace d’activités en dissonance complète avec la future desserte offerte par la L2. Un anachronisme qui s’accentuera avec le temps si cet espace devenu « vitrine » n’est pas reconsidéré. A noter que cet espace fait l’objet d’une Orientation d’Aménagement au Plu de Marseille.
Gignac la Nerthe :
Les zones UEb et UE3a : - Règlement très peu prescriptif et autorisant le logement, - Pas de COS, - De grands tènements et de grandes parcelles, - De nombreuses activités extensives,
Les conclusions opérationnelles: - Gain en verticalité et horizontalité très important, - Des parcelles vides, dents creuses, mais difficilement
qualifiables ainsi, espace fonctionnel ? - Pas de logique, de positionnement des territoires
économiques tests étudiés par rapport à leur contexte et leur environnement,
- De nombreux locaux vacants voire en friche, renouvellement important ?
- Difficulté d’extraire les parcelles non conformes, - Révélation d’un type d’espaces d’activités « périphériques »
en angle mort, peu visibles et pourtant recelant des possibilités d’accueil non négligeables mais qui échappent à
des règles « rationnelles » de densification et/ou de renouvellement,
- Nécessité de clarifier la vocation de ce type de zones tant à l’échelle communale qu’intercommunale afin de pouvoir déterminer une stratégie d’optimisation et de rationalisation du foncier économique.
CONCLUSIONS par types de sites étudiés
Volet habitat : tissus pavillonnaires.
Les secteurs tests étudiés – Marignane et Gémenos- renvoient aux
questions de densification de l’habitat individuel. C’est un enjeu
important qui concerne environ un cinquième du parc de logements du
territoire de MPM, soit, pour avoir un ordre de grandeur près de 100 000
logements. (Re) produire du foncier constructible par aménagement ou
recyclage dans les zones pavillonnaires est une préoccupation somme
toute assez récente. Le processus dit « Bimby », qui consiste à densifier
une parcelle par adjonction d’un ou plusieurs logements, semble être
aujourd’hui le vecteur de densification dans l’habitat individuel le plus
porté par les professionnels. Le retour d’expérience montre qu’il est
inapproprié dans le pavillonnaire constitué de petites parcelles (cas pour
Marignane) et qu’il peut présenter de forts potentiels comme ceux
identifiés dans la zone UD2 de Gémenos. Reste que ce processus
demeure très complexe à mettre en œuvre et qu’il peut provoquer des
effets pervers s’il n’est pas parfaitement accompagné et encadré. Les
risques d’une densification mal menée ne sont pas à négliger : ils
peuvent faire entrer un ensemble pavillonnaire dans une spirale de
dévalorisation aux effets irréversibles par décote d’un quartier devenu
trop dense, trop encombré, trop générateur de conflits de voisinage… Le
reformatage du parc de logements individuels doit aussi prendre en
compte la valeur marchande des biens et l’évolution des revenus des
ménages. Les secteurs pavillonnaires où, il y a vingt ans, il existait une
demande solvable importante pour acquérir une maison de 220 m² (à
étage), sont aujourd’hui investis par des ménages qui vont se partager la
maison en deux. Une tendance qu’ont déjà perçu les professionnels (cas
de Plan de Cuques).
C’est pourquoi, en parallèle du « Bimby » processus de densification
« privée » co-produit avec le public (en termes de conseils), il faut aussi
réfléchir au recyclage de l’habitat individuel dans une optique plus
portée sur le renouvellement urbain initié par la puissance politique. Si
le Bimby doit – à priori- favoriser le logement des enfants
décohabitants ou les ascendants, la réalisation de petits collectifs au
sein des zones pavillonnaires peut répondre aussi à ce besoin. Voire
mieux répondre et de manière plus durable. L’exemple de Géménos
montre qu’une partie de la zone UD2 pourrait très bien évoluer dans ce
sens si le règlement du PLU le permettait…
Volet habitat : secteur collectif.
Les deux études de cas réalisées sur les secteurs de Sainte-Anne et de
Sakakini s’appuient en amont sur la quantification des droits à bâtir tels
que définis par les PLU. En la matière, les deux études de cas se sont
nourries de la méthode développée par l’agence à partir des nouveaux
droits à bâtir générés par le nouveau PLU de Marseille. Sont ainsi repérés
les secteurs à « gain de COS » qui constituent des secteurs privilégiés
d’investigation. L’analyse menée sur les deux secteurs montre que la
densification et/ou le renouvellement suppose une approche
urbanistique pointue tant sur le décryptage du règlement que sur les
formes urbaines à générer. De fait, l’expertise d’un juriste et d’un
architecte est déterminante voire indispensable pour calibrer au plus
juste un potentiel de densification « soutenable » et réaliste. Ces
réserves étant posées, il convient de souligner que les gains de COS
potentiellement générés par le nouveau PLU de Marseille sont colossaux.
Ils représentent en théorie pratiquement l’équivalent du parc de
logements existant, soit 400 000 logements ! Certes entre la théorie et la
pratique, nous l’avons assez dit il y a « loin de la coupe aux lèvres », mais
il suffirait de mobiliser à peine 5% de ce potentiel pour réaliser, pour
Marseille, les objectifs du SCOT à l’horizon de 20 ans :40 000 logements
via les opérations publiques en projet, et 20 000 logements via le
renouvellement urbain.
Volet économie Les deux secteurs tests s’inscrivent dans un contexte urbain et stratégique très différent. Pour ce qui concerne Saint-Jean du Désert, la zone se situe dans un territoire à enjeu défini par le SCOT et s’intègre à une sectorisation fonctionnelle clairement posée par le PLU de Marseille. Le SCOT incite à développer une vision stratégique tandis que le règlement du PLU pousse à l’optimisation de l’occupation du sol. Gain de densité, recherche de formes urbaines plus efficientes et cohérence du tissu économique : l’intensif doit dominer et structurer l’espace. Il est censé de considérer que tous les espaces économiques situés à Marseille doivent évoluer selon ce schéma de principe en raison du déficit du foncier économique et de la ferme volonté de maintenir l’activité économique en milieu urbain. L’exemple des zones UE de Gignac la Nerthe renvoie à un autre type d’espace économique, celui que l’on retrouve dans les communes périphériques et qui ne sont pas considérés comme des zones d’intérêt communautaire. Ces zones, souvent héritées de l’époque « pré-intercommunale » ont été créées dans les années 70/80, à un moment où toute commune jugeait légitime d’avoir « sa » zone sans forcément se préoccuper des lois du marché. Entre les zones d’intérêt communautaire et les espaces économiques marseillais, ces zones sont, au plan stratégique, en situation « d’angle mort » et souffrent d’un manque de lisibilité et d’un déficit de cohésion. Au plan fonctionnel, elles accueillent des activités « extensives » et n’ont pas de vocation clairement définie. Plus que d’optimisation du foncier, il s’agit ici de rationnaliser l’usage du sol.
En bref, les méthodes d’approche pour les deux secteurs ne sont pas les mêmes :
Le secteur de Saint-Jean de Désert, à l’instar des autres
espaces économiques marseillais, doivent être abordés avec
des outils de type « référentiel foncier » privilégiant
l’optimisation du sol. C’est notamment le cas des espaces
économiques situés dans la Vallée de l’Huveaune et dans la
façade maritime nord.
Les zones UE de Gignac et plus généralement toutes les
zones d’activités périphériques non labélisées « d’intérêt
communautaire », doivent d’abord faire l’objet d’une
clarification sur leur positionnement stratégique, tant au plan
communautaire qu’au plan communal. C’est une fois que
leurs vocations seront définies que la rationalisation du
foncier – maitre mot pour ce type de zones – pourra alors
être traité dans une logique de recherche de cohérence et
d’amélioration de l’image et du fonctionnement de celles-ci.
DENSIFICATION/ RENOUVELLEMENT: CONCLUSION GENERALE
L’approche méthodologique proposée est synthétisée dans le schéma de
la page ci-contre. Elle se déroule en trois phases selon un principe en
“entonnoir”.
Niveau 1: Approche “macro” / repérage des espaces d’intervention
prioritaires.
Cette première phase vise à effectuer une première sélection de zones
qui feront l’objet d’une expertise foncière parce qu’elles présentent un
potentiel de densification intéressant et parce qu’elles bénéficient de
caractéristiques favorisant la mutabilité. En premier lieu, elle consiste à
estimer les droits à bâtir à partir des capacités résiduelles des plans
locaux d’urbanisme (en m² de Surface de plancher). Ce travail est effectué à
l’échelle de l’ilot. Les secteurs à forte capacité de construction sont par la
suite passés au filtre de la bonne desserte en transports en commun, ici
considéré comme un effet levier discriminant. Il en résulte alors une
sélection de zones retenues parce qu’elles ont à la fois une forte capacité
de construction et sont situées dans des espaces de bonne desserte. Afin
d’orienter l’expertise foncière sur les sites les plus porteurs, ces zones
sont passées au filtre d’un second “tamis” où seront pris en compte la
qualité du bâti (bâti vétuste), les caractéristiques du marché (en termes de
dynamisme et prix) et les caractéristiques socio-démographiques des
habitants (revenus et âge). Au terme de cette première phase, seront
sélectionnés et classés les sites éligibles au 2ème niveau qui peuvent
faire l’objet d’une expertise foncière. Les sites les plus porteurs seront
ceux qui cumulent les caractéristiques suivantes:
- C’est une forte capacité de construction inhérente au potentiel de
densification rénouvellement,
- un effet levier lié à leur situation au sein d’espace de bonne desserte en
transport collectif,
- des facteurs favorisant le renouvellement :bâti dégradé population
agée etc.
Niveau 2: Approche “micro” / Expertise foncière / évaluation des
potentiels fonciers et immobiliers
Les sites retenus feront l’objet d’une expertise foncière visant à évaluer
au plus proche leur mutabilité. IL s’agit d’une démarche de type
“réferentiel foncier” qui se caractérise par un travail fin (à la parcelle) et
où les bases de données sont confrontées à la réalité du terrain. In fine,
pour chaque site, il est mentionné un potentiel de logements réalisables
(et non plus de m² de surface plancher) et de SHON activité. Dans la
mesure du possible, seront aussi mentionnées les approches spécifiques:
rehabilitation, modes de densification, renovation (démolition-
reconstruction)…
Niveau 3: Approche pré-opérationnelle/ Esquisse d’aménagement et
recommandation du mode opératoire
Les sites retenus au terme de la phase 2 font l’objet d’une approche pré-
opérationnelle consistant à illustrer le process de renouvellement-
densification à travers une esquisse d’aménagement où les formes
urbaines seront suscitées. Cette phase est aussi accompagnée de
recommandations sur les modes opératoires notamment dans les cas où
il est proposé une intervention publique nécessitant la mise en place de
politiques foncières. Au terme de la phase 3, le panel de sites retenus
sert de referentiel pour l’intervention opérationnelle. Les sites retenus
sont des sites d’intervention où le projet urbain est esquissé et les
capacités constructibles phasées. L’unité de base est ici le bâtiment.
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Densification : quantification et localisation
Rédacteur : Aurélie BEHR et Louis-Laurent DUPONT
Objet de l’étude
La présente étude vise à estimer les droits à bâtir du PLU 2013 dans le
tissu dit « banal » (i.e. hors ZAC et opérations d’ensemble).
Les droits à bâtir du PLU 2013 sont mis en perspective :
avec les droits à bâtir du POS 2000, afin de vérifier que le PLU
répond à un objectif de densification dans une logique de
renouvellement urbain
avec les droits à bâtir déjà consommés (bâti existant du
cadastre de 2010), afin de quantifier et localiser le potentiel
résiduel de densification
Méthodologie
Les droits à bâtir ont été calculés pour la production de logements et de
locaux d’activités en dehors des opérations d’initiative publique (ex :
ZAC). Les zonages spécifiques et à vocation de protection (tels le UGE
pour les équipements et l’ensemble des zones N) sont exclues de la
méthode, ainsi que les parcelles grevées par des servitudes de protection
patrimoniale et/ou de trame verte (Espaces Boisés Classés, quartiers en
balcon, …).
Ils ont été évalués pour le PLU 2013 et le POS 2000 à travers la méthode
des COS réels ou théoriques, en intégrant les principales contraintes de la
manière suivante :
affectation d’un COS théorique lorsque le COS n’est pas
précisé dans le règlement : les COS théoriques ont été définis
à partir de simulations réalisées sur les parcelles les plus
représentatives d’un même zonage (les parcelles offrant des
largeurs et des profondeurs médianes), en tenant compte
des règles de prospect (hauteur, emprise au sol, distances
par rapport aux limites séparatives, …), de nombre de places
de stationnement et d’accès à la parcelle et des principes
architecturaux (cellules de base). Les COS théoriques des
zonages économiques sont calés sur des hypothèses
d’occupation du sol (bureaux, commerces, industries,
logistiques). Remarque : Même si le COS était défini dans le
règlement, il a été vérifié qu’il constituait le principal élément
déterminant la constructibilité.
Calcul des surfaces de planchers existantes et des surfaces de
planchers autorisées : Les surfaces de planchers existantes
ont été calculées à partir des données cadastrales. Les
surfaces de planchers autorisées (par le POS ou le PLU) ont
été calculées par application des COS (théoriques ou
réglementaires) aux emprises constructibles (i.e. déduction
faite des emprises inconstructibles : espaces boisés classés,
emplacements réservés pour superstructures, périmètres de
risques forts, limitation de hauteur, …).
1. Comparaison POS/PLU
Principaux résultats :
1. En moyenne, la densité du PLU (COS = 1.03) est plus forte que la
densité du POS (COS = 0.8). En conséquence le PLU permet de
construire 16 millions de m2 de surfaces de plancher de plus que
le POS.
2. Ce gain de densité (+ 0.23) est porté essentiellement par les
grands ensembles périphériques UT1/UT2/UT3/UT4 (+ 0.86) et,
dans une moindre mesure par les faubourgs et les tissus
économiques.
3. En revanche, le PLU est moins dense que le POS dans les tissus
centraux (UA) et les tissus périurbains (UR/UM), ceci en
cohérence avec les objectifs de renforcement de l’attractivité des
tissus centraux, tout en prenant en compte les enjeux
patrimoniaux, et de maîtrise de l’urbanisation dans les secteurs
de franges.
2. Comparaison PLU/Bâti existant
2.1.Potentiel de densification théorique – Analyse générale
Dans le tissu « banal » (hors OIN et ZAC), le PLU permet de construire a
maxima environ 34 millions de m2 de surfaces de plancher
supplémentaires par rapport à l’existant. Ce chiffre doit être mis en
perspective avec les objectifs de du SCoT, déclinés dans le PLU, en
matière de production de logements et de développement économique.
Rappels des objectifs du PLU : le PLU fixe un objectif de 60.000 logements
et de 60.000 emplois à horizon 15-20 ans. Différents moyens contribuent
à la réalisation de ces objectifs : 30.000 logements et emplois dans les
opérations d’aménagement en cours programmées ou validées, 19.000
logements et 6.000 emplois dans les nouvelles opportunités identifiées,
34.000 logements en renouvellement urbain et densification du tissu
existant dans les zones urbaines déjà constituées.
Remarque : Bien entendu la mobilisation de ce potentiel résiduel ne se
fera probablement pas dans ces proportions ; la qualité urbaine et les
espaces de respiration sont à intégrer comme compléments
indispensables à l’acceptation de la densification. Mais l’exercice
théorique a au moins le mérite de vérifier la pertinence des options
prises par le PLU dans le PADD et traduites dans le zonage et le
règlement (équilibre entre développement et protection dans une
logique de renouvellement urbain).
2.2. Potentiel de densification théorique – Analyse par tissus
Tissus centraux (UA) :
Dans les tissus centraux, 14% des droits à bâtir autorisés par le PLU 2013
peuvent encore être mobilisés. Les tissus centraux ne sont pas identifiés
comme principaux porteurs de densification, la densification y reste
modeste.
Faubourgs (UBt) :
Dans les faubourgs, 140% des droits à bâtir autorisés par le PLU 2013
peuvent encore être mobilisés. La morphologie et la qualité patrimoniale
de ces faubourgs ne sont pas des handicaps à une forte densification.
Noyaux villageois (UBp) :
Dans les noyaux villageois, 57% des droits à bâtir autorisés par le PLU
2013 peuvent encore être mobilisés. Ces tissus ne sont pas ciblés pour
accueillir une forte densification. Les capacités résiduelles identifiées
viennent plutôt du fait que la densité existante est bien en-dessous de ce
que permet aujourd’hui le POS, et donc de ce que permettra demain le
PLU.
Grands ensembles périphériques (UT) :
Dans les grands ensembles périphériques, 195% des droits à bâtir
autorisés par le PLU 2013 peuvent encore être mobilisés. Ces tissus sont
porteurs d’une forte densification qui doit être menée dans une logique
d’articulation urbanisme/transports. Ce réservoir de densification sera
concrètement difficile à mobiliser compte-tenu des réticences prévisibles
des grandes copropriétés. Une démarche d’accompagnement
pédagogique devra être conduite pour accompagner cette densification.
Tissus périurbains (UR) :
Dans les tissus périurbains, 73% des droits à bâtir autorisés par le PLU
2013 peuvent encore être mobilisés. Ce réservoir de densification sera
concrètement difficile à mobiliser compte-tenu de la forme urbaine
(lotissements pavillonnaires). Une démarche d’accompagnement devra
être conduite en lien avec les travaux Bimby.
Franges ville/nature (UM) :
Les capacités résiduelles sont nulles : tous les droits à bâtir ont été
consommés. Ceci correspond à un objectif de maîtrise de l’urbanisation
dans les secteurs directement en contact avec les espaces naturels.
Tissus économiques (UE) :
Dans les tissus économiques, 52% des droits à bâtir autorisés par le PLU
2013 peuvent encore être mobilisés. Les capacités résiduelles identifiées
viennent plutôt du fait que la densité existante est bien en-dessous de ce
que permet aujourd’hui le POS, et donc de ce que permettra demain le
PLU. Si les zones économiques de bureaux ou de commerces se prêtent
relativement bien à une densification, la marge de manœuvre est plus
réduite dans les tissus économiques d’activités pour des raisons
fonctionnelles ou immobilières.
3. Suites à donner
Les suites à donner relèvent de trois niveaux d’approche.
Le premier niveau consiste à améliorer la méthodologie d’identification
des sites offrant un fort potentiel de densification. Le levier des TCSP
gagnerait à être introduit dans la méthodologie, tout comme des critères
socio-économiques moteurs ou freins de densification.
Le second niveau consiste à définir des typologies d’intervention
adaptées à chaque tissu. En effet, chaque tissu appelle des formes
d’intervention différentes.
Le troisième niveau consiste à définir un projet d’aménagement sur
chaque secteur offrant un fort potentiel de densification. De nouveaux
facteurs (exemple : mutabilité des terrains) doivent alors être introduits
afin déterminer la programmation urbaine (logements, activités,
équipements) la plus appropriée et les outils opérationnels à mettre en
œuvre.
La carte ci-dessous présente les principaux secteurs de densification
identifiés sur la commune de Marseille. Ces secteurs pourront être
croisés avec les secteurs identifiés par le SCoT comme centralités et
territoires de projet où le foncier doit être optimisé. NB : La réflexion doit
porter sur toutes les problématiques devant accompagner toute
densification (infrastructures, équipements, transports, services de
proximité, qualité architecturale et paysagère, etc …).
Troisième expérimentation élaborée dans le cadre de la recherche BIMBY :
ENSA-M associée à l’AGAM
Stéphane Hanrot
22/11/2012
Equipe :
ENSA-M : S.Hanrot – directeur scientifique ; C.Piqué,
AGAM : L.Dupont, J.Picon, E.Fargeton, J.San José
B.Barilero – ADELE : expertise sociologique de l’expérimentation,
J.Autran – ENSA-M : expertise géomatique de l’expérimentation
SOMMAIRE BIMBY
1 Introduction : .................................................................................................................................. 40
2 Présentation de l’avancement de la recherche BIMBY-Marseille .................................................. 40
2.1 Expérimentation 1 : Seuils de densification 2010 ................................................................... 40
2.2 Expérimentation 2 : Méthodologie du projet de densification 2011 ...................................... 41
3 Expérimentation 3 – 2012 : Hypothèses ......................................................................................... 45
4 Résultats de l’expérimentation HR, CP, EF, J.S.J, ............................................................................ 49
5 Observations au regard des hypothèses ......................................................................................... 51
5.1 Vérification des données et appréciation de la marge d’erreur ............................................. 51
5.2 Temps de mise en œuvre : ...................................................................................................... 52
5.3 Compétences des opérateurs – SAN JOSE .............................................................................. 52
6 Reformulation de la Méthodologie du projet de densification, version 2012 ............................... 52
7 Conclusions et ouvertures : ............................................................................................................ 52
8 Annexe 1 – point de vue sociologique – Bernard Barilero.............................................................. 56
9 Annexe 2 – Point de vue Géomatique – Jacques Autran ................................................................ 60
10 Annexe 3 - développement opérationnel Agam – Dupont........................................................... 55
11 Annexe 4 – Eléments du mémoire de C.Piqué ............................................................................. 60
1. Introduction :
La recherche BIMBY (Built In My Backyard) se préoccupe du paradoxe contemporain qui voit 80% de la population française désirer habiter en maison individuelle et l’urbanisation la plus grande de terrain agricole opérée par l’étalement pavillonnaire et les infrastructures qui lui sont nécessaires. Cette extension a comme conséquences une raréfaction du foncier, un développement de la circulation automobile et des surcoûts d’infrastructure. Dans une perspective durable, il convient de trouver une alternative à cet étalement. La recherche BIMBY se propose d’étudier la limitation de l’étalement urbain et de la pénurie foncière en misant sur la densification du tissu pavillonnaire. Plusieurs entrées à cette question sont abordées par l’équipe de recherche (voir www.bimby.fr) des points de vue urbains, architecturaux et paysagers, mais aussi des points de vue sociologique, économique et juridique. Une approche systémique est envisagée au travers des processus de mise en œuvre de BIMBY et des modalités de concertation entre les différents acteurs résidents, politiques et professionnels.
L’expérimentation qui fait l’objet de ce programme de travail est la troisième d’une série initiée en 2010. Ces expérimentations ont été développés dans le cadre de la tâche 5 de la recherche BIMBY financé par l’ANR dans le cadre du programme $$$$
Elle vise à tester la faisabilité d’une méthode de conduite de la densification pavillonnaire par la commune dans le cadre de la révision de son PLU. Cette méthode a été posée en hypothèse de travail à la suite des deux premières années de la recherche menée à Marseille dans le cadre de la recherche BIMBY sous la direction de Stéphane Hanrot Professeur l’ENSA-M
Dans le cadre de la recherche BIMBY, il est apparu deux tendances1 quant à la manière dont le processus de densification pavillonnaire. La
première mise sur l’initiative individuelle et considère que le processus légèrement encadré génère sa propre cohérence urbaine et sa dynamique économique. La seconde considère que l’encadrement du processus doit être soutenu et assumé par la commune dans le cadre de ses attributions, notamment sur le PLH et le PLU.
Le travail de notre équipe est résolument positionné sur cette deuxième tendance. Le présent dossier est organisé de la manière suivante. Dans un premier temps Nous rapellerons l’état d’avancement de la recherche menée par l’ENSA-Marseille depuis 2010 et qui a permis de poser les hypothèses de cette troisième expérimentation. 2. Présentation de l’avancement de la recherche BIMBY-Marseille
Les deux premières expérimentations ont conduit Ces expérimentations sont dites par projet, dans la mesure ou des concepteurs ont à développer des projets de densification selon un protocole précis pour vérifier certaines hypothèses. Il s’agit dans ce cas de s’appuyer sur l’expertise architectonique et urbanistique du projet, plutôt que sur la dimension artistique de celui-ci. Rappelons rapidement les résultats des deux premières expérimentations avant de présenter le cahier des charges de la troisième.
2.1 Expérimentation 1 : Seuils de densification 2010
Expérimentation menée par l’ENSA-Marseille.
A l’occasion de la première expérimentation, nous avons mis en évidence que des seuils de densification du pavillonnaire pouvaient être identifiés quels que soient les modes de densification testés. Trois scénarios ont été en effet objet de projet avec comme objectif de rechercher une densification maximale jusqu’à la perte de certains
attributs de l’habitat pavillonnaire : existence du jardin, stationnement proche de l’habitation, intimité:
- à partir de la parcelle en restant dans les limites parcellaires - à partir de la parcelle tout en restituant du terrain à l’espace
public pour la mutualisation de certaines fonctions induite par la densification, comme le stationnement notamment.
- à partir d’une conception urbaine d’ensemble qui impose recomposition et une optimisation des espaces publics.
Le seuil de 25 maisons à l’hectare, qui peut se pondérer selon les contraintes topographiques ou encore la morphologie du pavillonnaire initial, est apparu pertinent. Nous avons observé que ce seuil peut être modulé de façons plus ou moins favorables en fonction de la distribution de la voirie, des conditions d’implantation des maisons dans les parcelles, des potentialités de mitoyenneté et de la topographie.
Par ailleurs, une seconde hypothèse de travail a été testée, à savoir l’utilisation de mondes virtuels de type Second-Life pour former une plateforme interactive et immersive de co-conception entre les habitants, les institutions publiques et les professionnels. Cette hypothèse n’a pas été vérifiée moins pour des questions de pertinence de l’environnement immersif que pour des conditions techniques de manipulation et d’accès pénalisantes pour les utilisateurs potentiels de la plateforme.
2.2.Expérimentation 2 : Méthodologie du projet de densification 2011
Expérimentation menée par l’ENSA-Marseille, l’Agam et l’agence HetR.
La deuxième expérimentation s’est appuyée sur un partenariat de l’ENSA-M avec l’agence d’urbanisme de Marseille (Agam) et l’agence HetR. Le cadre de la recherche a été soumis par l’Agam sur trois secteurs pavillonnaires de tissus très contrastés de la périphérie Marseillaise dans le cadre de son programme de réflexion sur la densification des territoires banals de la commune. L’Agam révisant alors le PLU de Marseille la question était de savoir comment pouvait-on inscrire la problématique de la densification pavillonnaire dans ce cadre ? Nous avons à nouveau procédé par recherche par le projet. Un concepteur étant affecté à chaque secteur avec comme mission d’optimiser sa densité pavillonnaire.
Figure 1 - Plan de Marseille avec la situation des sites d'application
Il est ressorti que le seuil de densifications des 25 maisons à l’hectare, pour conserver les attributs du pavillonnaire, était là encore pertinent ainsi que les conditions de la modulation de ce seuil.
Nous avons aussi mis en évidence l’importance du jardin et de son végétal dans la qualification des espaces de voirie pavillonnaire et commencé à identifier des règles d’implantation de ce végétal pour conserver la qualité de cette voirie. Mais il resterait encore à procéder à une expérimentation par le projet sur la corrélation entre la densification parcellaire et la pérennisation du paysage pavillonnaire.
Enfin, nous avons croisé la question de la densification pavillonnaire appliquée aux trois secteurs étudiés avec les différentes échelles de réflexion du PLU (territoriales, urbaines, quartier, ilot, parcelle) et les différents systèmes urbains considérés (trame verte, trame bleue, transports en commun, modes doux, voirie). Il en est ressorti une hypothèse de méthode de densification pavillonnaire dans le cadre du PLU de Marseille. Rappelons la méthode proposée.
Diagnostic territorial : Suite à la décision du maire de lancer la révision du PLU de sa commune - ou de l’ensemble des PLU d’une communauté urbain - un architecte-urbaniste procède à un diagnostic sur le territoire concerné. Le but de ce diagnostic est l’identification du gisement pavillonnaire susceptible de densification de type BIMBY et l’établissement de secteurs de densification potentiels.
Les opérations de diagnostic territorial consistent à répondre aux questions suivantes :
- quels sont les tissus pavillonnaires potentiellement densifiables au regard de leur densité actuelle ?
- est-il pertinent de les densifier ? ce qui amène aux questions suivantes :
o ne sont-ils pas déjà proches du seuil de densification pavillonnaire et ne devrait-on pas envisager une densification plus forte, notamment à proximité de pôles urbains existants ou prévus ?
o leur densification en tant que pavillonnaire ne va-t-elle pas bloquer une densification plus forte (habitat intermédiaire, collectif) que les transports en commun pourraient justifier ?
o La densification ne va-t-elle pas dégrader la trame verte et/ou la trame bleue du PLU
o La densification ne va-t-elle pas conduire à la perte d’un patrimoine architectural et paysager et urbain concernant les habitations, les jardins et la trame des voiries et espaces publics ?
Sur cette base, une carte du gisement est établie qui met en évidence les secteurs de densification pavillonnaire potentielle. Des schémas explicatifs sont associés. Il est alors décidé de retenir tout ou partie des secteurs potentiels, y compris de phaser leur ouverture à la densification.
Diagnostic par secteur : Chaque secteur est étudié à une échelle plus fine qui peut aller jusqu’à l’îlot pavillonnaire ou au lotissement. Il convient alors de former le cadre des contraintes et des attendus pour le développement d’un projet de densification dans un plan de synthèse servira de base au développement du projet de densification :
- Intégration des éléments déterminés à l’échelle territoriale qui concernent le secteur
- Polarité urbaine potentielle sur le secteur ou à ses limites - Gabarit et modes de déplacement prévus sur les voies existantes
du secteur pavillonnaires dans la trame prévue au PDU - Les voies nouvelles prévues au PDU et les emplacements
réservés afférents
- quels sont les équipements et les emplacements réservés, - Typologie pavillonnaire sur le secteur: sur le bâti, les jardins et la
végétation, les voies et le paysage. - Patrimoine bâti et végétal a préserver - Observation des usages et pratiques collectifs - Modélisation 3D du secteur pavillonnaire.
Projet urbain de densification : Ce projet se développe à la rencontre entre les attendus de la collectivité révélés par le diagnostic sur le secteur et les désirs de densification de la population. En effet, BIMBY se fonde sur l’initiative individuelle. Les expériences du Tremblay sur Mauldre et des Essart le Roi montrent comment il est possible d’activer les propriétaires de pavillons dans le processus BIMBY.
Le projet de densification s’affranchit des règles en cours du PLU. La commune, après une campagne d’information, offre en mairie aux habitants qui le désirent une entrevue d’une heure avec un architecte pour développer un projet de densification sur son terrain. L’architecte dispose d’un support informatique 3D avec fond cadastral et commence par modéliser la maison de l’habitant en dégageant les corps de bâtiment, les retraits et avancées, les toitures. Les éléments d’architecture ne sont pas modélisés. Les haies ou murs séparatifs peuvent être modélisés. Au vu de la modélisation de sa propre maison, l’habitant peut transposer la réalité qu’il connait avec modèle et entre ainsi dans l’espace de conception. Pour l’architecte, cette modélisation est l’occasion d’établir le dialogue et de connaître cet habitant et son mode de vie.
A partir de là, le dialogue conduit l’habitant à exprimer ses réflexions personnelles et l’architecte à proposer des alternatives qui améliorent la composition dans la parcelle, mais aussi le potentiel urbain de la densification. Ainsi, l’amélioration de l’orientation climatique, la recherche de vues, l’unité du jardin, l’optimisation du stationnement se complètent-ils d’une recherche d’alignement sur un voisinage pour former rue, du dégagement d’un espace délaissé entre deux parcelles
pour créer un passage piéton,… L’architecte ayant en tête le diagnostic du secteur peut le faire opérer dans ce dialogue. Dans certains cas, des éléments du diagnostic qui s’avèreraient peu pertinents lors de la discussion peuvent être remis en cause. Ainsi, la création d’un parc public prévu à tel endroit peut être redéfinie à partir des réactions des habitants lors du dialogue.
Il ressort de ce projet de densification d’une part une fiche précisant la solution retenue par l’habitant sur sa parcelle avec son scénario de vie, d’autre part un retour critique sur les éléments de diagnostic établis sur le secteur.
En fin de compte, un plan de synthèse peut être constitué qui intègre les éléments du diagnostic à retenir et les options individuelles retenues.
Sur cette base, une concertation peut être engagée qui conduira à finaliser le projet urbain de densification sur le secteur.
Intégration au PLU : Sur la base du plan de synthèse, il s’agit de procéder à l’intégration du projet de densification en termes réglementaires dans le PLU. L’objectif est de faire évoluer le règlement pour que les projets individuels puissent être réalisés et que des projets à venir puissent prendre place.
3. Expérimentation 3 – 2012 : Hypothèses
Expérimentation menée par l’ENSA-Marseille, l’Agam et l’agence HetR.
Il s’agit de mettre à l’épreuve l’hypothèse de la méthode de densification pavillonnaire pour Marseille. Il s’agit aussi de voir si elle est propre à une grande métropole ou si elle peut aussi s’appliquer sur une commune de taille plus petite avec un fort taux de tissu pavillonnaire.
Objet de l’expérimentation :
Dans le cadre de du troisième épisode de la recherche BIMBY, nous proposons - ENSA-Marseille et Agam - de tester la méthode élaborée en 2011 et plus précisément la première phase dite de diagnostic territorial qui vise à déterminer :
- les secteurs éligibles à la densification sur un territoire communal hors cadre de règlementation à la parcelle.
- la confrontation avec le PLU en cours et son évolution prévue
Les territoires d’application seraient deux communes littorales :
- la commune de Marseille - la commune de Marignane
L’idée serait de voir comment l’application de la méthode varie selon la taille de la commune et sa morphologie urbaine initiale.
On trouvera, en annexe, le rappel des phases de recherche précédentes et le positionnement de la problématique de cette dernière expérimentation.
Planning : - 17-18 septembre : présentation des hypothèses au colloque
BIMBY - 30 octobre : fin de l’édition des cartes - 15 novembre : interprétation et établissement des secteur
éligibles sur Marseille et Marignane - Fin novembre : Rédaction et livraison à l’ANR.
Méthode proposée en hypothèse :
L’hypothèse est qu’en croisant certains paramètres de façon progressive avec les zones pavillonnaires en partant des plus discriminants pour finir par les plus qualitatifs, on pourrait définir les secteurs et leur éligibilité. Toujours par hypothèse, quatre catégories devraient apparaître en termes de potentialité selon l’échelle suivante :
- secteur non éligible aucun des paramètres n’est validé - secteur éligible sous conditions: une minorité de paramètres est
validée - secteur éligible avec des restrictions possibles: une majorité de
paramètres est validée - secteur éligible en priorité : tous les paramètres sont validés
Nous avons établi la procédure suivante en 5 étapes lors de la réunion du 28 Août:
1 – Reconnaissance des zones pavillonnaires 2 – Exclusion des zones interdites à la construction 3 - Etablissement des secteurs potentiels 4 – affinement de la dynamique des secteurs et de leur population sur le potentiel de mutation BIMBY 5 – Confrontation avec le PLU en cours et préconisations
Reconnaissance des zones pavillonnaires
PARAMETRE 1 : nombre de logements/ha existant
Zones pavillonnaires existantes par niveaux de densité par logement/ha.
o 1 à 2 logt / ha o 2 à 5 logt / ha o 5 à 10 logt / ha o 10 à 15 logt / ha o 15 à 20 logt / ha o 20 à 25 logt / ha
Critères discriminants : Le maximum est de 25 logements à l’hectare pour un maximum de 3 logements par parcelle
SOURCE : Cadastre
LIVRABLE : carte avec les zones homogènes.
BUT : Les zones pavillonnaires les moins denses sont celles qui offrent a priori le plus grand potentiel de densification. Ainsi une zone à 2 maisons/ha donne, sur un objectif de 25 Logt/ha, un gisement de 23 logements. Celui-ci pourrait être majoré dû au fait qu’une rationalisation serait possible. Un objectif de 30 maisons/ha serait envisageable, soit un gisement de 28 maisons/ha. Les zones pavillonnaires identifiées sont à croiser avec différents critères qui confirmeront ou infirmeront leur éligibilité.
Nous proposons un croisement progressif qui passe par un principe de restriction des secteurs.
Exclusion des zones interdites à la construction
PARAMETRE 2 : Exclusion des zones interdites à la construction pour des risques majeurs ou des protections inaliénables (inondation,
incendie, bruit, zone naturelle, propriété du Conservatoire du Littoral…).
Sources : PLU, Cadastre
LIVRABLE : Carte avec secteur pavillonnaire hors zones interdites
Etablissement des secteurs potentiels de densification selon morphologie
Toutefois, il existe un ensemble de paramètres morphologiques qui devraient confirmer ou infirmer l’intérêt de l’ouverture de tout ou partie de la zone à BIMBY, définissant ainsi des secteurs potentiels de densification.
LIVRABLE : - cartes de croisement cartographique des zones et des
paramètres deux à deux - Carte de synthèse des secteurs selon leur potentiel - Tableau et graphique d’évaluation multicritères des secteurs
PARAMETRE 3 - selon les perspectives de polarisation urbaine - Polarités urbaines du SCOT - Polarités urbaines du PLU
SOURCE : SCOT et PLU existant+projeté
BUT : les secteurs pavillonnaires proches ou inclus dans une forte polarité urbaine prévue n’ont pas forcément d’intérêt à être ouverts à la densification BIMBY qui risque de geler la mutation foncière vers des densités plus fortes. Inversement, un secteur totalement éloigné de toute zone de polarisation n’est pas pertinent
PARAMETRE 4: Selon la mobilité : Automobile : - proximité aux échangeurs routiers - Proximité aux boulevards existants ou prévus - distance moins de 1 km avec échangeur autoroute ou carrefour
important
LIVRABLE : cartographie superposition
SOURCE : SIG AGAM
BUT : Des tissus pavillonnaires aisément accessibles en auto peuvent justifier d’une infrastructure constituée favorable à une densification.
PARAMETRE 5 : Transports en commun : - distance moins de 800m avec station de métro / TER : existante /
projetée PLU - distance moins de 600 m avec station de BHNS / tramway :
existante / projetée PLU - distance moins de 400m avec station de bus: existante / projetée
PLU
LIVRABLE : par superposition avec: - réseau existant ou projetés. Attention, selon relief et
morphologie urbaine, il faudra corriger la distance à vol d’oiseau par la distance à parcourir.
SOURCE : PDU- RTM
BUT : Selon la proximité de stations de transports en commun et selon l’importance du mode de transport, il se peut que la densification pavillonnaire doive céder la place à une densification plus forte.
PARAMETRE 6 : Les pistes cyclables : - réseau des pistes cyclables existantes – projetées -
LIVRABLE : Cartographie
SOURCE : PDU
BUT : déterminer la possibilité de parcourir rapidement des petites distances et ainsi raccorder à des TC. En effet, favorable pour les courtes distances concurrentielle à la voiture en termes de mobilité sociale, éducation et loisir (selon J. Haëntjens « la ville frugale » 2011) si bonnes conditions des sécurité et continuité.
PARAMETRE 7 : Assainissement - Réseau d’assainissement existant et projeté
LIVRABLE : Intégrer les réseaux eau potable et eaux usées
SOURCE : MPM
BUT : vérifier que les secteurs sont à moins de 200 m d’un raccordement possible. Il s’agit d’éviter la multiplication des assainissements individuels dans un coût acceptable.
PARAMETRE 8 : Qualité environnementale et patrimoniale - trame verte - Trame bleue - Bâtiments et sites inscrits et classés - Espaces boisés classés
LIVRABLE : superposition cartographique
SOURCE : PLU
BUT : déterminer la sensibilité environnementale et patrimoniale des secteurs qui peuvent conduire à maintenir une faible densité pavillonnaire, ou la préfiguration de parcs et espaces verts/agricoles urbains.
PARAMETRE 9 - Topographie - Inf à 4% : accessibilité PMR pas de difficulté constructive - 5% à 12% : Pas accessibilité PMR, limite d’accessibilité transports
en commun bus, Configuration bâties complexes. - sup à 12% : grosses difficultés de tracé de voirie et impact foncier
et coût. Configurations bâties complexes
LIVRABLE :
Superposition avec fourchette de pente
SOURCE : SIG AGAM
BUT : déterminer les secteurs à forte pente qui seront potentiellement moins densifiables à cause du rallongement des voiries
PARAMETRE 10: Parcelles o Taille des parcelles :
I300m2 : soit une densité max de 25 maisons/ha VRD inclus.
300 m2 à 1000 m2 : potentiel de deux à 3 maisons supplémentaires
sup 1000m2 : Demande d’autorisation d’aménagement ?
o Emprise bâtie: m2 o Emprise libre : m2 o Catégories 7 et 8 : habitat insalubre
SOURCE : Cadastre et RIL
LIVRABLE : Tableau et cartographie
BUT : déterminer les secteurs où les parcelles sont très déjà trop occupées au sol et où un BIMBY classique ne sera pas aisé à réaliser (disparition du jardin, problème de stationnement).
Identifier les secteurs ou des procédures administratives sont nécessaire (sup 1000m2)
La taille des parcelles peut renseigner sur l’homogénéité ou la disparité du tissu pavillonnaire notamment par l’analyse de l’écart type.
NOTA : Faut-il passer ici à la phase suivante de la méthode, à savoir : diagnostic à l’échelle des secteurs éligibles.
Reconnaissance de la dynamique des secteurs
Une fois les secteurs éligibles déterminés, on affine par la reconnaissance de la dynamique potentielle par renouvellement de la population ; de trouver un intérêt économique à BIMBY ;
PARAMETRE 11 - date de construction (cadastre) : état du bâti, amélioration
énergétique potentielle, éventuelles démolitions ou modifications associées à un BIMBY
- revenus des habitants (IRIS) : les personnes ayant de forts revenus souhaitent préserver leurs grandes parcelles (intimité, image sociale,…). Les faibles revenus peuvent avoir un intérêt à valoriser leur foncier en capital.
- âge des habitants (IRIS) o propriétaires (date de naissance – Cadastre) o occupants (âge moyen enquête ménage) : statique ou
dynamique selon scénario de vie. Les écarts types
peuvent renseigner sur la mixité ou l’homogénéité générationnelle.
75 ans et plus : statique sauf si recherche d’un capital, création d’un logement adapté
60/74 ans : dynamique : rapprochement des centres de vie urbains. Revente de la maison. Mutation possible.
45/59 : statique : les enfants sont en partance mais peuvent toujours être accueillis.
30/44 : Statique : première acquisition, enfants, projet de famille et stabilisation, sauf si divorce ou perte d’emploi. Valorisation financière du foncier peut devenir intéressant.
- nombre de véhicules / foyer : saturation des jardins et problèmes de stationnement
- activités (service industrielles) / ha (SIREN) : il s’agit de voir si une mixité d’activité prend place dans le quartier et voir dans quelle mesure elle serait à encourager.
- Taux d’équipement scolaires : à mettre en rapport avec l’âge moyen.
LIVRABLE : cartographie avec coloration des secteurs éligibles selon leur dynamique. Décomposer en phases ou échéances de densification.
SOURCES : Cadastre, IRIS, enquête ménage, SIREN
BUT : évaluer la capacité à amorcer et développer un processus BIMBY et dans quelle temporalité.
Confrontation au PLU existant
Cette dernière phase consiste à rapprocher les secteurs éligibles établis et leur dynamique potentielle à ce que la réglementation en cours pourrait naturellement encadrer ou verrouiller.
Envisager un zonage des secteurs avec la réglementation adaptée si elle peut être maintenue ou à renouveler par la suite de la méthode à l’échelle des secteurs.
-> passage à la phase suivante de la méthode : diagnostic à l’échelle des secteurs éligibles.
4. Résultats de l’expérimentation HR, CP, EF, J.S.J,
La méthode de mise en oeuvre a été globalement suivie pour ce que nous avons appelé en hypothèse consisté à envisager le territoire de chaque commune comme potentiellement densifiable. Dès lors il s’agissait de soustraire pas par pas les secteurs non éligibles. A la fin du processus, il nous a été possible d’établir les secteurs éligibles sur Marseille et Marignane présentés sur la carte suivante et qui dégageraient :
Pour Marseille : - 17470 (périphérie) + 2278 (centre-ville) = $$$ parcelles éligibles - 2630 ha (périphérie) + 321 ha (centre-ville) = $$$ hectares
éligibles - 41522 maisons (périphérie) + 4526 maisons (centre-ville)
Maisons constructibles
Pour Marignane : - X parcelles éligibles - Y hectares éligibles - Z Maisons constructibles
Ces résultats sont toutefois à relativiser. Pour Marseille parce que les données employées datent de 2009. En effet la partie Nord de Marseille n’a pas été actualisée depuis.
Pour Marignane, toutes les données cartographiques nécessaires n’étaient pas disponibles en format numérique.
Voyons les résultats obtenus par étape.
Reconnaissance des zones pavillonnaires
Exclusion des zones interdites à la construction
Etablissement des secteurs potentiels de densification selon morphologie
Reconnaissance de la dynamique des secteurs
Cette étape n’a pas été réalisée. En effet, il nous est apparu que l’investissement à réaliser en terme de recueil de données était réellement trop important sur un territoire aussi grand. Dès lors, un point d’arrêt dans la méthode devait être établi pour réduire les secteurs éligibles. Avant de procéder à la reconnaissance de la dynamique des secteurs. Notamment, la confrontation au PLU prévu et à l’expertise politique du gisement.
Il nous est apparu, de là, que la reconnaissance de la dynamique des secteurs devait, en conséquence, basculer dans la phase suivante de la méthode générale, à savoir “ Diagnostic de densification par secteur éligible
Confrontation au PLU existant
5 Observations au regard des hypothèses
5.1 Vérification des données et appréciation de la marge d’erreur
Vérifier que les données sont accessibles et numérisées et valides et cohérentes :
EX : cadastre et RIL géoréférencés différemment donc décalage et opérations inclusion/exclusion bâti incohérentes.
Variable selon les villes.
5.2 Temps de mise en œuvre :
Condition : données disponibles.
Extraction de données cartographiques = 4J avec SIGISTE + archi = 8j/h
Mise en forme = 2J
Calcul = 4h
Global = 10,5j/h = 84h/h
Pondérations : - selon taille ville (marseille X2 marignane) - nature données disponibles
5.3 Compétences des opérateurs – SAN JOSE
Formation SIGISTE pour appliquer la méthode ou SIGISTE à disposition.
Former les archi à QGIS – 6 mois de formation de base et pratique.
- Normaliser les requêtes sur QGIS => normalisation requêtes : - Ilot - échelle communale - metropoles - département - régions - national
2 Reformulation de la Méthodologie du projet de densification, version 2012
Clarification de la méthode générale
Basculer la reconnaissance dynamique des secteurs dans la phase de diagnostic de densification par secteur éligible.
3 Conclusions et ouvertures :
La troisième phase d’expérimentation de la recherche BIMBY tâche 5 que l’ENSA-M a mené en partenariat avec l’AGAM a conduit à vérifier la faisabilité de la première phase de la Méthodologie du projet de densification BIMBY-PLU sur Marseille et Marignane, à savoir l’établissement chiffré du gisement de densification pavillonnaire sur le territoire d’une commune.
Pour ce faire, nous avons rappelé les acquis des deux expérimentations précédentes. La première a permis, par simulation de processus de densification à partir d’un lotissement du Tremblay-sur-Mauldre, de reconnaître un seuil de densification plausible d’un pavillonnaire existant aux alentours de 25 maisons/ha, soit des parcelles de 400m2 voirie de distribution comprise. Ce chiffre, dont nous avons montré qu’il se retrouve dans d’autres travaux, est à moduler selon les configurations initiales du tissu existant qui peuvent être négatives ou positives selon l’implantation dans la parcelle, la topographie, le percement des pignons permettant ou pas la mitoyenneté,…
Ceci a été confirmé par la seconde expérimentation, par simulation de densification appliquée à des cas de tissu pavillonnaire Marseillais. Cette deuxième expérimentation développée en partenariat avec l’Agam et HetR, a introduit la question de la pertinence des secteurs pavillonnaires à densifier sur un territoire communal. De cette question est née l’hypothèse d’une méthodologie du projet de densification de type BIMBY en quatre phases intégrable dans le cadre d’une élaboration ou révision d’un PLU.
La troisième expérimentation, rapportée dans le présent mémoire, visait à vérifier la faisabilité de la première phase de la méthode proposée – diagnostic territorial : identification du gisement BIMBY - en s’appuyant sur les données et les outils SIG employés par l’Agam. Les
deux communes choisies – Marseille deuxième ville de France de 850 700 habitants et Marignane de 34 500 habitants - visait à montrer l’intérêt de la méthode sur des communes de tailles très différentes.
Nous avons posé les hypothèses d’une marche à suivre en considérant que l’ensemble du territoire était susceptible d’un processus BIMBY qui conserverait un caractère pavillonnaire - c’est-à-dire un jardin, une maison, une intimité et un stationnement dans la parcelle - pour une densité au seuil maximum de 25 maisons/ha et de deux logements par parcelle au plus. Les secteurs étant distingués par tranche de densité à partir de 1 maison/ha puis par tranches de 5 maisons.
Puis nous avons procédé par soustraction de secteurs répondant à différents critères. Le premier était celui des secteurs non pavillonnaires, puis des secteurs non constructibles pour des questions réglementaires (PPRI, zones protégées,…), puis des critères liés à la présence de transports en commun lourds suggérant une densification plus lourde que du pavillonnaire.
Il en est ressorti une cartographie des deux communes maillée par des carrés d’un hectare dont la couleur varie en fonction du potentiel de densification au regard de l’existant. A cette carte correspond aussi l’inventaire du parcellaire mobilisé.
Appliqué au deux communes, les résultats sont significatifs. Les quantités établies sur Marseille et Marignane montrent des gisements substantiels. Ainsi sur Marseille, le gisement serait de 41 000 maisons. Rapporté au 400 permis de construire de maisons accordés ces dernières années, c’est un potentiel de 100 années de construction pavillonnaire possible.
Il convient toutefois d’être prudent sur ces quantités. En effet, nous avons observé plusieurs causes d’incertitude et de réduction potentielle du gisement :
- l’imprécision des documents utilisés pour cause d’erreurs géométrique entre le cadastre et le parcellaire. L’expert géomaticien estime la marge d’erreur à $$ % ce qui réduit les quantités pour marseille à XXX maisons/ha et Marignane à YY maisons/ha
- l’absence d’informations du PLU numérisées. Si sur Marseille l’ensemble de l’information était disponible, ce n’était pas le cas sur Marignane. On peut estimer à $$$% la marge d’erreur, ce qui ramènerait le nombre de maisons potentielles pour Marignane à ZZZ maisons/ha.
- L’incompatibilité de la réglementation du PLU en cours avec la densification pavillonnaire. En l’absence de modification, une perte de gisement est à prévoir. Sur Marseille, cela concernerait, pour le PLU incompatible environ $$$ maisons.
- La règlementation des lotissements peut être aussi un obstacle au processus BIMBY. A la différence de la réglementation PLU, le nombre de maison potentielles concernées n’est pas appréciable en l’état. Des investigations spécifiques seraient nécessaires.
- Enfin, la dynamique des secteurs n’a pas ici prise en compte car le travail à effectuer aurait été trop lourd sur l’ensemble des secteurs. Or, celle-ci peut amener à nouveau une perte de potentiel.
Ainsi, les secteurs éligibles doivent être affinés. Il est néanmoins possible de s’appuyer sur les chiffres corrigés soit $$$ maisons pour Marseille et YYY maisons pour Marignane comme gisement de maisons individuelles potentiel.
D’ailleurs, l’Agam envisage des applications concrètes de la méthode sur le territoire de MPM dans la perspective du PLU communautaire (voir annexe).
Un autre élément de résultat intéressant est la cartographie du gisement. Il y a une continuité du tissu pavillonnaire potentiel et une spatialisation précise. Pour Marseille, il est sur la couronne médiane du périurbain constitué et accompagne les grandes infrastructures routières en cours de constitution, le boulevard urbain Sud et la L2, ce qui, au fond est cohérent.
Concernant la méthodologie posée en hypothèse, il nous apparaît qu’elle est plausible. Toutefois, nous avons basculé certaines investigations, comme l’appréciation de la dynamique sociale des secteurs dont le travail aurait été trop lourd sur l’ensemble des secteurs, à la phase suivante de la méthode, à savoir le “diagnostic de densification par secteur“ qui investigue aussi les contraintes typo-morphologiques des secteurs éligibles.
A partir de ces résultats, nous avons recueilli l’expertise sociologique de Bernad Bariléro (voir annexe) qui met en évidence trois scénarios possibles des effets d’une mise en œuvre de BIMBY sur les secteurs éligibles. La dimension sociologique doit donc être précisément évaluée et discutée lors de la mise en œuvre opérationnelle de BIMBY.
Il ressort aussi qu’une investigation sur le support informatique et la méthodologie géomatique est à mener pour réduire les marges d’erreur d’une part et pour compléter les bases de données PLU numériques d’autre part.
Il nous semblerait, enfin, utile de confronter les résultats aux dires d’experts en immobilier sur les transactions et divisions parcellaires en cours afin de vérifier sur le BIMBY qui existe au naturel recouvre les mêmes secteurs.
4 Annexe 1 - développement opérationnel Agam Dupont
Note présentant les développements opérationnels que l’Agam envisage au regard de la méthodologie élaborée dans l’élaboration des PLU de la CU-MPM
5 Annexe 2 – point de vue sociologique Bernard Barilero, sociologue
Bernard BARILERO
Novembre 2012
ADELE CONSULTANTS
11, RUE MONGRAND
13006 MARSEILLE
TEL : 09 60 42 54 62
PORT :06 26 86 56 35
La démarche méthodologique du Projet de densification BIMBY-PLU associe l’AGAM (agence d’Urbanisme) et l’ENSAM (Ecole d’architecture). Elle vise à : « déterminer les secteurs éligibles à la densification sur un territoire communal et la confrontation avec le PLU et son évolution prévue » (S Hanrot, 07/09/2012). Deux territoires communaux sont testés dans la démarche, ceux de Marseille et de Marignane.
La présente note est une analyse du processus en cours, développé du point de vue sociologique. Pour préciser cette formule assez vague nous dirons :
a. qu’il s’agit dans le cadre de l’observation d’une démarche partenariale en train de s’élaborer (croisement de points de vue d’experts, constitution d’une grille de lecture commune de potentiels de densification…) de donner un point de vue sur la manière dont cette approche des potentiels de densification prend en compte, ou non, les dynamiques sociales (peuplement, profils de population, usages, représentation…) et si elle s’interroge sur la manière dont cette potentielle densification impacte le tissu social.
b. qu’il s’agit d’un point de vue sur un processus en train de se construire à travers l’association d’une équipe universitaire et de l’agence d’urbanisme, la construction d’approches méthodologiques, communes, l’échange d’informations… En conséquence le point de vue développé ici procède plus de l’observation d’un processus à l’œuvre que d’une expertise sur une démarche aboutie. (ce qui représente tout l’intérêt de la démarche : ne pas se limiter à une position d’expert extérieur au processus mais intégrer le processus d’élaboration tout en y apportant un point de vue « tiers »).
L’équipe projet est constituée de l’agence d’urbanisme à travers la direction des études appuyé par le pôle ressources et données urbaine, de l’Ecole d’architecture à travers un responsable scientifique, un doctorant et un expert géomantique et enfin d’une expertise sociologique.
Méthodologie du projet de densification BIMBY-PLU : une application sur Marseille Regard sociologique sur une démarche en cours
Une démarche d’investigation progressive, intégrant une diversité de données et de points de vue
« L’hypothèse est qu’en croisant certains paramètres de façon progressive avec les zones pavillonnaires en partant des plus discriminants pour finir par les plus qualitatifs, on pourrait dé finir des secteurs et leur éligibilité » (S Hanrot, 07/09/2012).
Deux critères sont « plus » discriminants que les autres :
la densité, le seuil maximal de 25 logements à l’hectare a été retenu à l’issue de la méthode élaborée en 2011 (seuil au-delà duquel d’autres démarches que BIMBY sont envisageables, création de collectifs, restructuration urbaine…)
l’interdiction de construire qui exclut défait certaines zones
Ensuite les secteurs sont passés « au tamis » d’un ensemble de critères qui permettent de statuer sur la pertinence de leur densification. Ces critères relèvent de :
La morphologie :
polarités urbaines (SCOT / PLU)
mobilité
desserte TC
pistes cyclables
assainissement
qualité environnementale et patrimoniale
topographie
Ces divers critères permettent d’évaluer la pertinence et/ou la faisabilité du BIMBY. Par exemple une bonne desserte auto permet d’envisager de la densification BIMBY alors qu’une forte desserte TC peut rendre pertinente d’autres formes de densification. Autres exemples, la proximité de sites à fortes qualités environnementales
et/ou patrimoniales tendrait à préserver les secteurs et à ne pas les rendre densifiable, alors que la présence ou non de l’assainissement joue aussi dans la faisabilité du BIMBY.
La reconnaissance de la dynamique des secteurs : il s’agit d’intégrer d’autres critères afin d’aider à la pertinence de BIMBY comme l’état du bâti, l’âge des propriétaires d’un secteur donné, leurs niveaux de revenus.
Comment s’effectue le travail ?
Insistons une nouvelle fois sur le fait que nous effectuons, dans le cadre de cette note, un retour réflexif sur un travail en cours, une méthode en élaboration, des habitudes de travail qui se construisent. Aussi nous nous garderons de tout « jugement d’expert »
L’objectif est plus ici d’apporter un regard complémentaire, d’ouvrir des pistes de réflexions, de proposer des démarches. Bref si ce regard peut avoir parfois des visées « critiques », il peut aussi être pris comme un apport à un démarché qui cherche à accroître sa pertinence.
De « yes they do it » … à « yes we can »
De l’avis des membres de l’équipe projet un premier niveau de pertinence de BIMBY est attesté par le fait que « BIMBY, ça existe, ça se fait tout seul ». L’observation empirique de quartiers permet de voir que les propriétaires de pavillons « bricolent » du BIMBY : rehaussement, division de parcelles et auto construction…. Bref, il y a un besoin, une demande, difficilement appréhendable mais bien réelle…
Dès lors il s’agit de passer d’un « BIMBY spontané » à un « BIMBY encadré » en apportant une plus value : faire évoluer le tissu urbain
vers une forme structurée, apporter des conseils, améliorer la qualité architecturale….
Les premiers résultats de l’étude montrent que sur les deux communs tests, le potentiel est énorme. Ainsi sur Marseille le repérage des secteurs à densité compatible avec BIMBY serait de 30 000 logements (hypothèse construite sur la base des repérages des secteurs à densité compatibles avec BIMBY sur une partie du territoire communal – hors 13,14, 14 et 16 ° arrondissements - et avant passage au « tamis » d’autres critères de pertinence), ce qui représente 60 à 100 ans de permis de construire. De plus la, zone de densification urbaine dessine une couronne qui ressemble aux tracés de la L2 et du Boulevard Urbain Sud, bref une couronne résidentielle aux quartiers centraux et de première périphérie marseillaise.
Il est clair que le BIMBY spontané est loin de ce volume et que le BIMBY encadré ne l’atteindra pas. Mais ce potentiel au regard de son importance, qui sera sans doute revue à la baisse lorsque les analyses seront affinées, mérite d’être confronté aux dynamiques en cours. Il s’agit dévaluer plus précisément l’importance du BIMBY spontané en passant de constatations empiriques à une connaissance plus objective.
L’enjeu est de taille, puisqu’avec toute les marges d’erreurs existante et la réduction du potentiel en fonction de l’ensemble des critères de pertinence, la structure urbaine d’une partie des quartiers marseillais permettrait de répondre à une grande partie des besoins en logement individuel au sein d’une maille urbaine constituée et à proximité des équipements et des services.
Deux pistes ont été évoquée par le groupe projet pour essayer d’objectiver la réalité du BIMBY spontané : d’une part analyser rétroactivement l’effet BIMBY spontané (dépôt de PC sur les zones pavillonnaires, d’autre par mobiliser l’expertise de professionnel de
l’immobiliser pour affiner des ces processus et mesurer la demande existante.
Observer la morphologie pour la faire évoluer : vers une nouvelle offre urbaine
Une fois abordée la question du potentiel de densification et établi que les territoires des communes test sont « BIMBY-ables », il reste à travailler plus précisément sur le où, c’est à dire sur la priorisation de secteurs en fonction de critères morphologiques (cf. ci-dessus).
Ces critères vont permettre d’évaluer la pertinence de la densification de certains secteurs par rapport à d’autres. Pour le dire rapidement :
vont être privilégiés : les secteurs bien desservis par les infrastructures routières, avec une proximité des polarités urbaines, proches des réseaux de bus, de pistes raccordables au réseaux d’assainissement
ne vont pas être retenus au titre du BIMBY ou méritent une réflexion plus approfondie
- les secteurs sur lesquels une densification plus importante est envisageable : inclus dans les polarités urbaines, bénéficiant d’une offre de transports en commun très importantes
- les secteurs non concernés : trop éloignés de toute polarité urbaine, proches de secteurs à forte valeur patrimoniale ou environnementale…
Ce travail d’affinage des critères de pertinence donne une hiérarchie claire des objectifs de densification de niveau BIMBY. Si l’on pense à la couronne dessinée par les tracés L2 /BUS autour de laquelle on trouve l’essentiel de potentiel
BIMBY viendrait là accompagner, du moins sur le territoire marseillais, un mouvement d’équipement du territoire structuré par de nouvelles dessertes routières et la trame (équipement, services) qui va avec.
Logique territoriale qui laisse cependant une angle mort : l’impact de cette transformation des territoires sur les marchés du logement et les comportements résidentiels des ménages.
Le pari fait par la démarche BIMBY repose sur la conjonction de l’effet de crise (une demande de petites surfaces constructibles, un volonté de diminuer le coût des déplacements domicile – travail) et sur la promotion d’une nouvelle offre de logements correspondant au contexte de crise. Raisonnement pertinent mais qui, on l’a dit, laisse dans l’ombre l’impact de BIMBY sur le marché du logement. Tentons quelques scénarios fantaisistes.
Scénario 1 – Densification, valorisation : BIMBY, un produit à la mode
Les promoteurs de BIMBY ont vu juste : le produit correspond à une demande, celle-ci s’accroît plus rapidement que les capacités de réponse. BIMBY devient un produit rare et, comme tel, convoité. Les prix s’envolent et la demande n’est pas satisfaite, BIMBY sert un cercle restreint de ménages. Ceux-ci appartenant aux tranches de revenus supérieures entretiennent la valorisation symbolique (in devient alors « tendance » d’avoir son loft dans une zone pavillonnaire) et financière des biens. Ce processus aboutissant à une « fermeture » sociale des zones BYMBI ables » : cherté des logements, cooptation… Les ménages aux revenus modestes et moyens en recherche de logement continuent de s’installer à la périphérie des villes.
Scénario 2 – Densification, dévalorisation : accroissement des ségrégations socio spatiales
L’ensemble des études sur les habitants du périurbain a montré leur attachement à la qualité paysagère. Les périurbains ne sont pas forcément de sombres crétins obsédés par la recherche de l’entre soi, mais manifestent assez unanimement leur attachement à la qualité des espaces du quotidiens : paysages visuels (depuis chez soit ou lorsqu’on rentre du travail), lieux de promenades quotidiens, espaces sécures pour les enfants, calme…
En hiérarchisant les espaces densifiables et ceux qui ne le sont pas (fortes valeurs environnementale ou patrimoniales), BIMBY risque d’ajouter une vitesse supplémentaire à la ville à trois vitesses décrite par Jacques Donzelot : les zones densifiés seraient peuplées par les ménages n’ayant pas le choix alors que des stratégies résidentielles « par le haut » s’élaboreraient en direction des zones non « BIMBY ables ».
D’autant plus que la démarche prend en compte des critères tels que l’âge et le niveau de revenus des propriétaires parmi ceux destinés à établir un potentiel de densification. En gros les secteurs habités par des vieux et par des pauvres serait plus « BIMBY ables » que d’autres habités notamment par « des personnes ayant de forts revenus qui souhaitent préserver leurs grandes parcelles (intimité, image sociale…) ». Outre le mépris social dont cela relève (l’intimité et l’image de soi seraient moins importantes chez les uns que chez les autres) cela souligne clairement que dès la phase projet la démarche porte le risque d’une logique ségrégative.
Scénario 3 – Que c’est beau la mixité sociale !
BIMBY répond à une diversité de demandes dans un contexte de raréfaction des ressources foncières et financières (ménages). A la collections de pavillons fait place une offre diversifiée permettant aux plus âgés de constituer à vivre dans leur maison, aux jeunes actifs de trouver un première solution – logement, aux actifs un peu plus avancés en âge de « faire construire » pour leurs enfants, etc.
On voit, au regard des risques exposés dans les scénarios précédents, que pour que ce cercle vertueux se mette en place il ne suffit pas de le décréter mais de l’organiser : comment produire de la qualité ? Comment éviter les effets de sélections à l’entrée du produit BIMBY ? Comment éviter la partition entre un BIMBY pour pauvres et un non BIMBY pour riches ?
Ouvertures
Au regard de ce bref survol, trois questions restent donc en suspens :
Pour la première nous faisons confiance aux architectes et aux urbanistes : c’est un truisme, densité ne veut pas dire absence de qualité et cette qualité doit être mise en œuvre dans les projets BIMBY. Encore faut-il s’entendre sur le mot. Recouvre-t-il le même sens pour les architectes et les habitants ? Il est permis d’en douter. Parle-t-on de qualité urbaine ? paysagère ? des logements ? des espaces publics ? Ces questions soulèvent nous semble-t-il, au-delà du projet de densification, celle de la capacité du projet urbain à proposer du vivre et du vivre ensemble.
Pour la seconde, à savoir le risque de « fermeture » des espaces « BIMBY ables » la démarche du regard rétrospectif dont nous parlons ci-dessus nous semble plus que nécessaire : comment cela s’est il passé dans les secteurs qui ont connu du BIMBY spontané ? y a t il création d’une offre de logements pour des proches ou s’agit –il d’opérations immobilières sur la base de détachement de parcelles ? quel degré d’ouverture sociale ?
Pour la troisième, à savoir la faisabilité sociale de la densification, il nous semble urgent d’échapper au déterminisme « bas revenus densificateurs potentiels », pour porter un regard plus circonstancié sur
l’attitude des propriétaires occupants vis à vis de leur patrimoine que constitue leur résidence patrimoine (en y intégrant la question de la division parcellaire) afin de dessiner des profils de « densificateurs potentiels « (profils intégrant les dimensions d’âge et de revenus mais qui doivent être complétés par d’autres paramètres : l’existence d’héritiers, la composition du patrimoine, la valeur d’usage accordée à la maison et à son jardin…).
Bibliographie
AMAOUCHE MD, BARILERO, B, RAULT I : « Ville durable et modes de vie méditerranéens » étude en cours pour le compte de la DREAL Languedoc Roussillon
CHARMES E : « La vie périurbaine face à la menace des gated communities », Ed L’Harmattan
DONZELOT J : « La nouvelle question urbaine », Esprit 1999 (dossier intitulé : Quand la ville se défait)
DONZELOT « La ville à trois vitesses », Ed de la Villette, 2004
6 Annexe 3 – Point de vue Géomatique – Jacques Autran
7 Annexe 4 – Eléments du mémoire de C.Piqué
2.3.1: Etude de cas habitat pavillionnaire : Site test de Marignane
Rédacteurs : Benoit Nicolas, Hamida Andoulsi, Jean Picon.
1- Rappel de la commande
Le SCOT a fait émerger un certain nombre de problématiques fortes sur
le territoire de MPM dont celles relevant du renouvellement urbain et de
la densification correspondantes au volet 1-3 de la fiche N° 23 rédigée
par la Direction de l’urbanisme et du foncier de MPM. L’objet de cette
démarche est de produire une note métrologique permettant d’identifier
le potentiel en nombre de logements nouveaux et en 3² d’activités qui
peut dégager par renouvellement urbain et densification du « tissu
banal ».
La présente note s’inscrit dans le cadre de cette commande et propose
une première approche méthodologique sur l’un des territoires test
retenus : Marignane.
2 - Définition du renouvellement urbain.
L’expression relative au renouvellement urbain est aujourd’hui entourée
d’une nébuleuse d’interprétations qui- in fine-brouille sa compréhension.
Il est ici proposé de partir du concept le plus associé au terme
« renouvellement urbain », c’est à dire « refaire (ou reconstruire) la ville
sur la ville ». En ce sens, on distinguera le renouvellement urbain de
l’autre mode de production de la ville qui est l’extension urbaine ou
l’étalement urbain. Avec une première conséquence qui consiste à
considérer que l’on exclut du champ du renouvellement urbain toutes les
zones classées « N » dans les PLU pour ne garder que les zones urbaines
« U ».
Ce cadre étant posé, reconstruire la ville sur la ville renvoie à plusieurs
modes de renouvellement urbain contribuant à accroitre la densité au
sein des zones urbaines. Le terme « densité » s’applique à la surface
bâtie consacrée à l’habitation et à l’activité. Au-delà de la surface bâtie,
les variations de densité concernent aussi les habitants et les entreprises.
Nous proposons dans le cadre de cette étude d’associer la notion de
renouvellement urbain à celle d’augmentation de la densité. A partir de
ce postulat, il est proposé de distinguer six types de densification
s’appliquant à l’habitat.
Type 1 : densification « dents creuses »
Les dents creuses correspondent à des terrains non bâtis situés au cœur
de la zone urbaine qui possèdent des droits à construire et ne font pas
l’objet de servitudes. Ces dents creuses offrent un potentiel de
constructibilité sous estimé ou mal estimé au cœur des villes ou des
villages.
- Type 2 : densification « extension d’ajustement»
Ce type de densification concerne des logements individuels qui font
l’objet d’une extension ou d’une surélévation ne produisant pas un
nouveau logement. Elle suppose que le propriétaire dispose de droits
résiduels de construction et procède à l’extension (ou à la surélévation)
répondant à des besoins propres à son ménage.
- Type 3 densifications « Bimby »
Le dispositif connu sous l’appellation « Bimby » (Build in ma back yard »
se concrétise par la densification des zones pavillonnaires ou des
lotissements dont les parcelles possèdent suffisamment de droit à
construire pour produire un ou plusieurs logements supplémentaires. Il
est aujourd’hui considéré comme un mode de faire innovant et
possédant des performances réelles dans l’évolution de l’habitat
individuel.
- Type 4 : densification «1 égale 2 »
Ce type de densification concerne les logements individuels qui
possèdent des caractéristiques permettant de créer un (ou plusieurs
logements supplémentaire(s)) sans création de SHON. Généralement, il
s’agit de logements individuels de grande superficie (au moins supérieure
à 100 m²) possédant un étage. La restructuration s’opère souvent par la
division du logement selon les étages : la villa est divisée en deux : le rez-
de-chaussée et l’étage ont deux occupants différents, voire deux
propriétaires différents. Ce phénomène a été évoqué dans la commune
de Plan-de-Cuques qui possèdent un parc non négligeable de grandes
maisons à étage.
- Type 5 « démolition-reconstruction »
La densification peut se faire par des opérations plus lourdes et plus
complexes à mettre en œuvre à travers la démolition-reconstruction. En
l’occurrence, l’optimisation du foncier suppose de passer- en zone
pavillonnaire- du logement individuel à un petit ensemble collectif (ou à
du pavillonnaire plus dense). Ce type de densification exige de dégager
des unités foncières suffisamment grandes pour accueillir des nouvelles
formes urbaines nettement plus denses ;
- Type 6 « réhabilitation »
Le dernier type de densification est un peu particulier car il n’interfère
pas sur les formes urbaines. Il s’agit d’une densification du nombre
d’habitants liés à la réhabilitation de logements vacants remis sur le
marché. Dans certains cas, comme à Cassis, c’est un support de
« densification » qui est considéré comme le plus porteur pour créer de
nouvelles résidences principales.
-3 Outils et données nécessaires pour appréhender le renouvellement
Type renouvellement urbain Données nécessaires A noter
Type 1 : densification « dents
creuses »
Cadastre
Orthophotos
PLU : zonage et
règlement
Visite terrain
nécessaire
Type 2 : densification
extension d’ajustement
Cadastre
PLU : zonage et
règlement
Travail de calcul du
droit résiduel à
construire
Type 3 : densification
« Bimby »
Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et
règlement
Travail de calcul du
droit résiduel à
construire
Type 4 : densification « 1 =2» Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et
règlement
Visite terrain
nécessaire
Type 5 : démolition-
reconstruction
Cadastre + bases Majic
PLU : zonage et
règlement
Visite terrain
nécessaire
Type 5 : Réhabilitation
logements vacants
Taxe habitation
Données ERDF
Non disponibles à
ce jour
Visite terrain
indispensable
Premiers tests sur la base MAJIC
4- Premiers éléments de méthode concernant la zone UC de
Marignane
Repérage des dents creuses
Parcelles non bâties repérage des dents creuses à partir de la base
« parcelles non baties » de Majic
Repérage des parcelles relevant des types 2, 3 et 4.
Type 2 (ajustement) : parcelles possédant plus de 25 m² et moins de 50
m² de droit à construire,
Type 3 (bimby) : parcelles supportant une habitation à étage avec au
moins 150 m² de SHON.
Type 4 : (1=2) : parcelles possédant plus de 50 m² de droit à construire.
Nombre renseigné
Nombre non
renseigné Part OBJECTIF DE LA DONNEE
Nom propriétaire 643 165 77% réalisation des tènements
Nombre de logement* 0 808 0% Indicateur de densification
Année de construction 642 166 77% Indicateur de renouvellement de Parc
Surface plancher 465 343 55% Indicateur de consommation des droits à construire
Emprise au sol** 0 808 0% Indicateur d'étalement de la construction
Date naissance du propriétaire 638 170 76% Indicateur de renouvellement de Population
Nombre de niveau 449 359 54% Indicateur de densification
839 parcelles à renseigner
808 occurrences
449
* Information apportée par le RIL (Répertoire des Immeubles Localisés)
** Information apportée à partir de la BD TOPO IGN
Résultat de l'exploitation des données MAJIC 3 sur la zone d'étude de
MARIGNANE
Repérage des parcelles relevant des types 5 et 6
Type 5 : parcelles bâties d’au moins 800 m² possédant des habitations
dégradées.
Type 6 : Habitations vacantes repérées sur le terrain à défaut de bases de
données aujourd’hui disponibles.
Premier bilan sur les zone UC et UD1 de Marignane :
Zone UC :
Le COS autorisé dans pour l’individuel est conséquent (0,4) et permet
théoriquement de densifier largement cette zone car les droits utilisés
sont souvent en dessous.
Deux points de règlement viennent contrarier la densification :
L’emprise au sol maximale autorisée (0,4) est importante et à favoriser la
réalisation de villas de plain-pied. Aussi, les villas à étage sont rares et les
possibilités de « bimby » limités.
La nécessité de disposer d’au moins 500 m² par logement
supplémentaire annihile très fortement le potentiel de densification car
les parcelles de plus de 1000 m² sont peu nombreuses.
Zone UD1 :
La zone UD1 autorise la construction de petits collectifs et possède un
COS légèrement supérieur (0,5) qui n’est pas très incitatif au regard de
celui de la zone UC (0,4). La taille minimale de parcelle nécessaire (1000
m²) est très sélective et combiné à un COS peu incitatif et à une
limitation de l’emprise au SOL de 0,4 rend très difficile la mutation du
logement individuel vers du petit collectif.
Pour les logements individuels, la densification se heurte aux mêmes
problèmes que ceux observés dans la zone UC
En conclusion, le zonage permet de densifier mais les points de
règlements (emprise au sol, taille minimale des parcelles) constituent des
freins au renouvellement ; ce qui explique que ce secteur ait peu évolué.
Plan Local d’Urbanisme de la Commune de Marignane
Extrait du règlement du Plan Local d’Urbanisme de la Commune de Marignane
Zone UC
Art.5 – Surface et forme des terrains
Non réglementée pour les usages autres que l’habitation. - 500m² pour du logement individuel isolé ou groupé
- 1000m² pour du logement collectif
- Ces dispositions ne s’appliquent pas en cas d’extension de
constructions existantes.
Il ne pourra être établi qu’un seul logement par 500m² de superficie de terrain dans le cas de constructions individuelles.
Art.9 – Emprise au sol
L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 40% de la superficie de l’îlot de propriété.
Elle peut atteindre 50% si la partie construite l’est qu’au rez-de-chaussée et est affectée à l’usage d’activités commerciales, artisanales, de bureaux et de stationnement.
Art.10 – Hauteur
La hauteur des constructions en tout point du bâtiment mesurée à partir du sol existant jusqu’à l’égout du toit ne pourra excéder 15m ou R+4.
Art.14 – Coefficient d’occupation du sol
Le COS est fixé à : - 0,5 pour le collectif
- 0,4 pour l’individuel (groupé ou isolé)
Le COS n’est pas applicable aux constructions à usage d’activités ainsi qu’aux constructions ou aménagements des bâtiments publics « d’intérêt général ».
Si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du POS ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés.
Zone UD1
Art.5 – Surface et forme des terrains
Non réglementée pour les usages autres que l’habitation. - 500m² pour du logement individuel isolé ou groupé
- 1000m² pour du logement collectif
- Ces dispositions ne s’appliquent pas en cas
d’extension de constructions existantes.
Il ne pourra être établi qu’un seul logement par 500m² de superficie de terrain dans le cas de constructions individuelles.
Art.9 – Emprise au sol
L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 40% de la superficie de l’îlot de propriété.
Art.10 – Hauteur
La hauteur des constructions en tout point du bâtiment mesurée à partir du sol existant jusqu’à l’égout du toit ne pourra excéder :
- 10m en secteur UD1.
Dans le cas d’opérations d’ensemble, elle peut être portée à 12m pour une partie des constructions ne dépassant pas un quart de l’emprise au sol.
Art.13 – Espaces libres et plantations
Chaque terrain doit être planté d’arbres de haute tige de telle sorte que les espaces verts ainsi créés représentent 30% au minimum de la surface du terrain.
Art.14 – Coefficient d’occupation du sol
Le COS est fixé à : - 0,3 pour le secteur UD1
Si les terrains sont situés en zone de bruit B ou C du PEB de l’aéroport, le COS est fixé à 0,2 en UD1.
Le COS n’est pas applicable : - aux constructions affectées à d’autres usages que
l’habitation
- aux constructions ou aménagements des bâtiments
publics « d’intérêt général »
- aux établissements à caractère sanitaire ou social
Si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du POS ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés.
ELEMENTS SUR LE MARCHE DES MAISONS INDIVIDUELLES
MARIGNANE (Source : Données Perval, années 20006,2008,2010) :
Positionnement dans le marché de l’individuel (MPM hors Marseille)
Le prix moyen d’une maison à Marignane est de l’ordre de 225 000 €.
En moyenne, une maison à Marignane coute 15% de moins que la
moyenne observée sur le territoire de MPM hors Marseille.
Le marché « haut de gamme » (> 400 000 €) est quasiment inexistant (4%
contre 20% en moyenne)
Le marché « bas de gamme » (< à 165 000 €) représente 30% contre 20%
en moyenne.
Le taux annuel des transactions (1,6% contre 0,5% à Carnoux par
exemple ) semble élevé et pourrait traduire une forte mobilité dans le
parc individuel existant.
Nom commune MarignaneMPM HORS
MARSEILLE
Nombre total transaction 2006 / 2008/ 2010 294
Nombre annuel transaction (total/3) 98Nombre de maisons individuelles en 2008
(insee) 6296
Moyenne des transactions (€) 228 000 € 307 000 € Taux annuel (estimé) des transactions 1,6%
Médiane des transactions (€) 225 000 € 262 000 € Indice spécificité prox (médiane) 0,86
Prix de vente des maisons
Nombre de transactions :
2006,2008,2010)
Commune:
Répartition des
transactions selon
les classes en %
MPM HORS MARSEILLE Répartition des
transactions selon les classes en %
> à 410 000 € 12 4% 20%
de 300 000 à 400 000 € 54 18% 20%
de 230 000 à 300 000 € 73 25% 20%
de 165 000 à 230 000 € 65 22% 20%
< à 165 000 € 90 31% 20%
total transactions 294 100% 100%
Les transactions selon le type de produits
Sur le marché de la revente, le produit type dans l’individuel à Marignane
correspond à une maison individuelle de surface moyenne ( 80 à 120 m²)
sur une parcelle de l’ordre de 800 m². Le Cos apparent serait de 0,13. Le
prix moyen de vente est très différent selon qu’il s’agit de maisons
réalisées avant 1980 (moyenne 185 000 €) ou après 1990 (265 000 €).
Les maisons réalisées entre 1980 et 1990 constituent une curiosité : elles
sont construites sur des parcelles plus petites (470 m² en moyenne) et se
négocient à environ 220 000 €.
Age des vendeurs : moyenne d’âge 63 ans. Environ 60% des vendeurs ont
plus de 60 ans.
Nombre références : 200
Années 2006, 2008, 2010
Période de
construction
Part dans les
transactions
Prix
moyen
Surface
moyenne
des terrains
fourchette
Surface des
terrains
Surface
moyenne des
maisons
fourchette
Surface
des
maisons Cos indicatifAvant 1975 5% 172 000 €
de 1948 à 1970 16% 185 000 € 750 400 à 900 95 80 à 120 0,13
de 1970 à 1980 30% 185 000 € 765 400 à 900 110 85 à 130 0,14
de 1980 à 1990 24% 220 000 € 470 300 à 600 106 90 à 110 0,23
de 1990 à 2010 25% 265 000 € 765 400 à 900 102 80 à 100 0,13
2.3.2 : Etude de cas habitat pavillionnaire : Site test de Gémenos
Rédacteurs : Anthony Lauger, Hamida Andoulsi, Jean Picon.
Le deuxième test mené sur la commune de Gémenos concerne – comme
pour Marignane – une zone d’habitat pavillonnaire.
Mais à la différence de la zone test de Marignane, la zone UD2 de
Gémenos ici étudiée présente un potentiel de densification important.
Autant à Marignane, la densification était bridée par le règlement et le
zonage du PLU, autant la zone UD2 de Gémenos présente un potentiel
intéressant.
Malgré un COS peu élevé (0,2), la présence de parcelles non bâties et de
nombreuses parcelles de grande taille, les possibilités de densification
présentent un potentiel non négligeable. C’est pourquoi, à la différence
du cas de Marignane, il a été procédé à une estimation du potentiel de
densification.
Bien entendu, l’exercice reste théorique et, il n’est réalisé qu’à titre
d’exemple. En effet, au-delà des données habituellement utilisées, une
incertitude lié au règlement force à considérer les résultats avec réserve.
En effet, les conditions de construction telles qu’elles sont mentionnées
dans le règlement font référence à l’obligation pour les nouvelles
constructions d’être raccordées au réseau d’assainissement collectif. Or,
dans le cadre de cette étude, nous ne disposons pas du schéma
d’assainissement collectif. Cette réserve étant faite, le potentiel estimé
montre que cette zone mérite d’être étudiée plus dans le détail et
présente – à priori – un intérêt non négligeable.
Enfin, il convient de souligner que le processus « Bimby » est la forme de
densification qui – en l’état actuel du PLU – pourrait générer le plus de
logements. L’évaluation ici doit être mise en perspective avec les impacts
sur les déplacements (voirie mal adaptée), les problèmes de
stationnement et les éventuels problèmes de voisinage que pourraient
provoquer une densification importante…
1- Rappel de la commande et des éléments de méthode
L’exercice étant de produire une méthode, le présent schéma résume la
démarche pour estimer le potentiel de logements et de m² d’activité. Ici,
c’est de la théorie. Sur la pratique, les données ont un niveau de fiabilité
variable qu’il faut corriger et mettre à jour via des recoupements de
bases de données, de la photo-interprétation et du travail de terrain.
Eléments de cadrage de la zone UD2 de Gémenos
La zone UD2 de Gémenos c’est :
- 113 hectares - 757 logements, - Densité moyenne de 7 logements à l’hectare, - 3,4% de la surface de Gémenos (3286ha), - 17,3% de la surface urbanisée et à urbaniser de la commune
(hors zone NC : agricole et ND : naturel protégé), - 55% des zones UD (205,6ha) de la commune,
2- Les aspects réglementaires :
Extraits du règlement du Plan Local d’Urbanisme de la Commune de
Gémenos
Zone UD – Vocation générale de la zone : Agglomération souvent
discontinue favorisant les constructions pavillonnaires
Attention : la zone UD est en partie soumise à un risque de mouvement
de sol et au risque d’inondation. Il convient de se reporter aux
dispositions générales du présent règlement concernant les dispositions
applicables en zone à risque.
Article 3 Desserte des terrains par les voies et accès
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par un accès et une
voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux
besoins des opérations projetées, aux exigences de sécurité , de défense
contre l’incendie, de sécurité civile et de ramassage des ordures
ménagères.
Sur la RD396n, RD2 et RD42e l’accès direct est interdit sauf impossibilité
d’accéder en autre endroit de la propriété ou d’aménager un accès
indirect par une voie latérale.
Article 5 superficie minimale des terrains
En raison des contraintes liées à l’assainissement non collectif les
terrains, non desservis ou reconnus difficilement raccordables par le
réseau public d’assainissement collectif, doivent disposer d’une surface
minimale telle qu’elle permet de disposer d’au moins 550 m² par
logement en aval de la construction, entièrement réservée à procédé,
hors constructions ; zones étanchées ; parking et chemin d’accès.
Ces limitations ne s’appliquent pas dans le cadre des extensions des
constructions existantes, à usage d’habitation et sur des parcelles ne
possédant pas la superficie ci-dessus mentionnée avant la date
d’approbation du PLU dès lors que les 2 conditions suivantes sont
réunies :
- L’extension n’entraine ni changement de destination, ni augmentation du nombre de logement.
- Le dispositif d’origine est conforme à la réglementation, fonctionne dans des conditions satisfaisantes et est adaptée aux nouveaux besoins.
Article 7 Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
Les constructions peuvent être édifiées contre les limites séparatives
- En cas d’adossement à un bâtiment mitoyen dont la hauteur et la longueur sont au moins égales à celles du bâtiment projeté celui-ci respectant les autres règles de la zone.
- Lorsque les propriétaires voisins édifient dans le même temps des bâtiments jointifs présentant une unité architecturale
- Lorsque dans la bande des 3 mètres comptée à partir de la limité parcellaire, la construction ne dépasse pas 4 mètres de hauteur totale et n’engendre pas, avec le reste des constructions réalisées sur cette limite, une longueur de plus de 10 mètres.
Lorsque les constructions ou parties de constructions ne pas édifiées
contre les limites séparatives
- Elles sont réalisées à une distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus rapproché de la limite séparative au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points.
- Elles peuvent être réalisées dans la bande des 3 mètres comptée à partir de la limité parcellaire pour les aménagements extérieures permettant l’accès aux
constructions pour les personnes à mobilité réduite ou, l’accès aux constructions situées en zone inondable. Il est de même pour les constructions et installations nécessaires aux services d’intérêt collectif, en cas de contraintes techniques ou fonctionnelles.
Les constructions ou parties de constructions enterrées sous le terrain
naturel ne sont pas soumises à cette réglementation.
[…]
Article 12 Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des
constructions et installations doit être assuré en dehors des voies
publiques sur des emplacements prévus à cet effet.
Le nombre des places de stationnement ne doit pas être inférieur à :
- Habitat : 2 places de stationnement par tranche de 40 m² entamée de surface de plancher ou, si le nombre de logement est déterminé dans le projet architectural, 2 places par logement
- Habitat locatif financé avec un prêt de l’état : 1 place de stationnement par logement.
Dans le cas d’opération de plus de 2 logements, des aires de
stationnement visiteurs doivent être aménagées hors des parties
privatives avec un minimum d’1 place pour 2 logements ; arrondie,
quand c’est nécessaire, au chiffre supérieur.
[…]
Article 14 Coefficient d’occupation du sol
Le COS secteur UD2 :
- Pour l’habitation : 0,2 - Pour les autres usages : 0,3
Lorsqu’un projet comprend des surfaces de plancher de destinations
différentes, la superficie de plancher totale du projet, ne peut excéder la
somme des superficies affectées à chacune des destinations, obtenue en
appliquant le coefficient de chaque destination à une partie du terrain, la
somme des superficies des parties de terrain étant égale à la superficie
du terrain.
Points à retenir sur les aspects réglementaires :
Zone d’extension du centre ville sous forme d’habitat individuel.
- COS UD 2 Habitat : 0,2 - COS UD 2 Autres usages : 0,30 - La hauteur de totale de construction : 9m. - Superficie minimale de terrain : 550m² - Construction hors habitat doit être inférieure à 400m² de
surface plancher
3- Retour d’exploitation des outils sur Gémenos
Résultats de l’exploitation des données MAJIC sur la zone UD2 de Gémenos
LES 8
INDICATEURS
Nombre
renseigné
Nombre non
renseigné
Part des non
renseignés
OBJECTIF
Nom propriétaire 1029 14 1,3% Réalisation de tènements
Taille parcelle 1043 0 0% Mesure de COS
Nombre de
logements
757 268 25,7% Indicateur de
densification
Année de
construction
812 231 22,1% Indicateur de
renouvellement du parc
Emprise au sol 733 310 29,7% Indicateur d’étalement
de la construction
Surface plancher 856 187 18% Indicateur de
consommation des droits
à construire
Age propriétaire 877 166 16% Indicateur de
renouvellement de
Population
Nombre de niveau 856 187 18% Indicateur de
densification
Selon les données brutes du cadastre (base Magic) , la zone UD2 contient
1043 parcelles
Attention : les parcelles non-renseignées ne sont pas systématiquement
fausses. Toutefois, l’exploitation brute de la base de données ne permet
pas de différencier les parcelles sans renseignement (dans l’absolu) des
parcelles dont les informations sont erronées. Il existe pourtant de
nombreuses aberrations.
En résumé, MAJIC nous offre deux cas de figure.
Les Parcelles Bâties… (niveau de
renseignement)
Les parcelles non bâties
Ayant 8 indicateurs : 505 parcelles C’est 187 parcelles pour 19 ha
(parcelles qui n’ont aucun indicateur de
bâti :
Nombre de logements = 0
Année de construction = 0
Emprise au sol = 0
Surface plancher = 0
Nombre de niveau =0)
Ayant 7 indicateurs : 95 parcelles
Ayant 6 indicateurs : 147 parcelles
Ayant 5 indicateurs : 22 parcelles
Ayant 4 indicateurs : 49 parcelles
Ayant 3 indicateurs : 37 parcelles
Ayant 2 indicateurs : 1 parcelle
Ayant 1 indicateur : 0
Bilan :
COS Nombre de parcelles Surface
0 187 19ha
De 0,01 à 0,10 354 56ha
De 0,11 à 0,20 278 27ha
Plus de 0,20 2 223 5ha
L’ajustement de la base initiale
Attention avant de passer à l’étape d’estimation du nombre de
logements potentiels sur le secteur, il convient d’apporter les
ajustements nécessaires pour obtenir une base de données plus proche
de la réalité terrain. Afin de réduire le niveau d’abstraction de l’analyse
des données parcellaire et d’être au plus proche de la réalité terrain, il
convient de soumettre l’ensemble des données et de réviser
l’exploitation. En illustration, quelques exemples des limites visibles
d’une exploitation brute sans test de robustesse de la base MAJIC :
Passage de l’approche parcellaire à l’approche « unité
foncière »
Des tènements fonciers sont effectués à partir de regroupement de
parcelles contigües appartenant à un même propriétaire.
Elimination du « bruit parcellaire » ou du résidu parcellaire
Il s’agit de parcelles dont l’utilité est fonctionnelle ou pas. On y trouve
trottoir, voirie et petits morceaux de parcelles non identifiables. Ces
éléments parcellaires faussent l’analyse.
Mise à jour des données cadastrales
Bien que les bases de données soient récentes il faut porter une grande
attention aux bases de données plus mises à jour que MAJIC et qui
permettent de recouper les informations. Cette mise à jour est effectuée
à partir de l’orthophoto datant de 2009 et de la base des permis de
construire mise à jour en 2009.
Dans l’exemple ci-dessus, aussi bien le cadastre que l’orthophoto
mentionnent que la parcelle de droite sur la photo est non bâtie. La base
« PC » indique que cette parcelle est en fait bâtie car elle a fait l’objet
d’un permis de construire constaté réalisé par l’enquête.
L’opération « toilettage » de la base initiale se traduit par une
réduction du nombre de parcelles à renseigner qui passe de 1 043 à
743.
Nombre
renseigné
Nombre
non
renseigné
part OBJECTIF
Nom
propriétaire
728 12 1,6% Réalisation de tènements
Nombre de
logements
606 124 16,7% Indicateur de densification
Année de
construction
590 150 20,2% Indicateur de renouvellement
du parc
Emprise au sol 579 161 21,7% Indicateur d’étalement de la
construction
Surface
plancher
616 124 16,7% Indicateur de consommation
des droits à construire
Age
propriétaire
641 99 13.3% Indicateur de renouvellement
de Population
Nombre de
niveau
561 179 24,1% Indicateur de densification
De prime abord les ajustements ne semblent pas être efficients mais la
différence est remarquable. La part des éléments non renseignés baisse
et passe de 18,7% de moyenne pour le hors tènement à 16,3% pour la
base qui a fait l’objet de regroupement parcellaire. Par ailleurs, le travail
de terrain et d’Orthophoto même s’ils ne permettent pas de réduire
outre mesure cette part des non-renseignés a permis de vérifier de
nombreuses parcelles. Là aussi les parcelles non-renseignées ne sont pas
systématiquement fausses.
En résumé, MAJIC nous offre deux cas de figure.
Les Parcelles Bâties… Les parcelles non bâties
Ayant 8 indicateurs : 457 parcelles C’est 65 parcelles pour 7,6 ha
(parcelles qui n’ont aucun indicateur
de bâti :
Nombre de logements = 0
Année de construction = 0
Emprise au sol = 0
Surface plancher = 0
Nombre de niveau =0)
Ayant 7 indicateurs : 125 parcelles
Ayant 6 indicateurs : 15 parcelles
Ayant 5 indicateurs : 29 parcelles
Ayant 4 indicateurs : 30 parcelles
Ayant 3 indicateurs : 22parcelles
Ayant 2 indicateurs : 0 parcelle
Ayant 1 indicateur : 0
Bilan :
COS Nombre de parcelle Surface
0 0 0.7ha
De 0,01 à 0,10 327 58ha
De 0,11 à 0,20 246 25ha
Plus de 0,20 43 1,5ha
Eléments de cadrage après toilettage de la base
TOUS TYPES DE PARCELLES
- COS global moyen du secteur : 0,07 - COS résiduel moyen : 0,13 - Droit à bâtir « non utilisé » estimé à environ 140 000 m² de
surface plancher soit, à titre purement indicatif un potentiel théorique variant de :
1 100 logements (sur une base de 120 m² par logement) pour de l’habitat
individuel
à
1 700 logements (sur une base de 80m² par logement) pour de l’habitat
collectif
En termes de cartographie :
Carte superficie parcelle
Carte COS parcelle2
Approche du potentiel de logements individuels en l’état actuel des conditions réglementaires
Cette simulation ne prend en compte que les types 1 « dents creuses », 3
« Bimby » et 4 « 1 égal 2 » (confère note Marignane : typologie de
densification et renouvellement urbain).
Le type 2 (extension par ajustement) n’est pas abordé car il ne produit
pas à priori de logements supplémentaires (sauf si une pièce annexe à
l’habitation principale ou un garage transformé en pièce à vivre est loué
à un tiers).
Le type 5 (démolition reconstruction) est juste évoqué en rappel mais ne
fait pas l’objet d’une estimation de logements car il suppose d’avoir une
intervention de l’action publique et/ou un changement réglementaire.
Au mieux, une maison peut être détruite et faire l’objet d’un autre
permis de construire comprenant 2 logements (passage d’une maison à
un niveau à une maison à deux niveaux). Mais, ce cas est pour l’instant
rarissime et donc difficilement estimable. Le type n’est pas traité faute
de données.
Tableau de synthèse
Type de
densification
Critères de sélection Nombre de parcelles
éligibles (à partir de la
base toilettée)
Estimation du
potentiel de
logements
Type 1 :
densification
« dents creuses »
Parcelles vides
Parcelles > 550m²
34 110
Type 3 :
densification
« Bimby »
Parcelles construites
Parcelles surface > 1100m²
Parcelles COS < 0,1
244
538
(dont 12 logements
résultants aussi d’un
processus « 1=2 »
Type 4 :
densification « 1
=2»
Parcelles construites
Parcelles Niveau >1
Parcelles Surface >160
16 16
TOTAL 294 664 LOGEMENTS
Démolition/ reconstruction Potentiel non estimé (voir plus bas)
Réhabilitation logements vacants Potentiel non estimé
Incidences sur la densité et l’utilisation des droits à bâtir :
- Passage d’une densité de 7 logements/ha à 13 logements à l’hectare
- Passage d’un COS de 0,07 à un COS de 0,13.
- Consommation d’un peu plus de la moitié des droits à bâtir résiduel
Détail pour le type densification « dents creuses » (parcelles non bâties)
Source Cadastre :
Nombre de parcelles concernées : 65 parcelles dont 34 d’une superficie
supérieure à 550 m² et « éligibles » au processus BIMBY
Surface moyenne des parcelles : 1 169 m²
Les parcelles non bâties considérées comme des dents creuses densifiables
Nombre de parcelles : 34
Hypothèses de densification à partir de
« tranche » de 550 m² de superficie pour la
réalisation d’un logement
17 parcelles entre 550 et 1100 : 17 logements
8 parcelles entre 1100 et 1650 : 16 logements
4 parcelles entre 1650 et 2200 : 12 logements
2 parcelles entre 2200 et 2750 : 8 logements
1 Parcelle entre 2750 et 3300 : 5 logements
2 parcelles de plus 3300m² : 52 logements
Le potentiel des parcelles non bâties
est de 110 logements
Au sujet du remplissage des dents creuses… un exemple de réflexion à
mener
Une opportunité foncière « gâchée »…
Ce Tènement de 15 000 m² bien placé le long de l’avenue des Divisions
Blindées est en cours d’urbanisation sous la forme d’un lotissement
(photo A). Alors qu’avec un autre zonage (COS bonifié) il aurait pu faire
l’objet de la construction d’un petit immeuble collectif (photo B, petit
collectif proche de la zone UD2)
Situation du tènement
Détail de densification lié au type « Bimby » :
- Pour les 134 parcelles de 1100m² à 1650m² de surface et de moins de deux logements le potentiel de densification est de 134 logements,
- Pour les 56 parcelles de 1650m² à 2200m² de surface et de moins de trois logements le potentiel de densification est de 112 logements,
- Pour les 14 parcelles de 2200m² à 2650m² de surface et de moins de quatre logements le potentiel de densification est de 42 logements,
- Pour les 19 parcelles de 2650m² à 3300m² de surface et de moins de cinq logements le potentiel de densification est de 68 logements,
- Pour les 5 parcelles de 3300m² à 3850m² de surface et de moins de six logements le potentiel de densification est de 23 logements,
- Pour la parcelle comprise entre 3850m² et 4400 m² de surface et de moins de 7 logements le potentiel de densification est de 6 logements,
- Pour le reste les 15 dernières parcelles supérieures 4400m² de surfaces le potentiel de densification est de 141 logements.
Dont « BIMBY » + « 1=2 » :
- Pour les 12 parcelles divisées par le BIMBY et ayant une maison de plus de 160m² de Surface plancher et à plus de 1 niveau le potentiel de densification est de 12 logements (supplémentaires).
Détail de densification lié au type « 1=2 » :
- Pour les 16 parcelles de plus de 160m² de surface plancher, de plus de 1100m² de surface et de plus de 1 niveau le potentiel de densification est 16 logements.
L’essentiel est ici produit par les deux types de densification à savoir le
« BIMBY » et le « 1=2 », ajoutée à cela la combinaison des deux. Le total
de la densification des parcelles bâties est potentiellement de 554
logements.
Au sujet du renouvellement urbain lié au processus:
Démolition/reconstruction
Le potentiel de renouvellement urbain au sens d’une démolition-
reconstruction dépend des clés d’entrées qui restent à déterminer. La
démolition d’une maison remplacée par la construction d’une autre
maison est certes une opération de renouvellement urbain mais, elle ne
se concrétise pas par un logement supplémentaire. En l’occurrence, il
s’agit souvent de maisons de mauvaise qualité et l’acheteur procède plus
à l’acquisition du foncier que de la maison elle-même puisqu’il la détruit.
Pour un ensemble de raisons règlementaire dont celles des normes
énergétiques, une des clés d’entrée parfois retenues pour susciter le
renouvellement du pavillonnaire (mais pas uniquement) est lié à la date
de réalisation. Ainsi, les maisons construites avant 1973 ne sont pas aux
normes énergétiques et peuvent être considérées comme plus
« mutables » que les autres.
En prenant toutes les parcelles de la zone d’étude :
- 217 ont été construites avant 1973, - C’est 34 hectares, et 20 060m² de surface plancher, - 1 561m² de surface moyenne des parcelles, - Un COS de 0,06.
Une autre clé d’entrée du renouvellement peut être liée à la volonté de
mettre en œuvre une stratégie foncière visant à faire évoluer les formes
urbaines (passage de l’individuel à du collectif) de secteurs ciblés afin
d’accroitre la densité et de favoriser la diversité de l’habitat. A titre
d’exemple, l’avenue des « Divisions blindées » , voir ci-dessous, constitue
un axe intéressant qui pourrait faire l’objet d’une politique de
renouvellement urbain suscitée (par augmentation du COS) et/ou menée
par la puissance publique (par acquisition). Force est de constater que le
niveau élevé du marché du logement à Gémenos (voir éléments ci-après)
rend assez onéreuse une telle politique…
ELEMENTS SUR LE MARCHE DES MAISONS INDIVIDUELLES
MARIGNANE :
Source : Données Perval, années 20006,2008,2010
Positionnement dans le marché de l’individuel (MPM hors Marseille)
Nom commune gemenosMPM HORS
MARSEILLE
Nombre total transaction 2006 / 2008/ 2010 44 2543
Nombre annuel transaction (total/3) 15 848
Nombre de maisons individuelles en
2008 (insee)
Moyenne des transactions (€) 459001 307 000 € Taux annuel (estimé) des transactions #DIV/0!
Médiane des transactions (€) 428400 262 000 €
Prix de vente des maisons
Nombre de
transactions
:
2006,2008,2
010)
Commune:
Répartition
des
transactions
selon les
classes en %
MPM HORS MARSEILLE Répartition des
transactions selon les classes en %
> à 400 000 € 27 61 20%
de 300 000 à 400 000 € 4 9 20%
de 230 000 à 300 000 € 4 9 20%
de 165 000 à 230 000 € 5 11 20%
< à 165 000 € 4 9 20%
total transactions 44 100 100%
2.3.3 : Etude de cas habitat collectif : Site test de Sainte Anne à Marseille
Rédacteurs : Hamida Andoulsi, Jean Picon.
A la différence des zones tests habitat déjà étudiées, la zone UT2 de
Sainte Anne présente un profil urbain et de densification différent. Il
s’agit d’un tissu urbain dense avec un potentiel de verticalité important
puisqu’il incite à la construction de logements collectifs. Il y a une forte
présence des équipements par ailleurs.
Les règles d’urbanisme sur lesquelles s’appuie l’exercice sont
directement tirées du PLU en cours d’approbation. Ce sont donc les
nouveaux droits à bâtir du territoire qui ont été pris en compte, il n’y a
pas de COS et ils favorisent la mixité.
Bien entendu, l’exercice reste théorique et n’est réalisé qu’à titre
d’exemple. En effet, au-delà des données habituellement utilisées, ce
nouvel exemple introduit une formule de calcul de la volumétrie
existante nécessaire pour l’exercice de densification.
1- Rappel de la commande et des éléments de méthode
La présente note s’inscrit dans le cadre de cette commande et propose
une approche méthodologique sur l’un des territoires test retenu : Sainte
Anne.
Ce dernier se distingue par son tissu et par sa localisation et agrémente
la démarche de modélisation du renouvellement et de la densification.
L’exercice étant de produire une méthode, le présent schéma résume la
démarche pour estimer le potentiel de logements et de SHON d’activité.
Ici, c’est de la théorie. Sur la pratique, les données ont un niveau de
fiabilité variable qu’il faut corriger et mettre à jour via des recoupements
de bases de données, de la photo-interprétation et du travail de terrain.
2 Eléments de cadrage de la zone UT2 de Sainte Anne
(Informations liées aux parcellaire)
La zone UT2 de Sainte Anne c’est :
- 32,1 hectares, - 73 parcelles soit 59 tènements, - 30,4 hectares de parcelles, - 1 080 logements, - Densité moyenne de 36 logements à l’hectare.
3 Les aspects réglementaires :
3.1. Ce que nous donne le règlement
Extraits du règlement du Plan Local d’Urbanisme du quartier de
Sainte Anne à Marseille
Zone UT2 – Vocation générale de la zone : Tissu discontinu de type
collectif dense et/ou à densifier. Attention, la zone UT2 n’a pas de COS
mais est sujette à 4 règles fondamentales :
- La hauteur : 22m, - Le prospect : 8 m de l’axe routier et 4m par rapport à
l’alignement, - Les espaces verts : 30% d’espace végétalisé, - Possibilité de mixité et de moitié de stationnement enterré
ou intégré.
Schéma de traduction du règlement sur la parcelle, modélisation du zonage :
La démarche théorique s’appuie uniquement sur :
- Le règlement :
Correspond à l’interprétation du règlement sans prise en
compte de la réelle occupation du sol et de son
fonctionnement, il applique la règle de calcul (ci-dessous).
- Le parcellaire :
Sont prises en compte les données parcellaires relatives à la
taille uniquement.
- Le potentiel et les hypothèses :
Ne sont pas prises en compte toutes les parcelles
présentant un potentiel inférieur à 260m² d’emprise au sol.
Ne sont pas prises en compte la nature de l’occupation des
parcelles (équipement, habitat et activité)
Le potentiel est calculé en considération de mixité, les rez-
de-chaussée sont liés à l’activité et les 6 étages
correspondent à de l’habitat
Le Calcul :
LA FORMULE LA TRADUCTION
SHON Habitat Potentiel constructible
=
0,8
X
6
X
Total surface Parcelle
–
[Somme
(Emprise Prospect Axe / prospect
Alignement)
+
(Surface parcelle *0,30)])
Pour trouver la formule de la surface
plancher logement potentiel sur une zone
UT2
=
L’ouvrage net de la construction
X
R+6 : 6 étages habitat + rez de chaussée
act/équipt
X
Total surface parcelle
-
[Le total des prospects les plus contraignants
de la parcelle
+
(30% d’espace végétalisé)]
Attention, cette formule ne s’applique pas à toutes les parcelles, elle exclut celles ayant moins de 260 m² d’emprise au sol, c’est le minimum pour construire un bâtiment de 6 étages.
3.2. Le potentiel théorique de Sainte Anne au regard du règlement L’interprétation cartographique des prospects
1ère
étape le parcellaire
La première étape :
Réaliser les tènements fonciers à partir de deux critères :
- 1 Même propriétaire - Parcelles contiguës
Remarque : - Passage de 73 parcelles à 59 parcelles
et/ou tènements - In fine, Sainte Anne recense 50
propriétaires différents - 50 parcelles privées (20,6 ha) et 9
parcelles publiques, semi-publiques (9,7 ha)
2ème
étape les prospects
La deuxième étape (en bleu):
Réaliser les prospects à partir des alignements les plus contraignants.
Remarque : - Passage de 59 parcelles et/ou
tènements à 57 parcelles et/ou tènements,
- In fine, on obtient une base de 24,2 ha.
3ème
étape l’espace constructible
La troisième étape (en rouge) :
Déterminer l’espace constructible soit l’emprise au sol, en fonction de :
- L’espace végétalisé de 30%, - Une base d’emprise au sol d’un
minimum de 260m²
Remarque : - Passage de 57 parcelles et/ou
tènements à 33 parcelles et/ou tènements,
- On obtient une base de 23,9 ha. - Soit, une emprise au sol de 167 780 m².
En résumé, pris « à la lettre » et en considérant que le parcellaire est pris à vide l’interprétation qui est faite du règlement donne :
- 33 parcelles et/ou tènements constructibles,
- Une surface de près de 24 ha,
- Une emprise au sol de 167 780m².
En considérant que la construction doit être réalisée sur un rez-de-chaussée activité et/ou équipement et que les 6 autres étages donnent lieu à une SHON logement :
- 564 000m² de SHON habitat
- Soit, 7 170 logements de 80m²,
- Soit, 236 logements à l’hectare,
- 94 000m² de SHON activité et équipement.
Il est évident qu’au regard de la réalité du terrain, le site UT2 de Sainte Anne n’est pas en mesure d’obtenir ce niveau d’occupation du sol. Un COS de 2,32 en dehors d’un tissu central est impossible. Ici, l’exercice est très théorique et il s’absout des réalités du terrain.
C’est pourquoi, il faut confronter ces premiers résultats avec les outils de bases de données cadastrales dans un premier temps.
4- Retour d’exploitation des outils sur Sainte Anne
Résultat de l’exploitation des données MAJIC (ce que nous donne la
base de données Cadastrale):
En termes d’occupation du sol :
Parcelles
vides
Parcelles
bâties
Total
parcelles
Nombre de parcelle 5 54 59
Surface parcelle (en
hectare)
0,8 29,6 30,4
Peu de « dents creuses » sur le territoire qui seront analysées par
ailleurs. Toutefois, la densification du site ne passe principalement pas
par le type 1. Il faut donc se pencher sur les espaces bâtis.
En termes d’occupation des parcelles bâties :
Emprise au sol Surface plancher SHON
Surface 61 603 m² 106 615 m² 91 144 m²
Rapport des surfaces bâtis /
Surface parcelles impactées
(295 219m²)
0,21 0,36 0,31
Avec un COS de 0,3 toutes parcelles confondues, le site de Sainte Anne
est à peine au dessus de la limite d’un COS pavillonnaire qui oscille entre
0,2 et 0,3. Pour un site UT2 il paraît donc important de comprendre
pourquoi le COS est aussi bas.
En termes de répartition géographique, les Coefficients d’Occupation du
Sol par parcelle (source : Cadastre 2011) :
Le Coefficient d’Occupation du Sol
COS Nombre de
parcelle
Surface
0 5 1ha
De 0 à
0,30
15 15.6ha
De 0,3 à
0,5
10 5ha
De 0,5 à
1,50
28 8.8ha
Plus de
1,5
1 0.02ha
A noter, au regard de cette distribution
il faut garder en tête que certaines
parcelles présentent des densités
supérieures à la nouvelle densité
autorisée.
En conséquence, il faudra déduire ces
parcelles du processus de densification.
Attention : les résultats ne tiennent pas compte de l’occupation
existante sur la zone UT2
En résumé, le rapport de densification entre le théorique et l’existant
est de quasiment 1 pour 7. Au regard des COS une production telle est
impossible il faut donc ajuster les valeurs et sortir les éléments
structurant d’occupation du sol pour que le processus soit
« raisonnable ».
L’ajustement des données MAJIC(Ce que nous donne la base de
données Cadastrale après « Toilettage »):
Les parcelles à retirer sont de 2 types :
Les équipements scolaires d’intérêt public :
- 8 parcelles, - 11,5 ha,
Les constructions récentes et autorisations de constructions
- 6 parcelles, - 2,7 ha.
C’est 14,2 ha à retirer, 14 parcelles, soit près de la moitié de Sainte
Anne.
D’importants tènements (10 150m² de taille moyenne de parcelle) pour
une occupation « minime » (21 500m² de SHON).
Il reste donc :
- 45 parcelles pour 16,2 ha, - 3 600m² de taille moyenne par parcelle
Cette nouvelle « donne » met en avant la dureté foncière du site Sainte
Anne. Le morcèlement parcellaire s’accentue et la perte de nombreuses
propriétés publiques induisent un coût important d’acquisition des
propriétés. Une tendance à contre courant de la récente loi du 18 janvier
relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au
renforcement des obligations de production qui met à disposition des
parcelles publiques avec des décotes importantes.
In fine, en retirant l’ensemble de ces parcelles « non-éligibles » à la
densification, le potentiel de la zone UT2 de Sainte Anne (et selon le
même procédé et la même répartition Logement-Activité) est réduit de
façon conséquente :
- Pour l’habitat,
La moitié de la capacité totale est perdue, soit 275 000 m²
sur 564 000 m², ce qui représente 3 400 logements qui
n’entreront pas dans le processus de densification.
- Pour l’activité,
La perte est de 51% de capacité sur la capacité totale en
passant 94 000 à 48 000, c’est 46 000m² de SHON activité qui
n’entreront pas dans le processus de densification.
Au final, le potentiel de densification n’est porté plus que par 22
parcelles soit un peu plus d’un tiers du parcellaire total de la zone UT2.
Le site a potentiellement une capacité d’accueil de 3 400 logements ce
qui représente un gain de + 2 320 logements par rapport au 1 080
d’origine (les effectifs triplent).
A retenir : - Nouveau PLU, nouveau droit à bâtir,
- UT2 = Habitat Collectif dense voire à densifier,
- Pas de COS, exercice axé sur les gains de verticalité et d’emprise au
sol,
- Mixité activité/habitat,
- Pas de dents creuses rentrant dans le processus de densification
- Pas de BIMBY possible,
- Pas d’optimisation des droits à bâtir, donc résiduel très conséquent,
- De nombreux équipements sur le site excluant un gain potentiel
important de l’ordre de 50% du total de Saint Anne,
2.3.4: Etude de cas habitat collectif : Site test de Sakakini à Marseille
Rédacteurs : Hamida Andoulsi, Jean Picon.
Parmi les zones tests habitat déjà étudiées, la zone de Sakakini est celle
qui présente le profil urbain le plus particulier et qui révèle le potentiel
de densification le plus surprenant. Les réflexions sur ce secteur test et
ce type de zonage, UAe1(* ) ont pris en compte les spécificités
inhérentes à sa densité et à sa situation proche du centre-ville de
Marseille. Elles ont également intégré la question de la forme urbaine et
du mode de densification, plutôt singulier en la matière.
Une étude de l’AGAM sur les gains des droits à bâtir du PLU montre que
le COS n’a pas été modifié entre le POS_2 000 et le PLU_2013 sur ce type
de zonage.
La problématique de cet exercice de modélisation est qu’elle conjugue le
fond et la forme. Elle peut être traitée avec deux clés d’entrée
différentes :
- Option 1 : une première approche consiste à appliquer un COS
théorique, sans se soucier de la forme, en aboutissant in fine à un
potentiel, lui aussi théorique…
- Option 2 : une seconde approche, plus pragmatique, vise à
intégrer tous les éléments du règlement du PLU et d’estimer un potentiel
de densification prenant en compte de multiples paramètres de type
« aménageur »,
L’exercice ici développé vise à comparer les deux démarches : celle
centrée sur une modélisation à la parcelle à partir d’un COS théorique
(option 1) , et une autre s’appuyant sur l’îlot et favorisant les opérations
d’ensemble structurantes (option 2).
Bien entendu, l’exercice reste théorique et n’est réalisé qu’à titre
d’exemple. Mais, la comparaison va au-delà puisqu’elle consiste en
termes pré-opérationnelle à comparer une démarche d’opportunité
foncière avec des acquisitions foncières par à-coups, à une démarche
d’action publique et/ou de grosses opérations d’aménagement sur des
fonciers très importants.
En bref, le règlement semble vouloir « verrouiller » l’opportunisme et
favoriser un urbanisme « pensé » et cohérent avec l’environnement
urbain. C’est ce qui apparait de l’exercice comparatif entre les deux
approches.
Enfin, pour terminer sur un ton quelque peu décalé, le déroulé du
« film » de cet exercice est celui-ci :
Le scénario « grandes opérations » est d’autant plus « réalisable » que les
deux axes de mobilités, Boulevard Sakakini et Ligne de Tramway,
peuvent jouer un « rôle » dans le “scénario”.
En effet, comme les deux acteurs principaux d’un film de genre
hollywoodien, cette distribution les oppose dans un face à face, voire un
duel, sur le renouvellement urbain :
- Sakakini dans le personnage des contraintes - La ligne de Tramway dans le personnage des leviers.
Au-delà de cette digression cinématographique, ces deux sous secteurs
se présentent comme des pistes de renouvellement urbain pour étayer le
scénario des grandes opérations d’ensemble.
(* ) Il est important de signaler que les deux autres zonages (UGe et UR3)
ne sont pas retenus dans la présente étude.
1 Rappel de la commande et des éléments de méthode
Ce secteur test à deux principales particularités, la première est sa
proximité avec le centre ville qui en fait un site urbain dense, la seconde
est la présence d’importants axes de mobilité, le boulevard Sakakini et la
ligne de tramway.
2 Eléments de cadrage de la zone de Sakakini
La zone d’étude de Sakakini c’est :
- 64,4 hectares, - Soit 986 parcelles pour une
surface de 44,8 ha, - 8 530 logements, - 191 logements à l’hectare, - 447 m² de taille moyenne
par parcelle - 90% d’UAe1, soit 58,1 ha, - 6% UGE, soit 3,6ha, - 4% UR3, soit 2,7ha
Ventilé cela donne :
- Pour l’UAe1 : 921 parcelles pour 386 844 m², soit une taille moyenne de 415m² par parcelle, 8 404 logements,
- Pour l’UGE : 1 parcelle de 35 880m², 2 logement
- Pour l’UR3 : 64 parcelles 22 153 m², soit 303m² de taille moyenne par parcelle, 124 logements à l’hectare,
Attention :
5 parcelles sont à cheval sur les zones
UAe1 et UR3
Soit 2635 m² au total
Pourquoi les zones UGE et UR3 ne sont pas retenues?
- UGE : au regard de sa destination, espace réservé pour un équipement d’intérêt métropolitain, le site ne présente pas de potentiel de densification ; il est donc exclu du processus.
- UR3 : avec ses 4% de la surface totale de la zone et son rapport à la densité de logements (22 logements à l’hectare) trop proche du seuil maximale de densification du pavillonnaire (25 logements à l’hectare). Ce secteur pavillonnaire n’est pas inclus dans la démarche de densification de type « BIMBY » parce qu’il présente un trop faible potentiel.
L’exercice de densification se focalisera donc sur la zone UAe1, zone
d’habitat collectif.
3 Les aspects réglementaires :
CE QUE NOUS DONNE LE REGLEMENT :
Zone UAe1 – Dit UA de type Centre et Tissu de type central :
Vocation générale de la zone : évolution possible mais conservation des
principales formes, plus grande souplesse d’implantation, incitation à
l’intensification des tissus
- Pas de COS - La hauteur : 16m + 6m en retrait, - Alignement par rapport à la voie, - Bande constructible variable de 17 à 25m et alignée, - Recul arrière de hauteur du bâti divisé par 4 et 4 ou 6m
minimum, - Cœurs d’îlots non bâtis et plantés, - Secteur ouvert à la mixité, - Stationnement enterré en bande constructible ou intégré aux
constructions.
CONCLUSION DE L’ANALYSE REGLEMENTAIRE :
Après analyse, le règlement favorise l’exercice de densification à l’îlot
plutôt qu’à la parcelle. Et cela, essentiellement pour deux motifs :
- L’îlot ou le regroupement parcellaire en îlot, est la seule unité foncière où le travail de densification paraît pertinent. Il répond aux impératifs règlementaires d’alignement sur voirie et de constitution de cœur d’îlot. Il favorise une approche par grandes opérations seules capables de structurer le territoire et d’améliorer le cadre urbain.
- Le parcellaire n’est pas adéquat sur ce type de zonage. Pour créer des ensembles homogènes en termes d’alignement (hauteur et voirie), pour créer des espaces verts conséquents et cohérents (cœur d’îlot), cette unité foncière est bien trop « lâche » et, donnerait des droits à bâtir trop variables (et même difficilement modélisable) et trop déstructurés pour répondre à l’aspect structurant du règlement.
4 Proposition d’approche à l’îlot :
Les schémas de traduction du règlement sur la parcelle, modélisation du zonage UAe1 :
A partir du règlement, la démarche théorique s’appuie uniquement sur :
- une interprétation sans prise en compte de la réelle occupation du sol et de son fonctionnement,
- la prise en compte des formes, de la morphologie urbaine, - Le parcellaire, sa distribution et ses données relatives à la
taille uniquement, ainsi que la voirie afin de constituer les îlots urbains,
- Le potentiel et les hypothèses calculés en considérant une mixité du tissu, des rez-de-chaussées liés à l’activité (voire le stationnement) et les étages correspondant à de l’habitat,
- Des principes architecturaux tels que la bande constructible, la profondeur…
Le plan à l’horizontale :
Attention : ce plan ne permet que le calcul de la Bande Constructible au sol. En ce qui concerne la partie logement, la « Bande Logement » ne dépasse pas 17m de profondeur par rapport à l’alignement voirie… Ce qui complexifie le calcul, c’est l’ajustement induit par le retrait de la partie logement par rapport à la partie activité.
Ce premier plan illustre l’évolution de la forme et de mutation du tissu. Déterminer la bande constructive est alors fondamentale, elle créée de la continuité urbaine et surtout des cœurs d’ilots. L’objectif de la modélisation est donc de conjuguer densification et morphologie urbaine en s’appuyant sur une traduction réglementaire et sur des principes architecturaux.
Pour simplifier le calcul et l’automatisation, il est considéré que l’ilot est un carré.
8m (longueur du CI)
+ 2 X 25m (la bande constructible de chaque côté de l’îlot)
= Côté de l’îlot = 58m.
58m
X 2
= surface de l’îlot Type = 3364m²
L’emprise au sol de la bande constructible est tributaire de la taille du Cœur d’Îlot. Les résultats dépendent donc de ces 64m² de CI (en vert). La bande constructible réalisée selon cette condition de taille ne peut dépasser les 25m de profondeur (en jaune). En conséquence, ainsi optimiser l’îlot doit mesurer 3364 m².
On a donc une emprise au sol de 3 300m² pour construire la base d’un bâtiment plus le CI de 64m². Par ailleurs, cet îlot type est un seuil pour le calcul des îlots de la zone d’étude:
- les îlots supérieurs ont un CI en gain par rapport à la taille
de l’îlot,
- les îlots inférieurs ont une bande constructible en perte par
rapport à la taille de l’îlot.
L’étape suivante consiste à donner de la verticalité au bâtiment, c’est à dire de construire les surfaces d’habitations.
Sur un îlot de 3 364m² il faut tirer le retrait de la BL par rapport à la BC, pour obtenir la surface logement et retirer le retrait en façade induit par les 60 degrés des deux derniers étages.
Dans tous les cas de figure, il y a plusieurs invariables à la mise en place de la formule de calcul à l’îlot : Une taille minimale de cœur d’îlot (64m²), la profondeur maximale de la bande constructible habitat (17m), la profondeur maximale de la bande constructible activité (25m) et une taille minimale de 15m pour la bande constructible.
Le Calcul :
LA FORMULE LA TRADUCTION
SHON Habitat Potentiel
constructible
=
0,8
X
[(4
X
Emprise Bande Constructible
Logement)
+
(2
X
(Emprise Bande Constructible
Logement
-
Retrait))]
Pour trouver la formule de la surface
plancher logement potentiel sur une
zone UT2
=
L’ouvrage net de la construction
X
R+4 : 4 étages habitat + rez de chaussé
activité/équipement/stationnement
X
Total surface parcelle – Cœur d’ilot
-
R+6 : 2 étages habitat
X
Total surface parcelle – Cœur d’ilot
-
(Surface calculée en fonction du retrait
induit par l’angle de 60°)
CONCLUSION :
Cette proposition d’approche à l’îlots a pour avantage de favoriser les opérations d’ensemble :
- parce que seules les grandes opérations peuvent porter un
foncier important,
- parce que ces dernières favorisent la mixité des opérations.
5 Comparatif approche à l’îlot et approche parcellaire
Pour ce faire l’étude s’appuie sur une simulation faite par l’AGAM pour estimer, dans un premier temps, le potentiel de gain à bâtir entre le POS 2000 et le PLU 2013 en cours d’approbation et dans un second temps, les gains par rapport à l’existant. Le COS théorique dégagé à travers cette étude est issu d’une méthodologie différente mais pas aussi ciblée sur un secteur test comme c’est le cas pour cette note méthodologique.
Sans rentrer dans les détails de l’étude, il suffit seulement d’évoquer que sur le zonage UAe1 elle dégage un COS de 2. Nous nous évertuerons donc à appliquer ce COS à une approche parcellaire et à comparer les résultats par rapport à l’approche à îlot.
1ère étape : La construction des îlots
Il s’agit donc du passage du parcellaire à l’ilot.
Les îlots sont réalisés à partir de plusieurs critères : la voirie, la forme des unités foncières possibles, la destination (non équipement) et l’infaisabilité d’îlots.
La constitution des îlots réduit le territoire d’étude par rapport à sa surface. Pour pouvoir faire le bilan de la densification il faut donc reporter toutes les informations cadastrales correspondant à cette réduction.
Nombre d’objets
Surface m²
Nombre de logements existants
SHON existante
Activité*
SHON existante
Habitat**
SHON totale
COS existant
Occupation existante*
913
parcelles
348 130
8 400 118 150
404 170
522 320
1,5
Approche îlots
65
Ilots
336 370
8 150
118 140
398 330
516 470
1,53
(*) Attention la source cadastrale présente certaines limites concernant les surfaces plancher plus particulièrement celles concernant les surfaces économiques (dites professionnelles dans la base).
2ème étape : Le résultat du potentiel logement et activité
Le potentiel peut donc être calculé de deux manières différentes : - La première s’appuie sur un calcul réalisé en fonction du COS
théorique qui est dégagé à partir de l’étude AGAM sur les
droits à bâtir du nouveau PLU. Sur le site de Sakakini et plus
généralement sur les espaces UAe1. Il s’élève à 2. Ici, le calcul
s’appuie sur le parcellaire du secteur d’étude.
- La seconde est celle correspondante à cette étude. Elle prend
en compte le format des bâtis et utilise un COS variable selon
la taille de l’unité foncière constituée (ilot). A la différence de
la première méthode, le calcul s’appuie ici sur les ilots formés
dans le secteur d’étude.
Les résultats sont les suivants :
COS Théorique
Nombre de parcelle ou îlots concernées**
Potentiel SHON activité
Potentiel SHON logements
Potentiel Nombre de logement
Approche parcellaire
(Méthode Gain de droit à bâtir)*
2.0 910 696 000
Logements activité
+33,2 %
9 670
+15%
Approche ilot
(méthode modélisation densification)
3.1
54 212 700
+ 80%
839 000
+ 110%
10 488
+29%
*Confère note fiche 23 : étude AGAM des droits à bâtir sur le zonage du nouveau PLU 2013.
** Le nombre d’objet géographique concerné par le processus. Les objets exclus sont pour la majeure partie de trop petite taille, soit les parcelles de moins de 400m² pour l’approche parcelle, soit les îlots de moins de 900m² pour l’approche îlot.
Les enseignements de ce comparatif :
D’une méthode à l’autre on passe d’un « gain modéré » (+15%) à « un gain important » (+29%). La démarche grandes opérations a pour avantage de tirer une surface de surface plancher supérieure par rapport à la surface constructible disponible. Ce scénario de grandes opérations peut présenter plusieurs avantages :
- A travers une démarche d’opérations d’ensemble le territoire
double (+104% de la surface totale) sa surface plancher. Alors
qu’avec une densification à la parcelle celui-ci n’augmente
que d’un tiers,
- Pour le nombre de logements, le gain à l’îlot est aussi
nettement supérieur (+29% par rapport au +15%). En outre, il
est plus précis sur le type de surface plancher créée
(distinction entre habitat et activités) . En effet, l’approche
densification à la parcelle ne permet pas d’identifier les
surfaces allouées à l’activité ou au logement, par voie de
conséquence les 9 670 logements calculés doivent être revus
à la baisse pour redistribuer ses surfaces dans de l’activité,
- La forme de la construction reste homogène sur le secteur et
il ne laisse pas d’inconnu sur l’alignement des hauteurs ou
sur voirie, ni sur la partition logement / activité,
- En concentrant la construction sur quelques îlots, les
« délaissés » (9 îlots soit 4 230m²) peuvent apparaître
comme des opportunités pour aérer le tissu urbain ou pour
d’autres usages comme le stationnement (sachant que la
ligne de tramway est une composante du territoire) pour
favoriser le transport en commun vers le centre ville,
- Ces deux derniers éléments participent à l’amélioration du
cadre urbain.
In fine, le processus de densification montre que la mutation de ce secteur tirera de meilleurs avantages via une restructuration du territoire d’étude par grandes opérations d’aménagement.
6 Les pistes de renouvellement pour une approche par grandes opérations
Comme vu dans les précédents exercices secteur-test, le renouvellement
est un processus complexe à conceptualiser et par voie de conséquence
à modéliser. A partir de l’exercice réalisé, on peut toutefois dégager des
orientations qui prennent en compte,outre le potentiel de densification
théorique, des facteurs « environnementaux » qui vont donner du sens à
l’intérêt de renouveler le tissu urbain. Au-delà des signaux émis par le
règlement -densifier un secteur proche du centre ville à privilégiant les
opérations d’ensemble- qui s’appliquent à tout le secteur étudié, la prise
en compte des facteurs liés à l’environnement permet d’identifier deux
secteurs qui semblent présenter un terrain favorable au renouvellement
:
- Le premier secteur se situe autour du boulevard Sakakini.
Son renouvellement peut être motivé par le souci de tendre
vers une meilleure qualité de vie des riverains qui sont
impactés par les nuisances d’un axe routier très fréquenté,
- La piste autour de la ligne 1 de Tramway, à travers
« l’effet levier »d’une opération TCSP.
Les deux secteurs ci-après évoqués présentent des caractéristiques
propres. Au-delà des spécificités de l’un et de l’autre, les deux sous-
secteurs ne peuvent s’engager dans un processus que si les conditions du
marché le permettent ou, si ce n’est pas le cas, si la volonté de la
puissance publique y trouve un intérêt « stratégique ».
Les « effets déclencheurs » : le marché ou l’action publique ?
Comme nous l’avons vu, le renouvellement au « coup par coup », initié
par des opérateurs isolés agissant sur une ou quelques parcelles, ne
semble guère porteur. Le renouvellement dans ces deux secteurs ne
semble viable que s’il se réalise sous forme d’opérations d’ensemble.
Pour ce qui concerne Sakakini, il est peu probable que le secteur de la
promotion privée s’aventure sur ce terrain car les conditions du marché
ne paraissent pas très porteuses. Reste alors à savoir si la puissance
publique (via une ZAC) peut trouver un intérêt à organiser le
renouvellement dans ce secteur. Sur l’axe tramway, le contexte est
autre. En règle général, les logements situés de part et d’autre d’un axe
TCSP de ce type gagne en plus value et peuvent susciter des opérations
privées parce qu’elles seront rentables.
6-1 LE BOULEVARD SAKAKINI : au nom de la qualité de vie…
Le boulevard Sakakini présente un faisceau important de contraintes
autour de l’axe routier. Au-delà de la simple volonté de densifier,
l’approche de renouvellement peut ici s’enclencher dans l’objectif
d’améliorer les conditions de vie des riverains,
Améliorer le cadre de vie et les conditions de vie des riverains en
réduisant les impacts liés à la fréquentation routière :
La fréquentation routière du boulevard génère des nuisances (bruit,
pollution) qui nuisent aux conditions de vie des riverain avec des impacts
non négligeables sur leur santé : irritations des voies respiratoires, crises
d’asthmes, intoxications, effet mutagène et cancérigène, troubles du
sommeil, stress, anxiété, dépression, etc. ; les émissions de gaz, etc. Leur
cadre de vie est aussi affecté : le noircissement des façades est un fait
constaté sur les boulevards urbains très fréquentés. Par ailleurs, il est
peu probable que les bâtiments existants soient aux normes d’isolation
thermique et phonique au regard du caractère peu attractif, dégradé et
vieillissant d’un parc de logement qui date d’avant le choc pétrolier de
1973. En l’occurrence, le processus de renouvellement urbain, en
remettant aux normes le parc de logements et en le « protégeant » des
nuisances du boulevard, fait coup double : on densifie et on améliore la
qualité de vie.
6-2 L’AXE TRAMWAY: l’effet levier lié au tracé « TCSP »
La ligne 1 du Tramway présente un facteur fort d’effet levier. Densifier
les zones bien desservies par les transports en commun est une des
recommandations-clés de la loi SRU qui entre progressivement dans les
pratiques d’urbanisation actuelle.
Renouveler le tissu urbain pour optimiser les investissements publics
liés aux TCSP.
L’approche renouvellement doit se nourrir d’une démarche visant à
densifier les zones de bonnes dessertes et plus particulièrement celles
situées autour des stations de Tramway. Les dents creuses et les secteurs
où le bâti est dégradé apparaissent alors comme des zones de
densification prioritaire.
Le tableau ci-dessous indique quels sont les sources disponibles et les
paramètres à prendre en compte pour « éclairer » le processus de
renouvellement.
Source de données Nature des données à
exploiter
Intérêt / Finalité
Cadastre Age propriétaire Potentiel de mutabilité
Année de construction Potentiel de dégradation
Etat du bâti Potentiel de dégradation du
bâti
Nature et occupation du sol Potentiel de non-conformité
de l’occupation du sol
Air-Paca Qualité de l’air, et par voie
de conséquence de
noircissement des façades
bâti sur les axes routiers
importants
Cibler des secteurs de
concentration d’émission de
polluant
Cartographie des bruits
Acouphen
Environnement-MPM
Zones d’exposition au bruit Cibler les bâtiments de fortes
expositions aux bruits
engendrant nuisance pour les
habitants et dégradation du
bâti
Perval Valeur et nombre de
transactions immobilières
Potentiel de mutabilité
FILOCOM (fichier du
logement communal)
Statistiques des logements Potentiel d’insalubrité du bâti
A retenir : - L’étude de cas est centrée sur la zone UAe, secteur d’habitat collectif à
densifier en raison de sa proximité du centre-ville,
- Deux approches méthodologiques utilisées :
o A partir d’une brique de base correspondante à une parcelle à
laquelle on applique un COS théorique,
o A partir d’une brique de base constituée d’ilots regroupant
plusieurs parcelles afin d’optimiser les droits à bâtir,
- Bilan de l’analyse comparative entre les deux approches :
o l’approche « ilot » génère plus de droits à bâtir que celle à la
parcelle : +29% contre +15% par rapport à l’existant,
o l’approche « ilot » permet de distinguer les surfaces plancher
créées pour l’habitat et celles pour l’activité, alors que
l’approche « parcelle » ne donne qu’une surface plancher
totale,
- identification de deux sous secteurs pour lesquels le renouvellement
urbain peut s’enclancher :
o le long du boulevard Sakakini : pour améliorer la qualité de la
vie des habitants et traiter du bâti dégradé,
o le long du tracé du tramway : effet levier lié à une zone de
bonne desserte en TC.
2.3.5 : Etude de cas espace économique : Zones UE de Gignac-la-Nerthe
Tissu économique (UE)-Gignac la Nerthe-Le Billard
Tissu économique (UE)-Gignac la Nerthe-Le Figuerolle
Rédacteurs : Jean Picon, Hamida Andoulsi, Anthony Lauger
Espaces Urbains à vocation économique, ces 2 secteurs ne sont pas exclusifs. Le règlement prévoit la création d’habitat dans des proportions limitées en lien avec l’activité économique, il conçoit l’idée de local individuel agrémenté du logement particulier tout cela dans des proportions limités en fonction de la taille de la parcelle et de la taille du local d’activité.
1. Eléments de cadrage sur les espaces économiques de Gignac-la-
Nerthe
La commune de Gignac est riche en espaces économiques. Elle possède
trois espaces économiques qui présentent tous les trois des possibilités
d’extension et qui s’inscrivent dans un contexte géographique différent.
Aborder les potentiels de densification et de renouvellement des
espaces économique de la zone du « Billard » et de « Figuerolles »
suppose de les situer dans le contexte général de la commune et plus
largement dans celui du réseau des espaces d’activités du bassin
Ouest de MPM:
1- La zone du Billard (16 hectares) s’inscrit dans la mouvance
économique de la ZAC Florides de Marignane. Elle est
jouxtée dans sa partie Sud par la Zone AU2 de Bricard d’une
superficie d’environ 30 hectares. Cette réserve foncière est
incluse dans le périmètre du futur « pôle de développement
économique communautaire Nord-Ouest ». Sa vocation
pressentie est l’industrie et la logistique. Une étude de
faisabilité est en cours de réalisation par la CUM. Beaucoup
de demandes d’installations de la part des entreprises. A
noter la présence d’un emplacement réservé par le CG13
pour la réalisation d’un carrefour.
2- La zone de Figuerolle (8,6 hectares) est en situation d’entrée
de ville à l’est de la commune et elle est traversée par la
RD368. Un peu plus au nord, en limite de commune et face
au carrefour Rebuty (avec la RD20) , se trouve la zone AUE
des Gavols (11 hectares) dont l’urbanisation n’est pas
soumise à la modification du PLU mais doit se faire dans le
cadre d’une opération d’ensemble.
2. La zone des Aiguilles (40 hectares), située au sud de la commune
est limitrophe d’un espace d’activité sis à Ensuès. Elle est
aujourd’hui pratiquement remplie à 100%. En effet, les deux
derniers lots (SCI les trois frères et antenne de MPM) de la
seconde et dernière tranche de la ZAC ont été vendus en 2012.
Une extension de 10,6 hectares est prévue (zone AU2) Son
extension est motivée par le fait que la ZAC des Aiguilles est
complètement remplie et qu’elle sera vouée à répondre aux
besoins d’installation de nouvelles entreprises, notamment dans
le cadre de la dynamique liée au pôle Nord-Ouest. Elle est
considérée comme une réserve foncière à moyen ou long terme.
2.La densification-Approche par le zonage économique UE de
Gignac
Il est important de souligner que ces zonages économiques ne sont
pas soumis à un Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Le regard doit
être porté sur les contraintes de constructibilité mises en avant (et
détaillées en Annexe) que ce soit en termes de forme, de positionnement
mais aussi de hauteur du bâti. En conséquence, la densification et le
renouvellement urbain sont abordés autrement sur ce secteur.
Sans densité de référence, le zonage impose des formes, des gabarits de
construction, des contraintes d’assainissement des eaux usées, des
vocations de l’occupation du sol et une adaptation de la voirie au
terrain. En résumé et dans les grandes lignes la typo-morphologie
autorisée sur la zone d’étude est la suivante :
Zone UE :
Possibilité de logement de fonction (restreint à 100 m² de
shon maximum)
Zone UEb :
Possibilité de logement de fonction (restreint à 100 m² de
shon maximum) pour une superficie de terrain allant jusquà
550 m² (au délà nécessité d’une étude géotechnique),
Zone UE3a :
Pas de commerce, pas d’hébergement, pas d’habitation.
Sous zone du quartier du Billard, ce secteur d’activités
industrielles, artisanales de bureau, services et équipements
publics correspond à la portion de territoire de la commune
couvert par la Zone D’Aménagement Concerté des Florides.
Pas de taille minimale des terrains.
Figure 2 : Carte du zonage PLU arrêté fin juin 2012 Gignac la Nerthe-Le Billard
Figure 3 : Carte du zonage PLU arrêté fin juin 2012 Gignac la Nerthe-Le Figuerolle
Pour ces zonages sans COS la traduction doit permettre la réalisation de
modèles types en gardant pour critères essentiels :
La hauteur,
L’emprise au sol autorisée et/ou le différentiel entre surface
plantée et la surface de laparcelle
Les prospects.
La forme préconisée par le règlement :
A partir de ces éléments il n’y a qu’un pan de parcelles éligibles. Celles sans construction dont la surface permet de produire de la SHON et les parcelles bâties n’ayant pas optimisées leurs constructions.
3. Description et occupation des espaces économiques étudiés
Zone du Billard : 16 hectares
La zone du Billard, d’une superficie d’environ 16 hectares, se caractérise
globalement par :
- une faible densité d’occupation liée au type d’activités que l’on
trouve sur la zone. La majorité des entreprises sont des unités de
production ou de commerce de gros fortement consommatrices
d’espace en raison des espaces fonctionnels associés à leur activité :
parkings, stockages… Ceci explique que l’emprise au sol moyenne soit à
peine de 0,2. Le tableau de la page 102 indique que seulement la moitié
de l’emprise au sol autorisée a été en fait utilisée.
- un fort taux de remplissage de l’ordre de 90%. Il reste encore
quelques dents creuses qui représentent environ 1,5 hectare,
- la présence d’un local assez important que l’on peut considérer
comme une friche économique,
- une image médiocre pour un espace d’activité qui pêche en
premier lieu par son manque d’organisation et de lisibilité. La qualité du
bâti laisse aussi à désirer pour certaines entreprises pourtant bien situées
sur les axes,
- la présence d’une entreprise-Phare -Vial Menuiseries- qui
occupe près du quart de la superficie de la zone.
La zone se situe de part et d’autre de la RD 368, ce qui lui confère un
effet « vitrine » sur cet axe qui convient de prendre en compte. La partie
Sud est occupée pour moitié par l’entreprise Vial menuiseries dont les
locaux de production et de stockage représentent 20 000 m² de surface
plancher. Cette société est une entreprise qui se situe en bonne position
sur le marché national et international de la menuiserie PVC et
aluminium. Elle possède des usines à l’étranger (Espagne, Roumanie,
Pologne) et compte un autre établissement à la Roque d’Anthéron (pays
d’Aix) qui elle est spécialisée en menuiserie en bois. Il est intéressant de
noter que l’environnement immédiat de cette entreprise est composé
d’entreprises comme un négociant de pneus (Technopneus), un centre
de contrôle automobile (Autovision), d’une friche économique… qui sont
en dissonance avec la « locomotive ». Ce constat interpelle sur
l’opportunité de mettre (ou pas) en adéquation l’environnement
économique de cette partie de la zone avec son entreprise-phare. A
noter la présence de l’habitat – autorisé sur la zone à condition qu’il soit
en lien avec les entreprises- à travers quelques maisons qui
apparemment logeraient du personnel de Vial.
La partie Nord est constituée d’un linéaire le long de la RD 368 dont
l’extrémité Ouest jouxte la ZAC Florides de Marignane. Elle est occupée
par des entreprises assez hétéroclites qui sont sises sur des grandes
parcelles : Debeaux (transporteur), B.Philibert (négociant en matériaux
de construction et BTP), groupe Daddi (déchets fers et métaux) en
Provence Conduite (auto école) et enfin Point P, commerce de carrelage
et dallages. Mis à part Point P, la densité du bâti est particulièrement
faible.
Zone de Figuerolle : 8,5 hectares
La zone du Figuerolle, d’une superficie d’environ 8,5 hectares, se
caractérise globalement par :
- une très faible densité d’occupation (0,14) liée au fait à la
nature des activités notamment dans sa partie nord. Le tableau de la
page 102 indique qu’à peine un tiers de l’emprise au sol autorisée à été
utilisée.
- un fort taux de remplissage de l’ordre de 95%. Il reste encore
quelques dents creuses qui représentent environ 0,3 hectare,
- la présence significative d’habitat dans la partie nord,
- une image contrastée au regard de sa situation « d’entrée de
ville » et de son insertion dans le tissu urbain.
Comme la zone de Billard, la zone de Figuerolle est traversée par la RD
368. Globalement, elle offre une image peu en adéquation avec son
environnement urbain notamment parce qu’elle est très peu dense et
parce que le bâti existant est de piètre qualité. Ce constat s’applique
notamment dans sa partie nord où la « Centrale de la caravane » occupe
plus de la moitié de l’espace dont une partie importante pour le stockage
des caravanes. Une menuiserie (Atoll Forms) et un négociant en
matériaux (Gignac Matérieux) complète l’occupation de cette partie nord
où l’on compte également cinq habitations et deux terrains non bâtis.
La partie sud est à peine plus dense et offre une image peu conforme à
sa situation d’entrée de ville. Le linéaire RD 368 est composé d’espaces
de stockage et d’espaces sous utilisés. Les bâtiments qui accueillent les
entreprises sont en retrait et d’une qualité variable. On recense des
entreprises de tous genres : les services techniques de la commune, un
vendeur de voiture (Pro 4x4), un négociant en matériaux (CMIL) , une
entreprise de terrassement (TPMR) et des SCI regroupées dans un petit
immeuble.
4. La traduction des enjeux de densification et de renouvellement
urbain
En milieu économique urbain, l’interprétation de l’enjeu de
densification et renouvellement diffère de celui des espaces d’habitat. Il
est résumé dans le tableau ci-dessous:
5. La traduction du type 2 (cf : schéma) Densification
renouvellement
La difficulté par rapport aux droits à bâtir sur Gignac la Nerthe sont liées
au fait que les préconisations en terme de nature d’activité ne sont pas
aussi prescriptives que dans le cas marseillais (cf : Note méthodologique
Saint Jean du Désert). En d’autres termes, tout type d’activité peut être
mêlé à des activités qui leur sont étrangers.
De nombreuses parcelles accueillent de l’activité extensive avec peu de
bâti et de grands espaces fonctionnels. Ainsi, sur les parcelles occupées
(par l’habitation ou par l’acitivité) via une simple règle de trois, on
obtient :
Le Billard
Nature
d’occupation
Emprise
au sol
existante
(m²)
Emprise
au sol
théorique
(m²)
Différentiel
(m²)
Part
d’augmentation
de surface
Activité 31 139 64 368 33 226 + 107%
Habitat 1 475 4 480 3 005 + 204%
TOTAL 32 614 68 848 36 231 + 111%
Le Figuerolle
Nature
d’occupation
Emprise
au sol
existante
(m²)
Emprise
au sol
théorique
(m²)
Différentiel
(m²)
Part
d’augmentation
de surface
Activité 10 360 34 699 24 339 + 235%
Habitat 1 766 5 821 4 055 + 230%
TOTAL 12 126 40 520 28 394 + 234%
Constat :
Dans une logique de densification, les espaces des deux
secteurs tests présentent des potentiels importants. Au
regard des données, tout est densifiable. Les droits à
construire sont utilisés à peine pour moitié pour le Billard et
d’un tiers pour Figuerolle. La nature des activités est le
principal élément d’explication. Elles consomment beaucoup
d’espace pour produire peu d’immobilier d’entreprise.
L’approche sur la qualité du bâti et la vacance des bâtiments
aboutit à un constat similaire, la plupart des locaux
d’entreprises sont de piètre qualité ou sont inoccupés. Une
grande partie peut être considérée comme renouvelable.
6. Approche spatio - fonctionnel
2.3.6 : Etude de cas espace économique : Zones UE de Saint Jean du
Désert à Marseille (Vallée de l’Huveaune)
Rédacteurs : Hamida ANDOULSI, Jean PICON
L’étude de cas de Saint Jean du Désert fait suite aux travaux effectués sur le premier secteur-test, Marignane. Espace Urbain à vocation économique et à proximité du centre ville, Saint Jean du Désert est exclusivement dédié à de l’activité alliant de l’artisanat du commerce et de l’activité tertiaire. Mais, c’est aussi un territoire de projet avec l’emprise importante de la L2. Le parc-relais entre la L2 et la station de tramway et l’équipement de transport lié à la gare de Tramway de Saint Pierre.
1. La traduction de la densification et du renouvellement urbain
En milieu économique urbain, l’interprétation de l’enjeu de
densification et renouvellement diffère de celui des espaces d’habitat. En
résumé, le schéma ci après :
2. La densification-Approche par le zonage économique UE de
Marseille
Pour rappel, ce zonage économique n’est pas soumis à un
Coefficient d’Occupation des Sols (COS). C’est pourquoi, le regard doit
être porté sur les contraintes de constructibilité mises en avant (et
détaillées en Annexe) que ce soit en termes de forme, de positionnement
mais aussi de hauteur du bâti. En conséquence, la densification est
abordée autrement sur ce secteur.
En rappel, depuis la fin juin la révision du PLU de Marseille a été arrêté et entrera dans sa phase d’enquête publique courant octobre avant son approbation.
En attendant, la méthodologie pour dégager du potentiel foncier sur le secteur-test s’appuiera sur les limites et la typologie des espaces économiques (UE) du PLU :
UEa : zone économique spécialisée « activité » pouvant
accueillir toute activité sauf le commerce, le bureau étant
limité au bureau lié. L’emprise au sol sur les parcelles ou
tènements fonciers ne doit pas être supérieure à 60%,
UEt : zone économique de « transition » accueillant toute
activité économique. Sans restriction pour le bureau mais
avec des limitations du commerce, de l’industrie et des
entrepôts. L’UEt se décline en UEt et UEtf, cela correspond
respectivement à la forme de type périphérique et la forme
de type faubourg,
UEce : zone de centralité économique n’accueillant que du
commerce, du bureau, de l’hôtellerie et du petit artisanat.
Sans densité de référence et donc sans COS réellement imposé, le
zonage impose des formes, des gabarits de construction. Par ailleurs, il
n’y a pas d’espaces en UEce sur le secteur-test ni de UEtf. En résumé et
dans les grandes lignes, la typo-morphologie autorisée sur la zone
d’étude est la suivante :
Zone UEt : pour tous les bâtiments de bureau la hauteur est
limitée à 22m, les autres sont à hauteur de 14m. Toute
activité est soumise à une marge de recul par rapport à la
voie. L’exception est possible pour les bureaux. Les
constructions doivent être discontinues à l’exception des
bureaux.
Tous les espaces libres sont en pleine terre plantés et doivent
représenter au moins 15% de la surface totale.
Zone UEa : Ce zonage favorise l’industrie, la production et la
logistique. Hauteur maximum de 22m, la marge de recul par
rapport à la voie s’impose à toute construction. Pour tout
bâtiment sur rue l’implantation doit être discontinue.
L’implantation par rapport aux limites séparatives est
discontinue.
L’emprise au sol de la construction ne doit pas être
supérieure à 60% de la taille de la parcelle. Tous les espaces
libres sont en pleine terre plantés et doivent représenter au
moins 10% de la surface totale.
Figure 4 : Carte du zonage PLU arrêté fin juin 2012
Saint Jean du Désert
Pour ces zonages sans COS la traduction doit permettre la réalisation de modèles types en gardant pour critères essentiels :
La hauteur, L’emprise au sol autorisée et/ou le différentiel entre surface
plantée et la surface parcelle Les prospects.
Toute parcelle dont l’occupation du sol est inférieure à l’occupation préconisée sera donc de parcelles sous-occupées voire de dents creuses.
Hors, toutes les parcelles n’ont pas les mêmes potentiels eu égard à la taille et in fine l’opportunité de construction qu’elles représentent. A travers les outils SIG calculer il faut les rapports les surfaces
parcellaires et des modèles (ou gabarit) d’activité économique selon une typologie à définir.
A partir de cette analyse de taille, un tri manuel et géographique (pour des regroupements de parcelle, unités foncières) doit être effectué pour déterminer des modèles types. Ces derniers feront l’objet de simulation pour définir un « COS » théorique.
3. La densification-renouvellement approche par la vocation de la
propriété et le statut du propriétaire (TYPE-1 et TYPE-3)
Outre le zonage, les espaces économiques doivent prendre en compte
les caractéristiques des propriétaires. Ces derniers sont souvent des
personnes morales (sociétés), et au regard de ces deux éléments il peut
préfigurer deux situations conditionnant la densification :
Les parcelles dont les propriétaires ont gardé un espace
supplémentaire en réserve en vue d’une extension
éventuelle de l’activité.
Hors zones inconstructibles, ces espaces résiduels des
parcelles représentent un potentiel de densification. Il est
soit un espace réservé à l’activité elle-même mais n’est pas
construit (aire de stationnement, espace de stockage
extérieur) dans ce cas, il n’est pas sujet à la densification ;
soit, il est une réserve foncière pour étendre son activité ou
garantir un revenu. La réserve foncière est un potentiel par
sa sous occupation à l’opposé des espaces non construits
dédiés à l’activité qu’il faut déduire de travail SIG sur
l’emprise bâti.
Les propriétaires dont l’activité est en perte de vitesse ou
dont le bâti se dégrade. Les deux conditions peuvent aller de
paire mais ce n’est pas systématique. Toutefois, l’état de
santé des entreprises ne peut être analysé au cas par cas. Par
contre, le croisement entre la base de données MAJIC
(notamment sur l’état du bâti) et de l’enquête terrain
peuvent constituer un élément important pour dégager le
potentiel foncier du bâti dégradé. Dans les deux cas de
figure, l’installation de nouvelles entreprises et/ou le
repositionnement des entreprises existantes et, donc la
construction de m² d’activité passent par de la démolition-
reconstruction. Il s’agit donc de renouvellement urbain.
A partir des vocations induites par le zonage comment dégager
les potentiels fonciers ?
Le nouveau zonage a pour dessein de renforcer la vocation économique
du secteur-test dans un contexte de sectorisation fonctionnelle des
espaces économiques de MPM. C’est à cet effet, qu’ont été déclinés des
zonages UE spécifiques selon l’occupation existante, selon le
positionnement géographique et selon le positionnement dans le
système économique. En résumé, les parcelles dont l’occupation ne
correspond pas à la vocation du zonage sont considérées comme des
parcelles non-conformes et apparaissent comme des potentiels fonciers.
Il y a deux situations :
Non-conformité par discordance de l’activité : l’activité
existante n’est pas celle préconisée par le zonage,
Non-conformité par discordance de l’occupation : il s’agit de
l’habitat. Etant donné que la taille des parcelles habitat est
généralement inférieure à celle de l’économie, il faut en lever
un nombre conséquent pour en dégager un potentiel foncier
intéressant. Outre, il y a d’autres facteurs que ceux liés à la
taille des parcelles qui conditionnent le potentiel foncier de
ces parcelles non-conformes (nombre de logements, date de
construction…).
4. Méthode et outils
L’analyse des potentiels fonciers en zone économique doit recouper
l’utilisation de plusieurs outils :
L’outil SIG et base de données,
Le Système d’Information Géographique doit permettre de
dégager :
Les surfaces des parcelles (Cadastre),
les rapports entre les surfaces bâties (Cadastre),
Les concordances entre la vocation de l’occupation du sol et
le zonage (Cadastre, zonage),
Les hauteurs du bâti (BD Topo) pour calculer les COS
existants et les surfaces résiduelles
Nature des propriétaires : personne morale, personne
physique, privé, public (Cadastre). Et, la nature permet de
faire des unités foncières.
Les interprétations des zonages,
Le règlement du zonage doit permettre le calcul des COS virtuels dans les
espaces économiques (UEa, UEt et UEce) et de calculer les surfaces
résiduelles à construire. Il répond à la question du potentiel du territoire
sur la capacité de surface plancher à accueillir.
La simulation et modèle type,
Le modèle type est le seul outil qui permettra de connaître les
surfaces résiduelles à bâtir. (CF, TYPE 1 du schéma paragraphe 1).
L’enquête terrain,
C’est le test de robustesse de toutes les bases de données.
Notamment, il permet d’affiner la nature de l’utilisation des locaux et est
l’outil le plus fiable pour qualifier l’état du bâti. Elle intervient pour les
secteurs préalablement identifiés comme présentant des potentialités.
Les principaux critères de l’analyse terrain :
Etat visuel du bâti,
Type d’activité économique,
Topologie du site (présence de dénivelé),
Qualité des espaces résiduels (les espaces non bâti sont ils
fonctionnels ou pas),
Niveau d’occupation des locaux (vacance de l’activité ou pas),
Type et mode d’occupation.
5. Cartographie et bilan
Les résultats sont issus des travaux du référentiel foncier et dégagent le
potentiel mutable. Il permet de répondre au TYPE1 et TYPE 3(CF, schéma
paragraphe 1). Le TYPE 2 est plus complexe car pour dégager une surface
résiduelle, il faut interpréter les règlements en vigueur sur les zonages
UEt et UEa et comparer le COS existant au COS virtuel.
Le secteur-test Saint Jean du Désert est exclusivement en UEt (26,9 ha)
et en UEa (32,6 ha).
Tableau 1 : bilan des parcelles potentiellement mutables
Zonage PLU Nombre de
parcelle
potentiel
Total surface
parcelle
(m²)
Moyenne de la
taille des
parcelles (m²)
UEa 22 74 897 3 404
UEt 2 7147 3 573
Tableau 2 : Bilan des surfaces des parcelles selon l'effet déclencheur
Nombre
de
parcelle
Surface Part
Parcelles sous occupées
Dont dents creuses
3 5 442 6,6%
Parcelles bâti dégradé 15 55 751 68%
Parcelles non conformes 6 20 851 25,4%
TOTAL 24 82 044 100%
Tableau 3 : Bilan des surfaces construites et non construites des parcelles selon l'effet déclencheur
Type d’enjeu Surface
emprise
bâti
Part Surface
emprise non
bâti
Part Part de la
Surface bâti par
parcelle
Parcelles
sous
occupées
Type 1, type 2
et type 3
427 1,7% 5 015 8,8% 7,8%
Parcelles bâti
dégradé
Type 2 21 734 86,2
%
34 017 59,8
%
39%
Parcelles non
conformes
Type 3 3063 12,1
%
17 788 31,3
%
14,7%
TOTAL 25 224 100% 56 820 100% 30,7%
Rédacteur: Jean Picon
Dans le cadre de l’étude de 2011, trois catégories de ressources ont été
retenues:
1) Les ressources programmées
Elles comprennent les opérations ayant fait l’objet de mis en œuvre
opérationnelle, de programmation ou de décision en œuvre
opérationnelle ou de décisions d’engagement, ceci en extension ou en
renouvellement urbain, principalement sous forme de ZAC. Ces
ressources sont quasiment « assurées .
2) Les « ressources possibles pour l’avenir »
Elles ont été identifiées, notamment dans le cadre du Plu de Marseille,
ou ont fait l’objet d’études. Leur mise en œuvre dépendra des résultats
en cours.
3) Les ressources potentielles
Cette catégorie regroupe les disponibilités résiduelles des POS/PLU et du
potentiel de densification et de renouvellement urbain par des
opérations ponctuelles d’extension, de densification ou de démolition-
reconstruction.
La commande formulée dans le cadre la fiche 23 consiste à actualiser
cette étude.
Il s’avère que l’actualisation - au sens propre du terme- de l’étude se
heurte à plusieurs écueils :
- la mise à jour des données à une année d’intervalle suppose de
retravailler un nombre important de données pour une évolution
minime, et probablement aléatoire.
- la méthode employée dans l’étude de 2011 porte sur des
« ressources foncières » qui sont exprimées en équivalent logements ou
emplois, et jamais en « foncier » en termes de surfaces.
- la méthode employée ne repérait pas explicitement les réserves
foncières au sens des POS/PLU (zones AU, AUE) et de fait ne donnait pas
d’aperçu sur la temporalité des ressources (court, moyen et long
termes).
La réflexion dans le cadre de la présente étude amène à envisager l’actualisation de l’étude de 2011 sous un autre angle. En l’occurrence, il s’agit plus de se doter d’un nouvel outil qui consiste à mettre en place un système d’observation foncière répondant à plusieurs objectifs :
- alimenter la base de données urbaines à l’échelle
communautaire (fiche 30)
- servir de tableau de bord pour le PLH et pour le SCOT.
La mise en place de cet outil s’appuie sur :
- l’enquête « permis de construire » reformatée (voir volet
consommation de l’espace) qui permet de suivre régulièrement la
consommation de ces ressources,
- l’établissement d’un atlas des réserves foncières avec un suivi
régulier,
- un travail à réaliser sur les gisements fonciers.
Pour illustrer concrètement ce que pourrait être cet outil, il est proposé
un exemple sur la commune de Gignac-la-Nerthe en « TO » (2011)
Le tableau ci-dessous concerne le volet « logements » et permet :
- d’avoir une vision « court terme » (à trois ans) en termes de ressources.
Il s’agit en l’occurrence des programmes autorisés et qui ne sont pas
encore livrés.
- d’avoir une vision à « moyen terme consolidé » (plus de 3 ans) à
travers les projets mentionnés par les Maires lors des réunions annuelles
du suivi de PLH. Ces projets sont dans les « cartons », ont une forte
probabilité de réalisation et n’ont pas encore fait l’objet d’un dépôt de
permis de construire.
- d’avoir une vision à « moyen terme estimé ou long terme » à travers
trois filtres :
- les réserves foncières au sens propre du terme (zones AU
strictes),
- les potentiels de dents creuses au sein de l’enveloppe urbaine,
- les ressources programmées au sens de l’étude de 2011 (50
opérations identifiées)
- En suspens, le potentiel en renouvellement si une méthode est
actée sur sa détermination et sa quantification.
L’outil mis en place constitue ainsi un tableau de bord utile aussi
bien pour le PLH que pour le SCOT. Il intègre des données de référence
qui permettent d’avoir une vision « prospective ». Ainsi, on se rend
compte que pour la commune de Gignac les ressources mobilisables à
court-moyen terme (programmes en portefeuilles et projets)
représentent moins de deux années d’équivalent d’objectifs de
production fixés dans le cadre du nouveau PLH. En revanche, la
commune dispose d’importantes ressources foncières « non activées »
qui représentent 48 hectares. En appliquant un ratio de 20
logements/ha, on obtient un potentiel de 960 logements représentant
l’équivalent de 16,6 années de production de logements. Bien entendu,
ce chiffre n’est qu’indicatif. Toutefois, il peut être nettement plus précis
si des ratios de logements/ha sont déterminés collectivement (avec les
Maires ?) et si les surfaces réellement urbanisables de ces trois zones AU
sont déterminées.
La ligne « ressources programmées » n’est pas renseignée car l’étude de
2011 ne comporte aucune zone sur Gignac.
La ligne « potentiel droit à bâtir » dents creuses n’est pas renseignée car
il faut identifier toutes les dents creuses au sein du tissu urbain et les
croiser avec les zonages PLU pour déterminer leur droits à bâtir et, in
fine, les traduire en nombre de logements.
La ligne « renouvellement » n’est pas renseignée car il reste à
déterminer une méthode de quantification qui en est encore au stade de
l’expérimentation ;
Le fonctionnement de l’outil : passage du « T0 » au «T1 » :
Dans l’hypothèse où l’enquête « PC » est réalisée tous les deux
ans, le T1 correspond à l’année 2013 (l’enquête couvrant les années
2012 et 2013). Puis le T2 en 2015, etc.
Sources
surfaces concernées
(en ha) Nombre de logements
Densité
Logements/ha
En cours (programmes autorisés) enquête PC 6 73 1,3 1,1
En projet PLH 15 0,3 0,2
En réserve foncière (Zones AU) suivi foncier/enquête PC 48 960 exemple 20 logs/ha 16,6 14,8
En potentiel Droit à bâtir (dents creuses) suivi foncier/enquête PC selon PLU 0,0 0,0
En ressources programmées (hors zones AU) 0 0
En suspens question du renouvellement ? 0,0 0,0
TOTAL 54 1048 18,1 16,1
DONNEES DE REFERENCE
Nombre de logements réalisés 2006-2011 168
Moyenne annuelle réalisés 2006-2011 28
Objectifs PLH 2012-2018 (logements/an) 58
Cadrage SCOT (Gignac 11% des 12000 logs) 65
Estimations
Données
consolidées
EXEMPLE DE GIGNAC LA NERTHE En équivalent
an/objectifs PLH
En équivalent
an/objectifs
scot (*)
(*) Données indicatives chiffre calculé au prorata de la population etextrapolé au nombre de logements à construire sur le bassin (12000)
Idéalement, tous les permis réalisés en 2012/2013 sont renseignés et le
tableau s’ajuste ainsi au regard des trois exemples du tableau ci-dessous
(voir colonnes surlignées)
Identifiant du permis
Nature des
travaux : libellé
Superficie du
terrain
Date réelle
décision
Date de réalisati
on
Mode urbanisatio
n Ressources
1304305F0039
constr neuve
2668 01/02/06 2012 renouvelle
ment En projet
1304307F0008
constr neuve
1700 09/04507 2012 Densificatio
n Dents
creuses
1304307F0007
constr neuve
700 01/04/07 2013 Extension autorisés
Le 1er programme correspond à un projet identifié et donc on retire de la
ligne « projets’ » le programme en question. En parallèle, on rajoute
d’éventuels nouveau projets mentionnés par les Maires lors des « visites
« PLH »,
Le second programme a été réalisé sur une dent creuse qui a été
identifiée lors de l’établissement du « T0 ». On retire du tableau la dite
dent creuse.
Le troisième programme est un programme qui était en cours et on le
retire de la ligne «en cours ».
Tous les 2 ans, l’outil est à la fois mis à jour et vient alimenter par la
même occasion la volet « consommation de l’espace ».
Volet « activités économiques »
Le processus est similaire que pour les logements avec les différences
suivantes :
- Contrairement a l’habitat où la donnée de base est l’unité
logement, les permis de construire « activités » mentionnent des
surfaces planchers (SHON) et non pas des emplois. Ce qui suppose
d’établir des ratios soit à partir des surfaces de plancher (emplois/SHON)
ou à partir de la surface de la zone (emplois/ha),
- les dents creuses ne sont repérées que dans le tissu des zones
UE existantes,
- les cas de renouvellement peuvent être appréhendés à partir
du repérage des friches au sein des zones UE, ce qui représente un travail
important.
Il est clair et évident que le volet « activités économiques » doit
s’appuyer sur l’établissement au préalable d’un atlas des « espaces
d’activités » concernant toutes les zones UE du territoire (repérage dents
creuses, friches…)
Et comme pour le logement, un suivi du remplissage des zones
AUE ;
Comme pour l’habitat, un exemple (partiel) est donné pour la commune
de Gignac.
A noter :
Les 4550 m² de SHON autorisés se répartissent ainsi :
- 3240 m² pour les activités,
- 710 m² de bureaux
- 600 m² de commerce.
Sources
surfaces concernées
(en ha) SHON en m²
Densité
emplois/ha
En cours (programmes autorisés) enquête PC 5,2 4550 210
En projet MPM /DPEAT
En réserve foncière (Zones AUE) suivi foncier/enquête PC 52 exemple 40 emplois/ha 2000
En potentiel Droit à bâtir : dents creuses dans les zones UE suivi foncier/enquête PC selon PLU
En ressources programmées (hors zones AUE) 0 0
En suspens question du renouvellement: friches dans zones UE ? ?
TOTAL 2210
EXEMPLE DE GIGNAC LA NERTHE : activités économiques En équivalent
emplois
(indicatif)
Rédacteurs : Jean Picon, Hamida Andoulsi
Ce document d’étape constitue un nouveau point d’avancement sur la
méthode proposée pour suivre la consommation de l’espace sur le
territoire de MPM.
Le préambule rappelle le cadre de la commande de la DUF et les
réflexions menées actuellement par les services de l’Etat. Il présente les
points forts de la méthode proposée mais aussi ses fragilités. Selon les
services de l’Etat, le guide méthodologique en cours de réalisation n’a
pas d’autres vocations que de fournir une simple boite à outils dont
devront se servir les collectivités. Rien ne sera imposé, tout sera suscité
en fonction des moyens d’ingénierie et de la taille des territoires gérés
par les collectivités territoriales. Il ressort des échanges que l’approche
de la consommation de l’espace doit être multi sources et combiner
autant que possible les bases de données. C’est pourquoi, nous
présentons dans cette note un tableau recensant les bases de données à
partir desquelles il faudra travailler pour bien appréhender la
consommation de l’espace. Ce tableau intègre la base de données « PC »
jugée par les services de l’Etat comme une très bonne base d’analyse
pour mesurer et qualifier la consommation de l’espace.
De fait, cette note reprécise la méthodologie proposée à partir d’une
analyse multi-sources dont la colonne vertébrale demeure l’enquête
MPM/agAM sur la réalisation des permis de construire. Elle intègre deux
nouvelles sources non mentionnées dans les notes précédentes : l’atlas
urbain européen et la carte sur l’aptitude des sols du Canal de Provence
qui sont présentées en fin de document.
L’encart N°1 apporte des éléments de connaissance sur la production de
la donnée via l’enquête PC. Il montre notamment que le processus de
géo localisation constitue la clé de voute de la méthode sur lequel repose
en grande partie la spécificité et la qualité de l’enquête.
Les encarts N°2 (logements) et 2bis (activités et équipements) donnent,
à titre d’exemple, une exploitation réalisée pour la commune de Gignac
avec pour la première fois une représentation cartographique calée sur
le zonage du PLU.
L’encart N°3 aborde les éléments méthodologiques pour appréhender
les modes de consommation de l’espace à travers trois filtres qui sont
soumis à débat (extension, densification, renouvellement).
L’encart N°4 attire l’attention sur la nécessité de réfléchir à la définition
de l’enveloppe urbaine et de procéder à l’établissement d’un « T0 » du
suivi de la consommation de l’espace.
PREAMBULE
Ce document vise à produire un référentiel de méthodes et d’outils
comportant des indicateurs pour caractériser et suivre la consommation
de l’espace par l’urbanisation à l’échelle du SCOT de MPM. Il porte à la
fois sur la mesure de la consommation de l’espace et sur les
caractéristiques des espaces consommés. En effet, au-delà de la
« simple » quantification des espaces urbanisés, il importe aussi
d’appréhender les modes d’urbanisation (densification, renouvellement
urbain, extension) et la production qu’il en résulte en termes de
logements, d’activités et d’équipements. Il s’agit ici de prendre en
considération le besoin de mettre en relation la consommation de
l’espace et le développement du territoire concomitant.
La démarche ici présentée propose de travailler avec un faisceau de
sources, voire de méthodes, car il n’existe pas de méthode unique en
mesure d’appréhender convenablement à elle-seule l’évolution de la
consommation de l’espace. En bref, il est ici proposé :
- de s’appuyer sur des indicateurs globaux de cadrage, de
données de références disponibles sur les grands territoires afin de
pouvoir comparer l’évolution de la consommation de l’espace sur le
territoire de MPM avec des d’autres territoires.
- de s’appuyer sur une méthode propre qui permettra d’affiner la
consommation à l’échelle locale en raison des particularités du territoire
notamment inhérente au mode de développement de la ville-centre.
A ce stade de l’étude, il convient de rappeler les éléments de contexte de
la commande. Au moment de l’engagement des réflexions menées
conjointement par la DUF et l’agAM au sujet de la mesure de la
consommation de l’espace (mars 2012) , l’Etat était en phase de réflexion
sur les outils qu’il pourrait mettre à la disposition des territoires (*). Sans
préjuger de la qualité de la boite à outils que mettra l’Etat à disposition,
la DUF a sollicité l’agence pour actualiser l’étude sur la consommation
des espaces naturels et agricoles réalisées dans le cadre du SCOT. Les
limites d’une mesure de la consommation de l’espace uniquement à
partir de l’analyse des données Corine Land Cover ont été conjointement
admises. Aussi, l’agence a proposé de tester une nouvelle méthode de
consommation de l’espace en s’appuyant sur l’enquête menée dans les
communes de MPM sur la réalisation des logements. Cette démarche,
menée à titre expérimental, doit aboutir à la rédaction d’un rapport final
qui permettra à la DUF de se déterminer sur le choix de retenir ou pas la
méthode proposée par l’agence.
Quatre arguments en faveur de la méthode proposée :
1) Elle permet de passer d’une approche « à grande maille » de la consommation de l’espace via Corin Land Cover à une approche « à la dentelle » s’appuyant à la fois sur la boite à outils fournie par l’Etat et sur l’enquête spécifique menée sur le territoire de MPM. Il convient de préciser que, dans le cas où la méthode serait retenue, elle ne substituera pas à la méthode « Etat » (si, in fine elle existe bien et si est
exploitable…) mais elle devra être considérée comme un « plus » dans la précision de la mesure de l’espace et surtout dans la qualification de l’espace consommé.
2) Les méthodes classiques d’appréciation de la consommation de l’espace sont mal adaptées à des territoires comme celui de MPM où une partie non négligeable de la production de logements – et à un moindre degré de l’activité – résulte du processus de renouvellement urbain à l’œuvre essentiellement dans la commune-centre. De fait, une analyse limitée à l’exploitation des outils classiques rendrait difficilement compréhensible le lien entre la consommation de l’espace d’une part et la dynamique de la construction d’autre part.
3) Elle constitue une garantie dans le cas de défaillance des
autres sources de données malgré les engagements aujourd’hui pris pour l’actualisation de Corin Land Cover (en principe tous les 6 ans) et de l’atlas urbain européen (en principe tous les 3 ans, voir plus bas).
4) Elle permet d’avoir des éléments de connaissance sur la consommation de l’espace plus régulièrement (au moins tous les 2 ans) permettant de mieux appréhender les évolutions en cours.
Fragilités de la méthode
1) Faisabilité : S’engager dans cette méthode suppose d’acter (au sens politique) la pérennisation de l’enquête menée auprès des communes de MPM hors Marseille et de clarifier les règles du jeu. La dernière enquête a montré quelques contestations (quatre communes) qui se sont résolues avec des fortunes diverses. Elle suppose aussi une forte
sensibilisation de l’ensemble des services communaux, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui (**). Par ailleurs, à ce jour Marseille dispose d’une enquête spécifique (deux fois par an) qui mobilise beaucoup de moyens à l’agence et dont les chiffres ne sont pas officiellement validés. Il faudra s’assurer que les moyens en interne seront assurés sur le long terme et trouver un processus de validation avec la ville de Marseille.
(*) Il convient de souligner que pour analyser la consommation de
l’espace, les méthodes et les outils sont multiples. Ils sont utilisés jusqu’à
aujourd’hui sans souci d’harmonisation. C’est pourquoi l’Etat élabore un
guide méthodologique qui devrait servir de référence pour les territoires.
Ce document sera finalisé à la fin de l’année 2012 et sera diffusé au cours
du 1er trimestre 2013. Les territoires devront tenir compte des
recommandations méthodologiques de l’Etat pour mesurer la
consommation de l’espace.
(**) Grosso modo, bonne sensibilisation à l’enquête pour la moitié des
communes. Pour un quart des communes, on arrive à de bons résultats
après plusieurs approches. Pour le quart restant, les données sont
obtenues très difficilement et parfois sont soumises à caution…
2) Fiabilité : Elle dépend d’une équation à trois variables : a. La qualité des fichiers SITADEL concernant les
autorisations de programmes et transmises par la DREAL pour les communes de MPM hors Marseille. Même remarque pour la DDU qui nous transmet les autorisations pour la ville de Marseille,
b. La qualité du travail partenarial avec les communes. Une partie des données sont calées « à dire d’expert » et dépend de fait du crédit que l’on peut accorder aux informations communiquées par nos référents. Une nouvelle fois, il faut insister sur l’importance de la sensibilisation et de l’adhésion de nos référents à cette enquête. Il faut passer d’un stade où cela est considéré comme une « corvée » à
un stade où l’ensemble des référents sera convaincu d’apporter une plus value. Pour cela, il faut bien que les relais se fassent en interne des communes : sensibilisation via le Maire ou tout du moins l’Adjoint à l’urbanisme ou le DGS. Par ailleurs, il parait nécessaire de créer une émulation entre les référents et de les réunir avant de commencer l’enquête (une réunion par bassin parait la mieux appropriée et elle serait l’occasion de fixer les rendez-vous, véritable calvaire à ce jour…
c. La qualité du travail fait par l’agence avec les points-clés suivants:
i. Contrôle qualité sur les données fournies par les communes,
ii. Qualité du géocodage, iii. Qualité du travail « d’orfèvre » à mener sur
l’identification des opérations en renouvellement urbain (à partir des orthophotos)
iv. Qualité de la méthode pour éliminer tous les biais inhérents aux consommations parcellaires anormales (notamment en zone agricole)
S’il faut s’avancer sur une marge d’erreur, on peut dire que cette
méthode comporte un taux de précision maximum de l’ordre de 90%.
Les pertes peuvent être imputées à parité égale aux carences au
niveau du géocodage et aux extrapolations réalisées pour les logements
diffus notamment à Marseille.
Dans le cadre de cette note d’étape, il est présenté à titre
d’illustration une première exploitation de l’enquête concernant la
commune de Gignac la Nerthe.
SCHEMA DE SYNTHESE DE LA METHODOLOGIE
1) La mesure de la consommation de l’espace
1-1) Eléments de cadrage et de comparaison
Trois sources distinctes permettront de disposer d’éléments de cadrage
et de comparaison sur la mesure de la consommation de l’espace :
- les données Corine Land Cover, déjà utilisées, mais qui se sont
avérées inopérantes pour appréhender l’ensemble de la consommation
de l’espace notamment en milieu urbain. En revanche, elles apporteront
des éléments appréciables sur la consommation des espaces naturels et
agricoles,
- les données de l’atlas urbain européen, mises récemment à
disposition, ouvre un champ de comparaison intéressant non seulement
avec les autres grandes villes nationales mais aussi avec les autres
grandes villes de l’union européenne,
- les données MAGIC, socle probable de l’approche de la mesure
de la consommation de l’espace proposé par l’Etat, qui permettra de
faire un « contrôle qualité » réciproque entre les bases MAGIC et les
bases « permis de construire » qui constituent la source principale de la
méthode « locale » déployée par MPM et l’agAM.
1-2) Méthode de suivi à l’échelle locale
La méthode « locale » s’appuie sur l’enquête permis de construire
menée dans les communes de MPM. C’est un outil spécifique au
territoire et probablement rarissime voire unique au plan national. Celle-
ci est présentée dans l’encart N°1. Initialement formatée pour répondre
aux besoins du suivi des objectifs de production de logements du PLH,
elle a été adaptée pour servir d’outil de suivi de la consommation de
l’espace. Cette adaptation résulte de l’élargissement de l’enquête aux
champs de l’activité économique et des équipements ainsi qu’à la
géolocalisation des permis non réalisés précédemment.
2) La qualification de l’espace consommé
La méthode « locale » permet de décliner la consommation de l’espace
au regard des modes d’urbanisation et de les corréler aux zonages PLU
(voir Encart N°3). Il convient de souligner que pour distinguer la
consommation des espaces naturels de celle à l’œuvre en milieu urbain,
nombre de territoires et l’Etat s’appuient sur la notion d’enveloppe
urbaine (voir Encart N°4). Il s’avère que les méthodes pour la définir sont
nombreuses et supposent pour qu’elle soit une véritable référence de
séparation de l’urbain et du naturel, une double approbation des
décideurs locaux et des représentants de l’Etat. Les apports de l’enquête
sont très importants pour caractériser les espaces urbanisés (ce qui a
produit) et s’appuie sur d’autres sources pour qualifier la nature des
espaces consommés. Le tableau ci-après présente succinctement
l’ensemble des sources nécessaires pour disposer d’un faisceau
d’indicateurs complet.
OUTILS petite échelle
Bases Magic du cadastre
Mes
ure
de
la c
on
som
mat
ion
de
l'esp
ace
Base de comparaison avec les
autres territoires urbains
Base de comparaison avec la
base mpm/agam
METHODE ETAT
Données Corine Land CoverBases Magic du cadastre
Mes
ure
de
la c
on
som
mat
ion
de
l'esp
ace
Base de comparaison avec les
autres territoires urbains
Base de comparaison avec la
base mpm/agam Atlas Urbain Européen
Qua
lific
atio
n de
la c
onso
mm
atio
n
de l'
espa
ce
Bases Magic du cadastre
Mes
ure
de
la c
on
som
mat
ion
de
l'esp
ace
Enquête
MPM/agam
Base de comparaison avec les
autres territoires urbains
Base de comparaison avec la
base mpm/agam
Données de cadrage
Mode urbanisation
Densification
Renouvellement
Extension
Logements terres agricoles
équipements terres naturelles
actiivités enveloppe urbaine
Qua
lific
atio
n de
la c
onso
mm
atio
n
de l'
espa
ce
Défintion de la limite entre espace
urbain et espace naturel
Définition de
l'enveloppe
urbaine a débatre
Zonages PLU
Qualification des espaces urbanisés
Ce qu'on a produit Ce qu'on a consommé
RECESENSEMENT DES OUTILS DE MESURE ET DE QUALIFICATION DE LA CONSOMMATION DE L ESPACE
Base de données utilisée Utilisation principale Caractéristiques et modalités d’accès Intérêts et limites
CORINE LAND COVER
OCSOL CRIGE PACA
Mesure de la consommation de
l’espace
Echelle : 1/50000ème
Mise à jour environ tous les 5 ans
Disponible : 1988, 2066,
A venir : 2014 pour une année de référence de 2012
Format : vecteur
* Base gratuite
* Benchmark
* Base inadaptée pour la prise en
compte du renouvellement urbain
ATLAS URBAIN EUROPEEN Mesure de la consommation de
l’espace
Images satellitaires SPOT, précision 2,5 (2006/207)
Unité minimale de collecte : 0,25 ha en urbain, 1 ha en rural
Echelle : 1/10000ème
Format : vecteur
Nomenclature en 21 postes
Mise à jour prévue : tous les 3 ans
Disponible pour toutes les villes de plus de 100000 habitants
Accès gratuit
* Données produites dans le cadre du
projet européen GMES permettant les
analyses comparées avec 150 villes
dont 22 en France
* Permet d’appréhender l’étalement
urbain et l’emprise des infrastructures
de communication
CADADTRE / BASE DE DONNEES MAGIC Mesure de la consommation de
l’espace
Données disponibles via la DRE AL
Echelle : 1/5000ème
/
Unité : parcelle
Mise à jour annuelle
Format : vecteur
* Informations disponibles à la
parcelle (c’est la seule base)
* Modalités de mise à jour ( à priori
annuelle) pas très transparentes
* Traitements lourds des fichiers
source, gros toilettage nécessaire
ENQUETE PERMIS DE CONSTRURE
MPM/AGAM
Mesure de la consommation de
l’espace
* Enquête réalisée au moins tous les 2 ans
Géolocalisation à la parcelle des permis réalisés pour les
logements, les équipements et les activités économiques
* fichier de base SITADEL (autorisés)
* Information fine (à la parcelle)
pouvant être appareillée avec le
zonage des PLU
* Démarche lourde en coproduction
de l’information
BD TOPO IGN Mesure de la consommation de
l’espace
Echelle 1/10000
Mise à jour en continu
Base notamment utilisée pour
déterminer la tache urbaine
ORTHOPHOTOGRAPHIE
CRIGE PACA
Qualification de l’espace consommé Dernière mise à jour disponible : 2009
A venir : en cours de montage avec une couverture aérienne
prévue en 2013 ou 2014.
Echelle : 1/1000ème
, résolution 15 cm
Base indispensable pour déterminer avec
précision le mode d’urbanisation
(densification, renouvellement, extension).
RPG/ Qualification de l’espace consommé * Données déclaratives des agriculteurs dont les terres sont * base géographique de suivi des
REGISTRE PARCELLEAIRE GRAPHIQUE (*) susceptibles d’être éligibles à la PAC
* Date de dernière mise à jour : 2007
* Echelle : 1/5000ème
Format : table graphique shapefile de ESRI, base données en
format DBF
Base payante
espaces agricoles en 28 catégories de
culture et des exploitations agricoles
* Couverture de la totalité de l’espace
agricole non assurée compte-tenu de
la procédure déclarative à laquelle
répond le RPG
CARTE APTITUDE DES SOLS / SCP Qualification de l’espace consommé Données au 1/100 000ème
Couverture unique en 1972
Base « raster » de la Société du Canal de Provence vectorisée
par l’agAM pour le territoire de MPM
* Seule base disponible renseignant
sur l’aptitude des sols
* Niveau de précision médiocre
* Interprétation en phase de test avec
la SCP et l’AUPA
PLU(s) NUMERISES Qualification de l’espace consommé En attente * permet le rapprochement de
mesurer la consommation de l’espace
par zonage par rapprochement à la
base « PC »
* problème de la prise en compte des
changements des zonages
ENQUETE PERMIS DE CONSTRURE
MPM/AGAM
Qualification de l’espace consommé Voir plus haut * permet de mettre en parallèle la
consommation de l’espace et les
caractéristiques s des espaces
consommés liés à la production de
logements, d’activités et
d’équipements
CARROYAGE INSEE (**) Qualification de l’espace consommé Carroyage 200 x 200 mètres
Base payante
Actualisation annuelle : n -3
* Permet de donner un cadre sur les
caractéristiques socio-économiques
des espaces consommés (en termes
de sous ou sur représentation
(*) Projet d’acquisition de la base par l’agAM
(**) Base non disponible à l’agAM
ENCART NUMERO 1
L’enquête « permis de construire » : un outil spécifique pour affiner
l’analyse de la consommation de l’espace.
Au sujet de la méthode...
Initialement, l’enquête «réalisation des permis de construire » avait pour
finalité de contribuer au bilan du PLH à travers le simple comptage des
logements réalisés. C’est sur cette base que la période 2006-2009 a été
couverte par l’enquête. L’enquête était alors motivée pour produire un
indicateur jugé stratégique pour le suivi du Plan Local de l’Habitat : le
nombre de logements produits (et non « autorisés » sur le territoire).
La prise en compte des impératifs du SCoT de mesure de consommation
de l’espace ont amené à
élargir le champ de l’enquête aux permis de construire « activités et
équipements ». Et à procéder à la géo localisation des permis de
construire sur le territoire afin de spatialiser la production des
logements, des activités et des équipements. Ces deux nouveautés ont
été intégrées à l’occasion de l’enquête menée en 2012 et couvrant la
période de construction des années 2010 et 2011.
Ces deux nouveautés se sont concrétisées par un surcroit de travail aussi
bien pour les communes que pour l’agence :
- pour les activités économiques et les équipements : il a fallu
identifier les permis réalisés sur l’ensemble de la période (2006-2011) car
les enquêtes précédentes (2006-2009) ne prenaient en compte que le
logement,
- pour les logements (mais aussi pour les permis activités) , il a
fallu procéder au géocodage des permis qui constitue la clé-de voute du
volet « consommation de l’espace » de l’enquête.
Une fois réalisé, le géocodage permet d’avoir une approche de
consommation de l’espace en croisant l’information permis de
construire avec les bases de données PLU-POS de MPM (pour les zonages
identifiés espaces agricoles et naturels) et les ortho photographies.
In fine, les Permis géo localisés permettent de mesurer les espaces
consommés sur le territoire et de qualifier la nature de cette
consommation.
Le géo référencement des Permis de Construire : clé de voute de la
méthode
Le principal exercice post enquête est donc de localiser à la parcelle les
permis de construire réalisés. De la qualité du géo référencement
dépend la qualité finale de la mesure de la consommation de l’espace.
C’est donc une opération cruciale qui demande un fort investissement
car, comme souvent, il faut procéder à des manipulations croisées pour
arriver au meilleur résultat possible.
Pour cela, le géo référencement se fait en deux étapes :
Première étape : géo localisation par référence parcellaire
le principe est simple, chaque permis de construire a une
référence cadastrale il suffit donc d’établir le lien entre la
base de données PC et le parcellaire. Ici, la bonne géo
localisation des permis est tributaire du bon remplissage des
informations sur la liste des PC et de la bonne mise à jour du
cadastre.
De manière automatique les trois cadastres utilisés (2003,
2006 et 2009) permettent de géo localiser environ 80% des
permis de construire à la parcelle.
Les PC non géo localisés présentent plusieurs cas de figure :
des cas de divisions parcellaires, des erreurs de saisies, des
manques dans la base PC.
Il est clair qu’un taux de géo référencement de 80% n’est pas suffisant
pour avoir une approche convenable de la consommation de l’espace.
C’est pourquoi, il a fallu procéder à un nouveau processus de géo
localisation
Seconde étape : géo localisation par table de géocodage
Elle intervient dans un second temps pour tous les permis qui
n’ont pas été référencés sur le cadastre. Cette méthode
utilise l’adresse indiquée sur le permis de construire et
permet de géo localise environ 15% des permis de
construire. Cette opération de géo localisation est très
compliquée à mener car les adresses ont un degré de
précision très variable allant de la parcelle (cas idéal) à
l’échelle communale, cas heureusement peu fréquent, où le
permis est impossible à géo localiser. Dans les situations
intermédiaires,
(Exemple : adresse : Ilôts 5 et 6 de la ZAC des Aiguilles), il faut
faire un travail complémentaire pour arriver à géolocaliser
correctement le permis.
A l’issue des deux étapes, le taux de localisation des permis de construire
est d’environ 94% et il peut être considéré comme convenable pour
servir de socle de travail à la mesure de la consommation de l’espace.
Le restant – 6% du total des permis - est très difficile à localiser et peut
être considéré à priori comme « perdu ». Toutefois, il n’est pas
impossible qu’un certain nombre de permis puissent être récupérés
grâce au cadastre ou à l’ortho photographie…
L’appareillement (délicat) des fichiers pour établir un premier bilan
Une fois les permis géolocalisés, il convient d’appareiller les données
avec les périmètres de référence :
- Avec le zonage des PLU, ce qui suppose de disposer des PLU
numérisés.
- avec les zonages correspondants aux enveloppes urbaines et
ceux situés hors enveloppes urbaines, déterminants pour apprécier la
consommation des espaces naturels et agricoles. Ceci suppose au
préalable d’avoir défini collectivement ce que représente l’enveloppe
urbaine (voir Encart 3).
Les bilans ci-dessous présentés à titre d’illustration pour la commune de
Gignac constituent :
- Un premier bilan chiffré mettant en relation le nombre de
logements construits et les surfaces parcellaires impactées. Même
corrélation avec les activités économiques et les SHON produites. Ces
éléments sont répartis selon les zonages du PLU en vigueur,
- une première illustration cartographique mentionnant la
répartition spatiale des permis réalisés au cours de la période 2006-2011.
A noter que les zonages du PLU résultent ici d’un travail de
retouche à partir des zonages simplifiés rectifiés « à la main ».
ENCART N°2 : la méthode déclinée pour Gignac : Le volet logements
Ce tableau donne un premier aperçu de la « consommation de l’espace »
liée aux logements. Il s’agit en fait des surfaces parcellaires impactées
(13,8 hectares). Pour affiner l’analyse, il convient de déterminer les
modes d’urbanisation à l’aide de l’orthophotographie et de retravailler la
donnée pour établir le « bon niveau de consommation ». A titre
d’exemple, les trois permis réalisés en zone agricole (zone A) concernent
3 parcelles représentant au total 4,1 hectares pour une SHON de 770 m²
qui n’a en fait consommé que 2% de l’espace. Il s’agit en fait
probablement de logements réalisés à l’exploitation agricole. Ainsi, on ne
peut pas considérer que ces 4,1 hectares ont été consommés par
l’urbanisation au détriment de l’agriculture. Restent à déterminer les clés
d’interprétation pour traduire les permis réalisés en surfaces
effectivement consommées par l’urbanisation.
On remarquera que la quasi-totalité des logements (162 sur 167) ont
été réalisés dans les zones U de la commune. La SHOn moyenne
constatée est de 96 m² par logement.
ZonageNombre de
permis
Nombre de
logements
SHON
totale
Surface
parcelles
Taille
moyenne
parcelle
COS virtuelSHON moyenne par
logement (en m²)
UB 50 75 7195 50149 1003 0,14 96
UC 3 42 2726 9122 3041 0,30 65
UD 35 45 4703 34182 977 0,14 105
UE 2 2 722 3390 1695 0,21 Non significatif
A 3 3 769 40918 13639 0,02 Non significatif
TOTAL 93 167 16115 137761 1481 0,12 96
Permis de construire logements: bilan pour la période 2006-2011
GIGNAC LA NERTHE
ENCART N°2 bis : la méthode déclinée pour Gignac : Le volet activités et
équipements
Tableau de synthèse pour la période 2006-2011
Ce tableau donne un premier aperçu de la « consommation de l’espace »
liée aux activités économiques et aux équipements. Il s’agit en fait des
surfaces parcellaires impactées (22 hectares). Pour affiner l’analyse, il
convient de déterminer les modes d’urbanisation à l’aide de
l’orthophotographie et de retravailler la donnée pour établir le « bon
niveau de consommation ». A titre d’exemple, les trois permis réalisés en
zone agricole (zone A) concernent 3 parcelles représentant au total 4,5
hectares pour une SHON de 440 m² qui n’a en fait consommé que 1% de
l’espace. Ainsi, on ne peut pas considérer que ces 4,5 hectares ont été
consommés par l’urbanisation au détriment de l’agriculture. Restent à
déterminer les clés d’interprétation pour traduire les permis réalisés en
surfaces effectivement consommées par l’urbanisation.
ENCART N°3 : Approche du mode de consommation d’espace
L’analyse croisée des données fournies par le fichier des permis de construire et les orthophotographies permet de définir le mode de consommation de l’espace. Trois modes de « consommation » ont été définis mais sont soumis à débat dans le cadre de cette note.
• Extension : le bâti construit, identifié sur le permis de construire, se fait sur terrain vierge dont le caractère agricole, naturel ou forestier est estimé à partir de la photo aérienne. Il s’agit là d’une interprétation sujette parfois à caution. Il est important de souligner que dans le cas où l’enveloppe urbaine serait définie, seraient alors considérées
Zonages PLUNombre de
permis
SHON totale
réalisée
SHON
moyenne
par PC
Total de la surface
parcelles
impactées par la
construction
% /surfaces
impactées
Taille
moyenne
parcelle
COS virtuel
constaté
UE 12 12550 1046 96782 43% 8065 0,13
UD 3 757 252 30847 14% 10282 0,02
AUE 1 479 479 7819 3% 7819 0,06
A 3 440 147 44858 20% 14953 0,01
UB 4 3139 785 43275 19% 10819 0,07
TOTAL 23 17365 755 223581 100% 9721 0,08
Permis de construire activités et équipements: bilan 2006-2011 (six ans)
GIGNAC LA NERTHE
comme des extensions tous les permis localisés en dehors de l’enveloppe urbaine.
• Renouvellement urbain : le bâti construit se fait sur un terrain déjà occupé (identification sur la photo avant la construction), L’analyse de la photo (après la construction) permet de valider le changement de forme et de destination du bâti. Le renouvellement urbain permet d’identifier les parcelles ou groupe de parcelles qui mutent. Deux cas de figure peuvent se présenter :
- le bâti d’origine avait une vocation différente des bâtiments
neufs construits (locaux d’activité qui mutent en logements ou
logements qui mutent en locaux d’activité),
- le nouveau bâti est construit tout en gardant la même
vocation : des logements remplacés par d’autres logements…
• Densification : Le bâti construit vient densifier une parcelle ou un groupe de parcelles déjà construite. La densification peut être horizontale (une construction neuve vient se rajouter à un ensemble) ou verticale (surélévation).
Le travail réalisé à partir des orthophotos demande beaucoup de temps
mais son apport est fondamental pour distinguer les modes
d’urbanisation. Si les enquêtes sont réalisées tous les deux, le temps
entre les deux enquêtes permet de lisser le travail et de fait le rend donc
« soutenable ».
A titre d’illustration, trois exemples, correspondant chacun à un mode d’urbanisation, sont présentés page suivante.
Cas en suspens : comment classer les « dents creuses » ?
Même s’ils sont de moins en moins nombreuses, des parcelles non
construites demeurent dans le tissu urbain. Dans le cas où elles viennent
à être construites, s’agit-il :
- d’une densification sous entendu du tissu urbain ou au sein de
l’enveloppe urbaine ?
OU
- d’une extension de l’urbanisation dans la mesure où il s’agit
d’une « primo artificialisation » d’un terrain ?
Exemple d’extension urbaine.
1 998 2 009
Exemple de renouvellement urbain
Exemple de densification
1 998
2 009
1 998
2 009
ENCART NUMERO 4
La question de la définition de l’enveloppe urbaine
Pourquoi définir une enveloppe urbaine ?
La définition de l’enveloppe urbaine est une étape cruciale dans le suivi
de la consommation de l’espace. En effet, c’est à partir de la définition
retenue que l’on va déterminer la limite entre « l’urbain » et le
« naturel ». Avec des conséquences importantes puisque tout ce qui sera
réalisé en dehors de l’enveloppe urbaine sera considéré comme des
extensions de l’urbanisation.
D’après les informations aujourd’hui disponibles et en provenance des
services de l’Etat, il ne sera pas imposé une définition formelle de
l’enveloppe urbaine. Le guide méthodologique en cours d’élaboration
donne simplement quelques préconisations.
Il appartient donc aux territoires de déterminer eux-mêmes – à partir des
préconisations des services de l’Etat- l’enveloppe urbaine. Sur ce thème,
l’expérience menée au sein des autres agences d’urbanisme montre que
c’est un sujet qui doit être débattu avec les Elus. Avec, in fine une
validation sur le principe retenu.
Les services de l’Etat mentionnent aussi qu’il faut distinguer :
- la limite de l’urbanisation actuelle qui correspond au «T0 »
- la limité de l’urbanisation future à travers les objectifs fixés.
En résumé, l’établissement du « T0 » et la définition de l’enveloppe
urbaine sont deux thèmes qu’il convient de continuer à travailler dans
le cadre de
Atlas urbain Européen
Extraction pour la commune de Gignac
L’atlas urbain européen en résumé
L'élaboration de l'Atlas urbain européen s'inscrit dans le cadre du projet
GMES (Global Monitoring for Environnement Security). Il s'agit de fournir
des données précises sur l'occupation du sol et l'expansion urbaine dans
les 27 pays de l'Union européenne. Cette cartographie concerne les
villes supérieures à 100 000 habitants telles que définies par l'Audit
urbain soit 305 agglomérations dans l'UE. Ce travail est en cours de
réalisation et sera achevé en 2011. Les données seront actualisées tous
les 3 ans. D'ores et déjà en mai 2010, plus de 150 villes sont accessibles.
L'intérêt principal de l'Atlas urbain est de mettre à disposition des
données sur l'occupation du sol beaucoup plus précises que celles
disponibles dans Corine Land Cover : l'échelle de précision est de l'ordre
de 1/10 000 (au lieu de 1/100 000 pour Corine Land Cover). Pour
mesurer le degré d'artificialisation, on dispose d'une typologie prenant
en compte les différents degrés de continuité ou de discontinuité du
tissu urbain, ce qui permet de dépasser la simple opposition urbain /
périrubain :
Exemple d’exploitation de la carte sur l’aptitude des sols
Source : Canal de Provence, traitements agAM
