Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 35 -
3. Morphologie urbaine et consommation d’espace
Historique du développement de la commune
La commune de Pouliguen, avec les limites administratives que nous
connaissons aujourd’hui, est véritablement née le 20 avril 1854 par un
décret de loi officialisant la réunion de 2 villages dépendants de Batz-
sur-mer : Penchâteau et Le Pouliguen (le port). Avant ce rattachement,
le secteur de Penchâteau est, grâce à sa position stratégique, celui où
l’on retrouve les traces de l’Histoire les plus anciennes (remparts datés
de 450 avant J.-C.) et celui qui s’est développé le premier et ce dès le
Moyen-âge.
Dès le XIVe siècle, des documents évoquent l’existence d’un « port du
Pouliguen ». Au XVe siècle, on améliorera ce dernier à l’aide de quais
maçonnés.
Jusqu’au XIXe siècle, il maintiendra une activité axée sur la pêche et le
transport du sel produit dans le marais salant guérandais vers la Loire
ou l’Europe du nord. Cette activité explique les maisons de pêcheurs,
d’armateurs et de paludiers que l’on retrouve aujourd’hui dans le centre-
ville qui est tourné vers le port. Cependant, le transport du sel alors
périclitant entraînera le territoire à user d’autres activités afin de
poursuivre son développement.
Le véritable essor du Pouliguen se situe alors au XIXe siècle avec
l'arrivée du chemin de fer (ouverture de la ligne Saint-Nazaire-Le Croisic
en 1879), l'amélioration des communications et le développement du
tourisme en presqu’île (dès 1820 et en premier lieu au Croisic). C’est un
tournant capital pour le petit port du Pouliguen qui est très vite
considéré comme une station climatique et balnéaire à caractère
familial. On observe alors une croissance démographique importante :
de 500 habitants en 1820, la population passe à 800 en 1850.
Progressivement, des constructions sont édifiées sur la dune et le long
de la route qui mène à Penchâteau pour, en partie, héberger les
nouveaux touristes. Les deux anciens villages du Pouliguen et de
Penchâteau sont alors vite reliés par l’urbanisation et forment une même
entité. Sur la carte ci-contre, on peut observer que déjà en 1905 la côte
entre Penchâteau et le port était urbanisée. Le Pouliguen est alors à son
apogée et l’urbanisation s’étendra progressivement à l’ensemble de la
commune.
L’urbanisation a été telle que ces 30 dernières années, le manque de
place restant a contraint à urbaniser principalement des « dents
creuses » et ce sous la forme d’opérations groupées d’habitat individuel,
beaucoup moins denses que le tissu urbain ancien (cf. point
suivant « Densités et formes urbaines variées »). Ces 10 dernières
années, la dynamique d’urbanisation s’est ralentie et a pris une forme
beaucoup plus diffuse, en raison du manque de foncier disponible.
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 36 -
1905 1955
1975 1990 2008
Evolution de la tâche urbaine de 1905 à 2008 (Source : DREAL)
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 37 -
Des densités et des formes urbaines variées
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 42 -
Une consommation d’espace sur la période
passée importante au vue de la taille de la
commune, mais en renouvellement de
l’enveloppe urbaine
La loi du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour
l’Environnement dite loi Grenelle II prescrit l’intégration,
dans le rapport de présentation des Plans Locaux
d’Urbanisme, d’une analyse de la consommation des espaces
naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années
précédant l’approbation du plan. Cette analyse est un outil
de connaissance et de contrôle du territoire qui doit aboutir
à la fixation d’objectifs de limitation ou de modération de la
consommation de ces espaces.
Dans le cas de la commune du Pouliguen, cette analyse est
basée sur le croisement entre les photographies aériennes
2000 et 2009. Il ressort que, entre 2000 et 2009 :
- la consommation d’espace a été exclusivement à
destination d’habitat.
- Elle représente 9,5 ha au total, soit 9500 m² par an,
soit plus de 2% du territoire communal. Cette superficie
annuelle s’avère importante pour cette petite commune.
- La consommation s’est principalement opérée en
renouvellement du tissu existant et exclusivement au
sein de l’enveloppe urbaine de l’époque. Peu d’espace
agricole ou naturel ont été consommés. En effet, sur les
9,5 ha consommés :
3 ha l’ont été en zone à urbaniser du POS (32%)
6,5 ha l’ont été en diffus (68%)
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 43 -
Enveloppe urbaine du Pouliguen
Le SCoT de Cap Atlantique préconise une urbanisation préalable dans le
tissu existant, c’est-à-dire dans l’enveloppe urbaine des villes bourgs, et
subsidiairement des villages, qu’il s’agisse de l’urbanisation concernant
les commerces, les logements etc.
L’enveloppe urbaine encercle l’ensemble du bâti continu d’une ville,
d’un bourg ou d’un village, sans ou avec de faibles ruptures de
l’urbanisation. Les lisières urbaines sont les espaces situés
immédiatement à proximité des limites de l’enveloppe urbaine, lignes ou
zones de transition entre l’urbain et la nature (cf. schémas ci-dessous).
L’objectif de déterminer l’enveloppe urbaine est d’optimiser le tissu
urbain existant. Cette dernière est cartographiée page suivante. On
observe qu’au Pouliguen l’enveloppe urbaine concerne une très grande
partie de la commune et que les ruptures de l’urbanisation en son sein
sont très peu nombreuses.
Sourc
e:
SCoT C
ap A
tlantique
Sourc
e :
SCoT C
ap A
tlantique
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 45 -
Un potentiel de renouvellement urbain encore
important
Le Pouliguen est une commune aux 4/5 urbanisée dont le
développement est contraint, à la fois par les limites géographiques de
la commune et par sa position littorale qui induit, notamment,
l’inconstructibilité d’une bande littorale de 100 mètres en dehors des
espaces urbanisés. Le foncier s’avère donc rare.
Pour ces raisons, mais aussi afin d’utiliser de manière économe les
ressources foncières présentes au Pouliguen, le potentiel de densification
en zone urbaine s’avère être particulièrement intéressant à analyser. Il
se constitue des :
- Terrains à bâtir en zone U, ce qui pourrait s’apparenter aux
« dents creuses » ;
- Possibilités de division ou de construction sur terrain déjà
bâti ;
- Renouvellement urbain, à savoir les parcelles mutables ;
Dents creuses et divisions parcellaires
Tout d’abord, le potentiel de densification dans le tissu urbain a été
comptabilisé. Ainsi, le potentiel en dents creuses et divisions parcellaires
diffuses s’élève à 40 logements (un coefficient de rétention de 50% sur
ce potentiel privé a été appliqué pour tenir compte des phénomènes de
rétention foncière). A ce potentiel s’ajoute celui du secteur du Chemin
du Pelué (15 logements). Celui-ci est considéré comme stratégique en
raison de sa localisation et de sa superficie (le territoire du Pouliguen est
urbanisé au 4/5ème et les emprises foncières importantes deviennent
très rares). Aussi, 30% des logements produits dans ce secteur devront
être des logements sociaux (pouvant comprendre à la fois le locatif ou
l’accession aidée). Il s’agit d’un « secteur de mixité sociale » reporté aux
documents graphiques.
NB : ce potentiel en comblement de dents creuses et divisions
parcellaires ne tient pas compte des opportunités de densification de
l’enveloppe urbaine existante portée par une logique de projet et pour
lesquelles des orientations d’aménagement et de programmation ont été
réalisées.
Renouvellement urbain et îlots mutables
Deux projets de renouvellement urbain ont été identifiés sur des terrains
appartenant à la commune :
- Un dans le centre-ville, en lieu et place de l’actuelle école Paul
Lesage, qui, suite à son déplacement à proximité de l’école
publique actuelle, constituant ainsi un véritable pôle scolaire
rassemblé, permettrait de libérer du foncier au cœur du centre-
ville pour accueillir 50 logements minimum, dont 30% de
logements locatifs sociaux.
- Un autre sur la Place Duchesse Anne, le parking des Cirques et
une frange derrière l’avenue Porte Joie, permettant d’accueillir
150 logements au total. Une étude permettant la réalisation
d’un projet d’ensemble en lien avec le centre-ville sera menée.
Elle devra permettre de tenir compte des liaisons à conserver,
créer, renforcer, des formes urbaines à développer, etc. Une
partie de ce secteur constitue du renouvellement urbain, un
autre un comblement de dent creuse et une autre une extension
limitée. Toutefois, même si les caractéristiques originelles de ce
Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 46 -
site sont variées, il a été souhaité un zonage spécifique pour
l’ensemble du secteur et une comptabilisation commune du
potentiel réalisable pour marquer la volonté d’y réaliser un projet
d’ensemble. Par ailleurs, la commune est propriétaire de la
totalité du secteur.
Ces opérations devront comporter chacune au moins 30% de logements
locatifs sociaux.
Le potentiel de densification au sein de l’enveloppe urbaine (dents
creuses + renouvellement) atteint les 255 logements environ.
A propos du renouvellement urbain…
Que dit le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) ?
Une urbanisation préalable dans le tissu existant afin de mieux utiliser
l’espace dans le cadre d’une gestion économe (p. 28 du DOG)
L’urbanisation se réalisera en priorité dans l’enveloppe urbaine des
villes, bourgs, et subsidiairement des villages, et dans un objectif
d’optimisation du tissu urbain existant. L’objectif est d’y construire
en moyenne à l’échelle de Cap Atlantique un minimum de 30% des
constructions nouvelles.
Les documents d’urbanisme organiseront l’exploitation des dents
creuses, quelles que soient leur taille, mais aussi des ressources de
densification sur un tissu lâche et des possibilités de renouvellement
urbain, sous réserve d’une analyse contextuelle prenant en compte la
qualité urbaine et le fonctionnement des quartiers. Cette densification
ne fait pas obstacle à la création d’espaces de respiration
(espaces verts ou aménagements urbains) nécessaires à une
organisation urbaine de qualité.
Les potentialités de réhabilitation/reconversion seront mises en
évidence pour en favoriser la mise en œuvre (exemples : bâtiments
agricoles non exploitables comme tels, locaux d’activité, etc.).
Les ouvertures à l’urbanisation hors de l’enveloppe urbaine seront
subordonnées à la mise en œuvre de règles permettant la réception de
nouvelles capacités, quand elles existent, dans le tissu urbain.