Jean-Louis Sablon

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Défauts de construction :

que faire ?Guide juridique et pratique

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sommaire :

1 Choisir les constructeurs  2 Vérifier les garanties et les assurances  3 Ne pas oublier

les contrats  4 Contrôler les travaux 5 Maîtriser les paiements 6 Prononcer la réception   

7 Connaître les recours 8 Faire jouer les garanties et les assurances 9 Réparer tous les

préjudices 10 Gérer les litiges

en annexe : modèles d’actes, principales règles de droit, lexique.

Tout le monde ou presque a fait ou fera réaliser des travaux, si ce n’est construire une maison. On se pose alors l’angoissante question de la conformité et de la qualité des travaux engagés ou déjà réalisés. Comment y veiller ? Comment faire au mieux en cas de problème ? Comment réagir face aux professionnels que sont les constructeurs et les assureurs ?

C’est à ces questions que répond précisément ce guide juridique et pratique.

Avocat spécialisé en droit de l’immobilier, l’auteur s’adresse à tous les particuliers qui font exécuter des travaux dans leur logement ou dans une copropriété, à ceux qui font construire une maison ou encore un ouvrage de plus grande taille, qu’il soit ou non destiné à l’habitation.

La majorité des défauts de construction ayant pour origine une faute des constructeurs, on verra que bon nombre d’entre eux pourraient être évités si, avant et pendant les travaux, quelques règles simples, énoncées ici, étaient appliquées.

Outre les différentes règles fixées par la loi et les tri-bunaux, l’auteur explique les conséquences à en tirer sur le plan pratique dans la plupart des situations que peut rencontrer un propriétaire. Enfin, l’ensemble est illustré par des exemples et complété par des modèles d’actes.

Avocat spécialisé en droit de l’immobilier, diplômé en droit de la construction et de l’urbanisme, Jean-Louis Sablon a déjà publié chez Eyrolles un ouvrage juridique réglementaire : Le contentieux des dommages de construction. Analyse et stratégie.

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Illustration de Clo’e Floirat / Agence La Suite Studio Eyrolles © Éditions Eyrolles

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sommaire :

1 Choisir les constructeurs  2 Vérifier les garanties et les assurances  3 Ne pas oublier

les contrats  4 Contrôler les travaux 5 Maîtriser les paiements 6 Prononcer la réception   

7 Connaître les recours 8 Faire jouer les garanties et les assurances 9 Réparer tous les

préjudices 10 Gérer les litiges

en annexe : modèles d’actes, principales règles de droit, lexique.

Tout le monde ou presque a fait ou fera réaliser des travaux, si ce n’est construire une maison. On se pose alors l’angoissante question de la conformité et de la qualité des travaux engagés ou déjà réalisés. Comment y veiller ? Comment faire au mieux en cas de problème ? Comment réagir face aux professionnels que sont les constructeurs et les assureurs ?

C’est à ces questions que répond précisément ce guide juridique et pratique.

Avocat spécialisé en droit de l’immobilier, l’auteur s’adresse à tous les particuliers qui font exécuter des travaux dans leur logement ou dans une copropriété, à ceux qui font construire une maison ou encore un ouvrage de plus grande taille, qu’il soit ou non destiné à l’habitation.

La majorité des défauts de construction ayant pour origine une faute des constructeurs, on verra que bon nombre d’entre eux pourraient être évités si, avant et pendant les travaux, quelques règles simples, énoncées ici, étaient appliquées.

Outre les différentes règles fixées par la loi et les tri-bunaux, l’auteur explique les conséquences à en tirer sur le plan pratique dans la plupart des situations que peut rencontrer un propriétaire. Enfin, l’ensemble est illustré par des exemples et complété par des modèles d’actes.

Avocat spécialisé en droit de l’immobilier, diplômé en droit de la construction et de l’urbanisme, Jean-Louis Sablon a déjà publié chez Eyrolles un ouvrage juridique réglementaire : Le contentieux des dommages de construction. Analyse et stratégie.

Défauts de construction :

QUE FAIRE ?

Jean-Louis Sablon

Défauts de construction :

QUE FAIRE ?

Comment les prévenir et comment en guérir en 10 leçons : réglementation, conseils, exemples

Groupe Eyrolles61, bd Saint-Germain75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégra-lement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans l’autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.

© Groupe Eyrolles, 2016

ISBN : 978-2-212-14378-2

Quand on fait de mauvais choix au départ, en termes de matières ou d’exécution,

on finit par le payer.

Jean Nouvel

Table des matières

Introduction ....................................................................................... 9

1.Choisir les constructeurs ...................................................... 111. Choisir les matériaux ................................................................ 122. Choisir l’entrepreneur ............................................................... 13

a. La transparence 15 – b. La formation 16 – c. L’expérience 17 d. Les qualifications : un critère important 18 – e. L’appartenance à une organisation professionnelle 19 – f. L’étendue et la qualité des garanties fournies 19 – g. La sous-traitance 20

3. Choisir des techniciens ............................................................ 20a. Faut-il y avoir recours ? 20 – b. Le maître d’œuvre 21 – c. L’ingénieur et le bureau d’études 24 – d. Le contrôleur technique 25 – e. L’expert 26

4. Prendre un courtier en travaux .............................................. 275. Avoir le réflexe consommateur .............................................. 28

2.Vérifier les garanties et les assurances ........................ 311. Les garanties .............................................................................. 31

a. Travaux de construction en général : la retenue de garantie et la caution bancaire 32 – b. Construction de maison individuelle : la retenue et la garantie de livraison 33

2. Les assurances ........................................................................... 35a. L’assurance des constructeurs 35 – b. L’assurance du maître d’ouvrage (assurance de dommages ouvrage) 38

3.Ne pas oublier les contrats .................................................. 431. Les dangers du travail dissimulé ............................................ 442. Précautions à prendre pour tous les marchés de travaux ... 45

a. Un contrat écrit 46 – b. Pour les travaux les plus importants 47

3. Vérifications utiles pour un CCMI ........................................... 494. La fourniture du terrain par le constructeur ........................ 535. La rétractation ........................................................................... 54

7

4.Contrôler les travaux .............................................................. 571. Éviter les défauts ....................................................................... 57

a. Avant les travaux 59 – b. Pendant les travaux 61

2. Réparer les défauts en cours de chantier ............................. 64a. L’entreprise accepte d’y remédier 64 – b. L’entreprise ne répare pas 65c. Le défaut a entraîné un retard significatif des travaux 67

5.Maîtriser les paiements ........................................................ 691. Règles générales ....................................................................... 692. En cas de défaut de construction........................................... 713. Le paiement du solde à la fin des travaux ............................ 72

a. Pour les travaux en général 72 – b. Dans le CCMI 73

6.Prononcer la réception .......................................................... 751. Quand doit-elle intervenir ? .................................................... 762. Le refus de la réception ............................................................ 77

a. Le maître d’ouvrage la refuse 77 – b. L’entrepreneur ne donne pas suite à la demande de réception contradictoire 82

3. Les formes de la réception non judiciaire ............................ 834. Le contenu de la réception...................................................... 845. La levée des réserves ................................................................ 86

a. Le délai 86 – b. Les formalités particulières à respecter 86 – c. Que faire si l’entrepreneur tarde à réparer ? 87

6. Le contrat de construction de maison individuelle ............ 89

7.Connaître les recours ............................................................. 911. La garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur . 932. Les autres recours contre les constructeurs ......................... 95

a. Les défauts les plus graves 95 – b. Les défauts les moins graves 96c. Peut-on dépasser les délais de recours ? 97

3. Le recours contre les fournisseurs et fabricants des matériaux ............................................................................ 98a. Cas particulier : les fabricants et importateurs sont solidairement responsables avec les constructeurs 98 – b. Dans les autres cas 99

4. Le recours contre les sous-traitants ....................................... 1005. Quelques conseils pratiques ................................................... 101

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Table des matières

8.Faire jouer les garanties et les assurances ................. 1031. Pendant les travaux et jusqu’à la réception comprise ....... 103

a. Les défauts apparus en cours de travaux 104 – b. Les défauts relevés à la réception 106

2. Après la réception ..................................................................... 107a. Si l’assurance de dommages ouvrage a été souscrite 107b. Si l’assurance de dommages ouvrage n’a pas été souscrite 111

I Réparer tous les préjudices ................................................ 1133. La réparation du défaut ........................................................... 113

a. Le maître d’ouvrage peut exiger une remise en état à l’identique 113b. Que se passe-t-il si les réparations ne donnent pas satisfaction ? 115c. Le maître d’ouvrage a-t-il l’obligation de faire procéder aux réparations ? 115

4. L’indemnisation des préjudices annexes .............................. 116

JGérer les litiges ......................................................................... 1191. Quand faut-il prendre un avocat ? ......................................... 1192. L’importance des délais ............................................................ 121

a. Pendant les travaux 122 – b. Une fois la réception prononcée 122

3. Les procédures amiables ......................................................... 125a. Les conciliations et médiations purement contractuelles (avocat facultatif) 125 – b. La conciliation et la médiation instaurées par la loi (avocat facultatif) 126 – c. La procédure participative (avocat obligatoire) 127

4. Les procédures judiciaires ....................................................... 128a. Les procédures sans avocat devant le juge de proximité et le tribunal d’instance 128 – b. L’action de groupe 130

5. Un dossier bien constitué ........................................................ 1306. Qu’est-ce qu’un bon accord ?.................................................. 1327. L’expertise ................................................................................... 134

a. L’expertise privée 134 – b. L’expertise de dommages ouvrage 135c. L’expertise judiciaire 136

Lexique ................................................................................................. 139

Principaux textes réglementaires et législatifs ............ 143

Introduction

Les statistiques montrent que la grande majorité des défauts de construction, y compris ceux qui peuvent se manifester long-temps après l’achèvement des travaux, ont pour origine une faute des constructeurs. Mon métier d’avocat m’a convaincu que, si quelques règles simples étaient connues et appliquées, avant et pendant les travaux, par leurs bénéficiaires, bon nombre d’entre eux pourraient être évités et que ceux qui ne le seraient pas pourraient être réparés de manière plus simple, rapide et efficace.

Alors que les guides et mémentos destinés à l’information et à la protection des consommateurs se multiplient dans bien des domaines, j’ai pu constater que le sujet n’était abordé que succinctement à travers la question plus générale des travaux. Pourtant tout le monde ou presque a fait ou fera réaliser des travaux et/ou construire une maison et s’est posé ou se posera l’angoissante question de leur conformité et de leur qualité. Comment y veiller ? Comment faire au mieux en cas de problème ? On se sent généralement démuni face aux profes-sionnels que sont les constructeurs et les assureurs.

C’est à ces questions que ce petit guide se propose de répondre, sans autre prétention que d’aider le lecteur à y voir plus clair, à avoir les bons réflexes, à régler les situations les plus simples ou à être en mesure, au contraire, de connaître ses limites, de savoir s’arrêter et de consulter à temps les professionnels qualifiés, techniciens ou juristes, qui pourront l’aider efficace-ment. Il s’adresse à tous les particuliers qui font exécuter des

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Introduction

travaux (que ce soit dans leur logement ou ailleurs, dans une copropriété, par exemple), construire une maison ou un ouvrage de plus grande taille (qu’il soit destiné à l’habitation ou non).

Les conseils qui vont suivre ne sont pas à prendre forcément à la lettre, car, dans un certain nombre de cas, ils peuvent paraître disproportionnés ou de mise en œuvre délicate et plutôt réservés à des travaux d’importance. Qu’importe ! Il est bon de connaître ses droits, précisément pour savoir s’il y a lieu de les faire jouer et dans quelle mesure. Au moins, la décision sera prise en connaissance de cause et plus facilement assumée.

On trouvera un rappel des règles fixées par la loi et les tribu-naux ainsi que les conséquences à en tirer sur le plan pratique dans les différentes situations que peut rencontrer le maître d’ouvrage. Ces règles sont illustrées par des exemples et des modèles d’actes.

Un court lexique et l’indication des textes principaux viennent compléter l’ensemble.

Dans tous travaux, il y a un avant, un pendant et un après. C’est à chacune de ces trois périodes qu’un minimum de vigilance et de rigueur s’impose si l’on veut mettre de son côté le maximum de chances de mener à bien le chantier et de régler au mieux les éventuels défauts de construction.

Dix thèmes essentiels ont donc été retenus et traités par ordre chronologique : les trois premiers (et une partie du quatrième) concernent l’avant-travaux, les trois suivants le déroulement des travaux et les quatre derniers principalement l’après- travaux. Mais ils peuvent être abordés indépendamment les uns des autres avec, si besoin, des renvois aux chapitres précédents.

ChEz lE MêME éDITEuR

Ouvrages généraux

Thierry Gallauziaux et David Fedullo, Grand guide du bricolage, relié, 608 p. en couleurs, 2015

Thierry Gallauziaux, David Fedullo et Gérard Karsenty, Tout savoir avant de faire construire, 80 p. en couleurs, 2013

Henri Renaud, Construction de maisons individuelles, relié, 3e éd., 384 p., 2009

Jean-Paul Roy et Jean-Luc Blin-Lacroix, Le dictionnaire professionnel du BTP, 3e éd., 828 p., 2011

Xavier Bezançon et Daniel Devillebichot, Histoire de la construction

– de la Gaule romaine à la Révolution française, 392 p. en couleurs, 2013 – moderne et contemporaine en France, 480 p. en couleurs, 2014

Manuels juridiques

Jean-louis Sablon, Le contentieux des dommages de construction : analyse et stratégie, 400 p., 2012

Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau et Xavier De Cussac, Expertise immobilière. Guide pratique, 6e éd., 496 p., 2013

Patricia Grelier Wyckoff, Pratique du droit de la construction, Marchés publics et privés, 7e éd., 480 p., 2015

– Le mémento des marchés publics de travaux, 5e éd., 320 p., 2012 – Le mémento des marchés privés de travaux, 3e éd., 304 p., 2011 – Le mémento des contrats complexes de la commande publique, 208 p., 2012

Bertrand Couette, Guide pratique de la loi MOP, 3e éd., 600 p., 2014

Patrick Gérard, Pratique du droit de l’urbanisme. Urbanisme réglementaire, indi-viduel et opérationnel, 6e éd., 336 p., 2013

et des dizaines d’autres livres de bricolage, de construction, d’architecture, de BTP et de génie civil sur www.editions-eyrolles.com