coordonné par jean-michel guÉrin, - eyrolles.com · insistant sur un ou deux points qui vous...

Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN,

avec la collaboration de Frédéric MIRAMise à jour de Nathalie GIRAUD

S

AVOIR

LOUER

Cinquième édition

© Groupe Eyrolles, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007© De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007

ISBN 10 : 2-7081-3772-7ISBN 13 : 978-2-7081-3772-1

Savoir louer

84 © De Particulier à Particulier

La saisine normalePour toute demande qui excède 4 000 €, vous êtes obligé de rédi-ger une assignation (de préférence par avocat mais ce n’est pasobligatoire) qui sera délivrée à la partie adverse par huissier. Le jourde l’audience, le juge donnera la parole aux deux parties ou à leursreprésentants. N’oubliez pas alors d’être le plus concis possible eninsistant sur un ou deux points qui vous paraissent essentiels.

Lorsque le juge estime être en possession de tous les élémentsnécessaires, il met l’affaire en délibéré et rendra son jugement dansles semaines qui suivent.

Les modèles de lettresLes travaux

Demande de mise aux normes

Lettre recommandée avec AR

Madame, Monsieur,

Malgré mes multiples appels téléphoniques et mon courrier endate du …, je reste, à ce jour, sans nouvelles de votre part.

Je vous rappelle avoir constaté que le logement que vous melouez, suivant le bail signé le …, n’est pas conforme aux normesde décence prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier2002.

En effet, (définissez les points à propos desquels les normes nesont pas respectées) :

En conséquence, je vous mets en demeure d’effectuer les tra-vaux dans les meilleurs délais.

À défaut de réponse de votre part dans les deux mois à compterde la réception de la présente, je me verrai contraint de saisir laCommission départementale de conciliation, et, le cas échéant,la juridiction compétente.

Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, messalutations distinguées.

La location d’un logement vide

© Groupe Eyrolles 85

Demande de travaux par le locataire


Madame, Monsieur,

Malgré mes différents appels téléphoniques et mon courrier endate du …, je reste, à ce jour, sans nouvelles de votre part.

Je vous rappelle que j’ai constaté dans le logement que vous melouez, suivant le bail signé le …, un certain nombre de dysfonc-tionnements.

En effet, (définissez les travaux que le propriétaire doitréaliser) :– …– …

Ces travaux n’ayant pas le caractère de réparations locativesdéfinies par le décret du 26 août 1987, je vous informe qu’ilssont à la charge exclusive du propriétaire.

En conséquence, je vous mets en demeure de bien vouloir procé-der à leur réparation dans un délai de … (laissez un délai dehuit jours minimum) à compter de la réception de la présente,faute de quoi, je serai contraint d’user des voies de droit dont jedispose en vertu de la loi.

Par ailleurs, je vous signale que je me tiens à votre dispositionpour convenir des modalités d’exécution des travaux.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, àl’assurance de ma considération distinguée.

Savoir louer


Réponse du propriétaire à une demande de remboursement par son locataire de travaux réalisés sans son accord

Madame, Monsieur,

Par courrier en date du …, vous m’informez de la réparation du… (énumérez la nature des travaux) :– …– …

En m’indiquant qu’ils sont à la charge du propriétaire. Vous medemandez donc leur remboursement. Cependant, je vous rap-pelle, qu’à défaut de travaux urgents, le locataire doit obtenirl’accord préalable du propriétaire avant d’engager les répara-tions qui s’imposent.

En conséquence, faute d’avoir obtenu mon accord, je suis endroit de vous refuser leur remboursement.

Toutefois, soucieux de préserver nos bonnes relations, j’acceptede faire un geste en participant pour moitié au paiement de cestravaux.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de maconsidération distinguée.



Demande du propriétaire de réaliser des travaux dans le logement loué

Madame, Monsieur,

Je vous informe, par la présente, que j’entends réaliser des tra-vaux dans le logement sis : …pour lequel un bail a été signé le … ayant pris effet le …

En effet, (précisez les travaux à entreprendre) :– …– …

En conséquence et conformément aux dispositions de l’article 7de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez vous y opposer.

Par ailleurs, je vous informe que compte tenu de la durée destravaux qui sera inférieure à 40 jours, vous ne pourrez préten-dre à une diminution du loyer.

Enfin, je vous signale que je reste à votre disposition pour conve-nir des modalités d’exécution des travaux.

Vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous prie decroire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considérationdistinguée.

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Demande du locataire d’effectuer des travauxde transformation

Madame, Monsieur,

Je vous informe que je désire entreprendre des travaux detransformation dans le logement que vous m’avez loué, suivant lebail en date du …, ayant pris effet le …

Les travaux sont les suivants :

En conséquence et conformément à l’article 7 de la loi du6 juillet 1989, je vous remercie de bien vouloir m’autoriser à lesexécuter. Il est entendu, qu’à mon départ, ces travaux vous serontdéfinitivement acquis et par conséquent, il ne vous sera pas possi-ble de me contraindre à remettre les lieux dans leur état initial.

Vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous prie decroire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considérationdistinguée.



Le loyerAugmentation du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL)

Madame, Monsieur,

Je vous informe que conformément au bail que nous avons signéle …, le loyer est indexé sur la variation de l’indice de référencedes loyers (publié par l’INSEE) du 3ème trimestre.

Je vous rappelle qu’en vertu de l’article 35 de la loi n°2005-841du 26 juillet 2005, l’indice de référence des loyers se substitueautomatiquement à la valeur moyenne de l’indice du coût de laconstruction depuis le 1er janvier 2006, pour les contrats encours, dès lors qu’il s’agit de location vide soumise à la loi du 6juillet 1989. L’indice du 1er trimestre vient d’être publié et s’élèveà …

En conséquence, le nouveau loyer s’établit à : …

Je vous remercie donc de bien vouloir en tenir compte pour lerèglement de votre prochain loyer.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, àma considération distinguée.

Loyer x nouvel indice de référence des loyersAncien indice de référence des loyers

=

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Les chargesDemande de quittances


Madame, Monsieur,

À plusieurs reprises, je vous ai demandé l’envoi de quittancesde loyers. Or, à ce jour, je n’ai toujours rien reçu.

Je vous rappelle que conformément à l’article 21 de la loi du6 juillet 1989, le propriétaire ne peut refuser de remettre gratui-tement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En conséquence, je vous mets en demeure de m’envoyer lesquittances des mois précédents, au plus tard le … (laissez mini-mum huit jours) à compter de la réception de la présente. Àdéfaut, je me verrai contraint d’utiliser les moyens de droit que laloi met à ma disposition pour obtenir satisfaction.




Demande du locataire d’obtenir les piècesjustificatives lors de la régularisation annuelle

La sous-locationDemande du locataire

Madame, Monsieur,

Par courrier en date du …, j’ai reçu le décompte par nature decharges en vue de la régularisation annuelle.

Je vous rappelle que conformément à l’article 23 de la loi du6 juillet 1989, les pièces justificatives des charges sont tenues àla disposition du locataire pendant un mois à compter de l’envoide ce décompte.

Par conséquent, pourriez-vous m’indiquer les modalités prati-ques (date, heure et lieu) me permettant alors de consulter cesdocuments ?


Madame, Monsieur,

Je vous signale par la présente, que pour des raisons profession-nelles, je dois m’absenter momentanément du logement sis : …que vous me louez suivant le bail signé le …

Dans cet intervalle de plusieurs mois, j’envisage de sous-louerl’appartement à un membre de ma famille. En conséquence et envertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, je sollicite votreaccord écrit.

Il est bien entendu que malgré la sous-location, je resterai tenuvis-à-vis de vous de toutes les obligations découlant du contratde bail principal.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur,l’expression de mes sentiments distingués.

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Le transfert du bailAbandon ou décès du locataire

Madame, Monsieur,

Je vous signale par la présente que les relations avec mon con-cubin s’étant dégradées, ce dernier vient de quitter définitivementle logement.

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, les dispo-sitions du contrat de bail signé le … pour le logement situé : …

me sont donc automatiquement transférées. En effet, notre con-cubinage était notoire et je vivais avec le locataire dans les lieuxloués depuis plus d’un an à la date de son départ.

En conséquence, les conditions requises pour obtenir ce trans-fert sont réunies. Je deviens donc, dès à présent, personnelle-ment titulaire du contrat de bail.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de messalutations distinguées.



La jouissance paisible des lieuxTroubles occasionnés par un tiers


Madame, Monsieur,

Malgré mes différents appels téléphoniques et mon courrier endate du …, je reste à ce jour, sans nouvelle de votre part.

Je vous rappelle que le comportement de mon(es) voisin(s)situé(s) dans le logement sis : …m’occasionne un trouble dans la jouissance du logement quevous me louez suivant le bail signé le …

En effet, (décrivez les agissements du ou des voisins)– …– …

Je vous informe qu’en vertu de l’article 6b de la loi du6 juillet 1989, vous avez l’obligation d’assurer au locataire lajouissance paisible des lieux loués.

En conséquence, je vous mets en demeure dans un délai de …de bien vouloir prendre les mesures qui s’imposent pour que ces-sent ces désagréments. À défaut, je serai contraint d’engagervotre responsabilité contractuelle avec demande de dommageset intérêts devant la juridiction compétente.


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Les loyers impayésLoyers payés avec retard

Lettre de rappel


Madame, Monsieur,

Je constate que vous payez votre loyer toujours avec retardalors qu’aux termes du bail qui nous unit, il devrait l’être, au plustard, le 5 de chaque mois.

Je ne peux tolérer cette situation plus longtemps et je vousdemande d’y remédier dans les plus brefs délais.

En conséquence, je vous mets en demeure, pour le prochainrèglement, de respecter la date inscrite au contrat, faute dequoi, je me verrai contraint d’user les voies de droit dont je dis-pose en vertu de la loi.

Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur,l’expression de mes sentiments distingués.

Madame, Monsieur,

À ce jour et sauf erreur de ma part, je n’ai pas reçu lerèglement du loyer du mois de … s’élevant à …. Il s’agit sansdoute d’un oubli.

Aussi, pour préserver nos bonnes relations, je vous invite àrégulariser votre situation au plus vite.

Comptant sur votre compréhension, je vous prie d’agréer,Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.



Lettre de mise en demeure


Madame, Monsieur,

Malgré mes différentes relances et mon courrier en date du …,je reste à ce jour, sans nouvelle de votre part.

Je vous rappelle que vous me devez la somme de …, représen-tant les loyers des mois de …

En conséquence, je vous mets en demeure de me faire parvenirla somme de …., le … au plus tard, à compter de la réception dela présente (laissez un délai de huit jours minimum). À défaut derèglement à cette date, je serai contraint de remettre l’affairedevant la juridiction compétente.


PS : copie de la lettre envoyée à la caution

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Lettre à la caution : mise en demeure

La résiliation du bailCongé donné par le locataire : délai de préavis normal


Madame, Monsieur,

Par acte du …, vous vous êtes porté caution solidaire de Mon-sieur et/ou Madame …, locataire du logement sis : … pour le paiement des loyers et des charges résultants du contratde location conclu le … pour une durée de …

Je vous informe par la présente, qu’après plusieurs démarchesamiables auprès du locataire, ce dernier ne m’a toujours pas faitparvenir le règlement qui s’élève, à ce jour, à la somme de … €.correspondant aux loyers des mois de …

En conséquence, je vous remercie de bien vouloir me faireparvenir, sous huitaine, ce règlement. À défaut, je me verraicontraint de saisir la juridiction compétente.


PS : veuillez trouver, ci-joint, copie de la lettre envoyée au locataire.


Madame, Monsieur,

Je vous informe que j’entends mettre fin au bail que vous m’avezconsenti le …, dans l’immeuble sis : … et qu’en conséquence, je quitterai les lieux dans trois mois àcompter de la réception de la présente.

Je serai en mesure de vous rendre les clés le … et me tiens, parconséquent, à votre disposition pour l’établissement de l’état deslieux contradictoire.




Congé donné par le locataire : délai de préavis réduit


Madame, Monsieur,

Je vous informe que j’entends mettre fin au bail que vous m’avezconsenti le …, dans l’immeuble sis : …

Le présent congé étant motivé par une mutation professionnelledont vous trouverez ci-joint le justificatif, le délai de préavis estréduit à un mois, comme la loi m’y autorise.

Je serai en mesure de vous rendre les clés le … et me tiens, parconséquent, à votre entière disposition pour l’établissement del’état des lieux contradictoire.

Vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous pried’agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de ma considérationdistinguée.

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Congé pour vente : droit de préemptiondu locataire


Madame, Monsieur,

J’ai le regret de vous informer que je vous donne congé pour le…, du logement sis … pour lequel un bail a été signé le … ayantpris effet le...

En effet, je désire vendre mon logement pour un prix de … € etaux conditions suivantes …

Ce congé vaut offre de vente à votre profit. Cette offre restevalable pendant les deux premiers mois du délai de préavis légalde six mois. Si cette offre vous intéresse, vous disposez d’undélai de deux mois, à compter de l’envoi de votre réponse poursigner l’acte authentique de la vente devant notaire. Si toutefois,dans votre réponse, vous notifiez votre intention de recourir à unou plusieurs prêts pour acquérir le bien, ce délai est porté àquatre mois. Afin de me conformer aux prescriptions légales, jevous prie de trouver ci-joint la reproduction des cinq premiersalinéas de l’article 15 II modifiés de la loi du 6 juillet 1989 (voiren annexes).

Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception dela présente lettre recommandée. Si vous n’êtes pas intéressépar l’offre de vente et si vous quittez les lieux avant l’expirationde ce délai, vous ne serez redevable des loyers et des chargesque pour la période où vous aurez effectivement occupé leslieux.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de messentiments distingués.



Congé pour vente : deuxième droit de préemptiondu locataire


Madame, Monsieur,

Par lettre recommandée avec AR (ou acte d’huissier) en datedu …, je vous ai délivré un congé en vue de vendre le logementdonné en location suivant le bail signé le …

Je suis actuellement sur le point de conclure la vente à des con-ditions ou à un prix plus avantageux que lors de la première pro-position. En effet, le prix s’établit à (somme en toutes lettres)… €

En conséquence et conformément à l’article 15 II alinéa 4 modi-fié de la loi du 6 juillet 1989, cette notification vaut de nouveauoffre de vente à votre profit.

Je vous remercie de bien vouloir me faire connaître dans le délaid’un mois qui vous est imparti par la loi, et qui court à compterde la réception de la présente, si vous entendez user de votredroit de préemption.


N.B. : Ne pas oublier de reproduire l’article 15 II modifié de la loidu 6 juillet 1989 (voir en annexes)

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Congé pour habiter : lettre du bailleur

Madame, Monsieur,

Je suis au regret de vous donner congé pour le … du logementsis...pour lequel un bail a été conclu le … ayant pris effet le …

Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logementpour :– l’habiter moi-même ;– faire habiter mon conjoint ou concubin notoire, un de mes

ascendants, descendants ou ceux de mon conjoint, mon par-tenaire avec qui je suis lié(e) par un PACS ou concubinnotoire.

En conséquence, et conformément aux dispositions de l’article15-1 de la loi du 6 juillet 1989 je vous prie de bien vouloir trouverci-joint son nom ainsi que son adresse.

Il s’agit de …

Le délai de préavis, de six mois minimum, commence à courir lejour de la réception de la présente lettre recommandée. Si vousquittez les lieux avant l’expiration de ce délai, vous ne serezredevable des loyers et des charges que pour la période où vousaurez effectivement occupé les lieux (article 15 de la loi).

Le dépôt de garantie vous sera restitué dans un délai maximumde deux mois suivant votre départ, déduction faite, le caséchéant, des sommes me restant dues et des sommes dont jepourrais être tenu pour responsable en vos lieu et place, sousréserve qu’elles soient dûment justifiées (article 22).




Congé pour motif légitime et sérieux


Madame, Monsieur,

Je vous informe, par la présente, que j’entends vous donnercongé pour motif légitime et sérieux le … pour le logement sis :…pour lequel un bail a été signé le … ayant pris effet le …

En effet, (préciser les motifs de résiliation)– …– …

Le délai de préavis est de six mois et commence à courir dès laréception de la présente. Je vous rappelle qu’à l’expiration dece délai, vous serez déchu de tout titre d’occupation et qu’enconséquence, vous devrez quitter les lieux.

Par ailleurs, je vous informe que si vous quittez les lieux avant lafin du préavis, vous me serez redevable du loyer et des chargesque pour le temps où vous aurez occupé réellement le logement.

Enfin, je reste à votre disposition pour que l’on puisse fixer, d’uncommun accord, la date et l’heure pour la remise des clefs etl’établissement de l’état des lieux de sortie.


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Le dépôt de garantieNon-restitution par le propriétaire


Madame, Monsieur,

Malgré mes différentes relances et mon courrier en date du …,je reste à ce jour sans nouvelle de votre part.

Je vous rappelle que suite au congé délivré le …, nous avonsétabli un état des lieux contradictoire le …, du logement sis : …

À cette occasion, je vous ai remis les clés.

Au vu de ce document, vous pouvez constater que je n’ai faitaucune dégradation dans le logement loué. Je vous informedonc que conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délaimaximum de 2 mois à compter de la remise des clés, faute dequoi, il produit intérêt au taux légal. Or, à ce jour, le délai estdépassé et je n’ai toujours rien reçu.

En conséquence, je vous mets en demeure de me restituer lasomme de …représentant le montant du dépôt de garantiemajoré du taux légal de … dans un délai de … à compter de laréception de la présente. À défaut, je me verrai contraint de sai-sir la juridiction compétente.




Remise partielle du dépôt de garantie en casde dégradation


Madame, Monsieur,

Au regard de l’état des lieux établit contradictoirement le …pour le logement sis :il ressort que vous avez commis un certain nombre de dégra-dations.

En effet, (énumérez les points suivant lesquels vous devez enga-ger des travaux de réparation).

En conséquence et selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, jevous informe que je retiens sur le dépôt de garantie, la somme de… €, représentant le montant des travaux à réaliser1.

Par ailleurs, je vous prie de trouver, ci-joint, le chèque corres-pondant au solde du dépôt de garantie.

Vous en souhaitant bonne réception, je vous prie d’agréer,Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

1. N’oubliez pas de justifier les sommes que vous retenez par des factures oudevis.

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La sortie de la loi de 1948Proposition d’un bail de huit ans


Madame, Monsieur,

Je vous informe que le logement loué, situé à … suivant le bailayant pris effet le … est classé en catégorie …

J’entends, par conséquent, me prévaloir des dispositions desarticles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, modifiéspar la loi du 6 juillet 1989, pour sortir définitivement ce logementdes dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Ainsi, je vousprie de trouver, ci-joint, le projet de bail de huit ans qui prendraeffet six mois après la réception de la présente.

Conformément aux dispositions de l’article 31 - alinéa 2 modifiéde la loi du 23 décembre 1986, je vous donne la liste des réfé-rences ayant servi à déterminer le loyer.

Je vous remercie de bien vouloir me faire connaître votreréponse à cette proposition dans le délai de deux mois qui vousest imparti par la loi, et qui court dès la réception de cette notifi-cation.

À défaut de réponse de votre part, je vous informe que je saisi-rai la Commission de Conciliation comme le prévoit l’article 31modifié de la loi du 23 décembre 1986.


N.B. : N’oubliez pas de reproduire dans la lettre, les articles 25 et28 à 33, modifiés de la loi du 23 décembre 1986 (voir en annexes)



Droit au maintien dans les lieux : congé délivrépar le propriétaire


Madame, Monsieur,

J’ai l’honneur de vous donner, par la présente, congé pour le …du logement dont je suis propriétaire, sis … et que vous occupez en vertu d’un contrat en date du …

Je vous précise que ce congé qui vous est donné met fin aucontrat de bail et vous place automatiquement sous le régime dumaintien dans les lieux, tel qu’il est prévu par l’article 4 de la loidu 1er septembre 1948. Vous n’avez donc pas à quitter les lieux.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1 de la loi du 31 décembre1975, je vous informe qu’aux termes de l’article 4 modifié de laloi du 1er septembre 1948, les occupants de bonne foi deslocaux définis à l’article 1 bénéficient, de plein droit et sansaccomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieuxloués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contrairesaux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leurentrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, ces-sionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que lesoccupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou suite d’un bailécrit ou verbal, d’une sous-location régulière d’un bail antérieur,d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leursobligations.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes senti-ments distingués.

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Réponse du locataire à la proposition de bailde sortie à la loi du 1er septembre 1948


Madame, Monsieur,

Par courrier en date du …, j’ai reçu votre proposition de bail dehuit ans que vous m’avez faite en vertu des articles 28 et sui-vants de la loi du 23 décembre 1986, modifiés par la loi du6 juillet 1989.

Je vous informe (Choisir la réponse appropriée) :– que j’accepte le contrat proposé, mais j’entends me prévaloir

des dispositions de l’article 32 de la loi du 23 décembre1986 en vous demandant le remboursement des travaux quej’ai effectués dans le logement et dont vous trouvez, ci-joint,les justificatifs ;

– que je refuse votre proposition en vous informant que le loyerdemandé est excessif au regard de ceux constatés dans levoisinage au cours des trois dernières années pour des loge-ments comparables (article 30 - alinéa 1 de la loi du 23 dé-cembre 1986) ;

– que votre demande m’est inopposable car le montant de mesressources, cumulées avec celles des autres occupants dulogement, est inférieur au seuil fixé par le décret d’applica-tion de l’article 29 modifié de la loi du 23 décembre 1986.


coordonné par jean-michel guÉrin, - eyrolles.com · insistant sur un ou deux points qui vous...

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