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Commune d'Ozoir-la-Ferrière Département de la Seine-et-Marne

Plan d'Occupation des Sols

Notice de Présentation

Approbation du P.O.S. par DCM du 22 décembre 1999

Révision simplifiée du P.O.S. approuvée par DCM le 23 novembre 2005

Modification du P.O.S. n°1 approuvée par DCM le 25 janvier 2007

Modification du P.O.S. n°2 approuvée par DCM le 21 février 2008

Modification du P.O.S. n°3 approuvée par DCM le 25 septembre 2018

Plan d'Occupation des Sols de la commune d'Ozoir-la-Ferrière Modification n°3 Notice de Présentation

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SOMMAIRE 1 1ère partie : Le cadre réglementaire 2 1.1 : L’historique du Plan d'Occupation des Sols en vigueur 2 1.2 : Le cadre législatif de la procédure de modification 2 1.3 : Les objectifs assignés à cette modification du P.O.S. 4 2ème partie : Les objectifs et dispositions retenus 5 2.1 : Les modifications apportées au règlement 5

2.1.1 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UA 5

2.1.2 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UB 12

2.1.3 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UC 18

2.1.4 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UD 25

2.1.5 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UE 30

2.1.6 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UX 35 2.2. : Les modifications apportées au plan de zonage 38

2.2.1 : Les modifications apportées à la zone UXa 38

2.2.2 : Les modifications apportées à la zone UCc 41

2.2.3 : Les modifications apportées à la zone UFa 43

2.2.4 : Les évolutions de la superficie des zones modifiées 45 2.3 : Les modifications apportées aux emplacements réservés 46


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1ère partie : LE CADRE REGLEMENTAIRE 1.1 : L’historique du Plan d'Occupation des Sols en vigueur Suite à l'annulation par le Tribunal Administratif, en date du 02 février 2018, du Plan Local d'Urbanisme approuvé le 13 mai 2013 et modifié le 19 avril 2016 et le 17 novembre 2016, le Plan d'Occupation des Sols est de nouveau applicable sur le territoire communal conformément à l’article L 174-6 du Code de l’Urbanisme. Le Plan d'Occupation des Sols a été approuvé le 22 décembre 1999 par délibération du Conseil Municipal. Il a fait l'objet d’une révision simplifiée le 23 novembre 2005, puis d'une modification les 25 janvier 2007 et 21 février 2008. Par délibération du Conseil Municipal du 9 avril 2018, la commune d'Ozoir-la-Ferrière a lancé la procédure de mise en œuvre de la troisième modification de son Plan d'Occupation des Sols. L'enquête publique s'est déroulée du 26 juin au 27 juillet 2018 avec 3 permanences du commissaire enquêteur :

- le mercredi 4 juillet 2018 de 14h00 à 17h00, - le jeudi 12 juillet 2018 de 9h00 à 12h00, - le vendredi 27 juillet 2018 de 14h00 à 17h00.

Le commissaire enquêteur a émis un avis favorable sur le projet de modification n°3 du P.O.S avec deux recommandations :

- Recommandation N°1 : une réflexion globale sur les risques de nuisances sonores entre les entreprises de la zone Uda et les nouveaux immeubles devrait être mise en œuvre sans attendre l’élaboration du PLU.

- Recommandation N°2 : que la zone UCe soit aménagée de manière à tenir compte de l’environnement des zones pavillonnaires adjacentes et qu’elle comporte des voies de circulation douces ainsi que des logements accessibles aux personnes à mobilité réduites.

1.2 : Le cadre législatif de la procédure de modification Le champ d’application de la procédure de modification du Plan d'Occupation des Sols est défini par l’article L.153-36 du Code de l’Urbanisme. Elle peut être mise en œuvre dès lors que la modification envisagée :

ne porte pas atteinte à l’économie générale du Projet d’Aménagement et de Développement Durables ;

ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole, une zone naturelle et forestière ou

une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;

ne comporte pas de graves risques de nuisances ;


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n’ouvre pas à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création,

n'a pas été ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale.

La procédure de modification est une procédure unilatérale, sous la responsabilité de la commune d'Ozoir-la-Ferrière et ne fait l’objet d’aucun acte particulier, c'est-à-dire qu’il n’est pas possible de surseoir à statuer aux demandes d’occuper ou d’utiliser le sol au cours de la mise en œuvre de ce type de procédure. La procédure soumet le projet de modification à notification, avant l’ouverture de l’enquête publique, au Préfet, au Président du Conseil régional, au Président du Conseil départemental ainsi qu’aux autres organismes mentionnés aux articles L.132-7 et L132-9 du Code de l’Urbanisme, soit dans le cadre de la présente modification :

Préfecture de la Seine-et-Marne - Direction Départementale des Territoires

Président du Conseil Régional d’Île-de-France

Président du Conseil Départemental

Président de la Chambre de Commerce et de l'Industrie

Président de la Chambre des Métiers et de l’Artisanat de la Seine-et-Marne

Président de la Chambre d’Agriculture de la Seine-et-Marne

Président du Syndicat Mixte d’Etudes et de Programmation Frange Ouest

Président de la Communauté de Communes Les Portes Briardes entre villes et forêts

Président de France Mobilités

Maire de Roissy-en-Brie

Maire de Pontcarré

Maire de Gretz-Armainvilliers

Maire de Chevry-Cossigny

Maire de Férolles-Atilly

Maire de Lésigny

Maire de Pontault-Combault


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Le déroulé de la procédure, sur 6 mois, est le suivant : Étape 1 : Élaboration du dossier de modification du P.O.S. (1 mois) Étape 2 : Transmission du dossier de modification du P.O.S. aux personnes publiques associées

(1 mois) Étape 3 : Saisie du tribunal administratif pour la désignation du commissaire enquêteur (15 jours) Étape 4 : Arrêté municipal pour la mise en enquête publique (publicité et affichage 15 jours avant

l'enquête, renouvelés dans les 8 premiers jours de l'enquête) Étape 5 : Enquête publique organisée selon les dispositions du Code de l’Environnement (2 mois :

1 mois pour l'enquête et 1 mois pour le rapport et les conclusions du commissaire enquêteur) Étape 6 : Intégration des modifications validées au sein du dossier de P.O.S. (1 mois) Étape 7 : Approbation par le Conseil Municipal du dossier de P.O.S. modifié Étape 8 : Transmission du dossier de P.O.S. modifié au Préfet pour le rendre exécutoire 1.3 : Les objectifs assignés à cette modification du P.O.S. La procédure de modification du P.O.S. a été engagée en vue de permettre certaines adaptations pour assurer le développement de la ville, notamment en augmentant les droits à construire dans certains secteurs, permettant ainsi à la commune de respecter ses obligations en matière de création de logements sur son territoire. Les objectifs de cette troisième modification du P.O.S. sont :

- développer les possibilités d’urbanisation de la commune sur certains secteurs au regard des projets déjà engagés dans le cadre du P.L.U. qui a été annulé ;

- actualiser et corriger le règlement écrit afin de procéder à certains ajustements, précisions ou

corrections du document d’urbanisme actuellement en vigueur ;

- réajuster la superficie d'un emplacement réservé et modifier sa destination. Les différents objectifs assignés à la procédure de modification répondent au cadre réglementaire fixé par l’article L.153-36 du Code de l’Urbanisme dans la mesure où aucun ne porte atteinte à l’économie générale du Projet d’Aménagement et de Développement Durables du P.O.S., aucun ne réduit un espace boisé classé, une zone agricole, une zone naturelle et forestière ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, et aucun ne comporte de graves risques de nuisances.


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Les changements apportés par cette modification du P.O.S. amènent à modifier les pièces suivantes du dossier de P.O.S. :

- le règlement écrit pour les zones UA, UB, UC, UD, UE et UX ;

- l'annexe du règlement portant sur la liste des emplacements réservés ;

- le règlement graphique (plans de zonage). Ainsi, les dispositions modifiées, explicitées dans ce dossier, sont réintégrées dans le dossier de P.O.S. afin de disposer d’un document complet à jour. Le rapport de présentation du P.O.S. n’est quant à lui pas modifié mais complété par cette notice explicative qui expose et justifie point par point l’ensemble des modifications apportées au dossier de P.O.S.


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2ème partie : LES OBJECTIFS ET DISPOSITIONS RETENUS 2.1 : Les modifications apportées au règlement

2.1.1 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UA Caractéristiques de la zone

La zone UA correspond à l'hypercentre. Il s’agit d'une zone urbaine à densité élevée, affectée essentiellement à l’habitation et aux activités qui en sont le complément naturel. Les modifications faites dans cette zone portent sur les articles 5, 7, 8, 10, 11, 12, 14 et 15. Article UA.5 : Caractéristiques des terrains

Les raisons amenant à la modification L'article 5 contraint trop fortement l'urbanisation de cette zone en plein cœur de ville. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité supprimer cette règle pour ouvrir les droits à construire sur l'ensemble des parcelles de cette zone.

Ancienne version du règlement

1 - Conditions de forme et de dimensions :

Un terrain n’est constructible que s’il satisfait aux conditions suivantes : - être de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu’il soit possible d’y inscrire,

en dehors des marges de reculement fixées aux articles UA.6 et UA.7, un rectangle de 6 mètres sur 8 mètres ;

- présenter une longueur de façade sur voie existante au moins égale à 6 mètres, jusqu’au droit de la façade de la construction à édifier.

2 - Division d’un terrain bâti :

Sans préjudice de l’application des autres règles de construction, les autorisations de construire sur des lots constitués par la division d’un terrain bâti résulteront, suivant les dispositions de l’article L.111.5 du Code de l’Urbanisme, des possibilités offertes par l’application du coefficient d’emprise au sol et du C.O.S au terrain considéré, avant division.

En outre, en cas d’impossibilité de raccordement à un réseau collectif d’assainissement, les propriétés ne seront constructibles que si elles présentent une superficie au moins égale à :

- 500 m² pour les propriétés existantes ; - 1 000 m² par lot crée en cas de division de propriété.


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• Il n’est pas fixé de règle pour :

- les équipements collectifs d’infrastructure ou de superstructure ; - la reconstruction de bâtiments détruits en tout ou partie à la suite d’un sinistre ou d’une

démolition ; - les aménagements (avec ou sans changement de destination) et extensions (contigües

ou non) des constructions existantes à la date d’approbation du présent règlement.

Nouvelle version du règlement

Il n'est pas fixé de règle. Article UA.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de

propriété Les raisons amenant à la modification Des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives sont définies dans une bande de 24 mètres à partir de l'alignement. Au regard de la largeur fixée, cette dernière apparait trop profonde et bloque la réalisation de projet de construction. Afin de permettre la réalisation de projet de construction en cœur de ville, la largeur de la bande a été réduite à 15 mètres. Par ailleurs, pour faciliter l'instruction des permis de construire et apporter une meilleure compréhension au pétitionnaire, a été ajoutée en début d'article la phrase suivante : "Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles."


I - Dans une bande de 24 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement, les constructions nouvelles doivent être implantées :

- soit d’une limite séparative latérale à l’autre, - soit sur une seule limite séparative latérale.

Par rapport aux autres limites séparatives, elles doivent respecter une marge de reculement conforme aux dispositions du paragraphe II ci-après.

II - Au-delà de la bande de 24 m, définie au paragraphe I ci-dessus, les constructions doivent être implantées en observant une marge de reculement par rapport à toutes les limites séparatives de propriétés au moins égale : - à la hauteur de façade (définie à l’article 10), avec un minimum de 8 mètres, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ; - à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 mètres dans le cas contraire. (…)


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Nouvelle version du règlement Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles.

I - Dans une bande de 15 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement, les constructions nouvelles doivent être implantées :

- soit d’une limite séparative latérale à l’autre, - soit sur une seule limite séparative latérale.

Par rapport aux autres limites séparatives, elles doivent respecter une marge de reculement conforme aux dispositions du paragraphe II ci-après.

II - Au-delà de la bande de 15 m, définie au paragraphe I ci-dessus, les constructions doivent être implantées en observant une marge de reculement par rapport à toutes les limites séparatives de propriétés au moins égale : - à la hauteur de façade (définie à l’article 10), avec un minimum de 8 mètres, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ; - à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 mètres dans le cas contraire. (…)

Article UA.8 : Implantation des constructions sur une même propriété

Les raisons amenant à la modification Afin d'éviter de mauvaises interprétations et faciliter l'instruction des permis de construire, cet article a été entièrement réécrit avec des règles d'implantation selon une distance minimum en fonction de la hauteur des constructions et non en fonction d'un degré. Par ailleurs suite à la suppression de l'article 5, le paragraphe 2 de l'article 8, imposant une surface minimum de terrain pour être constructible en cas d’impossibilité de raccordement à un réseau collectif d’assainissement, a été supprimé.


1 - Les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d'immeuble, qui, à l'appui de ces baies, seraient vues sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60°, à condition que la moitié au plus des pièces principales prenne jour sur cette façade. Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus.

2 - En cas d’impossibilité de raccordement à un réseau collectif d’assainissement, l’édification ou l’aménagement de plusieurs constructions à usage d’habitation est interdite sur une même propriété qui ne présenterait pas au moins autant de fois 1000 mètres carrés et 6 mètres de façade sur rue jusqu’au droit des constructions, qu’il y aurait de constructions à usage d’habitation, contigües ou non. (…)


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1 - La construction de plusieurs bâtiments non contigus sur une même propriété est autorisée à condition que la distance horizontale comptée entre tous points des bâtiments, débords de toiture, terrasses et balcons compris, soit au moins égale à :

- la hauteur à l’égout du toit du bâtiment le plus élevé, si au moins une des deux façades, en vis-à-vis, comporte des baies assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail ;

- la moitié de la hauteur à l’égout du toit du bâtiment le plus élevé, si aucune des deux façades, en vis-à-vis, de chaque construction ne comporte de baie assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail ou si ces façades ne comportent que des châssis fixes en verre translucide.

Article UA.10 : Hauteur maximum des constructions

Les raisons amenant à la modification La notion de R+2+C et R+2 pose des problèmes d'application dans les projets de constructions car elle encadre trop la forme architecturale et pose des problèmes d'interprétation de la hauteur autorisée. Afin d'éviter de mauvaises interprétations et de permettre la réalisation de projets de constructions modernes, cette notion a été supprimée.


(…) 2 - Les constructions nouvelles et surélévations doivent respecter les règles suivantes (schéma présenté en fin du règlement) :

La hauteur de façade mesurée à l’égout ou à l’acrotère n’excèdera pas 10 mètres. La hauteur maximale est cependant fixée à 12,5 mètres en cas de baies réalisées en toiture, en totalité ou en partie. La hauteur totale au faîtage est par ailleurs fixée à 15 mètres.

• Le nombre de niveaux habitables est limité à quatre (R + 2 + comble) en cas d’utilisation du comble, et à trois (R + 2) dans tous les autres cas. (…)


(…) 2 - Les constructions nouvelles et surélévations doivent respecter les règles suivantes (schéma présenté à la fin du règlement) : La hauteur de façade mesurée à l’égout ou à l’acrotère n’excèdera pas 10 mètres. La hauteur maximale est cependant fixée à 12,5 mètres en cas de baies réalisées en toiture, en totalité ou en partie. La hauteur totale au faîtage est par ailleurs fixée à 15 mètres. (…)


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Article UA.11 : Aspect extérieur

Les raisons amenant à la modification Le règlement permet uniquement de réaliser un éclairement des combles par des lucarnes et lucarnes rampantes. Cette règle apparaît trop restrictive au niveau de la forme architecturale. En effet, d'autres types d'éclairement sont possibles et s'intègrent harmonieusement à la fois au niveau de la construction même et dans l'environnement dans lequel se situe la nouvelle construction. La ville a donc souhaité supprimer cette interdiction.


(…) 3 - L’éclairement éventuel des combles sera assuré soit par des ouvertures en lucarnes ou lucarnes rampantes dont la somme des largeurs ne devra pas excéder la moitié de la longueur de la toiture. Les chiens assis sont interdits. (…)


(…) 3 - Seuls les chiens assis et les lucarnes rampantes sont interdits pour permettre l’éclairement éventuel des combles. (…)

Article UA.12 : Stationnement

Les raisons amenant à la modification Certaines règles de cet article apparaissent trop contraignantes pour permettre la réalisation de projet de construction sur cette zone située en plein cœur de ville. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité modifier et supprimer ces règles pour faciliter la réalisation de projet. Il a été décidé :

- d'exiger 1 place de stationnement par logement contre 1,5 ; - de supprimer la notion "dans une aire collective" dans le point 1.5 ; - de supprimer le point 1.6 "Tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de

dégraissage, déshuilage et dessablage" ; - de supprimer dans le paragraphe 2.1 le texte suivant : "Dans les ensembles comprenant plus

de 5 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15% du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol."


(…) 1.5 - Chaque emplacement, dans une aire collective, doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes : - longueur : 5 mètres - largeur : 2,30 mètres


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- dégagement : 6 mètres

soit une surface moyenne de 25 mètres carrés par emplacement, accès et dégagements compris.

1.6 - Tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de dégraissage, déshuilage et dessablage. (…)

2.1 - Constructions à usage d'habitat collectif :

Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de plancher Hors Œuvre Nette de construction avec un minimum de 1,5 places par logement.

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part pour une surface hors œuvre forfaitaire de 50 m², et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être couvertes.

Dans les ensembles comprenant plus de 5 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol.


1.5 - Chaque emplacement doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes : - longueur : 5 mètres - largeur : 2,30 mètres - dégagement : 6 mètres

soit une surface moyenne de 25 mètres carrés par emplacement, accès et dégagements compris. (…)


Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Œuvre Nette de construction avec un minimum de 1 place par logement.

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part pour une surface hors œuvre forfaitaire de 50 m², et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être couvertes. (…)


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Article UA.14 : Coefficient d'occupation du sol

Les raisons amenant à la modification Cette règle restreint trop fortement l'urbanisation de cette zone en plein cœur de ville. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité supprimer cette règle pour ouvrir les droits à construire sur l'ensemble des parcelles de cette zone.


Le coefficient d’occupation des sols applicable à la zone est fixé à 1.

• Il n’est pas fixé de C.O.S. pour : - les équipements collectifs d’infrastructures et de superstructure ; - l’aménagement, avec ou sans changement de destination, et sans extension, d’un

bâtiment existant ; - la reconstruction dans la limite de la surface de plancher hors œuvre nette initiale d’un

bâtiment détruit en tout ou partie à la suite d’une démolition ou d’un sinistre.


Il n'est pas fixé de règle. Article UA.15 : Dépassement du coefficient d'occupation du sol

Les raisons amenant à la modification Cette règle n'a plus lieu de s'appliquer, le coefficient d'occupation du sol (article 14) étant supprimé.


Le dépassement du C.O.S fixé à l’article précédent est autorisé dans le cas suivant : - il s’agit de l’extension d’un bâtiment existant à la date d’application du présent

règlement, dans la limite de 10 % de la surface de plancher hors œuvre nette existante, prise à la même date de référence.

Tout dépassement de C.O.S autorisé est soumis aux dispositions des articles L 332.1 à 5, et R 332.1 à 14 du code de l’urbanisme, notamment en ce qui concerne la participation financière qui y est prévue.


Il n'est pas fixé de règle.


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2.1.2 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UB Caractéristiques de la zone

La zone UB se situe de part et d'autre de la zone UA correspondant à l'hypercentre. Il s’agit d'une zone urbaine à densité moyenne, affectée essentiellement à l’habitation et aux activités qui en sont le complément naturel. Les modifications faites dans cette zone portent sur les articles 5, 7, 8, 11, 12, 14 et 15. Article UB.5 : Caractéristiques des terrains

Les raisons amenant à la modification L'article 5 contraint trop fortement l'urbanisation de cette zone qui se situe dans la continuité de l'hypercentre. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité supprimer cette règle pour ouvrir les droits à construire sur l'ensemble des parcelles de cette zone.




en dehors des marges de reculement fixées aux articles UB.6 et UB.7, un rectangle de 6 mètres sur 8 mètres ;



Sans préjudice de l’application des autres règles de construction, les autorisations de construire sur des lots constitués par la division d’un terrain bâti résulteront, suivant les dispositions de l’article L.111.5 du Code de l’Urbanisme, des possibilités offertes par l’application du coefficient d’emprise au sol et du C.O.S au terrain considéré, avant division. La superficie de chaque lot ainsi créé ne pourra être inférieure à 500 m².

La modification de lots, ou la reconstitution de lots d’origine, sera cependant autorisée dans la mesure où elle n’a pas pour effet d’augmenter le nombre de ces lots. Dans ce cas, les nouveaux lots ainsi créés pourront présenter une surface inférieure à 500 m².

3 - Lotissements :

En cas de lotissement de propriété, la surface moyenne des lots devra être au minimum de 500 m² avec un minimum de 200 m².


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Il n'est pas fixé de règle. Article UB.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de

propriété Les raisons amenant à la modification Des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives sont définies en fonction de la longueur de la façade sur rue. Afin de simplifier la règle, d'améliorer la constructibilité des parcelles et permettre la réalisation de projets de construction en cœur de ville, il a été permis d'implanter la construction de limite en limite ou en retrait avec une distance minimum unique. Par ailleurs, pour faciliter l'instruction des permis de construire et apporter une meilleure compréhension au pétitionnaire, a été ajoutée en début d'article la phrase suivante : " Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles."


1 - Dans une bande de 24 mètres mesurée à partir de l’alignement des voies, les constructions nouvelles doivent être implantées en retrait des limites séparatives de propriétés. Ce retrait sera au moins égal à : - la hauteur de façade (définie à l’article 10), avec un minimum de 8 mètres, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ; - la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 mètres dans le cas contraire. • Toutefois , l’implantation sur une limite séparative sera admise dans les cas suivants (conditions non cumulatives) : - lorsque la longueur de façade sur rue de la parcelle est comprise entre 12 et 17 mètres ; - lorsque la construction nouvelle s’adosse à un bâtiment en bon état déjà construit sur la parcelle voisine et la limite séparative commune ; - lorsque la construction nouvelle n’est affectée ni à l’habitation, ni à une activité industrielle, commerciale ou professionnelle et que sa hauteur totale n’excède pas trois mètres. • L’implantation sera admise sur les deux limites séparatives lorsque la façade sur rue de la parcelle est comprise entre 8 et 12 mètres. (…)


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Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles. 1 - Dans une bande de 24 mètres mesurée à partir de l’alignement des voies, les constructions nouvelles doivent être implantées soit en limite séparative, soit en observant une marge de reculement: - de 8 mètres minimum, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ; - de 3 mètres minimum dans le cas contraire. (…)

Article UB.8 : Implantation des constructions sur une même propriété

Les raisons amenant à la modification Afin d'éviter de mauvaises interprétations et faciliter l'instruction des permis de construire, cet article a été entièrement réécrit avec des règles d'implantation selon une distance minimum en fonction de la hauteur des constructions et non en fonction d'un degré. Par ailleurs suite à la suppression de l'article 5, le paragraphe 2 de l'article 8, imposant une surface minimum de terrain pour être constructible, a été supprimé.



Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60°, à condition que la moitié au plus des pièces principales prenne jour sur cette façade. Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus.

2 - L’édification ou l’aménagement de plusieurs constructions à usage d’habitation est interdite sur une même propriété qui ne présenterait pas au moins autant de fois 500 mètres carrés et 10 m. de façade sur rue jusqu’au droit des constructions, qu’il y aurait de constructions à usage d’habitation, contigües ou non. (…)




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- la moitié de la hauteur à l’égout du toit du bâtiment le plus élevé, si aucune des deux façades, en vis-à-vis, de chaque construction ne comporte de baie assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail ou si ces façades ne comportent que des châssis fixes en verre translucide.

Article UB.11 : Aspect extérieur

Les raisons amenant à la modification Le règlement permet uniquement de réaliser un éclairement des combles par des lucarnes et lucarnes rampantes. Cette règle apparaît trop restrictive au niveau de la forme architecturale, d'autres types d'éclairement sont possibles et s'intègrent harmonieusement à la fois au niveau de la construction même et dans l'environnement dans lequel se situe la nouvelle construction. La ville a donc souhaité supprimer cette interdiction.





Article UB.12 : Stationnement

Les raisons amenant à la modification Certaines règles de cet article apparaissent trop contraignantes pour permettre la réalisation de projet de construction sur cette zone située en plein cœur de ville. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité supprimer ces règles pour faciliter la réalisation de projet. Il a été décidé :



de 5 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15% du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol."


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(…) 1.5 - Chaque emplacement, dans une aire collective, doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes : - longueur : 5 mètres - largeur : 2,30 mètres - dégagement : 6 mètres




Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Œuvre Nette, avec un minimum de 1,5 places par logement.

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place pour chacun d’eux. 50 % du nombre total des places de stationnement devront être couvertes.

Dans les ensembles comprenant plus de 5 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol.





Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Œuvre Nette, avec un minimum de 1 place par logement.


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Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place pour chacun d’eux. 50 % du nombre total des places de stationnement devront être couvertes. (…)

Article UB.14 : Coefficient d'occupation du sol

Les raisons amenant à la modification Cette règle restreint trop fortement l'urbanisation de cette zone en plein cœur de ville puisqu'en continuité de l'hypercentre. De par sa localisation centrale, la ville a souhaité supprimer cette règle pour ouvrir les droits à construire sur l'ensemble des parcelles de cette zone.


Le coefficient d’occupation des sols applicable à la zone est fixé à 0,60.

• Il n’est pas fixé de C.O.S. pour : - les équipements collectifs d’infrastructures et de superstructure ; - l’aménagement, avec ou sans changement de destination, et sans extension, d’un

bâtiment existant ; - la reconstruction dans la limite de la surface de plancher hors œuvre nette initiale d’un

bâtiment détruit en tout ou partie à la suite d’une démolition ou d’un sinistre.


Il n'est pas fixé de règle. Article UB.15 : Dépassement du coefficient d'occupation du sol

Les raisons amenant à la modification : Cette règle n'a plus lieu de s'appliquer, le coefficient d'occupation du sol (article 14) étant supprimé.


Le dépassement du C.O.S fixé à l’article précédent est autorisé dans le cas suivant : - il s’agit de l’extension d’un bâtiment existant à la date d’application du présent

règlement, dans la limite de 10 % de la surface de plancher hors œuvre nette existante, prise à la même date de référence.

Tout dépassement de C.O.S autorisé est soumis aux dispositions des articles L 332.1 à 5, et R 332.1 à 14 du code de l’urbanisme, notamment en ce qui concerne la participation financière qui y est prévue.




19

2.1.3 : Les adaptations réglementaires apportées la zone UC

Caractéristiques de la zone UC

Il s’agit d'une zone urbaine à faible densité, affectée essentiellement à l’habitation, principalement individuelle et aux activités qui en sont le complément naturel. Cette zone comporte quatre secteurs distincts, de vocations différenciées, le règlement visant à conserver leurs caractéristiques dominantes. Le secteur UCc identifie l’entrée Ouest d’Ozoir, qui comporte principalement une entreprise d’automobiles et une entreprise de négoce en plomberie. Les modifications faites dans cette zone portent sur l'article 1, 5, 7, 8, 11 et 12 et la création d'un nouveau sous secteur UCe. Article UC.1 : Occupations ou utilisations du sol interdites

Les raisons amenant à la modification Il existe une entreprise présente sur la parcelle BD 114 avenue du Général de Gaulle, classée dans le sous secteur UCc. Le règlement de l'article 1 de la zone UC ne permet pas les constructions de dépôt. La ville a souhaité supprimer cette interdiction uniquement dans le sous secteur UCc pour permettre le développement de l'activité économique présente sur ce secteur qui est situé en entrée de ville et facilement accessible.


(…) 1 - Les constructions à usage industriel ou de dépôt, ainsi que les dépôts à l’air libre. (…)


(…) 1 - Les constructions à usage industriel ainsi que les dépôts à l’air libre.

9 - Les constructions à usage de dépôt excepté dans le secteur UCc. (…)

Article UC.5 : Caractéristiques des terrains

Les raisons amenant à la modification Des conditions de forme et de dimensions édictées au sein de l'article 5 contraignent trop fortement l'urbanisation de cette zone. Elles ont donc été supprimées.


20




en dehors des marges de reculement fixées aux articles UC.6 et UC.7, un rectangle de 6 mètres sur 8 mètres ;





3 - Lotissements :

Les lots créés devront présenter une superficie moyenne de 500 m², avec un minimum de 200 m².










21

2 - Lotissements :

Les lots créés devront présenter une superficie moyenne de 500 m², avec un minimum de 200 m².




ou non) des constructions existantes à la date d’approbation du présent règlement. Article UC.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de

propriété Les raisons amenant à la modification Pour faciliter l'instruction des permis de construire et apporter une meilleure compréhension au pétitionnaire, a été ajoutée en début d'article la phrase suivante : "Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles" dans la version du nouveau règlement. Article UC.8 : Implantation des constructions sur une même propriété

Les raisons amenant à la modification Afin d'éviter de mauvaises interprétations et faciliter l'instruction des permis de construire, cet article a été entièrement réécrit avec des règles d'implantation selon une distance minimum en fonction de la hauteur des constructions et non en fonction d'un degré.



Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60°, à condition que la moitié au plus des pièces principales prenne jour sur cette façade.

Une distance d'au moins quatre mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus. (…)




22


- la moitié de la hauteur à l’égout du toit du bâtiment le plus élevé, si aucune des deux façades, en vis-à-vis, de chaque construction ne comporte de baie assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail ou si ces façades ne comportent que des châssis fixes en verre translucide. (…)

Article UC.11 : Aspect extérieur






Article UC.12 : Stationnement

Les raisons amenant à la modification Certaines règles de cet article apparaissent trop contraignantes pour permettre la réalisation de projet de construction sur cette zone. La ville a souhaité supprimer ces règles pour faciliter la réalisation de projet. Il a été décidé :

- de supprimer la notion "dans une aire collective" dans le point 1.5 ; - de supprimer le point 1.6 "Tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de


de 10 logements, il sera réalisé, en sus du nombre de places généré par les logements, un nombre d’emplacements complémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios.


23

Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif.", ainsi que les 15 % de places supplémentaires banalisées en zone UCb.






Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Oeuvre Nette, avec un minimum de 1,5 place par logement. Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. Dans les ensembles comprenant plus de 10 logements, il sera réalisé, en sus du nombre de places généré par les logements, un nombre d’emplacements complémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Dans le cas de logements sociaux, et en zone UCb exclusivement, il sera créé une place de stationnement par logement et 15 % de places supplémentaires banalisées.





Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Oeuvre Nette, avec un minimum de 1,5 place par logement.


24

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. Dans le cas de logements sociaux, et en zone UCb exclusivement, il sera créé une place de stationnement par logement.

Création d'un nouveau sous secteur UCe

Les raisons amenant à la modification La commune est propriétaire de la parcelle AS 3 actuellement au sein de la zone UXa du P.O.S. destinée à de l'activité économique. Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 13 mai 2013 et annulé par le Tribunal Administratif, en date du 02 février 2018, ce secteur avait été classé en zone urbaine, dite UCc, pour permettre sa mutation, et ainsi accueillir de l'habitat au regard des objectifs de construction fixés dans le P.L.U. annulé. A ce titre, la ville envisageait de réaliser un programme de logements sur cette parcelle, qui se situe en limite d'un tissu pavillonnaire sous forme de lotissement. Hors, le règlement actuel de la zone UXa interdit la réalisation de logement. La ville a donc souhaité rebasculer cette parcelle en zone UC (qui est en limite) et créer un sous secteur UCe, afin de donner des droits à construire pour permettre la résiliation d'un projet de construction de logements qui s'intègreront au mieux au tissu environnant constitué de pavillons sous forme de lotissement.

Ajout dans l'introduction de la zone UC de l'existence du secteur UCe

(…) • Cette zone comporte cinq secteurs distincts, de vocations différenciées, le règlement visant à conserver leurs caractéristiques dominantes : (…) - le secteur UCe qui se situe à l'angle de l'avenue Maurice Chevalier et l'allée d'Armainvilliers.

Ajout de règles spécifiques pour le secteur UCe au niveau des articles 5, 7, 9, 10, 12, 13 et 14

Article UC.5 : Caractéristiques des terrains

4 - En secteur UCe :

Il n’est pas fixé de règle.

Article UC.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété


Les constructions nouvelles doivent être implantées en retrait des limites séparatives de propriété d'une distance de minimum de 4 mètres.


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Le long de la limite avec la zone UCa qui comprend le lotissement situé le long de l'allée d'Armainvilliers, une bande d'inconstructibilité de 8 mètres de profondeur - comptée à partir de la limite séparative - est instaurée comme indiquée sur le plan de zonage 3.1. Toutefois cette bande inconstructible peut accueillir du stationnement en sous-sol. (…)

Article UC.9 : Emprise au sol des constructions


L'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 60 % de la superficie de la propriété.

Article UC.10 : Hauteur des constructions

• Pour le secteur UCe :

La hauteur de façade mesurée à l’égout ou à l’acrotère n’excèdera pas 10 mètres. La hauteur maximale est cependant fixée à 12,5 mètres en cas de baies réalisées en toiture, en totalité ou en partie. La hauteur totale au faîtage est par ailleurs fixée à 15 mètres.

Article UC.12 : Stationnement


En zone UCe, il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher hors œuvre nette, avec un minimum de 1 place par logement.

Article UC.13 : Espaces libres, plantations, espaces boisés

En zone UCe : La surface des espaces libres représentera au moins 25 % de celle de la propriété. Ils devront être traités en espaces verts. Les espaces verts implantés sur dalle devront comprendre une épaisseur de terre végétale de 0,60 m minimum. La bande d'inconstructibilité de 8 mètres de profondeur, conformément aux dispositions de l'article UC.7, doit être traitée en espaces verts.

Article UC.14 : Coefficient d'occupation des sols

Il n’est pas fixé de C.O.S en secteur UCe.


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2.1.4 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UD

Caractéristiques de la zone

Il s’agit essentiellement de terrains ayant fait l’objet d’opérations d’ensemble en immeubles d’habitations collectives. Les modifications faites dans cette zone portent sur les articles 7, 8, 10 et 12. Article UD.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de

propriété Les raisons amenant à la modification Pour faciliter l'instruction des permis de construire et apporter une meilleure compréhension au pétitionnaire, a été ajoutée en début d'article la phrase suivante : "Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles" dans la version du nouveau règlement. Certains secteurs de cette zone sont traversés par le rû de la Ménagerie, mais suite à un oubli, la prescription que "toute construction est soumise à une marge de recul d’au mois 7 mètres comptés à partir de l’axe du rû" n'est pas présente dans l'article 7, comme pour les zones UC et UE. Il a donc été décidé d'ajouter cette règle. Article UD.8 : Implantation des constructions sur une même propriété




Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60°, à condition que la moitié au plus des pièces principales prenne jour sur cette façade.

Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus. (…)


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Article UD.10 : Hauteur maximum des constructions

Les raisons amenant à la modification La notion de R+4 pose des problèmes d'application dans les projets de constructions car elle encadre trop la forme architecturale et pose des problèmes d'interprétation de la hauteur autorisée. Afin d'éviter de mauvaises interprétations et permettre la réalisation de projets de constructions modernes, cette notion a été supprimée.


(…) 2 - Les constructions nouvelles et surélévations doivent respecter les règles suivantes :

- La hauteur de façade n’excèdera pas 15 mètres.

- Le nombre de niveaux habitables, y compris comble aménagé ou aménageable, est limité à cinq (R +4). (…)


(…) 2 - Les constructions nouvelles et surélévations doivent respecter les règles suivantes :

- La hauteur de façade mesurée à l'égout du toit ou à l'acrotère n’excèdera pas 15 mètres. (…)


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Article UD.12 : Stationnement


- de supprimer la notion "dans une aire collective" dans le point 1.5 ; - de supprimer le point 1.6 "Tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de


de 10 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif."






Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Œuvre Nette, avec un minimum de 1,5 place par logement.

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être réalisés dans le volume construit ou en sous-sol.

Dans les ensembles comprenant plus de 10 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif.


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Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être réalisés dans le volume construit ou en sous-sol.

Création d'un nouveau sous secteur UDa

Les raisons amenant à la modification Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 13 mai 2013 et annulé par le Tribunal Administratif, en date du 02 février 2018, le secteur de part et d'autre de la rue Henri François avait été classé en zone à urbaniser, dite 1AU, pour permettre sa mutation, et ainsi accueillir de l'habitat au regard des objectifs de construction fixés dans le P.L.U. annulé. A ce titre, plusieurs programmes de construction de logements sont en cours de réalisation. Suite à l'annulation du P.L.U., le P.O.S. approuvé le 22 décembre 1999 étant de nouveau applicable, ce secteur se situe en zone UXa destinée à de l'activité économique. Le règlement actuel interdit la réalisation de logement. La ville a donc souhaité basculer les parcelles AR 16, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 133, 136, 179, 180, 181, 182, 185, 186, 187 de ce secteur en zone UD (qui est en limite) et créer un sous secteur UDa, afin de redonner des droits à construire pour permettre la finalisation des projets de construction de logements engagés et prévus. Les règles proposées pour UDa reprennent certaines règles de la zone à urbaniser 1AU du P.L.U. annulé qui ont été appliquées lors de l'instruction des permis de construire des différents projets immobiliers en cours de réalisation.

Ajout dans l'introduction de la zone UD de l'existence du secteur UDa

(…) Cette zone comprend un sous secteur UDa au niveau de la rue Henri François qui accueille plusieurs programmes de logements collectifs.


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Ajout de règles spécifiques pour le secteur UDa au niveau des articles 6, 7, 9, 12, 13 et 14

Article UD.6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

En secteur UDa, toute construction nouvelle doit être implantée en observant une marge de reculement d’au moins 3 mètres de profondeur par rapport à l’alignement actuel ou futur des voies.

Article UD.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété

3 - En secteur UDa : les constructions doivent être implantées soit sur une des deux limites séparatives latérales, soit en retrait des limites séparatives de propriété. Ce retrait sera au moins égal : - à la moitié de la hauteur de façade, avec un minimum de 8 m, si celle-ci comporte des baies ; - à 2,50 m minimum s’il s’agit d’une façade aveugle.

Article UD.9 : Emprise au sol des constructions

En secteur UDa, l'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 50 % de la surface des parcelles.

Article UD.12 : Stationnement


En secteur UDa, il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher hors œuvre nette, avec un minimum de 1 place par logement. Le nombre obtenu par l'application de la règle précitée sera arrondi à l'unité supérieure. Il sera prévu des places de stationnement pour les vélos à raison d'un emplacement de 1,50m² par tranche de 70m² de surface de plancher.

Article UD.13 : Espaces libres, plantations, espaces boisés

En secteur UDa, les espaces libres de toute construction doivent être traités en espace vert (espaces paysages ou plantés). Une superficie au moins égale à 25 % de la propriété sera en pleine terre.

Article UD.14 : Coefficient d'occupation des sols

Il n’est pas fixé de C.O.S en secteur UDa.


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2.1.5 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UE Caractéristiques de la zone

Il s’agit d’un ensemble de quatre zones urbaines référencées UE1, UE2, UE3 et UE4 destinées à permettre à terme une opération d’aménagement multisites visant à conforter le centre-ville, sous forme de lotissements ou de permis de construire, éventuellement groupés. Ces zones sont en limite des zones UA et UB. Les modifications faites dans cette zone portent sur les articles 7, 8, 10, 11, 12 et 14. Article UE.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de

propriété Les raisons amenant à la modification dans la zone UE Des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives sont définies en fonction de la hauteur de la façade de la nouvelle construction. Au regard de cette règle, la distance entre la nouvelle construction et la limite séparative apparait excessive, pouvant atteindre jusqu'à 12,5 m et bloque la réalisation de projet de construction. Afin de permettre la réalisation de projet de construction dans la zone UE, la règle à respecter a été définie en fonction d'une distance minimale et non plus en fonction de la hauteur de la façade de la nouvelle construction. Par ailleurs, pour faciliter l'instruction des permis de construire et apporter une meilleure compréhension au pétitionnaire, a été ajoutée en début d'article la phrase suivante : "Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles."


Les constructions doivent être implantées soit en limite séparative, soit en observant une marge de reculement au moins égale à :

- la hauteur de façade (définie à l’article 10), avec un minimum de 8 mètres, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ;

- la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 mètres dans le cas contraire. (…)


Toutes les constructions implantées en limite séparative devront avoir des façades aveugles.

Les constructions doivent être implantées soit en limite séparative, soit en observant une marge de reculement :

- de 8 mètres minimum, si celle-ci comporte des baies principales assurant l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ;


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- de 3 mètres minimum dans le cas contraire. (…)

Article UE.8 : Implantation des constructions sur une même propriété




Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60°, à condition que la moitié au plus des pièces principales prenne jour sur cette façade. Une distance d'au moins quatre mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus. (…)





Article UE.10 : Hauteur maximum des constructions

Les raisons amenant à la modification La notion de R+2+C et R+2 pose des problèmes d'application dans les projets de constructions car elle encadre trop la forme architecturale et pose des problèmes d'interprétation de la hauteur autorisée. Afin d'éviter de mauvaises interprétations et de permettre la réalisation de projets de constructions modernes, cette notion a été supprimée.


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• La hauteur de façade mesurée à l’égout ou à l’acrotère n’excèdera pas 10 mètres. La hauteur maximale est cependant fixée à 12,5 mètres en cas de baies réalisées en toiture, en totalité ou en partie. La hauteur totale au faîtage est par ailleurs fixée à 15 mètres.

• Le nombre de niveaux habitables est limité à quatre (R + 2 + comble) en cas d’utilisation du comble, et à trois (R + 2) dans tous les autres cas. (…)



• La hauteur de façade mesurée à l’égout ou à l’acrotère n’excèdera pas 10 mètres. La hauteur maximale est cependant fixée à 12,5 mètres en cas de baies réalisées en toiture, en totalité ou en partie. La hauteur totale au faîtage est par ailleurs fixée à 15 mètres. (…)

Article UE.11 : Aspect extérieur







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Article UE.12 : Stationnement




de 5 logements, il sera réalisé un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios. Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol." ;

De plus, pour faciliter l'implantation de restaurants et cafés en centre ville, la ville souhaite modifier le règlement pour cette catégorie.







Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part pour une surface hors oeuvre forfaitaire de 50 m², et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être couvertes.

Dans les ensembles comprenant plus de 5 logements, il sera réalisé, un nombre de places de stationnement supplémentaires égal à 15 % du nombre de logements ou studios.


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Ces places de stationnement seront banalisées sans pouvoir être affectées à un usage privatif. Toutefois, il ne sera pas fait application de cette disposition quand toutes les places couvertes seront réalisées en sous-sol.

(…) 2.4 - Hôtels, restaurants, cafés, salles de spectacle, salles de jeux, dancing : lI sera créé 1,1 place de stationnement par chambre d'hôtel, lI sera créé 1 place de stationnement pour 5 m² de salle de restaurant, cafés, salles de jeux et dancing. Seuls les locaux accueillant le public sont pris en compte dans le calcul des places de stationnement. (…)





Il sera créé au moins : une place de stationnement par tranche de 60 m² de Surface de plancher Hors Œuvre Nette, avec un minimum de 1 place par logement.

Les logements ne comportant qu’une pièce principale (studios), seront comptés à part pour une surface hors oeuvre forfaitaire de 50 m², et il sera exigé 1 place de stationnement pour chacun d’eux. 50 % des places de stationnement devront être couvertes.

(…) 2.4 - Hôtels, restaurants, cafés, salles de spectacle, salles de jeux, dancing : lI sera créé 1,1 place de stationnement par chambre d'hôtel, lI sera créé 1 place de stationnement pour 50 m² de surface de plancher salle de restaurant, cafés, salles de jeux et dancing. (…)


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Article UE.14 : Coefficient d'occupation du sol

Les raisons amenant à la modification Cette règle restreint trop fortement l'urbanisation de cette zone en limite des zones UA et UB. De par son positionnement au sein du territoire urbanisé, la ville a souhaité supprimer cette règle pour ouvrir les droits à construire sur l'ensemble des parcelles de cette zone.

Ancienne version du règlement Le coefficient d’occupation du sol (C.O.S.) applicable est fixé à :

- 1,50 pour l’ensemble du secteur UE 1 ; - 1,00 pour l’ensemble du secteur UE 2 ; - 0,80 pour l’ensemble du secteur UE 3 ; - Il n’est pas fixé de C.O.S. pour l’ensemble du secteur UE 4.

Il n’est pas fixé de C.O.S pour les équipements collectifs d’infrastructure et de superstructure.



2.1.6 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UX Caractéristiques de la zone

Il s’agit d’une zone d’activités industrielles et commerciales. Les modifications faites dans cette zone portent sur l'article 12. Article UX.12 : Stationnement

Les raisons amenant à la modification L'information explicitée dans le point "1 - Principes" concernant la réalisation dun parking au cœur de la zone industrielle a été supprimée car la commune a acquis le terrain sur lequel il existe l'emplacement réservé n°6 dont la destination est de réaliser un parking. Par ailleurs, l'obligation que tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de dégraissage, déshuilage et dessablage est trop contraignant pour le développement des activités sur cette zone économique. La ville a donc souhaité supprimer cette règle.


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1 - Principes :

Il est rappelé que la commune d’Ozoir-la-Ferrière souhaite favoriser la réalisation d’un parking au coeur de la zone industrielle. Ce faisant, elle mettra en œuvre toute concertation nécessaire avec les utilisateurs afin de concrétiser un projet dont les établissements industriels, artisanaux et commerciaux de la zone seront les principaux bénéficiaires.

En conséquence, la participation, dans la zone UX, pour non réalisation des aires de stationnement sera utilisée afin de financer ledit équipement.

Tout parking de plus de 10 places doit être équipé d’un système de dégraissage, déshuilage et dessablage.

2 - Nombre d’emplacements :

Il sera crée une place de stationnement par 100 m² de surface hors oeuvre nette d’ateliers, d’entrepôts et de locaux techniques et divers, et une place de stationnement par 25 m² de bureaux.

En outre, il devra être aménagé une surface suffisante pour le stationnement et l’évolution des camions et véhicules sans encombrer la voie publique. (…)


Nombre d’emplacements : Il sera crée une place de stationnement par 100 m² de surface hors oeuvre nette d’ateliers, d’entrepôts et de locaux techniques et divers, et une place de stationnement par 25 m² de bureaux. En outre, il devra être aménagé une surface suffisante pour le stationnement et l’évolution des camions et véhicules sans encombrer la voie publique. (…)


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2.2 : Les modifications apportées au plan de zonage

2.2.1 : Les modifications apportées à la zone UXa Création d'une zone UCe

La commune est propriétaire de la parcelle AS 3 actuellement au sein de la zone UXa du P.O.S. destinée à de l'activité économique. Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 13 mai 2013 et annulé par le Tribunal Administratif, en date du 02 février 2018, ce secteur avait été classé en zone urbaine, dite UCc, pour permettre sa mutation, et ainsi accueillir de l'habitat au regard des objectifs de construction fixés dans le P.L.U. annulé. A ce titre, la ville envisageait de réaliser un programme de logements sur cette parcelle, qui se situe en limite d'un tissu pavillonnaire sous forme de lotissement. Hors, le règlement actuel de la zone UXa interdit la réalisation de logement. La ville a donc souhaité rebasculer cette parcelle en zone UC (qui est en limite) et créer un sous secteur UCe, afin de donner des droits à construire pour permettre la réalisation d'un projet de construction de logements. Se reporter à la partie 2.1.3 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UC pour les règles qui s'appliquent à la zone UCe.

Extrait du zonage actuel du P.O.S.


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Extrait du zonage modifié du P.O.S.


40

Création d'une zone UDa

Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 13 mai 2013 et annulé par le Tribunal Administratif, en date du 02 février 2018, le secteur de part et d'autre de la rue Henri François comprenant les parcelles AR 16, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 133, 136, 179, 180, 181, 182, 185, 186, 187, avait été classé en zone à urbaniser, dite 1AU, pour permettre sa mutation, et ainsi accueillir de l'habitat au regard des objectifs de construction fixés dans le P.L.U. annulé. A ce titre, plusieurs programmes de construction de logements sont en cours de réalisation. Suite à l'annulation du P.L.U., le P.O.S. approuvé le 22 décembre 1999 étant de nouveau applicable, ce secteur se situe en zone UXa destinée à de l'activité économique. Le règlement actuel interdit la réalisation de logement. La ville a donc souhaité basculer ce secteur en zone UD (qui est en limite) et créer un sous secteur UDa, afin de redonner des droits à construire pour permettre la finalisation des projets de construction de logements engagés et prévus. Se reporter à la partie 2.1.4 : Les adaptations réglementaires apportées à la zone UD pour les règles qui s'appliquent à la zone UDa.



41



42

2.2.2 : Les modifications apportées à la zone UCc La zone UCc, qui comprend les parcelles BD 125 et 126 et qui est située en entrée de ville avenue du Général de Gaulle, est très peu urbanisée. Elle est occupée, aujourd'hui, par des constructions d'activités désaffectées et un pavillon sur une très grande parcelle. De par sa position en entrée de ville et sa très bonne accessibilité, ce site pourrait accueillir un programme de logements, mais la zone actuelle ne le permet pas règlementairement puisque dans l'article UC2 pour le secteur UCc, seules les constructions à usage d’habitation sont autorisées à condition que le nombre de logements par bâtiment distinct n’excède pas deux. La ville a donc souhaité basculer cette zone UCc dans la zone UE3 qui est accolée à UCc, afin de donner des droits à construire pour permettre la résiliation d'un projet de construction de logements.



43



44

2.2.3 : Les modifications apportées à la zone UFa La zone UFa, située au cœur du centre ville place de la Mairie, est une zone affectée uniquement aux équipements publics. Elle est occupée par la nouvelle mairie et des bâtiments aujourd'hui inoccupés appartenant à l'ancien groupe scolaire Arluison. Aucune construction à usage d'habitation est autorisée. La ville a souhaité basculer les parcelles 218 et 247 de la zone UFa dans la zone UE1 qui est accolée à UFa, afin de donner potentiellement des droits à construire pour permettre la réalisation éventuelle de logements sur ce site en plein cœur de ville sans compromettre, néanmoins, l'emplacement réservé n°17 dont la destination est la réalisation d'un équipement public.



45



46

2.2.4 : Les évolutions de la superficie des zones modifiées

Zones du P.O.S. Avant modification Après modification Variation

UCc 26 111 m² 18 162 m² - 7 949 m²

UCe _ 19 928 m² + 19 928 m²

UE1 19 744 m² 20 746 m² + 1 003 m²

UE3 12 881 m² 20 830 m² + 7 949 m²

UFa 71 227 m² 70 224 m² - 1 003 m²

UDa _ 60 406 m² + 60 406 m²

UXa 629 735 m² 549 401 m² - 80 334 m²

La superficie de la zone UCc diminue de 7 949 m² tandis que la superficie de la zone UE3 augmente de 7 949 m². La superficie de la zone UFa diminue de 1 003 m² tandis que la superficie de la zone UE1 augmente de 1 003 m². La superficie de la zone UXa diminue de 80 334 m², suite à la création de deux zones : UCe de 19 928 m² et UDa de 60 406 m²


47

2.3 : Les modifications apportées aux emplacements réservés Dans le P.O.S. en vigueur, l'emplacement réservé n°17 est destiné à la future mairie. La vocation de cet emplacement réservé n'est plus d'actualité car la ville d’Ozoir-la-Ferrière a déménagé, en 2007, son Hôtel de Ville dans les bâtiments réhabilités de l'ancien groupe scolaire Arluison place de la Mairie. Néanmoins, la ville a souhaité conserver cet emplacement réservé car il se situe dans la polarité du cœur du ville, mais elle a modifié sa destination pour qu'il soit destiné à recevoir un équipement public et plus uniquement la future mairie, ce qui bloque tout éventuel autre projet sur le site. Modifications apportées à l'annexe du règlement écrit : Liste des emplacements réservés

Ancienne version

EMPLACEMENTS RESERVES

N°

Désignation

Bénéficiaire

Superficie

approximative

1

2

3A

3B

4A

4B

4C

5

6

7

8

9

10

11

Carrefour de la Verrerie et avenue du Général de Gaulle Carrefour Danton – Général de Gaulle Voie de désenclavement Nord – RN4 Voie de désenclavement Sud – RN4 Bretelle d’accès à Ozoir sur la RN4 (Sens Province - Paris) Carrefour giratoire Accès centre équestre Liaison verte Equipements sportifs et loisirs – Espaces Verts Parking V.L. – Zone Industrielle Extension de la station service sur RN4 Equipement lié à la RN4 (Sens Paris-Province) et bretelle d’accès à Ozoir Franchissement piétonnier sur RN4 Passage piétonnier – Plume Vert Passage piétonnier – Ru Ménagerie Carrefour – François, Schuman, Chevalier

Commune

Commune

Etat

Etat

Commune

Commune

Commune

Commune Commune

Commune

Etat

Etat

Commune

Commune

Commune

1.000 m²

1.000 m²

11.000 m²

13.000 m²

1.300 m²

1 600 m²

160 m²

38.000 m²

160.000 m²

5.200 m²

20.000 m²

48.550 m² env. 16.660 m² env.

soit 65.210 m² env.

10.000 m² env.

8.300 m²

1.000 m²


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Carrefour – Tessan, Beaudelet Carrefour allée d’Armainvilliers-M. Chevalier Parc public Chemin piétons – cyclistes 4 m de large Chemin piétons – cyclistes 4 m de large Partie de la future Mairie

Commune

Commune

Commune

Commune

Commune

Commune

1.000 m²

1.000 m²

15.000 m²

800 m²

700 m²

1.600 m²

Nouvelle version

EMPLACEMENTS RESERVES

N°

Désignation

Bénéficiaire

Superficie

approximative

1

2

3A

3B

4A

4B

4C

5

6

7

8

9

10

11

Carrefour de la Verrerie et avenue du Général de Gaulle Carrefour Danton – Général de Gaulle Voie de désenclavement Nord – RN4 Voie de désenclavement Sud – RN4 Bretelle d’accès à Ozoir sur la RN4 (Sens Province - Paris) Carrefour giratoire Accès centre équestre Liaison verte Equipements sportifs et loisirs – Espaces Verts Parking V.L. – Zone Industrielle Extension de la station service sur RN4 Equipement lié à la RN4 (Sens Paris-Province) et bretelle d’accès à Ozoir Franchissement piétonnier sur RN4 Passage piétonnier – Plume Vert Passage piétonnier – Ru Ménagerie Carrefour – François, Schuman, Chevalier

Commune

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Etat

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Commune

Commune

Commune Commune

Commune

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Etat

Commune

Commune

Commune

1.000 m²

1.000 m²

11.000 m²

13.000 m²

1.300 m²

1 600 m²

160 m²

38.000 m²

160.000 m²

5.200 m²

20.000 m²

48.550 m² env. 16.660 m² env.

soit 65.210 m² env.

10.000 m² env.

8.300 m²

1.000 m²


49

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Carrefour – Tessan, Beaudelet Carrefour allée d’Armainvilliers-M. Chevalier Parc public Chemin piétons – cyclistes 4 m de large Chemin piétons – cyclistes 4 m de large Réalisation d'un équipement public

Commune

Commune

Commune

Commune

Commune

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1.000 m²

1.000 m²

15.000 m²

800 m²

700 m²

1.600 m²

commune d'ozoir-la-ferrière département de la …...commune d'ozoir-la-ferrière...

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