RÉ

P.

TCHÈQUE

POLOGNEA

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E

FRANCE

RO

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RTUGAL

ESPAGNE

B

ELGIQUE

1 ,9 %

2 ,5 %

2 ,2 %

2 , 3 %

1 ,9 %

1 ,9 %

ITALIE

2 ,3 %2 ,0 %

4 ,5 %

Etude du Crédit Foncier - Décembre 2016

Source : EMF

Le Crédit Foncier a mesuré l'évolution du pouvoir d'achat immobilier des ménages européens entre 2008 et le 1er semestre 2016. Cette analyse a été réalisée en fonction de la variation, d'une part des taux d'intérêt de crédit immobilier et d'autre part des prix immobiliers. Cette étude repose sur l'achat d'un logement (neuf & ancien) financé pour 100 % de sa valeur sur une durée de 20 ans. Les neuf pays étudiés sont l'Allemagne, la Belgique, l'Espagne, la France, l'Italie, la Pologne, le Portugal, la République tchèque et le Royaume-Uni, soit les trois quarts de la population de l'Union européenne.

Ce qu’il faut retenir : • Dans tous les pays européens, la baisse des taux a été très significative. Depuis 2008, les taux de crédit immobilier ont été divisés par deux ou trois selon les pays.

• C'est en Espagne (+87 %) que le gain de pouvoir d'achat immobilier est le plus important. Pour une même mensualité et sur une durée d’emprunt identique, un ménage peut y acquérir un bien immobilier beaucoup plus grand. En Espagne, à la baisse des taux s’est ajoutée une très forte baisse des prix immobiliers (-26 % en Espagne).

• En France, un ménage pouvait acquérir, au 1er semestre 2016, une surface supérieure de 29 % à celle qu'il pouvait acheter en 2008. Le passage d’un taux moyen de 4,8 % en 2008 à 1,9 % au 1er semestre 2016 (soit une baisse de 60 % de la charge d’intérêts) permet à un ménage, pour une mensualité et une durée identiques, d’emprunter 30 % de plus. Les prix immobiliers ayant par ailleurs stagné (+1 %), il en résulte un gain total de pouvoir d’achat immobilier cumulé de 29 %. Historiquement, la France est un des pays européens où les taux de crédit immobilier, bien que fixes, sont les plus bas.

• En revanche, la hausse des prix immobiliers dans certains pays (+29 % en Allemagne et au Royaume-Uni) a gommé, pour partie, la capacité d’endettement complémentaire obtenue grâce à la baisse des taux d’intérêt (-63 % en Allemagne ; -57 % au Royaume-Uni). Le gain de pouvoir d’achat immobilier cumulé, entre 2008 et le 1er semestre 2016, n’est ainsi “que” de 3 % au Royaume-Uni et de 5 % en Allemagne.

• Pour un même bien, la mensualité nécessaire pour l'acquérir a diminué de 3 % au Royaume-Uni à 47 % en Espagne (-22 % en France).

Comment les ménages européens ont-ils profité de la baissedes taux d'intérêt de crédit immobilier ?

Taux d'intérêt moyens de crédit immobilier au 1er semestre 2016 en Europe

Sources : EMF, Eurostat, retraitement Asterès

Gain de pouvoir d'achat immobilier (effet cumulé : baisse des taux d’intérêt et évolution des prix de l’immobilier) de 2008 au 1er semestre 2016

Taux d’in

térêt

%

Espagne +87 %

Pologne +53 %

Italie +51 %

Portugal +33 %

France +29 %

Rép. tchèque +29 %

Belgique +15 %

Allemagne +5 %

Royaume-Uni +3 %

2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1 2008 2016 S1

Taux d’intérêt des nouveaux prêts en Europe : 2008 ➡ 1er semestre 2016

Capacité d'endettement complémentaire de 2008 au 1er semestre 2016

1 - L'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers Dans tous les pays européens, la baisse des taux a été très significative. Depuis 2008, les taux de crédit immobilier ont été divisés par deux ou trois selon les pays.

C’est en Espagne, au Portugal, en Allemagne et en France que les taux de crédit immobilier ont le plus fortement baissé entre 2008 et le 1er semestre 2016. Dans ces quatre pays, la baisse du coût du crédit s’inscrit entre -65 % et -60 %, soit pratiquement une division par trois de la charge des intérêts d’un crédit immobilier.

Les pays d’Europe de l’Est ferment le classement avec la Pologne (-44 %).

Il s'agit d'une comparaison de taux moyens pratiqués par pays quelles que soient leurs caractéristiques : taux fixes, taux variables ou taux fixes révisables par période. Par la suite, la capacité d'endettement complémentaire sera calculée en "figeant" le taux à l'origine (c'est-à-dire en considérant qu'il est fixe tout au long du contrat).

De façon historique la France est un des pays européens où les taux d'intérêt de crédit immobilier sont les moins élevés. Cette situation est d’autant plus remarquable que l’essentiel des crédits immobiliers sont souscrits en France avec des taux fixes (96,7 % des nouveaux crédits en 2015)*, ce qui n’est pas nécessairement le cas des autres Etats européens dans lesquels les taux peuvent également être variables ou fixes par périodes (et donc nécessairement moins élevés que des taux fixes).

Allemagne France Portugal Espagne Belgique Italie Rép. tchèque Royaume-Uni Pologne

5,2 %

1,9 %

4,8 %

1,9 %

5,4 %

1,9 %

5,7 %

2,0 %

5,1 %

2,2 %

5,1 %

2,3 %

5,6 %

2,3 %

5,8 %

2,5 %

8,1 %

4,5 %

Source : EMF

Source : EMF

* Source : ACPR "Le financement de l'habitat en 2015"; n° 71, juillet 2016

Taux Taux Capacité 2008 2016 S1 Variation d’endettement complémentaire

Espagne 5,7 % 2,0 % -65 % +37 %

Portugal 5,4 % 1,9 % -65 % +36 %

Allemagne 5,2 % 1,9 % -63 % +35 %

France 4,8 % 1,9 % -60 % +30 %

Rép. tchèque 5,6 % 2,3 % -59 % +33 %

Royaume-Uni 5,8 % 2,5 % -57 % +33 %

Belgique 5,1 % 2,2 % -57 % +29 %

Italie 5,1 % 2,3 % -55 % +28 %

Pologne 8,1 % 4,5 % -44 % +33 %

En Espagne, le passage d'un taux moyen de 5,7 % à 2,0 % permet, pour une même mensualité et une durée de 20 ans, d'emprunter 37 % de plus.

2 - L'évolution des prix immobiliers En moyenne en Europe, entre 2008 et le 1er semestre 2016, les prix immobiliers (neuf et ancien confondus) ont légèrement progressé (+4 % sur une période de près de sept ans et demi).

Les pays qui ont connu les plus fortes hausses sont l'Allemagne (+29 %), le Royaume-Uni (+29 %) et la Belgique (+13 %). A l'inverse, les pays aux plus fortes baisses sont l'Espagne (-26 %) et la Pologne (-13 %).

+29 %

Sources : Eurostat et EMF

Sources : Eurostat et EMF

2008 2016 S1 Variation

Allemagne 100 129 +29 %

Royaume-Uni 100 129 +29 %

Belgique 100 113 +13 %

UE 28 100 104 +4 %

Rép. tchèque 100 103 +3 %

Portugal 100 102 +2 %

France 100 101 +1 %

Pologne 100 87 -13 %

Italie 100 85 -15 %

Espagne 100 74 -26 %

Base 100 = 2008

Évolution des prix immobiliers moyens par pays

L'évolution des prix de l'immobilier n'a pas été linéaire. En moyenne au niveau de l'Union européenne (UE), ils ont connu une baisse de 4 % entre 2008 et 2013 pour ensuite retrouver les niveaux d'avant crise en seulement deux ans et demi (+8,3 %).

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1S

Allemagne

Royaume-Uni

Belgique

Rép. tchèque

UE 28

France

Portugal

Italie

Pologne

Espagne

129

113

104101

87

74

85

124

112

102

86

97

68

118

103

85

66

114

84

96

66

112

72

87

107

85

91

102

91

103

93

100

Évolution des prix immobiliers moyens en Europe entre 2008 et le 1er semestre 2016

-26 %

On peut calculer ce gain de pouvoir d'achat d'une autre façon en mesurant la baisse de mensualité, entre 2008 et le 1er semestre 2016, pour un même bien en tenant compte de la baisse des taux et de l'évolution des prix immobiliers. La baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier a entraîné pourun même bien une baisse importante du montant de la mensualité.

Contacts presse : Nicolas Pécourt, Directeur de la Communication et RSE (nicolas.pecourt@creditfoncier.fr). Tél. : 01 57 44 81 07 Kayoum Seraly, Responsable Information et Relations Presse (kayoum.seraly@creditfoncier.fr). Tél. : 01 57 44 78 34

3 - Pouvoir d’achat immobilier résultant de l'évolution des taux et des prix immobiliersLe Crédit Foncier a mesuré l'évolution du pouvoir d'achat immobilier, entre 2008 et le 1er semestre 2016, en additionnant pour chacun des pays d'une part l'effet de la baisse des taux et d'autre part l'effet de l'évolution des prix immobiliers (disparate selon les pays). Il en résulte un gain de pouvoir d'achat immobilier allant de +3 % au Royaume-Uni à +87 % en Espagne.

Point méthodologique : Pour réaliser cette étude sur neuf pays européens, le Crédit Foncier a considéré :

- l’achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien) financé pour 100 % de sa valeur sur une durée de 20 ans (choix d’une durée identique pour l’ensemble des pays afin de conserver une base comparable) ;- la variation de prix appliquée entre 2008 et le 1er semestre 2016 est issue d’Eurostat pour des biens immobiliers neufs et anciens ;- le taux appliqué en 2008, puis au 1er semestre 2016, est issu de l’E.M.F. (European Mortgage Association) ; afin de calculer la charge d’intérêts pendant la durée du prêt, le taux appliqué à l’origine du contrat a été considéré comme fixe, même si dans de nombreux pays il s’agit de taux variables, les calculs ont été faits sans autre frais ; - le gain de pouvoir d’achat immobilier résultant a été calculé en cumulant les effets, d’une part de la baisse des taux d’intérêt et, d’autre part de l’évolution des prix immobiliers ; les calculs ont été effectués par le Cabinet Asteres.

Source : Asterès

Evolution Evolution prix Gain pouvoir d’achat taux immobiliers immobilier cumulé

Espagne -65 % -26 % +87 %

Pologne -44 % -13 % +53 %

Italie -55 % -15 % +51 %

Portugal -65 % +2 % +33 %

Rép. tchèque -59 % +3 % +29 %

France -60 % +1 % +29 %

Belgique -57 % +13 % +15 %

Allemagne -63 % +29 % +5 %

Royaume-Uni -57 % +29 % +3 %

Source : Asterès

2008 2016 Variation Prix du bien Mensualité Prix du bien Mensualité

Espagne 100 0,70 74 0,37 -47 %

Pologne 100 0,84 87 0,55 -35 %

Italie 100 0,67 85 0,44 -34 %

Portugal 100 0,68 102 0,51 -25 %

Rép. tchèque 100 0,69 103 0,54 -23 %

France 100 0,65 101 0,51 -22 %

Belgique 100 0,67 113 0,58 -13 %

Allemagne 100 0,67 120 0,65 -4 %

Royaume-Uni 100 0,70 129 0,68 -3 %

Base 100 = 2008

Évolution de la mensualité pour un montant d'emprunt identique et tenant compte de l'évolution des prix

Évolution du pouvoir d'achat entre 2008 et le 1er semestre 2016En Allemagne, entre 2008 et le 1er semestre 2016, la baisse des taux (-63 %) a permis d'augmenter la capacité d'endettement de 35 %. En revanche, cette capacité d'endettement accrue a été amoindrie par une hausse des prix immobiliers (+29 %) pendant la même période. D'où un gain de pouvoir d'achat immobilier cumulé de 5 %.

En France, entre 2008 et le 1er semestre 2016, la baisse des taux (-60%) a permis d'augmenter la capacité d'endettement de 30 %. A cela s'ajoute, une hausse des prix immobiliers de 1 % pendant la même période. D'où un gain de pouvoir d'achat immobilier cumulé de 29 %.

En France, l'achat d'un bien immobilier d'une valeur 100, financé à 100 % sur une durée de 20 ans avec un taux de 4,8 % en 2008, se traduisait par une mensualité de 0,65. Au 1er semestre 2016, ce même bien valait 101 ; son achat financé à 100 % sur une durée de 20 ans avec un taux de 1,9 % se traduisait par une mensualité de 0,51, soit une baisse de 22 % de la mensualité.

+ =