cellule premium cerenicimo · scolaires hivernales 2013/2014 selon le snrt***). de plus, avec une...

N°16 - Mai/JuiN 2014

Focus

Tourisme en France, un horizon toujours prometteur

Nouveau leader français des appart-hôtelsinterview de Patrice CAVALIER

L'expertise comptable spécialisée, un indispensable de vos prescriptions

Cellule Premium Cerenicimo des experts au service de vos prescriptions

En partenariat avec

A 2000 m, au cœur d’une station reconnue bénéficiant d’un excellent

enneigement

Un rendement exceptionnel de 5,30 % HT/HT

Un emplacement skis aux pieds, face aux remontées mécaniques

Une résidence en exploitation, synonyme de revenus immédiats

Une enveloppe très attractive, à partir de 57 000 € HT

Hôtel

Le Pas du LoupIsola 2000 (06)

CERINEWS n° 16| mai/juin 2014 | 3

Edito

Par Benjamin NICAISE

Président de CERENICIMO

Les informations ou photographies figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle - Crédits photos : Fotolia - Palomba - Park&Suites - Steva - Odalys. Images de synthèse : Images Créations - Epsilon 3D - Arodie Damian Architectures - mai 2014.

Vous souhaitez : Soumettre une thématique d’article Témoigner dans le prochain numéro de Cerinews Formuler une remarque ou une suggestion

Adressez-nous un email à [email protected]

Ne boudons pas notre plaisir face à la volonté de réforme affichée par notre nouveau 1er Ministre Manuel VALLS. La réforme, le changement, la mutation,… cela fait quelques décennies que les politiques de tout bord nous les promettent, ne manquant jamais de surenchérir sur ce sujet à chaque nouvelle campagne électorale, pour finalement faire preuve d'un talent remarquable dans la gestion de l'immobilisme, une fois les élections gagnées.

Certains argueront d'une réforme des retraites courageuse, qui était tout au plus un ajustement conjoncturel rendu indispensable par la crise mais qui n'assure en rien la pérennité des régimes à moyen ou long terme. D'autres élèveront la réussite d'une réforme des rythmes scolaires, assurément plus porteuse de notoriété médiatique pour le ministre qui en était en charge que de diminution du nombre d'élèves en échec scolaire. Et ne parlons pas de ceux et celles qui font de la réforme une arme idéologique et politique, en perdant tout sens pratique. J’en veux pour preuve la loi Alur récemment promulguée, pour laquelle certaines mesures sont tout bonnement inapplicables.

Nos dirigeants aiment pourtant la réforme à leur façon et l'appellent régulièrement de leurs vœux. Néanmoins les seules vraies grandes réformes réalisées ces dernières décennies l’ont été sur des sujets sociétaux et n’ont que rarement concerné le cœur du modèle économique français, où l’on s'est tout au mieux contenté de "réformettes". C’est pourtant bien là qu’il est urgent d’agir si l’on souhaite remettre la France sur le chemin d'une croissance pérenne.

On pourrait croire que nos dirigeants sont passés à côté de cette évidence et qu'elle ne se serait pas encore imposée à eux. Mais cela serait assurément une erreur de leur porter aussi peu de crédit. Une maxime communément entendue dit qu’il y a dans la vie politique ceux qui aiment plus la France que la politique, et les autres... On peut craindre que ces derniers représentent aujourd'hui une large majorité de nos dirigeants. Et pour cette catégorie de politiques, les grandes réformes dont a besoin notre pays sont assurément peu compatibles avec les cycles électoraux.

Nos deux derniers présidents ont néanmoins réussi le tour de force de connaître un niveau d'impopularité record sans avoir réformé. Et c'est peut-être ici même la grande erreur de nos dirigeants : ne pas avoir compris qu’une grande majorité des français était prête à faire des sacrifices afin de remettre le pays sur le chemin ascendant de la croissance.

Alors Monsieur VALLS, allez-y sans retenue, soyez courageux et projetez enfin ce pays dans le 21ème siècle. Cela vous vaudra probablement une forte impopularité passagère, mais vous êtes encore jeune pour 2017, et d'ici 2022, seuls les résultats marqueront les esprits…

Suivi des Acquisitions Zoom résidences livrées P. 22

Catalogue Produits

P. 14

P. 15

P. 16

P. 18

P. 19

P. 20

P. 21

Résidences Affaires

Résidences Etudiantes

Résidences de Tourisme

Résidences Seniors

Résidences EHPAD

Résidences Dispositif Duflot

Résidences Outre-Mer

Cellule Premium Cerenicimo : des experts au service de vos prescriptions

P. 10

Zoom

L'expertise comptable spécialisée,un indispensable de vos prescriptions

P. 8

Focus

Sommaire

Cerenicimo Asset La Compagnie des Alpes P. 24

P. 26Cycle Marketing Ventes

Actualité & Rendez-vous

P. 4

P. 6

Economie & MarchésTourisme en France, un horizon toujours prometteur

Nouveau leader français des appart-hôtelsinterview de P. CAVALIER

4 | CERINEWS n° 16| mai/juin 2014

Economie & Marchés

Tourisme en France, un horizon toujours prometteur

Trop longtemps considérée comme secondaire dans l’économie

nationale, l’activité touristique en France est pourtant primordiale

et nécessaire à la vitalité économique de notre pays. En effet, elle

représente 7,3 % du PIB national et plus de 2 millions d’emplois

directs et indirects.

Et cela ne date pas d’hier… La France, de par ses territoires diversifiés,

sa nature préservée, sa richesse patrimoniale historique et culturelle,

son image de raffinement tant au niveau de sa gastronomie, ses vins

réputés ou tout simplement son art de vivre, est la destination favorite

des visiteurs étrangers. De plus, dans un contexte géopolitique

sensible, l’hexagone demeure une destination rassurante pour sa

stabilité économique et politique. Pour ces raisons, et grâce à son

emplacement géographique idéal au croisement de l'Europe, la France

reste depuis les années 1980, la première destination touristique

mondiale en nombre de touristes étrangers, avec 83 millions d’arrivées

enregistrées en 2012 (contre 67 millions pour les Etats-Unis). Sans

compter sur nos propres touristes, qui pour de multiples raisons,

favorisent la France pour partir en vacances. Chauvinisme ou non, ils

sont 85 % à faire ce choix.

En outre, selon une enquête récente de la DGCIS*, la fréquentation

des hébergements touristiques est en progression par rapport à

2012 (+0,7 %), principalement grâce à une hausse de fréquentation

de la clientèle étrangère (+4,8 %), notamment dans les résidences

hôtelières et de tourisme. Les résultats de cette enquête sont donc

probants : face à cette nouvelle clientèle, composée par de plus en plus

de chinois et d’américains, touristes aux exigences « haut de gamme »,

les acteurs du tourisme vont devoir s’adapter.


Néanmoins, malgré sa position de leader et des perspectives

plutôt positives de l’OMT** estimant à plus de 106 millions de

touristes internationaux d’ici 2020, la France enregistre seulement

42 milliards d’€ de recettes en 2012 se plaçant ainsi au 3ème rang des

collecteurs de recettes tirées du tourisme, loin derrière les Etats-Unis

(98,2 milliards d’€) et l’Espagne (43,5 milliards d’€). Un véritable défi

apparaît alors pour notre territoire, qui va devoir, tout en s’appuyant

sur une attractivité touristique certaine, opter pour les bons axes de

développement.

Le tourisme au cœur des préoccupations politiques et économiques

Le lien logique apparaît comme limpide. La clientèle étrangère et plus

particulièrement extra-européenne est la cible idéale. En choisissant de

développer qualitativement son offre, la France pourra alors se donner

les moyens d’augmenter ses recettes touristiques.

Face à ce constat, des initiatives publiques ont été mises en place depuis

quelques années déjà. La Loi de développement et de modernisation

des services touristiques, votée en 2009, est une réponse évidente

visant à favoriser la croissance du secteur en mettant en place une

série de mesures, telles que la réforme de la procédure de classement

des hébergements touristiques ou encore la simplification de la

règlementation de la vente de voyages…

Fin 2013, le gouvernement a initié les assises du tourisme avec

l’installation d’un comité de pilotage et le lancement d’une grande

consultation publique en ligne. L’objectif de cette démarche est clair :

élaborer un plan d’actions concrètes pour que la France reste la

première destination mondiale et devienne le premier pays européen

en terme de retombées économiques. Près de 2 700 contributions

ont été recueillies pour une conclusion unanime : l’amélioration de

l’accueil sous toutes ses formes apparaît comme un domaine d’action

hautement prioritaire. Un accent particulier devra être mis sur une

meilleure pratique des langues étrangères et la montée en gamme de

l’hébergement existant.

Plus récemment, le 22 avril 2014, Laurent FABIUS, ministre des Affaires

étrangères et du Développement international, a tenu à s'entretenir

avec différentes organisations professionnelles et associations du

tourisme sur le thème de la « promotion de l'attractivité touristique

de la France ». La prise de conscience est donc bien là et devra

assurément toucher l’ensemble de l’offre touristique.

Le tourisme alpin, déjà dans cette stratégie de séduction des nouvelles clientèles

Les acteurs du tourisme de montagne semblent, justement, avoir cerné

ces nouvelles exigences. Les 14 domaines skiables français capitalisent

sur la beauté et l’étendue de leurs stations tout en dynamisant leurs

infrastructures, afin d’attirer de plus en plus cette clientèle. Elle

représente déjà 44 % des dépenses touristiques générées en hiver

avec une dépense moyenne par nuitée de 155 € contre 99 € pour les

clientèles françaises.

Petit dernier au classement après le tourisme rural, urbain et littoral, ce

segment ne peut que progresser. De moins en moins dépendant de

l’enneigement, grâce à la neige de culture, permettant un allongement

de la saison hivernale, les domaines skiables optimisent les taux

d’occupation de leurs résidences (90 à 100 % durant les vacances

scolaires hivernales 2013/2014 selon le SNRT***). De plus, avec une

offre en pleine diversification pour satisfaire l’ensemble des touristes

(un vacancier sur trois étant non-skieur), les stations de ski ont déjà pris

de l’avance dans cette démarche visant à s’adapter à cette nouvelle

demande.

Les domaines ont un objectif commun : optimiser le remplissage tant en

périodes hivernales qu’estivales. Pour cela, la qualité des infrastructures

d’hébergement, l’accessibilité, le développement des activités de

bien-être (spas, thermo-ludisme, ...) et complémentaires (parapente,

randonnée, équitation, escalade, canyoning, …), la valorisation du

patrimoine, sont placés au cœur des préoccupations des acteurs du

tourisme alpin.

Avec un positionnement tarifaire compétitif comparé à celui du sud

de la France en période estivale, et des équipements de standing

(piscines intérieures chauffées, sauna, hammam, …), les résidences

de montagne ont de réels atouts pour attirer une vaste clientèle et

offrent de belles perspectives d’avenir, à condition de ne pas transiger

sur la qualité.

Ainsi, le secteur du tourisme est un acteur majeur de l’économie française. Il offre encore de belles perspectives de croissance. L’augmentation de la fréquentation de la clientèle étrangère, notamment extra-européenne, en est la preuve, et représente un fort potentiel.

* Direction Générale de la Compétitivité, de l'Industrie et des Services**Organisation Mondiale du Tourisme***Syndicat National des Résidences de Tourisme


Economie & Marchés

Nouveau leader français des appart-hôtels, interview de P. CAVALIER

Nous attendions cette opération majeure depuis plusieurs jours.

Elle est désormais officielle : le Groupe Park&Suites a procédé à

l’acquisition de son concurrent Appart’City, devenant ainsi le nouveau

leader français des appart-hôtels.

Ce nouvel ensemble, qui regroupera alors 130 résidences,

représentera un chiffre d'affaires de 200 millions d’€, dépassant ainsi

Adagio, détenu à parité par les groupes Pierre & Vacances et Accor. Ce

groupe aura l'avantage majeur de proposer une offre complémentaire

tant sur le plan territorial que sur celui du positionnement.

Cette opération a été financée par l’entrée au capital du Groupe

d’Equistone Partners Europe, l’un des leaders du capital-investissement

en Europe sur le segment du mid-market, à hauteur de 40 %, venant

ainsi renforcer les capitaux propres de la nouvelle entité.

Patrice CAVALIER, Président de la Holding M Finance et fondateur de

la marque Park&Suites, a accepté de nous accorder quelques instants

pour nous expliquer plus en détails cette opération majeure pour le

secteur des appart-hôtels.

Le rachat d' Appart'City tourne résolument le groupe vers l’avenir. Doit-on comprendre que l’exploitation est désormais la priorité du Groupe que vous dirigez ?

Dans les mois à venir, nous devrions faire environ 200 millions d’€ de

chiffre d’affaires concernant la partie exploitation.

Nous avons financé cette opération afin d’avoir un fond de roulement

qui nous permette d’être à jour sur nos loyers. Cependant tout cela

dépendra de l’économie et de la croissance française.

Notre prévisionnel sur 5 ans est basé sur une activité identique à

celle de 2013. Si demain l’économie s’effondre, ce qui semble peu

probable au regard des plus fortes années de crise que nous venons de

passer, nous aurons du mal à tenir nos engagements. Un gestionnaire

s’engage sur 9 ans certes, mais si à un moment l’argent ne rentre pas

dans les caisses pour payer les loyers, il n’a qu’une manière de résister,

en décalant légèrement le paiement des loyers sans pour autant y

renoncer. Ce n’est qu’un décalage dans le temps.

Je me sens parfois un peu agacé par des gens qui diffusent de fausses

accusations sur nous, alors que nous sommes droit comme des i, on

paye tout le monde, oui parfois nous avons eu un peu de retard mais

malheureusement je n’ai pas de planche à billets. Il y a des groupes

qui ont fait n’importe quoi, et qui ont d’ailleurs fait faillite. Ceux-là

ont terni l’image de la profession et font que les investisseurs sont

parfois virulents. Alors que concernant Park&Suites, c’est le contraire,

nous nous améliorons sans cesse. Par rapport à ma manière d’être

et de penser, il est pour moi inconcevable, je dis bien inconcevable,

de ne pas payer un loyer et de me faire un chèque pour m’enrichir

personnellement. Quand j’aurai les cheveux blancs et le dos courbé,

je continuerai à payer les loyers !

Une nouvelle marque va-t-elle être créée ? Quels sont les autres avantages de ce rapprochement ?

Nous avons décidé de reprendre la marque Appart’City. Les

établissements 2 et 3 étoiles de Park&Suites seront probablement

griffés sous la marque Appart’City dans les mois à venir.

Le principal avantage de ce rapprochement est certainement celui de

devenir le numéro 1 français des appart-hôtels urbains. Cela nous

permet de proposer à toutes les entreprises françaises une solution

d’appart-hôtels sur l’ensemble du territoire. Aujourd’hui, les entreprises

du CAC 40 font partie de nos clients.

Je ne peux pas encore tout vous dévoiler, étant donné que cette

opération vient juste de se réaliser, mais je peux déjà vous garantir que

cet ensemble deviendra un joli petit groupe encore plus solide.


Sur le plan financier cette opération est assurément lourde en termes de capitaux mobilisés, on pourrait craindre qu’elle puisse fragiliser le groupe ?

Non c’est plutôt le contraire. Les deux groupes vont fusionner et

renforcer leurs capitaux propres d’environ 40 millions d’€, somme

qui sera suffisante pour financer la restructuration du groupe. Comme

je vous le disais, le chiffre d’affaires prévisionnel 2014 est d’environ

200 millions d’€. La marge prévisionnelle est environ à zéro à cause des

nombreux frais de restructuration. En revanche en 2015, on envisage

environ 10 millions d’€ d’EBITDA, ce qui pour nous représente le

meilleur des gages pour rassurer nos clients. Un gestionnaire qui a une

bonne solidité financière est un gestionnaire qui paye ses loyers et qui

entretient ses immeubles.

Cerenicimo, à travers Benjamin NICAISE, ne vous a jamais lâché dans les moments difficiles, pouvez-vous me parler de la relation humaine qui fait de vous des partenaires historiques ?

C’est la confiance qui prévaut. Benjamin sait pertinemment qu’avoir une

entreprise ce n’est pas comme naviguer sur un long fleuve tranquille.

Quand on est dans le business, on sait bien que les entreprises ont

des hauts et des bas. Jusqu’en 2008 nous n’avons eu que des hauts. Et

entre 2008 et 2012, nous avons connu plus de bas. Cerenicimo fait

partie des sociétés qui ont cru en nous, en notre professionnalisme et

notre capacité à nous redresser.

Une dernière question, comment envisagez-vous le partenariat avec Cerenicimo dans le futur ?

Benjamin (NICAISE) est pour moi le distributeur immobilier le plus

professionnel de France, le meilleur, et j’espère qu’on continuera à

travailler ensemble jusqu’à la retraite.

Propos recueillis par Sonia LAROCHE, Chef de projets Communication - CERENICIMO

L'expertise-comptable spécialiséeun indispensable de vos prescriptions


Focus

cette complexité risque de passer à côté d’éléments très importants,

pouvant mettre jusqu’en péril les avantages de l’investissement. A titre

d’exemple, pour déclarer l’activité de Loueur en Meublé, en résidence

services, il est impératif de le faire dans les 15 jours de la signature de

l’acte. Peu importe que le bien soit achevé ou non, il ne faut pas attendre

plus longtemps. Beaucoup d’experts-comptables généralistes n’ont

pas pris la mesure de cette formalisation et pensent qu’il ne faut créer

l’activité qu’à la livraison du bien, qui peut avoir lieu comme on le sait,

deux ans après. L’impact possible peut être de perdre jusqu’à 2/20ème

de la TVA sur l’acquisition du bien. C’est une subtilité, c’est surtout du

formalisme, mais qui peut avoir un impact conséquent quand on sait ce

que représente la TVA sur une acquisition.

La location meublée a besoin de cette spécialisation pour être

sécurisée.

BIC, amortissements, régime réel, récupération de TVA,... Le statut de

Loueur en Meublé conduit à connaître les subtilités liées aux déclarations

fiscales et nécessite une expertise très particulière. Expertim-Fiduciaire,

société d’expertise comptable créée en 2004, est l’un des rares cabinets

à s’être totalement spécialisé en location meublée. Pourquoi cette

spécialisation est-elle indispensable pour éviter toutes déconvenues

et garantir la fiabilité des investissements ? En pleine période de

déclarations fiscales, les experts comptables ont accepté de répondre

à nos questions.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé dans le cadre d’un investissement en Loueur en Meublé ?

Parce que la location meublée est plus complexe qu’il n’y paraît, et

qu’un expert-comptable généraliste qui n’aurait pas pris la mesure de


Tous les experts-comptables ne connaissent donc pas toutes les subtilités de ce statut ?

C’est indéniable. Nous avons creusé toutes ces questions grâce à

l’expérience d’Yves BERNARD, fondateur d'Expertim-Fiduciaire ayant

rédigé son mémoire d’expertise-comptable sur l’activité de Loueur en

Meublé. Nous avons les textes, nous les connaissons et nous savons

désormais exactement comment procéder. Un expert généraliste qui

a dans son portefeuille 4-5 dossiers satellites en location meublée qu’il

prend pour faire plaisir à un client déjà existant, n’aura pas le temps

d’approfondir ce type de questions étant donné que cela ne représentera

qu’une part infime de son activité. Il est vrai qu’auparavant la politique

était d’être généraliste et de satisfaire les clients sur un panel large de

prestations d’expertise-comptable. Depuis quelques années, face à

un marché de segmentation et de différenciation, quelques experts-

comptables nationaux ont choisi de créer des cellules spécialisées. Mais

il est extrêmement rare d’avoir des cabinets entièrement spécialisés

comme nous le sommes. Expertim-Fiduciaire est même la seule société

d’expertise-comptable spécialisée et n’appartenant à aucun groupe

généraliste. Nous travaillons en collaboration avec des plate-formes

comme Cerenicimo mais aussi bien évidemment d’autres fournisseurs et

Professionnels du Patrimoine.

En quoi la location meublée est-elle si complexe ?

La location meublée revêt 4 aspects différents et tout aussi importants.

L’aspect comptable tout d’abord, avec la tenue de comptabilité régulière.

Le juridique, qui concerne l’information du client sur le contenu et la

portée des actes qu’il signe; les actes étant tous différents, avec leurs

subtilités propres. L’aspect fiscal, c'est-à-dire l’optimisation des choix

fiscaux optionnels, au vu du nombre important d’options en location

meublée. Il y a donc bien ici un process d’intelligence plus différencié

que l’aspect comptable et technique, avec la mise en garde du client

en cas d’identification du risque fiscal, par rapport au bail, à la TVA, au

gestionnaire qui change, etc. Si on enlève la problématique de la TVA, on

réduit le niveau de complexité, mais ce n’est pas plus facile pour autant.

La spécificité des dossiers Cerenicimo par exemple, c’est la prise en

compte de la TVA.

Il faut enfin traiter l’aspect social des Loueurs en Meublé. Ces derniers

peuvent être soumis aux charges sociales des travailleurs non salariés

collectées par le RSI (Régime Social des Indépendants) ce qui implique

une déclaration à produire. Il peut également nous arriver de conseiller

à nos clients de sortir du régime et de les assister dans l’obtention d’un

remboursement des charges sociales.

Concrètement, quelles sont les grandes différences avec le locatif nu et donc les revenus fonciers ?

Nous sommes ici dans le monde de l’entreprise individuelle,

éventuellement du registre du commerce, d’où déjà cette complexité,

contrairement à l’investissement plus traditionnel. Dans la location nue,

conduisant à une déclaration des revenus fonciers, il faut retenir les loyers

reçus et les dépenses payées. Il conviendra donc de se baser uniquement

sur des relevés de banque et des pièces justifiant ces montants. C’est une

comptabilité de trésorerie beaucoup plus simplifiée. Dans la location

meublée, il faut partir des pièces, qui représentent des charges (taxe de

copropriété, taxe foncière, …) et des produits (factures ou quittances

de loyers). La complexité réside dans le fait qu’il faille enregistrer ces

factures et vérifier ensuite si elles sont réglées ou non, cela s’appelle

une comptabilité d’engagement. Au lieu de passer une seule écriture,

nous sommes obligés d’en passer plusieurs. La complexité s’exprime

aussi au travers des amortissements puisqu’il faut ventiler l’immeuble

en composants, définir les durées d’amortissements et les suivre

dans le temps. Nous pouvons également évoquer le financement de

l’investissement avec emprunt : en location nue, nous regardons les

intérêts payés dans l’année; en location meublée, ce sont les intérêts

courus qu'il faut prendre en considération.

Comment faites-vous alors face aux nombreux dossiers qui demandent pour chacun une attention particulière ?

Pour la production, nous avons mis en place un véritable process. Mais

ce que nous mettons particulièrement en avant c’est la « démarche

intellectuelle », clé de voûte de notre expertise. Chaque dossier a sa

propre problématique et, même si certains éléments peuvent entrer

dans une catégorie, le client est pris en tant que personne avec des

caractéristiques particulières, et non simplement en tant que simple

acquéreur d’un bien. Il est important pour nous de connaître l’ensemble

du profil client pour son intérêt général et non pas de se contenter du

« petit » dossier que l’on traite. C’est probablement une des fortes

valeurs ajoutées d’Expertim-Fiduciaire. Un de nos points de vigilance

concerne également le dispositif Censi-Bouvard. Les cas sont rares, mais

il arrive que certains dossiers ne remplissent pas toutes les conditions

formelles permettant le Censi-Bouvard. Chez Expertim, le fait de mettre

un bien en Censi-Bouvard dans la déclaration d’un client implique

que nous ayons consacré du temps en termes de validation, et de

sécurisation. Il est capital d’avoir un vrai rôle de conseil et d’expertise

globale. Nous avons une démarche en amont, pendant, et après, avec

tous nos clients, qu’ils viennent de Cerenicimo ou d’ailleurs.

Les atouts paraissent évidents mais l’intervention d’un expert-comptable a un coût cependant pour l’investisseur…

L’avantage d’un cabinet comme nous c’est un système forfaitaire.

Notre valeur ajoutée est mutualisée. Notre nombre élevé de clients

et notre process nous permettent de faire des économies. Ainsi nos

prestations peuvent être proposées à des tarifs tout à fait raisonnables et

compétitifs. Par ailleurs, l’existence d’une réduction d’impôts pour frais

de tenue de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé

(CGA) permet à une grande majorité de nos clients de profiter de nos

services pour un coût égal à zéro.



Zoom

La Cellule Premium quant à elle permet d’appuyer un Professionnel du

Patrimoine dans le montage de prescriptions patrimoniales complexes

nécessitant l’intervention d’experts. L’objectif étant de fournir une

réponse adaptée à des investisseurs particulièrement exigeants.

Avec plus de 30 millions d’euros de volume d’activités traités par la

Cellule Premium en 2013, la demande est bien réelle et le potentiel

très prometteur pour les Professionnels du Patrimoine.

Nous avons donc souhaité revenir non seulement sur le mode de

fonctionnement de la Cellule Premium mais également interroger

deux de nos partenaires ayant finalisé des dossiers dans ce cadre.

Un an seulement après le lancement officiel du CLUB Premium, le

bilan s’avère très positif.

Le CLUB Premium est un service exclusif, réservé aux partenaires ou

futurs partenaires Cerenicimo souhaitant développer un portefeuille

clients possédant des enveloppes potentielles d'investissement

élevées. Ce type de clientèle « haut-de-gamme » nécessite en effet

une connaissance pointue de l’immobilier d’investissement. Etre

membre du CLUB Premium permet donc de bénéficier d’informations

exclusives et adaptées au traitement des clients à fort potentiel (études

de cas, notes fiscales, formations, visio-conférences, …).

*Renseignements et conditions via [email protected]



Concrètement, dans quel cas solliciter la Cellule Premium ?

> Une problématique patrimoniale complexe se pose (remploi de fonds à l'IS, transmission, ...)

> Votre investisseur souhaite le bénéfice du statut LMP

> Votre client a besoin d'une approche sociale spécifique

> Votre client cherche a optimiser son ISF ou sa succession

Zoom sur la Cellule Premium

Parce que chaque client est unique, nous vous proposons de réaliser

une étude approfondie de leurs dossiers par un collège d’experts.

Conçue pour répondre à des problématiques d’investissement

spécifiques, la Cellule s’appuie sur différentes compétences et expertises

dans le domaine de l’immobilier d’investissement :

Les + de la Cellule Premium

Pour chacun de vos dossiers Premium, la Cellule vous proposera une

étude approfondie, vous permettant d’emporter l’adhésion de vos

clients soucieux de réaliser des investissements de grande qualité.

Au travers de cette étude, la Cellule pourra vous suggérer des

produits rigoureusement sélectionnés, alliant rendement et vocation

patrimoniale, afin d’apporter pérennité, confort et performance à vos

clients.

En termes d’accompagnement client, la Cellule vous propose un

service à forte valeur ajoutée, avec la validation d'experts par métier.

Des experts au service du patrimoine de vos clients

En complément, la Cellule Premium s’appuie et bénéficie de conseils

d’experts*, référents dans leur domaine respectif :

> Un partenariat privilégié avec Me LE BOULC’H et le cabinet

AGIK’A

> EXPERTIM-FIDUCIAIRE, cabinet d’expertise comptable spécialiste

des revenus du patrimoine immobilier

> Des experts en immobilier pour répondre aux demandes

d’investissement de vos clients les plus exigeants

> Notaire pour les aspects successoraux (Me MENANTEAU)

Approche fiscale

Aspect social

Volet successoral


Comment s’est effectuée la mise en relation avec la Cellule Premium ?

« Après avoir pris contact avec l’un de mes clients, j’ai réalisé un audit

de son patrimoine réparti entre propriétés foncières et liquidités. Deux

objectifs se sont rapidement dégagés : optimiser son imposition ISF tout

en privilégiant la performance réelle de ses investissements.

Dans un premier temps, je n’ai pas eu le réflexe de solliciter la Cellule

Premium. J’ai investigué une solution qui alternait entre démembrement

et location meublée. Après échange avec le service commercial de

Cerenicimo, j’ai été très rapidement orienté vers la Cellule. J’avais

bien reçu les communications provenant de ce service Premium, mais

je n’avais pas pensé l’utiliser, faute de dossier – à première vue – qui

entrait dans le cadre Premium. »

Quel a donc été concrètement le rôle de la Cellule Premium par rapport à votre client ?

« La Cellule Premium m’a accompagné pour monter l’ensemble du

dossier, depuis la définition claire des objectifs jusqu’aux préconisations

produits. Nous avons réalisé plusieurs simulations en location meublée,

avec des financements in fine, amortissables et comptants, que j’ai

ensuite présentées à mon client. Un facteur clef de cette préconisation

reposait sur l’accompagnement, notamment sur la durée, et pas le

simple fait de présenter des opportunités d’investissement à saisir de

manière urgente. Un tel projet d’investissement se conçoit dans le

temps, et l’accompagnement client est de fait prépondérant.

La Cellule Premium est clairement intervenue sur cet aspect

d’accompagnement, grâce à ses préconisations produit. En

complément, au regard de l’aspect fiscal d’une part et de l’aspect social

d’autre part, le cabinet Agik’a (spécialiste de la fiscalité immobilière)

ainsi qu’Expertim-Fiduciaire (cabinet d’expertise comptable) sont

intervenus pour répondre à des éléments spécifiques ».

Quelle a été l’approche en termes de produits par la Cellule Premium ?

« Je souhaitais positionner mon client sur une dizaine de produits.

La Cellule Premium m’a donc orienté vers des lots précis, avec

des enveloppes et des rendements qui répondaient au profil

d’investissement de mon client.

Pour exemple, je l’avais ainsi orienté sur la résidence Montana à

Bouc-Bel-Air, près d’Aix-en-Provence. Afin de faciliter sa prise de

décision, la Cellule et moi-même avons organisé une visite de la

résidence Montana à Cholet. Mon client fut ravi, l’accueil fut des plus

agréables, la résidence très élégante et nous avons même discuté avec

des locataires qui disaient être très satisfaits de leur nouveau « chez

eux ».

En guise de conclusion, quels ont été pour vous les avantages de la Cellule Premium ? Voyez-vous des améliorations à apporter concernant le CLUB ?

« J’ai véritablement apprécié l’accompagnement, le suivi, la réactivité

et les conseils fiscaux et juridiques apportés par la Cellule Premium.

Par ailleurs, le CLUB m’apporte des formations complémentaires et

des informations spécifiques. J’apprécie tout particulièrement les visio-

conférences avec des experts dont les interventions sont toujours

efficaces et instructives.

De nombreux outils sont déjà disponibles pour les membres du CLUB

Premium; des éléments complémentaires, pourquoi pas des supports

marketing Premium haut de gamme, seraient un véritable plus pour

des dossiers spécifiques. »

Guillaume GicqUeL

Conseiller en Gestion de PatrimoineCIDEFVERTOU (44)


Pourquoi et comment avez-vous été en contact avec la Cellule Premium ?

« J’avais contacté Monsieur LISSERRE, mon Chargé de Partenariat,

et en lui soumettant le besoin d’un de mes clients, il m’a fait part de

la création nouvelle de la Cellule Premium et de ma possibilité de

bénéficier de tout l’accompagnement spécifique. L’occasion s’est donc

présentée à moi de façon évidente et quasi naturelle. L’objectif de

mon client, ou en tout cas le mien, était de lui proposer une offre

équilibrée et diversifiée. Dans notre approche initiale, nous souhaitions

une répartition des biens d’un point de vue géographique et sectoriel,

ainsi qu’une diversification en matière de gestionnaire, pour sécuriser

l’opération compte tenu du budget.

Mon client a donc fait l’acquisition de 3 lots sur les segments Seniors,

Affaires et Tourisme. »

Quel a donc été concrètement le rôle de la Cellule Premium par rapport à votre client ?

« En amont je l’avais déjà mis en confiance par rapport à mon approche.

La Cellule Premium m’a permis de concrétiser et de finaliser le dossier,

en apportant les éléments techniques et concrets qui ont aidé mon

client à prendre sa décision. Grâce à la Cellule Premium, j’ai eu accès aux

informations indispensables à la réalisation de ce dossier, notamment

juridiques et sociales. L’action de la Cellule s’est notamment traduite

par différents échanges téléphoniques. »

Quels sont pour vous les autres atouts de l’offre Premium ?

« J’ai profité de l’accompagnement des sessions d’information par

internet, ce que vous appelez les visio-conférences réservées aux

membres du CLUB. Ces sessions m’ont effectivement permis de

compléter et de corroborer la mise en place juridique et fiscale du

dossier. Les deux dernières visio-conférences auxquelles j’ai pu assister

m’ont donné un éclairage sur les précautions à prendre dans ce type

d’opération bien spécifique. »

Une dernière question Monsieur RICARD, vous travaillez depuis longtemps avec Cerenicimo ?

« Pour être précis, j’ai un mandat avec Cerenicimo depuis déjà plusieurs

années. Mais mon activité n’est pas exclusivement immobilière, mon

cabinet est plutôt généraliste, avec une offre de conseils, placements

assurance-vie, prévoyance, etc. Dans l’immobilier, je suis vraiment

sur une démarche d’opportunité quand j’ai face à moi une offre

solide et rassurante. Ce dossier fut donc la première opération avec

Cerenicimo. Et tout le mal que je peux me souhaiter, c’est qu’il y en

ait d’autres par la suite. »

Propos recueillis par Sonia LAROCHE, Chef de projets Communication - CERENICIMO

François RicARD

Conseiller en Gestion de PatrimoineAVENIR FINANCES CONSEILSMARMANDE (47)

Conseils techniques, visio-conférences, évènements,…

En tant que Membre du CLUB, vous bénéficiez d'outils exclusifs pour

détecter une clientèle à haut potentiel et transformer vos dossiers en

ventes Premium.

> Prochaine visio-conférence le 23 mai, zoom sur les Résidences

Seniors

> En tant que membre, vous avez accès à un espace dédié incluant

notamment des notes fiscales et les visio-conférences en replay

Comment adhérer au Club Premium ?Vous possédez dans votre portefeuille clients des profils à haut

potentiel ? Vous aimeriez obtenir des conseils techniques et des

outils adaptés pour capter une clientèle premium, et concrétiser

vos dossiers grâce à l'expertise Cerenicimo ?

Ce service exclusif est mis en place et dédié à nos partenaires,

professionnels du patrimoine.

Pour adhérer au CLUB Premium et découvrir l’ensemble des services

mis à votre disposition, vous pouvez solliciter dès à présent, en tant

que partenaire, votre Chargé(e) de Partenariat ou vous rendre sur

CLUB Premium

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Odalys City Rennes (35)3lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

A partir de 95 900 € HTRendement mobilier inclus 4,50 % HT/HT (1)

Rendement hors mobilier 4,60 % HT/HT (1)

Engagement

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LiLiLqu

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l'Odéon Nîmes (30)2lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Park & Suites Prestige Velizy - Villacoublay (78)4lMNP C l a s s i q u e



Engagement

Liqu


LiLiLqu

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Dispositif de pré-loyers*



Odalys City *** Prado Castellane - Marseille (13)1

(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche. (2) Pour l’ensemble des garanties, des exclusions et des modalités de fonctionnement, se référer expressément aux conditions générales des contrats valant notice d’information.

* Selon les conditions du promoteur. Nombre de lots limité.

• Au pied du futur tramway reliant directement Paris• Une résidence**** associant originalité et sens du détail

Engagement

Liqu


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Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation

Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Affaires

1

2

34

31

2

Engagement

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lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Odalys City *** Prado Castellane - Marseille (13)1

Un emplacement au cœur du 8ème arrondissement, le plus côté de Marseille, à 200 m de l’avenue du Prado

Une résidence à proximité de l’ensemble des centres d’affaires et des lieux de vie (300 manifestations à Marseille en 2012)

64 appartements de standing, déclinés du T1 au T2

De nombreux services : salle de fitness, restaurant, terrasse, système wifi dans l’ensemble de la résidence et parking souterrain

Une gestion assurée par Odalys, spécialiste de l'hébergement temporaire

Dans la 3ème ville étudiante française, une résidence située à seulement 10 minutes de la place du Capitole au sein d’un quartier en pleine mutation parmi les plus conviviaux et les plus prisés de Toulouse.

246 studios conçus pour une clientèle étudiante de plus en plus exigeante à la recherche de confort et de fonctionnalité.

Un prix de vente compétitif tant au niveau du quartier que de la ville à partir de 83 000 € HT (hors frais d’acquisition).

Un projet ambitieux au rendement attractif de 4,1 % HT/HT .

Une gestion assurée par un expert de la résidence étudiante fort de plus de 20 ans d’expérience.

* Selon les conditions du promoteur. Nombre de lots limité.

Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Etudiantes


A partir de 76 000 € HTRendement mobilier inclus 4 % HT/HT (1)


l'Alhambra Marseille (13)1

Engagement

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le Cerdana II Toulouse (31)3lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

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LOGEMENT et SERVICESÉTUDIANTS


Estudy Perpignan (66)2lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

A partir de 53 200 € HT Rendement mobilier inclus 4 % HT/HT (1)



Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Tourisme

58

4

12

310


le lotus blanc Port-Barcarès (66)2Engagement

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Formule d’occupation possible

la Perle de l’Océan Lège-Cap-Ferret (33)5lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e




A partir de 193 250 € HTRendement mobilier inclus jusqu’à 4,00 % HT/HT (1)

Rendement hors mobilier jusqu’à 4,10 % HT/HT (1)


Résidence de la Plage II La Baule/Pornichet (44)4lMNP C l a s s i q u eC l a s s i q u e

Livré

6

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* Selon les conditions du promoteur. Nombre de lots limités.

A partir de 117 300 € HT Rendement mobilier inclus 4,60 % HT/HT (1)



les Mas des Alpilles III Le Paradou (13)3lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

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LiLiLqu

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9


Engagement

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(2)A partir de 91 500 € HTRendement mobilier inclus 5 % HT/HT (1)


Côté Canal Sallèles d'Aude - Narbonne (11)1


• A 200 m du Canal du Midi• Une résidence*** rénovée pour juin 2015





la Forêt La Colle sur Loup (06)6

Engagement

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lMNP C l a s s i q u eC l a s s i q u e

Livré




le Chastillon Isola 2000 (06)7Engagement

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lMNP C l a s s i q u eC l a s s i q u e

Livré



le Pas du loup Isola 2000 (06)9

EngagementLi

quid

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(2)A partir de 119 000 € HTRendement mobilier inclus 4,80 % HT/HT (1)



les bergers II Pra Loup (04)8lMNP C l a s s i q u eC l a s s i q u e

Livré

Engagement

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l M E Location de Murs Equipés






les Villas de l'Esterel Mandelieu-la-Napoule (06)10

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• Au cœur de la Côte d'Azur et à 900 m de la Méditerranée• 33 villas duplex*** rénovées pour juin 2014

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5,3 RENdEMEN

T•

RENdEMEN

T•

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5

4

3

2

6 1



Eugénie Chambray-Lès-Tours (37)4lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Montana Levallois-Perret (92)1lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Jardins d’Arcadie Maisons-Laffitte (78)6lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Montana Bouc-Bel-Air (13)5lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e




les Templitudes La Londe Les Maures (83)3




le Patio Vaillant Bordeaux (33)2

Engagement

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Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences EHPAD

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2

1

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(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.

87



l'Angélique Niort (79)2

Un investissement de 120 300 € HTRendement mobilier inclus 4,40 % HT/HT (1)


Orpéa Moulin-Neuf (24)1lMNP C l a s s i q u e


Un investissement de 157 000€ HT Rendement mobilier inclus 4,40 % HT/HT (1)


Rive Ardente II Chasseneuil (36)8lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Rive Ardente Chasseneuil (36)7lMNP C l a s s i q u e



les Monts d'Aurelle Montpellier (34)5



Pastel Saint-Germain-Village (27)6lMNP C l a s s i q u e

lMNP C l a s s i q u e



Sainte Anne Bagneux-Saumur (49)4lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



le Cercle des Aînés Floirac (17)3lMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



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Villa d’Asty Château d’Olonne (85)1

A partir de 147 000 € TTC (hors frais d’acquisition)Rendement brut moyen 3,25 % TTC/TTC (1)

VEFA, Livraison 2ème trimestre 2015 bbCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r • Un quartier plein de charme près de la mer

• Une résidence intimiste aux prestations de qualité

Esprit Mer Saint-Nazaire (44)2


VEFA, Livraison 4ème trimestre 2014 bbCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r

Une situation privilégiée à 10 minutes de la Baie de la Baule

Un quartier novateur à proximité immédiate des commerces et services

Un prix au m² particulièrement compétitif au regard du marché de l’ancien

Une définition immobilière attractive et un remplissage optimal



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1 32

A partir de 144 800 € TTC (hors frais d’acquisition)VEFA, Livraison 4ème trimestre 2014

Ryal Sainte-Clotilde - La Réunion1OUTRE-MER

DUFLOTGIRARDIN

A partir de 172 000 € TTCVEFA

Florice La Possession - La Réunion2

A partir de 90 000 € TTCVEFA

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DUFLOTGIRARDIN

CERENICIMO ON lINE

Pour plus d’informations sur ce concept inédit ou sur nos produits Outre-Mer à la commercialisation, découvrez également notre page internet dédiée : www.cerenicimo.fr/outremer

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Esprit Mer Saint-Nazaire (44)2


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Zoom Résidences livrées

le Clos Saint Michel Chinon (37)ZOOM

Le Clos Saint Michel

La Résidence de la Plage

Soucieux de vous apporter un service toujours plus complet et optimal, nous avons mis en place une rubrique Suivi des Acquisitions. Sa vocation

est simple : communiquer sur la vie des opérations que nous avons commercialisées et vous informer sur l’actualité des livraisons. Pour ce

numéro, nous vous proposons un zoom sur 2 opérations : Le Clos Saint Michel à Chinon et La résidence de la Plage à Pornichet.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce programme ou avoir un renseignement sur une autre de nos résidences livrées, merci de contacter Céline COUSSEAU au 02 28 21 05 10 ou par email à [email protected]

Suivi des Acquisitions


Un emplacement de grande qualité, au cœur d’un site majestueux classé « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager »

Une résidence 3 étoiles entièrement sécurisée et construite au cœur d’un parc arboré

Des appartements fonctionnels et cosy disposant de vastes espaces de vie

LivraisonMars 2014

la Résidence de la Plage Pornichet (44)ZOOM


OdalysZOOM

Pourquoi ce Gestionnaire ?

Une localisation géographique exceptionnelle sur la baie de la Baule

Une architecture atypique mêlant harmonieusement style classique et contemporain

Un emplacement privilégié face à la mer et à quelques pas du centre-ville de Pornichet

Des prestations de grande qualité

Inauguration

15 Mai 2014

Spécialiste dans la gestion d’hébergements touristiques depuis 1998, Odalys se positionne aujourd’hui parmi les leaders sur ce marché.

La solidité de ses performances, années après années, complétée par un niveau de fonds propres élevé (55 M€) et un endettement limité, a permis à Odalys de s’imposer en quelques années comme le numéro 2 français des résidences de tourisme tout en poursuivant un développement particulièrement soutenu.

Quelques Chiffres

352 résidences et 118 000 lits en gestion en 2013.

2,2 millions de vacanciers hébergés en 2013.

En 2013, 96 % des vacanciers souhaitent repartir avec Odalys et 93 % se disent prêts à conseiller à des amis la résidence où ils ont séjourné.

CereniCimo Asset s’allie au leAder européen des loisirs pour offrir à vos clients l'accès aux plus belles stations des Alpes

Leader au niveau européen pour l’industrie des loisirs, la Compagnie des Alpes est également le leader mondial de l’exploitation de Domaines skiables.

CA : 678 M€

Résultat net : 20,6 M€

136 M€ d’investissement

26 millions de visiteurs

+ de 5 000 collaborateurs

Exercice 2012/2013

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CA : 678 M€

Résultat net : 20,6 M€

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Chiffres clés

Résidence Andromède - Les 2 Alpes


Une résidence au cœur du plus grand domaine de ski sur glacier d'Europe

De 1 300 m à 3 600 m d'altitude

410 ha de domaine skiable

1,4 million de nuitées

Accès direct au domaine skiable Les 2 Alpes 3 600.

Des logements *** modernes, fonctionnels et rénovés.

Un bail commercial optimisé de 11 ans pour un rendement préservé.


Des logements *** modernes, fonctionnels et rénovés.

Les points forts de cette résidence Une résidence au cœur du Une résidence au cœur du plus grand domaine de ski plus grand domaine de ski plus grand domaine de ski plus grand domaine de ski sur glacier d'Europesur glacier d'Europe

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Les points forts de cette résidence Les points forts de cette résidence

Résidence Andromède - Les 2 Alpes

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La base de données, le nerf de la guerre !

Constituer sa base de connaissance et la faire vivre

Exploiter de manière simple ses informations clients, mise en application

Du marketing direct à la stratégie multicanal ou comment transformer l’essai ?

Les outils de communication

Construire son budget

Mettre en œuvre un plan d’actions pour convaincre des participants

Réaliser une présentation efficace et dynamique

Retours d’expérience, les bonnes pratiques

Gérez vos données, organisez des réunions investisseurs, développez vos prescriptions

Gérer ses données pour assurer son développement commercial

la Réunion Investisseur : votre bras armé pour asseoir votre notoriété et développer vos prescriptions

Thème 1

Paris le 3 juin 2014

Nantes le 3 juin 2014

Lille le 4 juin 2014

Bordeaux le 4 juin 2014

Strasbourg le 5 juin 2014

Toulouse le 5 juin 2014

Marseille le 11 juin 2014


Lyon le 12 juin 2014

dates

Cerenicimo vous propose, pour ce premier semestre, 2 modules de formation visant à vous permettre de consolider votre stratégie marketing mais également d’optimiser votre discours commercial.

Passez à la vitesse supérieureFORMATIONS CERENICIMO

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Actualité & Rendez-vous


La gestion patrimoniale, le juste équilibre entre technicité et savoir-faire commercial

Le consommateur du 21ème siècle

Les différents types d’investisseurs potentiels (profils psychologiques et motivations)

Construire son discours commercial

Gérer la relation prospects et clients

Comment présenter efficacement les produits en Location Meublée ?

Traitement des objections : de la connaissance technique à la réponse intelligible

Prescrire efficacement de l’immobilier d’investissement

la démarche de prescription : un exercice technico-commercial

Thème 2

Retours d’expériences et cas pratiques

Conclusion : les facteurs clefs de succès d’une prescription réussie


Nantes le 4 juin 2014

Lille le 5 juin 2014

Bordeaux le 5 juin 2014

Strasbourg le 6 juin 2014

Toulouse le 6 juin 2014

Marseille le 12 juin 2014


Lyon le 13 juin 2014

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Inscriptions et règlement sur : www.cerenicimo.fr/challenge_esterel

Si vous réalisez deux réservations ou plus sur le programme Les Villas de l'Esterel à Mandelieu-la-Napoule, vous pourrez gagner un séjour de rêve de 48h en yacht le long des côtes méditerranéennes.

Les Villas

Relevez le défi

Gagnez un week-end en yacht, pour parcourir la Méditerranée !

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