6 RUE DARU75379 PARIS CEDEX 08 - 01 73 05 45 45

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INTERINVEST5845499200501/GFP/OTO/2 Elments de recherche : INTERINVEST ou INTER INVEST : socit spcialise dans la finance et la dfiscalisation, toutes citations

Votre argent Spcial impts

Le gouvernement va denouveau raboter les

avantages fiscaux lisQUX produits d'pargne.

Revue de dtail desniches dont il faut profiter

avant la fin 2011.

Il reste encoredes solutions pourrduire la facture

C est dsesprer le pluscitoyen des contri-buables ! Depuis la r-forme de 2009, on sa-vait que les avantagesfiscaux attachs certains pla-cements (notamment la pierre)allaient rapetisser au fil des ansFcheux, mais au moins tait-on fix. Et voil que le gouver-nement vient d'annoncer uncoup de rabot supplmentairede 10%, appliqu sur l'en-semble des niches ds le I" jan-vier prochain Autant dire quenombre de dispositifs ne serontplus profitables en 2012, al'image de l'immobilier Scellier,dont le bonus chutera au totalde... 36%. Pas de panique tou-tefois, vous trouverez ici tous lesbons plans restant saisir d'icile 31 dcembre. N'hsitez pas ales cumuler Le plafonnementglobal des avantages fiscaux n'apas (encore) boug : il s'lve 18000 euros par an plus 6% durevenu imposable. Suffisantpour qu'un couple gagnant140000 euros par an parvienne effacer 100% de son impt.

SCPI SCELLIERGain maximum : 7333 eurosde rduction d impts par an,pendant neuf ansBaisse prvue de l'avantagefiscal en 2012 : 36%

Frais de notaire offerts chezNexity. 7500 euros de ristournesur les cinq-pices chezBouygues... Comme chaquefin d'anne, les promoteurs mul-tiplient les cadeaux afin d'cou-

ler leurs stocks, notammentauprs des clients en qute

d'allgements fiscaux. Maigre lebonus de la loi Scellier (22% duprix d'achat, p la fonn 300000 euros), pas sr que labonne affaire soit au rendez-vous : avec des prix au sommet(+ 9,7% sur un an) et des loyersen berne (+ 0,9%), l'immobilierneuf prsente de gros risques IIy a pourtant moyen de lesrduire considrablement, eninvestissant a traveis des SCPIestampilles Scellier. Cessocits spcialises possdentde nombreux atouts : elles diver-sifient la mise sur des centainesde biens (le risque est liss), ense concentrant sur les plus ren-

tables a long terme, les trois etquatre-pieces (le potentiel deplus-values est suprieur celuides petites surfaces). Ct prix,il y a aussi des avantages.L'achat en gros permet d'obte-nir de 5 10% de rabais sur letarif officiel, assure AlainBoyer-Chammard, P-DGd'lm-movalor Gestion. Certes, lalourdeur des frais d'entre (de 9 13%) et de gestion (12% paran) grve la performance finale.Mais, condition de choisiravec soin votre SCPI (lire notreslection ci-contre) et de ne pasrevendre vos parts avant sa dis-solution (comptez entre 12 et 14

ans), vous obtiendrez un rende-ment, avantage fiscal inclus,souvent suprieur 4,20% l'an.

RESIDENCES NEUVESAVEC SERVICES

Gain maximum : G 000 euros ide rduction d'impts par an Ipendant neuf ansBaisse prvue de l'avantage :fiscal en 2012 : 33% I

L'quivalent d'un rabais de 32%sur le prix d'achat ! Difficile defaire mieux que le dispositifCensi Bouvard, rserv aux r-sidences neuves de services, quipermet de dduire de son impt18% de la mise et d'tie exoneiedes 19,6% de TVA. Commepour les SCPI, l'exploitant del'immeuble se charge de grer lalocation En plus, il garantit unniveau de rentabilit pour ladure du bail (neuf ans mini-mum) Mfiance, toutefois, avecles rsidences estudiantines outouristiques, rarement loues plus de 70%, qui offrent moinsde 3,5% l'an (4,2% maximumaprs avantage fiscal) Prfrezles Ehpad, ces rsidences mdi-calises pour seniors Une au-torisation administrative tantexige pour en construire, lerisque de saturation est faible,explique Benjamin Nicaise,patron du cabinet Ceremcimo.En passant par un bon gestion-naire tel qu'Orpa, Mdica ouEmera, vous tes assur d'untaux d'occupation des chambresde 95%. Rendement moyen 4% l'an (4,8% net aprs avan-tage fiscal), avec des pointes 4,6% (5.5% net), comme pourle programme Emeraudes II,

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NOS CONSEILS D'INVESTISSEMENT RALISER D'ICI FIN 2011SIX SCPI INVESTIES EN HABITATIONS NEUUES SOUS LE REGIME DE LA LOI SCELLIER

SCPI Ticket Frais d'entre Zones(gestionnaire) d'entre (de gestion par an) d'investissement jCorum PatrimoineRsid.1 (Corum)DomiDurable(Allianz)Habitat 2(Ciloger)Multihabitation 6(La Franaise)Pierval(Euryale)Patrimmo Habi-tation 1 (Primonial)

480euros

7500euros

600euros

7500euros

6250euros

480euros

1 1 ,96%(11,96%)1 1 ,96%

(11,96%)9,57%

(11,96%)10,5%

(11,96%)

13,16%(11,96%)11,96%

(11,96%)

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-d France, grandesvilles de province

Ile-de-France a 90%

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-de-France

Rentabilitattendue*

4,43%

4,22%

4,24%

4,41%

3,89%

4,26%

L'avis de Capital

Trs prometteuse Le grant vise les programmes de petitspromoteurs rgionaux, afin de mieux peser sur les prix d'achat

Rassurante cette SCPI privilgie les biens hauts de gammesitues en premire couronne parisienne (Boulogne, Issy )Atout de la socit ses investissements, majoritairement fran-ciliens, laissent esprer de confortables plus-values a terme

Le grant n'investit que s'il obtient 10% de rabais, sur des bienssitues dans le centre de grandes villes comme Nantes ou Lyon

Frais d'entre excessifs Mais le grant, qui vise les trois etquatre pieces, pourrait dgager de gros gains a la revente

Gros potentiel de plus-value pour cette socit spcialise dansles appartements familiaux implantes en rgion parisienne

* Taux de rendement prenant en compte I avantage fiscal les frais et une revente des parts au bout de treize ans avec une hypothse de plus value de 15%

CINQ SOCITS DE GESTION DE FCPI ET DE FIP POUR INUESTIR DANS DES PMESocit Montants grs Rendt annuel du dernierde gestion (nombre de FCPI/ FCPI arriv chance(date de cration) FIP en activit) (nom du fonds)("

Fonds souscrireavant la fin 2011

(frais prlevs par an|2)) L'avis de Capital

I123 Venture(2000)

Alto Invest(2001)

A Plus Finance(1998)

NextStage(2002)

670 M(5/21)350 M(15/9)

7,57% I3) FIP 123 Patrimoine De trs belles russites dans le pass Le dernier fonds mise 90% sur(123 Multinova) (4,45%) des tablissements pour seniors dpendants (Ehpad) sans grand risque

8,54%(Alto Innovation 2)

FCPI Europe Alto Cette socit de gestion n'a encore jamais du Gros avantage du dernierInnovation (4,02%) fonds propose il est d'une trs courte dure (moins de six ans)

375 M 4,83% FCPI Innovation 11 Ce poids lourd du secteur a acces a tous les dossiers de PME Secteurs(19/10) (A Plus Innovation 2) (4,70%) privilgies pour 2012 le commerce en ligne et les nouvelles technologies300 M 4,24% (3> FCPI NextStage Cap Particularit du FCPI actuellement propose aux investisseurs il mise sur(9 / 6) (Entreprises 2003) 2017 (4,99%) les PME dont les cours de Bourse ont t injustement massacres

10,26%(Innovens 2)

FCPI InnovensViveris 570 MManagement (2000) (10/13) (Innovens 2) Prime 4 (4,1

(1) Avantage fiscal inclus (2) Montant annualise incluant les frais d entre et de gestion (3) Rendement prvisionnel le fonds tant en cours de liquidation

ivens Un sans-faute pour le grant, dont les fonds ont toujours dgage des gains,86%) Pour 2011, il vise les PME lies a l'environnement et aux sciences de la vie

QUATRE GESTIONNAIRES DE QUALITE POUR MISER SUR UN MONTAGE DOM-TOM INDUSTRIELSocit Nombre de Rentabilit dude gestion projets lancs montage actuel*(dntfi de cration) en 2010 (ticket d'entre)Sofico(1993)Ecofip(1999)Profina(1994)

Secteursd'investissement

viss par le montage L'avis de Capital

350

1300

3000

21%(15 000 euros)

18%(10 000 euros)

17%(25 000 euros)

Travaux publics, htellerie, tourisme, entre- A saisir ce monteur, spcialise dans les gros projets, est extrme-prises du secteur agroalimentaire ment slectif Sa dernire opration affiche un rendement norme '

Travaux publics, engins agricoles (trac-teurs ), transports, logements sociaux

Travaux publics, engins agricoles,artisanat (boulangerie, boucherie )

L'operateur propose accessoirement de garantir l'avantage fiscalA viter cette assurance fait tomber le rendement a 12,5%

Trs prudent, le gestionnaire repartit sa mise sur au moins dixlocataires et trois rgions diffrentes Mais il faut miser gros

Inter Invest , nnn 15%(1991) 4UUU (4 350 euros)

* Taux de rendement obtenu en rapportant la mise de I investisseur a la rduction d impts octroye frais de dossier inclus

Vhicules utilitaires (camions, bus ),exploitations minires

Le projet actuel, moins rentable que ceux des concurrents, est enrevanche plus accessible Et son droule peut tre suivi sur Internet

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76000 euros d'impts effacs grce aux DOM-TOMges dpendantes (hhpad), unsecteur en pleine expansion Anoter les plafonds de souscrip-tion des FCPI et des FIP tantcumulables, c'est jusqu a 10560euros de rduction d'imptsqu'un couple peut empocher

INDUSTRIEOOTRE-MER

Gain maximum : 76000 eurosde rduction d impots en uneseule anneBaisse prvue de l'auantagefiscal en 2012 :10%

De 12 a 22% de rendementaprs avantage fiscal vous netrouverez pas mieux que le dis-positif d'aide aux PME d'outre-mer pour reduire vos impts Il-lustration avec l'achat d'uncamion a La Reunion, d'une va-leur de 80000 euros vous met-tez 30000 euros de votre poche(37% du prix), le solde tant ap-porte par un prt de 50000 eu-ros, rembourse par les loyers

verses pendant cinq ans parl'exploitant (ensuite, le camionlui est donne) En change, desl'anne suivant votre investisse-ment, vous bnficiez d'unerduction d impots gale a47,5% de la valeur de l'enginGain 38000 euros (47,5% de80000 euros), pour une mise de30000 euros Soit, aprs dduc-tion des 5 a 8% de frais de dos-sier, un rendement de 17 a 22%Sachez toutefois que, confron-tes a I afflux de demandes en find'anne, les operateurs exigentsouvent un plus gros apport (40a 45% du prix du bien) ce quipeut faire chuter la rentabilit amoins de 15% De plus, les pro-jets viables se rarfient Gare,car en cas de faillite de l'exploi-tant dans les cinq ans, il faudrarembourser les gains d'imptsMme punition si le montageest mal ficel et que le fisc vousrepre La probabilit n'est pasnulle vu l'intensification descontrles (Profina en a subi 28en 2011) Voila pourquoi il estimpratif de s'adresser a un

monteur repute, comme ceuxde notre tableau (lire page 133)Point commun pour limiter lesrisques, ils diversifient la misesur dix a vingt projets distinctsRendement prvu des mon-tages actuels de 15 a 21% '

LOGEMENTSOUTRE-MER

Gain maximum : 12000 eurosde rduction d impts par anpendant neuf ansBaisse prvue de l'auantagefiscal en 2012: 25%

Jusqu a 4000 euros le mtrecarre dans certains coins hup-pes de Martinique ou de Gua-deloupe l'immobilier neuf desDOM-TOM n'est pas donne 'Le dispositif fiscal prsente icidoit donc tre aborde avec prudence Nous avons pluche lesdossiers parmi la centaine deprogrammes en qute d inves-tisseurs d'ici le 31 dcembre2011, seule une dizaine, au prixtudie (entre 2 200 et 3 200 eu-

ros le mtre carr), garantissentune revente sans moms-valuesLa plupart sont issus de groupesrenommes, comme OceanisOutre-Mer, Oceanic ou CBoTerntoria, mais on trouve par-fois de belles affaires chez lespetits operateurs A l'image decette rsidence avec piscine, aSaint-Pierre de La Reunion,vendue par Maximus a 2 700 eu-ros le mtre carre Une fois lebien dniche (un grant depatrimoine peut vous y aider),restera a choisir l'option fiscale,entre le dispositif Girardm(27% de rduction d'impts),qui s'teindra fin 2011, et leScellier outre-mer (36% de r-duction sur le prix d'achat, pla-fonne a 300000 euros), son suc-cesseur C'est souvent le Scellierqui l'emporte Mais si vous testrs impose, ne ngligez pas leGirardm la rduction d impotss'talant sur cinq ans (neuf anspour le Scellrer), il permet d'ef-facer chaque anne de plus grosmontants d'imptsLionel Levy et Pauline Jamcot

fc tafc. ^&.En donnant l'usufruitd'un appartement a sonenfant, on le fart sortirde son patrimoinetaxable a l'ISF.

Trois bons plans pour minorer son ISF en 2012Vote cet t le nouveaubarme de l'ISF (de 0 25a 0,5% de taxation contre0,55 a 1,80% auparavant)va allger la note des re-devables en 2012 Mais ilspeuvent encore la diminuer,en jouant sur leur assiettedtaxation Comme c'estla valeur du patrimoine au1er janvier qui est retenuedans le calcul de I impt, ilfaut agir avant la fin 2011FAITES UNE DONATIOND'USUFRUIT C'est le moyenle plus efficace pour reduireson patrimoine taxable sanspour autant se dmunirdonner de faon tempo-raire l'usufruit d un bien(logement, portefeuillede Sicav ) a l'un de sesenfants dans le besoin,qu'il soit tudiant ou sansemploi C'est alors I enfant,

en tant qu usufruitier quisera assujetti a l'ISF surla valeur du bien Mais deslors qu'elle n'excderapas 1,3 million d'euros(nouveau seuil de taxation)il en sera exonre Et si ladonation est consentie pourseulement dix ans, il n'yaura aucun droit a payerSOUSCRIVEZ UN PEHPCe produit d'pargne n'estcertes pas exempt dedfauts (lire le mcanismepage 134) mais il a aussiun gros atout en matired'ISF l'pargne en comptetant bloque jusqu'audpart en retraite de l'par-gnant, elle sort automati-quement de l'assiette detaxation jusqu' cette dateEn ouvrant un Perp avant le31 dcembre, il vous seradonc possible de reduire le

montant du chque a signerau mois de juin prochainINVESTISSEZ DANS UNGROUPEMENT FORESTIERCommercialises par lecabinet Uffi et la Socitforestire, les groupementsforestiers servent un rende-ment relativement modeste(1,5 a 2% l'an, grce a lavente du bois et la locationdu terrain aux chasseurs)Mais en matire d'ISF, lesavantages sont importantsnon seulement les partssortent de l'assiettetaxable a hauteur de 75%de leur valeur, mais enprime vous obtenez unerduction de I impt a payergale a 50% de I inves-tissement (a condition deconserver les parts durantau moins cinq ans) Ticketd'entre 5 000 euros