bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion
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Bâtiments tertiaires des entreprises :quelle gestion énergétique et climatique ?
janvier 2008
avec le soutien de :
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Entreprises d’EpE ayant contribué à l’étude
Entreprises d’EpE ayant contribué à l’étude
AGF
AIR LIQUIDE
ARCELOR-MITTAL
AREVA
AXA
BASF
BNP PARIBAS
CAISSE DES DEPOTS
CIMENTS FRANCAIS
DELOITTE
EDF
GDF
LAFARGE
LA POSTE
MICHELIN
RATP
SAINT-GOBAIN
SECHE ENVIRONNEMENT
SFR
SNCF
SOCIETE GENERALE
SPIE BATIGNOLLES
SUEZ ENERGIE SERVICES
TOTAL
VEOLIA ENVIRONNEMENT
VINCI
Francis Vigouroux / Photothèque VINCI
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Sommaire
� Entreprises d’EpE ayant contribué à l’étude 2
� Sommaire 3
� Comité de pilotage 4
� Résumé 5
� Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion 6
I.1. Typologie des parcs immobiliers tertiaires 6
I.2. Les différentes politiques de gestion des parcs 7
I.3. La définition de la politique énergétique 8
I.4. Les bilans 8
I.5. Les pratiques de gestion 9
I.6. Les pratiques effectives dans la gestion centralisée 10
Conclusion 12
� Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments 13
II.1. Caractéristiques et usages des bâtiments étudiés 13
II.2. Les bonnes pratiques recensées 15
� Chapitre III : Les freins aux actions d’économie 17
� Chapitre IV : Les leviers d’actions 19
Fiche I : Personnes sur lesquelles on peut agir 19
Fiche II : Leviers d’actions au niveau des bâtiments 20
Fiche III : Leviers d’actions au niveau du groupe 21
Sommaire
Francis Vigouroux / Photothèque VINCI
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Entreprises d’EpE ayant contribué à l’étude
Comité de pilotage
Les personnes suivantes ont participé au comité de pilotage de l’étude :
AREVA M. Jacques Rouchy
AXA REIM France M. Pierre Flandin
CAISSE DES DÉPÔTS Mme Claire Boasson
EDF M. Jean-Claude Guionie
GDF Mme Christine Fedigan
LAFARGE M.Alain Birault
LA POSTE M. Benjamin Garcia
MICHELIN M. Paul Penet
RATP M. Mohamed Abdelmoumene
RATP M. Christian Charles
SAINT-GOBAIN M. Pierre Delayen
SFR Mme Catherine Moulin
SFR Mme Caroline Le Goff
SPIE BATIGNOLLES M. Didier Kenisberg
SUEZ - Elyo Mme Marie-Anne Maldiney
TOTAL Mme Brigitte Poot
VEOLIA Environnement M. Jacques Hayward
VEOLIA Environnement Mme Muriel Aubay-Voisin
VINCI M. Christian Caye (Président)
VINCI construction France M. Christophe Gobin
EpE Mlle Elodie Bossio
EpE Mme Claire Tutenuit
EpE M. Emmanuel Martinez
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Résumé
Les entreprises disposent en générald’un stock important de bâtimentstertiaires et se posent de plus en plusla question de savoir commentoptimiser les performancesénergétiques de leur parc.
Les entreprises adhérentes d’EpE(Entreprises pour l’Environnement)montrent un intérêt tout particulieraux questions environnementales etde développement durable ets’efforcent d’être pionnières dansleurs pratiques. Elles ont ainsi décidé,avec le soutien de l’Ademe, detravailler ensemble sur ce sujet pourdégager les bonnes pratiques, maisaussi les freins au progrès et lesconditions de succès d’une démarchede réduction des émissions et desconsommations énergétiques.
Cette brochure repose sur uneenquête conduite auprès desentreprises d’EpE sur la gestion del’énergie dans leurs bâtimentstertiaires, sur les outils techniques etfinanciers utilisés, sur les indicateurspertinents pouvant constituer unréférentiel de synthèse pour la gestiondurable de l’immobilier tertiaire.
A travers les bonnes pratiques et lesréflexions des gestionnaires debâtiments, l’étude permet ainsi,au-delà d’un état des lieux, dehiérarchiser les actions simples etrentables à mettre en œuvre au seindes entreprises et d’identifier lesprincipales conditions de succès d’unetelle démarche.
Vingt-six entreprises membres d’EpEont contribué à l’étude. Le périmètrede l’étude a été limité aux bâtimentssitués en France. Les bâtimentstertiaires étudiés ont été en grandemajorité des bâtiments administratifs,y compris les parties dédiées à desactivités annexes (restaurantd’entreprise, atelier, laboratoire, centrede santé…).
Résumé
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Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
I.1. Typologie des parcs immobiliers tertiaires
En fonction des activités de l’entreprise, deuxcatégories de parc tertiaire se dégagent :
• Les entreprises industrielles sont en générallocataires de leurs bâtiments tertiaires ; ellesont soit un parc de petite superficie, voire detrès petite superficie, soit un parc plusimportant mais non répertorié distinctement.Dans ce dernier cas, les bâtiments du groupesont gérés de façon décentralisée.
Ces entreprises occupent souvent un oudeux bâtiments qui constitue leur siège. Lereste du parc tertiaire est réparti sur les sitesde production et n’est pas pris en compte, dufait d’une gestion énergétique commune aveccelle des locaux industriels.
Appartiennent également à cette catégoriedes entreprises de services, et certainesentreprises du secteur énergétique privé, quin’ont pas un parc immobilier tertiaire trèsimportant et dont elles sont locataires.
Afin de faciliter la lecture des résultats, les entreprises ont été classées selon cinq secteurs permettant dedégager des caractéristiques communes.
Tableau 1: Liste des entreprises EpE ayant participé en fonction de leur secteur d’activité
Banque, Finance, Assurance AGF AXABNP PARIBAS CAISSE DES DEPOTSSOCIETE GENERALE
Energie AREVA EDFGDF TOTAL
Industrie AIR LIQUIDE ARCELOR-MITTALBASF CIMENTS FRANCAISLAFARGE MICHELINSAINT-GOBAIN SECHE ENVIRONNEMENTSPIE BATIGNOLLES VINCI
Autres services DELOITTE SFR SUEZ ENERGIE SERVICES VEOLIA ENVIRONNEMENT
Service public LA POSTE RATPSNCF
Francis Vigouroux / Photothèque VINCI
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Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
• Le second groupe est constitué d’entreprisespropriétaires de parcs importants voire trèsimportants, de quelques centaines de milliersde mètres carrés à plus d’un million demètres carrés. Entrent dans cette catégorie :
- des entreprises de service public,historiquement propriétaires de parcsconsidérables de bâtiments,
- des entreprises de services tertiaires(banque, assurance, conseil), souventpropriétaires d’un vaste parc immobilier,dont des bâtiments prestigieux. Une foisacquis, ces bâtiments constituent unpatrimoine et ils sont rénovés pours’adapter aux nouvelles technologies, auxnouveaux concepts d’aménagement del’espace, ou pour augmenter leur valeurmarchande. Pour les banques parexemple, les agences sont pérennes etune fois les travaux réalisés, ces bâtimentsrestent dans le patrimoine de la banque.Pour les assurances, investir dansl’immobilier représente un placementfinancier.
La taille du parc et la connaissance de celle-cisont fortement liées au type d’activités del’entreprise. De même, un lien fort existeentre la nature de l’activité et le ratiopropriétaire/locataire. En effet, le fait d’êtrelocataire ou propriétaire induit desdifférences significatives dans la capacité et lemode de gestion des bâtiments.
Typologie
Les types de tertiaire identifiables au sein desentreprises sont :
• bureaux,
• centres informatiques,
• poste de contrôle sécurité,
• restaurants d’entreprises,
• centres de santé,
• agences commerciales et ERP(Etablissements Recevant du Public),
• laboratoires, centres de recherche,
• centres d’appels.
La suite de l’étude s’attachera surtout auxpratiques des entreprises qui ont une politiqueénergétique active.
I.2. Les différentes politiques de gestion des parcs
La politique de gestion du parc peut être plusou moins centralisée, c’est à dire décidée etgérée par un service central de l’entreprise.L’enquête a montré que le secteur d’activité del’entreprise a une réelle influence sur le type depolitique de gestion de l’énergie.
Pour les entreprises industrielles, la gestion duparc tertiaire est en général totalementdécentralisée. Chaque bâtiment est donc laisséen libre gestion aux services généraux du site.
La réduction des consommations énergétiqueset des émissions de GES des bâtimentstertiaires n’est en général pas une priorité fortepour les entreprises industrielles puisque cesconsommations représentent une quantiténégligeable par rapport aux émissionsindustrielles, objet principal de la vigilance desgestionnaires de site.
Pour les entreprises des autres secteursd’activité, la gestion est souvent plus centralisée,parfois uniquement pour la région parisienne.Elle est aussi parfois centralisée par type debâtiments tertiaires.
L’existence d’un service immobilier suscite uneréflexion plus poussée sur le sujet de l’énergieet des émissions de gaz à effet de serre. Elle estdonc naturellement liée à l’existence d’unepolitique énergétique active et centralisée : ladirection immobiliere dispose souvent déjà desdonnées du parc tertiaire : caractéristiques,cartographie énergétique... Il est, en effet,difficile de raisonner à l’échelle globale, dedéfinir des objectifs et un plan d’actions si leparc n’est pas au préalable répertorié avecl’ensemble de ses caractéristiques précises et siune situation de référence n’a pas été définie.
Lorsqu’elles existent, les directions immobilièresont en charge la gestion du patrimoine, et lescoûts énergétiques les conduisent à mettre enplace une meilleure prise en compte desconsommations énergétiques. Elles travaillenten étroite collaboration avec les directionsenvironnement ou développement durableet/ou les directions achats/logistique.
Elles ont souvent en charge également lagestion des investissements immobiliers et destravaux, et ce sont elles qui définissent le pland’actions global « énergie » avec en général desobjectifs chiffrés de réduction.
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
I.3. La définition de la politique énergétique
La définition de la politique énergétique passepar deux phases principales : la cartographieénergétique et le plan d’actions.
I.3.1. La cartographie énergétique
La première phase dans la définition d’unepolitique énergétique est d’établir un état deslieux des bâtiments avec leurs caractéristiques,les sources d’énergie utilisées, lesconsommations énergétiques, les coûts, lescontrats souscrits (énergie, exploitation,maintenance …)… ici appelée cartographieénergétique. Cette cartographie énergétiquereprésente un exercice difficile pour lesentreprises : elle nécessite souvent plusieursmois, voire plusieurs années.
Cette cartographie énergétique semble être lepremier pas indispensable avant la définitiond’un plan d’actions et d’objectifs de réduction.Elle permet, en effet, de disposer d’une situationde référence mais également d’avoir un premieroutil d’analyse, un benchmark, et éventuellementdéjà des pistes d’actions.
I.3.2. Le plan d’actions
La seconde étape dans la définition de lapolitique énergétique est la mise en œuvre d’unplan d’actions. Celui-ci vise à fixer et atteindredes objectifs chiffrés de réduction soit entermes de CO2, soit en termes deconsommation énergétique.
A la RATP, sept points pour atteindre 5% de réduction des émissions en 2010 :
• sensibilisation des employés parcampagne d’affichage et intranet,
• cartographie énergétique desinstallations de manière à déterminerquels sont les postes consommateurs,en temps réel et leur évolution,
• arrêt de la climatisation systématiquedes bâtiments,
• optimisation du taux d’occupation,
• optimisation des systèmes d’éclairageet de leur gestion,
• optimisation des systèmes de chauffageet de leur gestion,
• engagement dans une démarche HauteQualité Environnementale (HQE) pourles projets nouveaux.
I.4. Les bilans
La cartographie accompagne souvent des bilansénergétiques ou bilans carbone.
Cette démarche ne fait pas forcément appel àun prestataire extérieur, certaines entreprisesont développé leur propre méthodologieinterne. Ces bilans permettent de dégager despistes d’actions et contribuent à la définitiond’un plan d’actions.
Le bilan carbone est une méthode decomptabilisation des émissions de gaz à effet deserre à partir des données disponibles pourétablir une évaluation des émissions directes ouinduites par une activité. L’Ademe a développéune méthode Bilan Carbone qui estcommercialisée.
La méthode de diagnostic énergétiqued’AREVA
AREVA a diffusé, au sein de son parc immobilierde plus de 1000 m2, sous forme d’un tableur,une méthode simplifiée de diagnosticénergétique, élaborée en interne, avec unquestionnement qualitatif sur sept postes :
• isolation,
• chauffage : eau chaude ou électrique,
• climatisation,
• ventilation,
• eau chaude sanitaire,
• éclairage,
• bureautique.
Trois thèmes sont étudiés : le matériel installé,sa gestion et son entretien.
En fonction du potentiel d’économie dusystème en place, pour chaque bâtiment, une note unique entre 0 et 1 est calculée commesuit :
• chaque note des différents postesapplicables est ramenée à une note sur 1,
• la note globale est la moyenne desnotes des différents postes, pondérées
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Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
en fonction d’une répartition moyennedes consommations énergétiques d’unbâtiment.
- isolation : 30%,
- chauffage : 15%,
- climatisation : 10%,
- ventilation : 5%,
- éclairage : 15%,
- bureautique : 20%,
- ECS : 5%.
Les pistes d’actions sont souvent contenuesdans les questions, en général des questionsfermées.
Ainsi, si à la question : « Pour les locaux àoccupation discontinue avec horairedéterminé, utilisez-vous un programmateur ? »l’interviewé répond « Non ». Il sait que celapourrait être une piste d’actions dans sonbâtiment.
I.5. Les pratiques de gestion
Ici encore, les pratiques divergent selon lamême catégorisation des entreprises :
• pour les entreprises industrielles, la gestionimmobilière tertiaire ne représente pas unesource significative d’économie en regard desconsommations industrielles,
• pour les autres, la gestion de l’immobiliertertiaire peut représenter un réel potentield’économie, notamment lorsqu’elle estcentralisée et porte sur un vaste patrimoine.
Cependant, ne pas avoir de politique de gestioncentralisée pour les entreprises industriellesn’exclut pas les bonnes pratiques de gestion :certains groupes impulsent notamment unmessage général qui peut être décliné par lesresponsables locaux au sein des différentesparties du groupe.
Enfin, dans toutes les entreprises, la volontéd’action est également fortement liée à lamotivation et à la sensibilité environnementaledes acteurs de l’entreprise. Même au sein d’ungroupe ou d’une entreprise sans politiquecentralisée de réduction des consommationsénergétiques, rien n’empêche une directionrégionale volontaire de prendre des initiatives.La décentralisation laisse alors une marge demanœuvre importante aux collaborateurs.
I.5.1. Les outils de suivi
La cartographie énergétique permet d’avoirune situation de référence, mais n’est pas unoutil de suivi. La mise en œuvre d’un pland’actions nécessite des outils de suivi et dereporting des consommations et/ou émissions,tels que :
• un logiciel proposé par une entreprise de services informatiques (ex : INDICIA/IVALUA),
• un logiciel proposé par un fournisseurd’énergie (ex : Panorama ou Adviso d’EDF),
• un logiciel développé en interne (ex : GDF esten train de développer en interne des outilsde reporting des consommationsénergétiques et des émissions de CO2,s’inspirant du reporting des émissionsindustrielles).
Ces logiciels ont l’avantage de permettre unsuivi des données récoltées, une gestion plusaisée et plus rapide : les résultats sont présentésde manière claire et synthétique.
I.5.2. Les indicateurs utilisés
La difficulté de définir des indicateurs pertinentset facilement calculables conduit à l’existenced’une multitude d’indicateurs. La consommationglobale par type d’énergie et par m2 en est untrès utilisé, mais son calcul ne prend pas encompte les différences climatiques d’une annéesur l’autre et il est donc d’usage délicat.
Les autres indicateurs peuvent être :
• prix de revient de l’énergie/ employé,
• prix de revient de l’énergie/ m2,
• consommations globales par énergie,
• consommation totale d’énergie.
Le plus simple est de choisir un indicateurpertinent par bâtiment qui permette de suivreune évolution d’année en année, mais cela nepermet pas une comparaison aisée entrebâtiments.
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
Pour réaliser un benchmark interne ou externe,les paramètres à intégrer seraient les suivantsde manière à ce que les indicateurs soientvraiment pertinents - la liste n’étant pasexhaustive :
• consommations de combustibles,
• mètres carrés,
• volume des bâtiments,
• employés permanents mais aussi le caséchéant, visiteurs ou public,
• emplois spécifiques des bâtimentssusceptibles d’influencer fortement lesconsommations énergétiques ou lesémissions de gaz à effet de serre (sallesinformatiques, installations frigorifiques parexemple),
• coût de l’énergie,
• origine de l’énergie,
• conditions météorologiques (DJU : degrésjours unifiés),
• durée d’utilisation journalière du bâtiment.
I.6. Les pratiques effectives dans la gestion centralisée
Les actions de communication et desensibilisation représentent le premier poste.
La communication interne
Toutes ces entreprises mènent des actions decommunication en interne, sous diversesformes. Les plus fréquentes sont l’affichage et lemailing informatif, mais d’autres peuvent existercomme :
• une exposition itinérante dans les différentesentités sur les économies d’énergie,
• des autocollants apposés à côté desinterrupteurs,
• une rubrique dédiée sur intranet,
• des actions de sensibilisation parl’intermédiaire de présentations lors deréunions,
• la diffusion de brochures…
Ce sont des pratiques peu onéreuses, quipeuvent s’avérer rentables en termes de
résultat, mais supposent une répétitionrégulière. Elles présentent aussi l’avantage quele comportement adopté par les employés aubureau s’étend à leur vie privée, améliorantl’utilisation de l’énergie et les amenantéventuellement à une réflexion personnelleplus poussée.
L’impact de la communication chez EDF
Dans un bâtiment test, les consommationsélectriques ont été mesurées en semaine S.
En semaine S+1, une opération decommunication a invité les employés àéteindre la lumière et leur écran à la pausedéjeuner et, de même, à éteindre la lumière,leur ordinateur et l’imprimante le soir.
La mesure des consommations durant lasemaine S+1, n’a montré aucun résultatsignificatif lors de la pause déjeuner, mais unediminution de 10% des consommationsélectriques la nuit.
En semaine S+2, les opérations decommunication ont été arrêtées.
Le suivi des consommations a montré uneremontée des consommations électriques lesoir mais toutefois pas au même niveau qu’ensemaine S.
Bilan : la communication fonctionne et montredes résultats significatifs mais il faut réitérer lesactions de sensibilisation au cours du tempspour enregistrer une diminution pérenne desconsommations électriques. Cela montreégalement l’intérêt du retour d’informations.
La démarche Haute Qualité Environnementale
La Haute Qualité Environnementale ou HQEest une démarche au moment de laconstruction, ou de la réhabilitation d’unbâtiment, visant à limiter ses impacts surl’environnement tout en assurant à l’intérieurdes conditions de vie saines et confortables.Elle est structurée autour de quatorze ciblesréparties en quatre familles :
• maîtriser les impacts sur l’environnementextérieur : Éco-construction et éco-gestion,
• créer un environnement intérieur satisfaisant : confort et santé.
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Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
Cette démarche est de plus en plus utilisée parles entreprises dans le cas de construction denouveaux bâtiments. Le référentiel HQErénovation devrait bientôt voir le jour.
L’éclairage
Beaucoup d’entreprises interviennent surl’éclairage. L’action la plus fréquente consiste àremplacer progressivement toutes les lampespar des lampes basse consommation.
Elles peuvent définir une pratique qui s’appliqueensuite dans tous les bâtiments : l’optimisationde la gestion de l’éclairage grâce à une(meilleure) programmation horaire. Puis, danschaque bâtiment, diverses solutions sontpossibles (diminution du nombre de luminaires,détecteurs de présence, minuteries, …). Labonne diffusion de cette pratique est due aufait que le retour sur investissement estrelativement rapide.
Le chauffage
La réflexion globale sur le chauffage n’est pasgénéralisée dans les entreprises. Les raisons dece manque d’intérêt pour un poste deconsommation qui représente pourtant plus dela moitié des dépenses énergétiques dutertiaire sont de deux types :
• la préservation du confort maximum pour lesemployés, voire la crainte d’affronter lemécontentement du personnel si on baisse latempérature des locaux,
• le coût élevé de toute modification desmodes de chauffage, non incitatif au vu destemps de retour sur investissement.
L’action la plus immédiate envisagée par lesentreprises est de définir ou d’optimiser lesconsignes de température intérieure. Pour cela,il est souvent nécessaire d’avoir un système degestion technique centralisée (GTC). Or, tousles bâtiments n’en sont pas équipés. De plus, ilest difficile de définir une température deconsigne pour tout le monde. En effet, ladétermination de cette température deconsigne doit se faire par bâtiment en fonctionde l’isolation, de l’orientation et il est vrai qu’ilest parfois techniquement impossible d’avoir
des températures homogènes compte tenu del’orientation différente des bureaux, a fortiori siles installations sont anciennes.
La climatisation
Les actions les plus fréquentes relevées auniveau des entreprises sont :
• arrêt de l'installation systématique declimatisation dans les bâtiments,
• définition d'une fourchette de températurede consigne,
• changement des systèmes de climatisationpar des systèmes plus économes.
Intégration des énergies renouvelables
Actuellement, les entreprises sont plutôt dansune phase d’étude de leur intérêt économique.
L’électricité
La première action consiste à ajuster lescontrats pour les faire correspondre auxconsommations réelles avant de songer àréduire ces consommations. Dans ce cas,l’impact (réduction) est sensible sur les coûts etnon sur les consommations.
On peut aussi veiller à la nature de l’électricitéachetée et accroître la part d’électricité « verte » (d’origine renouvelable) pour réduireles émissions de CO2.
Les contrats d’exploitation/maintenance avec intéressement
Plusieurs types de contrats peuvent être passésavec un prestataire d’énergie qui peut fournirdifférents services unitaires (achat d’énergie,maintenance des équipements, travaux deremplacement d’équipements...) ou combinéset sous différentes conditions. Ces différentscontrats peuvent inclure des clausesd’intéressement, dont un exemple est présentéci-après.
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Chapitre I : Le parc tertiaire et sa gestion
Conclusion
A l’expérience, les entreprises qui s’intéressentà une meilleure gestion énergétique de leurimmobilier tertiaire établissent des politiquesde gestion assez homogènes qui comportent,dans un premier temps, des actions decommunication et de sensibilisation. Les actionsprivilégiées sont celles qui ne nécessitent pas oupeu d’investissements et sont facilementgénéralisables à tous les sites.
Ces politiques comportent ensuite l’intégrationde critères de développement durable dans lesachats, la gestion de l’énergie, la gestion desbâtiments, et sont accompagnées par desdécisions ponctuelles d’investissement dans unbâtiment pour une action bien déterminée. Laseconde partie de ce document sera consacréeaux actions possibles pour un tel bâtiment.
Tableau 2 :Modalités du contrat avec intéressement aux économies d’énergie proposé par Suez Energie Services(Source : Elyo Suez Energie Services(1))
Variation par Contrat Prestataire Clientrapport aux objectifs fixés
+ de +20 % Malus Renégociation Le prestataire prend Le client prendl'année suivante en charge 2/3 des en charge 1/3
pertes engendrées des pertes par la mauvaise engendrées par laconduite mauvaise conduite
De +15 à +20% Malus Renégociation si Le prestataire prend Le client prend2 années de suite en charge 2/3 des en charge 1/3
pertes engendrées des pertesDe +4 à +15% Partage selon par la mauvaise engendrées par la
répartition conduite mauvaise conduite
De 0 à +4% Pas de partage, Le prestataire prend Le client ne tout pour en charge la totalité perçoit aucun
De 0 à -4% le prestataire des pertes et intéressementdes gains
De -4 à – 15% Partage selon Le prestataire perçoit Le client perçoitrépartition des gains engendrés 2/3 des gains
par la bonne engendrés par la conduite bonne conduite
De -15 à – 20% Bonus Renégociation si 2 années de suite
- de –20% Bonus Renégociation Le prestataire perçoit Le client perçoit 2/3l'année suivante des gains engendrés des gains engendrés
par la bonne conduite par la bonne conduite
(1) www.aicvf.org/regions/sites//les_fichiers/186_AICVF_MarchExploitation_V1.pps
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments
Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments
L’enquête menée par EpE a dans un second tempsporté sur quelques bâtiments particuliers, un parentreprise en général, jugé particulièrementintéressant. Cet échantillon de bâtiments n’est doncpas représentatif et présente d’ailleurs un léger biaisau sens où les entreprises en sont généralementpropriétaires, témoignant d’une plus grande facilitéd’action dans ce statut que lorsque l’entreprise estlocataire.
II.1. Caractéristiques et usages des bâtimentsétudiés
Les bâtiments étudiés sont de taille variable,allant de 20 000 m2 à des tours de La Défense.La plupart sont situés en Ile de France et ontété construits entre 1975 et 2000.
Leurs usages sont eux aussi variables : bureaux,salles de réunion, restaurant d’entreprises, sallede gym, salles informatiques, chaufferie, salles deformations (auditorium), agences commerciales,laboratoires, établissement recevant du public,centres techniques, centres d’appels,…
Leurs modes de fonctionnement diffèrentégalement, la grande majorité fonctionnant auxheures de bureaux, soit 11 à 16 heuresd’ouverture par jour. Les bâtiments dont unepartie seulement fonctionne en 24/24h nebénéficient pas en général de dispositifspermettant de couper le chauffage/climatisationet l’électricité pour le reste du bâtiment.
II.1.1. Caractéristiques des bâtiments et émissions de GES
Les bâtiments étudiés sont majoritairementchauffés au gaz ou à l’électricité. Certains sontraccordés au réseau de chaleur urbain de larégion parisienne. La Compagnie parisienne dechauffage urbain, CPCU, indique la répartitiondes combustibles utilisés : 49% issus de lavalorisation des déchets, 27% issus decogénération au gaz naturel, 17% de charbon et7% de fuel.
Certaines entreprises ont également desgroupes électrogènes de secours quifonctionnent au fuel, lorsqu’elles ont souscrit uncontrat EJP (Effacement Jours de Pointe). Aucours de l’année, elles bénéficient d’un tarif basmais pendant vingt-deux jours, celui-ci estparticulièrement élevé. Il est alors plus rentabled’avoir des groupes électrogènes.
Pour la climatisation, toutes les installationsfonctionnent à l’électricité à quelquesexceptions près. La climatisation est susceptiblede fuites de fluides frigorigènes qui rejettentdans l’atmosphère des hydrofluorocarbures(HFCs) dont le pouvoir de réchauffementglobal peut atteindre jusqu’à plusieurs dizaines
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Bâtiments tertiaires des entreprises : quelle gestion énergétique et climatique ?
Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments
de milliers de fois celui du CO2. Parmi lesbâtiments climatisés, certains peuvent êtreraccordés au réseau de froid urbain parisien(Climespace) qui, de la même manière, utilisede l’électricité et des fluides frigorigènes pour laproduction d’eau froide.
Lorsque les bâtiments sont climatisés, ils le sontentièrement pour la grande majorité. Pourcertaines parties de bâtiments, notammenttoutes les salles informatiques ou certainslaboratoires, la climatisation est permanente.
La performance des chaudières à gaz peut êtreun levier d’action non négligeable. Ce sont doncdes équipements à surveiller et qui pourraientpeut-être constituer une source importanted’économie d’énergie.
Presque tous les bâtiments sont équipés dedouble vitrage mais, en général, ce vitrage datede la construction du bâtiment et n’est doncpas le plus performant sur le marché. Un desbâtiments les plus récents est équipé de triplevitrage.
II.1.2. Qui décide de la température dans les bureaux ?
Seules les entreprises propriétaires ouexploitantes peuvent vraiment agir, notammentlorsqu’elles disposent d’une Gestion TechniqueCentralisée (GTC). En tant que locataires, ellesinterviennent peu sur la gestion de l’énergie,n’ayant en général pas accès à cette GTC. C’estalors le syndic ou la société de maintenance quieffectue ce paramétrage, ce qui induit certainesrigidités : lorsque l’immeuble regroupe plusieurslocataires, modifier la température de consigneimplique une négociation avec les autreslocataires.
Dans le cas d’une GTC opérée par l’entreprise,la température de consigne est définie auniveau du bâtiment par les services générauxou par la direction immobiliere, toujours avecprise en compte de la particularité du bâtiment.
La programmation d’une GTC est parfoisassurée par le personnel de l’entreprise, maissouvent, même si une température de consigneest définie, aucune amplitude maximale n’estfixée, ce qui laisse chacun libre de régler latempérature de son bureau : l’économiedépend alors des actions de sensibilisation.
Parmi les bâtiments sans GTC, certains sontéquipés de radiateurs à robinets
thermostatiques qui permettent quelqueséconomies d’énergie.
Pour les bâtiments qui ont une température deconsigne avec une amplitude de variation fixée,la température fixée est souvent de 21°C.
La majorité des amplitudes définies est de plusou moins 3°C, ce qui, lorsque la températurede consigne est de 21°C conduit à unmaximum à 24°C. Pour économiser l’énergie,on pourrait ainsi imaginer une baisse de latempérature de consigne et/ou une diminutionde l’amplitude de variation à 2°C au lieu de3°C.
Les données sont souvent manquantes pour latempérature de consigne estivale mais elletourne en général aux alentours de 25°C. Lapréconisation d’adapter cette température aumilieu extérieur en conservant par exempleune différence de 5°C avec l’extérieur n’est pasrespectée. Il est à noter que certainesentreprises définissent une température deconsigne inférieure l’été à la consigne detempérature hivernale, ce qui peut semblerparadoxal.
La même diversité se retrouve pour l’éclairage :
• gestion automatisée : allumage et extinctionautomatique de tout ou partie desluminaires dans les pièces. Parfois une sourcede lumière est laissée à la libre gestion del’utilisateur, parfois plusieurs niveaux deréglage de luminosité sont disponibles,
• gestion libre par les utilisateurs.
Certaines entreprises demandent auxemployés qui assurent le gardiennage oul’entretien d’éteindre les lumières, dans le casoù la gestion est libre.
II.2. Les bonnes pratiques recensées
Les bonnes pratiques recensées montrent lavariété des actions qui peuvent êtreentreprises.
Communication
La communication est un poste important,avec les mêmes méthodes qu’au niveau dugroupe, autocollants, mailing, intranet, notes deservices, affiches…
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Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments
Chauffage
Les bâtiments qui disposent d’une GTCpeuvent programmer l’extinction automatiquedu chauffage/climatisation, définir unetempérature de consigne et une amplitude devariation limitée.
Les autres actions permettant de faire deséconomies d’énergie en matière de chauffagesont :
• rénovation de bâtiment qui a conduit auremplacement des chaudières,
• diminution du débit de ventilation la nuit,
• diminution de la température de consigne lajournée,
• diminution de la température de consigne lanuit dans un bâtiment en 24/24h.
Climatisation
Pour les bâtiments dans lesquels uneprogrammation horaire de chauffage existe,des actions sur la climatisation ont été menées,notamment :
• suppression des groupes froids,
• remplacement des tours aéroréfrigérantes,
• augmentation des débits de ventilation lanuit durant l’été,
• installation de ventilateurs dans les bureaux(consommation d’énergie moindre que laclimatisation),
• pose de filtres solaires sur les vitres d’unbâtiment, générant une diminution de latempérature moyenne dans les locaux de5°C en été. La performance hivernale n’apour le moment pas encore été testée.
Eclairage
Le changement progressif des lampesclassiques en lampes basse consommation estune pratique qui fait l’unanimité.
Au niveau de l’éclairage, on retrouve laprogrammation horaire qui permet l’extinctionautomatique des luminaires. Il existe souventdes dispositifs qui permettent de rallumer lalumière après l’heure fixée pour une périodeallant de 30 min à 2h.
Il peut y avoir des dispositifs de gestion oud’amélioration :
• installation de cellules photosensibles pourfaire varier l’éclairage en fonction del’intensité lumineuse,
• ballasts électroniques qui permettent deréduire la consommation,
• installation de détecteurs de présencenotamment dans les sanitaires ou lescirculations peu fréquentées,
• diminution du nombre de luminaires danscertaines zones (exemples couloirs).
Rénovation
Elles sont de différentes natures :
• rénovation du système de gestion techniquecentralisée,
• mise en place d’un automate de gestion,
• rénovation du système de climatisation,
• rénovation des systèmes d’éclairagepermettant la pose d’interrupteurs, parexemple dans des plateaux qui initialementont un interrupteur centralisé qui ne permetpas de moduler l’éclairage des différenteszones,
• rénovation entière d’un bâtiment ou d’uneaile.
Ces rénovations sont de nature à modifier demanière notable les consommationsénergétiques. Cependant, on peut remarquerque de gros travaux sont rarement entrepris.Très peu d’entreprises ont des exemples debâtiments où il y a eu une amélioration del’isolation ou des changements complets devitrages.
Ces opérations lourdes et coûteuses ne sontpas forcément rentables et surtout ne sont pasrentables à court terme, ce qui explique lesréticences à engager de tels travaux.
Cependant, même si les bâtiments enquêtésn’ont pas subi de rénovations lourdes, il existefréquemment un ou deux exemples, au seind’entreprises, de rénovation qui intègrentquelques critères HQE.
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Chapitre II : Etude au niveau des bâtiments
Bureautique
Les deux bonnes pratiques rencontrées sont :
• la diminution du nombre d’imprimantesindividuelles, voire leur suppression au profitd’imprimantes collectives,
• la modification du système de maintenanceinformatique pour permettre l’extinctiondes ordinateurs le soir. Auparavant les misesà jour et la maintenance se faisaient pendantla nuit ; dorénavant elles sont effectuées lesoir et les ordinateurs sont alors éteintspendant la nuit.
De manière générale, deux philosophies sedégagent, chacune ayant ses avantages et seslimites :
• soit le système est très automatique etdécharge les utilisateurs, mais il ne permetpas de réaliser les économies d’une gestionpersonnalisée : extinction des bureaux vides,réglage du chauffage à une températureaussi basse que chaque usager le souhaite,
• soit il est gérable par les usagers, mais leséconomies dépendent alors d’unemobilisation permanente des usagers,souvent difficile à obtenir dans le longterme.
Quel que soit le parti général retenu, sonsuccès repose sur une cohérence entre lesinvestissements faits, le mode de gestionretenu et la communication interne sur cesujet.
De façon plus détaillée, trois grands typesd’actions se distinguent en fonction du tempsde retour sur investissement moyen.
Les actions les plus rentables à court termesont :
• celles sur les comportements, peucoûteuses et efficaces : une modification descomportements (extinction duchauffage/climatisation, lumière…) peutengendrer des économies de l’ordre de15% ; mais elles doivent être répétées,
• la modification du système d’éclairage avecla généralisation de l’utilisation des lampesbasse consommation et l’extinction dumatériel bureautique…
• le réglage des appareils avec par exemple ladéfinition d’une température de consigne,accompagné d’une communication internepour le rendre acceptable par les usagers.
Tableau 3 :Types d'actions en fonction du calendrier de retour sur investissement
Court terme Moyen terme Long terme
Pratiques Equipements techniques Energies renouvelablescomportementales plus performants et complexes
Modification des systèmes Gros travaux d’éclairage et bureautique (isolation par exemple)
Optimisation du réglage et dufonctionnement des appareils
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Chapitre III : Les freins aux actions d’économie
Chapitre III : Les freins aux actions d’économie
Les obstacles rencontrés par les entreprises restentnombreux. Les lever est une condition de succès detoute action engagée.
Obstacles comportementaux
• Insatisfaction du personnel – représentations duconfort du personnel.
Un test de diminution de la températurede consigne de 22°C à 21°C dans unbâtiment tertiaire s‘est soldé par un échecpour cause de protestations desoccupants.
• Opposition des managers qui ne veulent pas voirimposer une diminution du confort de leurscollaborateurs au risque de gêner le bonfonctionnement de l’entreprise.
• Rejet d’un discours d’économie qui peut semblermoralisateur.
Obstacles techniques
• Configuration des bâtiments qui rend difficile ettrès coûteuse l’installation de dispositifs quipermettraient d’économiser l’énergie(GTB/GTC).
• Obstacles techniques rencontrés pour différencierla gestion de différentes parties du bâtiment. Parexemple, certaines parties du bâtiment ouvertesen 24/24h obligent tout le bâtiment à êtrechauffé/climatisé en continu alors que ce n’est pasnécessaire.
• Conception de bâtiments qui empêche les bonnespratiques : absence d’interrupteurs individuels(lorsque quelqu’un sur un plateau a besoin delumière, tout le plateau ou demi plateau estéclairé) ; allumage automatique des lumières et duchauffage/climatisation dans les bureaux, etc.
Obstacles économiques
• Temps de retour sur investissement beaucouptrop élevé.
Cas 1 :
Le remplacement de fenêtres déjà à doublevitrage mais ancien avec des menuiseriesmétalliques, par des doubles vitrages 4/16/4argon, basse émissivité à rupture de pontthermique et faible facteur solaire permettraitd’économiser 23% sur la facture de chauffagemais avec un temps de retour de 65 ans.
Cas 2 :
Le remplacement des vitres de sheds(*) par dupolycarbonate translucide, de conductionthermique bien inférieure, représentait unsurcoût de 350 K€ sur un projet derénovation de 7 m€. Ce surcoût de 5% dubudget global a été accepté, malgré une duréed’amortissement de 25 ans.
• Priorité donnée à la sécurisation des installationset non à leurs consommations.
L’obstacle économique est le plus fréquemmentcité par les entreprises.
Francis Vigouroux / Photothèque VINCI
(*) Shed : Comble dissymétrique composé d'un versant court et à forte pente, entièrement vitré et généralement orienté au Nord et d'unversant plus long, à faible pente et couvert de matériaux opaques.
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Chapitre III : Les freins aux actions d’économie
Différentes cultures d’entreprise
Les freins ci-dessus sont communs à toutes les entreprises mais certaines bonnes pratiques ne semblent pas transposables d’une entreprise àune autre en raison d’une certaine « cultured’entreprise », comme en témoigne l’exemplesuivant.
Une entreprise a fait le choix de ne pas sensibiliseraux économies d’énergie dans ses locaux, estimantqu’une campagne de sensibilisation avec desmessages du type « Eteignez votre lumière ensortant du bureau » risquerait d’être malinterprétée, comme une atteinte à la liberté descomportements individuels. Elle privilégie unecommunication plus générale sur ses engagements,dans l’espoir de susciter des démarches de progrèsdécentralisées plus spontanées.
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Chapitre IV : Les leviers d’actions
Le personnel dans son ensemble
Une sensibilisation du personnel permet unemodification des comportements dans et hors del’entreprise ou une meilleure acceptation desmesures prises par l’entreprise telle que ladiminution de la température de consigne.
Les employés d’entretien
Comme cela se fait déjà dans plusieurs entreprises,pour des bâtiments où l’entretien et/ou des rondesde gardiennage sont effectués le soir, les agents ontcomme consigne d’éteindre la lumière et lechauffage/climatisation dans les bureaux.
Les directeurs/responsables des services généraux
Ils doivent être les premiers sensibilisés puisque cesont eux qui ont en charge la gestion des bâtimentset donc a priori la meilleure visibilité en termesd’actions à mener. Le fait d’avoir des personnesmotrices sur ce sujet peut grandement influencer lapolitique de gestion et les améliorations.
Le syndic, le propriétaire,l’administrateur de biens,….
Leur sensibilisation se fait à travers la négociationou la révision de leur contrat ; elle peut donner lieuà des incitations contractuelles.
Fiche I :Personnes sur lesquelles on peut agir
Chapitre IV : Les leviers d’actions
Francis Vigouroux / Photothèque VINCI
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Chapitre IV : Les leviers d’actions
Le travail sur les émissions de gaz à effet de serrepasse d’abord par un travail sur les consommationsénergétiques, plus faciles à mesurer et parl’élaboration de bilans carbones qui permettent decompléter le diagnostic énergétique.
Connaissance et suivi des consommationsénergétiques
• Suivi des consommations pour construire lediscours et montrer une évolution positive quipermettra de communiquer.
• Diagnostic énergétique : définition de pistesd’actions. Le diagnostic peut être réalisé par unintervenant extérieur ou selon des méthodesdéveloppées en interne.
Gestion
• Mise en place ou optimisation d’un système degestion technique :
- au cas où il n’en existe pas, installation de cetype de système,
- si un système est en place :
• définition d’une température de consigneet d’une amplitude de variation fixe,
• arrêt programmé des installations auxheures où le bâtiment est vide,
• diminution de l’amplitude de variationautour de la température de consigne,
• gestion de la ventilation.
• Identification des pratiques qui empêchent leséconomies d’énergie pour essayer de lesmodifier : maintenance informatique la nuit quiempêche l’extinction des ordinateurs, souci deconfidentialité des documents qui empêche lepartage d’imprimantes, appareils individuels dansles bureaux type bouilloire, cafetière,halogènes….
Achats d’équipements
• Choix d’appareils économes en énergie.
• Intégration de critères de réduction desconsommations énergétiques dans la politiqued’achats de l’entreprise.
Maintenance
• Amélioration de la maintenance et de l’entretiendes appareils pour éviter les surconsommations.
• Négociation des contrats d’énergie et demaintenance pour intégrer la performanceénergétique.
Rénovations
• Isolation des parois.
• Vitrage et menuiseries.
• Introduction d’énergies renouvelables.
• Modification des dispositifs dechauffage/climatisation par du matériel plusperformant. Dans les bâtiments tertiaires desentreprises, le solaire peut être un bon levierpour les besoins en climatisation.
• Privilégier les dispositifs qui permettent unegestion au plus bas des consommationsénergétiques : programmation horaire,détecteurs de présence, dispositif permettant degérer de manière individuelle les entités pourlesquelles cela est nécessaire (zones en 24/24),interrupteurs dans les bureaux pour pouvoirn’allumer qu’un bureau et pas le plateau entier,etc..
Fiche II :Leviers d’actions au niveau des bâtiments
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Chapitre IV : Les leviers d’actions
La définition d’un plan d’actions au niveau dugroupe permet de légitimer les actions desgestionnaires de l’énergie et de les faciliter.
Communication
• Définir une politique d’intégration dudéveloppement durable dans le secteur desbâtiments tertiaires.
• Faciliter la diffusion du message par la mise enplace de groupes de travail ou de séancesd’information, de formation, de communication.
• Préparer des outils utilisables par lescollaborateurs :
- outils de formation,
- outils d’information,
- outils de diagnostic,
- guide de bonnes pratiques,
- charte de bonnes pratiques.
Connaissance et suivi
Prévoir une évaluation et un suivi desconsommations globales du parc pour avoir unsupport.
Directives
• Définir des objectifs précis.
• Définir un plan d’actions à partir des questionsde base ci-dessous :
- définition de températures de consigne enaccord avec les gestionnaires de sites pourbien prendre en compte les différencesgéographiques et structurelles des bâtiments,
- arrêt de la climatisation systématique desbâtiments avec recherche de solutionsalternatives et prise en compte dans lesrénovations et nouvelles constructions debâtiments,
- intégration des critères de développementdurable dans les achats,
- investissements dans des installations ourénovations susceptibles d’économiserl’énergie,
- engagement plus fort que ce que prévoit lalégislation dans la construction/rénovation debâtiments.
Fiche III :Leviers d’actions au niveau du groupe
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Notes
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Créée en 1992, Entreprises pour l’Environnement est une association d'une quarantaine de grandesentreprises qui veulent mieux prendre en compte l'environnement dans leurs décisions stratégiques et dansleur gestion courante, dans le sens du développement durable.
Ses membres appartiennent à des secteurs très variés : acier, aluminium, assurances, automobile, banque,chimie, ciment, énergie, gaz industriel, santé, services de transport, traitement des déchets, traitement del’eau, télécommunications, travaux publics, verre.
Ses travaux portent notamment sur le changement climatique, la santé environnementale, la prospectiveenvironnementale, la biodiversité, les liens entre économie et environnement, la communicationenvironnementale.
Retrouvez ce document et toutes les autres publications de l’association sur son site internet : www.epe-asso.org Pa
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