Bestlife Gestion & Bestlife PatrimoineSociété de gestion locative

Société de promotion et de commercialisation

Sommaire

1

1| Bestlife Gestion & Bestlife Patrimoine

Equipe et savoir faire

2| La situation du marché de l’hôtellerie en Tunisie

3| Vision d’une alternative : le marché des Seniors actifs

européens et canadiens

4| Le marché des seniors actifs

5| Le support de communication : Plateforme web dédiée

bestlife.com / Plus belle la vie en Tunisie

6| La commercialisation de séjours pour cette cible

7| Type de packs thématiques

8| La commercialisation de chambres, studios et

appartements auprès des investisseurs

9| Le réseau de vente avec des conseillers en gestion de

patrimoine

10| Etude de cas : L’hôtel Azur Plaza Hammamet

Structure juridique, Endettement, Résultat d’exploitation

11| Montage proposé

12| Recommandation

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Bestlife Gestion & Bestlife PatrimoineEquipe et savoir faire

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1| Notre savoir-faire

• Une connaissance mixte de gestion hôtelière & de

promotion immobilière.

• Nous optons pour deux formules de gestion d’exploitation :

Hôtels sous mandat de gestion d'exploitation sur 10 ans.

Hôtels en propriété (acquisition sous forme de promesse

d’achat) dont la gestion est assurée par Bestlife Gestion.

Ces unités sont appelées à devenir des Résidence

Tourisme et Services « Bestlife patrimoine »

commercialisées auprès d’une clientèle d’investisseurs et

de seniors européens et canadiens et gérées par Bestlife

Gestion.

2| Notre savoir faire commercial

• BESTLIFE GESTION : remplissage des unités via nos

partenariats TO internationaux.

• Réceptif local.

• Plateforme web spécifique dédiée aux seniors européens

et canadiens.

• BESTLIFE PATRIMOINE : partenaire de commercialisation de

résidences service en France et accord avec des réseaux de

conseillers en gestion de patrimoine.

• Les unités sous contrat de gestion et de vente disposent d’une

conciergerie de services en interne assurant une grande qualité

de service pour tous nos résidents avec des actions spécifiques

pour les seniors.

• Notre progiciel de suivi de la relation client « Guest pro » nous

assure un suivi et une fidélisation de la clientèle.

Les Clés du succès : L’INTÉGRATION DE TOUS LES MÉTIERS

Une grande diversité de savoir-faire en exerçant quatre métiers

complémentaires : l’exploitation et la gestion hôtelière, la

communication et la commercialisation d’unités à

l’international, la promotion immobilière.

3| Partenaire de la valorisation de projets :

Vous êtes…

• Propriétaire d'un établissement hôtelier à la recherche d'un

opérateur.

• Entrepreneur à la recherche d'assistance pour le

développement d'un nouveau projet ou d'une reprise

opérationnelle.

L'expérience et les ressources de BESTLIFE GESTION sont un

atout pour valoriser et rentabiliser votre actif.

3

4| Assistance de BESTLIFE

BESTLIFE GESTION vous assiste dans les différentes phases de

votre projet :

• Définition du projet et de son concept.

• Sélection des sites et analyse du potentiel en fonction

du marché.

• Définition des objectifs et planning de travaux.

• Définition des besoins en capitaux et planning des

dépenses.

• Etablissement des business plans et budgets

prévisionnels.

• Exploitation des sites hôteliers.

• Exploitation des résidences service seniors.

La situation du marché de l’hôtellerie en Tunisie

4

Le contexte économique et touristique

Aujourd’hui il faut repenser le tourisme classique qui n’est

plus assez rémunérateur à cause du glissement progressif de

la qualité des hôtels en Tunisie. Le parc est vieillissant, mal ou

pas entretenu, la saisonnalité est faible (trois mois sur 12) et

les revenus des exploitations sont trop bas. Résultat : de plus

en plus d’hôtels sont dans une situation financière

inextricable. Ils sont donc dans l’incapacité de rembourser

leurs emprunts.

Se tourner vers une réorientation des hôtels classiques en

résidences de tourisme pour seniors est une façon de

pouvoir engranger des revenus et des marges confortables.

En effet nous nous appuyons ici sur deux leviers :

• l’immobilier d’une part, en commercialisant et en vendant

à une cible d’investisseurs des chambres d’hôtels, des

studios et des appartements.

• une nouvelle clientèle nombreuse ayant des moyens

financiers, qui est les seniors européens et canadiens.

Vision d’une alternative : le marché des Seniors actifs européens et canadiens

5

Le marché du tourisme des seniors est un enjeu économique

considérable du fait de :

• L’importance croissante des seniors en termes

démographiques.

• L’amélioration constante de leur état de santé et la

progression de l’espérance de vie sans incapacité.

• Leur grande disponibilité.

• Un revenu plus important.

• Le tourisme est le premier poste de dépense des seniors.

• Pour la Tunisie cette cible de clientèle est stratégique et

nous nous devions de mettre sur pieds les outils marketing et

de communication pour sensibiliser cette clientèle et les

faire séjourner en Tunisie.

Une cible à fort potentiel

Le pouvoir d’achat des seniors va augmenter de 15% ces 15

prochaines années. Un marché immense à saisir.

Les seniors sont de plus en plus tentés par l'étranger.

Deux grandes tendances dans le tourisme seniors : la première

est l’augmentation des longs séjours, qui peuvent durer de trois

à six mois.

La seconde tendance est le développement du tourisme

seniors en célibataire.

L’augmentation des séparations et des divorces, une fois la

retraite arrivée. Cela entraîne donc une hausse des demandes

de voyage en solo.

Longs séjours et résidents

• Ce tableau ne concerne que les résidents.

Retraités français Retraités belges Retraités allemands

Espagne 191 159 Espagne 57 348 Espagne 152 927

Portugal 177 923 Portugal 53 377 Portugal 142 338

Maroc 60 487 Maroc 18 146 Maroc 28000

Ces résidents ont investi en moyenne entre 150 et 250 000 €

pour l’acquisition d’un studio ou d’un appartement.

6

Coût moyen d’une résidence seniors en France

7

1| Tendances de consommation des seniors

Les seniors recherchent avant tout de l’autonomie (76%) et

de la liberté (74%). Ils sont très exigeants en terme de

transport ou d’accessibilité.

La consommation touristique seniors ne se traduit pas

seulement par l’achat de quelques nuitées d’hébergement.

Il s’agit de proposer à un consommateur, souvent averti et

expérimenté, une tranche de vie, une expérience, de lui

raconter une histoire et de le séduire. Il opte souvent pour

une saisonnalité différente et un séjour plus long.

Concernant la prestation hôtelière, la propreté est un critère

fondamental pour 99 % des seniors, ainsi que le confort de la

literie ou encore l’insonorisation des chambres. La qualité de

la restauration correspond à une exigence forte.

Incontestablement, c'est la cuisine régionale qui l'emporte,

suivie de la restauration de caractère gastronomique, puis

la cuisine « Bio » de plus en plus tendance.

Sans oublier l’mportance de l’équipement et du confort

de la salle de bain.

2| Les attentes des Seniors

Accueil & Information : l’accueil doit être une priorité pour les

opérateurs de service touristique car les seniors expriment des

attentes fortes en matière d’accueil et d’information. Il s’agit ici

de rassurer et de sécuriser les seniors au cours de leur voyage.

Le tourisme culturel : de plus en plus de seniors veulent voyager

« malins », faire des visites bien ciblées avec un programme qui

donne une connaissance enrichissante d’un lieu et/ou d’un

évènement. Il reste « aventurier », curieux mais dans la sécurité

et le confort.

Tourisme de bien être et de santé. Cette clientèle y est très

sensible à la qualité des soins, thalasso, spa, tourisme médical.

Mais les packs thématiques d’une offre ne doivent pas pour

autant s'afficher "seniors ". Une labellisation d’un produit ou

d’un service trop fortement marquée "seniors" risque d’avoir un

effet répulsif.

Le marché des seniors actifs

8

3| Tunisie destination Seniors

La Tunisie a de nombreux atouts pour capter cette cible de

clientèle :

• Soleil toute l’année.

• Bonne infrastructure de santé.

• Sécurité satisfaisante.

• Bonne infrastructure routière.

• Bons aéroports.

• La bonne hospitalité des Tunisiens.

• La grande diversité de paysages sur un petit territoire.

• Grande richesse culturelle .

Le support de communication : Plateforme web dédiée bestlife.com / Plus belle la vie en Tunisie

9

1| Plan marketing, identité marque

Nom de la marque : « BestlifeTunisia »

Site web : www.bestlife.com

Slogan : « Plus belle la vie en Tunisie »

La notoriété et l’autorité d’une marque se construisent en

mixant des contenus propriétaires hébergés sur son propre

site pour bâtir une réelle expertise, des contenus gagnés

auprès de médias tiers pour la légitimer, des contenus payés

pour la communiquer, et enfin des contenus partagés pour la

viraliser.

2| Plan marketing positionnement

• Une stratégie de plateforme web pour les séniors européens

et canadiens.

• Menu de la plateforme & charte graphique.

• Menu Principal : Hébergement seniors - Loisirs & Sorties seniors

Remise en forme & santé seniors - Conciergerie seniors -

Pouvoir d’achat seniors - Investissement seniors - Les Packs

seniors.

10

• Enrichir la plateforme par une WebTV (reportage,

interviews, testimoniaux).

• L’utilisation adaptée des réseaux sociaux permettra de

faire évoluer la perception et le positionnement de la

marque « BestlifeTunisia » .

• Axer les contenus sur le plaisir et la découverte, avec de la

réassurance en toile de fond [sûreté, sécurité, service].

• Conception et développement de la plateforme web en 9

langues pour la promotion de la marque auprès des seniors.

• Campagne d’affiliation média pour pousser la notoriété

de la marque.

11

1| Stratégie en entonnoir

C’est-à-dire que notre marque « Bestlife Tunisia » va capter

une large audience seniors, pour ensuite affiner sa cible. Les

internautes deviendront d’abord des visiteurs du site, puis

des prospects, avant d’être transformés in fine en clients. La

première étape est donc de générer du trafic, par la

diffusion de contenus attractifs relayés sur différents canaux :

site plateforme, blogs, newsletters, réseaux sociaux,

affiliations avec des sites dédiés aux seniors …

La multiplication des formats est essentielle pour toucher le

maximum de personnes.

Une fois que les internautes sont attirés dans l’univers digital

d’une marque, tout l’enjeu est de les engager. La création

de landing pages, ou pages d’accueil spécifiques, dédiées

à chaque rubrique est alors recommandée. Elles suggèrent

des contenus premium au visiteur pour l’amener à une

transaction sur une de nos offres thématiques packagées.

Cette technique permet d’identifier les prospects. Toutes

ces données sont ensuite analysées, pour déterminer le

degré de qualification de chaque lead.

La commercialisation de séjours pour cette cible

2| Marketing Mix

Internet : média de la modernité et de l'immédiateté : les

seniors trouvent sur Internet les informations complémentaires

sur un produit ou service aperçu en presse ou en télévision. Les

scores d'impact, de notoriété et d'incitation à l'achat font un

grand bon en avant grâce à ce média. A condition de faire un

site d'information véritablement conçu pour des seniors.

Presse spécialisée seniors : des sites et magazines ciblés et

dédiés par pays. Idéal pour toucher notre cible. Il faut porter

une grande attention à l’information donnée car les seniors

prennent le temps nécessaire pour savoir et comprendre, pour

comparer et choisir.

Exemple Presse: Les quatre piliers du magazine Notre Temps :

Les piliers éditoriaux de Notre Temps ont été établis en 1968 en

fonction des centres d’intérêt des seniors : les droits et l’argent,

la santé, les loisirs, le lien social. Si le magazine a beaucoup

évolué depuis quarante ans, ce socle éditorial est resté le

même depuis l’origine. Et il continue à séduire les seniors : avec

4 millions de lecteurs.

12

3| Marketing direct

Pourquoi le marketing direct est-il efficace auprès des

seniors ? L'écriture de type marketing direct permet de

développer les arguments, de montrer les plus produits et

les détails. En marketing direct auprès des seniors, pas de

concepts, du concret. "Vous me dîtes que votre produit est

le meilleur, prouvez le !". Enfin, ils apprécient le marketing

direct car ils gardent la maîtrise du processus décisionnel.

Les seniors veulent de la sécurité, du service, de la

simplicité : Au cœur de l’observation des attentes des

seniors, on note que « la consommation est pour eux un

acte de plaisir rationalisé : il faut à la fois vendre le rêve et

rassurer sur le produit ». Les seniors recherchent, au travers

des produits qu’ils achètent, de la sécurité, du service, de

la simplicité, de la sérénité… Il faut les rassurer sur la nature

et les avantages du produit. Cela nécessite d’être plus

démonstratif que sur d’autres cibles. On peut prendre le

temps de la pédagogie avec eux : ils ont du temps, et ils

ont une culture de l’écrit.

Quelques règles de base pour communiquer avec les

seniors

• Ne pas parler d’âge.

• Ne pas hésiter à démontrer longuement l’intérêt de

l’offre.

Présence sur les salons spécialisés seniors dans les principaux

pays cibles.

Ne pas négliger la presse quotidienne régionale très lue par les

seniors.

4| Les Pays cible

Le marché Français, le marché Belge et Suisse, le marché

Canadien, le marché Anglais et le marché Allemand.

5| Les marchés cible

Actuellement, on constate une forte croissance du nombre des

55-70 ans (ils sont 20 millions en France).

Temps libre et loisirs: les nouveaux retraités sont intéressés par le

domaine culturel ; ils multiplient les sorties.

Les jeunes baby-boomers sont dans une consommation plaisir,

proche de celle des 40-50 ans.

D’autre part, une enquête de l’Insee réalisée pour le magazine

Notre Temps montre que presque un quinquagénaire sur deux

(48.7%) pense aux voyages en premier lorsqu’il s’agit de

dépenser son argent, que 18% des 50-64 ans voyagent à

l’étranger et que les deux-tiers des seniors partent en vacances.

13

Les seniors français additionnent les départs hors-saison et

les départs en saison. En saison, ils partent souvent avec

leur famille, enfants et petits-enfants. En hors-saison, ils

associent des escapades le week-end à des voyages plus

longs et plus lointains sans la famille. La majorité des

Allemands et Belges préfèrent partir en dehors des

vacances scolaires.

A Toronto, au Canada, ElderTreks. Ce tour opérateur, est

souvent choisi par les boomers ou les seniors qui souhaitent

s’installer à l’étranger pendant des périodes de deux ou

trois mois d’hiver.

6| Les relais presse: exemples

14

7| Sites web à affilier

https://www.seniors-mag.com/

https://www.seneoo.com/

https://www.pleinevie.fr/

https://www.notretemps.com/

https://www.reponses-bien-vieillir.fr/

https://www.senior-magazine.com/

http://www.journaldesseniors.com/annuaire-seniors/

https://www.tempslibremagazine.com/qui-sommes-nous/

https://lesretraitesflyes.ca/

https://www.lebelage.ca/

8| Relais Association & AGV TO

https://www.orpan.fr/

http://jeunes-seniors.org/

https://www.societe.com/societe/association-seniors-

france-394331169.html

http://www.generations-mouvement.org/

http://www.agedordefrance.com

Agences de voyage.

http://www.ceveo.com/seniors/sejours-seniors-en-

vacances.html

http://www.ancv.com/les-sejours

https://www.azureva-vacances.com/

https://bluegreen.com/fr/sejours

https://www.kuoni.fr/

https://www.salaun-holidays.com/

http://www.silvereco.fr/

http://www.travel-age.com/

https://www.vacancesbleues.fr/fr

9| Présence Salons 2018

France

France + Belgique

15

1| Construire et vendre des packages thématiques

pour attirer notre cible

Pour faire un bon travail promotionnel, un package ou

forfait à thème doit être présenté comme un événement,

avec une notion d’exceptionnalité. Aussi, l’offre doit avoir

une durée limitée, quitte à la renouveler plusieurs fois par an.

On doit créer des packs autour des thèmes suivants : Spa /

Bien-être / Thalasso / Cocooning. Cette thématique axée

autour du bien-être est incontestablement la plus

demandée par les seniors.

Proposer des cours de relaxation / méditation ou encore de

yoga…

Culture / Patrimoine / La thématique culture / patrimoine est

très riche en Tunisie. Cela permet aux touristes de profiter

pleinement de leurs séjours. L’offre peut être complétée par

des conférences de spécialistes sur les différents thèmes

choisis : guide conférencier, expert en histoire de l’art,

conservateur de musée.

Types de packs thématiquesGastronomie / Terroir est une thématique aussi très demandée.

Pour plus d’originalité, il est possible d’y inclure des

dégustations, des cours de cuisine, … Cela peut aller de

l’atelier de cuisine « habituel » (réalisation d’une recette) à

quelque chose de beaucoup plus complet et recherché (par

exemple, le client participe à une sortie en mer avec des

pêcheurs locaux, et ensuite prépare le poisson qu’il a lui-même

pêché ).

2| Autres thématiques

Divertissement / Spectacle / Activités artistiques.

Sportif / Aventure. Dans cette thématique de séjours sportifs,

c’est l’activité qui sera mise en avant, plus que l’hôtel : forfait

trekking, randonnée, pêche, chasse, initiation au golf ou à

l’équitation, ou a de nombreux autres sports tel que Tennis …

Des offres complémentaires très complètes peuvent être

proposées tel qu’un « déjeuner / dîner du sportif ».

Tous les types d’ateliers artisanaux sont aussi des thèmes forts

(poterie, tissage, peinture, etc.) .

16

3| Tourisme médical en Tunisie

• Qu’est-ce que le tourisme médical ?

Le tourisme médical ou tourisme de santé ou

encore tourisme hospitalier consiste à se faire soigner dans

un pays autre que celui où l'on réside, par économie ou

pour bénéficier des soins et des prix qui ne sont disponibles

qu'à l'étranger.

Le tourisme médical revêt deux formes :

organisée lorsqu’une agence de tourisme médical

organise l’ensemble des prestations de services rendus au

patient qui souhaite bénéficier de soins médicaux

combinés) des services touristiques.

non organisée lorsque le patient organise lui même son

voyage et s'adresse directement aux prestataires de

services médicaux locaux (médecins, cliniques, etc.).

• Selon Salon « Tunisia Health Expo 2018 »

« Tunisia Health Expo » est un salon biennal qui s’est fixé

pour principal objectif d’être une vitrine pour faire

connaître les réalisations de la Tunisie dans le secteur de la

santé, ses capacités en matière d’accueil des patients

étrangers et d’exportation de médicaments et de dispositif

médicaux ainsi que son fort potentiel de son marché en

matière d’investissement.

La Tunisie attire de plus en plus de Britanniques, d’Allemands,

d’Italiens, de Français, de Belges, de Suisses, de portugais, et

d’Espagnols.

La Tunisie occupe, aujourd’hui, le 2ème rang dans le domaine

du tourisme de santé derrière l’Afrique du Sud.

Elle est aussi classée deuxième destination mondiale en

thalassothérapie après la France, a ajouté le ministre de la

santé, Imed Hammami, soulignant que la Tunisie dispose de

tous les atouts, notamment d’un personnel médical,

paramédical et technique hautement qualifié, pour être une

plateforme régionale d’exportation de services de soins.

Le tourisme médical draine, chaque année, en Tunisie, près de

500.000 patients et génère des recettes estimées à un milliard

de dinars en devises.

Considéré comme référence au niveau des prestations de

soins, de la formation médicale et de la recherche scientifique,

le secteur public de la santé en Tunisie compte, selon

Hammami, 2058 centres de santé de base et 167 hôpitaux dont

23 CHU.

17

Le secteur privé compte, a-t-il ajouté, quant à lui 90

cliniques privées, avec une capacité de plus de 5000 lits,

en attendant l’ouverture prochaine de 75 nouvelles

cliniques en cours de réalisation d’une capacité de 8000

lits.

L’industrie pharmaceutique compte plus de 50 unités, dont

37 unités de production de médicaments à usage humain,

a-t-il précisé, signalant que la Tunisie est parvenue à créer

un secteur industriel de haute technologie et couvrir une

bonne partie des besoins du pays soit 47% des besoins en

médicaments en valeur et 70% des besoins en volume.

Les patients internationaux qui viennent se faire soigner en

Tunisie ont deux motivations :

- bénéficier de certaines spécialités chirurgicales

indisponibles dans leur pays. C'est le cas des patients

venus principalement des pays voisins et d'Afrique.

- bénéficier de certaines spécialités chirurgicales trop

chères dans leur pays. C'est le cas des patients venus

principalement d'Europe et du Canada pour des

spécialités chirurgicales non remboursées par leur système

de sécurité sociale.

Parce que la Tunisie est un beau pays

A côté du cadre sanitaire très strict et des compétences de

chirurgiens esthétiques, il ne faut pas nier que si le tourisme

médical s’est développé en Tunisie, c’est en partie grâce à son

climat et son cadre paradisiaque ! Car au-delà, du tourisme

médical, vous pourrez effectuer aussi du tourisme balnéaire une

fois sur place ! Les agences de tourisme médical proposent des

séjours de chirurgie esthétique comprenant la chirurgie

esthétique mais aussi votre convalescence dans un hôtel de

luxe. Vous vous reposez et vous profitez du soleil.

18

Comparaison des prix pour les actes les plus pratiqués en

France

Exemples d’interventions

ActesEn France

Prix de l’intervention seule

Nos tarifsPrix pour la totalité du

séjour

Esthétique

LiftingEntre 4500 € et

6000 €1900 € à 2900 €

Rhinoplastie 3500 € 1790 €

Blépharoplastie (4 paupières)

3900 € à 4500 € 1400 €

Chirurgie des yeux

Laser Zyoptix 4000 € 1950 €

Chirurgie de l’obésité

Anneau gastrique 7000 € 3800 €

Sleeve Gastrique 8000 € 4900 €

Chirurgie de la silhouette

Liposuccion étendue 2600 € à 3800 € 2200 €

19

Adapter des structures hôtelières en résidence tourisme

& services seniors

L’importance du « club House Bestlife » poumon central

d’une résidence tourisme & services pour seniors.

C’est le point de rencontre pour :

• proposer un nombre important d’activités tant à l’intérieur

qu’à l’extérieurde la résidence.

• il y a nécessairement un espace forme, espace beauté,

home cinéma, tout est fait pour garantir l’activité et le bien

être des résidents.

• ouvert tous les jours de 8h à 20h. Il s’agit ici d’être créatifs

afin de varier autant que possible les animations et sorties.

• prévoir un lieu assez vaste pour une zone détente

« cocooning », un salon-bibliothèque qui accueille

régulièrement des animations et conférences. On peut y lire

ou profiter du poste informatique en libre-accès.

La commercialisation de chambres, studioset appartements auprès des investisseurs

20

A la Retraite … Comment développer son patrimoine ?

Augmenter par 3 son pouvoir d’achat… En toute confiance !

Aujourd’hui, une solution alternative, investir et passer une

partie de sa retraite en TUNISIE.

Le réseau de vente avec des conseillers en gestion de patrimoine

Le pack Rendement

C’est en étudiant les besoins des seniors qu’une solution

d’investissement clés en main à été mise en place, grâce au

partenariat inédit de :

LE

P

AC

K R

EN

DE

ME

NT

C

’E

ST

STB banque Tunisienne, partenaire

d’une banque française

Avec un promoteur

immobilier &

hôtelier et une société de

Gestion locative

1 réseau de C.G.P

professionnels assurant

accompagnement dans

toute la

France et en Tunisie

Bestlife

Patrimoine

Bestlife

Gestion

+ +

21

Evolution indicative de la valeur patrimoniale d’un bien

immobilier en résidence de tourisme avec activités pour

seniors actifs, 10 ans après son acquisition.

Une bonification minimum cumulée de 82% est à prévoir sur

ce délai.

0

50000

100000

150000

200000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

5 10 15 20 25 30 35 45 50

Valeur patrimoniale €

%

Votre retraite l’automne et l’hiver en Tunisie

Votre appartement F1 acquis 65 000 € avec gestion

hôtelière le printemps et l’été sur 10 ans.

Désignation Taux d’occupation mini

Nbre de mois 4

Loyer perçu 550 €

Rentabilité locative sur 10 ans

2200 € / An X 10 ans = 22 000 €

Plus de 30% de rendement et une valeur immobilière qui a

pratiquement doublé.

Azur Plaza

22

1| Phases d’intervention

Phase 1: remplissage de l’établissement sur la saison 2018 (

de mi mai à mi septembre nous sommes en situation de

remplir l’hôtel à 100%).

Phase 2 : travaux de réaménagement de l’hôtel.

Phase 3: commercialisation durant la basse saison auprès

des seniors européens et canadiens.

Phase 4: Mise en place d’un studio et d’un appartement

témoin.

Phase 5: commercialisation de l’hôtel en résidence de

service auprès des investisseurs et des seniors européens et

canadiens.

Phase 6: assurer la commercialisation et la gestion locative

de la résidence.

2| Phase 1 : remplissage Juin Juillet Août Septembre

• Hôtel AZUR PLAZA HAMMAMET

•4 étoiles

Etude de cas : L’hôtel Azur PlazaHammamet

• HEBERGEMENT description : hôtel de 185 chambres dont 12

chambres communicantes + 4 suites + 1 chambre pour

handicapés, toilettes séparées , téléphone, mini bar, coffre fort,

TV, wifi, terrasse ou balcon.

• RESTAURATION description:

RESTAURANT PRINCIPAL « LE CARTHAGE » BUFFET AVEC

SHOW COOKING

SNACK « LE SANTIAGO » AU BORD DE LA PISCINE.

SALLE DE SEMINAIRE+ MARIAGE

BAR « MALAGA » AVEC ANIMATION.

CAFE MAURE + DISCOTHEQUE.

BEACH SNACK BAR AU BORD DE LA PLAGE.

PISCINE EXTERIEURE.

CENTRE DE BALNEOTHERAPIE+ PISCINE COUVERTE.

Remplissage

• POUR LA SAISON

• LISTE DU PERSONNEL DE L’HOTEL : autour de 60 personnes

• MASSE SALARIALE PREVISIONELLE MENSUELLE

• TOTAL : Autour de 40.000 DT + CNSS+IMPOT

23

• RECETTE PREVISIONELLE 6/7/8/9/ 2018

• 240 PAX *50 DT / JOUR EN DP = 12.000 DT

• EXTRA BAR + BOISSONS + ACCES PISCINE+ SOIREES+

SNACK+ PLAGE+CENTRE BALNEO : 3.000 DT/JOUR

• TOTAL : 15.000 DT *30 = 450.000.DT

• DEPENSES PREVISIONELLES PAR MOIS

• PAIE DU MOIS : 40.000 DT

• ENTRETIEN : 50.000 DT

• STEG: 2.500 DT

• SONEDE: 1.000 DT

•TELEPHONE+ FAX: 300 DT

• FOURNISSEURS+ ACHATS QUOTIDIENS NOURRITURE ET

BOISSONS : 100.000 DT

• CNSS : 1.400 DT

• IMPOTS : 5.000 DT

• Total : 200.200 DT

• RBE MENSUEL : 249 800 DT x 4 mois = 999.200 DT pour

la SAISON

Forces & faiblesses de l’hôtel AZUR PLAZA

Forces

• Une situation géographique privilégiée.

• Bonne accessibilité grâce au réseau autoroutier, avec

plusieurs grandes villes dans un rayon de moins de 1h30.

• De nombreuses activités de loisir nature et culturel dans la

région.

• Fort potentiel de développement du marché du « Tourisme

Médical » (deux cliniques à deux pas de l’hôtel).

Faiblesses :

• Nombreux travaux à effectuer. Ces travaux sont un préalable

indispensables avant de pouvoir relancer la commercialisation.

Cet hôtel, en l’état, ne peut être rentable. Les travaux de

rénovation étant importants, nous proposons de transformer

cette faiblesse en opportunité en orientant l’hôtel vers une

résidence de services avec pour cible une clientèle

internationale d’investisseurs et de locataires seniors.

24

3| Phase 2: Travaux de réhabilitation : 5 350 000 DT

• Travaux de réhabilitation : 180 Chambres

20 000 DT / chambre + parties communes 3 600 000 DT

• Travaux techniques : 1 500 000 DT

• Provision entretien & frais divers : 250 000 DT

Afin de maintenir la Résidence Services en parfait état, nous

incluons dans l’étude des investissements, une provision de

renouvellement pour effectuer les travaux de maintenance

et rénovation nécessaires.

• Budget Global : 5 350 000 DT

4| Phase 3: Budget Vente Investisseurs

Une fois la réhabilitation de l’établissement, ce dernier

comprendra :

• 100 studios + 20 appartements

• Studio catégorie 1 : Prix de vente 55 000 €, Nbr : 30, CA 1

650 000 €

• Studio catégorie 2 : Prix de vente 65 000 €, Nbr : 70, CA 4

550 000 €

• Appart catégorie 1 : Prix de vente 85 000 €, Nbr : 16, CA 1

360 000 €

• Appart catégorie 2 : Prix de vente 95 000 €, Nbr : 4, CA

380 000 €

• Total vente : 7 940 000 € soit 23 820 000 DT

Montage et circuit d’investissement

Investisseur privé

Bailcommercial

Logements+ services

Loyers garantis

Formule à la carte

Bestlife Gestion

SeniorsRésidents

Bestlife Patrimoine

5| Nos cibles d’investisseurs : seniors actifs

Les propriétaires des logements en résidences de services

doivent être essentiellement considérés comme investisseurs :

ces derniers font un investissement patrimonial qui leur assure

un rendement constitué par le loyer servi par l’exploitant de la

résidence de service.

Les acheteurs ont un souci essentiel de sécurité et de rentabilité

parce qu’ils font là des placements retraite long terme.

Aujourd’hui l’investissement moyen se situe entre 150 et 250000

€ en Europe.

Les Prix que nous proposons pour une résidence service en

Tunisie à Hammamet, sont donc très compétitifs.

25

6| Le Marché des Investisseurs et Résidents

Le financement des retraites, la situation économique des

pays Européens préoccupe de nombreuses personnes.

L’augmentation du nombre de retraités « les baby-boomers

», l’augmentation de l’espérance de vie sont des questions

d’actualité qui suscitent de nombreuses interrogations.

Comment préparer sa retraite sereinement? Comment

s’assurer d’avoir un bon pouvoir d’achat ?

La Tunisie dispose de nombreux atouts pour répondre à ces

questions. Une d’elle consiste à investir et être résident d’une

Résidence services. Faire fructifier son épargne, obtenir des

revenus complémentaires, développer et transmettre son

patrimoine sont autant de raisons objectives pour acquérir

et/ou résider dans notre résidence services.

7| L’organisation des espaces de services

• Les espaces de services ne sont pas des parties

communes, ils appartiennent à Bestlife Gestion qui en

assume seul la gestion. Cette organisation permet de

supprimer les charges fixes pour les investisseurs et de

proposer des services adaptés, à la carte, qui ne coûtent

aux résidents qu’en fonction de ce qu’ils consomment,

selon leurs besoins ou envies.

• Les résidents bénéficient non seulement d’un véritable

logement mais surtout d’une gamme de plus de 50 services

adaptés prévus pour rendre la vie plus agréable. Un personnel

spécialement formé favorise la convivialité dans le respect de

l’intimité. Tous les résidents ont accès à l’ensemble des espaces

services : Accueil, réception, bar, restaurant, salon bibliothèque

TV, piscine & spa, espace forme, espace beauté...

• Le concept Bestlife Gestion est adapté aux besoins des

Seniors et à leurs ressources. Par exemple, un studio(1) de 25 m2

est accessible pour moins de 500 € par mois avec toute une

gamme de services inclus : Accueil 7j/7, standard, distribution

du courrier, assistance aux démarches administratives, entracte

gourmand journalier, animations et activités quotidiennes,

programme “bien- être”, navettes régulières, etc. Puis chaque

résident complète cette prestation avec de nombreux services

à la carte, au gré de ses besoins ou de ses envies, et ne paye

que ce qu’il consomme.

8| Les Trois acteurs de la résidence Services

ECONOMIE DU PROMOTEUR: le compte d’Exploitation du

Promoteur est constitué par le produit des ventes aux

Investisseurs duquel il déduit l’ensemble de ses charges

constituées par : le coût global de la charge foncière, les coûts

commercial.

26

de construction ou travaux , les honoraires techniques, les

honoraires de commercialisation, les honoraires de

promotion et marge, les frais financiers.

ECONOMIE DE L’EXPLOITANT: le compte d’exploitation de

l’Exploitant de la Résidence de Services se construit sur les

recettes des produits locatifs d’hébergement et des

services, dont sont déduites les charges d’exploitation

constituées par : les régies, les frais de fonctionnement, le

personnel, les taxes et impôts, les frais publicitaires et les

commissions des TO, ainsi que les loyers versés aux

Investisseurs.

Prévisionnel estimatif location seniors

ECONOMIE DE L’INVESTISSEUR: lorsque l’Investisseur est intéressé

par un programme, il a connaissance d’une part du prix du

logement qui lui est proposé par le Promoteur et d’autre part

du loyer qui lui sera versé par l’Exploitant. Il est donc en mesure

de calculer la rentabilité nette de son placement en tenant

compte des charges éventuelles prévues dans le bail.

Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre

Taux remplissage mensuel

60 60 70 70 70 70 60 60 80 80 60 60

Prix location mensuel (€)

550 600 600 700 700 700 650 600 700 700 600 600

Activités annexe (€) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Total (€) 650 700 700 800 800 800 750 700 800 800 700 700

CA (€) 120250 110000 129500 148000 148000 148000 138750 129500 148000 148000 129500 129500

TOTAL CA (€) 1 627 000

TOTAL CA (DT) 4 881 000

27

1| Proposition pour la STB : Hypothèse 1

Notre société Bestlife Patrimoine achète l’unité Hôtelière

Azur Plaza sur les bases suivantes : Accord de prix de vente 7

M DT.

1- Versement de 3 M de DT

2- La STB entre au capital de Bestlife Patrimoine en co

promotion à hauteur de 30% de prise de participation.

3- Nous accordons un financement de 5 350 000 DT pour la

réhabilitation de l’établissement et participons aux frais de

commercialisation pour un montant de 500 000 DT soit un

prêt de 5 850 000 DT.

4- Marge Promotion : 14 970 000 DT soit 30% STB : 3 791 000

DT.

5- La STB aura donc encaissé : 3 M DT plus le remboursement

du Prêt + 30% de la marge de promotion.

2| Proposition pour la STB : Hypothèse 2

Conversion de créances : La STB convertie sa dette en

capital dans la SA.

• Etudier la conversion de créances en capital c’est étudier la situation

dans laquelle un créancier de la société, en l’occurrence la STB, va

Montage proposédevenir actionnaire de cette dernière par la conversion de la

créance qu’elle détient à l’encontre de la société en un titre

de capital. De cette opération va résulter une mutation, tant

dans la nature du titre détenu par le créancier que dans la

qualité de ce dernier.

• L’opération de conversion de créances en titres de capital

peut intervenir dans diverses circonstances, la situation la plus

fréquente étant toutefois quand la société se retrouve

confrontée à des difficultés financières. Cela va lui permettre

de réduire son endettement et de renforcer ses fonds propres.

• Le mécanisme juridique sous-jacent à cette conversion de

créances en capital. Le créancier détient une créance à

l’égard de la société et par cette opération la société va « en

échange » de cette créance lui donner des titres de capital.

Cela va donc passer par une augmentation de capital de la

société afin d’émettre de nouveaux titres, augmentation à

laquelle le créancier va souscrire en « apportant » sa créance à

la société.

• Cette opération présente un énorme avantage pour la

banque et lui permet de repartir sur une situation assainie et de

devenir un actionnaire actif de la société

28

Prise de Participation de la banque dans la société de

gestion et de commercialisation

SA AZUR PLAZA Prise de participation

Nouveaux actionnaires

Majoritaire STB Société bestlife gestionAutres actionnaires

Société d’exploitation

Société Bestlife GESTION Actionnaires

40% STB

60% Autres actionnaires

Société Bestlife Patrimoine Actionnaires

50% STB

50% Autres actionnaires

29

Comment créer une SCPI ?

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Conditions spéciales pour créer une SCPI : Pour créer une

SCPI, les associés doivent obligatoirement réaliser un apport

afin de constituer le capital social. Cet apport peut être en

numéraire, en nature ou en industrie, et celui-ci ne peut être

inférieur au seuil minimum de 760 000 euros.

Mais qu'est-ce qu'une SCPI, vous demandez-vous ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un

placement d’épargne sécurisé. Ce sont de grosses sociétés

de gestion qui ont à leur charge l’acquisition, la rénovation,

l’entretien, la valorisation mais avant tout la location d’un

patrimoine immobilier.

Bien que l’investisseur soit propriétaire de parts de SCPI, il est

tout de même propriétaire de l’ensemble d’un patrimoine

immobilier de qualité.

RecommandationLa SCPI, un investissement porteur

Comment l’associé est-il rémunéré ? Chaque trimestre, ce

dernier perçoit un loyer, qui peut être assimilé à un revenu

foncier, un montant au prorata de son investissement initial.

C’est un investissement, facile, rentable, en plus d’être sécurisé.

C’est un investissement dans du concret, dans la pierre,

permettant de réunir plusieurs personnes auprès d’un projet

immobilier important.

Acheter des parts d’une SCPI est un investissement qui peut

s’avérer rentable au long terme, à tel point que de nombreux

observateurs considèrent le placement en SCPI comme l’un

des moyens les plus sûrs et les plus profitables d’investir son

argent. Plus avantageux que l’investissement immobilier

classique

L’investissement en SCPI : son fonctionnement est très simple

et le suivi n’implique pas un temps considérable, loin de là. Il

s’agit en effet de passer par une société de gestion, qui

s’occupe des acquisitions, gestion et valorisation d’un parc

immobilier. L’investisseur acquiert des parts de l’ensemble des

biens immobiliers qui sont loués.

Un investisseur qui souhaite préparer sa retraite, se créer des

revenus complémentaires, diversifier son patrimoine

pourra investir en SCPI pour trouver une réponse appropriée à

ses besoins.

30

Exemple d’une SCPI dans l’immobilier hôtelier

ATREAM

France

Atream – En Bref : Atream est une société de gestion de

portefeuille lancée en 2008 qui a axé sa spécialisation vers

l’immobilier. En cela, elle crée des fonds immobiliers, les gère

et diffuse sa notoriété auprès d’investisseurs qu’ils soient

institutionnels ou privés. L’offre est sur mesure et adaptée à

la demande de toutes les typologies (caisses de retraites,

mutuelles, compagnies d’assurance mais aussi et surtout les

particuliers). On lui attribue 3 périmètres d’actions

spécifiques : L’immobilier tertiaire, l’hôtellerie et la

restructuration d’immeubles résidentiels. Les gérants

d’Atream ont deux mots d’ordre : la transparence et la

confidentialité. Le gestionnaire Atream compte près de 1

milliard d’euros d’actifs gérés dans le cadre de 12 véhicules

au total (données 2017).

Dates importantes

11 octobre 2016 : Élargissement de la gamme avec le

lancement de la SCPI Atream Hôtels, SCPI à capital

variable, vouée à se constituer un patrimoine immobilier

hôtelier dans toute la zone euro (actuellement le véhicule

compte un actif aux Pays Bas, en France et

prochainement en Allemagne). Cet investissement

s’inscrit au cœur de la stratégie de la SCPI Atream Hôtels :

investir dans des murs d’hôtels loués au travers de baux à

long terme et dans les principales villes de la zone euro.

Septembre 2017 : participation à Patrimonia Atream.

Immobilier Atream a une expertise reconnue dans

l’investissement immobilier hôtelier. Une partie de son

management est issue de l’hôtellerie. Aujourd’hui, la

société de gestion compte 550 M€ en actifs hôteliers (au

1er janvier 2017), répartis sur un ensemble de 170 hôtels ou

résidences dites résidences hôtelières. L’Europe était en

2015 le premier marché mondial du tourisme et

représentait la même année pas loin de 5% du Produit

Intérieur Brut européen. Le lancement d’une SCPI

européenne sectorisée dans le tourisme et l’hôtellerie

prend donc tout son sens. Un chiffre : 1000 euros. C’est le

prix de part unitaire de la SCPI Atream Hôtels. Il faudra en

acheter au minimum 5 pour initier un premier

investissement. SCPI à capital variable Atream SCPI

Atream Hôtel.