batiment: passage construction exploitation

INTERFACE

CONSTRUCTION

EXPLOITATION

Didier LAHAYE MRICS

TIMMOVAL Janvier 2013

Présentation intervenant

La vie du bâtiment

Principaux Contrats

Principaux acteurs

Avant réception des travaux

Après réception des travaux

Le commissionnement

Le bilan

Conclusion

Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE

Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH (CNAM). MRICS

20 ans d’expérience en tant que directeur technique, maintenance, travaux pour BHV et C&A

Gestion de budget de 10M€/an de fonctionnement et 30 M€ de travaux d’amélioration et agrandissement

6 ans d’expérience en tant que Développeur/Property Manager dans une foncière immobilière: Redevco

TIMMOVAL: conseil en immobilier


Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra, groupe familial Hollandais comprenant C&A ◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux en

Centre commercial, centre ville et locaux commerciaux de périphérie

◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés

C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter. 110 magasins en France et 1100 en Europe. Leader en Allemagne

BHV: Grands magasins du groupe Galeries Lafayette. 15 magasins et 2 entrepots en France


2 phases distinctes: construction et exploitation


INT

ER

FA

CE


La construction, c’est toute création de volume bâti soit en extension ou reprise d’existant, soit à partir d’un foncier vierge ou suite à une démolition complète de bâtiment existant.

La réception est une phase très importante qui est utilisée à la fois pour les responsabilités (responsable de la garde de l’immeuble), pour les assurances et pour la fiscalité des entreprises (LASM).


La phase exploitation qui suit la phase de réception comprend une prise en charge par l’exploitation qui va préparer l’arrivée des occupants

Lorsque les occupants arrivent, c’est la livraison et en terme de maintenance, le bâtiment est géré en occupation

Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire l’objet de travaux importants: grosses réparations, mise en conformité, améliorations


FAISABILITE PROJET CONSULTATION EXECUTION RECEPTION

EXPLO

ITA

TIO

N /

M

AIN

TEN

AN

CE

Partant d’un foncier durée 6 ans en moyenne, souvent 10 ans


Pour l’exemple d’un projet partant d’un foncier vierge de construction, le promoteur va étudier la faisabilité au niveau juridique, technique, financier et commercial.

En phase projet, il fera les démarches administratives (CDAC, PC, PD …), les plans projet, la recherche d’investisseurs et la précommercialisation.

La phase exécution se lancera lorsque la commercialisation sera avancée de 50% au moins


Démarrage

/ Prise en

charge

Conduite /

Exploitation Rénovation

CONSTRUCTION

Petits Travaux

Mise en conformité

Travaux de renouvellement

L’ensemble des équipes de gestion immobilière et de maintenance sont mises en place avant la réception

Pour les bonnes pratiques, il est recommandé que le gestionnaire immobilier (Property Manager) soit désigné 3 mois avant la réception, voire 6 mois pour les gros ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile).

Les mandats ou contrats sont de 3 ans souvent afin de permettre la mise en place de politique de maintenance.


En marchés privés:

La VEFA: Vente en Etat Futur d’Achèvement. Le vendeur est responsable du produit, du délai et du prix (pas de supplément sauf travaux modificatifs) et vend le terrain.

Le CPI: Contrat de Promotion Immobilière. Comme VEFA mais pas de vente de terrain

Entreprise Générale: gère l’ensemble des corps d’état en sous-traitance, engagement suivant un cahier des charges qui peut prévoir des pénalités de retard. Le prix peut faire l’objet de suppléments. Mastère management contrats globaux Interface 1

Didier LAHAYE

En marchés privés:

La forme des contrats est libre sauf pour le secteur dit protégé: c’est-à-dire le logement . Dans cas, les contrats doivent respecter les articles du CCH correspondant (VEFA, CPI, CCMI (contrat de construction de maisons individuelles) ….

En marchés publics: Loi MOP définit différents types comme

Contrat en dialogue compétitif, contrat à bons de commandes etc..


En marchés publics: Pour des opérations où le financement est

privé mais pour des personnes morales publiques:

La DSP (Délégation de Service Public)

Le BEA (Bail emphytéotique ou AOT (Autorisation d’Occupation Temporaire)

Le contrat de Partenariat de l’ordonnance du 17 juin 2004 ou PPP (Partenariat Public Privé


Phase construction: 3 grandes catégories: La maitrise d’ouvrage

La maitrise d’œuvre

Les entreprises de construction

A ces catégories s’ajoutent les différents organismes de contrôle: CSPS, Bureau de contrôle, certificateur

Phase exploitation: Maitrise d’ouvrage, mandataires et contractants


Définition de la loi MOP (marchés publics): ◦ Il arrête le projet et sa localisation

◦ Il définit le programme

◦ Il arrête le montage financier de l’opération

◦ Il choisit la MOE et les entreprises

En marché privé, pas de règles sauf secteur protégé (CF principaux contrats).

Marchés publics plus réglementés car dépense d’argent public.


MOD: Maîtrise d’Ouvrage déléguée. Il est en contrat avec le maitre d’ouvrage : ◦ Mandataire du MO qui lui permet d’agir au nom et

pour le compte du MO

◦ Louage d’ouvrage: obligations de moyens

Il est non sachant comme le MO

L’AMO: assistant à maîtrise d’ouvrage. Contrat de louage d’ouvrage en conseil juridique, technique, commercial ou financier


Ils sont en contrat de louage d’ouvrage avec le MO

Ce sont les sachants du projet, ils engagent donc leur responsabilité contractuelle.

Architecte, maitre d’œuvre de conception et/ou d’exécution, Bureau d’études, OPC (Ordonnancement, Pilotage, Coordination)


Les bureaux de contrôle: sont agréés par l’état et donne des avis en phase conception et réalisation sur tous les aspects techniques du projet. Ils sont souvent imposés par la réglementation. Ils vérifient les calculs des bureaux d’étude structure par exemple et contrôle sur place les modes de mise en œuvre (DTU Documents Techniques Unifiés).

Les assesseurs HQE, BREeam, Leeds: AMO pour les certifications développement durable


CSPS: en charge du contrôle de la bonne prise en compte du risque pour les ouvriers du chantier en co-activité (loi 31 décembre 1993).

Cette loi s’applique lorsqu’il y a au moins 2 entreprises différentes au même moment sur le chantier pour la protection des ouvriers

Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé, élabore le DIUO qui donne le process d’intervention sur les équipements en phase exploitation/maintenance

Le CSSI: pour la mise en place et vérification du fonctionnement du Système de Sécurité Incendie


Maitre de l’ouvrage: parfois différent de celui de phase construction. C’est l’investisseur ou son mandataire.

Le maitre d’ouvrage peut occuper ou non le bâtiment: immeuble d’exploitation ou immeuble d’investissement

Le Property Manager: Assure la gestion de l’immeuble pour le compte du MO: fait les appels de fond et gère les contrats de service aux bâtiments et aux personnes. Assure le service auprès du locataire (occupant), gère les baux parfois.


Le Facility Manager est un prestataire multiservice d’exploitation de bâtiment. Il n’apparait pas toujours dans les exploitations maintenance de bâtiments tertiaires ou commerciaux

Les entreprises de maintenance et services. En multitechnique ou non

Utility manager: Contrat d’engagement sur les énergies en intéressant le prestataire sur le gain en énergie ou suivant les DJU (Degrés Jours Unifiés)


L’objectif est de s’assurer que les exploitants aient la connaissance technique du bâtiment pour assurer la qualité de prestation souhaitée dès la réception

En immobilier Tertiaire (bureaux), le PM et FM sont désignés 3 à 6 mois à l’avance

En immobilier commercial, la réception des travaux correspond souvent à l’ouverture au public être opérationnel à la réception


Le fait de l’ouverture au public simultanément à la prise en charge par l’exploitant oblige ce dernier à intervenir avant réception.

Le gestionnaire immobilier étant désigné 6 mois à l’avance, prépare un budget de mise en exploitation pour les systèmes non prévus dans les contrats travaux: ◦ Equipements toilette, Poubelles ◦ Système de vidéosurveillance ◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif

Mise en place Task force 15 jours avant ouverture



ILLUSTRATION: Distribution Vapeur


ILLUSTRATION: Production d’eau glacée nouveau


ILLUSTRATION: Production d’eau glacée ancien


ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air nouveau


ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air Ancien Schéma

Plans P1 et P3.pdf


ILLUSTRATION: Centrale SSI


ILLUSTRATION: Postes type Sprinkler


ILLUSTRATION: Ventilateurs de désenfumage


ILLUSTRATION: Poste TGBT

Avant

Après


ILLUSTRATION: Groupes électrogènes

Les principales garanties pour l’exploitant: ◦ GPA : Garantie de Parfait Achèvement. 1 an à compter

de la réception pour remédier aux défauts apparents ◦ GBF: Garantie de Bon Fonctionnement. 2 ans à compter

de la réception pour les équipements ◦ GD: Garantie Décennale. 10 ans à compter de la

réception pour le clos et le couvert (solidité, étanchéité) Toutes ces garanties sont sous la responsabilité directe des entreprises: pas besoin de prouver leur faute. ◦ Garantie contractuelle des constructeurs.

Ces garanties permettent d’ajuster pendant au moins 1 an de fonctionnement la fiabilité des équipements sans dépense budgétaire



Exercice

EX Assurance.docx

Finalisation et adaptation suivant occupation des paramétrages de la GTB. Comme vu précédemment, le taux d’occupation n’est pas de 100% à la réception ainsi qu’au cours de la vie du bâtiment.

Reprise des documents initiaux: ◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés ◦ Rapport des bureaux de contôle électricité, sécurité. ◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du

bâtiment ◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Evolue avec la vie

du bâtiment


Système de prise en charge d’une installation neuve en vue de l’exploitation

Définition: Ensemble de tâches pour mener à terme

une installation neuve afin qu’elle atteigne le niveau des performances contractuelles et créer les conditions pour les maintenir ; mettre à disposition des clients et/ou des usagers la documentation et les instructions d’utilisation et de maintenance, incluant l’initiation ou même la formation des intervenants.

Parmi la documentation, il y a le DUEM Dossier d’Exploitation et de Maintenance élaboré en phase projet


DUEM.pdf


PCEM

pcem.pdf

Origine: Système développé en France pour la construction navale qui a été repris aux états unies et revient sous le nom de commissioning et commence à être utilisé pour les bureaux.

Les objectifs: ◦ Maitriser les budgets ◦ Assurer la qualité de service demandée ◦ Maitriser les consommations d’énergies ◦ Améliorer le fonctionnement ◦ Augmenter la sécurité des occupants ◦ Maitriser la documentation

Mastère management contrats globaux Interface 1

Didier LAHAYE

Ce process peut suivre la vie du bâtiment en particulier lors de réhabilitation


Faire analyse du cout total par poste de la phase construction

Contrôler les couts consommations et entretien par rapport au plan initial

Corriger en reprenant les paramètres des GTB ou autre système automatique en n’hésitant pas à remettre en cause le plan initial ◦ Exemple Perche BHV

Faire le bilan global budgétaire: cout global


Système d’aide à la décision qui calcule le cout global d’un bâtiment sur 20 à 30 ans d’exploitation

En immobilier tertiaire, il est dit que la dépense en exploitation sur 15 ans équivaut au cout de construction importance des choix en phase conception afin de limiter les couts exploitation

Situation actuelle: peu pris en compte car la valeur des immeubles dépend de l’occupation

(CF court stratégie maintenance/Asset management)


Mettre en place l’équipe exploitation le plus tôt possible par rapport à la réception des travaux (6 mois au moins)

Proposer des missions d’accompagnement style commissionnement dès la fin phase construction

Contrôler et reprendre les paramètres des GTB plusieurs fois par an afin de tenir compte de l’évolution du batiment (occupant, climat, adaptation) LE BATIMENT EST VIVANT


batiment: passage construction exploitation

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