atelier start'up (27.11.12) - où et comment héberger sa société à moindre frais

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Pépinière, incubateur, co-working,…

Où et comment héberger votre société à moindre frais

Animé par : Amaury de Buchet GreenSpace Paris, Résidence d’entrepreneurs

27.11.2012

Les différentes solutions d’hébergement

1.  bail commercial 3/6/9 2.  centre d'affaires 3.  bail précaire 4.  sous-location de bureaux 5.  le co-working 6.  incubateurs et pépinières

Comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise

Des loyers moyens qui ne baissent pas

Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité

Quelques données générales d’exploitation

•  Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) : –  Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB –  par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB –  Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France –  Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services –  A rapporter au salaire chargé de vos employés …

•  Ratios surface utile : –  Par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres –  Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB

•  Les solutions temporaires (bureaux équipés et bail précaire) suscitent un intérêt croissant –  puisque 8% des entreprises envisagent cette solution en 2012, 2 fois

plus qu’en 2011 (4%) –  Source baromètre BureauxLocaux oct 2012

Centres d’affaires

•  ServCorp, Regus, Multiburo, Ateac, …

7

Centres d’affaires Multiburo"

(autres adresses Troca, bd Sébastopol, gare de Lyon, Champs Elysees, Montaigne)

Le bail précaire / convention d’occupation dérogatoire

•  Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9 ans) : http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pour-moins-de-2-ans-quel-bail-choisir/

•  Comment faire pour sous-louer ses bureaux : http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-regles-et-les-avantages/

Le co-working : une solution économique ?

Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou précaire et une solution de type coworking Hypothèses : •  le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an, •  X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface

(salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir) •  + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 €

d’internet / mois •  + services de base (ménage, petites réparations, …) •  + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement

(ménage, kitchenette, téléphone).

Décaissement au démarrage de l’activité Tarif HT Local vide Paris XIe Bureaux en co-‐working

Hypothèse Local de 36m2 avec un loyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois

Pour un bureau fermé de standing de 18m2 avec package de base (charges, services, meubles, animaNon) à 1080 € / mois

Tarif au m2 HT HC / an 360 € 720 €

Dépôt de garanNe 3 mois – 3240 € 3 mois – 3240 €

CauNon Souvent si bail 3/6/9 Non

Avance loyer 1 mois – 1080 € 3 mois – 3240 €

Honoraires agence 3,5 mois – 3780 € 0

Avance sur charges 2 mois – 54 € 0

InvesNssements bureaux / matériel (4 postes)

1 900 € 0

InstallaNon tel / internet 55 € (3 semaines) 0 (immédiat)

TOTAL 10 109 € (hors cauNon) 6 480 €

Différence -‐ 3 629 €

Coûts annuels d’exploitation Tarif HT Local vide Paris XIe Bureaux en sous-‐loca@on

Hypothèse Local de 36m2 avec un loyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois

Pour un bureau fermé de standing de 18m2 avec package de base (charges, services, meubles, animaNon) à 1080 € / mois

Loyer 12 960 € 12 960 €

Charges locaNves 324 € 0

Abonnements et consommaNons (eau, gaz, électricité, internet, téléphone)

960 € 0

Assurances 1000 € 0

AmorNssement mobilier + matériel 950 € 0

Services de base (ne`oyage, travaux d’entreNen des locaux, maintenance des installaNons, accueil, sécurité, courrier, …)

2 400 € 0

Forfait animaNon 0 Inclus

TOTAL 18 594 € (hors cauNon) 12 960 €

Différence -‐ 5 622 €

Bilan •  Un investissement (en €) au démarrage de l’activité

inférieur de 36% •  Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de

30% •  Sans compter :

–  un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne (accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …),

–  la présence / les échanges avec les autres entreprises, –  la valeur de l’éco-système, –  la qualité de la localisation, –  les réductions négociées auprès de fournisseurs, …

•  Mais une solution qui redevient intéressante pour plus de 5 personnes

Le co-working, une solution en plein essort

Toutes les données concernant le coworking sont tirées de Global Coworking survey 2012 (Deskmag)

Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)

Qui sont les coworkers ?

38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord

L’espace de coworking typique •  41 postes (occupés à 55% à un instant T) •  Une location pour un poste de travail d’environ :

–  mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux Etats-Unis,

–  et journalière à partir de €10 ou $12.50

•  Un hébergement composé : –  De bureaux équipés : table, chaise, rangements, … –  Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria,

sanitaires, … –  Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …

•  Une communauté composée : –  d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la

simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de conseils (plus de 60%),

–  d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions d’information (plus de 65%)

Communauté : les interactions

Communauté : les évènements

Quelques espaces de coworking à Paris

Choisir son espace de coworking : le Team

La Mutinerie : Eric, Antoine et William van den Broek, Fred et Xavier

Soleilles Cowork : Sandrine Benattar, Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et Christine

La Cantine : Nathanaël Sorin-Richez, Paul Richardet, …

Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa Flizot

Choisir son espace de coworking : le Team (suite)

DojoCréa : Frédéric Dembak, John Lewis

Lawomatic : Anne Claire Pâris François-Emmanuel Lamellière

La Ruche : Charlotte Hochman, Miora Ranaivoarinosy, Elodie Bouchot

Community Space : Luc Legay, François Duport

Choisir son espace de coworking : le Team (suite …)

Studios Singuliers : Camille Garnier, Sébastien Malcotti, Basil Samson

Mais aussi : Le Laptop (Pauline Thomas), La Poussinade (Jonathan Dhiver), Médiavillage (Setareh Farsi) le Labo de l’Edition, et de nombreux espaces dans des agences : Le Tank, Wallace, Chugulu, Af83, …

Incubateurs et pépinières de la ville de Paris

Ile de France : 74 incubateurs et pépinières (en janvier 2011), dont 17 sur Paris Intra-Muros pour un total de 9 000 m2 (SHON)!

Agoranov www.agoranov.com

Telecom ParisTech entrepreneurs http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/

Paris Biotech http://www.parisbiotech.org/

Novancia http://www.novancia.fr/-Creez-votre-entreprise-avec-l-.html

23

Blue Factory (ESCP Europe) http://blue-factory.eu/fr/

Incubateurs « académiques »"

Sciences Po Entrepreneurs http://sciencespo.fr/entrepreneurs/

http://www.institut-vision.org/index.php?option=com_content&view=article&id=229&Itemid=135&lang=fr

Autres incubateurs à Paris …

Paris Pionnières http://www.parispionnieres.org/

Les Ateliers de Paris http://www.ateliersdeparis.com/

Incubateur du 104 http://www.104.fr/les_espaces/equipements/l_incubateur.html

Pépinière 27 http://www.pepiniere27.fr/

http://www.neuillylab.com/

26 Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/

Paris Innovation Réunion"

Hébergement : 300 € / m2 / an"Animation : 10-12 K€ / an"

27"

Paris Innovation Belleville"

Hébergement : ??? € / m2 / an"Animation : 10-12 K€ / an"

28"

Paris Innovation Masséna"


29"

Paris Innovation Nord-Express"


30"

Hébergement : 150 € / poste / mois"Animation : 1000 € / mois"

31

Paris Innovation Bourse"

Hébergement : 450 € / m2 / an"Charges : 500 € / lot / mois"Animation : 10-12 K€ / an"

32

Incubateur Institut de la Vision"

Hébergement : ???"Animation : 850 € / mois"

33

République 770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space Tarifs 2010 : •  300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés, •  330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés •  et 300 €HT/CC/mois par poste de travail en open space

Autre site à Soleillet

Pépinière Paris République (CCIP / SCIEGE Activités)

En conclusion Solu@on Budget mini Nb de

postes Commentaire

Bail commercial 3/6/9

NS standard, pas vraiment compaNble avec une société en créaNon avec peu de cash et de visibilité

Centre d’affaires 600 € 1 à 4 très bien si vous avez une acNvité de standing / a forte valeur ajoutée, souvent qui ne soit pas une profession libérale. Très cher sinon (nbses opNons payantes)

Bail précaire 1400 € 3 à 12 certains propriétaires acceptent de vous louer un bien excepNonnellement pour une durée inférieure à 23 mois (pour des raisons de travaux, ...). Parfois de très bons plans, généralement de bouche à oreille, ou des annonces mélangées à d'autres comme sur www.vivastreet.com Compter environ 4 à 6 m2 par personne + 40 à 50% pour les surfaces communes (salle de réunion, entrée, kitcheneè, toileès) selon la surface totale.

Sous-‐locaNon de bureaux

900 € 3 à 12 il existe de très nombreuses offres sur des sites comme www.bureauxapartager.com . Un très bon rapport généralement, mais aènNon aux frais auxquels on ne pense pas, notamment les espaces / services communs et l'équipement / mobilier. À privilégier si vous êtes plus de 5

Coworking 350 € 1 à 4 facturaNon souple au poste de travail. Il en existe plus de 20 sur Paris, voir sur des sites comme www.eWorky.com ou www.Neo-‐nomade.com . Les tarifs vont de 250 à 450 euros HT / mois, généralement tout inclus, selon le lieu, le type de services et l'animaNon. À privilégier si vous êtes 1 a 4, et cherchez à développer des relaNons / échanges avec d'autres entrepreneurs

Incubateur / pépinière

900 € 3 à 12 les moins chers (au poste) car subvenNonnés. Pour des projets innovants (souvent sur base technologique), sur dossier / comité de sélecNon. Ils ouvrent généralement le droit à des subvenNons spécifiques (PIA à Paris par exemple) et disposent d'une offre d'accompagnement/animaNon

Références •  https://www.deskwanted.com/ •  http://www.deskmag.com/ •  http://www.sharedesk.net/ •  http://www.neo-nomade.com/ •  http://www.eworky.com/ •  http://www.bureauxapartager.com/ •  http://search.vivastreet.com/annonces-location-bureaux+ile-de-

france?lb=new&search=1&start_field=1&keywords=bureaux+paris&cat_1=82&searchGeoId=2&end_field=

•  http://www.cartonspleins.fr/ •  http://www.mon-incubateur.com/site_incubateur/incubateurs?zip=75 •  http://www.tripline.net/trip/

Paris_Coworking_Tour-6414410553701005870A86DB1589E1F6

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