Décembre 2004 Semestriel

la lettre de l’AROMIP aux élusde Midi-Pyrénées

TERRITOIRESTERRITOIRESet

A S S O C I A T I O N R E G I O N A L E D E S O R G A N I S M E S D ’ H A B I T A T D E M I D I - P Y R E N E E S

UN NOUVEAU DISPOSITIFLOCATION-ACCESSION

FINANCEMENT PRIVILÉGIÉ,le Crédit Immobilier de France

INTERVIEW :M. André CROCHERIEDirecteur Régional del’Équipement

DOSSIER

... Bref , recréer de la mixitésociale à travers l’accessionsociale à la propriété.

Le temps est venu pour lesOrganismes de l’Habitat de réin-vestir ce secteur d’activité. A uneépoque, pas si ancienne, 50 % desgroupes d’habitation étaientvendus à des locataires HLM.Par le biais de la nouvelle locationaccession et de la vente HLM, nos

organismes, toutes familles confon-dues, peuvent contribuer à satisfaireà une attente très largement parta-gée des Français de devenir un jourpropriétaire de leur logement.

Alors que 3 retraités sur 4 (76%)possèdent un bien immobilier(enquête INSEE), qui prendrait laresponsabilité de laisser unegénération de jeunes ménages àl’écart de l’accession, alors que85% d’entre eux aimeraientdevenir «propriétaire» ?

C’est pourquoi, il est de notredevoir de tout faire pour laisser lelibre choix du mode d’habitat auplus grand nombre et notammentaux plus modestes.

Entre les prêts et les ventes, sousformes diverses, c’est plus de 6500ménages qui ont pu accéder à lapropriété en 3 ans, grâce auxopérateurs de l’habitat (Offices de

Le Président Max AIRA

«Rêve ou Réalit黕 Recréer de la fluidité dans le parc social• Permettre aux locataires qui le souhaitent

de devenir propriétaires• Diversifier les statuts et donc les modes

d’occupation• Changer l’image et les mentalités...

L’ACCESSIONÀ LA PROPRIÉTÉ

l’Habitat, Entreprises Sociales del’Habitat, Sociétés Coopérativesd’Hlm, Sociétés de Crédit Immo-bilier de France).

Je vous invite donc à prendreconnaissance dans cette lettre desnouveaux dispositifs améliorés quidoivent nous permettre d’allerensemble plus loin, même si unepériode de «rodage» s’avèreranécessaire.

LE PSLA :NOUVEAU DISPOSITIFDE L’ACCESSION SOCIALEÀ LA PROPRIÉTÉ

Plusieurs formules peuvent êtreutilisées par les organismesdu logement social pourfavoriser l’accession socia-le à la propriété à com-mencer par la vente delogements aux occupantsou la réalisation de pro-grammes destinés directe-ment à la vente. En 1984 étaitcréée une formule d’accession

progressive, la location-acces-sion. Le gouvernement vient demettre en place un nouveaudispositif financier sous laforme d’un prêt conventionné,le PSLA (prêt social location-

accession), qui favorisel’accession pour

les ménagesaux revenusmodestes oud i s p o s a n td’un faibleapport per-

sonnel.Une démarche

qui se déroule endeux temps. Pendant une pre-mière phase, d’une duréeinférieure à cinq ans, le futuraccédant occupe son loge-ment en tant que locataire. Ilverse alors un loyer, majoréd’une somme qui constitueune épargne, ultérieurementimputable sur le prix du loge-ment. Lorsqu’il le souhaite, etdans la limite du délai conve-nu, l’occupant peut deveniracquéreur, son épargneentrant alors dans son apportpersonnel.

ARIEGE

AVEYRON

GERS

HAUTE-GARONNE

HAUTE-PYRENEES

LOT

TARN

TARN ET GARONNE

Foix,L’Alses

Bagnères-de-BigorreRésidencede l’Horloge

SouillacLa Frégière

Albi

Montauban

Castelnau d'AuzanRésidence "A. Peyronduguet"

Saint-Simon

Onet le Château

Image de notresavoir-faireen Midi-Pyrénées

Recréer le parcoursrésidentiel pour favoriserla mixité sociale

DOSSIER

ACCESSION A LA PROPRIETE31 - Auzeville, Chemin d’Elprat

«Produit logementréservé aux ménages

à revenu modeste(inférieur aux plafonds HLM)disposant d’un faible

apport personnel»

ACCESSION A LA PROPRIETE31 - Toulouse, Résidence Arcole

BÉNÉFICIAIRES :

UNE OPÉRATIONSÉCURISÉE

La pérennité de la démarched’acquisition, liée à la capa-cité de remboursement desemprunts, constitue souventune crainte voire un obstacleà la mise en œuvre d’une pro-cédure d’accession à la pro-priété. Le dispositif lié auPSLA présente à cet égardplusieurs garanties qui per-mettent de sécuriser au maxi-mum cette démarche. Ainsi,en cas de non-levée de l’op-tion d’achat dans le délaiimparti, le locataire bénéficied’une garantie de maintien oude relogement, avec la restitu-tion de son épargne. En cas dedifficultés particulières, «d’acci-dents de la vie», l’organisme dulogement social s’engage éga-lement à racheter lelogement et àreloger sonoccupant. Enfavorisant lamixité ausein desn o u v e a u xprogrammesde logements,le PSLA participeainsi à une meilleure adapta-tion de l’offre et répond au sou-hait de promotion résidentielledes familles.

UN FINANCEMENTTRÈS INCITATIF

La véritable innova-tion du PSLA

réside dans laprocédure definancement.D ’ a b o r daccordé à

l’organismedu logement

social pour ladurée de la période locative,le prêt peut être transféré àl’accédant à hauteur du capi-tal dû, sans modification de lamensualité versée durant lapremière phase. Intérêtmajeur, ce dispositif ouvredroit à une TVA à taux réduitde 5,5%, ainsi qu’à une exo-nération de TFPB (taxe foncièresur les propriétés bâties) pen-dant quinze ans.

ACCESSION A LA PROPRIETE31 - Toulouse, Les Chartreuses

Les plafonds de ressourcesCatégorie de ménage en Province en 2004 (euros)

Revenu fixe de référence1 personne 12 1462 personnes 17 7643 personnes 21 6344 personnes 24 9595 personnes 28 5706 personnes 32 168Personne supplémentaire 3598

L’ACCESSION SOCIALE À LAPROPRIÉTÉ DE 2000 À 2003

ACCESSION,LES PLAFONDS DE RESSOURCES

Les chiffres Clésen Midi-Pyrénées

ACCESSION SOCIALE :logements(constructions neuvesdestinées à la vente)140

Source : DGUHC - Ministère de logement

• TVA à 5,5 % • Exonération de lataxe foncière sur les

propriétés bâtiessur 15 ans

VENTE AUX LOCATAIRES OCCUPANTS :

logements468FINANCEMENT AUX MÉNAGESÀ REVENU MODESTE :Près de prêts consentis

par le CIF8000 Source : AROMIP

«Le PSLA permet de sécuriser

l’accédant par lerelogement, et favorisela mixité au sein des

nouveaux programmes»

La vente de logements sociauxlocatifs à leurs occupants repré-sente une formule d’accessionà la propriété qui s’inscrit dansla stratégie patrimoniale de laplupart des organismes dulogement social. Si elle ne peutsatisfaire l’ensemble desbesoins, elle offre néanmoinsplusieurs avantages. Ellerépond en premier lieu à unsouhait affirmé des locatairesde se construire un parcoursrésidentiel. Elle participe en

second lieu à la mixité socialedans des ensembles qui ontsouvent bénéficié au préalabled’actions de réhabilitation. Ellepermet enfin aux organismesbailleurs, grâce à l’apportfinancier qu’elle représente, derenouveler leur patrimoine endéveloppant l’offre liée à laconstruction de logements neufs.

Une formule en devenirmoyennant des adaptationslégislatives et réglementaires.

LA VENTE DE LOGEMENTS LOCATIFS,UNE RÉPONSE À LA DEMANDE DES OCCUPANTS

AVANTAGES :

GARANTIE :

Spécialiste del’accession socialedepuis sa création,

le CRÉDIT IMMOBILIERDE FRANCE

exerce son métierautour de troisactivités distinctes :

■ le prêt immobilier pour lelogement des ménages, parti-culièrement les primo-accé-dants de catégories socialesmoyennes et modestes (envi-ron 80% des clients), ■ l’immobilier comme cons-tructeur, aménageur et lotis-seur par exemple, ■ et les missions sociales quitraduisent l’appartenancedes sociétés de crédit immo-bilier (SACI) au monde dulogement social en tant quecomposante à part entière del’Union sociale pour l’habitat.

Le Crédit Immobilier deFrance en région Midi-Pyrénées est représenté parquatre SACI : deux sociétésfinancières et une société decrédit dédiée aux personnelsdes entreprises du cheminde fer, ainsi que deux struc-tures immobilières régio-nales lui permettant d’êtrebien située parmi les acteurs

du logement en accession.Les SACI sont totalementconcentrées sur leurs mis-sions sociales. Elles mettenten œuvre, toujours au niveau local, des opérations inno-vantes pour répondre au sou-hait d’accession des ménagesmodestes, parfois de façonprogressive et dans tous lescas de façon sécurisée.

Leur savoir-faire en accessionles conduit maintenant àparticiper à des politiquespubliques plus larges commepar exemple la lutte contrel’habitat insalubre, l’aménage-ment des logements de pro-priétaires handicapés, plus lar-gement le renouvellement ur-bain ou encore la revitalisationde l’habitat en zone rurale.

Ces actions de terrain requiè-rent des montages souventlongs et complexes que leCrédit Immobilier de Francepeut mettre en œuvre avecses partenaires traditionnels(collectivités, administrations,organismes HLM, …) et grâ-ce à ses structures spéciali-sées dans le crédit, la com-mercialisation et la maîtrised’ouvrage. Cette mixité desactivités à destination de l’ac-cession sociale rencontre unintérêt de plus en plus mar-qué de la part des éluslocaux.

ACCESSION A LAPROPRIETE31 - St-Orens,

Les Jardins du Vallon

Directeur de la publication :Max AIRA

Responsable de la rédaction :Sabine VENIEL

Comité de Rédaction :Commission CommunicationAROMIP

Crédit photographique :© Image en ScèneP-Marie SOUPAULT, AROMIP

Maquette :Agence Bienvenue à Bord

www.aromip-habitat.orgwww.aromip-habitat.org

104, avenue Jean Rieux - 31500 Toulouse - Tél : 05 61 36 07 60 - Fax : 05 61 36 07 61 - E-mail : aromip@union-habitat.org

“

M. AndréCROCHERIEDirecteur Régional de l’Équipement

L’Association Régionale des Organismes d’Habitat de Midi-Pyrénées regroupe les 45 organismes d’habitat social dans les 8 départements.

”

UNE DÉMARCHEVOLONTARISTE EN FAVEURDU LOGEMENT SOCIAL

Malgré une pertinence recon-nue, le système de location-ac-cession déjà existant n’a pasjusqu’à présent rencontré lesuccés escompté. Il a donc étédécidé d’adapter ce méca-nisme en le dotant, avec lePSLA, d’un instrument financierapproprié. Grâce à celui-ci,une nouvelle forme de location-accession peut aujourd’hui êtreproposée. Elle permettra à desménages modestes, suscep-tibles de rencontrer des diffi-cultés, du fait notamment d’unapport personnel insuffisant, dedevenir propriétaires d’un lo-gement neuf dans des condi-tions optimales de sécurité.Cette formule offre donc une ré-ponse adaptée aux besoins liésà un légitime désir d’accessionà la propriété, au plan nationalmais aussi pour notre région.Un contingent de 650 PSLA,immédiatement disponibles, aainsi été attribué à Midi-Pyrénées. Cette initiative s’inscritdans une démarche volontariste

en faveur de la relance dulogement social. Une politiquequi représente un véritable enjeunational, d’autant plus importantpour notre région que celle-cidemeure, on le sait, largementdéficitaire en la matière malgréles efforts consentis par lesdifférents partenaires. Le plannational de cohésion socialedoit nous donner, au niveaulocal, de nouveaux moyensd’intervention. A nous tous,services de l’Etat, organismesde l’habitat social, promoteursprivés, élus soucieux de mettreen œuvre des opérationsd’urbanismes équilibrées, denous mobiliser afin de mieuxrépondre, à travers l’utilisationdu PSLA, aux attentes desfamilles concernées.

9 Sociétés Coopératives d’Hlm5 Sociétés de Crédit Immobilier de France.

13 Offices de l’Habitat18 Entreprises Sociales de l’Habitat