rapport d’estimation
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RAPPORT D’ESTIMATION
23 septembre 2019
BIENS-FONDS N° 12403
RUE DU CLOS-DE-SERRIERES 2, 2000 NEUCHATEL
Sergio Plata – Consultant Immobilier
Chemin des Rochettes 33- 2012 Auvernier sergio.plata@bluewin.ch – 076 410 26 03
TABLE DES MATIERES
1. Introduction ___________________________________________ 1
Mandat ____________________________________________________________ 1
Objet ______________________________________________________________ 1
Visite des lieux ______________________________________________________ 1
Sources des informations ______________________________________________ 1
2. Caractéristiques du terrain _______________________________ 2
Registre foncier ______________________________________________________ 2
Description du terrain _________________________________________________ 3
Zone d’aménagement _________________________________________________ 4
Potentiel constructible _________________________________________________ 4
3. Caractéristiques de l’objet _______________________________ 5
Valeur fiscale ________________________________________________________ 5
Assurance bâtiment ___________________________________________________ 5
Description de la construction ___________________________________________ 5
Répartition des locaux _________________________________________________ 6
Depreciation et obsolescence de l’objet ___________________________________ 6
4. Détermination de la valeur de l’objet _______________________ 7
Methodologie de l’expertise _____________________________________________ 7
Calcul de la valeur du Terrain pour la valeur intrinsèque _______________________ 7
Calcul de la valeur Intrinsèque __________________________________________ 8
Valeur de rendement- COntinuation de l’exploitation__________________________ 9
Valeur de rendement durable theorique __________________________________ 10
5. Facteurs affectant la valeur _____________________________ 11
6. Conclusions et valeur vénale ____________________________ 11
7. Validité de l’estimation et réserves ________________________ 12
Annexes ________________________________________________ 13
Dossier Photos _____________________________________________________ 13
Extrait du registre foncier relatif au bien-fonds 12403 ________________________ 16
TABLE DES MATIERES
Police d’assurance ECAP _____________________________________________ 18
estimation cadastrale ________________________________________________ 19
Requisition 193 RF __________________________________________________ 20
Requisition 498 RF __________________________________________________ 22
Requisition 666 RF __________________________________________________ 25
Plan cadastral ______________________________________________________ 26
Plan d’aménagement ________________________________________________ 27
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
1. Introduction
MANDAT
L’Office des poursuites du canton de Neuchâtel a donné mandat au soussigné pour
estimer la valeur vénale du bien-fonds No 12403 de Neuchâtel, propriété de Monsieur
Christian Mérillat
OBJET
Le bien-fonds 12403 est un objet en zone mixte occupé par un immeuble exploité
comme bar restaurant, l’exploitation est faite par le propriétaire pour son propre
compte.
VISITE DES LIEUX
La visite du bien-fonds a eu lieu le lundi 26 août 2019 en présence du mandant.
SOURCES DES INFORMATIONS
Le mandant a remis les documents suivants :
Extrait du registre foncier relatif au bien-fonds daté du 26.07.2019
Copie police d’assurance ECAP du bâtiment
Estimation cadastrale du bien-fonds
Autres sources d’informations :
Visite des lieux
Plans cadastraux et d’affectation du géoportail cantonal SITN
Copie de servitudes et charges foncières obtenus du RF Cantonal.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
2. Caractéristiques du terrain
REGISTRE FONCIER
Commune: Neuchâtel
Cadastre: RF Cantonal
Bien-fonds : 12403
Surface du terrain : 342 m2
Bâtiments : Habitation, restaurant et dépendances
Place, jardin
Servitudes : Trois inscriptions concernant un rapport de voisinage
(citernes, arbres et construction à la limite Est), une
limitation de constructions et une restriction au droit d’établir
une industrie alimentaire
Annotations : Restrictions du droit d’aliéner au profit de l’Etat de
Neuchâtel, office des poursuites
Mentions: Aucune
COMMENTAIRES
Les servitudes inscrites ont une incidence financière négative sur les biens-fonds,
notamment celle de la limitation de la hauteur des constructions car l’éventuel solde
des droits à bâtir est supprimé avec cette servitude. La restriction su droit d’établir une
industrie alimentaire ou commerce date de l’époque de l’entreprise Chocolat Suchard
SA et n’a pas d’incidence sur le bien-fonds. Concernant les rapports de voisinage, ceci
est plutôt positive car le droit de construire à la limite Est est inscrit, et la partie
concernant la citerne à mazout n’est plus d’actualité car elle a été supprimé. Pour
consulter les pièces voir les annexes.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
DESCRIPTION DU TERRAIN
Région Localisation du bien-fonds sur le plan topographique :
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
Pollution Risque de radon élevé. La parcelle n’est pas inscrite au
cadastre de sites pollués.
ZONE D’AMENAGEMENT
Zone Le bien-fonds 12403 se trouve en zone mixte.
Le règlement communal décrit la zone mixte comme une zone destinée à l’habitat
individuel, groupé ou collectif, et à des activités artisanales, commerciales,
administratives, touristiques et d’utilité publique compatibles avec le caractère du
voisinage ou du quartier. Les biens-fonds ont aussi une exigence de mise en valeur des
rez-de-chaussées, ils doivent en principe être affectés à des activités et des commerces
assurant l’animation de la rue. Les façades et les vitrines borgnes sont interdites.
POTENTIEL CONSTRUCTIBLE
Etant donné la servitude inscrite (voir annexes inscription 193 de 1954) limitant la
hauteur des constructions sur le bien-fonds en question à 7m50 depuis la hauteur de la
rue du Clos de Serrières, l’expert peut affirmer que les droits à bâtir restantes sont nuls.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
3. Caractéristiques de l’objet
VALEUR FISCALE
L’estimation cadastrale du bien-fonds 12403 est de Fr. 555'000, la dernière date
dévaluation est le 31.01.2005.
ASSURANCE BATIMENT
Selon la police ECAP la valeur d’assurance du bâtiment est la suivante:
DESCRIPTION DE LA CONSTRUCTION
STRUCTURE ET ENVELOPPE
Bâtiment ancien de construction mixte, façades probablement en briques avec
isolation et crépis, dalle et charpente en bois, construction de deux étages. Couverture
en tuiles, toit à un pan et chéneaux apparents en tôle. Les fenêtres en PVC double
vitrages avec tablette. Accès direct depuis la rue du Clos par des escaliers en béton
menant au premier étage
AMENAGEMENTS INTERIEURS
Aménagements du 1er étage datant des années 90. Carrelage au sol, lambris au plafond
et murs peint. Coin cheminé du côté est. WC aménages en carrelages de la même
époque. Aménagements du Rez datant de 2012 sauf la cuisine. Le salon bar a des
revêtements du sol en carrelage, plafonds en plâtre avec l’éclairage encastré et murs
peints et revêtement décoratif pour l’arrière du bar. Cuisine semi- industriel équipé mais
avec des appareils anciens.
INSTALLATIONS
Production de chaleur par une chaudière à gaz, Distribution de chaleur par radiateurs.
Eau chaude sanitaire par boiler électrique. Tableau électrique principal assez récent,
l’installation électrique de l’ensemble de l’immeuble semble en bon état et selon la
locataire remis en état il y a environ 7 ans, l’expert n’a pas eu accès au dernier control
OIBT.
Bâtiment No 37082 - Restaurant
Police Assurance No 61291 - 1 / 7
Année dernière estimation 24.06.2019
Volume Total: m3 1 442
Valeur : 970 500fr. 673.02
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
AMENAGEMENTS EXTERIEURS
Petite terrasse aménagé à l’entrée du restaurant, et espace destinée à une terrasse à
l’étage du côté ouest mais sans aménagements particuliers.
REPARTITION DES LOCAUX
Rez-de-chaussée (environ 180 m2)
o Garage et terrasse extérieur
o Couloir arrière pour dépôts et technique
o Cuisine industriel
o Grand salon pour le restaurant et bar et WC pour le public (172 m2)
1er étage (environ 190 m2)
o Terrasse extérieur
o Locaux arrière pour stockage et technique
o Grand salon pour le restaurant et WC pour le public (132 m2)
o Blocs sanitaires pour le public
o Petite cuisine - bar
DEPRECIATION ET OBSOLESCENCE DE L’OBJET
Voici le calcule pour déterminer l'âge économique du bâtiment pour ensuite calculer la
dépréciation ou dévalorisation comme suit :
Bâtiment No 899 Restaurant et dépendances
Durée de vie totale 150 ans
Coût à neuf
Taux d'intérêt de base
Gros œuvre 1 30% 255 780 150 66 84 8 4 079
Façades 15% 127 890 40 40 0 1 059 127 890
Fenêtres 5% 42 630 40 30 10 353 23 446
Toiture 5% 42 630 40 40 0 353 42 630
Installations de cuisine restaurant 12% 102 312 20 7 13 3 094 25 193
Installations de salle-de-bains 3% 25 578 30 7 23 385 3 135
Autres installations 15% 127 890 30 7 23 1 925 15 673
Aménagements 13% 110 838 35 7 28 1 227 9 992
Aménag. extérieurs 2% 17 052 35 7 28 189 1 537
Dépréciation du bâtiment 100% 852 600 8 593 fr. 253 574
852 600fr.
5.00%
Partie de la construction Part Coûts Durée de vie Âge
constaté
Durée vie
restanteProvisions Dépréciation
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
4. Détermination de la valeur de l’objet
METHODOLOGIE DE L’EXPERTISE
Il est pertinent de rappeler que le présent rapport prétend estimer la valeur marchande
du bien-fonds 12403 à Neuchâtel et non de l’entreprise de restauration/bar exploitant
actuellement l’immeuble.
L’expert commence par estimer la valeur réelle ou valeur intrinsèque et ensuite l’expert
procède à calculer la valeur de rendement. Comme l’objet est exploité par le propriétaire
et qu’on ne dispose pas de loyers pratiqués sur le marché pour des objets similaires, il
s’agit de calculer un loyer en pourcentage du chiffre d’affaires de l’établissement. Pour
ceci l’expert proposera deux scénarios, le premier tient compte des chiffres d’affaires
communiqués par le propriétaire et le deuxième calculant un rendement durable
présumé de l’établissement.
CALCUL DE LA VALEUR DU TERRAIN POUR LA VALEUR INTRINSEQUE
Pour calculer la valeur du terrain, l’expert a calculé d’abord la valeur relative par la
méthode des classes de situation comme suit :
La valeur relative trouvée est très élevée à cause du grand volume construit sur la
parcelle, l’expert fera une correction en comparant cette valeur avec la valeur absolue.
Ensuite nous calculons la valeur absolue fondée sur la comparaison des prix comme
suit :
Méthode de classes de situation
A Situation générale 5 Ville de taille moyenne, aux bords de la ville
B Affectation 6 Zone mixte habitation/travail
C Situation commerciale 4 Avantage moyens, affluence moyenne de passage
D Accessibilité 4 Bonne desserte de transports publiques
E Marché immobilier 4 Marché équilibré
Total 23
Moyenne pondérée 4.6
Part terrain % valeur à neuf 40.4%
Incidence foncière 28.8%
Valeur du terrain relative à partir de la valeur de construction neuve
Terrain de 342 m2 Fr / m2 1096
374 994
Valeur du terrain selon comparaison marché
Fr / m2 400
136 800fr.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
Finalement l’expert retient une valeur de terrain pour le calcul de la valeur intrinsèque
des objets comme suit :
CALCUL DE LA VALEUR INTRINSEQUE
Postulats pour les calculs effectués ci-dessous :
- Coût de construction à neuf des locaux bruts prêts à recevoir un aménagement
pour un établissement de restauration: 450 Fr/m3
- Coût de construction à neuf de locaux de stockage, caves : 300 Fr/m3
- Coût de construction à neuf des aménagements extérieurs : 120 Fr/m2
- Coût de construction équipements d’exploitation spécifiques à la restauration /
Bar : 900 Fr/m2
Pour le calcul de la valeur intrinsèque présenté ci-dessous, l’expert a tenu compte de la
dépréciation de l’objet calculé au chapitre 3.
Voici le résumé des calculs pour la valeur du bâtiment :
Valeur du terrain retenu BF 12403 130 000fr.
Bien-Fonds No 12403 Neuchâtel
Bâtiment No 899 Restaurant et dépendances
CFC
2 - 4 Bâtiment
m3 - m2 Fr / m3 - m2 Coût à neuf
Volume utilisé comme
restaurant - aménagement brut850 450 382 500fr.
Remise, caves, stockage 592 300 177 600fr.
Place, accès 150 120 18 000fr.
578 100fr.
3 Aménagements d'exploitation
m2 Fr / m3 - m2 Coût à neuf
Aménagement spécifique
restaurant305 900 274 500fr.
5 Frais secondaires ( 9%) 76 734fr.
Valeur à neuf du bâtiment 929 334fr.
Dépréciation -253 574fr.
Valeur bâtiment 675 760fr.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
Finalement il faut additionner la valeur du bâtiment et la valeur du terrain afin d’obtenir
la valeur intrinsèque de l’objet comme suit :
Malgré que la valeur intrinsèque ne soit pas prépondérante pour déterminer la valeur
marchande d’un objet de Restauration/ Bar comme celui-ci, elle va nous orienter afin
d’apprécier la plausibilité et constance de rendements réalisables et les futurs dépenses
pour maintenir ce rendement.
VALEUR DE RENDEMENT- CONTINUATION DE L’EXPLOITATION
Le propriétaire du bien-fonds, et exploitant du restaurant, a transmis à l’expert des
informations concernant le chiffre d’affaires de l’établissement pour les années 2016 à
2018 ainsi que le premier semestre 2019. Ces chiffres montrent que le rendement de
l’établissement est en forte baisse, son orientation est plutôt bar à boissons et les jeux
électroniques et paris (PMU).
L’expert prend les hypothèses suivantes afin de calculer un loyer théorique admis :
- Chiffre d’affaires moyen toutes activités confondues : Fr. 320’000
- Loyer théorique sur la base du chiffre d’affaires: 8%
- Détermination du taux d’actualisation :
- Revenu déterminant pour la VR : Fr. 25’600
VALEUR INTRINSEQUE BIEN-FONDS 12403
805 760fr.
Affectation Hôtelleire / Restauration
Taux Quotité % CMPC
Fonds étrangers 2.20% 50.00% 1.10%
Fonds propres 6.00% 50.00% 3.00%
4.10%
Taux de base selon calcul CMPC: 4.10%
Prime de risque correspondant au bien-fonds 0.00%
Suppléments
Frais d'exploitation 0.10%
Frais d'entretien 0.20%
Frais de gestion 0.00%
Majoration restaurants 1.00%
Besoin en provisions pour rénovations 0.60%
Autres 0.00%
Taux d'actualisation total 6.00%
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
Les calculs pour la valeur de rendement de continuation sont :
VALEUR DE RENDEMENT DURABLE THEORIQUE
Les chiffres transmis par le propriétaire/exploitant se réfèrent au passé et reflètent la
direction actuelle de l’établissement. L’expert considère qu’il est nécessaire de
déterminer un rendement durable présumé de l’établissement et pour ceci l’expert
prend les hypothèses suivantes :
Les calculs pour la valeur de rendement théorique se résument comme suit :
Bien-Fonds No 12403 Neuchâtel
Bâtiment No 899 Restaurant et dépendances
Etat Locatif durable selon CA ci-dessus 25 600fr.
Taux d'actualisation: 6.00%
Valeur de Rendement 426 667fr.
Nombre de couverts admis 36
Ticket moyen admis 25
Sous-total 900fr.
Bar, café, boissons admis par jour 300
Total revenu journalier 1 200fr.
Nombre de jours d'ouverture admis: 300
Sous-total consommations 360 000fr.
Commisions jeux, PMU, autres, admis 60 000fr.
Chiffre d'affaires admis 420 000fr.
Part de loyer théorique admis: 8% 33 600fr.
Bien-Fonds No 12403 Neuchâtel
Bâtiment No 899 Restaurant et dépendances
Etat Locatif durable selon hypothèses ci-dessus 33 600fr.
Taux d'actualisation: 6.00%
Valeur de Rendement 560 000fr.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
5. Facteurs affectant la valeur
La valeur réelle trouvée est très élevé par rapport aux valeurs de rendement et
ceci s’explique clairement étant donné l’infrastructure coûteuse nécessaire pour
un établissement public. Cependant la valeur réelle permettrait d’affirmer que
les investissements sont surfaits par rapport ou rendement actuelle de
l’établissement, à signaler aussi que les surfaces sont très grandes et elles ne
sont pas entièrement exploitées. Par contre les investissements nécessaires
pour continuer l’exploitation des surfaces (rez) ne sont pas très importants.
La valeur de rendement de continuation n’est pas à ce jour plausible car
l’exploitant n’a plus le droit de proposer les jeux électroniques et ceci pénalise
sensiblement le chiffre d’affaires. Le loyer théorique admis pour calculer cette
valeur est de Fr. 2'133 mensuel, à l’avis de l’expert c’est un loyer bas par
rapport aux surfaces et ceci confirme que les surfaces sont sous-exploitées.
La valeur de rendement théorique trouvée est plausible selon les différents
ratios habituels sur le marché, cependant il est possible que ce rendement soit
plus orienté sur la restauration et ceci pourrait impliquer des investissements
dans les équipements de cuisine.
Comme mentionné au chapitre deux, potentiel constructible, il n’existe pas un
solde de droits à bâtir et l’affectation du rez doit forcément s’orienter sur une mise
en valeur moyennent l’exploitation de commerces. C’est-à-dire l’éventuelle
possibilité de changer l’affectation du 1er étage pour augmenter le rendement est
improbable. Il resterait uniquement séparer les surfaces afin de faire deux
établissements différents destinés à des commerces mais ceci requiert
également d’un certain investissement.
6. Conclusions et valeur vénale
Voici le résumé des valeurs trouvés :
L’expert considère que la valeur de cet objet doit se fonder sur la valeur de rendement.
La valeur marchande de cet objet, moyennant quelques investissements à consentir et
une réorientation et réorganisation de l’exploitation de l’établissement, doit se
VALEUR INTRINSEQUE BIEN-FONDS 12403 805 760fr.
VALEUR DE RENDEMENT -> CHIFFRE D'AFFAIRES ACTUEL 426 667fr.
VALEUR DE RENDEMENT -> CHIFFRE D'AFFAIRES DURABLE PRéSUMé 560 000fr.
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Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019
rapprocher de la valeur de rendement théorique trouvée et au vu des calculs présentés
dans les pages précédentes, l’expert retient une valeur vénale arrondie de l’objet de :
7. Validité de l’estimation et réserves
Le présent rapport est exclusivement destiné au mandant désigné dans le chapitre
d’introduction, il ne peut servir de base de renseignements à des fins autres que
celles pour lesquelles l’expert a été mandaté. L'auteur de ce rapport exclut par
avance toute responsabilité pour l'usage et l'interprétation que des tiers pourraient
en faire.
Le présent rapport est basé sur les documents remis par le mandant, le propriétaire
et auprès des diverses instances privées ou publiques, l’expert présume que toutes
ces données sont correctes et complètes, sans pouvoir garantir leur exactitude et
déclinant toute responsabilité pour les erreurs engendrés sur le contenu du présent
rapport.
Le présent rapport n’est pas une expertise technique exhaustive de l’immeuble, les
immeubles objets de ce rapport sont supposés avoir été construits en conformité
avec les exigences légales en vigueur. Il n'est possible ni de vérifier ni de juger de
l'état des éléments de construction et des installations qui sont cachés, qui ne sont
pas visibles ou pas accessibles.
La présente estimation est valable un an à compter de sa date de réalisation, sous
réserve d’une évolution normale du marché immobilier régional ou de changements
du cadre légal.
Toute reproduction est interdite sans l’autorisation expresse de l’expert.
Fait à Auvernier, le 23 septembre 2019
.
Sergio Plata
Ingénieur Civil
Expert en estimations immobilières breveté
Valeur vénale bien-fonds 12403 520 000fr.
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Annexes
DOSSIER PHOTOS
Façade Est et accès
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Façade Ouest Et terrasse
Façade nord (arrière) Façade sud
Tableau électrique Hall d’entrée
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Cuisine
Salle à manger rez
Salle à manger Premier étage
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EXTRAIT DU REGISTRE FONCIER RELATIF AU BIEN-FONDS 12403
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POLICE D’ASSURANCE ECAP
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ESTIMATION CADASTRALE
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REQUISITION 193 RF
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REQUISITION 498 RF
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REQUISITION 666 RF
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PLAN CADASTRAL
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PLAN D’AMENAGEMENT
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