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PATRIMOINEL’Allemagne est redevenue l’économie la plus stable de la zone euro. Y placer son argent, que ce soitdans l’immobilier résidentiel, tertiaire ou dans les marchés boursiers, séduit de plus en plus d’investisseurs.

Lesmeilleurespistespourprofiterdudynamismedel’AllemagneAnne-Sophie Vionasvion@lesechos.fr

Plus que jamais moteur dela zone euro, l’Allemagneséduit un nombre croissant

d’investisseurs. Il existe différentesfaçons pour un particulier de fairefructifier son patrimoine en s’expo-sant à la bonne santé de l’économieallemande. Explications.

Via l’immobilierrésidentielL’Allemagne n’est pas ladestination qui viendraitimmédiatement à l’esprit

pour réaliser un investissementlocatif pertinent en dehors desfrontières… mais plutôt l’Espagne,le Portugal ou encore le Maroc…Or, même s’il ne s’agit pour l’heureque d’un épiphénomène, de plusen plus de particuliers achètentun appartement pour le louer àBerlin. Les atouts du marchéberlinois sont pluriels.

« En dépit de leur nette haussedepuis2010, expliqueDavidNguyen,associé de l’agence spécialisée fran-co-allemande Aden Immo, les prixdel’immobilieranciendansunecapi-tale européenne de cette envergurerestent extrêmement faibles. » Il fautcompter en moyenne autour de2.800 euros le mètre carré à Berlinen 2015, tandis qu’à Paris il se négo-cie juste en dessous de 8.000 euros.Les clients français de l’agenceconsacrent en mo y enne150.000 euros à l’achat d’un grandstudioouT2berlinoisde55m 2.

Alors que la pierre parisiennes’effrite, les perspectives de plus-

value semblent moins aléatoiresoutre-Rhin. « Les prix devraientencore progresser à Berlin dans lesprochaines années, estime DavidNguyen, en raison d’un phénomènede rattrapage par rapport aux autresgrandes villes allemandes. »A Munich, la ville la plus chère, lesprix moyens atteignent presque6.000euros/m 2 quandilsavoisinent4.000 à 4.500 euros/m 2 à Ham-bourg, Francfort, Düsseldorf ouStuttgart, par exemple. Les prixtombentàmoinsde2.000euros/m 2

danslecœurdeLeipzig,villedel’Estjugée à fort potentiel. « Selon les vil-les, préciseOlivierColcombet,direc-teur général du réseau immobilierOptimHome, très présent outre-Rhin, le potentiel de plus-values sesitue entre 2 % et 10 % par an. » Laqualité du marché locatif berlinois–fortpourcentagedelocataires,fai-ble taux d’impayés et de vacance,bon entretien du parc… – rassurel’investisseur. Certes, les loyers sontbas – de l’ordre de 8 à 10 euros parmètre carré à Berlin (24,40 euros/m 2 à Paris) –, mais les charges sontraisonnablesetlafiscalitéfavorablepour l’investisseur tricolore (lire ci-dessous) grâce à une conventionentrelesdeuxpaysquiexclutladou-ble imposition. Les récentes mesu-res d’encadrement des loyers prisespar le gouvernement allemand nedevraient avoir que peu d’impactsur la rentabilité d’un investis-sement estimée de 3,2 à 3,5 % netpar an.

Via l’immobiliertertiaire

Afin de diversifier leurpatrimoine immobilier,tout en bénéficiant d’une

fiscalité immobilière plus clé-mente, les investisseurs marquentun intérêt croissant pour lesmarchés de bureaux et de com-merces allemands.

Le tertiaire allemand est consi-déré comme sûr, stable et peu spé-culatif. La rentabilité attenduetourne autour de 4,5 à 5 % net. «Ils’agitdeprofiterdesuperbesmarchésrégionaux, d’un tissu économiqueenviableetdiversifié,sansprendrederisque de change », souligne MarcBertrand, directeur général de LaFrançaise REM. Deuxième plusgrandmarchédebureauxd’Europeaprès le Royaume-Uni, le marchéallemand, décentralisé, est princi-palementrépartidansneufgrandesvilles (Berlin, Cologne, Düsseldorf,Essen, Francfort, Hambourg,Leipzig, Munich et Stuttgart).

Les particuliers peuvent y accé-der en achetant des parts de SCPI(société civile de placement immo-bilier), qui investissent dans desimmeubles de bureaux et des com-mercesenAllemagne,soitàtitredediversification, comme ActipierreEurope de Ciloger, Corum Convic-tions de Corum AM, Immorente deSofidy,LFPEuropimmodeLaFran-çaise REM, soit en y consacranttous leurs investissements, commeNovapierre Allemagne de ParefGestion. Cette SCPI dédiée, qui con-centresesinvestissementsdansdescommerces en périphérie de villesmoyennes en travaillant avec unpartenaire local, vise entre 5 % et

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RUBRIQUE : PatrimoineDIFFUSION : 123636JOURNALISTE : Anne-Sophie Vion

27 mars 2015 - N°27 03 2015

5,2 % de rendement net et distri-buera son premier dividende enmai. La dernière-née de La Fran-çaise REM, LFP Europimmo, quis’appuie sur une filiale locale, a réa-liséunpremierachatoutre-Rhindeplus de 6.000 m 2 de bureaux neufsenpremièrecouronnedeFrancfortet dont le locataire pour quinze ansest…Saint-Gobain.

Via la BourseUne autre façon de tirerparti du succès de l’écono-mie outre-Rhin consiste àdevenir actionnaire de ses

entreprises. Le marché boursierallemand, via son indice phare – leDAX30 à Francfort –, bénéficie, toutcomme le CAC40, de la baisse del’euro face au dollar et de l’injectionmassive de liquidités de la part dela BCE. En témoigne son envoléedepuis début 2015, de + 20,79 %, au25 mars (+ 17,17% pour le CAC40).Mais l’indice allemand offre uneexpositionplusindustrielle,cycliqueet internationale que son homolo-gue français, du fait de ses compo-santes. Les secteurs de l’automobile(Daimler,BMW,Volkswagen,Conti-nental), des matériaux de base et dela chimie (BASF, Bayer, Linde) etindustriels(Siemens)ysontprépon-dérants. « Ce marché est le plusliquidedel’Europecontinentale,maissa volatilité est aussi la plus élevée,

observe Werner Hedrich, CEODeutschland und Österreich chezMorningstarDeutschland. Yinvestira du sens en termes de diversificationet de complémentarité. De plus, leDAX devrait profiter encore plus quele CAC40 de la dépréciation de l’europar rapport au dollar. » Des fonds etdes trackers spécialisés en valeursallemandes (voir ci-contre), dontcertains peuvent être logés dans unPEA, permettent aux particuliersd’investiràlaBoursedeFrancfort. n

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27 mars 2015 - N°27 03 2015

Une convention fiscale franco-allemandetrès favorable aux investisseurs locatifs tricolores

C’est un atout trop souvent méconnu desparticuliers qui souhaitent acheter un bienimmobilier en vue de le louer… Mais investirdans la pierre en Allemagne permet de bénéfi-cier d’une véritable niche fiscale. En vertu dela convention fiscale franco-allemande de 1959,l’imposition sur les revenus locatifs perçusen Allemagne d’un résident fiscal français alieu en Allemagne. Il n’y a donc pas de doubleimposition. S’ils doivent être déclarés enFrance, ces revenus ne sont pas soumis àl’impôt français. Le bien est toutefois inclusdans l’assiette de l’ISF, mais à la valeurd’acquisition qui n’est pas réactualisée.L’avantage est très important pour unpropriétaire français car la fiscalité immobiliè-re allemande est nettement mieux-disante.Les loyers y sont imposables au taux de seule-ment 15,825 % contre 45 %, pour la tranchemarginale d’imposition française la plus éle-vée, auxquels s’ajoutent 15,5 %de prélèvementssociaux, voire la contribution exceptionnelle

sur les hauts revenus de 3 ou 4 %.En outre,les revenus fonciers imposés outre-Rhin sontnets de toutes charges. Dans ces « chargesallemandes », l’investisseur français pourrainclure, outre celles courantes de la location(taxe foncière, taxe de nettoyage, poubelles,eau, électricité, chauffage…), un amortisse-ment annuel de 2 ou 2,5 %de la valeur du bienpour une longue durée (2,5 % pour un bienconstruit avant 1925 pendant quarante ans, 2 %pour un bien construit après 1925 pendantcinquante ans), ainsi que les intérêts du créditcontracté auprès d’une banque européenne.Autre point fort :au moment de la revente,la plus-value est exonérée d’impôt après dixans de détention… sachant qu’un même pro-priétaire devra attendre en France trente anspour échapper à l’impôt. A noter aussi que lafiscalité locale est avantageuse avec une taxefoncière très basse. Il faut par ailleurs débour-ser en moyenne 30 euros par mois pour fairegérer la location de son bien par un tiers.

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