les ingrédients de l’équation économique du logement social
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Dominique HoorensDirecteur des Etudes Economiques et Financières
Forces et faiblesses ?
Réseau des acteurs de l’habitatRéunion du 7 décembre 2011
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t Objectif du logement social : Proposer des loyers moins élevés…
Loyer mensuel / m2 Secteur locatif privé (OLAP) Secteur Hlm
Paris 19,0 6,8
Aix 11,3 4,8
Toulouse 6,9 4,6
Lille 8,1 5,1
Strasbourg 8,0 4,9
Comparaison du niveau des loyers en 2009
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t Un modèle de développement en pleine activité
PLUS ET PLAI programmés
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20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sources : budgets annuels du logement
En nombre de logements
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t Plan de financement moyen d’un “PLUS”
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Plan de financement moyen d’une opération HLM
* 140 000 euros/logement
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Pour un objectif de loyer bas
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
55% 57% 60% 62% 65% 67% 70% 72% 75% 77% 80%
Prêts en proportion du prix de revient
€ /m2/mois
Loyer d’équilibre selon la proportion des prêts
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Première interrogation
Sachant que le foncier pèse pour environ 25 % dans les coûts
Capacité à tenir « les prix »
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Epargnants
Etablissements bancaires
Fonds d’Epargne
CDC
EtatFinancement des PME
Placementsfinanciers
Autres investissements
Collectivités locales, transports, universités, hôpitaux, traitement
des eaux
Centralisation Rémunérations
Organismes Hlm
Prêts habitat/Ville
Prélèvement sur le bénéfice
Garantie Défiscalisation
65 %
35 %
Collectivités localesCGLLS
Garanties
Deuxième interrogation : la capacité à trouver des financements
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Des fonds « gratuits » … pas si « gratuits » !
Troisième interrogation
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… des formes de redistribution géographique d’argent public dans une plus ou moins grande proximité…
… des hiérarchies de dépenses à établir
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20
30
40
50
60
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90
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ASSO
APUC
APUL
Total APU
en % du PIB
Programme de stabilité à compter de 2010
Dette publique
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Réforme fiscale : les départements
+2,7
1,3+6,0 Besoin
Mds%
Augmentation taux
1,5+7,0 Besoin
Mds%
+9,3
Avant la réforme
Après la réformeMds %
Dotations 13,0 +0,0 13,0
Taxe foncier bâti 9,7 +3,0Cotisation valeur ajoutée 7,4 +2,5Convention assurance 2,8 +2,0Droits de mutation 0,7 +2,0IFER 0,3 +0,0
Compensations 0,4 +0,0
Total 21,3
Ressources fiscales et compensations
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t Régions
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Avant la réforme
Après la réforme
% Mds
Besoin +5,0 0,3
% Mds
Besoin +7,0 0,5
+18.3
+2,3
Augmentation taux
Augmentation taux
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Une règle générale
On ne redistribue que ce l’on a ! Quand le périmètre est étroit : émergence
de fortes disparités entre les besoins et les capacités
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t Contraintes des financeurs partenaires
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Marge de manœuvre sur les loyers Arbitrage parc existant /
construction neuve Le « prélèvement » Les ventes
Action logement
Organismes
Financement de l’ANRU et de l’ANAH
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Période d’incertitudes économiques (taux du livret A…) et institutionnelles
… autant d’opportunités pour faire acte d’innovation !
…le Mouvement Hlm dispose « d’avantages » comparatifs certains
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