le système français des prix de l’immobilier
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Gowtam JINNURI
30 Juin 2009
Le système français des prix de l’immobilier
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Sommaire
Partenariat Notaires-INSEE
Les bases de données
La méthode de calcul utilisée
Quelques résultats et le suivi des indices
Les limites et perspectives
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Le partenariat Notaires-INSEE
› Le système institutionnel–Les notaires détenteurs de tous les actes de ventes
–Un besoin et une nécessité d’indicateurs robustes pour l’Insee
›Une collaboration innovante et complémentaire–Les notaires collectent les actes et calculent les indices
–L’Insee fournit la méthodologie et en est responsable
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Les bases de données notariales
›Normalisation et codifications des extraits de ventes avec un délai de 2 à 3 mois.
› Fin 2008 : près de 12 millions de références et une collecte de plus de 500 000 actes par an
›Deux bases de données : BIEN (IdF – CINP) et Perval (Province - CSN)
›Données transmises sur volontariat : taux de couverture de 85% en IdF et 65% en province
› Bases de données anonymes (adresse incluse mais non publiée)
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Les bases de données notariales
› Les caractéristiques des logements–Type du logement (AP / MA)
–Date de la vente
–Surface (m2)
–Époque de construction
–Nombre de pièces
–Nombre de salles de bains
–Garages, parkings
–AP : étage et présence d’un ascenseur
–MA : nombre de niveaux et surface du jardin
–Etat de logement pour la province
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Régressions hédoniques
›Différentes catégories de mesure des prix– prix moyens, prix médians
– ventes répétées
– régressions hédoniques
– méthodes paramétriques
›Ne pas avoir peur des indices des prix hédoniques
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Régressions hédoniques
›Hypothèses– chaque bien se définit par un nombre fini de ses
caractéristiques
– la relation entre le prix et ses caractéristiques est fixe pour une zone donnée et durant la période d’utilisation
› Indice des prix c’est le ratio de la valeur estimée d’un parc de référence
(panier de biens) avec sa valeur à la période de référence de l’indice
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Régressions hédoniques
› 7 étapes au total à retenir :› 4 étapes à réaliser une seule fois (tous les 5 ans)
– définir les zones ayant une évolution de prix homogène (environ 300 zones pour la France)
– définir un modèle de prix hédonique (correction des effets qualité) pour chaque zone
– estimer les coefficients de correction à partir d’un parc de d’estimation, pour chaque zone (1,2 mio obs)
– calculer la valeur du parc de référence à la date initiale pour chaque zone (1,22 mio obs)
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Régressions hédoniques
› 3 étapes seulement à réaliser tous les trimestres– calculer la valeur du parc à partir des données
courantes (en t) pour chaque zone
– calculer l’indice élémentaire pour la zone comme l’évolution de la valeur du parc de référence entre la date courante et la date initiale
– calculer les indices et les sous-indices par aggrégation des indices élémentaires
›GAIN : pas d’économétrie chaque trimestre !
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Résultats et suivi
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
1996T1 1997T1 1998T1 1999T1 2000T1 2001T1 2002T1 2003T1 2004T1 2005T1 2006T1 2007T1 2008T1 2009T1p
France - Ensemble
France - Maisons
France - Appartements
Paris - Appartements
Agglomération de Marseille - Appartements
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Le système français des prix de l’immobilier 30 juin 2009
Résultats et suivi
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
1999T1 2000T1 2001T1 2002T1 2003T1 2004T1 2005T1 2006T1 2007T1 2008T1 2009T1p
France - Ensemble CVS France - Maisons CVS France - Appartements CVS
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Résultats et suivi
›Un système de contrôle à plusieurs niveaux– validation trimestrielle de la qualité des données
– une révision tous les 5 ans du zonage, des modèles, du parc de référence, …
› Labellisation des indices « Notaires – Insee » à travers un Conseil scientifique assure une veille méthodologique trimestrielle
›Une conférence de presse et une diffusion commune à la même date
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Limites et perspectives
›Des données fiables pour la France grâce à la disposition des données de transactions, à une méthodologie précise et de la bonne volonté
›Des améliorations constantes à apporter :– impact de données manquantes
– délais
› Perspectives– et les prix du neuf ?
–La télétransmission : amélioration des délais, de la qualité des données et réduction des coûts
– promesses de ventes
–Formalités obligatoires pour les bases notariales
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Merci de votre attention
INSEE Méthodes N°111
http://www.insee.fr/fr/publications-et-services/sommaire.asp?id=91&nivgeo=0
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