diagnostic commercial du pays de lorient
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N°1
Diagnostic commercial
Commission Développement Economique et Espaces d’Activités - Mai 2011
Partie 1 : Diagnostic
Partie 2 : le projet de loi Ollier
N°2
METHODE : LES SOURCES
Source Audélor :Analyse des implantations commerciales depuis 2003 et localisation
des établissements de +300m² sur SIG
Recensement « terrain » des commerces dans les communes du Pays
Entretiens auprès d’enseignes locales (Leroy Merlin, Super U,
Carrefour, Géant, St Maclou, Galeries Lafayette, Librairie Chapitre, Esprit
d’intérieur, Carrefour Market)
Entretiens auprès d’élus et techniciens des communes
(Lorient, Larmor-Plage, Guidel, Lanester, Ploemeur, Quéven, Gestel, Pont-
Scorff, Hennebont)
Veille documentaire
Source CCIM et CRCI :
Observatoire Commerce du pôle Lorientais (Grandes et Moyennes
surfaces -comportements d’achat)
Observatoire Régional du Commerce (ORC)
Source études CERCIA et Cibles et Stratégies :
Diagnostics réalisés en 2000 et 2004
N°3
3 grands axes :
La densité et attractivité de l’équipement commercial au niveau du Pays de Lorient
Le rapport centre-ville / périphérie
Le maillage commercial de proximité
Pour chacun des axes :
Un diagnostic et des enjeux et points à débattre
PARTIE 1 : LE DIAGNOSTIC ET ENJEUX
N°4
+ 98 000 m² autorisés en CDEC et réalisés depuis 2003 sur le Pays de Lorient
Croissance des surfaces de vente +2,8 % en moyenne an (2003-2010)
Renforcement de l’offre de centre-ville (Nayel) : 8 000 m² de surfaces de ventes
Taux d’évasion faible et maîtrisé de 6%
1. Densité et attractivité
Croissance continue de l’offre
N°5
Poursuite de la croissance des
dépenses des ménages +1,5%/
an entre 1996 et 2007 (en lien
avec les évolutions
démographiques)
1. Densité et attractivité
Chiffre d’affaire du commerce de détail (par trimestres) comparé aux autres secteurs d’activité – évolution trimestrielle en glissement annuel
Source : DDFIP
Des perspectives favorables pour le développement commercial du Pays de Lorient
Le chiffre d’affaires des commerces
du Pays de Lorient qui augmente
+2% (1996-2007).
Le chiffre d’affaires du commerce
de détail qui se maintient malgré la
crise.
N°6
1. Densité et attractivité
Prospective 2020 : la poursuite des tendances qui génèrent 56 000 à 100 000 m²
Tendances nationale : un décrochage qui s’opère entre rythme de production des m² commerciaux et la consommation des ménages
Les tendances nationales
N°7 0 5 10 15 20 25
Kiabi
Décathlon
But
Jardiland
St Maclou
Fly
Darty
Conforama
King Jouet
Eurodif
Boulanger
H&M
Go Sport
Truffaut
Leroy Merlin
Autour de Bébé
Maxi Toys
C&A
FNAC
Porcelanosa
Atlas
Zara
Galeries Lafayette
Tati
24 enseignes de la grande distribution nationale présentes sur le territoire
1. Densité et attractivité
Nombre de
magasins implantés
en Bretagne /Loire-
Atlantique* 1 000 m² de surface de vente environ
Dont 6 enseignes
relativement rares dans
l’Ouest.
Les enseignes
implantées dans le
Pays de Lorient
0 2 4 6 8
Castorama
Besson Chaussure
Ikéa
Cultura
Alinéa
Virgin
Saturn
Toys R us etBabies R us
N°8
Exemple de 8 enseignes
(+300m²) absentes de
l’offre commerciale du Pays
de Lorient (non exhaustif).
Les enseignes
absentes du Pays de
Lorient
1. Densité et attractivité
Nombre de magasins implantés en Bretagne
/Loire-Atlantique* 1 000 m² de surface de vente environ
N°9
1. Densité et attractivité
Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.
Le commerce doit s’adapter :
N°10
1. Densité et attractivité
Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.
Le commerce doit s’adapter :
N°11
- Une croissance de l’offre va se poursuivre
- Une offre en « grandes enseignes » satisfaisante
- Un manque d’enseignes « moyenne / haut de gamme » pointé fréquemment dans les entretiens
- Une offre qui doit toujours évoluer pour suivre les innovations et les mutations des comportements d’achats
Points de débat :
- Comment le DAC va pouvoir encadrer qualitativement et quantitativement le développement commercial ?
- Une prospection à organiser pour attirer des enseignes attractives mais non présentes aujourd’hui ?
Synthèse et points de débat
N°12
Depuis 2003, 27 ha ont
été consommés en zones
d’activité (soit ¼ du foncier
consommé)
72% des surfaces de
ventes de plus 300m² se
situent en périphérie
2. Le rapport centre-ville périphérie
Les polarités existantes qui se sont renforcées
- 1er pôle : Lorient Nord
- 2ème pôle : Lanester Nord
- 3ème pôle : Le centre d’agglomération
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
Centre-ville
Pôle Gardeloupe
(nordGardeloupe)
Mourillon
Pôle Lorient Nord
Pôle
Caudan/Lanester
Divers (concessions auto…)
Supermarchés, hypermarchéset alimentaire autreEquipement de la personne
Equipement de la maison
Culture loisirs
N°13
2 grands pôles périphériques en croissance
2. Le rapport centre-ville périphérie
Répartition des m² réalisés entre 2003 et
2010Source : CDACL’équipement de la maison
en tête en zones
périphériques : 37% des
nouvelles surfaces créées
depuis 2003
Le Centre d’agglomération :
prédominance de l’équipement
de la personne.
N°14
Des dysfonctionnements
constatés :
manque de lisibilité des zones
engorgements, ronds-points
saturés…
Des mixités de zones parfois
perturbatrices (habitat,
production…), Ex de
Kerpont,Mourillon
Des besoins en renouvellement
(qualité des bâtiments…)
2. Le rapport centre-ville périphérie
Une cohérence des zones commerciales périphériques à améliorer
N°15
21% du chiffre d’affaires du pôle
lorientais est réalisé dans le centre
d’agglomération. (cette part est de 19% pour le CV de Vannes, 16,5% pour le CV de Rennes).
De plus, une attractivité renforcée
avec l’opération Nayel : un CA
estimé à 21 millions d’euros (soit
environ 10% du CA du centre-
ville), ce qui porte le CA du centre-
ville à 195 M€ pour 583
commerces.
(+impacts sur les commerces environnants et sur la zone de chalandise du centre d’agglomération)
2. Le rapport centre-ville périphérie
De nombreuses mutations en
cours qui vont impacter
positivement le commerce (projet
gare, CHBS, Péristyle…)
Un centre d’agglomération qui résiste bien
Mais une vigilance à avoir sur le
centre-ville :
� Avant Nayel l’attractivité du
centre-ville avait perdu 2 points
entre 2002 et 2007 alors que
Lorient Nord s’était renforcée : de
+2,8 points.
� Aujourd’hui : une demande
sur le centre-ville non satisfaite
(peu de disponibilités de « grandes
surfaces ».)
N°16
- Une périphérie forte et en développement
- Un risque de renforcement de la périphérie vis à vis du centre d’agglomération
- Effet d’éviction vis à vis des activités productives en zones d’activité
- Une qualité urbaine et fonctionnelle à améliorer
- Une attractivité du centre-ville à consolider en lien avec les projets urbains : la prise en compte des « signaux faibles» : nouvelles tendances de consommation, potentiel à proximité du centre-ville
Points de débat :
-Freiner la croissance de la périphérie ?
-Quels types de commerces pour le centre d’agglomération ? Comment mieux anticiper les mutations ? Quels nouveaux concepts accueillir ?
- Comment mieux prendre en compte les critères architecturaux, paysagers et de développement durable pour les projets en périphérie ?
Synthèse et points de débat
N°17
41 supermarchés et 9
hypermarchésGéant Lanester : 9 910 m²Carrefour : 7 100 m²Géant Lorient : 5 700 m²
Une densité élevée de 395
m²/1000 hab. (moyenne bretonne
367 m²/1000 hab.)
Fort développement du discount
alimentaire depuis 2003 : + 7
magasins (5 300 m² de surface de
vente) alors que la part de marché du discount alimentaire stagne (14% au niveau national)
3. Proximité et maillage commercial
La grande distribution alimentaire très présente sur le territoire
N°18
16 communes de Cap
L’Orient sur 19 ont un tissu
« complet »*
(4/11 sur le reste du Pays )
92% des habitants du Pays
bénéficient d’un tissu commercial
considéré comme satisfaisant*
*présence d’un supermarché ou de 3 commerces de base : boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie, alimentation générale).
2 000 habitants : le seuil
d’émergence du commerce de
proximité sauf pour 3 communes
de + 2 000 hab. qui ne sont pas
dotée d’un tissu commercial
« complet »
3. Proximité et maillage commercial
Un tissu commercial satisfaisant …
N°19
Le maillage commercial s’est
renforcé grâce aux opérations
de restructurations de
centres-villes et centres-
bourgs
Actuellement, des projets de
création ou de réaménagement
de sites commerciaux assez
nombreux : Guidel, Quéven,
Gestel, Larmor-Plage…
3. Proximité et maillage commercial
Des risques de déstabilisation
des centres traditionnels lorsqu’il y
a des projets de déplacement
de supermarché (rôle de
locomotive pour les commerces en
place).
Des difficultés pointées lors des
entretiens (à approfondir) :
- Tertiarisation de rez-de-chaussée
commerciaux- Centres commerciaux de quartier « vieillissants »- Locaux vacants dans certains secteurs
Une offre commerciale de proximité stimulée mais des
risques de déstabilisation à prendre en compte
N°20
- Le commerce : élément majeur de l’animation des centralités urbaines
- Risque de déstabilisation de certains équipements sur le créneau de l’alimentaire (renforcé par les évolutions récentes)
- Un tissu commercial de proximité de bonne qualité mais des fragilités ponctuelles identifiées.
Points de débat :
- Quels moyens pour préserver les commerces dans les centralités urbaines ? (Réglementaires : PLU? Droit de préemption ? Projets urbains ? FISAC ?)
- Comment maintenir une vigilance sur les implantations alimentaire en périphérie (cf Document d’Aménagement Commercial) ?
Synthèse et points de débat
N°21
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
N°22
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Les raisons du changement
Législation française jugée discriminatoire au niveau européen
Renforcement des monopoles existants (« effet de rente »)
Redonner du pouvoir d’achat aux ménages (plus de concurrence)
Un bilan « désastreux » de la loi de Modernisation de l’Economie (LME 4 août 2008)
Problème d’interprétation des seuils
Critères d’examen en CDAC trop flous : l’ambiguïté demeure entre
critères économiques et critères d’aménagement
N°23
Ce qui pourrait changer
(Projet de Loi Ollier 15/06/2010) :
Le Document d’Aménagement Commercial (DAC) deviendrait
obligatoire et serait intégré au Schéma de Cohérence Territoriale
(Scot)Les territoires dotés d’un Scot déjà approuvé auraient 2 ans* pour se mettre en conformité à partir de l’entrée en vigueur de la loi (prévue mi- 2011).En attendant, les projets > 1 000 m² seront soumis à la CRAC.*Le Sénat a proposé 3 ans
Le SCOT (via le DAC) et le PLU deviendraient les outils majeurs
de la planification commerciale.
Suppression des CDAC, l’autorisation d’un commerce passerait
uniquement par le permis de construire.
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
N°24
2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :
1. Les centralités urbaines (centres-villes et centres de quartiers)
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Les contours des centralités devront être délimités à la parcelle dans le DAC
Implantation libre (aucun seuil de surface) y compris les + 1 000 m² sous
réserve des dispositions du PLU
*Le Sénat a assoupli cette notion de délimitation : « dans les parties du territoire du SCOT couvertes par un PLU, le DAC peut localiser ces espaces ».
N°25
2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :
2. Les zones commerciales périphériques
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Délimitation / localisation des secteurs dans le DAC. La délimitation
des zones pourra supposer un zonage dans les zones d’activité existantes.
Les zones commerciales seraient les seuls lieux (en dehors des centres-
villes) où pourraient s’installer les + 1 000 m²
Le DAC définirait les conditions d’implantation de ces équipements
(desserte TC, respect de normes environnementales…)
Possibilité de définir des seuils au delà desquels les établissements ne
pourront pas s’ implanter. Ces seuils pourraient être :Homogènes sur une même zone
Varier en fonction d’une typologie de commerce* suivante : commerce de détail,
commerce de gros, ensembles commerciaux continus ou discontinus.
* Typologie modifiée par le Sénat qui propose la distinction entre commerce alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison et secteur culture-loisirs.
N°26
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Hors des centralités et des zones commerciales : implantations libres des surfaces < 1 000 m².
Sous réserve des dispositions du PLU.
N°27
Les questions soulevées :
La fixation de quotas par zone et la délimitation de zones commerciales :
« risque du 1er arrivé 1er servi » � rôle de la maîtrise foncière
Les zones devront être délimitées : ce qui implique un dimensionnement
« raisonnable » qui ne pourra pas être considéré comme une atteinte à la
liberté d’entreprendre.
La délimitation : un exercice complexe car il ne doit pas être fait référence à
des critères économiques. Par exemple : comment délimiter ces zones
sur Lanester Nord, Lorient Nord et le centre-ville ?
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
N°28
Ce qui va changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010):
Ex du DAC de St Etienne
N°29
Quelles délimitations?
N°30
Aujourd’hui de type LME, demain de type loi « Ollier »
Elaborer un document d’Aménagement
Commercial (DAC)
PROPOSITIONS :
Pilotage : Syndicat Mixte SCoT (le DAC étant intégré au Scot)
Maîtrise œuvre : AudéLor
Périmètre de travail : Pays
Phase 1 : Partage des enjeux et premières orientations
Méthode : constitution de groupes de travail mixtes : élus, professionnels du
commerce
Objet :
- Partage et approfondissement des enjeux du diagnostic
- Amorcer la réflexion sur les outils (zonages, typologies, seuils,
dispositions particulières).
Phase 2 : Proposition d’orientations au vu de la nouvelle législation
Phase 3 : Finalisation des orientations et traduction réglementaire
dans le cadre du Scot
N°31
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