bouygues immobilier présentation iup 19/10/2011 p. sommier

Bouygues ImmobilierPrésentation IUP 19/10/2011P. SOMMIER

TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN

ORDRE DU JOUR

Présentation de Bouygues ImmobilierAnalyse conjoncturelle passée – actuelle et future

Le métier de promoteur

Questions ouvertes

Thèmes de la prochaine matinée

Présentation du groupe Bouygues et de Bouygues Immobilier

Les grands métiersdu Groupe BOUYGUES

CA 2007 : 11 673 M€ 8 340 M€ 2 075 M€

CA 2008 : 12 789 M€ 9 497 M€ 2 924 M€

CA 2009 : 11 581 M€ 9 546 M€ 2 989 M€

CA 2010(env) : 11 500 M€ 9 100 M€ 2 100 M€

CA 2007 : 29 588 M€

CA 2008 : 32 713 M€

Résultat net 2008 : 1 501 M€

CA 2009 : 31 353 M€

Résultat net 2009 : 1 319 M€

CA 2010 : env 30 000 M€

D’où venons-nous ?

1956 : création de la 1ère filiale de promotion immobilière

1973 : création de France Construction (initialement France Cottages)

1979 : rachat de Bâtir, spécialisée en construction de maisons individuelles

1995 : création de Stim Bâtir par fusion des deux sociétés

1998 : rapprochement de Stim Bâtir et France Construction au sein de Bouygues Immobilier

1400 collaborateurs (70 % de cadres & ingénieurs)

33 implantations en Province

5 implantations en Europe : Espagne/Portugal/Pologne/Belgique

Certification ISO 9001 en France, en Espagne et en Pologne

Certification H et E sur tous les programmes lancés en 2008 Certification BBC EFFINERGIE et NF LOGEMENT sur tous PC déposés depuis mars 2010

11 200 logements en 2009 en France soit environ 10.5% de part de marché

La force d'un réseau national & européen

L’ambition de Bouygues Immobilier

leader en France

Un acteur de référence en EuropeL’ambition de Bouygues Immobilier

Imaginer, initier et conduire à leur terme des projets immobiliers de toute nature, en prenant en charge l’ensemble des opérations nécessaires à leur réalisation sur les plans :

administratifs

financiers

juridiques

commerciaux

techniques

S.A.V.

Le métier de promoteur

Come back sur la crise de 2008 Analyse de la conjoncture actuelle

Les facteurs déclencheurs de la crise 2008

La crise des « SURPRIMES » aux Etats-Unis et ses effets Domino

La hausse des prix de vente liée aux coûts de construction et à la charge Foncière Plus de 3400 €/m² hab en 2007 à TOULOUSE (NB : env 2 000 €/m² en 2001)

La hausse des taux d’intérêts (de 3,5 % en 2006 à 4,5% en 2008 – base 20 ans) et des durées d’emprunt (25 à 30 ans)

Les conditions d’obtention des crédits plus rigides

La perte d’amortissement fiscal par carence locative

Tous les indicateurs économiques au rouge

De nouvelles réglementations techniques coûteuses (BBC – PMR – H et E)

Les conséquences sensibles dès 2008

Une baisse sensible de l’activité immobilière 127 000 logts en 2007 / moins de 80 000 logts en 2008

Une diminution de la solvabilité des entreprises entrainant des risques de cessation de paiement

Une légère baisse des taux d’intérêts

Une baisse des coûts de construction (-10 % / – 15%) qui était traités entre 800 € et 1000€/m² hab en superstructure et 12 000 € par place de stationnement en sous-sol

Une baisse des prix de vente ( env – 20% à – 30% soit entre 2400 et 2700 €/m² hab en collectif )

Une baisse des charges foncières (env – 35%) et une renégociation des terrains

autours de 200 / 300 €/m² SHON adm

Des cracks boursiers et des scandales financiers à répétition

Les solutions adoptées dès 2008

Augmentation du nombre de logements de type sociaux

Déblocages des crédits d’états pour 30 000 logements dont 12 000 à acheter à des promoteurs privés.

Une conception beaucoup plus pointue et rigoureuse

Des négociations à toutes les étapes du programme

Une stratégie de couverture de frais de structure et non de rentabilité

De nouvelles mesures de défiscalisation : Loi SCELLIER

Le marché de 2011Une remontée sensible de l’activité immobilière 127 000 en 2007 / 80 000 en 2008 ----- 107 000 en 2009 et 115 000 en 2011

Assez peu de problème de cessation de paiement mais des entreprises beaucoup plus vigilantes sur leur trésorerie

Des taux d’intérêts au plus bas : actuellement environ 3.8% sur 20 ans

Une légère remontée des coûts de construction (environ 1200 €HT/m² SHAB)

Une remontée des prix de vente : actuellement entre 3300 et 3800 €/m² hab en collectif

Une remontée fulgurante des charges foncières : actuellement entre 400 et 800 €/m² SHON

Une clientèle principalement d’investisseurs (65 % en national et 85 % en local)

Un marché de l’Immobilier d’Entreprise rendu atone

Un stock de logements achevés invendus assez faible

LE MARCHE FUTUR

Une remontée des taux d’intérêts inéluctable :d’où la nécessité de produire moins cher pour assurer la

solvabilité des acquéreurs

Une baisse des aides aux investisseurs et une priorité gouvernementale aux Primo-accédants :

d’où un besoin d’adapter nos offres à cette cible de clientèle (emplacement, typologie, surface, prestations, etc…)

Une montée de l’innovation dans les méthodes de construction :d’où une augmentation de la technique dans la promotion

Une concurrence de plus en plus nombreuse qui impose de :Satisfaire pleinement nos clientsInnover pour se différencier

Le métier de promoteur

Les risques administratifs

Les risques techniques

Les risques commerciaux

Les risques financiers

Un métier de gestion de risques

Les métiers de la promotion immobilière

• Foncier-Développement• Maîtrise d’Ouvrage Technique Conception• Fonction Programmes• Maîtrise d’Ouvrage Réalisation• Responsable d’appel d’offre• Relation Clientèle• Administration des ventes• Commercial• Métiers supports : Gestion, Finances, Comptabilité, Juridique, Marketing, Ressources Humaines,…

La prospection foncière

La conception du projet

La commercialisation de l'opération

La construction / la livraison

Les différentes étapes d’une opération immobilière

Les garanties légales

La prospection foncièreIdentification d’un terrain :

par prospection directevia un notaire, un géomètre, etc…

Analyse de la faisabilité en tenant compte de la surface de la parcelle et des règles d’urbanisme (SHON adm maxi, nbre places stationnement VL et vélo, espaces verts)

SHON adm = SHON réelle x 0.95 – 5m²/logt ratios courants : SHON adm = 0.85 à 0.90 SHON réelle

SHAB = 0.85 à .90 SHON adm

Analyse administrative (ABF, PPRI, etc….), environnementale (analyse du site) technique (collecte d’information sur le sol, type de bâtiment, etc…), financière et commerciale

Proposition financière au propriétaire (env 400 à 800 €/m² SHON adm)

Signature d’une Promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente

La conception du projetEtablissement d’un cahier des charges du programme à remettre à l’architecte définissant nos besoins en terme de typologie, de surface, d’aménagement, etc…

Etablissement d’un planning « Grosse-maille » de la conception

Choix des différents intervenants nécessaires à ce stade du projet – En général : Bureau de contrôle, Architecte, MOE, Géomètre, Coordonnateur SPS, éventuellement BEB/BETh/BE dépollution/diag plomb-amiante-termites/environnementale/etc…

Demande de certification H et E – BBC – NF LOGEMENT

Lancement des études géotechniques, des diagnostics PAT et de pollution de sol

La conception du projetDéfinition d’une stratégie commerciale

Affinage du coût de construction sur la base des plans du Permis de Construire

Dépôt du Permis de Construire (plans au 1/100ème)

Obtention du Permis de Construire + affichage sur la parcelle (3 constats)

Purge des délais de recours (2 mois par un tiers à partir de l’affichage sur terrain et/ou 3 mois par le préfet à partir de l’obtention)

Levée d’option d’achat du terrain / signature de l’acte d’achat du terrain si : - Absence de recours

- Nombre de réservations suffisant

La commercialisation de l’opérationAVANT SIGNATURE NOTAIRE

Définition d’une stratégie commerciale en fonction des cibles de clientèle

Bureau de venteSite internetCentre d’appelMailingDémarchage des agencesVente en bloc

Etablissement des plaquettes commerciales de vente, de la maquette, des contrats de réservation, des notices et plans de vente provisoires (avant la conclusion des marchés de travaux) puis définitifs (pour la signature de l’acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et des listes d’options.

La commercialisation de l’opération

Etablissement de la grille des prix de vente.

Le contrat de réservation / la notification notaire / l’acte authentique

Délai de rétractation de 7 jours

SCELLIER jusqu’à fin 2012 en BBCFin janvier 2011 : défiscalisation 25 % sur 9 ansFin 2011 : défiscalisation 22 % sur 9 ansFin 2012 : défiscalisation 14 % sur 9 ans

La commercialisation de l’opérationAPRES SIGNATURE NOTAIRE

Suivi des éventuelles demandes de travaux modificatifs – faisabilité/chiffrage/exécution

Réalisation des choix acquéreurs

Visite sur site avec les acquéreurs après l’achèvement des cloisons

Appels de fond en fonction des clauses de l’acte de vente

Confirmation des délais de livraison acquéreur : V3M / V1M

Le CA Comptable : % avancement travaux x montant vente notaire

La constructionDès l’obtention du PC, la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises –DCE- est lancée en vue d’obtenir :

Plans de masse et d’étagesCoupes, détails et façadesCCTPPlanning d’exécutionRICTRapport CERQUALPlans de pré-étude bétonEtude Thermique / Etude de sol avec suivi

piézométrique / etc… Délai 2 à 3 mois – puis lancement de l’appel d’offre

Choix du type d’AO : ouvert ou restreint / CES ou EG

La constructionEn parallèle :

Ouverture d’un compte séquestre visant à recevoir les dépôts de garantie des contrats de réservation.

Constitution du dossier de demande de Garantie Financière d’Achèvement.

Constitution des dossiers de demande d’assurance Dommages-Ouvrages

Constitution du dossier de dépôt des pièces notaire destinées à être déposées aux rangs des minutes

Référé préventif si besoin (délai 2 à 3 mois)

La constructionAnalyse des offres reçues par le MOE

Optimisation MOE / promoteur – PCM ?

Négociations sur les prestations, la qualité et les délais

Désignation des entreprises / lettre de confirmation / OS d’étude

Signature des marchés / bouclage des dossiers Marché

Etablissement et envoi de la Déclaration d’Ouverture de Chantier

Signature des OS de démarrage si le terrain est acheté et la commercialisation est suffisante

Exemple de bilan

 Valeur

Base /Nouveau Budget Nouveau

Budget HT

- 91 - CA TOTAL     5 344 151,00

- 910 - Lots commercialisés     5 344 151,00

- 911 - Dation     0,00

- 92 - PRODUITS DIVERS     0,00

- 920 - Revente Charges foncières     0,00

- 921 - Honoraires ingenierie     0,00

- 93 - PRODUITS ACCESSOIRES     0,00

- 930 - Produits accessoires     0,00

- 931 - Subventions et Primes 0,00 € /m² hab+utile 0,00

- 932 - Recettes diverses     0,00

- TOTAL RECETTES      

- 1 - CHARGE FONCIERE     1 016 344,00

- 10 - Terrain 298,00 € / m² SHON 850 000,00

- 11 - Notaire, frais d'acquisition 1,16 % total terrain TTC 11 800,00

- 12 - Indemnités     0,00

- 13 - Intermédiaires     0,00

- 14 - Démolitions, désamiantage, dépollution     0,00

- 15 - Taxes issues du PC 50,00 € / m² SHON 143 076,00

- 17 - Autres Charges     11 468,00

- 2 - TRAVAUX     2 962 747,00

- 20 - Marchés de Travaux VRD & branchements     215 250,00

- 30 - Marchés de Travaux Construction     2 720 173,00

- 31 - Autres Travaux     27 324,00

- 4 - HONORAIRES TECHNIQUES     271 709,00

- 41 - Géomètre 42,00 € / Lots 1 500,00

- 42 - Architecte et maître d'oeuvre 6,33 % Trx.Const.HT 172 310,00

- 43 - Bureaux d'études et pilotage 0,67 % Total Trx.HT 19 873,00

- 44 - Contrôle technique et sécurité 0,83 % Total Trx.TTC 29 200,00

- 45 - Assurances 1,38 % coût construction TTC 48 826,00

- 5 - COMMERCIALISATION     285 575,00

- 50 - Hon. comm. By Immo     47 600,00

- 51 - Prestataires et associés externes     53 180,00

- 52 - Publicité 2,25 % PV.HT 120 045,00

- 53 - Autres Frais liés à la Vente     64 750,00

- 6 - FRAIS ANNEXES     15 060,00

- 61 - Charges sur invendus     5 000,00

- 62 - Frais divers     10 060,00

- 63 - Travaux et indemnités SAV     0,00

- 7 - GESTION     32 065,00

- 70 - Hon. gestion By Immo     0,00

- 71 - Honoraires SAV 0,60 % CA.HT 32 065,00

- 72 - Prestataires et associés externes     0,00

- 8 - FRAIS FINANCIERS     67 724,00

- 80 - Garantie Financière d'achèvement 0,20 % CA.TTC 12 259,00

- 81 - Frais financiers divers     278,00

- 8290 - Frais financiers analytiques 1,02 % CA.HT 54 732,00

- 8200 - Frais financiers réels     455,00

- 9490 - Produits financiers analytiques     0,00

- 9400 - Produits financiers réels     0,00

- IMPREVUS     0,00

- Imprévus   % CA.TTC 0,00

- TVA RESIDUELLE     0,00

- TOTAL DEPENSES      

- Ecart Recettes-Dépenses   % CA HT  

- Honoraires   % CA HT  

- MARGE BRUTE   % CA HT  

On sait où l’on met notre argent

Superstructure

Rue Terrasse infra

Pieux : 300 000 €

Parking + caves

Enveloppe :

1 775 000 €1 775 000 €

1 850 000 1 850 000 €€

1 975 000 €1 975 000 €

3 900 000 €3 900 000 €

Finitions :

Technique :

Gros Œuvre :

9 500 000 €9 500 000 €980 € /m² hab

Infrastructure 4 700 000 € 16 500 €/Parking

TOTAL BATIMENT 14 14 500 000 €500 000 €1 370 €/m²hab

Exemple

RDC - Hall + Logements+ Commerces

EtagesLogements

Combles

60 %60 %

La cartographie de nos dépenses de production de Logements en France par Lot

La constructionPréparation de chantier et démarrage des travaux

Exécution des travaux – Règlement des situations de travaux

Rendez-vous concessionnaires pour raccordement

Vérification de la bonne exécution en terme de qualité de finition

Vérification de la stricte conformité aux plans de vente (logt et s/sol) et à la notice de vente – et des TMA/choix

Opération Préalable à la Réception (OPR) – Réception // entre le promoteur et les entreprises/MOE

Opération Préalable à la livraison (OPL) – Livraison // entre le promoteur et ses acquéreurs

La construction

Réserves à 1 mois des acquéreurs

Levée des réserves d’OPR – Réception – OPL – Livraison – R30Jrs

Etablissement des DGD sous réserve de :Rapport Final sans réserve – sinon surprime d’assurancePV de réception signé et réserves de

Réception/Livraison/R30J levéesRapport d’accessibilité Personnes à Mobilité Réduite

viergeQuitus de pro-rataSolde CIE

Bilan qualité – Jugement des intervenants

Les garanties légales Parfait Achèvement (1 an à compter de la réception)

Vis apparent

Bon fonctionnement (2 ans à compter de la réception)Désordre apparu sur un élément d’équipement

dissociable de la structure ou ne rendant pas le local impropre à sa destination

Décennale (10 ans à compter de la réception)Désordre portant atteinte à la stabilité de

l’ouvrage ou à sa destination

Trentenaire (30 ans à compter de la réception)Idem 10 ans mais sur vis cachés

Un métier de création

Des produits de vie

Un travail de chef d'orchestre

La concrétisation de nos idées

UN SEUL OBJECTIF : LA SATISFACTION

CLIENT

La promotion immobilière : un métier passionnant…

QUESTIONS OUVERTES

Thèmes de la prochaine matinée