assemblée générale 29 mars 2007
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Assemblée Générale29 Mars 2007
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 2 -
Bienvenue….
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 3 -
A titre ordinaire
Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2006, quitus aux administrateurs;
Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ;
Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2006 ;
Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L. 225-38 du Code de commerce ;
Fixation du montant des jetons de présence ;
Ratification de la cooptation d’un administrateur ;
Renouvellement du mandat de quatre administrateurs ;
Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.
Ordre du jour
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 4 -
A titre extraordinaire
Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres ;
Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ;
Fixation d’un plafond global de 150 millions d’euros en nominal applicable aux augmentations de capital sur délégation de compétence ;
Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le montant de l'émission initiale, en cas d'émission avec maintien ou suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires décidée en application respectivement des douzième et treizième résolutions ;
Ordre du jour
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 5 -
A titre extraordinaire (suite)
Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L. 225-129-6 c. com. et L. 443-5 c. trav.
Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet de consentir des options de souscription ou d’achat d’actions ;
Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet d'attribuer 60.000 actions gratuites au maximum sur une période de trois ans ;
Pouvoirs en vue des formalités.
Ordre du jour
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 6 -
Rapport d’activité - SommaireI. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui
A. Points clés 2006B. Anticipations 2007
II. Politique d’investissement et patrimoineA. Le marché de l’immobilierB. La réaction de la société de la tour EiffelC. Le patrimoine
III. Résultats 2006 et perspectivesA. Résultats 2006B. Une Statégie bien adaptéeC. Politique de distributionD. STE en bourse
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 7 -
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiII. Politique d’investissements et patrimoine III. Résultats 2006 et Perspectives 2007
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 7 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 8 -
A. Points clés 2006
Poursuite d’une politique d’investissement sélective
Capacité de distribution confirmée
Engagements 2006 : 210 M€
Cessions d’immeubles non stratégiques pour 45 M€
Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2006 : • 961 M€ d’engagements• 855 M€ en exploitation (taux d’occupation financier de 94,5%)
Acquisition d’Awon Asset Management, filiale dédiée à la gestion des actifs et aux investissements
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 9 -
A. Points clés 2006 (suite)
Structuration et optimisation du financement
Cotation en continu depuis le 20 mars 2006 et intégration des indices EPRA et GPR
Dividende du second semestre 2006 décidé par le Conseil d’Administration : 2,5 € par titre (soit 5€ par titre sur l’année)
Nomination d’ALAIN DININ , PDG de Nexity comme administrateur indépendant
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 10 -
A. Chiffres clés 2006
2006 Var.2005
Capitalisation boursière au 28 Mars de 685 M€
Loyers 27,2 M€ 102%
Résultat Net Social 9,7 M€ 275%
Résultat Net part du Groupe 15,8 M€ 646%Résultat Net part du Groupe par action* 3,1 € 632%Cash Flow Courant 14,0 M€ 76%Cash Flow Courant par action* 2,8 € 71%ANR HD par action* 63,8 € 31%
Résultat Net Social par action* 1,91 € 267%Dividende 4 € 25%
55,0 M€
36,4 M€
117,9 M€22,7€
24,7 M€4,8 €
83,5 €
7,01 €5 €
Capitalisation Boursière (au 31/12/05 et 31/12/06)
378 M€ 87%708 M€
(*) nombre d’actions : 5 190 253 au 31/12/2006, 5 076 540 au 31/12/2005
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 11 -
B. Anticipations 2007 Depuis le 1er Janvier 2007 :
• Entrée en négociations exclusives en vue de l’acquisition de PARCOVAL soit 110 M€ dont 6M€ de réserves foncières
Parcs Clubs complémentaires à ceux de Locafimo (synergies) Rendement estimé de 7,5%
Au 13 février, 1,070 milliard d’engagements
Capacité supplémentaire d’investissement de 150 M€, pour un objectif de LTV de 65%
Valorisation du portefeuille existant• Avancement des études sur le site Massy / Ampère• Commercialisation des immeubles en cours de construction• Poursuite de l’optimisation au niveau locatif des parcs d’activités• Valorisation des réserves foncières dans les parcs d’activités
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 12 -
B. Anticipations 2007 (suite)
2007 2008 2009 2010
74M€71M€66M€65M€
Loyers
Poursuite de la politique d’acquisition sélective (y compris VEFA)
Arbitrages ciblés
Le portefeuille au 31/12/2006 à périmètre constant générera :
Les engagements depuis le 1 er Janvier généreront 7,8 M€ de loyers supplémentaires, hors potentiel de développement du foncier
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiII. Politique d’investissements et patrimoine III. Résultats 2006 et Perspectives 2007
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 13 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 14 -
A. Le marché immobilier français Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes
de risque insuffisantes
Les marchés locatifs sont globalement à l’équilibre, avec une nette orientation en faveur du neuf ou du rénové (la hiérarchie des valeurs locatives s’ajuste en conséquence)
• Dans le tertiaire, l’amélioration de la croissance économique génère enfin des postes de travail
• Les administrations sont en quête de rationalisation et d’économies de coûts• Le mouvement des fusions et rationalisations dans l’industrie continue aussi
d’alimenter la demande en surface de bureaux• Prise de conscience de la pertinence du développement durable chez les utilisateurs
Dans les régions, la demande locative des Parcs club demeure soutenue
Les loyers sont portés par une indexation plus forte que prévue mais attention au décalage avec la valeur locative de marché
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 15 -
B. La réaction de la Société de La Tour Eiffel
Phase du cycle dans laquelle il faut privilégier la production de M² à terme dans des conditions acceptables
Depuis 2 ans, l’acquisition des immeubles existants et loués devient inaccessible en terme de rentabilité / risque
La pérennité de notre cash flow nous permet de développer une activité de création de valeur raisonnable au sein du portefeuille existant et également de se positionner sur les opportunités offrant à terme des rentabilités compatibles avec nos critères d’investissement
Le faible niveau de nos loyers limite le risque de différentiel entre l’indexation et les valeurs locatives
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 16 -
Valorisation et répartition du portefeuille
Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)
Un portefeuille d’engagements évalué à 961 M€ au 31/12/06
Bureaux61%
Bureaux39%Activités /
Parc clubs
Entrepôts9%
Entrepôts18%
Activités / Parc clubs
41%
Résidences Médicalisées
4%
Résidences Médicalisées
2%
26%
Bureaux58%
Résidences Médicalisées
4%Entrepôts10%
Activités / Parc clubs
28%
Par m²Par valeur Par loyer
622 970 m²961 M€ 71 M€
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 17 -
Loyers moyens par type d’actif Rendements bruts moyens par type d’actif
7,8%6,6%
7,4%6,8%
8,0% 8,4%
Loyer MoyenBureauxParis IDF
Bureaux Province
Entrepôts Résidences Médicalisées
Activités / Parcs Clubs
135 € / m²
185 € / m²
44 € / m²
80 € / m²
189 € / m²
104 € / m²
Loyer MoyenBureauxParis IDF
Bureaux Province
Entrepôts RésidencesMédicalisées
Activités / Parcs Clubs
Des Rendements compétitifs …
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 18 -
Pyramide des loyers €/m2 en Région parisienne*
* Source CBRE
< 15017 %
150-30040 %
30 %
2 %
11 %
300-400
400-600
>600
C. Le Patrimoine
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 20 -
Un portefeuille géographiquement équilibré
En Valeur
Régions372 M€
39%
Paris / IDF589 M€
61%
En M²
961 M€
Régions351 102 M²
56%
Paris271 868 M²
44%
622 970 m²
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 21 -
Une complémentarité des flux locatifs
Évolution de la durée ferme des baux
(1) VEFA : 4 nouvelles VEFA signées en 2006 soit 8 M€ de loyers annuels potentiels
(3) Hypothèse de renouvellement des baux par roulements successifs
(2) Dont acquisition des résidences médicalisées, 2.5M€ de loyers annuels
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
(1)
(2)
(3)
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 22 -
L’ activité de l’année
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 23 -
Ile de France
Localisation
Label
Locataires
Surfaces
En construction
Prix d’acquisition
Loyer annuel potentiel
Rendement locatif
PORTE DES LILAS
Avenue de la Porte des Lilas à Paris (19ème arrondissement)
Label HQE
commercialisation en cours
11 724 m² de bureaux, commerces et RIE
Livraison été 2008
49,5 M€
3,7 M€
7,5 %
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 24 -
Ile de France
Localisation
Locataire
Surfaces
Opération de construction
Prix d’acquisition
Loyer annuel potentiel
Rendement locatif potentiel
RUEIL MALMAISON
Rueil 2000
Commercialisation en cours
6 900 m² de bureaux
livrée fin 2008
32,2 M€
2,4 M€
7,5 %
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 25 -
Grenoble
Des grands noms de l’industrie et des services sont présents sur Innovallée Grenoble ( = ZI MEYLAN + ZI MONTBONNOT) :
Cap Gemini : 8 000 m² Sun micro systems : 11 000 m² Euromaster : 8 000 m² Laboratoires BoironGE Medical systemsAtos Origin : 4 000 m²
VISEO
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 26 -
GRENOBLE POLYTECH
A proximité du plus grand centre européen de nanotechnologiesMinatec et du Synchrotron
Schneider Electric4 500 m² de bureauxlivrée juillet 200710,7 M€0,8 M€7,5 %6 ans fermes
Grenoble
Localisation
Locataire Surfaces Opération de construction Coût global du projet Loyer annuel Rendement locatif Bail
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 27 -
Grenoble
Localisation
Locataire
Surfaces
Opération de construction
Coût global du projet
Loyer annuel potentiel
Rendement locatif pondéré
GRENOBLE INNOVALLEE
Zone d’activité de Meylan (Autoroute Chambéry – Lyon)
Commercialisation en cours
4 bâtiments soit 11 886 m² de bureaux
livrée juillet 2007
17,4 M€
1,5 M€
8,6%
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 28 -
Portefeuille Medica
Localisation
Locataire unique
Surfaces
Coût acquisition Loyer annuel Rendement locatif Baux long terme
Lyon, Marseille, Bourg en Bresse, Cogolin et La Crau
MEDICA
5 résidences médicalisées
longs séjours pour une surface SHON totalede 13 611 m²
34 M€2,5 M€7,5 %8 à 9 ans fermes
Lyon
Bourg en Bresse
Marseille
Cogolin
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 29 -
2 & 4 rue Paul Dautier VélizyAREVALoyer actuel de 1,8M€20 000 m223 M€
55 M€
4,1 M€7,5 %
Vélizy
Localisation Locataire Leaseback de courte durée Surface Investissement initial
Coût global du projet après redéveloppement
Loyer annuel potentiel Rendement locatif
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 30 -
6 Parcs club à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq
sur 5 Parc clubs avec Locafimo
122 baux
113 000 m² (63 292 m² de bâtis,17 159 m² en construction, plus réserves foncières)110 M€(dont 6M€ de réserves foncières)
7,8 M€7,5 %Plus de 30 000 M²
PARCOVAL
Localisation
Complémentarité
Locataires
Surfaces
Investissement initial
Loyer estimé 2007 Rendement locatif Potentiel
de développement
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiII. Le Patrimoine III. Résultats 2006 et Perspectives 2007
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 31 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 32 -
A. Résultats 2006 : Résultat consolidé (en M€)
(*) nombre moyen pondéré d'actions : 2 614 766 au 31/12/2005
5 147 572 au 31/12/2006
31/12/2005
Loyers 27,2 Charges liées aux immeubles -3,1
Résultat opérationnel courant 24,1
Variation de la juste valeur 33,2
Dépréciation et écart d'acquisition -29,4
Résultat opérationnel non courant 27,9 Charges courantes -6,8 Résultat opérationnel 21,1 Résultat financier net -5,3
Résultat net 15,8 Résultat net par action (*) 6,03 €
Var.
102 %
N.S.94%
N.S
165%
N.S
168%
94%
N.S
Résultats de Cessions N.S.
47%
31/12/2006
55,0 -8,3
46,7
88,9
139,5 -10,0 129,5 -10,3
117,9 22,9 €
4,9
Impôts N.S.-1,2
N.S.-1,0
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 33 -
A. Résultats 2006 : Bilan consolidé (en M€)
Passif 2005 2006
Capital & Réserves 289,5 Résultat 15,8 Emprunts 357,8 Autres dettes 96,3
Total Passif 759,4
292,9 117,9 481,7 62,8
955,3
Actif 2005 2006
Immeubles de placement 617,7 Immobilisations corporelles (en cours de construction)
36,3
Créances 28,3 Trésorerie 77,1
Total Actif 759,4
825,5
41,5
47,2 37,4
955,3
Immobilisations incorporelles 3,7
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 34 -
A. Résultats 2006 :Structure financière et financement
2005 2006
(*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles
Capitaux propres consolidés 305,3 M€
Dette financière nette 284,9 M€
LTV (*) 43,6%Coût moyen annuel 3,7%Taux de couverture 83%
Maturité de la dette 4,5ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3
410,8 M€
450,8 M€
52%4,0%82%
4,82,7
Dont taux fixe 10% 40%
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 35 -
3 axes de développement
Poursuite d’acquisitions ciblées essentiellement neuf
Mise en place du développement foncier • Réserves foncières (Massy, Strasbourg, Lille, Marseille)
Arbitrage sélectif pour poursuivre politique de dividende
B. Stratégie bien adaptée
Tout en respectant les critères d’investissements STEDéveloppement durableRendements attractifsRevenus sécurisés et identifiablesBureaux et ActivitésIle de France et Régions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 36 -
C. Une politique de distribution réaffirmée
Distribution 2006 : 5 € par action• 2,5 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2006)• 2,5 € par action proposé au vote de l’AG du 29 mars 2007
Une hausse de 25% du dividende par rapport à 2005 (4 € par titre)
Perspectives 2007
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 37 -
D. STE en Bourse (Cotation continue depuis le 20/03/2006)
40
60
80
100
120
140
160
0k10k20k30k40k50k60k70k80k
janv 04 avr 04 juil 04 oct 04 janv 05 avr 05 juil 05 oct 05 janv 06 avr 06 juil 06 oct 06 janv 07
En m
illie
rs d
e tit
res
écha
ngés
Cou
rs e
n €
Performance depuis le 1er janvier 2004 : + 170%Performance depuis le 1er janvier 2005 : + 112%
Performance depuis le 1er janvier 2006 : + 74%Performance depuis le 1er janvier 2007 : -10%
Cours de référence : 27 Mars 2007 – 128,97€
Augmentation de capital de 157 M€
Cotation continue
Augmentation de capital de 123 M€
Adoption du Statut SIIC
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 38 -
Calendrier 2007
Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2006
Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2007
Présentation des Résultats semestriels 2007
Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende
06 Avril 2007
25 Juillet 2007
27 Juillet 2007
Août 2007
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 39 -
Rapport des Commissaires aux comptes
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 40 -
Vote des résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 41 -
Résolutions à caractère ordinaire :
1ère résolutionAPPROBATION DES COMPTES ANNUELS ET QUITUS AUX ADMINISTRATEURS
2ème résolutionAFFECTATION DU RESULTAT
3ème résolutionAPPROBATION DES COMPTES CONSOLIDÉS
4ème résolutionCONVENTIONS VISEES AUX ARTICLES l.225-38 ET SUIVANTS DU CODE DU
COMMERCE
5ème résolutionJETONS DE PRESENCE
Vote des Résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 42 -
6ème résolutionRATIFICATION DE LA COOPTATION DE MONSIEUR ALAIN DININ
7ème à 10ème résolutionsRENOUVELLEMENT DU MANDAT DE 4 ADMINISTRATEURS
11ème résolutionAUTORISATION À DONNER AU CONSEIL D’ADMINISTRATION À L’EFFET DE
METTRE EN ŒUVRE UN PROGRAMME DE RACHAT D’ACTIONS
Vote des Résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 43 -
Résolutions à caractère extraordinaire :12ÈME RÉSOLUTIONAutorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital
social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres
13ÈME RÉSOLUTIONAutorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital
social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société
14ÈME RÉSOLUTIONFixation d’un plafond global de 150 millions d’euros applicable aux augmentations de
capital sur délégation de compétence.
15ÈME RÉSOLUTIONVotre Conseil d’administration serait également autorisé à l’effet d’augmenter le
montant de l'émission initiale s’il constate une demande excédentaire.
Vote des Résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 44 -
16ÈME RÉSOLUTIONAutorisation à consentir au conseil d’administration d’augmenter le capital
avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L. 225-138 c. com. et L. 443-5 c. trav.
17ÈME RÉSOLUTIONOPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D’ACHAT D’ACTIONS AU PROFIT DE
SALARIÉS OU MANDATAIRES SOCIAUX
18ÈME RÉSOLUTIONATTRIBUTION D’ACTIONS GRATUITES
19ÈME RESOLUTIONPOUVOIRS EN VUE DES FORMALITES
Vote des Résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 45 -
Questions / Réponses
Fin
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 47 -
ANR Hors Droits
Evolution de l’ANR hors droits en 2006
ANR au 31/12/2006
ANR au 31/12/2005
+ 31%
68,95 €
Ajustement devaleur des immeubles
63,8 €
5 €
Résultat courant de l’activité 16,9 €
Acompte sur dividende
2006
-2,5 €83,5 €
-0,4 €
Dilution par création de
113.713 actions
1 €
Plus-value de cession
-0,3 €
Divers
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