Présentation de l’habitat groupé Allée des Deux Merles, rue Try Baudine à Lonzée - 1/13

Allée des Deux Merles

Habitat groupé écologique rue Try Baudine à Lonzée (5030 Gembloux)

Dossier de présentation générale

Etabli par les initiateurs Astrid et Jean-Luc de Wilde d’Estmael Inès et Benoit Dierckx Rue de Beaurieux 30 Rue de l’Orient 29 1490 Court-St-Etienne 1370 Jodoigne 010/616.939 – 0474/494.515 010/814.349 – 0476/869.587 Jl.dewilde@gmail.com benoitdierckx@gmail.com

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1. Objectifs du projet Souhait des maîtres de l’ouvrage : réaliser ensemble un projet immobilier exemplaire en matière d’écologie et de convivialité, en tout point conforme aux principes du développement durable et soucieux des générations futures. Constat : si l’avenir est à une forme d’habitation groupée, économe en terrain et porteuse de liens, force est de constater que ce type de projets a beaucoup de mal à aboutir dans le cadre d’un groupe hétérogène de familles. Les obstacles sont en effet nombreux : acquérir un terrain permettant ce type de constructions, définir ensemble le projet, assumer les risques, financer les différentes étapes,… Le temps et un excès d’idéalisme sont souvent les ennemis de ces projets, qui s’essoufflent avant d’avoir démarré. Objectif : simplifier l’accès à ce type d’habitat groupé durable. Fil conducteur : création d’un projet

cohérent sur le plan humain : le terrain se situe dans un beau village, avec une école et une boulangerie, à proximité des transports publics et de la Ville de Gembloux. Le projet tente d’articuler les qualités de maisons individuelles privatives et l’avantage du partage d’espaces de service, de jeu, de potager et de verger, créateurs de solidarités nouvelles ;

ambitieux sur le plan écologique : pousser la démarche écologique aussi loin que possible, en bois local et matériaux écologiques, au standard du logement passif, produisant sa propre énergie, bio-climatique et utilisant l’eau de pluie ;

économique mais de qualité : la construction groupée permettra des économies d’échelle, synonymes de compression des coûts. Les acquéreurs auront en outre l’occasion de réaliser les finitions eux-mêmes. Par contre, aucune économie ne sera faite sur la qualité des matériaux, du gros-œuvre ou des équipements. Le plan identique du gros œuvre permet des économies substantielles, mais les cloisons légères à l’intérieur permettent une individualisation de finition ;

intégré et contemporain : les maisons respecteront totalement les gabarits du village et les formes traditionnelles de la région. Elles n’en sont pas moins contemporaines par leur allure générale et l’usage du bois.

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2. Architecture L’architecte Pierre Deru a été choisi par les initiateurs du projet pour les raisons suivantes :

Son engagement de longue date pour le développement durable ;

Son expertise en maisons passives et bio-climatiques ;

Son expérience dans la construction en bois ;

La démarche économe et créative avec laquelle il a mené à bien son projet personnel d’habitat groupé à Chaumont ;

Son talent, sa sobriété, la poésie qui se dégage de ses créations, son sens du détail qui ne coûte pas cher mais fait toute la différence ;

Sa proximité géographique avec le lieu à construire (20 km). Ci-dessous, quelques exemples de ses créations récentes. Plus d’info sur www.architectes-aadd.be , Atelier Architecture & Développement Durable, 34, Rue Florémond, 1325 Chaumont-Gistoux – 010/24 88 35 – aadd34@gmail.com

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3. Localisation : accessibilité aux services et mobilité Le terrain acquis pour le projet se situe à Lonzée, village de l’entité de Gembloux. Morphologie du village : le village présente un habitat compact mitoyen ou semi-mitoyen, étiré le long de la rue principale et des petites rues adjacentes. Localisation très centrale et très rurale en même temps :

Terrain bordant un petit chemin, dans une zone très verte, à 50 mètres du début d’une grande zone agricole (au-delà de la rue de l’Abbaye).

Services au village (< 1 km) : boulangerie, école primaire, gare SNCB de Lonzée. Ligne 161, trains L entre Ottignies et Namur.

N4 (2 km) : commerces, bus TEC, grand route, pistes cyclables.

Centre de Gembloux (3 km) : écoles secondaires et supérieures, culture, loisir, commerces.

Gare SNCB de Gembloux (4 km) : trains IC cadencés à la demi-heure vers Namur (15 minutes) et Bruxelles (30 minutes).

4. Procédures urbanistiques Le terrain se situe intégralement en zone à bâtir au plan de secteur. Dès avant l’acquisition du terrain, les maîtres de l’ouvrage et l’architecte ont entamé les discussions urbanistiques avec les services de la Ville de Gembloux et ceux du fonctionnaire délégué de la Région wallonne. L’excellent accueil reçu et la franchise des discussions ont permis d’affiner le projet et lui donner sa forme actuelle. La procédure de permis d’urbanisme est en cours. A la demande du Collège Communal, des modifications demandées ont été apportées au dossier initial. Après enquête public, un avis favorable à la nouvelle demande a été émis pour le Collège Communal et le permis définitif est prévu en juin 2012.

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5. Projet : 6 maisons passives en bois, en deux ensembles de trois

Le projet consiste en la réalisation d’un habitat groupé comprenant :

6 logements en deux petits ensembles mitoyens de trois logements, comprenant chacun deux maisons unifamiliales 3 façades à 5 chambres (env. 167 m² nets) et 1 maison unifamiliale 2 façades à 3-4 chambres (env. 128 m² nets) ;

Une orientation nord-sud, pour profiter de l’ensoleillement, avec les jardins situés plein sud ; Une volumétrie simple mais dynamique tout en s'harmonisant au gabarit de la région ; Un bardage en bois de mélèze belge aux teintes claires ; Une isolation des logements selon les principes du logement passif ; Une construction écologique, avec des matériaux sains et certifiés, essentiellement en bois ; Une production locale de la plupart des besoins en énergie (panneaux solaires

photovoltaïques sur les maisons d’habitation, panneaux solaires thermiques sur la maison commune), le solde étant assuré par une chaudière à pellets commune pour toutes les habitations;

Récupération de l’eau de pluie Un jardin privatif pour chaque logement, d’une taille de 80 à 250 m² ; Un jardin commun d’environ 1550 m², permettant de nombreux possibles, particulièrement

pour les familles avec enfants et les amateurs de vergers ou potagers ; 9 emplacements de stationnement hors voirie (+ 3 emplacements occasionnels en cas de

besoin), dont un emplacement aux normes « personnes handicapées » ; Une maison commune comprenant

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au rez-de-chaussée : un garage à vélo, un atelier / remise à outils de jardin, une buanderie et une chaufferie intégrant les compteurs et la distribution de l’eau de pluie,

au 1er étage : un espace dont la destination est à définir.

Au total, les habitations totaliseront 924 m2 de plancher net et 175 m2 pour la maison commune, infrastructures communes comprises. La maison passive est un label très précis, développé en Allemagne depuis 1991, se rapportant à des maisons atteignant une très faible consommation énergétique, tout en assurant un confort très élevé. Le concept maison passive n’impose pas un style architectural ou constructif particulier. Ce sont les prestations énergétiques qui sont analysées. Ce label se développe selon 4 axes : 1. une très bonne isolation (entre 25 et 40 cm d’isolant dans les murs et les toits, souvent triple

vitrage) ; 2. la réalisation d’une très bonne étanchéité à l’air, afin de garantir un fonctionnement optimum de

l’isolation et de la ventilation ; 3. un système de ventilation mécanique à échangeur de chaleur (double flux) récupérant la chaleur

de l’air vicié évacué vers l’extérieur ; 4. une conception bioclimatique : calcul des apports solaires gratuits, contrôle de la surchauffe,

compacité volumétrique, orientation des espaces et des ouvertures, étude de l’environnement (ombrage des bâtiments voisins, de la végétation, etc. ). L’argument de l’orientation a été déterminant dans le choix de proposer un projet perpendiculaire et non parallèle à la rue Try Baudine.

Le besoin net en chauffage de la maison passive devra être inférieur à 15 kWh/m2 par an, soit une consommation brute équivalente à ± 300 litres de mazout par an (300m3 de gaz ou 600kg de pellets) pour une maison de 168 m2 ! Soit une consommation dix fois moins élevée que la moyenne des habitations actuelles.

Bio et éco-construction : il s’agit de construire avec des techniques saines en privilégiant les matériaux renouvelables. Le choix des matériaux est réalisé en fonction de leur impact sur l’environnement (éco-bilan). Par exemple : construire une maison en maçonnerie a le même impact écologique que construire ± 8 maisons en bois. Outre le bois, le projet de l’allée des Deux Merles privilégiera l’isolation en cellulose de papier recyclé (isofloc).

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Perspectives

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Maison commune Au rez : garage à vélos, atelier, buanderie et séchoir à linge, chaufferie et réserve de pellets. Au premier : les initiateurs du projet se réservent cet étage pour un développement ultérieur.

Maisons individuelles Chaque ensemble de 3 maisons se compose de 1 deux façades de 128 m² nets et de 2 trois façades de 167 m² nets (à l’intérieur des murs). Les maisons n’ont pas de caves. Le rez-de-chaussée des maisons deux façades fait 45 m², celui des trois façades fait 58 m². Pour bénéficier au mieux de l’ensoleillement et utiliser au mieux l’espace en créant des demi niveaux aux étages, les pièces du rez n’ont pas toutes la même hauteur :

Dans les deux façades, la cuisine salle-à-manger (côté sud) est plus haute sous plafond que le salon et l’entrée (côté nord) ;

Dans les trois façades, l’espace salon salle-à-manger est plus haut sous plafond que l’espace cuisine et hall d’entrée.

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Le premier étage se compose respectivement de deux chambres (2 façades) ou trois chambres (3 façades) et une salle de bains.

Le deuxième étage, sous toiture, se compose de deux chambres et une salle de douche par logement (ou autres fonctions possibles, comme salle de jeux, salon TV, bureau). Les toitures débordantes permettent de garantir la fraîcheur dans la maison en été. Les vélux sont installés du côté nord uniquement, la toiture côté sud étant dévolue aux panneaux solaires photovoltaïques.

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Matériaux de parement Les maisons seront bardées en bois de mélèze badigeonné : beige saumoné pour les habitations, brun-rouge (couleur rappelant la brique de terre cuite) pour la maison commune et les planches de rives. Les menuiseries seront en bois naturel laqué ou recouvert d’une couche extérieure de protection en aluminium. Chaque habitation se distinguera par une couleur de châssis différente, du rouge carmin au vermillon. La couverture sera en tuiles plates à emboîtement, de ton ardoisé (anthracite).

Teinte beige saumoné du bardage (bâtiment de gauche), teinte brun-rouge de la rive, teintes dégradées de rouges pour les châssis. Exemple : maison de l’architecte Deru à Chaumont. 6. Gestion de l’habitat groupé L’habitat groupé s’articulera autour d’habitations individuelles privatives et d’une copropriété pour les parties communes. Une charte sera établie dès l’élargissement du groupe de base, en fonction des aspirations de l’ensemble des parties et sur base égalitaire (deux votes par logement). Les acquéreurs achètent le terrain et une part de la copropriété, avec l’obligation de réaliser l’habitation selon les plans soumis au permis d’urbanisme. Une coordination de la construction (bien entendu des parties communes, mais également des habitations mitoyennes, qui forment un ensemble) sera à mettre en place par le groupe de propriétaires afin de maximiser l’efficacité de la construction et d’en minimiser les coûts. Les frais de construction des habitations seront répartis pour coller au plus près, dans le devis des entreprises, à la part réelle du coût de construction de chacune (ex : châssis, portes et cloisons intérieures, planchers, escaliers, équipements, etc.). Certains frais moins différenciés seront répartis au prorata des surfaces des habitations concernées (toitures, murs porteurs). Les frais communs de construction et d’entretien des parties communes seront répartis en millièmes :

160 millièmes pour les maisons 3 façades ; 135 millièmes pour les maisons 2 façades ; 90 millièmes pour le 1er étage de la maison commune (dont l’affectation définitive sera

établie ultérieurement).

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Une expertise des besoins en chauffage et eau chaude sanitaire a été réalisée et conclut à l’intérêt de mutualiser ce poste avec une chaudière à pellet commune, des panneaux solaires thermiques, un boiler et un réseau de distribution avec circulation et mesure des consommations. 7. Planification Le permis d’urbanisme est attendu pour juin 2012. Les travaux peuvent commencer dès qu’il y aura 3 acquéreurs pour un premier ensemble d’habitations. Les travaux de voirie et de fondations sont prévus début 2013. La maison commune, en auto-construction partielle, au printemps 2013. Le gros-œuvre fermé par entreprise du premier ensemble de 3 logements est prévu à partir du printemps 2013, pour se terminer pour le dernier trimestre 2013. Le deuxième ensemble peut démarrer quelques 1 ou deux mois après le début du premier. 8. Prix du terrain et évaluation du coût de la construction Les terrains sont vendus avec une partie privative pour chaque habitation et une parte en copropriété. Le prix du terrain, vendu au régime des droits d’enregistrement (12,5%) est fixé à

90.000 € pour les parcelles destinées aux maisons trois façades (avec frais de notaire totaux de 16% = 104.400 €)

70.000 € pour les parcelles destinées aux maisons deux façades (avec frais de notaire totaux de 16% = 81.200 €).

Le prix global de la construction (hors finitions ultimes, à savoir le parquet ou autre revêtement de sol, la cuisine équipée, les peintures) et de tous les aménagements est évalué à

237.200 € (+TVA 21% = 287.000 €) pour les maisons trois façades 185.100 € (+TVA 21% = 224.000 €) pour les maisons deux façades 79.800 € (+TVA 21% = 96.500 €) pour l’étage du bâtiment commun (qui resterait propriété des

initiateurs du projet) Pour les habitations, cette estimation est basée

d’une part sur une quote-part des frais de construction et frais d’architecte pour les logements, correspondant au nombre de mètres carrés habitables de chaque logement par rapport au total des mètres carrés habitables des habitations ;

d’autre part sur une participation de 16% (pour les acquéreurs d’une trois façade), de 13,50% pour les acquéreurs d’une deux façade dans les frais d’aménagement des abords et voirie (y compris études techniques), et dans la moitié des frais de construction de la maison commune.

Les initiateurs du projet resteront propriétaires du premier étage de la maison commune et financent la moitié de la maison commune et une quote-part de 9% des frais communs.

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L’investissement global (terrain + construction) est dès lors évalué à 391.400 € TVA et frais de notaire compris pour les maisons trois façades 305.200 € TVA et frais de notaire compris pour les maisons deux façades.

Les primes de la Région wallonne sont estimées à un total de 8.850 € par logement. Les certificats verts pour les panneaux solaires photo-voltaïques seraient quant à eux de 6.500 € pour 10 ans. Les économies en chauffage, eau et électricité pour les 10 premières années, par rapport à une maison ‘traditionnelle’ sont estimés à 20.000 € pour les 2-façades et de 25.000 € pour les trois façades. Cet écart est calculé de manière très conservatrice, compte non tenu de la croissance prévisible du coût de l’énergie. Des tableaux récapitulatifs de ces coûts, primes et réductions sont données en annexe.

Estimation des couts d’aménagement et de constructions :

Aménagement des abords 114,021 €

Voirie+parkings+égouts+tous-terrassement 73,135 €

Elécriticté et éclariage public 16,188 €

Eau 7,698 €

Récolte eau de pluie 17,000 €

Superficies habitations

Maison commune 155,600 € 3-façade 167 m2

Maison commune Rez 52,800 € 2-façàde 128 m2

Maison commune étage 52,800 €

Chauffage commun 50,000 € Total 924 m2

Construction 6 logements 1,012,931 €

Gros oeuvre fermé 831,600 € Clé de Répartitions frais 'communs' (voirie + communs)

Prééquipement Sanitaire 29,593 € 3 façades 16.00%

appareils sanitaires de base 16,910 € 2 façade 13.50%

Electricité 46,504 € 1 er étage commun 9.00%

Ventilation double flux 46,504 €

Cloisons non porteuses 21,528 € Total 100.00%

Portes 20,292 €

Base honoraires 101,038 €

architecte-6 logements-HT 64,351 €

architecte-communs+Rez--HT (Rez) 14,587 €

architect-appart-étage 3,080 €

Ingénieur stabilité HT 6,000 €

Ingénieur techniques spéciales 4,200 €

Coordinateur sécurité HT 5,420 €

géomètre 2,500 €

essais de sol 900 €

Frais divers à rajouter 15,000 €

 Total constructions (hors terrain et hors taxes) 1,398,590 €

Total coût contruction habitations 1,077,282 € à répartir à proratata de la superficie habitation

Total coût partie commune (hors étage) 265,428 € à repartir selon clé de répartition 'frais communs'

Coût 1er étage commun 55,880 € pris en charge et propriété des initiateurs

Coût 3 façades (avec quote part communs) 237,172 € 286,978 € TVAC

Coût 2 façades (avec quote part communs) 185,067 € 223,931 € TVAC

Coût 1er étage bâtiment commun + quote part com.) 79,769 €

^̂ HTVA^̂

Vérification total coût 1,398,590 €

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Estimation des primes :

Montant commentaires Lien

Région Wallonne: Primes http://energie.w allonie.be/fr/construire.htm

l?IDC=6365&show AllDocuments=true

Prime maison passive 6,500.00 http://energie.w allonie.be/fr/construction-

d-une-maison-unifamiliale-

2011.html?IDD=46089&IDC=6385

Panneaux photovoltaïques 6,500.00 Certificats verts 2 x 5 à 65€ pendant 10 ans

Eau chaude solaire 500.00 Soltherm (il faut 2M2 par habitation) http://energie.w allonie.be/fr/chauffe-eau-

solaire.html?IDC=6367&IDD=12278

Réseau de chaleur 1,300.00 60 € par MC installé + 1000 € par raccordementhttp://energie.wallonie.be/fr/re

seau-de-chaleur-

2011.html?IDC=6367&IDD=46096

Chaudière pellets 300.00 1750 € pour 50KW / 6 logements http://energie.wallonie.be/fr/a

ppareil-de-chauffage-biomasse-

a-alimentation-automatique-

2011.html?IDC=6367&IDD=46079

Test d'étanchéité 250.00 http://energie.w allonie.be/fr/realisation-d-

un-test-d-etancheite-

2011.html?IDC=6385&IDD=46092

Total RW 15,350.00 estimation projet sur 10 ans Estimations des gains de consommation par an par rapport à un logement 'traditionnel'

traditionnel 127 m² Deux Merles 127 m² traditionnel 168 m² Deux Merles 168 m²

chauffage 1,079.50 76.20 1,428.00 100.80

eau chaude 539.75 76.20 714.00 100.80

électricité 500.00 200.00 575.00 200.00

eau froide 300.00 150.00 420.00 210.00

2,419.25 502.40 3,137.00 611.60

Gain 2 merles par an 1,916.85 2,525.40

Gain 2 merles par mois 159.74 210.45

Gains sur 10 ans 19168.5 25254