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BIENS IMMOBILIERS DE L’OEA:Rapports sur leur État actuel et leur Expertise

structurelle

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Biens immobiliers de l’OEA

Le SG/OEA administre des biens immobiliers représentant une valeur marchande estimée à EU$ 362,7 millions

Le Bâtiment principal - 17th Street & Constitution Ave, N.W.

Le bâtiment administratif, 19th

Street and Constitution Ave., N.W

Le Bâtiment du Secrétariat général, 1889 F Street, N.W.

Le Musée d’art des Amériques, 18th Street and Virginia Ave., N.W.

La Casita - 18th and C Streets, N.W.

Le “Pink Palace” - 16th Street and Euclid Street, N.W.

La résidence officielle - 2944 University Terrace, N.W

Le pavillon de la Résidence - 2908 University Terrace,

N.W.

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Biens immobiliers de l’OEA (suite)

Les biens immobiliers de l’OEA consistent en 9,3 acres (3,76 hectares) de terrain situés sur des sites de premier ordre du District of Columbia, et en 552.776 pieds carrés (51.354 m2) de surface habitable.

Selon les normes en vigueur, l’OEA devrait investir EU$ 8 millions par an dans l’entretien et les réparations de ses bâtiments (4% de la valeur de remplacement de $200,2 millions).

Après des années de restrictions budgétaires ininterrompues (au cours desquelles le budget minimal de l’entretien et des réparations s’établissait en moyenne à $2,3 millions) le Secrétariat général doit faire face à une facture potentielle se montant à plus de $40,4 millions pour financer les réparations et les modernisations.

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Biens immobiliers de l’OEA (Suite)

Biens immobiliers de l’OEADimensions et valeurs estimatives

Noms des bâtiments Aires des constructions

(pieds carrés)

Dimension des

terrains

Année des constructions

Valeur estimative de

remplacement*

Valeur marchande

estimative **

Bâtiment principalMuséeCasitaBâtiment administratifBâtiment du Secrétariat généralPink PalaceRésidence officielleRésidence officielle (pavillon)

76.7205.5353.200

65.095363.072

30.0007.7091.435

215.11194.44634.24737.81810.19811.708

19081908188019481978190519901949

48,02,40,8

34,3100,9

10,92.70,3

145.360,2134,318,53,31,1

Totaux 552.766 403.528 200,2 362,7

* Valeur de la construction** Valeur de la construction plus valeur du terrain - 3 pieds carrés = 1 m2

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Rapports sur leur état actuel et leur expertise structurelle

Le Secrétariat général a commandé trois études pour:

•Déterminer l’état structurel et architectural des biens immobiliers de l’OEA;

•Établir les priorités et maximiser l’utilisation du budget destiné à nos installations;

•Réduire les risques et conserver la valeur des biens immobiliers;

•Définir une approche pour l’entretien et l’investissement en capital dans le long terme, et

•Tirer le meilleur parti de la si grande valeur de notre patrimoine.

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Rapports:

1. Rapport sur l’état actuel et l’évaluation des installations (Établi par John Milner & Associates, Juin-octobre 2007):

Bâtiments de la Constitution Avenue:

Bâtiment principal Musée Casita Bâtiment administratif

2. Rapport sur l’expertise structurelle (Établi par Cagley and Associates)

− Pink Palace (Juin 2007)

− Stationnement automobile du Bâtiment de la rue F (décembre 2007)

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Expertise des bâtiments de la Constitution Avenue:

En raison de la solidité de leur construction, les quatre bâtiments sis à la Constitution Avenue semblent être en bon état.

Cependant, des signes de détérioration ont été relevés, et ceux-ci sont dus aux facteurs suivants: l’âge des bâtiments, les facteurs environnementaux, les impératifs croissants de réaménagement des espaces qui créent la nécessité d’effectuer des travaux considérables de réhabilitation et de modernisation de ces bâtiments.

Certains de ces travaux nécessaires doivent être effectués de toute urgence si l’on veut préserver l’intégrité structurelle de ces bâtiments historiques, et assurer qu’ils continuent à répondre aux besoins de l’Organisation avec efficacité et en toute sécurité pour de nombreuses années a venir.

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Résumé des conclusions:

Les problèmes d’infiltration et d’évacuation des eaux dans le Bâtiment principal, dans le Musée et dans le Bâtiment administratif sont graves:

Les eaux usées, les eaux de pluie sur le site, et l’eau venant des toits doivent actuellement être évacuées en passant par un système de drainage souterrain. Le drainage est implante a l’intérieur des bâtiments.

Tous les systèmes de drainage du toit, toute la plomberie et le système d’évacuation des eaux du site doivent être testés et réparés ou remplacés. Des dispositifs de contrôle modernes tels que les clapets anti-retour doivent être installés afin de protéger les bâtiments contre la surcharge du système de drainage du DC.

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Résumé des conclusions (suite)

Les structures de soutènement doivent de toute urgence être réparées, particulièrement celle qui soutient l’allée de service sur la face latérale du Bâtiment principal, et la salle des machines qui y est attenante

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Résumé des conclusions (suite)

Tous les quatre bâtiments ont des problèmes de toiture. Ceux-ci ne vont que s’aggraver si des mesures appropriées ne sont pas prises pour y remédier de façon opportune.

Les façades de ces bâtiments, surtout celle du Bâtiment principal, doivent bénéficier d’une attention considérable: le calfeutrage et l’étanchéité de la maçonnerie dégradée ou détériorée doivent être effectués. La dégradation des joints n’est pas aussi avancée dans le Bâtiment administratif, mais elle accuse une détérioration constante.

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Résumé des conclusions (suite)

Les aspects relatifs aux machines, a l’hygiène, a la sécurité, et a l’accessibilité de ces bâtiments doivent être améliorés:

− La haute consommation et les coûts élevés de l’énergie dans ces bâtiments sont imputables a l’ancienneté des machines.

− Les systèmes et machines sont défectueux ou ont arrêté de fonctionner. Ils n’arrivent pas à assurer une circulation d’air dans plusieurs parties des Bâtiments principal et administratif.

− Le contrôle de l’humidité pour l’entreposage des objets d’art dans le Musée et la Casita n’existe pas, ce qui constitue une vraie menace pour cet important investissement culturel.

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Résumé des conclusions (suite)

− Il a été déterminé que tous ces bâtiments manquent de lumière et de signalisation à la sortie pour répondre aux situations d’urgence. De même, les systèmes de sonnerie d’alarme et de détection de fumée en cas d’incendie sont également absents.

Les systèmes actuels dans tous les trois bâtiments occupant le carré de la 17ème Rue doivent être modernisés.

Le Bâtiment administratif doit faire l’objet de rénovations majeures pour que la sûreté des évacuations puisse être assurée en cas d’urgence.

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Résumé des conclusions (suite) Ces bâtiments doivent répondre aux conditions

d’accessibilité à l’intention des personnes handicapées C’est pourquoi leurs voies d’accès, ainsi que leurs entrées et leurs toilettes doivent être rendues accessibles.

L’aspect extérieur de toute la propriété doit être optimisé:

Les murs, les terrasses, les promenades, le bassin, la fontaine, et la végétation dans l’imposant jardin occupant l’espace entre le Bâtiment principal et le Musée doivent être réhabilités..

Il y a trop d’arbres. Certains sont de vieux arbres qui doivent être émondés et soignés; d’autres ont l’air maladif, ou ont l’air d’être des “bouche-trous”. Ils devraient être coupés.

Tout le patrimoine immobilier de l’OEA le long de la Constitution Avenue est doté de tous les éléments nécessaires pour devenir le “Parc des Amériques”, avec un système d’éclairage et de signalisation clair et de haute qualité conçu pour décrire l’histoire de l’Organisation et projeter l’image de ce qu’elle représente véritablement pour ses États membres.

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Résumé des conclusions (suite)

À l’approche du centenaire de son inauguration en 2010, le Bâtiment principal mérite une réhabilitation de fond en comble de son intérieur historique, et de ses nombreux aménagements sculpturaux et artistiques. Il s’agit d’un complexe extraordinaire de bâtiments occupant un site prestigieux dans une des villes les plus visitées du monde.

La superbe fontaine du Patio devrait être complètement restaurée pour que ses jets d’eaux et ses lumières d’antan animent de nouveau cet espace central.

Les revêtements et les luminaires décoratifs historiques devraient être nettoyés et remis à neuf.

Les sculptures et les luminaires extérieurs devraient être réparés, nettoyés et préservés.

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Pink Palace “Évaluation de l’état structurel”

Résumé des conclusions: Ce bâtiment a besoin de travaux d’entretien et de

réparations.

Heureusement, le bâtiment ne révèle aucun signe de dégradation structurelle ou de défaillance imminente, sauf sur son balcon en bêton en cantilever sur sa façade Est.

Cependant, il y a des indications que la façade extérieure connaît une grave détérioration, et que l’eau s’infiltre partout dans le bâtiment. En se fondant sur l’étendue des dégâts causés par les infiltrations d’eau remarqués dans ce bâtiment, le consultant prévoit qu’après avoir enlevé le revêtement architectural, l’étendue des dégâts causés par ces infiltrations deviendra évidente, particulièrement dans les boiseries d’origine de l’immeuble.

Étant donné qu’il est continuellement exposé à l’humidité, l’intégrité de la structure risque de se dégrader éventuellement à un point où des réparations structurelles encore de plus grande envergure seront requises.

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Pink Palace - “Expertise de l’état structurel” Résumé des conclusions (suite):

Plusieurs escaliers en acier et plusieurs éléments du balcon montrent des signes de défaillance.

Le drainage sur la dalle du stationnement automobile commence à affecter sérieusement la qualité du bêton.

Intérieur: L’humidité et l’infiltration d’eau ont été notées dans plusieurs parois à l’intérieur du bâtiment. Elles peuvent être attribuées à des fuites des systèmes de plomberie; à la condensation du système mécanique, ou à l’humidité pénétrant de l’extérieur du bâtiment..

Plusieurs fissures ont été détectées dans l’escalier d’apparat. Celles-ci peuvent être imputables à l’âge de la structure, et au tassement normal de l’armature en bois.

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Bâtiment de la Rue F (GSB) “Expertise de la structure du stationnement automobile”

Résumé des conclusions: Zones endommagées et déstratifiées du bêton. Corrosion des barres de renforcement. Le stationnement automobile n’était pas inclus dans le

projet de réfection de 1999-2002.

Interventions requises: Réparation de 8.250 pieds carrés (766,45 m2) de dalle. Réparation de 750 pieds carrés (69,68 m2) de dalle de

soffite. Installation de 400 pieds linéaires (121,92m) de barres

nouvellement renforcées. Travaux électriques divers.

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Estimations budgétaires par bâtiment

Rapport sur l’état actuel des bâtiments Bâtiment principal $18,4 millions Réaménagement du site (bassin, trottoirs, arbres,

stationnement automobile) $ 2,2 Musée d’art des Amériques $ 3,2 La Casita $ 0.6 Bâtiment administratif $13,6

Budget Requis $38,1

Expertise structurelle Pink Palace $ 1,8 million Stationnement Bâtiment SG/OEA $ 0,6

Budget Requis $ 2,4

TOTAL ESTIMATION BUDGET REQUIS FOR RÉPARATIONS ET MODERNISATIONS: $40,5

millions

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*Ce montant inclut $500.000 destinés aux remplacements des machines.

Estimation coûts réparations architecturales et structurelles des biens immobiliers du SG/OEA

Rapport sur les conditions actuelles Montants(en millions

de $EU)

% Coût du remplacement

Bâtiment principalMusée d’art des Amériques

La CasitaBâtiment administratif

$20.6453.240602

13.577

43%136%72%40%

Total partiel 38.064

Expertise de l’état structurel

Pink PalaceStationnement GSB

1.760600

16%0,01%

Total général 40.424 20%

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Estimations budgétaires, par étape, pour l’ensemble des bâtiments de la Constitution Avenue

PREMIÈRE ÉTAPE*

A. - $ 2,7 millions Au cours de cette étape seront effectués les travaux les plus

critiques dans le Bâtiment principal et dans le site l’entourant afin de résoudre le problème des inondations et des infiltrations d’humidité. Cette étape prévoit également l’expertise du site, le réaménagement du stationnement automobile à la Rue C, et l’installation de voies et de rampes d’accès au Bâtiment principal pour les personnes handicapées.

B. - $8,7 millions Tous les travaux extérieurs de maçonnerie, l’installation d’une

nouvelle cage d’ascenseur de service et d’un ascenseur; réparation de la fontaine du patio ainsi que de son support structurel, de sa plomberie et de son système d’éclairage.

* La séquence est basée sur la suggestion d’établissement des étapes par le consultant chargé du réaménagement. La séquence définitive sera déterminée sur la base de la Stratégie relative aux biens immobiliers actuellement à l’étude, et de la disponibilité des ressources financières.

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Estimations budgétaires par étape pour l’ensemble des bâtiments de la Constitution Avenue (suite)

C. - $7,4 millions

Toutes les réparations de la toiture et du système de drainage dans le Bâtiment principal, ainsi qu’une révision totale de tout le système électrique et la modernisation majeure des systèmes de chauffage/ventilation et de climatisation.

D. - $1,6 million

Réparation et modernisation des toilettes existantes.

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Estimations budgétaires par étape pour l’ensemble des bâtiments de la Constitution Avenue (suite)

DEUXIÈME ÉTAPE - $13,6 millions Tous les travaux identifiés dans le Bâtiment

administratif et dans le site l’entourant.

TROISIÈME ÉTAPE - $4,1 millions Travaux indiqués dans le rapport sur le Musée et La

Casita, ainsi que les autres travaux prévus dans cette aire.

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Autres mesures pour l’avenir:

Mettre au point une Stratégie pour les biens immobiliers et un Plan d’investissement afin de maximiser le potentiel de notre patrimoine historique.

Effectuer les réparations/modernisations sur la base des “Conditions actuelles” dans le cadre de la Stratégie pour les biens immobiliers et du Plan d’investissement.

Déterminer les sources de financement

CP19578F